Dato for udgivelse
22 Sep 2006 11:33
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
20 Jul 2006 16:43
SKM-nummer
SKM2006.575.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-4-1847-1486
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Opgørelse, anskaffelsessum, ejendom, successive erhvervelser, delafståelser
Resumé
Afgørelsen vedrørte opgørelsen af anskaffelsessummen fra en ejendom, der var sammensat af en række successive erhvervelser og delafståelser af landbrugsjord før og efter d. 1. januar 1993.
Reference(r)
Vurderingsloven § 4 B

Klagen vedrører spørgsmålet om opgørelsen af anskaffelsessummen for en ejendom, der er sammensat af en lang række successive erhvervelser og delafståelser af landbrugsjord før og efter 1. januar 1993.

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

Skatteankenævnet har ansat avance ved salg af 32,7806 ha jord til 1.464.944 kr.

Klageren har selvangivet avance med 498.634 kr.

Landsskatteretten nedsætter fortjenesten til 1.197.540 kr.

Sagens oplysninger

Klageren ejer ejendommen B nr. 58 + 60, der består af en række sammenholdte matrikelnumre. Klageren har ved tre delsalg af 5. og 9. november 2001 solgt i alt 32,7806 ha jord af den omhandlede ejendom for i alt 3.274.845 kr. kontant.

Pr. 1. januar 2001 har ejendommen bestået af i alt 103,0880 ha jord med to stuehuse. Ejendommen er erhvervet ved en lang række delanskaffelser i perioden 1975 til 1995. I perioden 1989 til 1998 har der tillige været foretaget delsalg fra ejendommen. Køb og salg kan opstilles således:

Køb

Salg

1975

20,8401 ha

1986

22,9147 ha

1989

4,9540 ha

1989

9,3884 ha

1989

7,8938 ha

1989

37,4680 ha

-----------------------------------------

----------------

--------------

1993         1.311.952 kr. (1. oktober)

26,3165 ha

1995

13,5500 ha

1995        2.769.259 kr. (2.799.159-29.900)

32,6765 ha

1995

8,5723 ha

1996

0,9034 ha

1996

4,4065 ha

1998

0,8174 ha

148,1096 ha

42,5920 ha

I alt

105,5176 ha

I 1996 er der afstået en bygningsparcel på 0,9034 ha med stuehus anvendt til beboelse og anskaffet før 1993 fra B nr. 57. Der er fremlagt skøder og avanceopgørelser i relation til anskaffelser og afståelser af ejendom efter 1. januar 1993. Der er derudover fremlagt skøder for de tre delsalg i 2001.

Der er en difference mellem ovenstående beregning (105,5 ha) og det angivne antal ha i vurderingen pr. 1. januar 2001 (103,1 ha) på i alt 2,4 ha, som der ikke umiddelbart kan redegøres for.

Ifølge opstillingen udgjorde klagerens ejendom pr. 1. januar 1993 i alt 74,7742 ha. Efter 1. januar 1993 er der ifølge opstillingen købt yderligere 58,9980 ha (i alt 133,7672 ha) og heraf afstået i alt 30,6672 ha i årene 1993 til 1998 ved en række delsalg.

Det fremgår af vurderingsoplysningerne, at ejendommen pr. 1. januar 1993 var på 74,1182 ha og blev vurderet til 4.500.000 kr. Der er foretaget en § 4 B-vurdering, hvor ejendomsværdien er opgjort til 6.000.000 kr. Ifølge et notat ved § 4 B-vurderingen er følgende værdier henført til stuehusene:

B nr. 58

650.000 kr.

B nr. 57

400.000 kr.

B nr. 60

200.000 kr.

I alt

1.250.000 kr.

Den første ordinære vurderingen efter § 4-vurderingen er 1996-vurderingen, der er specificeret som følger:

Grundværdi

996.800 kr.

Stuehusværdi

800.000 kr.

Forskelsværdi

4.404.200 kr.

Ejendomsværdi

6.200.000 kr.

For hvert af indkomstårene 1993, 1994 og 1995 er stuehusværdien anført til 640.000 kr. Det fremgår af sagens oplysninger, at stuehusværdien for 1993 til 1996 alene relaterer sig til hovedstuehuset på B nr. 58, mens værdien af de øvrige stuehuse er indeholdt i forskelsværdien. Det er ikke specificeret, hvad de øvrige stuehuse er vurderet til for disse år.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ansat avance ved salg af 32,7806 ha jord til 1.464.944 kr. Ejendomsavancen er opgjort på baggrund af indgangsværdien i henhold til § 4 B-vurderingen. Da der er tale om et delsalg af en landbrugsejendom, er anskaffelsessummen nedsat med den nedskrevne værdi pr. 1. januar 1993 for alle driftsbygningerne, der beholdes.

Der er ikke hjemmel til at reducere anskaffelsessummen med anskaffelsessummen for tidligere salg opgjort efter en anden metode, end den der vælges ved det aktuelle salg.

Da 1996-vurderingen er den første ordinære vurdering, der er foretaget efter § 4 B-vurderingen anses denne for at kunne danne grundlag for fordelingen af den foretagne § 4 B-vurdering i denne sag. Da det ikke er muligt at få oplyst, hvilken værdi 2 af ejendommens 3 stuehuse er ansat til i vurderingen for 1996, kan værdien heraf passende ansættes til den værdi, der fremgår af notatet udarbejdet i forbindelse med § 4 B-vurderingen, mens stuehuset på B nr. 58 er ansat i overensstemmelse med 1996-vurderingen. Ejerboligandelen er herefter opgjort til følgende:

B nr. 58

800.000 kr.

B nr. 57

400.000 kr.

B nr. 60

200.000 kr.

I alt

1.400.000 kr.

Fortjenesten ved afståelse af 32,8706 ha jord i 2001 er opgjort således:

Afståelsessum

3.274.845 kr.

Anskaffelsessum

§ 4 B-vurdering

6.000.000 kr.

Ejerboligandel

1.400.000 kr.

Værdi 74,1182 ha

4.600.000 kr.

Nedskreven værdi B nr. 58

930.379 kr.

Nedskreven værdi B nr. 57

522.370 kr.

Restværdi 74,1182 ha jord

3.147.251 kr.

Værdi 32,8706 ha jord

1.395.771 kr.

10.000 kr.s tillæg

24.714 kr.

1.420.485 kr.

Fortjeneste

1.854.360 kr.

Ejertidsnedslag 21%

389.416 kr.

Fortjeneste til beskatning

1.464.944 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at den af skatteankenævnet foretagne forhøjelse nedsættes.

Det er ikke korrekt, at 1996 vurderingen er den første ordinære vurdering foretaget efter § 4 B-vurderingen, da der foreligger en vurdering for 1995, som er meddelt til klageren i juni måned 1995. § 4 B-vurderingen er dateret den 31. januar 1995. Vurderingsmyndighederne har formentlig ordnet § 4 B-vurderingen og 1995-vurderingen samtidig. På basiskortet til § 4 B-vurderingen står således med fed skrift "forslag/ny ansættelse", hvilket må referere til årsomvurderingen for 1995. Da vurderingerne må antages at være lavet samtidig, må det tillige være det samme beløb, der skal henføres til stuehusene ved de respektive vurderinger.

Den samlede værdiansættelse af stuehuse kan herefter opgøres som følger:

B nr. 58 - § 4 B-vurdering

650.000 kr.

B nr. 57 - salgspris 1996

375.000 kr.

B nr. 60 - vurdering 1997

186.800 kr.

I alt

1.211.800 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 10. Som anskaffelsessum kan der for ejendomme anskaffet før den 1. januar 1993 blandt andet anvendes en vurdering efter vurderingslovens § 4 B af ejendomsværdien pr. 19. maj 1993.

Landsskatteretten finder, at eftersom anskaffelsessummen i dette tilfælde er opgjort på baggrund af § 4 B-vurderingen, og der foreligger et notat til § 4 B-vurderingen, hvor ejerboligandelen er angivet til 1.250.000 kr., må dette beløb lægges til grund ved opgørelsen af anskaffelsessummen for den erhvervsmæssige del af ejendommen anskaffet før 19. maj 1993. Den erhvervsmæssige andel kan herefter opgøres til 3.297.251 kr., der fremkommer som følger:

§ 4 B-vurdering

6.000.000 kr.

Ejerboligandel

1.250.000 kr.

Værdi 74,1182 ha

4.750.000 kr.

Nedskreven værdi B nr. 58

930.379 kr.

Nedskreven værdi B nr. 57

522.370 kr.

Restværdi 74,1182 ha jord

3.297.251 kr.

Der er i perioden efter § 4 B-vurderingen tilkøbt yderligere ca. 58,9980 ha til ejendommen for en kontant anskaffelsessum på i alt 3.757.106 kr. inkl. handelsomkostninger. Der er heraf afstået i alt 30,6672 ha i perioden 1993 til 1998, hvilket svarer til skønsmæssigt ca. 1.617.268 kr. af anskaffelsessummen for hele ejendommen på ca. (3.297.251 + 3.757.106) 7.054.357 kr. (30,6672 x 7.054.357 / 133,7672 = 1.617.268). Restanskaffelsessummen for 103,1 ha pr. 1. januar 2001 må herefter skønsmæssigt ansættes til ca. (7.054.357 - 1.617.268) 5.437.089 kr. Heraf har de solgte jordarealer i 2001 udgjort skønsmæssigt 32,8706 x 5.437.089 / 103,1 i alt ca. 1.733.466 kr.

Avance ved salg af de tre jordarealer, der efter omstændighederne er opgjort under ét, kan herefter beregnes som følger:

Afståelsessum

3.274.845 kr.

Anskaffelsessum

1.733.466 kr.

10.000 kr.s tillæg

25.506 kr.

1.758.972 kr.

Fortjeneste

1.515.873 kr.

Ejertidsnedslag 21%

318.333 kr.

Fortjeneste til beskatning

1.197.540 kr.

Den påklagede afgørelse nedsættes derfor i overensstemmelse hermed.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter