Indhold

Dette afsnit handler om enkeltstående overdragelse af fast ejendom mellem hovedaktionæren og selskabet.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Retningslinjer for værdiansættelse
  • Hovedaktionærens salg til overpris
  • Selskabets salg til underpris
  • Praksis om bogførte værdi
  • Beskatningstidspunktet
  • xOversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.x

Regel

Ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab, som han har den bestemmende indflydelse i, skal overdragelsen ske til handelsværdi. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere end den pris ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part til, beskattes forskellen som maskeret udlodning.

Se også

Se også C.D.11.1 om armslængdeprincippet i LL § 2.

Retningsliner for værdiansættelse

Værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer.

Retningslinjerne finder anvendelse på overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.

Overdragelsespris

Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.

Tidspunkt

Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan kun anvendes som overdragelsespris, hvis den giver et retvisende udtryk for handelsværdien

Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Se SKM2013.841.HR.

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Se også

Se også afsnit A.A.3 om muligheden for bindende svar.

Hovedaktionærens salg til overpris

Hvis hovedaktionæren overdrager ejendommen til en pris, der ligger over handelsværdien, beskattes forskellen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen som maskeret udlodning hos hovedaktionæren. Se LL § 16 A.

Hos selskabet sker der en reduktion af ejendommens anskaffelsessum samt et eventuelt afskrivningsgrundlag.

Eksempel:

Hovedaktionæren i et selskab ejede en ejendom, som blev anvendt som sommerhus. Ejendommen blev solgt til hovedaktionærens selskab for 3,7 mio. kr. Umiddelbart forud for overdragelsen blev der givet tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes som helårsbolig. Skyldrådet besigtigede ejendommen og vurderede handelsprisen til 2 mio. kr. Overprisen på 1,7 mio. kr. blev anset som maskeret udlodning for hovedaktionæren. Se TfS 2001, 64 ØLR.

Selskabets salg til underpris

Hvis hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning.

I selskabet sker der en korrektion, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom.

Se også

Se også afsnit C.H.2.1.6 om afståelse af fast ejendom.

Selskabets salg til en lavere pris end opførelsesomkostningerne

Når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Se SKM2007.153.HR. Se tilsvarende i SKM2009.472.BR og SKM2010.124.ØLR.

Det er en betingelse, at der er en tidsmæssig sammenhæng mellem opførelsen eller forbedringerne på ejendommen og selve salget af ejendommen til hovedaktionæren.

Beskatningstidspunktet

Beskatningen sker ved aftalens indgåelse.

Dette betyder, at beskatningen sker

  • ved købsaftalens underskrivelse
  • eller når der er indgået bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Eksempel

Et selskab overdrog ved skøde af 29. juni 1984 to ejendomme til selskabets hovedaktionær. Overtagelsesdatoen var fastsat til 1. januar 1984. LSR fandt ikke, at der var holdepunkter for at antage, at aftalen om overdragelsen af ejendommene var indgået på et tidspunkt, der lå før skødedatoen. Se TfS 1996, 426 ØLD.

Eksempel

Afholder selskabet udgifter til forbedring af hovedaktionærens ejendom, beskattes forbedringsudgifterne eller en skønsmæssig andel heraf på det tidspunkt, hvor forbedringerne udføres. Se TfS 1999, 805 VLR.

xOversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.x

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2013.841.HR

Et selskab erhvervede i 2002 en ejerlejlighed for kr. 1.895.871,- med henblik på at udleje den til eneanpartshaverens sønner. Lejemålet var ikke tidsbestemt og blev indgået med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer. I 2005 solgte selskabet lejligheden til faren for kr. 850.000,-. Lejligheden var på dette tidspunkt fortsat udlejet til sønnerne. Spørgsmålet i sagen var, hvorvidt der ved vurderingen af handelsværdien af lejligheden skulle tages hensyn til lejemålet. I så fald var der enighed om, at værdien udgjorde kr. 850.000,-. Der var også enighed mellem parterne om, at værdien af lejligheden udgjorde kr. 2.600.000,-, hvis der ikke skulle tages hensyn til lejemålet. Højesteret fastslog i modsætning til Landsskatteretten og landsrettens flertal, at udlejningen til sønnerne ikke kunne anses at udgøre en sådan byrde for faren, at lejemålet havde betydning for fastsættelsen af lejlighedens handelsværdi ved salget fra hans selskab til ham. Handelsværdien blev derfor fastsat til lejlighedens handelsværdi på salgstidspunktet, når der ses bort fra lejekontrakten. Konsekvensen heraf var, at selskabet skulle avancebeskattes og ikke havde lidt et fradragsberettiget tab, mens faren skulle udbyttebeskattes efter ligningslovens § 16 A.

SKM2007.153.HR

Et selskab solgte i 2000 en ejendom til hovedaktionærens ægtefælle for kr. 1.550.000. Ejendommens opførelsesomkostninger beløb sig til kr. 3.023.223. Højesteret udtalte, at når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, med mindre aktionæren godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Differencen blev anset som maskeret udlodning.       

SKM2005.137.HR

Et selskabs faste ejendom blev solgt til hovedanpartshaverens søn. Ejendommen var indtil overdragelsen udlejet til sønnen. Der medvirkede ikke en mægler ved handlen. Ved vurderingen af ejendommens handelsværdi skulle der ikke tages hensyn til lejemålet mellem sønnen og selskabet samt til de omkostninger, der ville have været, hvis ejendommen var blevet solgt til tredje mand. Ejendommen ansås for solgt til underpris. Selskabets indkomst blev forhøjet med forskellen mellem værdien ansat efter syn og skøn og den faktiske handelsværdi. Forskellen blev anset som maskeret udlodning.

SKM2003.385.HR

Skatteyderen var direktør, eneste ansatte og samtidig tegningsberettiget i selskabet. Han foretog alle dispositioner vedrørende selskabet, herunder salget af den faste ejendom, ligesom han på selskabets vegne underskrev transporterklæringen, hvorefter provenuet ved salget af ejendommen skulle udbetales til ham. Der var ikke fremlagt bevis for, at skatteyder ikke var ejer af anparterne samt for at provenuet var videregivet til den påståede anpartshaver. Provenuet fra salget af ejendommen blev betragtet som maskeret udlodning.

TfS 1999, 463 HR

Skatteyderens ægtefælle erhvervede i februar 1988 en erhvervsejendom for 686.000 kr. I april 1989 solgte hun ejendommen til et selskab, hvor skatteyderen var hovedaktionær for 1.048.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 31. december 1988 udgjorde 670.000 kr. Forskellen mellem salgssummen og den offentlige ejendomsvurdering 378.000 kr. blev anset som maskeret udlodning for skatteyder. Landsret og Højesteret fandt, at overdragelsessummen for ejendommen, var aftalt mellem interesseforbundne parter, og ikke uden videre kunne lægges til grund som den reelle handelsværdi. Maskeret udlodning.

Landsretsdomme

SKM2017.714.ØLR

Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering med fradrag for værdien af en tinglyst deklaration. Deklarationen gav hovedanpartshaveren og hans familie adgang til at benytte sommerhuset i nogle nærmere angivne perioder. Landsretten udtalte, at armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2, skulle overholdes, da der var tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter. Efter administrativ praksis kunne der som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men SKAT var ikke bundet heraf, hvis ejendomsvurderingen ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Den offentlige vurdering af sommerhuset var ikke blot baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, og som kun omfattede ejendomme i første række til havet, men inddrog også salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række. Landsretten fandt, at grundlaget for vurderingen dermed i sig selv gjorde det usikkert, om den offentlige ejendomsvurdering var et retvisende udtryk for handelsprisen. Hertil kom, at de oplysninger vedrørende fire ejendomme i samme grundværdiområde, som SKAT havde lagt vægt på, viste salgs- og udbudspriser med betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte, ligesom priserne lå en del højere end den kvadratmeterpris, som fulgte af en vurdering, som SKAT havde foretaget. De yderligere oplysninger om andre ejendomme, som var fremlagt for domstolene, underbyggede yderligere, at en værdiansættelse baseret på den offentlige ejendomsvurdering, ikke svarede til, hvad handelsprisen for sommerhuset måtte antages at være. Skatteministeriet havde herefter bevist, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi ved salget, og selskabet havde ikke tilvejebragt fornødent grundlag for at tilsidesætte SKAT Ejendomsvurderingens værdiansættelse af sommerhuset. Den tinglyste brugsret for hovedanpartshaveren havde ikke betydning for handelsværdien ved salget til hovedanpartshaveren. Landsretten omgjorde derfor byrettens dom og gav Skatteministeriet medhold.

SKM2017.441.ØLR

Sagen drejede sig om, hvorvidt appellanterne 2 til 6, som anpartshavere i appellant 1, købte lejligheder ud af appellant 1 til underpris, og om skattemyndighederne derfor havde været berettiget til at korrigere handelsværdien, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Landsretten fandt, at anpartshaverne og anpartsselskabet var interesseforbundne uden konkret modstående interesser. Da lejlighederne var overdraget til priser under handelsværdien, havde SKAT og Landsskatteretten med rette fastsat denne ved et skøn.

Appellanterne havde ikke godtgjort, at Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse var sket på et forkert grundlag eller havde medført et åbenbart urimeligt resultat.

Landsretten tog ikke stilling til et spørgsmål om anvendelsen af ligningslovens § 2, stk. 5, jf. skatteforvaltningslovens § 48.

SKM2017.264.ØLR

Appellanten solgte sin ejendom for 24 mio. kr. til et selskab, hvori han var hovedaktionær. På baggrund af bl.a. en skønserklæring var det Skatteankenævnets vurdering, at ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet var 22 mio. kr. Appellanten blev derfor beskattet af forskellen på 2 mio. kr. som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 2, jf. § 16 A. Landsretten lagde afgørende vægt på skønserklæringen, som havde vurderet ejendommens handelsværdi til 22 mio. kr. Vurderingen blev støttet af en vurdering fra R3 og det forhold, at ejendommen forgæves havde stået til salg for 24 mio. kr. i mere end 3 ½ år. Heroverfor havde appellanten ikke godtgjort, at Skatteankenævnets vurdering hvilede på et væsentligt forkert grundlag eller var væsentligt fejlbehæftet. Navnlig henset til at handelen var indgået mellem interesseforbundne parter kunne afvigelsen på 2 mio. kr., svarende til 9,1 % af den skønnede handelsværdi, ikke anses for så ubetydelig, at det afskar fra en skattemæssig korrektion.

SKM2010.124.ØLR

Et selskab solgte en ejendom til selskabets hovedaktionær til handelsværdien og selvangav på denne baggrund et tab. Spørgsmålet var, om overdragelsessummen i stedet skulle fastsættes til kostprisen. Landsretten fandt på grundlag af en syns- og skønserklæring vedrørende en mangelssag, at de udgifter, som selskabet havde afholdt til nedrivning af den eksisterende ejendom og opførelse af et nyt hus, var afholdt i hovedaktionærens interesse til opfyldelse af dennes private behov. Det var derfor berettiget, at selskabets afståelsessum var korrigeret.

SKM2007.83.ØLR

Et selskab havde to hovedaktionærer. Selskabet erhvervede i 1996 en ejendom, som umiddelbart efter blev udlejet til den ene aktionærs tidligere ægtefælle. Samtidig blev der indgået en køberetsaftale til ejendommen med den tidligere ægtefælle, til en pris der stort set svarende til købsprisen for ejendommen. Aftalerne blev indgået umiddelbart efter skilsmissen. Denne blev udnyttet umiddelbart før den udløb ca. 4 år senere. Landsretten fandt, at da lejeaftalen og køberetsaftalen var indgået umiddelbart efter skilsmissen, var der ikke tale om uafhængige parter. Landsretten fandt, at der var sket et salg til underpris. Handelsværdien blev fastsat til ejendomsvurderingen på overdragelsestidspunktet, og selskabet blev beskattet af fortjenesten. Forskellen blev anset som maskeret udlodning.

SKM2002.466.ØLR

Et selskab solgte en grund til de to hovedaktionærer for 1,8 mio. kr. svarende til seneste ejendomsvurdering. Ca. et år senere solgte hovedaktionærerne grunden videre til tredjemand for 4,5 mio. kr. Tredjemand havde før selskabets salg til de to aktionærer rettet henvendelse til selskabet vedr. et evt. køb af grunden. Landsretten anså det ikke for bevist, at hovedaktionærerne på overdragelsestidspunktet havde haft en i særlig grad underbygget forventning om, at grunden efterfølgende ville kunne overdrages til den senere erhverver til den væsentlig højere købesum. Der forelå ikke maskeret udlodning.   

TfS 2001, 64 ØLR

Hovedaktionæren i et selskab ejede en ejendom, som blev anvendt som sommerhus. Ejendommen blev solgt til hovedaktionærens selskab. Købesummen udgjorde kr. 3.700.000. Umiddelbart forud for overdragelsen blev der givet tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes til helårsbolig. Skyldrådet besigtigede ejendommen og vurderede handelsprisen til kr. 2.000.000. Ejendommen blev 5 år senere solgt til kr. 3.000.000. Overprisen på 1.700.000 blev anset som maskeret udlodning.        

TfS 1999, 805 VL

Et selskab havde afholdt en række ombygningsudgifter på en ejendom tilhørende eneaktionæren. Der var tale om varige forbedringsudgifter. En skønsmæssig andel af ombygningsudgifterne blev anset som maskeret udlodning til eneaktionæren. Konsulenthonorar indtægtsført i selskabet for arbejde udført af eneaktionærens datter blev ikke anset som maskeret udlodning til eneaktionæren. Maskeret udlodning.

TfS 1996, 426 ØLR

Et selskab overdrog ved to skøder af 29.06.1984 to ejendomme til selskabets hovedaktionær. Overtagelsesdatoen var fastsat til 01.01.1984. Landsretten fandt ikke, at der var holdepunktet for at antage, at aftalen om overdragelsen af ejendommene var indgået på et tidspunkt, der lå før skødedatoen. De kontantomregnede købesummer afveg mere end 15 pct. fra kontantejendomsværdien pr. 01.04.1984. Landsretten fandt at differencen mellem og den af Statsdirektoratet fastsatte handelsværdi pr. 29.06.1984, måtte anses som maskeret udlodning.

Beskatningstidspunktet

TfS 1990, 367 ØL

Et anpartsselskab der opførte typehuse, opførte et parcelhus på en grund tilhørende anpartshaverens fraseparerede ægtefælle. I aftalen var der garanteret en bruttoydelse på max. 4.900 kr. På grundlag heraf blev der givet et nedslag i byggeprisen, der medførte at selskabet fik underskud på byggeriet. Selskabets indkomst blev forhøjet med underskuddet. Det samme gjorde eneanpartshaverens fraseparerede hustrus indkomst. Underskuddet blev samtidig beskattet som maskeret udlodning.

Trippelbeskatning

Byretsdomme

SKM2018.43.BR

Sagen drejede sig om opgørelsen af handelsværdien ved overdragelsen af en lejlighed fra et selskab til selskabets eneejer, jf. ligningslovens § 2. Lejligheden var udlejet til uafhængige parter på overdragelsestidspunktet.

SKAT havde i et bindende svar ansat handelsværdien til kr. 3.250.000. Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse og fandt, at ejendommens handelsværdi udgjorde kr. 1.625.000. Landsskatteretten henviste i den forbindelse til administrativ praksis på vurderingsområdet, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed blev ansat til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville have været, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Skatteministeriet indbragte sagen for domstolene.

Retten fastslog, at handelsværdien udgjorde kr. 3.250.000 pr. 30. november 2013. Retten henviste i den forbindelse til, at selskabet havde købt lejligheden for denne pris i 2011 med henblik på udlejning. Da forudsætningerne for prisfastsættelsen ikke havde ændret sig frem til den 30. november 2013, udgjorde markedsprisen på dette tidspunkt også kr. 3.250.000.

På den baggrund fik Skatteministeriet medhold i den nedlagte påstand.

Sagen er anket til Østre Landsret

SKM2010.477.BR

Overdragelsen af en ejendom fra et selskab til selskabets anpartshavere var sket til underpris, jf. LL § 2. Da køberne havde udøvet en bestemmende indflydelse over selskabet, var bevisbyrden for, at ejendommen var solgt til markedsvilkår, skærpet. Retten fandt ikke, at sagsøgerne havde løftet denne bevisbyrde. Retten fastslog, at begge køberes andele af differencen mellem den ansatte handelsværdi og den faktisk aftalte overdragelsespris skulle beskattes som udbytte, jf. LL § 16 A. Maskeret udlodning

Landsskatteretskendelser

SKM2016.275.LSR

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tage hensyn til et tidsbegrænset lejemål med hovedanpartshaverens barn og dennes bekendte ved værdiansættelsen af en ejerlejlighed ved overdragelse fra selskab til hovedanpartshaverens børn.

TfS 1996, 512 LSR

En ejendom gennemgik en større ombygning, umiddelbart før den blev overdraget til hovedaktionæren. Landsskatteretten fandt, at ejendommen under disse omstændigheder ikke kunne godkendes overdraget for en værdi, der var mindre end ejendomsværdien + kostprisen for ombygningen. Maskeret udlodning.

TfS 1996, 473 LSR

Et selskab havde i 1985-86 ladet opføre et parcelhus til bolig for hovedaktionæren for 4,45 mio. kr. Ejendommen var ved offentlig ejendomsvurdering pr. 1/1 1994 ansat til 2,6 mio. kr. Hovedaktionæren ønskede at overtage ejendommen til ejendomsvurderingen -15 pct. Ligningsrådet havde ved bindende forhåndsbesked godkendt en overtagelsesværdi på 3,5 mio. kr. (TfS 1994, 852). Under hensyn bl.a. til den tidsmæssige afstand mellem opførelse og salg fandt Landsskatteretten ikke anledning til at fravige de almindelige regler angivet i ligningsvejledningen og godkendte derfor den aftalte overtagelsessum.

Skatterådet

SKM2003.93.LR

LR blev forespurgt til hvilken pris, et selskab kunne overdrage sin ejendom til hovedaktionæren. Hele ejendommen var udlejet dels til hovedaktionæren dels til et andet selskab ejet af hovedaktionæren, henholdsvis til beboelse og liberalt erhverv. Ejendommen var ikke en typisk udlejningsejendom. Idet lejekontrakterne var indgået mellem interesseforbundne parter, skulle der ses bort fra disse ved vurderingen af handelsværdien. Ejendommen kunne i det konkrete tilfælde overdrages til seneste ejendomsværdi.

SKM2001.74.LR

En hovedaktionær havde et år tidligere overdraget sin ejendom til selskabet for kr. 1.700.000. Selskabet havde afholdt renoveringsudgifter på ejendommen for kr. 3.500.000. Ligningsrådet blev forespurgt om hvorvidt selskabet kunne overdrage ejendommen til hovedanpartshaveren til kr. 2.350.000. Ligningsrådet udtalte, at en overdragelsespris under kostprisen for ejendommen på kr. 5.200.000 ville blive anset som maskeret udlodning til hovedaktionæren. Ligningsrådet henså til, at afholdelsen af forbedringsudgifterne og det efterfølgende tilbagesalg til hovedaktionæren, var sket for at varetage hans personlige interesser. Maskeret udlodning.            

TfS 1994, 478 LR

Et selskab havde erhvervet en grund, hvorpå der blev opført et enfamiliehus. Huset skulle sælges til hovedanpartshaveren. LR udtalte, at en overdragelsessum der lå under de udgifter, som selskabet havde afholdt til køb af grund, nedrivning af et eksisterende træhus samt opførelsesudgifter for det nye hus, ville blive betragtet som maskeret udlodning til hovedanpartshaveren. Maskeret udlodning