Dato for udgivelse
19 Jun 2015 13:00
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
27 Mar 2015 11:49
SKM-nummer
SKM2015.428.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Holdbæk, BS 2-1420/2013
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Lokalplan, udstykning, boligselskab
Resumé

Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over råjordsprisen for den omhandlede ejendom.

Retten bemærkede, at det fremgik af Landsskatterettens afgørelse, at der ved udøvelsen af skønnet bl.a. var henset til jordens konstaterede salgspris samt vurderingen før og efter skatteyderens køb og bebyggelse af ejendommen. Hertil var det angivet, at værdien i handel og vandel efter parternes erklæring, der var indeholdt i skødet vedrørende ejendommen, ikke oversteg den aftalte købesum.

Endvidere var der taget hensyn til ejendommens beliggenhed og udnyttelse, og Landsskatteretten havde henset til, at posten for ekstrafundering og pilotering i skatteyderens byggeregnskab udgjorde kr. 0, og at der ikke under sagens behandling var fremkommet oplysninger om behovet og udførelsen af ekstrafundering.

Ved en samlet bedømmelse af det oplyste sammenholdt med de i øvrigt foreliggende oplysninger under retssagen fandt retten, at grundejeren ikke havde godtgjort, at skønnet var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at Landsskatterettens afgørelse dermed havde ført et til åbenbart urimeligt resultat. Der var derfor ikke anledning til at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, hvorfor retten tog Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Reference(r)

Vurderingsloven § 17 (dagældende)
Vurderingsloven § 18 (dagældende)

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-1 H.A.3.3.2


Parter

H1
(advokat Kristine Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Asger Hinsch)

Afsagt af byretsdommer

Peder Johs. Christensen

Sagens baggrund

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagen, der er anlagt den 20. december 2013, drejer sig om, hvorvidt Landsskatterettens skøn over råjordsprisen for skatteyders ejendom bør tilsidesættes. Spørgsmålet vedrører beregning af værdistigningen i medfør af § 18 i den dagældende vurderingslov og omfatter vurderingerne for 2002 og 2004. Der er enighed om et fradrag på 667.300 kr. for forbedringer, der er tilkendt i medfør af dagældende vurderingslov § 17.

Parternes påstande

Sagsøgeren, H1, har overfor sagsøgte, Skatteministeriet, nedlagt påstand om, at sagsøgte skal anerkende, at værdistigningsansættelsen i henhold til vurderingslovens § 18 ved vurderingerne 2002-2004 af ejendommen beliggende ...1a (ejd. nr. ...), skal hjemvises til vurderingsmyndighedernes fornyede behandling.

Sagsøgte har principalt påstået frifindelse.

Subsidiært har sagsøgte nedlagt påstand om, at ansættelse af råjordsprisen ved vurderingen for årene 2002 til 2004 af ejendommen beliggende ...1a (ejendomsnummer ...) hjemvises til Vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Oplysningerne i sagen

Sagen vedrører ejendommen, ...1a, som H1 købte med overtagelse den 1. april 1988. Ved en kendelse afsagt af Landsskatteretten den 25. september 2013 blev Vurderingsankenævnets tidligere afgørelse om råjordsprisen for 2002 og 2004 stadfæstet.

Landsskatterettens afgørelse indeholder nærmere oplysninger om relevante forhold og omstændigheder for sagen, herunder grundlaget for vurderingen af råjordsprisen. Afgørelsen vedrører også året 2006, der ikke er omfattet af denne sag.

Kendelsen lyder således:

"...

Klagen vedrører vurderingsårene 2002, 2004 og ..... for så vidt angår beregning af værdiforøgelsen efter byggemodning med henblik på at opgøre det maksimale fradrag for forbedringer.

De samlede udgifter der berettiger til fradrag for forbedringer, er af SKAT opgjort til i alt 667.300 kr., hvilket ikke er påklaget til vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten.

Fradrag for forbedringer er af vurderingsankenævnet opgjort således:

Vurderingsår

2002   

2004   

Grundværdi

695.800 kr.

715.100 kr.

Råjordspris, pristalsreg.

517.300 kr.

533.000 kr.

Værdiforøgelse (maksimalt fradrag, afrundet)

178.500 kr.

182.100 kr.

Landsskatterettens afgørelse

...

Vurderingerne pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse.

...

Sagens oplysninger

Ejendommen er en beboelsesejendom med 15 lejligheder, beliggende i grundværdiområde ... - et boligområde med blandet bebyggelse i byzone. Ejendommen er beliggende i ...2, grænsende op til marker og tæt på Skolen. Grundarealet udgør 5.225 m2.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan-1 for et boligområde sydøst for ...2 by, vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 27. november 1985.

Om lokalplanens formål fremgår bl.a. følgende, jf. side 5:

"...

Hovedformålet med lokalplanen er at fastlægge bestemmelser for udformningen af et nyt boligområde på ca. 2,3 ha, der kan udnyttes til såvel fritliggende parcelhuse so tæt, lav bebyggelse, f.eks. dobbelthuse, rækkehuse, gårdhuse og lignende.

...

Det er hensigten, at det nye boligområde skal have en bebyggelsesmæssig tæt karakter. Dette er bl.a. søgt opnået ved at udlægge den nordlige del af området til tæt, lav bebyggelse. Endvidere giver planen også mulighed for at bebygge dele af resten af området med tæt, lav bebyggelse som rækkehuse el. lign.

Såfremt der opføres parcelhuse, søges den tætte karakter opnået ved at påbyde, at bebyggelsen placeres i byggelinier i 1,5 m's afstand fra adgangsvejene og pladserne.

..."

Videre fremgår af lokalplanens § 1 om lokalplanens formål:

"...

Formålet med lokalplanen er, i et boligområde udlagt til parcelhuse og tæt, lav bebyggelse, at give mulighed for etablering af fritliggende parcelhuse og tæt, lav bebyggelse o.a. samt at give mulighed for etablering af en grundejerforening, således at foreningen har ret og pligt til at forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer og stier.

..."

Det fremgår af lokalplanens § 2, bl.a. at det af lokalplanen omfattede område ved bekendtgørelse af lokalplanen overføres fra landzone til byzone, samt at området opdeles i 3 områder som vist på et vedhæftet kort. Den påklagede ejendom er omfattet af område 1.

Om områdets anvendelse fremgår af § 3, at området kun må anvendes til boligformål, og at bebyggelsen inden for område 1 kun må bestå af rækkehuse, gårdhuse eller lignende tæt, lav bebyggelse.

Bebyggelsesprocenten må for område 1 ikke overstige 30, og bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage. jf. § 7.

Klageren har erhvervet ejendommen som et ubebygget areal (matr.nr. ...) af areal 5.225 m2 fra Kommunen, jf. endeligt skøde af 13. april 1988.

Overtagelsesdagen er i henhold til skødets § 3 aftalt til den 1. april 1988.

Om købesummen samt byggemodning fremgår følgende, jf. § 4:

"...

Købesummen andrager kr. 687.150,00, skriver sekshundredeottetisyvtusindeethundredefemiti kroner 00/100, der er betalt. Købesummen omfatter tilslutningsbidraget til Vandværket, i henhold til betalingsvedtægten, udgifter til elforsyning og tilslutning til Antenneforeningen. Evt. fremtidige udgifter vedrørende vej, fortov, vand, kloak, el, rensningsanlæg og lign. er sælger uvedkommende.

De nævnte tilslutningsbidrag andrager i alt ca. kr. 210.000,00, hvorfor grundkøbesummen - hvoraf stempel beregnes - andrager kr. 477.150.

..."

Videre følger af skødets § 6, at parterne på tro og love erklærer, at værdien af ejendommen i handel og vandel ikke overstiger den aftalte købesum på 477.150 kr.

Skødet indeholder en utydelig ejendomspåtegning af 28. april 1988, der synes at angive en ejendomsværdi kontant 78.400 kr., heraf grundværdi kontant 78.400 kr. pr. 1. januar 1988.

Klageren har efter overtagelse af ejendommene opført 15 lejligheder på grundarealet i perioden 15. maj 1988 til 4. januar 1989, jf. byggeregnskab (skema 3). Det fremgår videre af byggeregnskabet, at posten Ekstrafundering og pilotering udgør 0 kr.

Ejendommen er ifølge vurderingsoplysninger i Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) approberet den 7. oktober 1986, og ejendommen er vurderet selvstændigt første gang pr. 1. januar 1987 efter kvadratmeterprincippet med en grundværdi på 62.700 kr. for et grundareal på 5.225 m2, svarende til 12 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (ikke landbrugsareal).

Ved vurderingen i 1988 er ejendommen vurderet efter kvadratmeterprincippet med en grundværdi på 78.400 kr., svarende til 15 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (ikke landbrugsareal).

Pr. 1. januar 1989 er ejendommen vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 718.000 kr., svarende til ca. 137 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som 01 Beboelse. Der er indrømmet nedslag i grundværdien for ekstrafundering med 93.300 kr.

Der er - trods opfordring hertil - ikke fremlagt kopi af geoteknisk rapport eller lignende, som dokumenterer behovet for og udførelsen af ekstrafundering.

Områdeprisen udgør ifølge oplysninger i SVUR følgende:

1989:

100 kr. pr. m2

2002:

165 kr. pr. m2

2004:

170 kr. pr. m2

Klagerens repræsentant har henvist til vurderingen for ejendommen beliggende ...1b. Arealet udgør en del af ejendommen ejd.nr. ... .

Ejendommen er i de påklagede vurderingsår vurderet efter kvadratmeterprincippet på baggrund af en kvadratmeterpris på 26 kr. i 2002 og på 27 kr. pr. m2 i 2004. Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (0 lejl.).

Det fremgår imidlertid af oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret, at der er opført 2 beboelsesejendomme (række-, kæde- eller dobbelthus) på grunden i 2002.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan-1 fra 1985, der udlægger området (område 2) til åben og lav bebyggelse og/eller tæt, lav bebyggelse, jf. § 3.3. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom inden for område 2 må ikke overstige 25 ved åben, lav bebyggelse og må - såfremt der opføres tæt, lav bebyggelse - for hvert enkelt tæt, lav område som helhed ikke overstige 25, jf. § 7.3.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Der er godkendt fradrag for forbedringer, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18, for vurderingsårene 2002 og 2004 som følger:

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer er en selvstændig ansættelse ved siden af ejendomsværdien og grundværdien. Efter vurderingslovens § 17 gives der fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien.

Formålet med fradraget er inden for visse grænser at friholde de værdistigninger på grunden for beskatning, som er resultatet af ejerens grundforbedringer. Det er således en betingelse for fradraget. at grundforbedring, der er foretaget, har medført en stigning i ejendommens grundværdi, det vil sige, at den påvirker grundens værdi i ubebygget stand.

Forbedringen skal være af materiel karakter, og fradraget kan kun indrømmes inden for den værdiforøgelse, som forbedringen medfører, og højst med så stort et beløb, som ejeren har bekostet jfr. Vurderingslovens § 18.

Vurderingsankenævnet ansætter skønsmæssigt råjordsprisen til 60 kr. pr. kvm. i 1989, hvilket ved fremskrivning giver en råjordspris på 99 kr. pr. kvm. ved vurderingen pr. 1. januar 2002.

Fremskrivningen sker under hensyn til den fremskrivning, der er sket af den af vurderingsmyndigheden ansatte normalpris i det grundværdiområde, hvor ejendommen er beliggende i det pågældende vurderingsår.

Fremskrivningen ser herefter således ud:

År

Grv. omr.

Vurderings-
myndighe-
dernes
normalpris

frem-
skriv-
ning

Råjord
skøn
pr. kvm.

Skønnet råjordspris

Grv.

Grv. minus
råjord

1987

...

15

100

62.700

1988

...

15

667

78.400

1989

...

100

100

60

60x5225=313.500

718.000

404.500

1990

...

100

100

60

60x5225=313.500

682.100

368.600

1991

...

100

100

60

60x5225=313.500

682.100

368.600

1992

...

100

100

60

60x5225=313.500

718.000

404.500

1994

...

100

100

60

60x5225=313.500

682.100

368.600

1996

...

105

105

63

63x5225=329.175

751.300

422.125

1998

...

125

119

75

75x5225=391.875

908.400

516.525

1999

...

130

104

78

78x5225=407.550

944.700

537.150

2000

...

135

104

81

81x5225=423.225

981.900

558.675

2001

...

140

104

84

84x5225=438.900

1.018.000

579.100

2002

...

165

118

99

99x5225=517.275

695.800

178.525

2004

...

170

103

102

102x5225=532.950

715.100

182.150

2006

...

250

147

150

150x5225=783.600

1.103.600

319.850

Der er ved den skønsmæssige ansættelse af råjordsprisen på 60 kr. pr. kvm, i 1989 taget hensyn til, at ejendommens købspris ifølge skødet udgør 477.150 kr., hvilket giver en pris pr. kvm, på 90 kr. afrundet i 1988.

Vurderingsankenævnet finder, at det ikke kan udelukkes, at der ud over de i skødet nævnte udgifter i form af tilslutningsbidrag til Vandværket, udgifter til elforsyning og tilslutning til Antenneforeningen er taget hensyn til de allerede eksisterende store veje i nærheden.

Vurderingsankenævnet har valgt at bruge 1989 som startår for fremskrivningen af den skønnede råjordspris, idet dette er første år, hvor ejendommen er ansat efter byggeretsværdiprincippet og ikke som af klager anmodet grundværdien i 1988, idet denne efter Vurderingsankenævnet opfattelse ville medføre for høj en råjordspris i 2002 og 2004.

Vurderingsankenævnet har i forbindelse med behandlingen af klagesagen kigget på andre ejendommen beliggende på ...1 og har i den forbindelse konstateret, at ud over klageejendommen ejer H1 også ejendommene beliggende ...1c, ...1b, ...1d, ...1e, ...1f og ...1g, hvoraf kun en enkelt ejendom har ansat fradrag i grundværdien for forbedringer, nemlig ...1c, der er købt i 1999 for 810.000 kr., da Vurderingsankenævnet ikke er bekendt med, om købesummen indeholder betaling ud over grundens værdi er sammenligning ikke mulig.

Med hensyn til de øvrige ejendomme er der tale om medsalg/bunkesalg og der er ikke en selvstændig købesum på den enkelte ejendom, hvoraf ejendommen beliggende ...1b fortsat er vurderet med en benyttelseskode 09 - ubebygget grund med en grundværdi på 74.200 kr. ved vurderingen pr 1. oktober 2010.

Vurderingsankenævnet finder dog ikke, at denne vurdering kan finde anvendelse ved ansættelse af en råjordspris, da der er en formodning for, at ...1b ikke er ansat i overensstemmelse med de for ejendommen faktiske forhold, idet ejendommen ifølge www.OIS.dk er bebygget med 2 beboelsesbygninger hver indeholdende 2 lejligheder, og bygningerne er opført i 2002, samt 3 udhuse ligeledes opført i 2002 og en carport opført i 2008.

Vurderingsankenævnet finder således ikke, at der ved ansættelse af en råjordspris kan hentes hjælp og inspiration fra områdets øvrige ejendomme, og Vurderingsankenævnet har derfor foretaget et selvstændigt skøn i forhold til klageejendommen.

Der vil således med det af SKAT ansatte fradrag i grundværdien for forbedringer, som ikke er påklaget, være plads til 178.500 kr. ved vurderingen pr. 1. januar 2002 og 182.200 kr. ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.

"...

Nævnet finder som anført ovenfor ikke, at ejendommen beliggende ...1b. ejendomsnummer ... kan danne grundlag for ansættelse af råjordsprisen for klage ejendommen i 2002.

Der er herved lagt vægt på, at der er opført beboelsesejendomme på ejendommen ...1b i 2002, at ejendommen er købt af R1's klient, H1 med overtagelsesdato 1. november 2001, og at ejendommen fortsat ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 er vurderet med benyttelseskode 09 - ubebygget areal til trods for, at H1 (og R1) ikke kan være uvidende om, at der er tale om en fejlagtig vurdering, som H1 dette til trods ikke har fundet anledning til at gøre Vurderingsmyndigheden opmærksom på.

Nævnet har ikke herved taget stilling til betydningen af den fejlagtige vurdering af ejendommen beliggende ...1b.

Nævnet finder ikke, at klager kan støtte ret på en efter Nævnets opfattelse fejlagtig vurdering.

Nævnet finder anledning til at bemærke, at ejendommen ...1b senest ved en årsomvurdering pr. 1. oktober 2003 burde have været ansat og vurderet som bebygget, og det kan ikke udelukkes, at der skulle være sket en ændring allerede ved vurderingen pr. 1. januar 2002.

..."

..."

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at råjordsprisen for klagerens ejendom ansættes til 13 kr. pr. m2 for vurderingsåret 2002, som skal fremskrives i de efterfølgende genoptagelsesår.

Subsidiært er fremsat påstand om, at råjorden for klagerens ejendom ansættes lavets muligt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden er anført:

"...

Den retlige vurdering og anbringender - ansættelse af råjordsværdi

Vurderingsankenævnet ansætter råjordsprisen skønsmæssigt til kr. 60 pr. m2 i 1989, hvilket ved fremskrivning efter udviklingen i områdeprisen giver en råjordspris på kr. 99 m2 ved vurderingen pr. 1. januar 2002.

Nævnet har ved ansættelsen af råjordsprisen i 1989 taget hensyn til, at ejendommens købspris i henhold til skødet udgør kr. 477.100, hvilket udgør en kvadratmeterpris på kr. 90. Nævnet har skønnet råjordsprisen ud fra denne kvadratmeterpris, idet Nævnet bemærker, at det ikke er udelukket, at der ud over de i skødet (bilag 1) nævnte tilslutningsbidrag er taget hensyn til allerede eksisterende store veje i nærheden.

Det bestrides at denne metode, hvor der ved råjordsansættelsen tages udgangspunkt i den konkrete købesum, er korrekt.

Det følger af vurderingslovens § 17, at der kun kan gives fradrag for forbedringer i det omfang, at forbedringerne har bevirket en stigning i grundværdien. I vurderingsvejledningen, pkt. C.3., anvises følgende metode til at finde denne værdistigning:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed. Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

..."

Opgørelsen af værdistigning foretages således ifølge vurderingsvejledningen på vurderingstidspunktet. Heraf følger at det relevante tidspunkt for vurderingen af værdistigningen er de vurderinger, der er omfattet af genoptagelsen efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

Ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Det er lige til at finde grundens værdi i forbedret stand, da denne fremgår af vurderingsmeddelelserne for de pågældende vurderingsår. Vanskeligere er det at finde grundens værdi uden forbedringen (råjordsprisen). Dette spørgsmål fik Landsskatteretten lejlighed til at tage stilling til i sagen vedrørende ...3, som blev afgjort ved kendelse af 26. februar 2009 (SKM2009.222.LSR). Sagen om ...3 er lignede denne sag, idet vurderingsankenævnet i begge sager havde lagt en handelspris til grund uden at skele til SVUR. Dette blev i sagen om ...3 imidlertid tilsidesat af Landsskatteretten, idet der derimod blev "henset til vurderingen før og efter [grundejerens] køb og bebyggelse af ejendommen...". Landsskatteretten anvendte tillige SVUR i sagerne SKM2009.70.LSR og SKM2008.143.LSR til bedømmelse af, om der var plads til de indrømmede fradrag i værdistigningen. Landsskatteretten har klager bekendt aldrig lagt handelsprisen til grund. Det gøres i overensstemmelse med denne praksis gældende, at salgsprisen ikke kan være afgørende.

Af kendelsen vedrørende ...3 følger i øvrigt også, at råjordsprisen skal fremskrives på samme måde som områdeprisen, idet udviklingen i råjordspris må antages at følge udviklingen i områdeprisen for grunden. Herved følger afgørelsen den praksis, som indledtes ved kendelsen af 21. november 2006 vedrørende ...4 (SKM2006.787.LSR).

Grundværdien for klagers ejendom er kr. 78.400 i 1988, hvor klager i henhold til skødet erhvervede ejendommen, hvilket svarer til kr. 15 pr. m2. Vurderingsankenævnet har valgt ikke at hense til denne grundværdi, selvom der efter klagers opfattelse vil kunne henses til i kvadratmeterprisen fra 1988, som dog vil skulle reduceres, da der i kvadratmeterprisen må være indeholdt ekstern byggemodning i form af veje mv.

At der kan tages udgangspunkt i vurderingen for 1988 følger også af, at plangrundlaget for den aktuelle anvendelse på dette tidspunkt var på plads, idet det i henhold til lokalplan-1 (bilag 4), vedtaget den 27. november 1985, var muligt at bebygge ejendommen allerede i 1988, hvor vurderingen er fra.

Der kan ligeledes ved ansættelse af en råjordsværdi tages udgangspunkt i sammenlignelige ejendomme, som er vurderet som ubebyggede arealer. I samme grundværdiområde som den påklagede ejendom er ejendommen ...1b (ejendomsnummer ...), som er beliggende 100 m fra klagers ejendom. Ejendommen ...1b er vurderet som et ubebygget areal og til en kvadratmeterpris på kr. 26. Vurderingsankenævnet har afvist at lægge vægt på denne sammenlignelige naboejendom med henvisning til, at der ifølge Nævnet er en formodning for, at ...1b ikke er ansat i overensstemmelse med de for ejendommen faktiske forhold.

Heroverfor gøres det fra klagers side gældende, at det på ingen måde er relevant, hvorvidt ejendommen er bebygget eller ikke bebygget. Det skal for god ordens skyld bemærkes, at ejendommen er delvist bebygget. Det relevante er, hvad SKAT anser ejendommens værdi til at være i 2002 i ubebygget stand. I kvadratmeterprisen på kr. 26 er indeholdt den eksterne byggemodning, da ejendommen er beliggende i et fuldt ud byggemodnet område.

Det er klagers opfattelse, at vurderingen for 2002 for naboejendommen bør tillægges større vægt ved ansættelsen af råjordsprisen for klagers ejendom end den tidligere vurdering for klagers egen ejendom fra 1988. Naboejendommen er direkte sammenlignelig med klagers ejendom i ubebygget stand og passer tidsmæssigt, hvorfor vurderingen ikke skal fremskrives over en årrække på 14 år.

Da der i ejendomsvurderingen for naboejendommen ...1b er indeholdt ekstern byggemodning og der er dårlige jordbundforhold på klagers ejendom, vil råjordsprisen for klagers ejendom i 2002 ansættes til et lavere beløb end kr. 26 pr. m2.

Det gøres på denne baggrund gældende, at råjorden på klagers ejendom passende kan ansættes til kr. 22 pr. m2 i 2002, kr. 23 pr. m2 i 2004 og kr. 32 pr. m2 i 2006.

Dermed bliver grundværdiansættelsen, fradragsansættelsen og råjordsansættelsen i genoptagelsesårene som anført i tabellen nedenfor:

År

2002

2004

2006

Fradrag

667.300

667.300

667.300

Vurdering (grund)

695.800

715.100

1.103.600

Råjordspris

114.950

120.175

167.200

Plads til fradrag

580.850

594.925

936.400

..."

Ved e-mail af 10. maj 2013 er klageren endvidere fremkommet med følgende yderligere bemærkninger:

"...

Der er dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom, som har berettiget til et nedslag i grundværdien.

Råjordsprisen afspejler i lighed med grundværdien, hvad jorden ville være værd, hvis den skulle sælges til markedspris. Det gøres dermed gældende, at klagers råjord er mindre værd end råjorden på nærtliggende ejendomme med normale jordbundsforhold, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010, (...5), hvor råjordsprisen på den i sagen omhandlede ejendom blev ansat lavere end de omkringliggende ejendomme, henset til ejendommens dårlige jordbundsforhold.

Med henvisning hertil gøres det gældende, at råjordsprisen for klagers ejendom skal ansættes væsentligt lavere end grundværdien for sammenligningsejendommen ...1b med en kvadratmeterpris på kr. 26 i 2002. Som det fremgår af klagen til Landsskatteretten, er der tillige i kvadratmeterprisen indeholdt eksterne byggemodning.

Råjordsprisen for klagers ejendom kan passende ansættes til 50 % af kr. 26 svarende til kr. 13 pr. m2 i 2002, som skal fremskrives i de efterfølgende genoptagelsesår.

..."

Kontorets indstilling har været i erklæring i SKAT, og herefter har klagerens repræsentant anført følgende:

"...

Kontorets indstilling kan ikke tiltrædes, idet der ikke er saglige hensyn, der støtter en opgørelse af grundværdien uden forbedringer i 1989-niveau på 60 kr. pr. m2, når grundværdien året forinden - for forbedringerne blev foretaget - udgjorde 15 kr. pr. m2.

Skulle råjordsprisen på 60 kr. i 1989 være korrekt, er det ensbetydende med, at stigningen fra 15 kr. til 60 kr. kan tilskrives den generelle prisudvikling i området. Kontorets indstilling indebærer således, at den generelle prisudvikling i området har været på 400 % fra 1988 til 1989, hvilket naturligvis ikke er tilfældet.

Kontoret synes i øvrigt heller ikke at have taget hensyn til, at grunden er af en ringe beskaffenhed, hvilket er kommet til udtryk som et nedslag i grundværdien. Når værdien grunden med forbedringer er påvirket i nedadgående retning som følge af grundens beskaffenhed, gør dette sig utvivlsomt også gældende for værdien af grunden uden forbedringer.

De to nævnte byretsdomme, der er nævnt af Landsskatterettens kontor, kan ikke føre til et andet resultat. F.eks. blev der i sagen fra Byretten af retten lagt vægt på, at ejendommen ved vurderingen før forbedringerne var vurderet som landbrugsareal. I nærværende sag fremgår det udtrykkeligt at kontorets indstilling, at plangrundlaget før og efter forbedringer var det samme, og at ejendommen heller i 1988 var vurderet som landbrugsareal.

Anmodningen om retsmøde opretholdes, medmindre der gives fuldt medhold.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

...

Landsskatteretten bemærker, at SKAT den 12. marts 2007 har truffet afgørelse vedrørende vurderingerne pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004.

Vurderingsankenævnet har den 8. september 2011 tilsvarende truffet afgørelse vedrørende vurderingerne pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004.

...

Vurderingerne pr. 1. januar 2002 og 1. oktober 2004

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen af ejendomme skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør den grundværdi, som indgår i vurderingen, værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk.1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

Det fremgår ikke af ordlyden af dagældende § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR.

Det følger af vurderingsvejledningens afsnit C.3, at fradraget beløbsmæssigt skal holde sig inden for den værdiforøgelse, som forbedringen tilfører grunden i ubebygget stand. Der gives ikke fradrag for et beløb, hvormed de faktisk afholdte omkostninger måtte have oversteget værdiforøgelsen. Endvidere følger af vejledningen, at en grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen, og at der ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen.

Det følger desuden, at det ved bedømmelse af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Plangrundlaget er på plads for den påklagede ejendom ved vedtagelse af Lokalplan-1 for et boligområde sydøst for ...2 by i 1985, der udlægger området til rækkehuse, gårdhuse eller lignende tæt, lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på max. 30 samt overfører området til byzone.

Ejendommen er overdraget den 1. april 1988 som et ubebygget areal for en købesum af 687.150 kr.

Det fremgår af oplysningerne i skødet, jf. § 4, at købesummen omfatter tilslutningsbidraget til Vandværket, udgifter til elforsyning og tilslutning til Antenneforeningen, at udgifterne hertil andrager i alt ca. 210.000 kr., og at grundkøbesummen derfor andrager 477.150 kr.

Videre fremgår, at evt. fremtidige udgifter vedrørende vej, fortov, vand, kloak, el, rensningsanlæg og lignende er sælger uvedkommende.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at det på baggrund af oplysningerne i skødet må lægges til grund, at der i salgsprisen på 477.150 kr. ikke er indeholdt udgifter til byggemodning.

Ejendommen er approberet den 7. oktober 1986, og ejendommen er vurderet selvstændigt første gang pr. 1. januar 1987 efter kvadratmeterprincippet med en grundværdi på 62.700 kr. for et grundareal på 5.225 m2, svarende til 12 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (ikke landbrugsareal).

Ved vurderingen i 1988 er ejendommen vurderet efter kvadratmeterprincippet med en grundværdi på 78.400 kr., svarende til 15 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som Ubebygget areal (ikke landbrugsareal).

Pr. 1. januar 1989 er ejendommen vurderet efter byggeretsværdiprincippet med en grundværdi på 718.000 kr., svarende til ca. 137 kr. pr. m2. Benyttelseskoden er angivet som 01 Beboelse. Der er indrømmet nedslag i grundværdien for ekstrafundering med 93.300 kr.

Klageren gør gældende, at råjordsprisen ikke kan skønnes med udgangspunkt i salgsprisen, men at der derimod skal tages udgangspunkt i vurderingen for den påklagede ejendom i 1988 på 15 kr. pr. m2. Klageren gør endvidere gældende, at der skal tages udgangspunkt i sammenlignelige ejendomme i lokalområdet, der er vurderet som ubebyggede arealer. Samtidig er henvist til en konkret sammenligningsejendom, som efter klagerens opfattelse kan danne udgangspunkt for skønnet over råjordsprisen. Klageren har endelig henvist til, at der er indrømmet nedslag i grundværdien for ekstrafundering.

Efter praksis kan råjordsprisen fastsættes med udgangspunkt i den konstaterede salgspris, når salgsprisen ikke indeholder udgifter til byggemodning eller andre forhold, der kan have betydning for værdien af det ubebyggede areal.

Dette følger bl.a. af Byrettens dom af 17. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.561.BR og af Byrettens dom af 18. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.527.BR.

Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at en salgspris som indeholder udgifter til byggemodning, kan indgå som et element i forbindelse med skønnet.

Videre bemærkes, at oplysninger om tidligere vurderinger også kan indgå ved skønnet over råjordsprisen.

Det er samtidig Landsskatterettens opfattelse, at der ved skønnet over råjordsprisen kan indgå en sammenligning af andre ubebyggede arealer. En anvendelse af andre arealer som grundlag for skønnet over råjordsprisen forudsætter, efter rettens opfattelse, tilsvarende beliggenhed, beskaffenhed og udnyttelsesmulighed.

Til den af klageren påberåbte sammenligningsejendom bemærkes, at denne umiddelbart ikke skønnes at kunne danne grundlag for skønnet over råjordsprisen. Ejendommen er i de påklagede vurderingsår vurderet efter kvadratmeterprincippet som et ubebygget areal på baggrund af en kvadratmeterpris på henholdsvis 26 kr. og 27 kr. Det fremgår imidlertid af oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret, at der er opført 2 beboelsesejendomme (række-, kæde- eller dobbelthus) på grunden i 2002. Ejendommen synes således ikke at være vurderet i overensstemmelse med de faktiske forhold.

Hertil kommer, at arealet er beliggende i et område udlagt til både åben og lav bebyggelse samt tæt, lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på max. 25, jf. Lokalplan-1 fra 1985, §§ 3.3 og 7.3. Der er således ikke tilsvarende udnyttelsesmulighed.

Der er derfor, efter Landsskatterettens opfattelse, umiddelbart ikke et anvendeligt sammenligningsgrundlag.

Efter Landsskatterettens opfattelse er der herefter ikke grundlag for at tilsidesætte det af vurderingsankenævnet foretagne skøn over råjordsprisen på 60 kr. pr. m2 i 1989 niveau.

Der er herved henset til den konstaterede salgspris samt vurderingen før og efter klagerens køb og bebyggelse af ejendommen. Endvidere er henset til ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser.

Klageren har desuden ikke fremlagt oplysninger, der giver Landsskatteretten anledning til at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn, herunder har klageren ikke dokumenteret eller sandsynliggjort hvilken overordnet byggemodning, der er indeholdt i salgsprisen for ejendommen, og som kan antages at have påvirket den skønnede råjordspris. Der henvises til Byrettens dom af 17. juni 2013 (SKM2013.561.BR) og til Byrettens dom af 18. juni 2013 (SKM2013.527.BR). Klageren har endvidere ikke fremlagt dokumentation, som dokumenterer behovet for og udførelsen af ekstrafundering.

Det følger af vurderingsvejledningens afsnit C.3, at det er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradrag for forbedringer.

Grundværdien for den påklagede ejendom er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, og udviklingen i den skønnede råjordspris skal herefter følge udviklingen i områdeprisen for udstykkede grunde i grundværdiområdet, jf. Landsskatterettens kendelse af 21. november 2006, offentliggjort i SKM2006.787.LSR.

Vurderingsankenævnets afgørelse stadfæstes herefter.

..."

Parternes synspunkter

Sagsøgerens advokat har i et påstandsdokument anført følgende:

"...

Sagsøger gør overordnet gældende, at de af Landsskatteretten fastsatte værdistigninger i årene 2002 og 2004 er mangelfulde og foretaget uden inddragelse af alle relevante hensyn.

Sagsøgers ejendom ved vurderingen pr. 1. januar 1988 vurderet til 78.400 kr. svarende til 14. kr. pr. m2, idet ejendommen blev vurderet som "ubebygget areal (ikke landbrugsareal)".

Ved vurderingen pr. 1. januar 1989, umiddelbart efter at sagsøger havde anvendt 667.300 kr. på forbedringer af grunden, blev ejendommen vurderet til 718.000 kr. svarende til 137 kr. pr. m2.

Vurderingen pr. 1. januar 1988 er udtryk for værdien af arealet uden forbedringer, og det er derfor også denne vurdering, der skal danne grundlag for opgørelsen af værdistigningen og dermed være afgørende for, hvorvidt sagsøger i sin grundværdi kan få gavn af alle de fradragsberettigende udgifter i form af et fradrag.

Landsskatteretten har imidlertid ved opgørelse af værdistigningen taget udgangspunkt i en fiktiv grundværdi før forbedringer på 60 kr. pr. m2 i 1989, idet Landsskatteretten har lagt til grund, at grundværdien i 1989 ville have været 60 kr. pr. m2 svarende til i alt 313.500 kr., hvis ikke sagsøger havde tilført grunden forbedringer.

Det er ikke fra Landsskatteretten gjort gældende, at grundværdien pr. 1. januar 1988 var forkert. Der må derfor antages at være enighed om, at den afspejlede værdien i handel og vandel jf. vurderingsloven.

Landsskatterettens kendelse er altså ensbetydende med, at den generelle prisudvikling af sagsøgers grund fra 1. januar 1988 til 1. januar 1989 har været på 400 % (fra 15 kr. pr. m2 til 60 kr. pr. m2). Dette forhold i sig selv understreger, at Landsskatterettens kendelse fører til et urimeligt resultat, idet den generelle prisudvikling på de 12 måneder naturligvis ikke var 400 %.

På den baggrund gør sagsøger gældende, at der ikke er hjemmel i loven eller praksis til skønsmæssigt at ansætte råjordsværdien til 60 kr. i 2002, som er langt mere end den af SKAT vurderede kontante handelsværdi af grunden (med forbedringer) i henhold til vurderingslovens § 13, jf. § 6, samt at der i 2002 er foretaget forbedringer, og at den af Landsskatteretten skønnede værdistigning af denne grund er foretaget på forkert grundlag.

Ad manglende hensyntagen til de dårlige jordbundsforhold på ejendommen

Endvidere gøres det gældende, at der i Landsskatterettens fastsættelse af råjordsprisen på 60 kr. pr. m2 i 1989-niveau ikke er taget højde for grundens beskaffenhed.

Den af Landsskatteretten opgjorte værdistigning efter vurderingslovens dagældende § 18 er beregnet som forskellen mellem grundværdien og råjordsværdien.

Den af Landsskatteretten anvendte grundværdi i genoptagelsesårene 2002 og 2004 er korrigeret for grundens beskaffenhed med et nedslag på 122.430 kr. i 2002 og 120.700 kr. i 2004. Derimod er der ikke på tilsvarende vis korrigeret for grundens beskaffenhed i den råjordsværdi, Landsskatteretten anvender.

Det gøres gældende, at når grundværdien med forbedringer i genoptagelsesårene er korrigeret for grundens beskaffenhed, skal der ligeledes ske korrektion for grundens beskaffenhed ved opgørelsen af grundværdien uden forbedringer, idet opgørelsen af værdistigningen ellers sker på et forkert grundlag.

De af Landsskatteretten fastsatte værdistigningsansættelser i 2002 og 2004 er åbenbart ikke fortaget under hensyntagen til ovenstående.

I den forbindelse skal også henvises til § 17 i vurderingsloven og formålet om, at der skal ske friholdelse af grundforbedringerne for beskatning. Dette formål kan kun opfyldes, såfremt værdistigningen sker korrekt.

Der kan bl.a. henvises en kendelse fra Landsskatteretten afsagt den 29. april 2010 vedrørende ejendommene ...5. Kendelserne fremlægges som bilag 6.

I denne sag fandt Landsskatteretten, at den omhandlede ejendom indeholdte råjord af dårligere beskaffenhed end de øvrige udstykningsområder, der var omfattet af den gældende lokalplan, hvorfor råjordsprisen måtte antages at være lavere. Landsskatteretten nedsatte den af vurderingsankenævnet fastsatte råjordspris, hvor der ikke var taget hensyn til grundens beskaffenhed.

Landsskatteretten nedsatte råjordsprisen proportionalt i forhold til den forringelse, der var påvist, opgjort som størrelsen af den afholdte udgift til ekstrafundering i forhold til grundværdien efter byggemodning og før nedslag for ekstrafundering.

I den som bilag 6 fremlagte kendelse vedrørende ...5 havde vurderingsankenævnet genoptaget grundværdiansættelsen for 2003 og 2005 og ansat nedslag for grundens beskaffenhed.

Endvidere havde vurderingsankenævnet anslået en råjordspris i 1992 på 35 kr. pr. m2, hvilket medførte en begrænsning af grundejerens fradrag for grundforbedringer.

Grundejeren havde erhvervet ejendommen i 1996 og bebygget ejendommen i 1997, i hvilken forbindelse han havde afholdt udgifter til ekstrafundering som følge af grundens beskaffenhed (dårlige jordbundsforhold). Det af vurderingsankenævnet ansatte nedslag udgjorde ca. 50 % af grundværdien (inklusiv forbedringer) før nedslag for grundens beskaffenhed.

I præmisserne anfører Landsskatteretten bl.a. følgende om betydningen af de dårlige jordbundsforhold ved fastsættelsen af råjordsværdien:

"...

Efter det under sagens behandling oplyste finder Landsskatteretten imidlertid, at det må lægges til grund, at område Cl, hvori den påklagede ejendom er beliggende, indeholder råjord af en dårligere beskaffenhed end de øvrige udstykningsområder, der er omfattet af lokalplanen, og at råjordsprisen for dette område derfor som udgangspunkt må antages at være lavere end 35 kr. pr. m2.

..."

Landsskatteretten nedsatte herefter råjordsværdien med 50 % svarende til den forholdsmæssige andel af det ansatte nedslag i grundværdien i forhold til grundværdien (inklusiv forbedringer) før nedslag for grundens beskaffenhed.

Det er således sagsøgers påstand, at når sagsøgers ejendom er tildelt et nedslag for ekstrafundering i 2002 og 2004 på henholdsvis 122.430 og 129.776 kr. Så skal dette som ovenfor anført indgå i vurderingen.

Det forhold, at Skatteministeriet nu ikke mener, at det, der forudsætningsvist fremgår af vurderingsmeddelelserne er korrekt, må siges at være et så usædvanligt argument, at det må være Skatteministeriets opgave at dokumentere, hvorfor det ikke længere er opfattelsen, at sagsøgers ejendom har ringe jordbundsforhold. Det er sagsøgers opfattelse, at det i sig selv underbygger, sagsøgers påstand om at sagen skal hjemvises.

Sagsøger gør på den baggrund gældende, at Landsskatterettens skøn over værdistigningerne for sagsøgers ejendom i årene 2002-2004 tilsidesættes og hjemvises til fornyet behandling på korrekt grundlag med hensyntagen til de i grundværdiområdet sammenlignelige ejendomme og under hensyntagen til vurderingen forud for forbedringernes gennemførelse i 1988 på 15 kr. pr. m2.

..."

Sagsøgtes advokat har i et påstandsdokument anført følgende:

"...

Overordnet gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landskatterettens skøn vedrørende råjordsprisen.

Efter vurderingslovens dagældende § 17 begrænses fradrag for forbedringer af bestemmelsen i vurderingslovens dagældende § 18.

I vurderingslovens § 18 fastslås det, at:

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

..."

Ifølge vurderingslovens § 18 er grundforbedringsfradraget således begrænset til den værdiforøgelse af grunden, som skyldes de gennemførte forbedringer. Værdiforøgelser, som skyldes andre forhold, skal der efter vurderingslovens § 18 ses bort fra ved opgørelse af værdistigningen.

Det fremgår bl.a. af pkt. H.A.3.3.2 i SKATs juridiske vejledning 2015-1, at:

"...

Værdiforøgelse

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

Råjordspris

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Vedfastsættelsen af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Fastsættelse af råjordsprisen

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris. Ved omvurdering efter VUL § 4 er det prisforholdene pr. vurderingsterminen ved seneste forudgående almindelige vurdering, der skal lægges til grund ved udmålingen.

..."

Det er således et led i opgørelsen over værdiforøgelsen, at der skal ansættes en pris for råjorden. Denne ansættelse beror på et skøn. Landsskatterettens skøn kan alene tilsidesættes, hvis det er udøvet på et forkert grundlag, eller hvis det går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. U 1999.1178 IH og SKM2003.554.VLR.

Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast praksis skatteyderen, dvs. sagsøgeren, jf. f.eks. U 2000.1071 H og SKM2010.43.VLR. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Det gøres gældende, at der ikke er fejl i skønsgrundlaget, og skønnet går heller ikke uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Landsskatterettens skøn over råjordsprisen på kr. 60,- pr. m2 i 1989-niveau er bl.a. sket på grundlag af købsprisen, herunder den omstændighed, at der i købesummen ikke er indeholdt udgifter til byggemodning, jf. bilag 3, side 2.

Hertil skal det bemærkes, at det fremgår af skødets § 6 (bilag 3), at handelsprisen for grunden på kr. 477.150,- svarer til ejendommens værdi i handel og vandel. Endvidere må det lægges til grund, at handlen blev indgået mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten har ved skønsudøvelsen endvidere lagt vægt på vurderingen før og efter sagsøgerens køb og bebyggelse af ejendommen, samt ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser, jf. bilag 1, side 15.

Det bestrides imidlertid, at Landsskatteretten ved fastsættelsen af råjordsprisen skal anvende grundværdien for ejendommen fra 1. januar 1988 på kr. 15,- pr. m2 til grund, som er ansat efter kvadratmeterprincippet.

Det er utvivlsomt relevant ved ansættelsen af råjordsprisen at tage hensyn til den købesum, der blev fastsat, da sagsøgeren købte grundarealet, jf. f.eks. Vestre Landsret dom af 31. oktober 2014 (SKM2015.182.VLR) og SKM2013.527.BR.

Sagsøgeren har gjort gældende, at der ved Landsskatterettens afgørelse ikke er taget højde for, at SKAT har indrømmet et nedslag i grundværdien for ekstrafundering på kr. 122.430,- i 2002 og på kr. 129.776,- i 2004.

Skatteministeriet gør gældende, at det ikke er dokumenteret, at nedslaget for ekstrafundering har haft betydning for ansættelsen af råjordsprisen. Det bemærkes, at det fremgår af, byggeregnskabet for ejendommen, jf. bilag A, side 4, at posten "ekstrafundering og pilotering" udgør kr. 0,-.

Sagsøgeren er allerede under den administrative behandling af sagen blevet opfordret til at dokumentere behovet for og udførelsen af ekstrafundering, jf. bilag C. Dette er dog ikke sket.

Det bemærkes endvidere, at det fremgår af skødets § 1 (bilag 3, side 1), at risikoen for dårlige jordbundsforhold på ejendommen er afspejlet i købesummen, hvorfor Landsskatterettens skøn er foretaget korrekt.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at skønnet over råjordsprisen på den i sagen omhandlede ejendom er åbenbart urimeligt eller hviler på et forkert grundlag.

Det gøres således samlet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landskatterettens skøn.

Måtte retten anse det for godtgjort, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes, må sagen hjemvises i overensstemmelse med sagsøgtes subsidiære påstand, idet det følger af fast retspraksis, at et fornyet skøn skal foretages af vurderingsmyndighederne.

..."

Parternes advokater har under hovedforhandlingen gentaget og uddybet deres synspunkter.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse blandt andet, at der ved udøvelsen af skønnet over råjordsprisen er henset til den konstaterede salgspris samt vurderingen før og efter H1's køb og bebyggelse af ejendommen. Det er hertil angivet, at værdien i handel og vandel efter parternes erklæring, der er indeholdt i skødet, ikke overstiger den aftalte købesum.

Der er endvidere taget hensyn til ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser, og Landsskatteretten har henset til, at posten for ekstrafundering og pilotering i byggeregnskabet udgør 0 kr., og at der ikke under sagens behandling er fremkommet oplysninger om behovet for og udførelsen af ekstrafundering.

Ved en samlet bedømmelse af det oplyste om grundlaget for skønnet over råjordsprisen sammenholdt med de i øvrigt foreliggende oplysninger under denne sag, finder retten ikke, at sagsøgeren har godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at Landsskatterettens afgørelse dermed har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Der er derfor ikke anledning til at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, og sagsøgtes påstand om frifindelse tages herefter til følge.

Sagens omkostninger fastsættes med henvisning til sagens karakter, værdien samt omfanget og resultatet til 20.000 kr., der udgør passende udgifter til dækning af sagsøgtes udgifter til advokatbistand.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, H1, til sagsøgte betale sagens omkostninger med 20.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter