Dato for udgivelse
05 Oct 2016 13:30
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
19 Apr 2016 10:00
SKM-nummer
SKM2016.443.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 10N-2137/2013
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendomsvurdering, råjordpris,værdistigning, syn, skøn, grundlag, urimeligt
Resumé

Retten fandt med henvisning til et under sagen tilvejebragte syn og skøn, at Landsskatterettens skøn over råjordsprisen var udøvet på et forkert grundlag, og at skønnet var åbenbart urimeligt.

Sagen blev hjemvist til fornyet opgørelse af værdistigningen.

Reference(r)

Vurderingsloven § 18, dagælende

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.3.3.2.


Parter

H1

(Advokat Tue Martin Berg)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af dommerfuldmægtig

Franjo Stojanovski

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er modtaget den 20. marts 2013, vedrører overordnet set fastsættelsen af størrelsen på det skattefradrag i grundværdien, som H1 er berettiget til, hvilket afhænger af den skønnede råjordspris. Tvisten i sagen vedrører den skønnede værdi af råjordsprisen.

Sagsøgeren, H1, har nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden til ansættelse af fradrag for forbedringer i grundværdien pr. 1. oktober 2004 for så vidt angår opgørelse af værdistigningen i henhold til vurderingslovens § 18 forbundet med de af Landsskatteretten anerkendte fradragsberettigede udgifter på 3.913.743 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagen er indbragt for retten af H1 (herefter benævnt "H1"), der er en bygge- og boligadministration af almene boliger for ca. 100 boligorganisationer og boligselskaber, der tilsammen ejer ca. 42.000 almene boliger i hele landet.

Sagen drejer sig om en ejendom med et grundareal på 10.681 m2 beliggende:

Y1

Y2-by

Og

Y3

Y2-by

Ifølge det betingede skøde af 6. marts 1992 erhvervede H1 (tidligere G1) ejendommen fra Y2-by Kommune for 168 kr. per m2 med overtagelsesdato den 1. marts 1992, og det fremgår af skødet, at ejendommen skulle udstykkes fra sælgers ejendom:

Matr. nr.:

01,

Ejendomsnr.:

...1

Beliggende:

Y4, Y2-by

Lokalplan:

...21

I skødets § 3 fremgår blandt andet, at købesummen på 2.184.000 kr. skulle berigtiges ved, at køber tilskøder sælger to andre ejendomme.

I skødets § 5 erklærede parterne på tro og love, at købesummen er lig med ejendommens værdi i handel og vandel.

Ved vurderingen pr. 1. januar 1992 blev ejendommen vurderet som en del af Y4. På dette tidspunkt havde ejendommen et samlet areal på 434.027 m2 og var vurderet med en grundværdi på 4.394.300 kr. svarende til ca. 10 kr. per m2.

Den 1. januar 1993 blev ejendommen første gang vurderet som en selvstændig ejendom efter udstykning. På dette tidspunkt havde sagsøger udført en lang række forbedringer af grunden i forbindelse med byggemodning til og opførelse af 50 boliger. Ved den første vurdering per 1. januar 1993 blev grundværdien af sagsøgers ejendom af SKAT ansat til 4.972.800 kr. svarende til ca. 383 kr. per m2.

I 2005 anmodede H1 om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på godkendelse af fradragsberettigede udgifter.

Ved afgørelse af 28. februar 2007 genoptog SKAT ejendomsvurderingen ved vurderingen per 1. januar 2002, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2005 og godkendte fradragsberettigede udgifter på 2.053.330 kr. efter vurderingslovens dagældende § 17 og ansatte et fradrag i grundværdien på samme beløb.

I kendelse af 19. december 2012 fra Landsskatteretten fremgår følgende:

"...

Landsskatteretten har ved opgørelse af råjordsværdien taget udgangspunkt i en skønnet råjordspris i 1992 på 100 kr. pr. m2.

Råjordsværdien og det endelige fradrag for forbedringer opgøres herefter som følger:

2002
Grundværdi  5.669.900 kr.
Råjordsværdi  1.431.254 kr.
Plads til fradrag  4.238.646 kr.

For vurderingen i 2002 er der således plads til det fulde fradrag og fradrag for forbedringer godkendes derfor med 3.913.743 kr.

2004
Grundværdi  4.272.400 kr.
Råjordsværdi 1.794.408 kr.
Plads til fradrag  2.477.992 kr.

For vurderingen i 2004 er der ikke plads til det fulde fradrag og fradrag for forbedringer godkendes derfor med 2.477.992 kr.

..."

Den 20. marts 2014 udtog H1 stævning med påstand om, at sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden til ansættelse af fradrag for forbedringer i grundværdien per 1. oktober 2004 for så vidt angår opgørelsen af værdistigningen i henhold til vurderingslovens § 18 forbundet med de af Landsskatteretten anerkendte fradragsberettigede udgifter på 3.913.743 kr.

I Syn- og skønserklæring af 15. juni 2015 besvarede syn- og skønsmand, ST, skønstemaet i sagen, som følger:

"...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden anmodes om at foretage en vurdering af den ubebyggede grunds værdi pr. 1. januar 1992, 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 uden grundforbedringer (dvs. eksempelvis eksklusiv anlagte vej- og stianlæg samt el-, vand-, varme- og kloakforsyninger både på og uden for grunden) i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Besvarelse:

Syns- og skønsmandens opfattelse af værdien i handel og vandelvil være lig med markedsværdien, der kan defineres således: Markedsværdien defineres som den vurderede pris, for hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt fornuftigt og uden tvang.

Grundværdi pr. 1. januar 1992    kr. 10,00 pr. kvm råjord svarende til kr. 106.810,00

Grundværdi pr. 1. januar 2002       kr. 50,00 pr. kvm råjord svarende til kr. 534.050,00

Grundværdi pr. 1. oktober 2004 kr. 70,00 pr. kvm råjord svarende til kr. 747.670,00

Spørgsmål 2:

Skønsmanden anmodes om at oplyse hvilke oplysninger samt hvilket materiale, herunder hvilket plangrundlag, der er inddraget ved besvarelsen af ovenstående spørgsmål. Endvidere bedes skønsmanden oplyse, hvilken betydning skønsmanden har tillagt de pågældende oplysninger.

Besvarelse:

Jeg har indhentet oplysninger om 4 grundhandler i Y2-by i tidsrummet fra 1998 til 2004.

Fsa. Y2-by Kommune salg af Y5 har jeg indhentet tingbogsattest og gennemgået den for arealet værende lokalplan, ligesom grunden er besigtiget.

Fsa. Y2-by Kommune køb af landbrugsjord i Y6 i 1998, har jeg indhentet oplysning om købspris og vilkår ved tidligere kommunaldirektør KJ, Y2-by. På købstidspunktet var lokalplan under udarbejdelse i Y2-by Kommune, og størsteparten af grundene var videresolgt under forudsætning af, at Y2-by Kommune erhvervede arealet.

Fsa. gårdejer LO køb af ca. 160.000 kvm landbrugsjord i Y6 i 1998, har jeg indhentet oplysninger om købspris og vilkår ved LO.

Fsa. Gårdejer LO køb af ca. 48.000 kvm landbrugsjord i Y6 i 2004, har jeg indhentet oplysning om købspris og vilkår ved LO.

De ovenfor 3 handlede grundarealer i Y6 er alle beliggende i den syd/vestlige del af Y2-by, med ca. 1 km til bycentrum. I nærområdet fandtes på købstidspunktet gældende for alle 3 handler børnehaver, skoler, indkøb ligesom den flotte natur ved Y2-by ...park var ganske få min. fra området. På købstidspunktet var det åbenbart, at området hvori disse jordarealer henlå, vil blive et af Y2-by mest attraktive boligområder, og dermed var i et betydeligt højere prisleje end Y1 og Y3.

Syns- og skønsmanden har et indgående kendskab til Y6 området, idet jeg efterfølgende har forestået salget af ca. 150 parcelhusgrunde og har egen bolig i området.

Den 4. jordhandel, Y5, Y2-by, ligger med indkørsel fra Y4, og er derfor beliggende i den samme ende af Y2-by som Y1 og Y3.

Alle 4 grundhandler - der er handlet efter markedsværdien tillægges af syns- og skønsmanden en særdeles stor og vigtig betydning for besvarelsen af syns- og skønserklæringen.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, om de skønnede værdier er baseret på gennemførte handler vedrørende andre ejendomme på vurderingstidspunkterne og i givet fald hvilke.

Besvarelse:

I 1997 solgte Y2-by Kommune Y5, Y2-by til G1 for kr. 840.000,00 kontant med et areal på 5.297 kvm svarende til en kvm pris på kr. 158,58. På overtagelsestidspunktet var der udarbejdet lokalplan ...23 for grunden, hvoraf det fremgik, at grunden skulle anvendes til ungdomsboliger, hvilket medfører flere selvstændige boligenheder og dermed en stor udnyttelse af byggemulighederne.

I 1998 erhvervede Y2-by Kommune fra Y2-by Domsogn råjord beliggende i landzone i Y6 for kr. 70,00 pr. kvm. Denne kvm pris blev fastsat af Stiftsamtet efter afholdt syn- og skønsforretning. Området blev efter overtagelsesdagen øjeblikkeligt indlagt i byzone, byggemodning påbegyndt med henblik på opførelse af parcelhuse / enfam. boliger.

I 1998 erhvervede gårdejer LO ca. 160.000 kvm landbrugsjord beliggende syd for en del af det område, som Y2-by Kommune, som nævnt ovenfor erhvervede, for kr. 11,00 pr. kvm. Arealet var en del af det meget kuperede område Y6.

I 2004 erhvervede gårdejer LO ca. 48.000 kvm landbrugsjord beliggende syd for en del af det område, som Y2-by Kommune som nævnt ovenfor erhvervede, for kr. 91,66 pr. kvm. Arealet var en del af det meget kuperede område Y6.

..."

I Supplerende syn- og skønserklæring af 1. oktober 2015 besvarede syn- og skønsmand, ST, det supplerende skønstema på følgende vis:

"...

Spørgsmål 4:

Skønsmanden er ved besvarelsen af spørgsmål 2 blevet bedt om at oplyse, hvilket plangrundlag, der er inddraget ved besvarelse af spørgsmål 1. Skønsmandens besvarelse indeholder ikke oplysning herom. Skønsmanden bedes derfor oplyse, hvilket plangrundlag for ejendommen Y1 og Y3, Y2-by, der er lagt til grund ved besvarelse af spørgsmål 1.

Besvarelse:

Lokalplan nr. ...21 er lagt til grund ved besvarelse af spørgsmål 1 i syns- og skønserklæringen af 15. juni 2015.

Spørgsmål 5:

Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 2 oplyst, at der er indhentet oplysninger om fire grundhandler i Y2-by i tidsrummet fra 1998-2004. Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 3, at det drejer sig om et salg i 1997 af Y5, to overdragelser i 1998 af landbrugsjord beliggende i Y6 samt en overdragelse i 2004 af landbrugsjord beliggende i Y6.

Skønsmanden bedes angive adressen og matr. nr. på de fire ejendomme.

Besvarelse:

Indledningsvis skal syns- og skønsmanden præcisere, at det ikke er tale om overdragelser som anført i spørgsmålet - af landbrugsarealer i Y6 men køb / salg af landbrugsjord med Y2-by Domsogn som sælger og henh. Y2-by Kommune samt LO som køber. Disse handler blev gennemført efter Y2-by Domsogn havde fået arealerne vurderet af en valuar.

Y2-by Kommunes køb i 1998 er efterfølgende navngivet Y7 & Y8, Y2-by. Arealet var matrikuleret som 02.

LOs køb i 1998 er efterfølgende navngivet som Y9, Y10 & Y11, Y2-by. Arealet var matrikuleret som 03.

LOs køb i 2004 er efterfølgende navngivet som Y12, Y13 & Y14, Y2-by. Arealet var matrikuleret som 04.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden er bekendt med, hvilket plangrundlag, herunder hvilken bebyggelsesprocent, der var gældende for de i besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 omtalte fire ejendomme, på de respektive overdragelsestidspunkter.

Besvarelse:

I forbindelse med jordhandlen i 1998 mellem Y2-by Domsogn og Y2-by Kommune blev der den 25. juni vedtaget en lokalplan nr. ...22 i Y2-byråd på matr. nr. 02.

F.s.a. handlen mellem Y2-by Domsogn og LO i 1998 var der på købstidspunktet ikke vedtaget nogen lokalplan, idet denne lokalplan blev vedtaget i Y2-byråd den 22. juni, 2000. Jordarealet blev af LO købt som landbrugsjord.

F.s.a. handlen mellem Y2-by Domsogn og LO i 2004 var der på købstidspunktet ikke vedtaget nogen lokalplan, idet denne lokalplan blev vedtaget i 1. september 2005. Jordarealet blev af LO købt som landbrugsjord.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden bedes oplyse, om handelen i 1992 vedrørende den ved spørgsmål 2 værdiansatte ejendom (sagens bilag 2) er inddraget ved besvarelsen af spørgsmål 2.

Besvarelse:

Ja, men med en mindre betydning end grundhandlerne i Y6 området.

..."

I Supplerende syn- og skønserklæring af 15. december 2015 besvarede syn- og skønsmand, ST, skønstemaet på følgende vis:

"...

Spørgsmål 8:

Skønsmanden er ved besvarelse af spørgsmål 7 oplyst, at handelen i 1992 vedrørende den ved spørgsmål 2 værdiansatte ejendom (sagens bilag 2) er inddraget i skønsmanden besvarelse af spørgsmål 1, men med mindre betydning end grundhandlerne i Y6 området.

Skønsmanden bedes begrunde, hvorfor handlen i 1992 er inddraget med mindre betydning end grundhandlerne i Y6 området, og hvorfor sidstnævnte er tillagt stor og vigtig betydning.

Besvarelse:

Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål 2 indhentet oplysninger om 4 andre grundhandler i Y2-by, der er foretaget i perioden fra 1998 til 2004. Disse 4 grundhandler har, som nævnt i besvarelsen af spørgsmål 2, haft stor betydning for værdiansættelsen af ejendommen Y1 & Y3.

Imidlertid og åbenbart har skønsmanden ikke besvaret spørgsmål 7 klart, idet skønsmanden vurderer, at handlen på Y5, Y2-by har mindre betydning som reference ejendom, idet denne var forudsat anvendt til ungdomsboliger, hvilket betyder bedre udnyttelse af grunden og dermed flere boligenheder. Det er med baggrund heri, at den 4. reference ejendom i besvarelsen af spørgsmål 2 og 7 vurderes at have mindre betydning, end grundhandlerne i Y6.

Spørgsmål 9:

Skønsmanden har ved besvarelse af spørgsmål 1 værdiansat en råjordspris på kr. 10 pr. kvm for ejendommen. Skønsmanden bedes uddybe, hvad forskellen på kr. 158 pr. kvm i forhold til salgsprisen for ejendommen på kr. 168 pr. kvm i 1992 skyldes.

Besvarelse:

Ejendommen var i 1992 et almindeligt jordstykke, hvor der ikke var sket ændringer ud over vedtagelse af en lokalplan i december 1988 siden det oprindeligt var landbrugsjord. Dvs. at det i 1992 ikke var tilført jordarealet nogen værdistigende arbejder eller andet, men alene henlå som et jordareal.

Spørgsmål 10:

Skønsmanden har ved besvarelse af spørgsmålene 2-3 fremhævet en handel fra 1997, hvor Y2-by Kommune solgte et areal på 5.297 m2 til kr. 158,58 pr. kvm til G1. Skønsmanden bedes oplyse med hvilken vægt handlen er indgået i besvarelse af spørgsmål 1 i forhold til de andre handler.

Besvarelse:

Denne handel er medtaget fordi den ligger i samme område som Y1 & Y3. Derudover må jeg henvise til min besvarelse af spørgsmål 8, hvor der er en langt større udnyttelse af jordarealet, idet det skulle anvendes til opførelse af ungdomsboliger, hvilket medfører et langt større antal boliger, og dermed har en stor indflydelse på kvm prisen.

Spørgsmål 11

Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 angivet yderligere 3 råjordshandler beliggende i Y6 området, som grund for besvarelsen af spørgsmål 1.

Skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden er i besiddelse af skøder vedrørende de 3 handler fra Y6 området. I bekræftende fald bedes skønsmanden vedhæfte en kopi af skøderne som bilag til den supplerende skønserklæring foranlediget af nærværende supplerende spørgsmål.

Besvarelse:

Nej jeg er ikke i besiddelse skøder på ovennævnte handler, men jeg har kendskab til alle 3 handler qua mit samarbejde med gårdejer LO, Y15, Y2-by samt tidligere kommunaldirektør, Y2-by Kommune KJ, Y15, Y2-by.

..."

Syn- og skønsmand ST har under afhjemlingen i retten forklaret, at han er ejendomsmægler MDE og valuar. Han har været formand for G2-foreningen i 29 år og syn og skønsmand i 25 år. Han driver selvstændig mæglervirksomhed i Sønderjylland i Y2-by og Vejenområdet. Han beskæftigede sig tidligere primært med landbrug og erhverv, men i dag også med boliger og byggegrunde. Han har derudover været ejendomsmægler for Y2-by kommune i ca. 4 år.

Han har blandt andet været involveret i storparceller, hvilket er et lille marked i Y2-by. De typiske købere af storparceller i Y2-by er andelsboligforeninger og Y2-by kommune.

Han har lavet syn- og skønserklæringerne i sagen og vedstår erklæringerne.

Hvis han skal beskrive hans metode helt generelt, kan han tage udgangspunkt i en vurdering, som han lige har lavet vedrørende et 4 hektar stort område til en skole. Her startede han med en besigtigelse, hvor han blandt andet så på adgangsvej, hvilke jordrabatter, som var påkrævet, og hvordan grunden var kuperings- og funderingsmæssigt. Han så også på plantearter, hvilket siger noget om risikoen for blød grund. Besigtigelsen tog her cirka halvanden time.

Derefter kiggede han på dokumenterne i sagen. Han så på kommuneplanen, planforholdene og bebyggelsesmulighederne og regnede derefter baglæns til en pris på grunden. Dette sammenholdt han med tilsvarende jordhandler for at se, om der er overensstemmelse med tidligere faktuelle handler, på hvilken baggrund han udledte en vurdering af markedsprisen. Det er en generel øvelse, der svarer til, hvordan han har besvaret skønstemaet i denne sag.

Den aktuelle grund ligger i den østlige del af Y2-by ved Y4. Her stopper byzonen, og den kan aldrig udvides den vej. Der er ca. 4,5 km til byens centrum, og området lider af mangel på institutioner. Den oprindelige tanke var, at det skulle være en ny bydel med institutioner, men de kom aldrig. Ikke engang en bybus er det blevet til. Man er henvist til at tage landbussen, hvis man skal ind til centrum. Oprindeligt var der store forventninger til området, og det var tanken, at der skulle komme en helt ny og attraktiv bydel, men det er ikke sket. Det er en soveby, hvor det er svært   at leje lejligheder ud. Der er en stor tomgangsprocent på grund af beliggenheden og manglende indkøbsmuligheder og servicetilbud. Grunden   er lidt kuperet med to boligblokke med forskelligt og lidt forskudt adgangsniveau. Derudover er der normale funderingsforhold og fed lermuld.

I besvarelsen af spørgsmål 1 kom han frem til, at prisen for ejendommen per 1. oktober 2004 var 70 kr. per kvadratmeter. Dette kom han frem til efter en besigtigelse af ejendommen og gennemgang af 4 sammenlignelige handler i Y2-by.

Han har således i syn- og skønserklæringen vurderet ejendommen

Adresse

Y1 og Y3

Y2-by

Matrikel nr.:

Matr. nr. 05

Lokalplan:

Lokalplan nr. ...21.

Areals størrelse:

10.681 m2.

Andre bemærkninger:

Ejendommen ligger i den nordøstlige del af Y2-by i udkanten af Y2-byzone ca. 4,5 km fra Y2-bymidte.

med udgangspunkt i følgende 4 ejendomshandler:

1.

Adresse:

Y7 og Y8, Y2-by

Matrikel nr.:

02

Areals størrelse:

-

Handlet:



Lokalplan:

 

I 1998 solgte Y2-by Domsogn ejendommen til Y2-by kommune for 70 kr. per m2 efter, at Y2-by Domsogn havde fået ejendommen vurderet af en valuar.

...22 af 25. juni 1998 vedtaget i forbindelse med handlen.

Andre bemærkninger:

Ejendommen ligger i den sydvestlige del af Y2-by i det meget kuperede område, Y6, ca. 1 km fra bymidten, i et naturskønt område og med børneinstitutioner, skoler og indkøbsmuligheder.

2.

Adresse:

Y9, Y10 og Y11

Y2-by

Matrikel nr.:

03

Areals størrelse:

160.000 m2

Handlet:

I 1998 solgte Y2-by Domsogn ejendommen til LO for 11 kr. per m2 efter, at Y2-by Domsogn havde fået arealet vurderet af en valuar

Lokalplan:

Der blev først efter handlen vedtaget en lokalplan den 22. juni 2000. Jordarealet blev købt som landbrugsjord. På købstidspunktet var lokalplanen dog under udarbejdelse i Y2-by kommune og størsteparten af grundene var videresolgt under forudsætning af, at Y2-by kommune erhvervede arealet.

Andre bemærkninger:

Ejendommen ligger i den sydvestlige del af Y2-by i det meget kuperede område, Y6, ca. 1 km fra bymidten, i et naturskønt område og med børneinstitutioner, skoler og indkøbsmuligheder.

3.

Adresse:

Y12, Y13 og Y14

Y2-by

Matrikel nr.:

04

Areals størrelse:

48.000 m2.

Handlet:

I 2004 solgte Y2-by Domsogn ejendommen til LO for 91,66 kr. per m2 efter, Y2-by Domsogn havde fået arealet vurderet af en valuar.

Lokalplan:

På købstidspunktet i 2004 var der ikke vedtaget nogen lokalplan, idet denne først blev vedtaget 1. september 2005. Jordarealet blev købt som landbrugsjord.

Andre bemærkninger:

Ejendommen ligger i den sydvestlige del af Y2-by i det meget kuperede område, Y6, ca. 1 km fra bymidten, i et naturskønt område og med børne- institutioner, skoler og indkøbsmuligheder.]

4.

Adresse:

Y5

Y2-by,

Matrikel nr.:

...23

Areals størrelse:

5.297 m2

Handlet:

I 1997 solgte Y2-by Kommune ejendommen til G1 for 158,58 kr. per m2. Ejendommen ved salg forudsat anvendt til ungdomsboliger, jf. skøde.

Lokalplan:

...23

Andre bemærkninger:

Ejendommen ligger i den nordøstlige del af Y2-by i udkanten af byzonen ca. 4,5 km fra Y2-bymidte og tæt på ejendommen Y1 og Y3.

Ved vurderingen af ejendommen Y1 og Y3 lagde han blandt andet vægt på Y2-by kommunes køb af et areal i Y6 med vild plantevækst. Det betalte Y2-by kommune 70 kr. for per kvadratmeter. Det var i udbud og blev efter polemik solgt for 70 kr. per kvadratmeter. Det var et areal, som havde stået ubebygget i årtier. Det var tæt på centrum og noget af det mest attraktive jord i området. Det blev handlet omkring år 2000 for 70 kr. per kvadratmeter, hvilket er bekræftet af tidligere kommunaldirektør, KJ. Når arealet i Y6, var væsentligt mere attraktivt end ejendommen Y1 og Y3 30- 53, så kunne ejendommen Y1 og Y3 ikke være mere værd.

Syn- og skønserklæringens spørgsmål 4 vedrører, hvilket plangrundlag, der er inddraget ved besvarelse af spørgsmål 1. Lokalplanen for ejendommen Y1 og Y3 angav, hvordan de to bebyggelser skulle ligge. Det står i lokalplanen, hvordan de skulle bygges. Det fremgår af tegningerne i lokalplanen fra 1988. Udnyttelsesmulighederne udledes af, hvilke påbud der ligger på området, og hvilket materiale, der kan anvendes. Han ser altid på disse forhold, og hvor mange boliger, der kan opbygges.

Ejendommen Y1 og Y3 blev solgt i 1992 for 169 kr. per kvadratmeter, hvilket skal sammenholdes med den skønnede råjordspris i 2004 på 70 kr. per kvadratmeter. Prisen på 169 kr. per kvadratmeter i 1992 var helt hen i vejret. Det hænger sammen med de byggemuligheder, H1 fik dengang, altså muligheden for at bygge noget nyt. Det var en alt for høj pris. Beliggenheden i Y6 er langt mere attraktiv og dermed mere værdifuld, end det nogensinde bliver i Y1 og Y3.

I 1997 solgte Y2-by kommune et areal på 5.000 m2 beliggende Y5, Y2-by for 169 kr. per m2. Det var et lille hjørne af en mark, som tidligere hørte til en landbrugsejendom. Arealet ligger i den nordøstlige del af Y2-by, hvor byzonen slutter. Prisen afspejler muligvis, at det var vigtigt at købe grunden til brug for en adgangsvej. Derudover var der tale om en mindre ejendom, der skulle bruges til ungdomsboliger, hvilket indebar større lejeindtægter, idet man kunne presse flere boliger ind. Handlen er derfor tillagt mindre vægt i vurderingen af ejendommen Y1 og Y3.

Derudover var der handlen i 1998 vedrørende ejendommen beliggende Y7 og Y8. Denne handel, hvor ejendommen blev solgt for 70 kr. per m2, er tillagt stor vægt i vurderingen af ejendommen Y1 og Y3. Nok var her tale om handel med landbrugsjord, hvorimod ejendommen Y1 og Y3 vedrørte jord til etagebyggeri, men alle vidste, at handlen med Domsognet var en realitet. Alle grundene var solgt, inden handlen blev endelig gennemført. Kommunaldirektør KJ havde selv købt en grund. Men fordi Domsognet var uenig, måtte hele processen gå om. Det betød en forsinkelse på et år. Men det var ikke hemmeligt, at man var ved at handle arealet med henblik på at bygge boliger. Det var alment kendt, inden man vedtog planerne. Hvis man så byen oppefra, lå arealet som en kile ind byen. Også når man ser på de efterfølgende priser, er det suverænt det dyreste område. Alle vidste, at det var noget af det mest velbeliggende jord i Y2-by. Derfor er det tillagt stor betydning for vurderingen ejendommen Y1 og Y3. Det er klart, at råjordsprisen i en attraktiv placering centralt i Y2-by kan bruges som reference til noget, som ligger langt fra bykernen og derfor er mindre attraktivt både dengang og nu. Så råjordsprisen for ejendommen Y1 og Y3 var 70 kr. per kvadratmeter. Han husker selv hele ovennævnte forløb, idet han har været selvstændig ejendomsmægler siden 1985, og inden da var han direktør for G3-byggefirma i Sønderjylland.

I 2004 blev der handlet et areal på 48.000 m2 i Y6 til 91,66 kr. per m2. Forskellen i prisen skyldtes, at Y8 kom som en raket året efter. Så købte LO dette stykke jord og gik i gang med at byggemodne og priserne steg lynhurtigt. Det var normal prisudvikling på det tidspunkt.

Hvad angår syn- og skønserklæringens spørgsmål 1, så kunne ejendommen Y1 og Y3 ikke være solgt for 168 kr. i 2004. Hvis ejendommen havde været solgt i fri handel i 2004, ville man aldrig være kommet op på en kvadratmeterpris på 168 kr. per m2. Det ville aldrig være sket.

Ejendommen Y1 og Y3 blev i 1992 som en del af større ejendom vurderet til en kvadratmeterpris på 10 kr. per m2, og senere samme år solgt til 168 kr. per m2. I skønserklæringens spørgsmål 9 spørges til, hvad skyldes forskellen på 158 kr. per m2?

Han kan ikke forklare, hvad forskellen på de 10 kr. og salgsprisen på 168 kr. skyldes, udover at 168 kr. per m2 var en helt urealistisk pris. I 1992 var der ikke sket noget med jorden. Der var ikke tilført værdistigende arbejder i 1992. Den havde da ligget brak siden 1988. Der var ingen adgangsvej. Y4 kørte forbi parcellen, men der var ikke ført vej til storparcellen. På det tidspunkt havde han være selvstændig ejendomsmægler i byen i 3 år. Der var ingen efterspørgsel på det tidspunkt.

Til sammenligning blev ejendommen beliggende Y5, Y2-by, solgt i 1997 for 158 kr. per m2. Han ved ikke, hvad der lå bag denne pris for en tilsvarende ejendom i yderkanten af byzonen. Det kan have spillet ind, at der var tale om et lille areal til etværelses ungdomsboliger, hvilket indebærer flere boligenheder og dermed forholdsmæssigt højere lejeindtægt. Også arealets placering og anvendelse som adgangsvej kan have spillet ind.

Parternes synspunkter

H1 har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 2.marts 2016, hvor følgende er gjort gældende:

"...

For så vidt angår fastsættelsen af den fiktive råjordsværdi, bestrides det ikke, at kriterier som den konstaterede salgspris, ejendommens beliggenhed, lokalplansreguleret udnyttelse, tidligere vurderinger og vurderinger af sammenlignelige uforbedrede grundarealer, alle er relevante hensyn.

Landsskatteretten har skønnet en råjordsværdi på 100 kr. i 1992 med følgende begrundelse:

"...

Ved skønnet over en råjordspris på 100 kr. pr m² er der lagt vægt på ejendommens beliggenhed i udkanten af Y2-by samt udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser. Herudover er det tillagt betydning, at købet også indeholder en overdragelse af to ejendomme som modydelse, og at købsprisen ikke er udtryk for den reelle værdi af jorden. [min fremhævning]

..."

Landsskatteretten kommer ved fremskrivning af de 100 kr. pr. m² i henhold til udviklingen i etagearealsprisen frem til en råjordspris i 2004 på 168 kr. pr. m² svarende til en værdiforøgelse på 2.477.992 kr.

Sagsøger gør overordnet gældende, at Landsskatterettens skøn er forkert, idet råjordsansættelsen ikke afspejler værdien af sagsøgers ejendom uden forbedringer i handel og vandel i 2004, hvorfor sagsøgers fradragsberettigede udgifter på 3.913.743 kr. uretmæssigt begrænses, hvilket er åbenbart urimeligt.

Til støtte herfor har der i sagen været foretaget syn og skøn over værdien af sagsøgers ejendom uden forbedringer i handel og vandel i såvel 2004 som i 1992. Skønsmanden har i den forbindelse afgivet de som bilag B, C og 8 fremlagte skønserklæringer. Ligeledes er der fra sagsøgers side indhentet de som bilag 9 og 11 fremlagte erklæringer fra henholdsvis LO og KJ vedr. arealerhvervelserne nævnt i skønsmandens erklæringer.

Det er med SKM2006.787.LSR fastslået, at råjordsværdien skal afspejle handelsværdien af jorden i uforbedret stand med mulighed for bebyggelse på vurderingstidspunktet. Det giver også god mening, idet opgørelsen alene udgør et delelement af fradragsansættelsen i det pågældende år i henhold til vurderingslovens § 5, stk. 1.

At en råjordsværdi i 2004 på 168 kr. ikke afspejler grundens værdi uden forbedringer bekræftes af skønsmanden ved dennes besvarelse af spørgsmål 1, jf. bilag B, hvor værdien af sagsøgers grund uden forbedringer i handel og vandel i 2004 anslås til 70 kr. pr. m². Der er altså tale om en umiddelbar forskel på 98 kr. Skønsmandens besvarelse er baseret på, at det som bilag 3 fremlagte plangrundlag var på plads, jf. svar på spørgsmål 4, jf. bilag C, samt ved reference til 4 ejendomme skønsmanden har vurderet relevante for værdiansættelsen af råjorden for sagsøgers ejendom.

Skønsmanden henviser til et grundsalg i 2004, hvilket er det for nærværende sag relevante vurderingsår, vedrørende LOs køb af en ca. 48.000 m² grund, matrikuleret som 04, for 91,66 kr. pr. m². Arealet er beliggende i en meget attraktiv del af Y2-by, jf. bilag B-C. LO fremhæver i den forbindelse, at der var tale om erhvervelse af byudviklingsjord, og at der på erhvervelsestidspunktet ikke var tvivl om, at den erhvervede jord efterfølgende kunne udvikles og bebygges, jf. bilag 9. Værdien af at kunne bebygge arealet med parcelhuse og videre udstykning var altså afspejlet i den betalte købesum.

LO, der er almindelig kendt som en stor jordbesidder i Y2-byområdet, erhvervede også i 1998 ca. 160.000 m² jord af den G4-fond for 1.840.000 kr., svarende til 11,50 kr. pr. m², hvoraf 70% udgjorde betaling for senere byudvikling, jf. bilag 9.  Denne handel indgår i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 og ansættelse af råjordsprisen i 2004 til 70 kr. pr. m².

Skønsmanden henvises endvidere til Y2-by Kommunes erhvervelse af råjord i 1998 til 70 kr. pr. m². Tidligere kommunaldirektør for Y2-by Kommune bekræfter, at værdien af jorden blev ansat under hensyntagen til, at arealerne kunne bebygges med parcelhuse og senere udstykkes, og at værdien var fastsat på baggrund af uafhængige mæglervurderinger, jf. bilag 11.

Der henvises slutteligt til en handel i 1997, hvor Y2-by Kommune til G1 sælger en 5.297 m² grund til 159 kr. pr. m². Skønsmanden oplyser ved besvarelse af spørgsmål 8, jf. bilag 8, at handlen er inddraget med mindre betydning end de 3 andre grundsalg, idet grunden er udlagt til ungdomsboliger, og dermed har en højere udnyttelsesmulighed end tilfældet er for sagsøgers ejendom. Prisen pr. m² er altså forudsætningsvist højere end for sagsøgers ejendom.

Som bilag til skønserklæringen, jf. bilag B, er fremlagt skødet forbundet med handlen i 1997. Det bemærkes i den forbindelse, at det af skødet ikke kan udledes, at de 159 kr. pr. m² er udtryk for værdien af jorden uden forbedringer.  Tværtimod, idet området var byggemodnet i 1997, og idet grundværdiforøgende forbedringer i udgangspunktet netop tilskrives forbedringer etableret uden for grunden. Til dokumentation herfor fremlægges luftfotos over Y5 fra 1995 som bilag 10.

Med en afvigelse mellem den af Landsskatteretten ansatte værdi af grunden uden forbedringer i 2004 på 98 kr. (168-70) i forhold til den af en professionel vurderingsmands, med lokalkendskab, opgjorte værdi baseret på konkrete handler, herunder fra 2004, og det forhold, at Landsskatteretten ingen forudsætninger har for at vurdere, hvad værdien af råjorden i 2004 var, gør sagsøger gældende, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens fradragsansættelse, der er baseret på råjordsværdien i 2004 på 168 kr., og hjemvise denne til fornyet behandling.

...

Ser vi nærmere på grundlaget for det skøn over råjordsværdien, som Landsskatteretten har foretaget, så ses dette at være baseret på en værdi af råjorden i 1992 på 100 kr., svarende til 60 % af den pris, grunden samme år er handlet til på 168 kr. pr. m², jf. bilag 2.

Skønsmanden ansætter råjorden i 1992 til 10 kr. pr. m², altså en tiendedel, jf. bilag B, og redegør for forskellen til handelsprisen på 168 kr. ved at tilskrive de 158 kr. forbedringer, hvorfor den ansatte værdi på 10 kr. udgør værdien af jordarealet alene, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 9. De forbedringer af grunden, som Landsskatteretten tilskriver 40 % af handelsprisen, vurderes altså af skønsmanden at udgøre 94 %.

Videre fremhæves vurderingen af den udstykkende ejendom, som i 1992 var vurderet til 33 kr. pr. m² for det lokalplansudlagte areal. Eftersom plangrundlaget netop var på plads, er det også relevant at tage hensyn hertil ved skønnet over råjordsprisen i 1992. Landsskatteretten ses ikke at have tillagt denne vurdering betydning ved skønnet. Sagsøger gør også på den baggrund gældende, at Landsskatterettens skøn er forkert.

...

Til videre støtte for sagsøgers påstand fremhæves, at sagsøger i henhold til vurderingslovens § 17 i udgangspunktet er berettiget til fradrag for 3.913.743 kr. Det er således vigtigt, at den opgørelse af værdistigningen, som i henhold til praksis skal foretages for 2004, sker korrekt, idet sagsøger ellers beskattes af værdier, der i udgangspunktet burde være fritaget for beskatning i henhold til § 17. Det forhold, at sagsøger i udgangspunktet har en fradragsret, må også afstedkomme et lempeligere krav til sagsøgers bevisbyrde for så vidt dokumentation for, at det af Landsskatteretten begrænsede fradrag er forkert.

Henset til den usikkerhed om værdien af sagsøgers grund uden forbedringer, som skønsmandens besvarelser og som vurderingen af den udstykkende ejendom indbefatter, bør der i nærværende sag ikke være tvivl om, at Landsskatterettens opgørelse af værdistigningen uberettiget medfører, at sagsøger beskattes af forbedringer, der burde have været undtaget for beskatning.

Sagsøger ville altså krone for krone få fradrag op til 3.913.743 kr., for hver krone Landsskatterettens skøn over værdien af råjorden er ansat for højt. I den forbindelse bør retten tillægge en lægmandsudtalelser om værdien af forbedringerne stor vægt, således at sagsøger ikke beskattes uretmæssigt. Det fremhæves, at råjordsværdien i 2004 ikke nødvendigvis skal være lige præcis 70 kr. pr. m². Sagsøger er således heller ikke uenig i, at fradraget i 2004 skal begrænses. Landsskatterettens opgørelse af værdistigningen, baseret på en skønnet værdi af grunden uden forbedringer på 168 kr. pr. m², begrænser imidlertid fradraget på helt urimelig vis.

...

Sagsøger fremhæver, at Rettens fulde prøvelse skal foretages ud fra de nu fremlagte oplysninger. Retten skal altså vurdere, om Landsskatteretten, med de nu fremlagte informationer om prisniveauet i 2004, ved opgørelse af værdistigningen, ville have kommet frem til en anden værdistigning og dermed et andet fradrag. For så vidt angår de af skønsmanden anvendte sammenligningshandler, som sagsøgte gør gældende ikke er relevant sammenligningsgrundlag for råjordsværdien af sagsøgers ejendom, fremhæves, at der er tale om handler af jord, hvor bebyggelse og senere udstykning var forudsat, med en beliggenhed væsentlig mere attraktiv end sagsøgers, og at disse derfor alle er relevante i forhold til rettens vurdering af, hvad jord til bebyggelse i Y2-by var værd i 2004, og at det i den forbindelse er usandsynligt, at nogen ville give 168 kr. pr. m² jord i 2004.

Sagsøger gør således gældende, at der med skønsmandens udtalelser om prisniveauet i 2004 ikke er grundlag for at fastholde en opgørelse af værdistigningen, som primært også ses at være baseret på en 12 år ældre købesum, hvilken der ikke er fuldkommen vished over, hvad omfatter, og hvilken der er enighed om ikke udtrykker den reelle værdi af jorden, jf. bilag 1. Landsskatteretten ses endvidere at have fremskrevet den skønnede råjordsværdi med udviklingen i de gennemsnitlige etagearealspriser, hvilket i sig selv er betænkeligt, eftersom sagsøgers ejendom var vurderet efter byggeretsværdiprincippet frem til 2002, hvorfor fremskrivningen skulle have været foretaget med udgangspunkt i udviklingen i områdeprisen, jf. SKM2006.787.LSR.

Ligeledes fremhæves, at det forekommer usandsynligt, at råjorden fra 2002 til 2004 skulle stige fra 1.431.254 kr. til 1.794.408 kr., når grundværdien i samme periode falder fra 5.669.900 kr. til 4.272.400 kr. Der må være parallelitet mellem grundværdien og værdien af råjorden, således at en stigning i grundværdien medfører en stigning i råjorden og tilsvarende fald i råjorden ved fald i grundværdien.

Sammenfattende har sagsøger på ovenstående baggrund godtgjort, at Landsskatterettens begrænsning af sagsøgers fradrag til 2.477.992 kr. er forkert, hvorfor fradragsansættelsen skal hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.

..."

Skatteministeriet har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 17. februar 2016, hvor følgende gjort gældende:

"...

Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at H1 ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende råjordsprisen.

Efter dagældende vurderingslovs § 17 begrænses fradrag for forbedringer af bestemmelsen i dagældende vurderingslovs § 18.

I vurderingslovens § 18 fastslås det, at:

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

..."

Ifølge vurderingslovens § 18 er grundforbedringsfradraget således begrænset til den værdiforøgelse af grunden, som skyldes de gennemførte forbedringer. Værdiforøgelser, som skyldes andre forhold, skal der efter vurderingslovens § 18 ses bort fra ved opgørelse af værdistigningen.

Tages der udgangspunkt i værdien inden plangrundlaget er på plads, og bebyggelse er mulig, vil værdistigningen i strid med vurderingslovens § 18 også kunne omfatte en værdistigning som følge af den ændrede udnyttelsesmulighed.

I SKATs juridiske vejledning, 2016-1, afsnit H,A.3.3.2, anføres i overensstemmelse hermed bl.a. om opgørelse af værdistigningen:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden       skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet. [...]

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Ved fastsættelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig. [...]

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris.

..."

Ansættelse af råjordsprisen beror på et skøn.

I UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) fastslås følgende om domstolsprøvelsen:

"...

Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

..."

Det følger af Højesterets præmisser og af retspraksis i øvrigt, at H1 har bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes.

Skatteministeriet gør gældende, at H1 hverken har godtgjort, at skønnet er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte råjordspris er åbenbart urimelig.

Landsrettens skøn over råjordsprisen på kr. 100,- pr. m2 i 1992-niveau beror på en flerhed af faktorer, herunder ejendommens beliggenhed i udkanten af Y2-by, udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser, og købsprisen, herunder den omstændighed, at købet af ejendommen også indeholder en overdragelse af to ejendomme som modydelse.

Plangrundlaget var på plads, da H1 erhvervede grundarealet, og det er derfor korrekt at tage hensyn til købsprisen ved udøvelse af skønnet.

Det følger således også af retspraksis, at værdien af et aktiv kan fastlægges på grundlag af den salgssum, der er aftalt i en handel mellem uafhængige parter, jf. bl.a. UfR 2003.214 H og UfR 2005.1176/2 H (SKM2005.65.HR).

Det er derfor utvivlsomt relevant ved ansættelsen af råjordsprisen at tage hensyn til den overdragelsessum, der blev fastsat, da H1 købte grundarealet af kommunen, jf. også SKM2015.182.VLR.

Der henvises herved også til, at H1 ikke har godtgjort, at den aftalte købesum skulle være udtryk for værdien med forbedringer.

Landsskatteretten har i øvrigt ikke fastsat råjordsværdien alene ud fra købsprisen. Det fremgår således af kendelsen (bilag 1, side 11, 3.-5. afsnit), at der ved skønsudøvelsen er taget hensyn til, at købesummen blev berigtiget ved, at H1 tilskødede kommunen to ejendomme.

H1 har frafaldet anbringendet om, at grundværdiansættelsen af den ejendom, hvorfra den omhandlede ejendom blev udstykket er udtryk for værdien i handel og vandel i 1992, og at denne vurdering alene afspejler værdien af H1s grund uden forbedringer i 1992. Det gøres imidlertid fortsat gældende af H1, at Landsskatteretten ikke har tillagt denne vurdering tilstrækkelig betydning, jf. processkrift I af 4. februar 2016, side 4.

Det fremgår af udskrift fra SVUR (Statens Vurderingsregister) vedrørende vurderingerne for perioden 1991-1994 af den påberåbte ejendom, matr.nr. 01, beliggende Y4 i Y2-by (bilag D), at ejendommen er vurderet som ubebygget landbrugslod.

Vurderingen af denne ejendom afspejler derfor ikke råjordsværdien af H1s ejendom, og vurderingen har følgelig ingen betydning for værdiansættelsen.

Det afholdte syn og skøn godtgør heller ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn.

Da ejendommen er handlet mellem uafhængige parter i marts 1992 på et tidspunkt, da plangrundlaget var på plads, skal værdiansættelsen af råjorden pr. 1. januar 1992 tage udgangspunkt i den aftalte handelspris. Et syn og skøn er ikke afgørende.

De afgivne skønserklæringer (bilag A, B og 8) kan derfor ikke udgøre dokumentation for, at Landsskatterettens skøn er åbenbart urimeligt.

At H1s bevisbyrde ikke er løftet ved det afholdte syn og skøn følger også af indholdet af skønserklæringerne.

Syn- og skønsmanden har ansat værdien af råjorden pr. 1. januar 1992 til kr. 10,00 pr. m2, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 i skønserklæring af 15. juni 2015 (bilag B). Dette svarer til ca. 6% af den faktisk aftalte handelspris.

Det er bemærkelsesværdigt, at skønsmandens værdiansættelse ifølge besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 (bilag B) er sket uden inddragelse af handlen om den ejendom, som sagen vedrører.

I besvarelsen af spørgsmål 7 i den supplerende skønserklæring af 1. oktober 2015 (bilag C) er det herefter oplyst, at handlen i 1992 vedrørende den af sagen omfattede ejendom er inddraget ved værdiansættelsen, men med mindre betydning end nogle andre grundhandler i Y6 området.

I spørgsmål 8 er skønsmanden med henvisning til besvarelsen af spørgsmål 7 blevet bedt om at begrunde, hvorfor handlen i 1992 (bilag 2) vedrørende den værdisatte ejendom er inddraget med mindre betydning end grundhandlerne i Y6 området. Af besvarelsen af spørgsmål 8 fremgår imidlertid ikke, hvad årsagen er til dette.

Skønsmanden er i spørgsmål 9 (bilag 8) blevet bedt om at uddybe, hvad forskellen på kr. 158 pr. kvm i forhold til salgsprisen for ejendommen på kr. 168 pr. kvm skyldes. Hertil har skønsmanden svaret:

"...

Ejendommen var i 1992 et almindeligt jordstykke, hvor der ikke var sket ændringer - udover vedtagelse af en lokalplan i december 1998 siden det oprindeligt var landbrugsjord. Dvs. at det i 1992 ikke var tilført jordarealet nogen værdistigende arbejder eller andet, men alene henlå som et jordareal.

..."

Det gøres gældende, at besvarelsen af spørgsmål 9 understøtter, at bevisbyrden ikke er løftet ved det afholdte syn og skøn.

Selv hvis der ikke forelå en handel om den af sagen omfattede ejendom, må skønsmandens værdiansættelse anses for at være forbundet betydelig usikkerhed.

Der henvises herved blandt andet til, at plangrundlaget slet ikke var på plads på overdragelsestidspunktet for flere af sammenligningsejendommenes vedkommende.

Endvidere er det kun den ene af de 4 handler, som skønsmanden har henvist til, som er gennemført omkring de af nærværende sag omfattede vurderingstidspunkter.

Denne ene handel er en handel i 2004, hvor LO, efter det oplyste, erhvervede et areal på ca. 48.000 m2 fra Y2-by Domsogn. Erhvervelsen skete ifølge skønserklæringen (besvarelsen af spørgsmål 3) til kr. 91,66 pr. m2. Det fremgår endvidere af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2, 3 og 6, at jordarealet blev købt som landbrugsjord. Der var på købstidspunktet ikke vedtaget nogen lokalplan, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 6, hvilket også er bekræftet i den skriftlige erklæring fra LO (bilag 9). Den pågældende ejendom havde således ikke et plangrundlag med en udnyttelsesmulighed svarende til H1s. Allerede af den grund er denne handel ikke egnet som grundlag for en værdiansættelse af råjordsværdien i nærværende sag.

Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 henvist til en handel i 1998, hvor LO efter det oplyste erhvervede et areal på ca. 160.000 m2 fra Y2-by Domsogn til kr. 11,- pr. m2. Det fremgår af skønsmandens besvarelse, at der var tale om landbrugsjord, og ved besvarelsen af det supplerende spørgsmål 6 har skønsmanden oplyst, at der ikke var vedtaget nogen lokalplan for området på købstidspunktet, og at jordarealet blev købt som landbrugsjord. Dette er også bekræftet i den skriftlige erklæring fra LO (bilag 9), hvor det blandt andet oplyses, at en del var fredet for landbrug. Denne handel er derfor heller ikke egnet som grundlag for en værdiansættelse af råjordsværdien i nærværende sag.

Skønsmanden har videre henvist til en handel i 1998 mellem Y2-by Domsogn og Y2-by Kommune til kr. 70,- pr. m2. Ifølge skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2, 3 og 6 var der tale om landbrugsjord, og det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 3, at arealet på købstidspunktet var beliggende i landzone. Denne handel er således heller ikke egnet som grundlag for at værdiansætte råjordsværdien i nærværende sag.

Den eneste af de af skønsmanden anvendte "sammenligningshandler", hvor plangrundlaget var på plads på overdragelsestidspunktet, er en handel i 1997, hvor Y2-by Kommune solgte et areal på 5.297 m2 til G1 til en m2-pris på kr. 158,58, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3. Der er således tale om en overdragelsespris, der pr. m2 er mere end dobbelt så høj som den højeste af de værdier, skønsmanden har ansat ved besvarelsen af spørgsmål 1. Det bemærkes i den forbindelse, at der på baggrund af det i lokalplan ...23 (bilag E) anførte ikke synes at være fastsat særlig høje udnyttelsesmuligheder for den angivne sammenligningsejendom. Det fremgår endvidere af punkt 6 i det skøde, der   er vedhæftet skønserklæringen af 15. juni 2015 (bilag B, side 23), at byggemodning ikke var indeholdt i købesummen.

...

Måtte retten anse det for godtgjort, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes, må sagen hjemvises i overensstemmelse med H1s subsidiære påstand, idet det følger af fast retspraksis, at et fornyet skøn skal foretages af vurderingsmyndighederne."

Rettens begrundelse og afgørelse

Sagen angår overordnet set det fradrag i grundværdien, som H1 er berettiget til ved vurderingen for 2004 for H1s ejendom.

Der er ikke tvist om størrelsen af de udgifter, der er fradragsberettiget, men om beregningen af værdistigningen i medfør af den dagældende vurderingslovs § 18. Det omtvistede spørgsmål i sagen er fastsættelsen af den såkaldte råjordspris, der indgår som et element i beregningen af værdistigningen. Fastsættelsen af råjordsprisen beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet i 2004 uden forbedringer.

H1 erhvervede det omhandlede areal i 1992 for 168 kr. per m2 fra Y2-by kommune. Det fremgår af skødet blandt andet, at handlen er sket på markedsvilkår.

Landsskatteretten lagde i afgørelsen af 19. december 2012 til grund, at der ikke fandtes sammenlignelige ejendomshandler, hvorefter råjordsværdien i 2004 for ejendommen blev fastsat til 168 kr. per m2 med udgangspunkt i salgsprisen i 1992.

Skønsmanden har i skønserklæringen af 15. juni 2015 vurderet, at der forelå 4 sammenlignelige ejendomshandler i Y2-by i perioden 1998 til 2004. Han har navnlig på denne baggrund fastsat råjordsprisen for ejendommen i 2004 til 70 kr. per m2. Efter den skete bevisførelse er der ikke grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering.

Retten finder på denne baggrund, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag, og at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Sagen bør derfor i overensstemmelse med H1s påstand hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden.

Retten har den 8. juli 2015 godkendt skønsmandens honorar for syn- og skønserklæringen (spørgsmål 1-3) med 43.312,50 inkl. moms, der foreløbigt er betalt af sagsøgeren. Retten har den 19. januar 2016 godkendt skønsmandens honorar for den supplerende syn- og skønserklæring (spørgsmål 4-7) med 12.250,00 kr. inkl. moms. Der foreløbigt er betalt af sagsøgte. Retten har den 19. januar 2016 godkendt skønsmandens honorar for den supplerende syn- og skønserklæring (spørgsmål 8-11) med 10.500 kr. inkl. moms der foreløbigt er betalt af sagsøgeren. Retten har den 19. april 2016 godkendt skønsmandens godtgørelse for afhjemling og transport med 24.424,50 kr. inkl. moms, der foreløbigt afholdes af sagsøgeren. De samlede udgifter til skønsmandens honorar udgør således 90.487,00, hvoraf sagsøgeren foreløbigt har afholdt 78.237,00 kr., mens sagsøgte foreløbigt har afholdt 12.250,00 kr.

Efter sagens karakter, forløb og resultat skal Skatteministeriet betale sagsomkostninger til H1 med 163.217,00 kr. Beløbet omfatter 2.980,00 kr. til retsafgift, 2.000,00 kr. til udpegningsgebyr til Dansk Ejendomsmæglerforening, 78.237,00 kr. inklusiv moms til syn og skøn og 80.000,00 kr. til udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløb til dækning af udgifter til advokatbistand er der ikke tillagt moms, idet sagsøgeren er momsregistreret. De af Skatteministeriet til syn- og skøn foreløbigt afholdte udgifter på 12.250 kr. afholdes også endeligt af Skatteministeriet.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden til ansættelse af fradrag for forbedringer i grundværdien pr. 1. oktober 2004 for så vidt angår opgørelse af værdistigningen i henhold til vurderingslovens § 18 forbundet med de af Landsskatteretten anerkendte fradragsberettigede udgifter på 3.913.743 kr.

Skatteministeriet skal inden 14 dage til H1 betale sagsomkostninger med 163.217,00 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter