Dato for udgivelse
28 Feb 2002 15:39
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
10. august 2001
SKM-nummer
SKM2002.119.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-1-1867-0603
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Andel, salg, fradrag, erhverv
Resumé

Klageren erhvervede i 1989 et andelsbevis, hvortil var knyttet retten til leje af erhvervslokaler. Ved købet havde klageren udover prisen for andelsbeviset betalt et beløb for goodwill. Kvarteret, hvor lokalerne var beliggende, undergik i klagerens ejertid et betydeligt løft. Klageren afstod i 1996 andelsbeviset og modtog udover prisen herfor et beløb for beliggenhedsgoodwill. Vedtægterne for andelsboligforeningen anerkendte, at der kunne være tale om vederlag udover vederlag for andelsbeviset. Klageren blev anset for berettiget til at fratrække tab ved afhændelsen med hjemmel i ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3.

Reference(r)

Ligningsloven § 16 E, stk. 1, nr. 3


A klager for indkomståret 1996 over, at fradrag for tab af beliggenhedsgoodwill er ansat til 0.

Det følger af sagens oplysninger, at klageren i 1989 købte et andelsbevis omfattende en lejlighed i en andelsboligforening. Andelsbeviset knyttede sig til erhvervslokaler.

Klageren indrettede lokalerne, hvor der tidligere havde været drevet gardinforretning, til en frokostrestaurant/cafe.

Klageren havde udover den af andelsforeningen vedtægtsmæssigt bestemte pris for andelsbeviset betalt 378.281 kr., der af parterne blev benævnt goodwill. Dette beløb afskrev klageren over kapitalkontoen.

I begyndelsen af 1990 skete der omfattende ændringer i miljøet omkring lejemålet, da kommunen besluttede at genetablere den oprindelige å, der løb under en større nærliggende vej.

Klageren afstod i 1996 sit andelsbevis til en køber, der ville indrette lokalerne til kjoleforretning. Ud over den vedtægtsmæssigt bestemte pris for andelsbeviset modtog klageren 182.731 kr. for beliggenhedsgoodwill og for forbedringer udført af klageren.

Klageren fortsatte sin forretning under samme firmanavn fra en anden adresse.

Klageren har i sin personlige indkomst for indkomståret 1996 foretaget fradrag for først 228.281 kr. og siden ændret det til 195.550 kr. De stedlige skattemyndigheder har ved den påklagede ansættelse forhøjet klagerens personlige indkomst for indkomståret 1996 med 195.550 kr. Myndighederne har herved henset til, at de skatteretlige betingelser for tabsfradrag ikke er opfyldt.Myndighederne har anset de 182.731 kr. for en tillægsbetaling for opnåelse af retten til de afståede lokaler.Da klageren selv var ejer af andelsbeviset, hvortil retten til lokalerne var knyttet, er vederlaget ikke anset for omfattet af ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3.Myndighederne har derfor anset beløbet som værende omfattet af statsskattelovens § 4. Da statsskattelovens § 4 ikke hjemler ret til fradrag for det oprindeligt erlagte beløb, har nævnet tiltrådt den lokale skatteforvaltnings ansættelse.

Klagerens revisor har over for Landsskatteretten principielt nedlagt påstand om, at klagerens personlige indkomst for indkomståret 1996 nedsættes med 195.550 kr. i overensstemmelse med det selvangivne.

Subsidiært har revisor nedlagt påstand om, at de 378.281 kr. er fradragsberettiget efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, i indkomståret 1996.

Mere subsidiært har revisor nedlagt påstand om, at lejemålet er tilknyttet andelsbeviset på en sådan måde, at merprisen ved køb og salg skal indgå ved opgørelsen af avancen på andelsbeviset, og at der derfor skal ske en reduktion af klagerens aktieindkomst. 

Revisoren har til støtte for sin principielle påstand gjort gældende, at ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3, finder anvendelse på forholdet. Revisor har i den forbindelse anført, at en andelshaver i denne forbindelse skal sidestilles med en lejer, jf. LSRM 1983.86. Revisor har herved henvist til vedtægterne, der i det hele stiller klageren som en lejer.

Revisor har endvidere anført, at ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3, og ikke statsskattelovens § 4 finder anvendelse, når et forretningslejemål repræsenterer et selvstændigt formuegode. Revisor har anført, at forretningslejemålet på grund af vedtægternes §§ 13 og 14 repræsenterer et selvstændigt formuegode og derfor er omfattet af ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3.

§§ 13 og 14 i vedtægterne for andelsboligforeningen har følgende indhold:

"§ 13. Overdragelsessum:

Ved overdragelse af en andel må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

Ved opgørelse af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien i foreningens formue:anskaffelsesprisen.

Handelsværdien som udlejningsejendom under forudsætning af, at køber overtager de indestående prioriteter og betaler den resterende købesum kontant.

Den seneste ansatte ejendomsværdi (kontantejendomsværdien) med eventuelle reguleringer efter § 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendom. Ved opgørelsen af foreningens formue optages prioritetsgæld på ejendommen efter kursværdi.

Det beløb, hvortil vurderingsrådet ved senest almindelige vurdering har ansat ejendommen til ejendomsværdi inden omregning efter § 6 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering). Beløbet kan forhøjes med et procenttillæg for den eventuelle værdistigning, der har fundet sted siden vurderingen.

Procenttillægget fastsættes af boligministeren på grundlag udviklingen i værdiansættelserne ved de to seneste almindelige vurderinger og under hensyn til den forventede videre udvikling i priserne på udlejningsejendomme.

Til beløbene under a),c) og d) lægges værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuelle værdiforringelser på grund af alder eller slitage.

Overdragelse må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgås i forbindelse med overdragelse nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.

Det kan ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen.

e) herudover kan erhvervslejerne beregne sig vederlag for goodwill og overtagen inventar.

andelsmedlemmet kan kræve, at det højeste beløb under punkt a-d lægges til grund.

§ 14

Bestyrelsen fastsætter prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse, udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

Såfremt den fraflyttende andelshaver ikke kan acceptere den af bestyrelsen fastsatte pris for forbedringer, inventar og løsøre eller det af bestyrelsen fastsatte nedslag for mangelfuld vedligeholdelsesstand, vurderes disse ved syn og skøn, foretaget af en skønsmand, der skal være bekendt med andelsboligforhold.

Parterne udpeger i forening en skønsmand. Såfremt parterne ikke kan blive enige herom, udpeges skønsmanden af boligretten. Skønsmanden skal ved besigtigelsen af lejligheden indkalde både den pågældende andelshaver og bestyrelsen og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes.

Skønsmandens vurdering er bindende for såvel andelshaveren som bestyrelsen.

Skønsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved skønnet skal fordeles mellem de fraflyttende andelshaver og foreningen, eller eventuelt pålægges den ene part fult ud, idet han herved skal tage hensyn til hvem af parterne, der har fået medhold ved skønnet.

Bestemmelserne i §§ 13-14 er dog ikke til hinder for, at erhvervsandelshaverne oppebærer betaling for sædvanlig goodwill og inventar."

Til støtte for sin subsidiære påstand har revisor gjort gældende, at beløbet skal kunne afskrives efter statsskattelovens § 6 a og henviser i den forbindelse til afgørelsen offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret 1992.124, hvor denne løsning blev anvendt. Revisor henviser endvidere til den dagældende ligningslovs § 14 J, der regulerede gevinst eller tab ved afskrivning efter statsskattelovens § 6 a.

Til støtte for den mere subsidiære påstand har revisor gjort gældende, at de 182.731 kr. er en merværdi for selve andelsbeviset. Revisor henviser i den forbindelse til vedtægternes § 14, idet han gør gældende, at sidste pkt. kan fortolkes således, at bestemmelsen vedrørende vederlæggelsen for sædvanlig goodwill og inventar alene er et spørgsmål om, hvorvidt sælgeren af andelsbeviset har en mulighed for at forlange en betaling for andelsbeviset ud over den vedtægtsmæssige bestemt værdi, der er gældende for boliglejemål.

Landsskatteretten skal udtale:

I henhold til lovbekendtgørelse nr. 869 af 15. november 1995, ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3, skal der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af retten ifølge en udbytte-, forpagtnings- eller lejekontrakt.

Landsskatteretten finder, at det vederlag der udover prisen på andelsbeviset er erlagt må anses som et selvstændigt formueaktiv, - betaling for en attraktiv beliggenhed af forretningslokalet, jf. at vedtægten for andelsboligforeningen i § 14, anerkender, at der kan være tale om et vederlag udover selve vederlaget for andelsbeviset.

Retten finder endvidere, at klageren i forhold til andelsboligforeningen må sidestilles med en lejer. Retten har herved henset til, at klageren i henhold til andelsboligforeningens vedtægter er underlagt lejelovens regler vedrørende vedligeholdelse, forandringer, prisen, fremleje m.v., jf. LSRM 1983.86.

Klageren kan derfor i indkomståret 1996 fratrække sit tab på 195.500 kr. i sin personlige indkomst, jf. ligningslovens § 16 E, stk. 1, nr. 3.