Dato for udgivelse
05 Mar 2002 16:33
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
6. februar 2002
SKM-nummer
SKM2002.134.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1406-0579
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Grund, værdi, forurening, nedslag
Resumé

Ved ansættelsen af grundværdien for en forurenet tidligere gasværksgrund, hvorpå der var opført etagebebyggelse, og som var delvis oprenset, skulle der tages hensyn til de omkostningskrævende foranstaltninger, der kunne påregnes, før grunden ville have kunnet anvendes til boligbebyggelse, såfremt den havde været ubebygget. Der godkendtes derfor et skønsmæssigt nedslag,

Reference(r)

Vurderingsloven § 13, stk. 1


Ejendommen A er ved vurderingen pr. 1. januar 2000 af skyldrådet ansat til:

Grundværdi

1.941.400 kr.

Grundværdien er på basis af en etagearealpris på 800 kr. pr. kvm samt en bebyggelsesprocent på 50 ansat som nedenfor angivet:

7.832 kvm x 50% x 800 kr. =

3.132.800 kr.

2.230 kvm x 0 kr. =

0 kr.

nedslag for fundering =

1.191.405 kr.

Grundværdi i alt, afrundet =

1.941.400 kr.

Ejendommen, der er beliggende i byzone, omfatter et grundareal på 10.062 kvm. På grunden er der i 1983 opført 61 boliger med et samlet boligareal på 4.661 kvm samt et erhvervsareal på 239 kvm.

Ejendommen er i henhold til kommuneplanen og lokalplan beliggende i område udlagt til etageboliger.

Det fremgår af sagen, at grunden er en del af et affaldsdepot. På ejendommen er tinglyst deklaration i april 1998, hvoraf fremgår:

"Arealet har været anvendt til gasværksdrift. Gasværksdriften blev påbegyndt i 1853 og udvidet frem til værkets lukning i 1978. Undersøgelser har vist, at arealet er forurenet med vandopløselige tjærekomponenter samt lokalt med tungmetaller hidrørende fra den tidligere gasproduktion.

Depotet kan have en skadelig virkning på mennesker og miljø. På denne baggrund er arealet registreret som affaldsdepot  ifølge Lov om affaldsdepoter."

Om arealet nord for fremgår det videre af deklarationen:

"På matr. ...  er der i perioden november 1994 til maj 1995 gennemført oprensning. Ved oprensningen er den overfladenære forurening bortgravet i haverne og på legepladser, således at der som minimum er 1 meter ren jord på ubefæstede arealer. Grænsen mellem rent og forurenet jord er i de afgravede områder markeret med gule markeringsnet. Der er efterladt dybereliggende forurening i haverne og under sokkelfaste bygninger.

På de grønne fællesarealer samt under befæstede arealer (P-pladser) er der ikke foretaget afgravning, idet der ikke er risiko for kontakt med forureningen ved anvendelsen.

Ved oprensningen er den nuværende anvendelse som bolig med have, fællesarealer, herunder legeplads samt P-pladser sikret, således at der ikke er miljø- og sundhedsproblemer ved anvendelsen."

Det fremgår endvidere af deklarationen:

"Det registrerede areal må ikke uden amtets godkendelse overgå til anden arealanvendelse, yderligere bebygges eller terrænreguleres. Herunder gælder blandet andet

  • at der på de afgravede område ikke må udføres jordarbejder under det gule markeringsnet eller under bygninger,
  • at de grønne fællesområder og rekreative arealer (park) skal forblive grønne områder og at der ikke må graves i jorden. Der kan dog udføres almindelig vedligeholdelse.
  • at de befæstede arealer skal forblive befæstede, det vil sige fliser og asfalt må ikke fjernes."

Ejendommens jordforureningsforhold er endnu ikke registreret i Matrikelregisteret. Jordforureningsloven, der trådte i kraft pr. 1. januar 2000, har ophævet affaldsdepotloven, men tinglysningen af affaldsdepoter, som er registreret under affaldsdepotloven, opretholdes, indtil depoterne er indført i Matrikelregisteret. Selve de registrerede arealer har automatisk fået status som kortlagte på vidensniveau 2 i medfør af jordforureningsloven.

Skyldrådet har fastholdt den af vurderingsrådet ansatte grundværdi, og i begrundelsen har skyldrådet henvist til de foreliggende oplysninger, herunder at grunden er oprenset, og at der dermed ikke er miljø- og sundhedsmæssige problemer ved anvendelsen. Skyldrådet har således fastholdt grundværdien på 1.941.400 kr., som efter skyldrådets opfattelse er i god overensstemmelse med grundens handelsværdi på vurderingstidspunktet, uanset at grunden kun delvist er oprenset.

Andelsboligforeningen B har klaget over ansættelsen af grundværdien pr. 1. januar 2000 med primær påstand om, at det tidligere givne nedslag for jordforurening på 1.566.400 kr. indrømmes ved værdiansættelsen af grunden pr. 1. januar 2000.

Foreningen har til støtte for den primære påstand anført, at nedslaget afspejler forringelsen af grundens værdi i fri handel og vandel som følge af, at der fortsat forefindes forurening på grunden.

Andelsboligforeningen har sekundært nedlagt påstand om, at der foretages en fornyet vurdering af størrelsen af nedslaget for jordforureningen. Nedslaget skal afspejle grundens værdi i fri handel og vandel som følge af, at der fortsat forefindes forurening på grunden.

Foreningen kan ikke acceptere, at der ved vurderingen pr. 1. januar 2000 ikke er givet nedslag for jordforurening ud fra de forhold, at der i 1994 og 1995 alene blev foretaget en delvis oprensning af jorden, og at der således fortsat forefindes forurening i jorden, samt ud fra at boligforeningen som følge af forureningen fortsat er pålagt væsentlige indskrænkninger i sin gøren og laden på grunden. Foreningen har herom henvist til de indskrænkninger i foreningens råderum, som fremgår af deklarationen. Foreningen betegner indskrænkningerne som væsentlige, hvilket igen har en ikke uvæsentlig påvirkning på grundens værdi i handel og vandel i forhold til den situation, hvor grunden ikke var forurenet, og ikke var pålagt disse begrænsninger.

Foreningen har videre anført, at den gennemførte oprensning er foretaget i 1 meters dybde på ikke befæstede arealer. Det vil sige, at der fortsat forefindes forurening på grunden, nemlig dels under de befæstede arealer, dels i jorden under ubefæstede arealer i mere end 1 meters dybde. Det er foreningens påstand, at det forhold, at der på grunden fortsat forefindes forurening vil have en ikke uvæsentlig indflydelse på grundværdien i handel og vandel i ubebygget stand. Dels medfører dette forhold, at der opstår begrænsninger i grundens efterfølgende anvendelse til byggeri (byggeriets placering på grunden, byggemetoder m.v.), dels medfører forureningen, at der ved gravearbejder i forbindelse med byggeri vil skulle tages særlige, omkostningsfordyrende forholdsregler og endelig dels medfører forureningen utvivlsomt, at der fortsat vil være knyttet en almindelig usikkerhed til forureningens langsigtede udvikling og konsekvenser.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten er det af kommunen oplyst, at den i 1994 og 1995 på den omhandlede ejendom foretagne oprensning har beløbet sig til ca. 1.650.000 kr. ekskl. moms. Af amtet er det oplyst, at der, hvis den omhandlede ejendom var ubebygget og fortsat forurenet som nu, som minimum ville blive krævet, at den øverste 0,5 meter jord skal være forureningsfri. Udskiftning af jorden ville i givet fald beløbe sig til 5-10 mio. kr. Alternativt ville pålægning af ren jord beløbe sig til 1,0 - 1,5 mio. kr.

Klagerens repræsentant har hertil bl.a. bemærket, at der ved grundens værdiansættelse i ubebygget stand og i fri handel og vandet skal foretages en reduktion, der som minimum modsvarer den økonomiske forpligtelse, der ligger i at opfylde amtets krav om at gøre den øverste 0,5 meter jord forureningsfri. Klagerens repræsentant har tilføjet, at der i denne betragtning ikke er taget højde for den yderligere værdiforringelse, der må påregnes som følge af fortsatte rådighedsindskrænkninger på ejendommen.

Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderings-lovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Efter det oplyste er der i ansættelsen af grundværdien taget hensyn til grundens vej- og parkeringsareal på 2.230 kvm, idet arealet er ansat til 0. Da arealet efter oplysninger fra kommunen ikke er tinglyst, indgår arealet ved beregningen af bebyggelsesprocenten.

Ved skønnet over handelsværdien for en forurenet grund må en række momenter tages i betragtning. Momenter, der må anses at have betydning for værdiansættelsen i de enkelte tilfælde, er efter rettens opfattelse først og fremmest de foreliggende retlige og faktiske begrænsninger i grundens anvendelsesmuligheder. Desuden må der lægges vægt på graden af forurening, herunder størrelsen af udgifterne til oprensning, samt tidshorisonten for en oprensning.

Efter de foreliggende oplysninger, herunder at der i 1994 og 1995 er gennemført en delvis oprensning af grunden, hvorved ejendommen med den aktuelle bebyggelse er frigivet til anvendelse som bolig med have og fællesarealer, herunder legepladser og p-pladser, samt at der, hvis den omhandlede ejendom var ubebygget, men forurenet som nu, som minimum ville blive krævet, at den øverste 0,5 meter jord skal være forureningsfri, før grunden vil kunne anvendes til boligformål, finder Landsskatteretten, at der ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand bør tages hensyn til de omkostningskrævende foranstaltninger, der ville kunne påregnes, før grunden ville kunne forventes anvendt til boligformål. Landsskatteretten finder på denne baggrund, at der i ansættelsen af grundværdien skal gives et skønsmæssigt nedslag på 1.000.000 kr. som følge af grundens forurening.

Den af skyldrådet ansatte grundværdi er som følge heraf for høj, og vil derfor være at nedsætte til 941.400 kr., som efter Landsskatterettens opfattelse er et passende udtryk for grundens handelsværdi pr. 1. januar 2000.