Dato for udgivelse
21 Jun 2002 13:23
SKM-nummer
SKM2002.320.LR
Myndighed
Ligningsrådet
Sagsnummer
99/02-4330-00208
Dokument type
Bindende forhåndsbesked
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Andelsboligforening, lav boligafgift, udlodning, lån
Resumé

Ligningsrådet blev anmodet om bindende forhåndsbesked, om det ville medføre beskatning af en andelsboligforenings medlemmer, hvis en andelsboligforening optog et afdragsfrit lån, og anvendte provenuet til driftsudgifter og vedligeholdelsesudgifter. Herved ville medlemmernes månedlige boligafgift blive nedbragt. Ligningsrådet fandt, at anvendelse af det konstaterede låneprovenu til foreningens drifts- og vedligeholdelsesudgifter ikke ville medføre beskatning af medlemmerne.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4 b
Ligningsloven § 16 A, stk. 1
Ligningsvejledningen 2001 S.F.2.2.2


Forespørger ville videreudvikle et eksisterende låneprodukt.

Det eksisterende låneprodukt fungerede som en kassekredit. Det blev ydet som et stående lån, der løbende blev forøget, dels med det beløb, andelsboligforeningen trak til delvis betaling af afdrag på realkreditlånet, dels med de renter, der blev tilskrevet banklånet selv.

Vilkårene var, at det var afdragsfrit fra udbetalingstidspunktet, indtil realkreditlånet var fuldt ud amortiseret, at lånet på dette tidspunkt forfaldt til fuld indfrielse, som blev forudsat finansieret ved optagelse af nyt realkreditlån, og at de løbende renter på lånet blev tilskrevet lånet.

Med lånet fik en andelsboligforening stillet likviditet til rådighed til delvis betaling af andelsboligforeningens afdrag på de realkreditlån, der var optaget med pant i foreningens ejendom. Den del af boligafgiften, der vedrørte kapitaludgiftens afdragsdel kunne dermed fastfryses eller nedsættes, og afdragstakten for foreningens samlede gæld reduceres.

Ligningsrådet havde tidligere med henvisning til TfS 2000.193 og TfS 2000.850, udtalt, at det eksisterende produkt i sin nuværende udformning ikke medførte beskatning af andelshaverne, hverken på grund af lav boligafgift eller som udlodning.

Siden lanceringen af produktet havde det vist sig, at andelsboligforeningerne også efterspurgte lån, der kunne ydes til dækning af andelsboligforeningens driftsudgifter og vedligeholdelsesudgifter på den fælles ejendom.

På denne baggrund ønskede forespørger at få fastlagt, om man kunne anvende provenuet fra lånet til driftsudgifter og vedligeholdelsesudgifter på den fælles ejendom uden skattemæssige konsekvenser for andelshaverne.

"Driftsudgifter dækker sædvanligt forekommende udgifter som udgifter til skatter og afgifter, renholdelse m.v.

Vedligeholdelsesudgifter vedrører den fælles ejendom, og er typisk opdelt i ordinære og ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder, hvor sidstnævnte typisk repræsenterer større udgiftskrævende arbejder, der rækker videre end blot daglig vedligeholdelse. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har udarbejdet et sæt standardvedtægter for andelsboligforeninger i nybyggeri henholdsvis for foreninger i den ældre boligmasse."

Vedtægterne for nybyggeri indeholder følgende bestemmelse om vedligeholdelse:

§ 9

(9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger, og bortset fra udskiftning af hoved- og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde.

(9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde det til boligen knyttede haveareal. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af havearealet og for fælles eller egne hegn.

(9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.

(9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure, carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med vedligeholdelsesplanen.

(9.5) Såfremt en andelshaver forsømmer sin vedligeholdelsespligt kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel.

Vedtægterne for andelsboligforeninger i den ældre boligmasse indeholder en næsten identisk bestemmelse, hvor alene (9.2) har en anden udformning:

(9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller områder som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have el. lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne overflader.

Efter forespørgers repræsentants opfattelse burde den skattemæssige behandling være identisk for andelshaverne i alle situationer. Det ville således være vanskeligt at se, hvad der skulle begrunde en skattemæssig forskelsbehandling alt efter om låneprovenuet anvendes til afdrag eller anvendes til drifts- og vedligeholdelsesudgifter. For den enkelte andelshaver var det uden betydning, om andelsboligforeningens lånoptagelse dækkede afdrag, driftsudgifter eller vedligeholdelsesudgifter på den fælles ejendom. Resultatet ville stadig være det samme; boligafgiften kunne blive fastfrosset eller nedsat.

Det var derfor forespørgers repræsentants opfattelse, at en andelsboligforenings optagelse af et afdragslån og anvendelse af provenuet til foreningens drifts- og vedligeholdelsesudgifter, ikke ville have skattemæssige konsekvenser for andelshaverne.

Styrelsen udtalte:

"En andelsboligforening er et selvstændigt skatteretssubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen kan selvstændigt optræde som kontraktspart og indgå aftaler hvor foreningen forpligtes over for tredjemand. Dette gælder både forpligtelser over for långivere og forpligtelser over for medlemmerne i henhold til foreningens vedtægter.

For så vidt angår forpligtelserne over for den eller de långivere, der har forestået finansieringen af ejendommen, har Ligningsrådet tidligere udtalt, at en andelsboligforenings optagelse af lån og anvendelse af provenuet til afdrag på eksisterende lån, ikke får skattemæssige konsekvenser for medlemmerne.

I nærværende forhåndsbesked er det foreningens finansiering af sine forpligtelser i henhold til vedtægterne, i.e. vedligeholdelse og drift, som forespørger ønsker Ligningsrådets stillingtagen til. Finansieringen kan enten ske via opkrævning af boligafgift eller via optagelse af det aktuelle afdragslån. Vælger foreningen afdragslånet i stedet for boligafgiften, opnår foreningens medlemmer en nedsat boligafgift, idet der netop ikke skal opkræves til drift og vedligeholdelse. I stedet har foreningen fået et stående lån, som først forfalder til indfrielse på et fremtidigt tidspunkt. Ved at vælge denne finansieringsform kan foreningen udnytte eventuel friværdi i foreningens ejendom.

Afdragslånet anvendes således alene til finansiering af de udgifter, som foreningen er forpligtet til at afholde. Herved har styrelsen lagt den negative afgrænsning i standardvedtægternes § 9, til grund for hvilke vedligeholdelsesudgifter, der er foreningens ansvar. Endvidere har styrelsen forudsat, at foreningens driftsudgifter dækker over udgifter til skatter og afgifter, til forsikringer, til renholdelse af ejendommen og til almindeligt forekommende driftsudgifter i øvrigt.

I relation til spørgsmålet om beskatning af medlemmerne af den lavere boligafgift, fastslog Landsskatteretten i sin kendelse i TfS 2000.193 at der ikke var hjemmel til beskatning af lav boligafgift hverken i statsskattelovens § 4 b eller i skattelovgivningen i øvrigt.

Præmisserne synes ikke at tage højde for, at medlemmerne af en andelsboligforening, ligesom aktionærer i et aktieselskab, er omfattet af udlodningsbestemmelsen i Ligningslovens § 16 A. En udlodningsbetragtning kan dog efter styrelsens opfattelse kun anlægges i de tilfælde, hvor medlemmerne får et gode af en økonomisk værdi, og hvor dette samtidig sker på bekostning af foreningen. En øget lånoptagelse i form af forespørgers afdragslån, kan medføre en lavere boligafgift for medlemmerne. For foreningen vil lånoptagelsen ikke umiddelbart have nogen betydning, idet foreningen blot ændrer sin finansiering og hæver et beløb svarende til nedgangen i boligafgiften på kassekreditten. De økonomiske midler som foreningen har til rådighed til dækning af sine udgifter er således uforandret. Det er givet, at foreningen forpligter sig til betaling af en større gæld, men til forskel fra kapitalselskaber skal andelsboligforeningen ikke genere et overskud på driften for at kunne dække sådanne udgifter. Indtægterne kommer i stedet hovedsageligt via den boligafgift, som medlemmerne skal betale, og en yderligere lånoptagelse vil således i sidste ende belaste medlemmerne og ikke foreningen.

Udlodningsbeskatning kan derfor efter styrelsens opfattelse ikke statueres i relation til nærværende spørgsmål.

På baggrund heraf er det styrelsens opfattelse, at optagelse af et afdragslån og anvendelse af provenuet til afholdelse af drifts- og vedligeholdelsesudgifter, ikke har skattemæssige konsekvenser for medlemmerne. Imidlertid kan udgifter som medlemmerne er forpligtede til at afholde, jf. standardvedtægternes § 9, ikke afholdes af foreningen uden skattemæssige konsekvenser for medlemmerne."

Ligningsrådet tiltrådte styrelsens indstilling.