Dato for udgivelse
20 Nov 2002 13:54
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
18. oktober 2002
SKM-nummer
SKM2002.597.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-4-1846-0424
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendom, salg, næring, selskab, udleje, administration
Resumé

Et ejendomsselskab ansås for næringsskattepligtig i forbindelse med beskatning af avance ved nogle ejendomssalg. Formodningen for, at ejendommene var anskaffet med salg for øje kunne ikke anses for afkræftet.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4
Statsskatteloven § 5, litra a


A ApS klager for indkomståret 2000 over, at de stedlige skattemyndigheder har anset selskabet for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom og vedrører indkomsten på følgende punkter:

Avance ved salg af ejendommene X, st. tv., Y, kld., og Z, 2., opgjort i henhold til statsskatteloven,

 

765.272 kr.

 

Tilbageført selvangiven avance opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven ved salg af ejendommene X, st. tv., Y, kld., og Z, 2.,

 

 

420.110 kr.

 

Tilbageført selvangivne genvundne afskrivninger ved salg af ejendommen Y, kld.,

 

 

29.387 kr.

Det fremgår af sagens oplysninger, at  B er hovedanpartshaver i selskabet, og at C er direktør i selskabet, som driver virksomhed med udlejning og administration af ejendomme. Ifølge selskabets regnskab er selskabets formål udlejning og administration af fast ejendom. I henhold til selskabets vedtægter er selskabets formål investering i og drift af udlejningsejendomme, investering i værdipapirer samt anden investering og dermed beslægtet virksomhed. Selskabets hovedanpartshaver er anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom i indkomståret 1997, og selskabets direktør driver ejendomsmæglervirksomhed i personligt regi, hvilket han har gjort siden 1994. Han har imidlertid deponeret sin autorisation pr. 31. december 2001.

Selskabet har i indkomståret 2000 solgt ejendommene Z, 2., X, st. tv., samt Y, kld., som selskabet havde erhvervet henholdsvis i november 1997, juli 1992 og december 1997. Ejendommen X, st. tv., var vurderet efter vurderingslovens § 4 B. Driftsresultatet af disse ejendomme var positivt før renter og afskrivninger. Selskabet har medregnet regnskabsmæssige værdireguleringer (opskrivninger) af ejendomme, som er tilbageført ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. I forbindelse med salget af ejendommene har selskabet opgjort avancen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven samt opgjort eventuelle genvundne afskrivninger. Avancen ved salget af ejendommene Z, 2., X, st. tv., samt Y, kld., er opgjort til henholdsvis 356.363 kr., 36.162 kr. og 27.585 kr., eller i alt 420.110 kr. For ejendommen Y, kld., er der endvidere medregnet genvundne afskrivninger med 29.387 kr. I selskabets regnskab for 2000 og ved selskabets opgørelse af avancen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven ved salget af ejendommen Y, kld., er anskaffelsessummen for denne ejendom opgjort til 240.240 kr. Selskabet har i indkomståret 2001 solgt ejendommen Æ, st. tv.

Selskabet har i perioden fra 1992 til 2001 ejet i alt ca. 32 ejendomme, hvoraf der er solgt 11 ejendomme fordelt i antal på følgende indkomstår:

1995: 3 ejendomme
1996: 2 ejendomme
1998: 1 ejendom
1999: 1 ejendom
2000: 3 ejendomme
2001: 1 ejendom

Der har hovedsagelig været tale om opnåede avancer til beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. Ejendommene giver også overskud før renter, når de er udlejet. Ifølge anlægsoversigten er der i indkomståret 2000 købt 6 ejendomme.

Selskabets direktør har over for de stedlige skattemyndigheder oplyst, at ejendommene er købt med henblik på langsigtet investering, og når nogle ejendomme sælges, skyldes dette alene en tilpasning af porteføljen til bedre og mere attraktive ejendomme. Selskabet køber og sælger derfor alene ejendomme for at udvikle selskabet til en væsentlig aktør på udlejningsmarkedet, og formålet er derfor ikke at opnå fortjenester. I forbindelse med at selskabet bliver større, er det mere rationelt at have større ejendomme, hvorfor selskabet løbende udskifter dets ejendomme. Dette har været gældende for de handler, der er foretaget i årenes løb, bortset fra ejendommen Z, 2.

Om de enkelte salg af ejendomme har selskabets direktør bemærket følgende:

X, st. tv.

Ejendommen blev købt sammen med X, 1. tv. og 2. tv. Disse to lejligheder blev solgt i 1995 og fortjenesten beskattet som almindelig ejendomsavance. Det forekommer derfor inkonsekvent, at salget i 2000 skal beskattes som næring, når de øvrige salg ikke er blevet det.

Z, 2.

Forholdene omkring denne ejendom er specielle. C boede i denne lejlighed indtil købet af den nuværende bolig. Hvis de ville fortryde købet af denne bolig, ville de flytte tilbage til ejendommen Z, 2. De lod derfor selskabet købe lejligheden og udleje den tidsbegrænset, så de kunne købe den tilbage senere. Dette blev dog ikke aktuelt, og selskabet solgte lejligheden. Denne handel kan derfor ikke sammenlignes med de øvrige handler.

Æ, st. tv.

Ejendommen er ikke solgt i regnskabsåret 2000. Ejendommen blev anskaffet efter selskabets formålsparagraf. Lejeren  foretog og betalte for indretning og modernisering af lejemålet. Der var vist ingen afståelsesret ifølge lejekontrakten, og hun ønskede at lave større ændringer af lokalerne, som selskabet ikke ville betale eller lave ny lejekontrakt. Hun ville derfor gerne selv købe lejligheden for ikke at tabe den investerede kapital. Selskabet indvilligede til sidst heri. Den blev derfor solgt til hendes far, som udlejede den til hende.

Y, kld.

Ejerlejligheden blev købt sammen med ejendommen Ø 2, st., da sælgeren alene ville sælge begge ejendomme samlet, hvilket også fremgår af skødet. Selskabet var alene interesseret i Ø 2, st., idet det i forvejen ejede Ø 4, st. tv. Y, kld., blev derfor solgt så hurtigt som muligt. Selskabet har senere købt Ø 4, st. th.

Sælgeren af ejendommene Ø 2, st., og Y, kld., har i brev af 10. november 1997 til  C oplyst, at den kontante købesum for de to ejendomme udgjorde henholdsvis 535.000 kr. og 260.000 kr.

De stedlige skattemyndigheder har ikke tidligere behandlet, hvorvidt selskabet skal anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Skattemyndighederne har ved den påklagede ansættelse for indkomståret 2000 anset selskabet for næringsdrivende med køb og salg af ejendomme. Som følge heraf har myndigheden opgjort avancen ved salget af ejendommene X, st. tv.,  Y, kld., og Z, 2., i henhold til statsskatteloven, tilbageført den selvangivne avance opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven ved salget af disse ejendomme samt tilbageført de selvangivne genvundne afskrivninger vedrørende ejendommen Y, kld.

Skattemyndighederne har som begrundelse for afgørelsen bl.a. henvist til, at selskabets hovedaktionær er anset for næringsdrivende med salg af ejendomme, og at selskabets direktør driver virksomhed som ejendomsmægler og dermed har et stort kendskab til ejendomsmarkedet. Endvidere har selskabet i perioden fra 1992 til 2000 ejet i alt ca. 32 ejendomme, hvoraf der er solgt 11 ejendomme fordelt på indkomstårene 1995-2000. Endelig er selskabets formål at eje og administrere ejendomme, og i forbindelse hermed vil der ske løbende udskiftning af ejendommene til mere attraktive ejendomme. Der er henvist til Ligningsvejledningen 2000, afsnit E.J.3.1.4 og S.C.1.3.4, samt SKM 2001.385 VLR (TfS 2001.428 VLD).

Skattemyndighederne har endvidere henvist til handlernes økonomiske betydning og til, at næringsformodningen ikke kan afkræftes ved, at der er tale om udlejningsejendomme. Det kan ikke lægges til grund, at selskabets tidligere ejendomshandler er opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven for ejendomme købt på samme tidspunkt m.v. og nu anset for næring. Det er de samlede forhold for selskabet, som danner grundlag for næringsformodningen, herunder også at selskabet løbende vil udskifte sine ejendomme til bedre og mere attraktive ejendomme.

Skattemyndigheden har opgjort avancerne i henhold til statsskatteloven således:

Ejendom

X, st. tv.

Y, kld.

Z, 2.

Nominel salgssum

705.000 kr.

297.825 kr.

1.539.250 kr.

Handelsomkostninger

4.700 kr.

2.175 kr.

5.750 kr.

Reguleret salgssum

700.300 kr.

295.650 kr.

1.533.500 kr.

Nominel anskaffelsessum

384.000 kr.

240.240 kr.

1.169.325 kr.

Afskrivninger

0 kr.

29.387 kr.

0 kr.

Reguleret anskaffelsessum

384.000 kr.

210.853 kr.

1.169.325 kr.

Avance

316.300 kr.

84.797 kr.

364.175 kr.

eller avance i alt 765.272 kr.

Under sagens behandling for Landsskatteretten har de stedlige skattemyndigheder vedrørende anskaffelsessummen for ejendommen Y, kld., supplerende anført, at anskaffelsessummen i selskabets regnskab var ansat til 240.240 kr., og at denne anskaffelsessum tillige var anført i forbindelse med selskabets opgørelse af avancen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven. Den samlede pris på købet af  Ø 2, st., 535.000 kr., og Y, kld., 260.000 kr., udgjorde 795.000 kr. Der er først i forbindelse med salget af Y sket en fordeling af prisen på de to ejendomme. En ændring af anskaffelsessummen vil derfor også få betydning for opgørelsen af afskrivninger og afskrivningsgrundlaget.

Selskabets direktør har over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at selskabet ikke skal anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom i relation til de af selskabet i indkomståret 2000 foretagne afståelser af fast ejendom. Direktøren har endvidere nedlagt subsidiær påstand om, at den nominelle anskaffelsessum ved opgørelsen af avancen ved salget af ejendommen Y, kld., udgjorde 260.000 kr.

Direktøren har til støtte for den principale påstand bl.a. gjort gældende, at de solgte ejendomme ikke er udtryk for en anskaffelse med salg for øje. Selskabet har nøje gjort rede for de specifikke forhold for hver enkel ejendom, og ikke i nogen handel har målet været salg med fortjeneste for øje. Det fremgår også af materialet, at det drejer sig om ganske få ejendomme i forhold til selskabets størrelse og udvikling. Selskabet blev stiftet i 1990 og ejer i dag over 200 lejemål. Der er henvist til et brev fra forvaltningen i kommunen, hvoraf fremgår, at det afgørende er, om man er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for købet af en ejendom. Dette udsagn har selskabets direktør tidligere fået af myndighederne, og det ligger til grund for dennes beslutning om salg af ejendommen X, st. tv., efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Det er ikke godtgjort, at selskabet var næringsdrivende på tidspunktet for købet, og det er stadig ikke godtgjort, at selskabet er næringsdrivende. Endelig har direktøren bemærket, at ejendommen X, st. tv., er vurderet efter vurderingslovens § 4 B, og at denne ansættelse kun skal anvendes i forbindelse med en eventuel opgørelse af skattepligtig avance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Direktøren har til støtte for den subsidiære påstand gjort gældende, at det fremgår af korrespondancen mellem sælger og køber, at den nominelle anskaffelsessum rettelig var 260.000 kr. kontant. Når det fremgår af regnskabet for 2000, at anskaffelsessummen udgjorde 240.240 kr. og det samme tal fremgår af revisorens opgørelse af avancen, er det udelukkende udtryk for, at revisoren ikke kendte til brevet af 10. november 1997. Klageren hæftede sig ikke ved denne difference ved gennemgangen af regnskabet.

Selskabets direktør har om den supplerende udtalelse fra skattemyndigheden bemærket, at selskabets hovedaktionær ikke er eller var næringsdrivende med salg af ejendomme, idet hovedaktionæren var og stadigvæk er ansat som lægesekretær i et amt og dermed ikke har beskæftiget sig med ejendomsmæglervirksomhed. Fordelingen af prisen på ejendommene Ø og Y skete inden selskabets køb af lejlighederne, hvilket også fremgår af korrespondancen fra sælger.

Landsskatteretten skal udtale:

Indledningsvis bemærkes, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes efter bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a, jf. selskabsskattelovens § 8. Ved bedømmelsen af, hvorvidt et selskab er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, lægges der vægt på selskabets vedtægtsmæssige formål, selskabets faktiske aktivitet og selskabets ejeres forhold.

Herefter finder retten, at selskabet skal anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og at fortjenesten ved salget af de omhandlede ejendomme derfor skal opgøres i henhold til statsskatteloven.

Retten har herved henset til, at selskabets vedtægtsmæssige formål bl.a. har været investering i og drift af udlejningsejendomme, og at selskabets faktiske aktivitet udover drift af udlejningsejendomme i høj grad har bestået i køb og salg af ejendomme, idet selskabet siden 1992 har erhvervet ca. 32 ejendomme, og da selskabet i perioden fra 1995 til 2001 har solgt i alt 11 ejendomme. Der er endvidere henset til, at selskabet ifølge det oplyste løbende udskifter dets ejendomme, og at selskabets hovedanpartshaver i indkomståret 1997 er anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Det af selskabets direktør oplyste om årsagen til afhændelsen af ejendommene, samt det forhold, at selskabets direktør i en kortere periode har beboet ejendommen Z, 2., findes ikke at kunne føre til et andet resultat.

For så vidt angår anskaffelsessummen for ejendommen Y, kld., finder retten, at denne udgjorde 240.240 kr., idet selskabet både i regnskabet for 2000 og ved opgørelsen af avancen ved salget af ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven har anført denne værdi. Idet selskabet ikke i øvrigt har bestridt opgørelsen af avancen for denne ejendom eller de 2 andre ejendomme, stadfæstes den påklagede afgørelse på dette punkt. Som følge heraf tilbageføres den selvangivne avance opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven samt de selvangivne genvundne afskrivninger vedrørende ejendommen Y, kld. Den påklagede afgørelse for indkomståret 2000 stadfæstes derfor på samtlige punkter.