Dato for udgivelse
21 Nov 2002 15:10
SKM-nummer
SKM2002.600.TSS
Myndighed
Told- og Skattestyrelsen
Sagsnummer
99/01-482-00259
Dokument type
Meddelelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Afskrivning, avance, arv, gave, pantebrev
Resumé

Denne meddelelse erstatter tidligere meddelelse SKM2002.552.TSS. Told- og Skattestyrelsen har på baggrund af reviderede udgaver af pengeinstitutternes pantebrevsstatistikker fra Finansrådet fundet det nødvendigt at korrigere de vejledende kurstabeller for 4. kvartal 2002.

Meddelelsen omhandler kurser og effektiv forrentning til brug for kursansættelsen af private pantebreve pr. 1/10 2002. Meddelelsen indeholder endvidere for 4. kvartal 2002 kurstabeller, som skal anvendes ved kontantomregning af overdragelsessummer på private pantebreve mv. (Meddelelse vedr. 3. kvartal, se SKM2002.398.TSS).

Reference(r)

Ligningsvejledningen 2001 E.C.1.2.1, E.I.2.3 og E.J.2.1.4.1


1. Private pantebreve

Private pantebreve og gældsbreve, som ikke står i forbindelse med overdragelse af formuegoder, jf. afsnit 2 og 3 nedenfor, kan ansættes til kursværdi ved opgørelsen af den skatte- og afgiftsmæssige værdi, jf. punkt 19 i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Nyudstedte pantebreve i enfamiliehuse eller ejerlejligheder kan som hovedregel ansættes efter følgende tabel, der er baseret på pengeinstitutternes pantebrevsstatistik. pr. 1/9 2002:

 

Årlig ydelse,

pct.

Heraf rente,

pct.

Prioritetsstilling,

fra pct. til pct.

Sælgerkurs

Hertil svarende effektiv rente,

pct.

Pr. 1.10. 2002

10,87

8

80-94

102,65

7,82

10,00

7

80-94

97,99

7,49

9,61

8

80-94

102,87

7,87

8,87

7

80-94

97,12

7,56

 

For cirkulerende pantebreve må man forvente, at kursen vil være stigende i takt med afkortningen af løbetiden og forbedringen af pantesikkerheden.

Der er imidlertid ikke for tiden statistisk grundlag for at foretage en sådan graduering med tilstrækkelig sikkerhed, hvilket blandt andet skyldes, at pantebrevene har meget varierende forrentnings- og afdragsvilkår.

Den effektive rente for cirkulerende pantebreve kan som hovedregel ansættes som følger:

Pr.

Effektiv rente, pct.

1.10.2002 7,55

Denne forrentning svarer til gennemsnittet af de noterede effektive forrentninger for køber på de ovenfor nævnte typer af nyudstedte pantebreve med forrentning 8 %. Der er afrundet til nærmeste med 0,05 delelige procentpoint.

Hvis der ikke er pantesikkerhed, eller hvis pantesikkerheden består i andet end et enfamilieshus eller en ejerlejlighed, vil den effektive rente være højere end den ovenfor anførte.

Det gælder også, hvis den foranstående prioritering er ufordelagtig, eller hvis pantebrevets vilkår indebærer risiko for forringelse af prioritetsstillingen.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. om ændring af forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres kursen for den skønnede indflydelse heraf.

Samme retningslinier gælder ved værdiansættelse af private pantebreve som aktiver.

Kursansættelse af private pantebreve som passiver kan foretages med udgangspunkt i et offentliggjort tabelmateriale med korrektion for eventuelle særlige forhold.

Tabelmaterialet kan rekvireres hos den kommunale skattemyndighed, jf. bekendtgørelse nr. 873 af 17/10 1994 om visse ligningslovsregler m.v.

2. Overdragelsessummer for fast ejendom

Opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal ske på grundlag af kontantomregnede anskaffelses- og afhændelsessummer.

Afskrivningsgrundlaget for bygninger m.v. og genvundne afskrivninger skal ligeledes opgøres på grundlag af kontantomregnede anskaffelses- og afståelsessummer.

I TSS-cirkulære 1998-32 af 19/11 1998 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven har Ligningsrådet i en anvisning fastsat vejledende retningslinier for omregning af de nævnte overdragelsessummer til kontantværdi.

Private pantebreve mv. skal efter disse regler kontantomregnes skønsmæssigt under hensyntagen til de konkrete forhold

Told- og Skattestyrelsen offentliggør kvartalsvis vejledende kurstabeller. Nedenstående tabel, der indeholder kurser for 4. kvartal 2002, er baseret på den samme effektive forrentning som for cirkulerende pantebreve, jf. afsnit 1.

Kurserne varierer med gældsposternes forrentning, restløbetid og sikkerhedsmæssige placering. Den sikkerhedsmæssige placering bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og de foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris.

Følgende eksempel viser fremgangsmåden ved kontantomregningen:

En ejendom sælges for 1.200.000 kr. Køber overtager restgælden på indestående prioriteter svarende til 400.000 og optager ejerskiftelån på 500.000 kr., ialt 900.000 kr. Køber udsteder endvidere et sælgerpantebrev på 120.000 kr. med årlig ydelse på 10,87 pct., heraf rente 8 pct., og udbetaler 180.000 kr.

Restgælden på de overtagne hæftelser, ejerskiftelånet og det nyudstedte pantebrev tilsammen er 1.020.000 kr., hvilket svarer til 85 pct. af handelsprisen. Sælgerpantebrevet er således sikkerhedsmæssigt placeret indenfor 94 pct. af handelsprisen, og skal derfor kursansættes på grundlag af tabellen over gæld med pantesikkerhed inden for 94 pct. af pantets handelsværdi.

Pantebrevets restløbetid er ca. 16 år, og omregningskursen kan herefter findes i tabellen ved at gå ind under restløbetid 16 år og rentefod indtil 8 pct. Kursen er i 4. kvartal 2002 91, og pantebrevets kursværdi er 120.000 x (91/100) = 109.200 kr.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. om ændring af forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres kursen for betydningen heraf.

Såfremt en debitor inden overdragelsen har misligholdt betalingen af ydelser på et pantebrev, kan tabellens kurser også korrigeres for den skønnede indflydelse heraf.

Hvis et pantebrev er sikkerhedsmæssigt placeret over flere af de angivne intervaller, foretages en sammenvejning af de hertil svarende kurser, jf. følgende eksempel:

En ejendom sælges for 2.000.000 kr. Køber optager ejerskiftelån på 1.600.000 kr., udsteder et sælgerpantebrev på 360.000 kr. og udbetaler 40.000 kr.

Sælgerpantebrevet på 360.000 kr. med årlig ydelse på 10,87 pct., heraf rente 8 pct., er sikkerhedsmæssigt placeret mellem 80 og 98 pct. af handelsprisen.

280.000 kr. af sælgerpantebrevets hovedstol er sikkerhedsmæssigt placeret indenfor 94 pct. af den samlede handelsværdi, mens de resterende 80.000 kr. ligger ud over 94 pct.. Pantebrevet kursansættes således:

280.000 kr. x (91/100) 254.800 kr.

80.000 kr. x (81/100) 64.800 kr.

Samlet kursværdi 319.600 kr.

Reglerne i afsnit 2 anvendes også ved skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer mv. og ved gaveoverdragelse, jf. lov nr. 843 af 4/9 2000 om afgift af dødsboer og gaver og Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer mm. og ved gaveafgiftsberegning, punkt 5.

3. Overdragelsessummer for andre formuegoder

Kontantværdiansættelse efter afskrivningsloven og ligningsloven af anskaffelses- og afståelsessummer for driftsmidler og skibe, ombygninger og særindretninger af lejede lokaler samt visse formuegoder, godtgørelser og vederlag skal i lighed med overdragelsessummer for fast ejendom kontantomregnes efter et skøn under hensyntagen til samtlige foreliggende omstændigheder.

Told- og Skattestyrelsen udsender kvartalsvis en tabel med vejledende kurser til brug for omregningen til kontantværdi. Nedenstående tabel indeholder kurser for 4. kvartal 2002.

Tabellen bygger på den gennemsnitlige effektive forrentning for køber på de i afsnit 1 nævnte typer af nyudstedte pantebreve. Hertil er inden kursberegningen tillagt 4 procentpoint.