Dato for udgivelse
27 May 2003 09:34
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
1. maj 2003
SKM-nummer
SKM2003.220.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
7. afdeling, B-3128-01
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsvurdering - ejendomsværdi - grundværdi - værdiansættelser
Resumé

Sagen drejede sig om ejendoms- og grundværdiansættelsen pr. 1. januar 2000 af en parcelhusejendom.

Sagsøgeren gjorde gældende, at der ikke var taget fornødent hensyn til ejendommens byggetekniske tilstand, at han ikke havde haft lejlighed til forhandling ved Landsskatteretten, og at der forelå en uberettiget fiktiv værdiansættelse.

Landsretten fandt ikke grundlag for at antage, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, ligesom det ikke var godtgjort, at der var begået sagsbehandlingsfejl i forbindelse med Landsskatterettens afgørelse. Henset til de fremlagte oplysninger om handelspriser på ubebyggede grunde i området, samt statistiske oplysninger om områdets handelspriser set i forhold til vurderingen, fandt landsretten det heller ikke godtgjort, at Landsskatteretten ved værdiansættelsen havde overskredet rammerne for det skøn, som tilkommer skattemyndighederne.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6, jf. § 9, stk. 1 og § 13, stk. 1


Parter

A

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen).

Afsagt af landsdommerne
Ejler Bruun, K. Wiingaard og Inge Neergaard Jessen).

Under denne sag, der er anlagt den 30. oktober 2001, har sagsøgeren, A, endeligt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at ejendommen matr. nr. ....., beliggende ...., ved vurderingen pr. 1. januar 2000 er vurderet for højt.

Sagsøgte har endeligt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at ansættelsen af ejendoms- og grundværdien pr. 1. januar 2000 af ejendommen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Landsskatteretten afsagde den 18. september 2001 sålydende kendelse:

"Ovennævnte ejendom er ved vurderingen pr. 1. januar 2000 af Skyldrådet .... ansat til:

Ejendomsværdi

920.000 kr.

Grundværdi

262.500 kr.

Grundværdien er på basis af en normalstørrelse på 800 kvm. og en normalpris på 350 kr. ansat med følgende specifikation:

1 byggeretsværdi

140.000 kr.

arealværdi: 700 kvm X 175 kr.

122.500 kr.

Grundværdi i alt

262.500 kr.

Ejendommen, der er beliggende i byzone, omfatter et grundareal på 700 kvm med et i 1977 opført parcelhus med et bebygget areal på 83 kvm, 60 kvm tagetage samt 31 kvm kælderareal. Endvidere er der på ejendommen opført en carport med et bebygget areal på 16 kvm.

Klageren, A, har klaget over ansættelsen på 1. januar 2000 med påstand om nedsættelse.

Til støtte for påstanden har klageren anført, at værdistigningen for 2000 ikke kan accepteres.

Klageren har endvidere anført, at ejendommens byggetekniske tilstand pr. 1. januar 2000 var mindst lige så dårlig som ved Landsskatterettens besigtigelse den 29. september 2000 i forbindelse med klage over vurderingen pr. 1. januar 1998. Klageren har endvidere gjort gældende, at grunden ikke kan afhændes. Grunde eller andre værdier, der ikke kan omsættes, har naturligvis ingen handelsværdi. Ifølge klageren er handelspriser for andre grunde eller ejendomme i den forbindelse helt uinteressante, idet klageren ikke har nogen økonomisk gevinst i den anledning. Klageren har videre anført, at det er absurd, når andre borgeres ejendomshandler - i realiteten - er med til at påvirke klagerens økonomi i uheldig retning.

Repræsentanter for Landsskatteretten har besigtiget ejendommen den 27. august 2001, i hvilken forbindelse sagen blev drøftet med klageren. Klageren påberåbte, at kloaksystemet i området er underdimensioneret, hvorfor klageren har haft oversvømmelse i kælderen i alt 5 gange. Klageren har forsøgt sig med en tilbageløbsventil, men aflejringer gør låsen funktionsudygtig. Klageren påberåbte endvidere, at ejendommen lider af væsentlige fejl og mangler, herunder særligt fundamentet og taget. Ifølge klageren bevæger huset sig som følge af manglerne ved fundamentet, og som konsekvens heraf opstår der revner i huset, og vægpudset løsner sig. Det blev konstateret, at der er revne i gavlmuren ved kælderen samt revne ved kælderudgangen.

Landsskatteretten bemærker, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Landsskatteretten finder efter de foreliggende oplysninger ikke grundlag for at tilsidesætte den af skyldrådet ansatte grundværdi på 262.500 kr., hvorfor denne stadfæstes. Ved afgørelse har retten lagt vægt på, at der i området er solgt flere ubebyggede grunde til handelspriser over den ovennævnte grundværdi.

For så vidt angår ejendomsværdien finder Landsskatteretten efter de foreliggende oplysninger, herunder det ved besigtigelsen konstaterede, ikke grundlag for at forhøje det af skyldrådet allerede givne nedslag på 240.000 kr. Ejendomsværdien vil derfor være at stadfæste

..."

Af den sagsfremstilling, som ledsagede Skyldrådets afgørelse fremgår, at nedslaget i ejendomsværdien på 240.000 kr. er givet for fejl og mangler ved ejendommens fundament og kælder.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten meddelte Landsskatteretten ved skrivelse af 3. juli 2001 sagsøgeren følgende oplysninger:

"Under henvisning til .... klage over ansættelsen af grund- og ejendomsværdien skal Landsskatterettens vurderingskontor hermed oplyse, at grundværdien er steget fra 231.000 kr. pr. 1. januar 1998 til 262.500 kr. pr. 1. januar 2000.

Grundværdien er i ansættelsen pr. 1. januar 2000 ansat på basis af en områdepris på 350 kr. Til sammenligning var områdeprisen ved ansættelsen pr. 1. januar 1999 308 kr.

Da grundværdien skal ansættes som handelsværdien af grunden i ubebygget stand har vurderingskontoret undersøgt, hvorvidt der er handlet ubebyggede grunde i området omkring vurderingstidspunkt pr. 1. januar 2000.

Til Deres orientering og eventuelle bemærkninger kan det oplyses, at der er solgt 4 grunde omkring vurderingstidspunktet, jf.:

.... på 700 kvm, der er solgt i februar 2000 for 225.000 kr.

.... på 854 kvm, der er solgt i august 1999 for 450.000 kr.

.... på 1.089 kvm, der er solgt i april 2000 for 650.000 kr. og

.... på 781 kvm, der er solgt i oktober 1999 for 425.000 kr.

Det bemærkes, at alle grundene ved ansættelsen pr. 1. januar 2000 er ansat ud fra samme områdepris på 350 kr. Grundene har pr. 1. januar 2000 været vurderet til h.h.v. 262.500 kr., 289.500 kr., 330.600 kr. og 276.700 kr. Således er 3 grunde handlet over vurderingen og 1 grund er handlet under vurderingen"

Efter at have modtaget Landsskatterettens kendelse anmodede sagsøgeren ved skrivelse af 21. september 2001 om et møde under henvisning til, at han endnu ikke havde haft anledning til personlig forhandling med Landsskatteretten.

Landsskatteretten meddelte ved skrivelse af 3. oktober 2001 sagsøgeren, at man anså hans henvendelse for en anmodning om genoptagelse af sagen og vejledte om betaling af afgift som betingelse herfor.

Sagsøgeren indbetalte den 4. oktober 2001 genoptagelsesafgift på 600 kr.

Ved skrivelse af 17. oktober 2001 meddelte Landsskatteretten afslag på sagsøgerens anmodning om genoptagelse af klagesagen. I skrivelsen citeres bestemmelserne i skattestyrelseslovens § 29, stk. 1, nr. 2, hvorefter Landsskatteretten begrunder afslaget således:

"Retten har ikke i det af Dem anførte fundet grundlag for at genoptage sagen i medfør af denne lovbestemmelse, og Deres begæring herom, herunder ønsket om personlig forhandling, kan derfor ikke imødekommes. Der er herved lagt vægt på, at De ved skrivelse af 31. juli 2001 blev orienteret om besigtigelse af ejendommen den 27. august 2001 samt orienteret om, at De ved besigtigelsen ville få lejlighed til at redegøre for Deres påstand ved en mundtlig forhandling. Ved besigtigelsen benyttede De Dem af muligheden for mundtlig forhandling, hvilket der er redegjort for i kendelsen af 18. september 2001."

Af Told- og Skattestyrelsen salgsstatistik for 1. halvår i 2000 fremgår, at byggegrunde under 2000 kvm i kommunerne .... i 1. halvår 2000 i gennemsnit er handlet 21% over vurderingen pr. 1. januar 2000. Af salgsstatistikken fremgår endvidere, at handelspriserne ved salg af enfamiliehuse i .... kreds vurderet på grundlag af 27 handler har ligget 10% højere end vurderingen pr. 1. januar 2000.

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at to repræsentanter for Landsskatteretten den 27. august 2001 besigtigede ejendommen. De blev vist rundt på hele ejendommen, og han fremviste de ting, der ikke var, som de skulle være. De var både ude og inde, i kælderen, på 1. sal og i stueetagen. Rundvisningen tog en ½ time. Han havde regnet med, at repræsentanterne for Landsskatteretten efter besigtigelsen ville drøfte det, de havde set, med ham. Han havde ikke forventet, at Landsskatteretten ville komme med et specifikt tal, men han havde forventet, at han fik anledning til at forhandle med Landsskatteretten, og at de kunne finde frem til noget, som havde med virkeligheden at gøre. Repræsentanterne for Landsskatteretten ønskede imidlertid ikke at drøfte sagen.

Procedure

Sagsøgeren har procederet i overensstemmelse med sit proces skrift af 20. februar 2003, hvoraf fremgår, at han til støtte for sin påstand gør følgende gældende:

"Resultatet af lovgivningen omkring den offentlige vurdering af fast ejendom, og den efterfølgende årlige beskatning af fiktive værdiansættelser, er så tvivlsom, at det nærmest er umuligt, at skelne nuancen mellem lovgivning og økonomisk kriminalitet.

Når man investerer i et parcelhus eller anden form for bolig, er der intet afkast af den investerede kapital, men kun udgifter. Derfor er der ingen indtægter til beskatning. Mit hus tjener som bolig, og er ikke et spekulationsobjekt.

Især skal det bemærkes, at min bolig ikke er offentlig ejendom, og da jeg formoder, at jeg, endnu, er den retmæssige ejer, er der ingen saglig begrundelse for, at jeg skal afkræves årlige strafafgifter af fiktive værdiansættelser.

Endvidere er det en krænkelse af ejendomsretten og privatlivets fred, når Vurderingsmyndigheder og andre aldeles uvedkommende personer, fastsætter en handelspris på min bolig.

Det skal også bemærkes, at ingen, end ikke undertegnede, er i stand til at fastsætte en korrekt handelspris på min bolig, før man kender tidspunktet for et eventuelt salg, og der kan fremlægges en slutseddel med købers og sælgers underskrift.

Når kreditinstitutter, ejendomsmæglere og bankers dominans af ejendomsomsætningen, bliver kombineret med den for tiden lave rente, er der tale om ren spekulation, og der skabes ikke værdier i den anledning.

Kreditinstitutters udlån, mod pant i værdier der ikke eksisterer, er et klart bevis på grov udnyttelse af boligkøbere og ejere.

Køb og salg af fast ejendom, hvori jeg ikke er økonomisk deltager, eller på anden måde har indflydelse, er mig uvedkommende, og beskatning i den anledning, skal naturligvis ikke påvirke min bolig eller økonomi.

Enhver, der har kendskab til byggematerialer og har bygningsteknisk erfaring, kan bekræfte, at parcelhuse og andre bygninger ikke værdiforøges, ved dagligt brug og byggematerialernes forældelse.

Taget på min bolig, består af bølgeeternit, der smuldrer og er tjenligt til udskiftning. Fundamentet er revnet, på grund af uheldige jordbundsforhold, og med indtrængende vand til følge. Varmeanlægget og diverse VVS-installationer er udtjente. Carporten er stærkt angrebet af råd og plast-taget er ligeledes udtjent.

Samtlige ovennævnte skader, kan på ingen måde være årsag til en værdiforhøjelse eller et godt salgsargument.

Utallige skriftlige henvendelser til Vurderingsmyndigheder, Landsskatteretten, Skatteministeriet og Skatteministeren, har endnu ikke ført til svar, der indeholder en eneste saglig begrundelse for den årlige værdiopskrivning.

Fra Vurderingsankenævnet modtager jeg kun ligegyldige standardskrivelser og bilag, der kun indeholder et referat fra min fremsendte klage.

Landsskatterettens behandling af min klage, var også under al kritik, og må nærmest betragtes som en farce.

Repræsentanter for Landsskatteretten har besigtiget min ejendom, og de fremmødte personer var ikke indstillet på nogen form for forhandling.

Ifølge Skattestyrelsesloven § 26 stk. 1, har en klager adgang til personlig forhandling med Landsskatteretten.

Når jeg skriftligt anmoder om en forhandling, får jeg en meddelelse om, igen at indbetale et gebyr på kr. 600,00, og kort tid efter medtager jeg et svar med afslag.

Hvis jeg skulle få den tanke, at jeg, også i dette tilfælde, er blevet bedraget, kan det sikkert ikke være helt forkert.

Skatteministeriet og Skatteministeren kan ligeledes ikke fremkomme med en eneste saglig begrundelse for beskatning af værdier, der ikke eksisterer. Og endnu engang modtager jeg et svar, der kun er et referat fra min henvendelse. Det er et virkeligt godt bevis på det offentlige systems tvivlsomme adfærd og lovgivning.

Særskilt beskatning af grunden er ligeledes et uacceptabelt tiltag. En grund, der er bebygget og ikke kan udstykkes, har ingen handelsværdi. Alligevel bliver man beskattet tre gange og heraf to gange af den fiktive værdiansættelse, og med penge der allerede er beskattet, udover alle anstændighedens grænser.

At husejere, med begrænsede indtægter, må se sig nødsaget til, at indgå aftale om indefrysning af ejendomsskatter, er nedværdigende og må selvfølgelig ikke forekomme.

Enhver, der er i besiddelse af almindelig logisk sans, må kunne forstå, at man ikke kan afkræve skat af indtægter man ikke har.

Man får nærmest det indtryk, at det er en strafbar handling, at være husejer, og derfor også skal omdannes til social klient.

Ejendomsbeskatning er regulær pengeafpresning og magtmisbrug. Det er ligeledes en skandale, når boligejere også påtvinges til at betale gager til en stab af offentlige ansatte, der medvirker til bedrageri.

End ikke Statsministerens klare udmelding om skattestop pr. 1.1.2002, har relation til virkeligheden.

Seneste lovforslag nr. L 100, vedtaget af Folketinget den 14.5.2002 og lovforslag L 39 vedtaget den 10.12.2002, er en bekræftelse på "Systemets" forfølgelse af boligejere.

Ejendomsvurdering og ejendomsbeskatning må omgående afskaffes."

Sagsøgte har procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 20. marts 2003, hvoraf følgende hovedanbringender fremgår:

"Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn over ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2000 af den i sagen omhandlede ejendom.

Det gøres herved gældende, at det ikke er godtgjort, at det udøvede skøn er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Landsskatteretten, der har besigtiget ejendommen, har været fuldt bekendt med ejendommens byggetekniske tilstand, og der er ved skønnets udøvelse taget hensyn hertil.

Det gøres endvidere gældende, at det ikke er godtgjort, at den foretagne værdiansættelse falder udenfor rammerne af den margen, som indrømmes vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at det følger af fast retspraksis, at det er vurderingsmyndighederne, der skal udøve et fornyet

skøn, såfremt det foretagne skøn over ejendomsværdien og grundværdien måtte blive tilsidesat."

Landsrettens bemærkninger

Landsskatterettens afgørelse er truffet efter forudgående besigtigelse af ejendommen, hvor sagsøgeren havde lejlighed til at påvise de forhold, som han fandt afgørende for vurderingen. Landsretten finder herefter ikke grundlag for at antage, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, ligesom det ikke er godtgjort, at der er begået sagsbehandlingsfejl i forbindelse med Landsskatterettens afgørelse. Det bemærkes herved, at sagsøgeren har haft adgang til at udtale sig ved en mundtlig forhandling med Landsskatteretten, jf. skattestyrelseslovens § 26, stk. 1.

Henset til de fremlagte oplysninger om handelspriser for ubebyggede grunde i området samt de statistiske oplysninger om områdets handelspriser set i forhold til vurderingen findes det ikke godtgjort, at Landsskatteretten ved værdiansættelsen har overskredet rammerne for det skøn, som tilkommer skattemyndighederne.

Det findes herefter ikke godtgjort, at det er grundlag for at tilsidesætte det af skattemyndighederne udøvede skøn over ejendomsværdi og grundværdi pr. 1. januar 2000.

Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

T h i   k e n d e s  f o r  r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, inden 14 dage betale: 10.000 kr. til sagsøgte, Skatteministeriet.