Dato for udgivelse
09 Jan 2008 10:16
Dato for afsagt dom/kendelse
30 Nov 2007 10:03
SKM-nummer
SKM2008.6.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
8. afdeling, B-0340-06
Dokument type
Dom
Emneord
Personalegode, ejendom, løn, markedsværdi, syn, skøn
Resumé

Skatteyderen solgte i 2001 en ejendom til sin arbejdsgiver for 2.500.000,- kr. kontant. I august 2001 videresolgte arbejdsgiveren ejendommen til uafhængig trediemand for 1.850.000,- kr. kontant.

Især med henvisning til den betydelige forskel i købesummerne ved handlerne i 2001 fandt landsretten, at det uanset en syns- og skønserklæring og en ejendomsmæglervurdering, som skatteyderen havde indhentet, måtte lægges til grund, at salget af ejendommen til arbejdsgiveren skete til en betydelig overpris.

Landsretten tiltrådte derfor, at skattemyndighederne havde været berettiget til at anse overprisen som yderligere løn til skatteyderen og dermed skattepligtig i medfør af ligningslovens § 16, stk. 1, jf. statsskattelovens § 4.

Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over størrelsen af den opnåede overpris og tog derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Reference(r)
Ligningsloven § 16, stk. 1
Statsskatteloven § 4
Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-4 A.B.1.9.1

Parter

A
(advokat Martin Bekker Henrichsen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Anders Vangsø Mortensen)

Afsagt af landsdommerne

Torben Geneser, Eskild Jensen og Lisbeth Kjærgaard (kst.)

Påstande

Under denne sag, der er anlagt den 10. februar 2006, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at en ansat overpris på 550.000 kr. i hans indkomstansættelse for 2001 vedrørende salg af en fast ejendom, beliggende ..., nedsættes til 0 kr., subsidiært 250.000 kr., mere subsidiært til 300.000 kr. Mest subsidiært har A nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at hans indkomstansættelse for indkomståret 2001 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne med henblik på nedsættelse af den fastsatte overpris.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling

Af en kendelse afsagt af Landsskatteretten den 10. oktober 2005 fremgår blandt andet følgende:

"...

Klagen vedrører

Overpris ved salg af ejendom til arbejdsgiver anset for lønindtægt

550.000 kr.

 

Landsskatterettens afgørelse

 

Overpris ved salg af ejendom til arbejdsgiver anset for lønindtægt, 550.000 kr.

Stadfæstes.

...

Sagens oplysninger

Klageren indgik pr. 1. september 2000 en ansættelsesaftale med G1 A/S om at arbejde som direktør på selskabets fabrik i .... Det var et krav, at klageren skulle bosætte sig i .... Selskabet er ejet af GG Holding A/S.

Klageren har med overtagelsesdag den 1. maj 2001 solgt sin ejendom ..., for 2.500.000 kr. til GG Holding A/S. Klageren havde købt ejendommen den 14. juli 1998 for 1.349.535 kr. (kontantomregnet). Ejendommen var pr. 1/1 2001 vurderet til 1.450.000 kr. Ejendommen består af et grundareal på 773 m2 med et i 1932 med om-/tilbygning i 1976 opført enfamilieshus med et bebygget areal på 90 m2 med udnyttet tagetage 48 m2 jf. BBR.

GG Holding A/S har i perioden maj - august 2001 afholdt udgifter på ejendommen med 64.955 kr.

GG Holding A/S har jf. skøde af 9. september 2001 solgt ejendommen for 1.890.709 kr. (kontantomregnet). Ejendommen har ikke været udlejet i selskabets ejertid.

Skatteankenævnets afgørelse

"Skatteankenævnet bestemmer således, at De skal beskattes som lønindtægt af en overpris ansat til kr. 550.000 ved salg af en ejendom til Deres arbejdsgiver.

Skatteankenævnet skal som begrundelse for denne afgørelse meddele følgende:

Skatteankenævnet konstaterer, at den af Deres revisor meddelte oplysning om, at "lokale ejendomsmæglere" inden Deres salg af ejendommen skulle have vurderet en "forventet" salgspris for den pågældende ejendom ..., er helt udokumenterede.

Skatteankenævnet kan derfor ikke tillægge denne oplysning nogen vægt.

Der er heller ingen dokumentation for oplysningen om, at ejendommen blev videresolgt, fordi selskabet ikke kunne udleje ejendommen til en "forventet leje" - eller for, at en sådan udlejning i det hele taget har været forsøgt.

Skatteankenævnet må i stedet alene lægge vægt på, at selskabet allerede meget kort tid efter købet af ejendommen videresolgte denne med et betydeligt tab. Der foreligger ikke i sagen for skatteankenævnet nærmere oplysninger vedr. dette salg, herunder om der har medvirket mægler ved salget, om eventuelt udarbejdede vurderinger/salgsopstillinger inden salget, eller om, hvornår ejendommen blev udbudt til salg.

Det fremgår således kun af de meddelte oplysninger, at De solgte ejendommen den 5/5 2001 (underskriftsdatoen på det foreliggende skøde), og at den iflg. Skattecentret kun 3 1/2 måned senere blev videresolgt (ved en slutseddel dateret 20/8 2001) med et tab på næsten 675.000 kr.

Det er nævnets opfattelse, at der ikke med de meddelte oplysninger er forelagt en tilfredsstillende forklaring på denne meget betydelige prisdifference. Skatteankenævnet kan heller ikke tiltræde revisors påstand om, at der i denne sag ikke kan antages at være tale om noget interessefællesskab.

Skatteankenævnet tager således til efterretning, at De i 2001 var aktionær i det selskab, hvori De var ansat, og som er en del af den koncern, hvoraf "moderselskabet" GG Holding A/S købte Deres ejendom i maj 2001.

Det fremgår endvidere af forklaringer i sagen, at GG Holding A/S var stærkt interesseret i, at De flyttede med til ... for at tiltræde en stilling som direktør og fabrikschef på fabrikken i ..., og at det således var selskabet, der gav Dem et tilbud om køb af ejendommen, hvis De ville acceptere at flytte til ..., og ikke Dem, der selv har henvendt sig med en forespørgsel om et eventuelt køb.

Der foreligger således et klart interessesammenfald parterne imellem, for Deres vedkommende mht. at blive kompenseret bedst muligt for en flytning til ..., og for selskabets vedkommende mht. at minimere udgifterne til en sådan kompensation, eventuelt ved at forsøge at gøre den skattefri for Dem.

Det er nævnets opfattelse, at parterne i denne sag faktisk har forholdt sig på denne måde ved at aftale en overtagelsessum for huset i ..., der ganske betydeligt har oversteget husets reelle værdi, således som den kom til udtryk ved videresalget.

Skattekontoret har vurderet, denne overpris i hvert fald har udgjort kr. 550.000, og da arbejdsgiverens faktiske tab ved videresalget meget kort tid efter har andraget mindst kr. 675.000, finder nævnet ikke grundlag for at ændre denne ansættelse.

Skatteankenævnet bestemmer således, at den påklagede ansættelse skal stadfæstes.

Skatteankenævnet tager i øvrigt til efterretning, at arbejdsgiveren/køberen af ejendommen iflg. den af skattekontoret indhentede oplysning fra ... skatteforvaltning har 5 års modregningsret for tabet ved salg af ejendommen i eventuelle avancer ved salg af andre ejendomme, og at selskabet ikke har "problemer" med at udnytte denne mulighed.

Nævnet må derfor afvise revisors påstand i brevet af 19/2 2004 om, at selskabet ikke har "fradragsret" for en eventuel overpris.

Skatteankenævnet finder derfor også, at nærværende sag i det væsentlige er sammenlignelig med forholdet i den af revisor nævnte afgørelse TfS 1995.400."

Klagerens påstand og argumenter

"Påstand

Der nedlægges påstand om, at der ikke er grundlag for at forhøje vor klients indkomst i forbindelse med dennes salg af ejendommen ... til GG Holding A/S.

Faktum

GG Holding A/S købte den 5. maj 2001 ejendommen ... af vor klient for kr. 2,5 mill.

Jeg kan oplyse, at jeg repræsenterede GG Holding A/S forud for og under købet. Baggrunden for, at selskabet var interesseret i at erhverve ejendommen, var, at G1 A/S flyttede sit hovedsæde til .... Selskabet havde i den forbindelse en betydelig interesse i at opretholde ansættelsesforholdet med vor klient. Som følge af, at han ikke ønskede at pendle mellem Sjælland og ..., betingede han sig for at opretholde ansættelsesforholdet - at han kunne få solgt sin ejendom. Vor klient betingede sig ikke på nogen måde, at GG Holding A/S købte ejendommen.

A forespurgte i forbindelse med ejendomssalget hos lokale ejendomsmæglere om den forventelige salgspris for ejendommen. Den blev i den forbindelse vurderet til mellem kr. 2,4 - 2,5 mill. Der vedlægges vurdering af ejendommen fra DanBolig.

Som følge af, at selskabet ønskede en hurtig afklaring af, hvorvidt A var indstillet på at opretholde ansættelsesforholdet, tilbød selskabet A at erhverve ejendommen for kr. 2,45 mill. Selskabets tilbud blev afslået, idet A alene var villig til at afstå ejendommen for kr. 2,5 mill. Efter nærmere overvejelser, herunder efter indhentelse af mundtlig bekræftelse fra de lokale ejendomsmæglere på ejendommens forventelige salgspris, indvilligede selskabet heri, idet der bl.a. blev henset til muligheden for, at ejendommen ville kunne udlejes og efterfølgende videresælges med et tilfredsstillende overskud.

Det viste sig imidlertid efterfølgende, at vurderingen havde været for optimistisk, hvorfor selskabet videresolgte ejendommen. Det bemærkes i den forbindelse, at afståelsessummen bærer præg af, at selskabet ønskede et "hurtigt" salg som følge af, at det ikke være muligt af udleje ejendommen til en forventede leje. Det bemærkes, at selskabet på tidspunktet for købet af vor klients ejendom og forud herfor var aktive på markedet for udlejningsejendomme. Denne aktivitet har dog været tabsgivende, jf. de 2 sidste afsnit under pkt. "problemstilling."

Gældende ret

Overdragelser skal ske til handelsværdien. Skattemyndighederne vil efter omstændighederne have adgang til at anfægte den mellem parterne aftalte overdragelsessum, jf. nedenfor.

Ved overdragelser mellem parter uden interessefællesskab vil parternes aftale, herunder overdragelsessummen, som altovervejende udgangspunkt blive lagt til grund for beskatningen, idet aftalen må anses for at være kommet i stand ved en tilnærmelse mellem køber og sælgers modstridende interesser. Sælgerens interesse i at opnå en så høj pris som mulig modsvares af køberens interesse i at få sænket prisen mest muligt.

Ved overdragelser mellem parter med interessefællesskab, gør ovennævnte handelsmæssige mekanisme sig ikke gældende. Skattemyndighederne har derfor en udvidet adgang til at anfægte og korrigere overdragelsesaftalens vilkår, herunder overdragelsessummen.

Et interessefællesskab kan enten være generelt eller konkret. Der er f. eks. tale om et generelt interessefællesskab, når der er tale om parter, der er i familie. Det samme gælder overdragelser mellem hovedaktionær/hovedaktionærselskab. Der er derimod tale om et konkret interessefællesskab i de situationer, hvor parterne ikke har modstående skattemæssige interesser.

Det er fast antaget, at der som udgangspunkt ikke foreligger et generelt interessefællesskab mellem en medarbejder og dennes arbejdsgiver jf. bl.a. TfS 1999.905 LSR.

Skattemyndighedernes korrektionsadgang er betinget af, at der foreligger interessefællesskab mellem parterne. Det er således ikke tilstrækkeligt, at den ene part har gjort en fordelagtig handel.

Den overpris, som en arbejdsgiver måtte betale ved køb af aktiver fra ansatte, skal i skattemæssig henseende behandles som almindelig løn, jf. f.eks. TfS 1995.400.

Anbringender

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at

det er en forudsætning for skattemyndighedernes adgang til at anfægte og korrigere den mellem GG Holding A/S og A aftalte overdragelsessum, at parterne må anses for i skattemæssig henseende at være interesseforbundne, og at den aftalte overdragelsessum afviger væsentligt fra den objektive handelsværdi,

 

at

der ikke mellem en arbejdsgiver m.v. og ansat foreligger et generelt interessefællesskab, jf. til dels TfS 1999.905 Landsskatteretten,

 

at

der ikke mellem GG Holding A/S og A foreligger et konkret interessefællesskab, idet As skattefrihed af den påståede overpris modsvares af manglende fradragsret for selskabet,

 

at

afgørelsen refereret i TfS 1995.400 ikke er sammenlignelig med nærværende sag, idet arbejdsgiveren i den pågældende sag opnåede fradragsret for den påståede overpris i form af afskrivninger,

 

at

den aftalte overdragelsessum på aftaletidspunktet i det væsentlige var identisk med den objektive handelsværdi, idet parterne må anses for at have haft modstridende skattemæssige interesser, ligesom overdragelsessummen kun er 11 % højere end vurderingen fra DanBolig,

 

at

det som ubestridt må kunne lægges til grund, at det var selskabet, der tilbød vor klient at købe ejendom, og ikke ham der overfor selskabet betingede sig, at selskabet købte ejendommen for at han ville fortsætte sin ansættelse i koncernen, jf. derved Skatteankenævnets præmisser i afgørelsen af 22. april 2004, s. 2, 4. afsnit,

 

at

det i en sag som den foreliggende - i lighed med praksis vedrørende gavebeskatning - ikke i sig selv er nok til at udløse beskatning, at vor klient har gjort en fordelagtig handel og opnået en attraktiv pris for ejendommen.

..."

Repræsentanten har endvidere anført, at Skatteankenævnets bemærkning om, at selskabet ikke har problemer med at udnytte tabet ved salget af ejendommen ved modregning i andre ejendomsavancer, ikke er korrekt. Der har hverken på tidspunktet for købet af ejendommen eller efterfølgende været udsigt til, at selskabet kommer til at anvende det fremførselsberettigede tab inden udgangen af indkomståret 2006, hvor det forældes. Selskabet havde ved udgangen af 2004 et skattemæssigt underskud i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven på 2.660.007 kr. Selskabet ejer i dag kun en ejendom, som det er vanskeligt af afhænde.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Klageren solgte med overtagelsesdag den 1. maj 2001 sin ejendom ..., for 2.500.000 kr. til GG Holding A/S, som jf. skøde af 9. september 2001 videresolgte ejendommen for 1.890.709 kr. Klageren havde erhvervet ejendommen i 1998 for 1.349.535 kr.

Retten finder på grundlag af de konstaterede salgspriser for ejendommen ved henholdsvis klagerens køb af ejendommen og selskabets videresalg af ejendommen, at klageren har opnået en betydelig overpris ved salget til GG Holding A/S. Endvidere bemærkes, at ejendommen pr. 1/1 2001 var vurderet til 1.450.000 kr., og at prisniveauet for enfamiliehuse i området ikke giver grundlag for at antage, at ejendommen har kunnet sælges for 2.500.000 kr.

Det tiltrædes, at den overpris, der er opnået ved salget af ejendommen, af skattemyndighederne er anset som et skattepligtigt lønaccessorium jf. Statsskattelovens § 4. Retten finder endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over ejendommens reelle værdi på salgstidspunktet og dermed skønnet over størrelsen af klagerens lønaccessorium, som er ansat til 550.000 kr.

..."

I et salgsbudget af 13. november 2000 udarbejdet af Home var kontantprisen for ejendommen fastsat til 1.995.000 kr.

Det fremgår af ansættelseskontrakten mellem G1 A/S og A, der er underskrevet den 1. januar 2001, at tiltrædelsesdatoen var 1. september 2000. Det var en forudsætning, at A bosatte sig i ... senest den 1. maj 2001.

A erhvervede ved aftale af 1. februar 2001 7,5 % af anpartskapitalen i G1 Holding ApS fra GG Holding A/S. Prisen for anparterne, nominelt 172.000 kr., blev på baggrund af selskabets underbalance fastsat til 1 kr. Der blev samtidig indgået en anpartshaveroverenskomst mellem GG Holding A/S og A/HH Holding ApS, ifølge hvilken A blandt andet forpligtede sig til at stemme på de bestyrelsesmedlemmer, som GG Holding A/S på selskabets generalforsamlinger måtte pege på, og stemme for en række angivne beslutninger.

GG Holding A/S solgte ved købsaftale af 14. og 20. august 2001 ejendommen til JM og VM med overtagelsesdag den 1. december 2001. Den kontante købesum var aftalt til 1.850.000 kr. Det fremgår af købsaftalen, at der var udarbejdet tilstandsrapport den 6. juni 2001.

GG Holding A/S havde i 2000 et skattemæssigt underskud i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven på 1.888.703 kr. Salget af ... i 2001 medførte et skattemæssigt underskud på 571.304 kr. Efter de dagældende regler forældedes disse underskud efter 5 år. De skattemæssige underskud blev ikke udnyttet inden forældelsesfristens udløb.

Af et brev af 19. januar 2004 fra statsautoriseret ejendomsmægler PP til A fremgår blandt andet:

"Vedr.: Vurdering af ejendommen ....

I henhold til din anmodning fremsendes nærværende vurderingsforretning.

Tema

Behov for en angivelse af ejendommens kontante salgsværdi i handel og vandel på tidspunktet "primo år 2001" og endvidere på baggrund af ejendommens stand, beskaffenhed og forhold i øvrigt på daværende tidspunkt, hvor havde lejlighed til at foretage vurderingen.

...

Konklusion

Såfremt ejendommen skulle have været udbudt til salg på daværende tidspunkt, ville jeg have værdifastsat ejendommens kontantpris i handel og vandel til

kr. 2.250.000,00

med en forventet salgsperiode på mellem 3 - 5 måneder."

I et brev af 26. april 2006 har ejendomsmægler PP supplerende oplyst blandt andet, at han foretog vurdering af ... den 8. januar 2001 på baggrund af besigtigelse af ejendommen, og at vurderingen skete i forhold til prisniveauet i området på det pågældende tidspunkt.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler/valuar TK. Af hans erklæring af 22. juli 2007 fremgår blandt andet:

"...

Spørgsmål

 1

Syns- og skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen, som den tager sig ud på besigtigelsestidspunktet.

 
 2

Syns- og skønsmanden bedes vurdere ejendommens kontante handelsværdi pr. 5. maj 2001.

 
 3

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, om det har betydning for værdifastsættelsen, at huset pr. overtagelsesdatoen 5. maj 2001 stod tomt. I givet fald bedes syns- og skønsmanden redegøre for, hvilken betydning for værdiansættelsen det har.

 
 4

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale der har dannet grundlag for vurderingen.

 

...

 

Svar

 

Ad 1

Beskrivelse af ejendommen: 1 1/2-plans villa med pudsede murstens facader, malet gule og tækket med eternittag.

 
 

Oprindeligt opført i 1932 men til- og ombygget i 1976.

 
 

...

 
 

Ejendommen er ikke vedligeholdt siden overtagelsesdagen 1/12 2001 og fremstår med en vedligeholdelsesgrad under middel. Den trænger til både modernisering og almindelig vedligeholdelse.

 
 

Alle udenomsanlæg trænger ligeledes til vedligeholdelse/oprydning.

 
 

...

 
 

Da der ikke er sket forbedringer på ejendommen siden overtagelsen 1.12.2001, er der god mulighed for, at danne sig et indtryk af ejendommen på tidspunktet for GG Holding A/S's køb af denne.

 

Ad 2

Den kontante handelspris for ejendommen pr. 5.5.2001 ansættes til kr. 2.200.000 kontant - skriver tomillionertohundredetusinde 0/100.

 

Ad 3

Det har betydning for prisfastsættelsen på en ejendom, at denne står tom.

 
 

En beboet ejendom vedligeholdes løbende, ude såvel som inde og fremstår mere indbydende.

 
 

Nærværende ejendoms indretning gør, at den kan være vanskelig at overskue for en potentiel køber, når den ikke er møbleret. Med de rigtige møbler vil ejendommen være mere præsentabel og dermed mere salgbar.

 
 

Sidst men ikke mindst er et ikke vedligeholdt haveanlæg et trist syn og gør en køber mere fokuseret på dette end på selve ejendommen, da det er det første man ser. Et godt førstehåndsindtryk er et halvt salg.

 
 

Det er vanskeligt at sætte kroner og øre på differencen mellem et beboet og et tomt hus. Men der kan være stor forskel mellem de to muligheder, mit bedste bud vil være mellem 10 og 15 %.

 

Ad 4

Til brug for min prisfastsættelse har jeg anvendt oplysninger hentet fra Realkreditnettet om gennemførte handler samt oplysninger fra Totalkredit om vurderinger foretaget i området i forbindelse med låneansøgninger. Jeg er selv vurderingsinspektør for Totalkredit og har dermed adgang til historiske vurderinger foretaget i perioden 2000/2001. Sidst men ikke mindst mit indgående kendskab til området gennem mit daglige virke som ejendomsmægler i samme område.

..."

Af en supplerende skønserklæring af 27. august 2007 fremgår blandt andet følgende:

"...

Spørgsmål

 

5

Syns- og skønsmanden bedes i fortsættelse af besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 oplyse, om vurderingen af ejendommens handelsværdi til kontant kr. 2.200.000 er foretaget ud fra en forudsætning om ejendommen stod tom eller var beboet den 5. maj 2001.

 

...

 
 7

Syns- og skønsmanden bede oplyse, om det har haft betydning for hans besvarelse af spørgsmål 2 - hvori ejendommens kontante handelspris pr. 5. maj 2001 er ansat til kr. 2.200.000 - at GG Holding A/S godt tre måneder senere videresolgte ejendommen ved købsaftale af 14. august 2001 for en kontantpris på kr. 1.850.000 (finansieret 1.889.295,92)

 
 

Såfremt dette måtte være tilfældet, bedes syns- og skønsmanden oplyse, hvilken betydning.

 
 

Syns- og skønsmanden bedes vurdere ejendommens kontante handelsværdi pr. 14. august 2001.

 

...

 

Svar

 

Ad 5

...

 
          

Det er lagt til grund for min vurdering, at køber har besigtiget ejendommen i perioden fra 1. september 2000 og frem til 25. april 2001 hvor skødet er underskrevet og at denne var enten beboet eller møbleret.

 

...

 

Ad 7

Det har ikke haft indflydelse på min vurdering af prisen pr. 5. maj 2001

 
 

Ved salget den 14. august 2001 har ejendommen stået tom i en længere periode. Sælger har ikke beboet denne og ejendommen har dermed ikke været vedligeholdt, ude såvel som inde.

 
 

Købere og sælger er blevet enige om en pris på kr. 1.850.000, denne kan jeg ikke have anden mening om end det fakta, at der er indgået en aftale.

 
 

Såfremt ejendommen havde været beboet og haven mv. havde været løbende vedligeholdt ville, det have været muligt at oppebære en højere pris. Med en smagfuld indretning formodentligt omkring de 2.200.000.

..."

Forklaringer

A har forklaret, at baggrunden for, at han indhentede en vurdering hos Home, var, at han havde fået tilbudt arbejde i Sverige og i ..., Danmark. Da han ikke var tilfreds med Homes bud, kontaktede han PP, der mente, at huset var 2-300.000 kr. mere værd. Ansættelseskontraktens klausul om bopælspligt i ... skulle tages alvorligt, og han ville ikke flytte uden at være medejer af selskabet. Han forlangte 2,5 millioner kr. for huset, og han fortalte ikke DL om ejendomsmæglernes vurderinger. DL ville leje huset ud til en svigerinde. Home har udfærdiget købsaftalen. Huset på ... købte han i februar 2001, og han flyttede ind efter påske. Hans bekendtskab med DL er alene arbejdsrelateret.

DL har forklaret, at drøftelserne om at købe ... af A formentlig startede i efteråret 2000. Han købte huset med henblik på at udleje det til sin daværende svigerinde. En måned efter købet flyttede han fra sin ægtefælle, og det var dermed ikke længere aktuelt at udleje huset til svigerinden. Forud for købet ringede han til en ejendomsmægler for at undersøge prisniveauet. Han forsøgte at presse prisen, men det lykkedes ham kun at få A til at betale advokatudgiften. A fortalte ikke, at han havde fået huset vurderet, og vidnet husker ikke, om han spurgte om det. Da han gerne ville have A til at flytte til ..., var han selv i en svag forhandlingsposition. Da GG Holding A/S solgte huset, var markedet åbenbart ikke så gunstigt. Kravet, om at A skulle flytte til ..., var alvorligt ment.

Statsautoriseret ejendomsmægler PP har forklaret, at han i 2001 vurderede ... for A, men han fik ikke ejendommen i kommission. Det er hans opfattelse, at det ikke har så stor betydning, om ejendommen var beboet, da den fremstod som en mere end normalt pæn ejendom. Således som konjunkturerne var på daværende tidspunkt, har årstiden for vurderingens foretagelse ikke haft væsentlig indflydelse på værdiansættelsen. Det er fortsat hans opfattelse, at huset primo 2001 kunne værdiansættes til 2.250.000 kr. Der har været en god udvikling i kommunen, og prisudviklingen på boligmarkedet har været stigende siden 2001.

Procedure

A har til støtte for den principale påstand anført, at aftalen om overdragelsen af ejendommen til GG Holding A/S for 2.500.000 kr. er indgået mellem uafhængige parter med modstående interesser, hvorfor der ikke er grundlag for at tilsidesætte den aftalte købesum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Den aftalte købesum skal i skattemæssig henseende lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi. A og GG Holding A/S er ikke omfattet af definitionen i ligningslovens § 2 af generelt interesseforbundne parter. Der har ikke i kraft af As erhvervelse af 7,5 % af anparterne i G1 Holding ApS, der er GG Holding A/S` datterselskab, været et interessesammenfald mellem A og GG Holding A/S, da A ikke har haft indflydelse på, om GG Holding A/S skulle købe hans ejendom, endsige til hvilken pris. Dertil kommer, at A i kraft af anpartshaveroverenskomsten reelt ikke havde nævneværdig indflydelse på G1 Holding ApS. A har ikke som følge af sin ansættelse i G1 A/S haft indflydelse på GG Holding A/S. Dette selskab, der allerede forud for erhvervelsen af ejendommen havde et underskud på næsten 2 millioner kr. fra en tidligere ejendomshandel, som kunne fremføres til fradrag i fortjeneste ved salg af fast ejendom, har ikke skattemæssigt kunnet udnytte tabet, inden der indtrådte forældelse. Den aftalte købesum afviger ikke væsentligt fra markedsværdien, som var 2.250.000 kr. ifølge PPs vurdering eller 2.200.000 kr. som vurderet af syns- og skønsmanden.

Til støtte for de subsidiære påstande har A anført, at skattemyndighedernes skøn hviler på et forkert grundlag og fører til et åbenbart urimeligt resultat. Idet ejendommens værdi i handel og vandel af PP blev vurderet til 2.250.000 kr., umiddelbart før aftalen mellem A og GG Holding A/S blev indgået, skal As lønindkomst i 2001 alene forhøjes med 250.000 kr. Syns- og skønsmanden har vurderet ejendommens markedsværdi i 2001 til 2.200.000 kr., og hvis denne lægges til grund, skal As lønindkomst alene forhøjes med 300.000 kr. Hvis landsretten ikke mener at kunne udøve et skøn over ejendommens værdi i handel og vandel, bør sagens hjemvises til skattemyndighederne, således at landsretten angiver de principper, skattemyndighederne skal følge ved udøvelsen af skønnet.

Skatteministeriet har til støtte for påstanden anført, at A ved salget af ejendommen til GG Holding A/S har modtaget en overpris som et led i sit ansættelsesforhold og derfor skal indkomstbeskattes af denne, jf. ligningslovens § 16, stk. 1, og statsskattelovens § 4. GG Holding A/S videresolgte ejendommen til en uafhængig tredjemand blot 3½ måned senere for 1.850.000 kr., hvilket kan lægges til grund også var handelsværdien på tidspunktet for As salg til GG Holding A/S. A har derfor modtaget 650.000 kr. mere for ejendommen, end den var værd. Denne betydelige overpris, der umiddelbart var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, kan alene have været begrundet i As ansættelse i koncernen, hvor han som administrerende direktør var forpligtet til at flytte til ... inden 1. maj 2001. GG Holding A/S kunne fremføre tabet på ejendommen til fradrag i fortjeneste ved salg af andre ejendomme. A har ikke godtgjort, at den overpris, GG Holding A/S, der ejer G1 Holding ApS og G1 A/S, betalte for ejendommen, ikke udspringer af hans ansættelsesforhold. A har desuden ikke dokumenteret, at skattemyndighedernes fastsættelse af overprisen til 550.000 kr. er sket på et urigtigt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Statsautoriseret ejendomsmægler PPs vurdering af ejendommen er uden betydning, da den blev handlet igen blot 3½ måned senere. Herved blev den faktiske handelsværdi fastslået. Syns- og skønsmanden har ved vurderingen forudsat, at ejendommen var enten beboet eller møbleret, hvilket såvel A som GG Holding A/S vidste ikke ville være tilfældet. GG Holding A/S overtog således salgs- og liggerisikoen og har dermed accepteret at blive påført det værditab, som A ville have lidt, hvis selskabet ikke havde købt ejendommen af ham, og han selv skulle have solgt den. Hvis skattemyndighedernes skøn tilsidesættes, skal sagen hjemvises.

Landsrettens begrundelse og resultat

A og hans ægtefælle købte i 1998 ejendommen i ... for 1.349.535 kr. kontant. De solgte i 2001 ejendommen, der ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2001 var vurderet til 1.450.000 kr., for 2.500.000 kr. kontant til GG Holding A/S til overtagelse 1. maj 2001. A var på dette tidspunkt tiltrådt som administrerende direktør i G1 A/S, der var et datterselskab af GG Holding A/S, og det var en forudsætning for hans ansættelse, at han bosatte sig i ... senest den 1. maj 2001. Ejendommen blev af GG Holding A/S ved købsaftale af 14. og 20. august 2001 solgt i fri handel for 1.850.000 kr. kontant. Det må på den anførte baggrund, herunder især den betydelige forskel i købesummerne ved handlerne i 2001, uanset syns- og skønserklæringerne og statsautoriseret ejendomsmægler PPs vurdering og forklaring lægges til grund, at salget af ejendommen til GG Holding A/S skete til en betydelig overpris. Det tiltrædes derfor, at skattemyndighederne har været berettiget til at anse denne overpris som yderligere løn til A og dermed skattepligtig i medfør af ligningslovens § 16, stk. 1, jf. statsskattelovens § 4. Idet der ikke er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over størrelsen af den opnåede overpris, tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 43.850 kr. Beløbet omfatter 40.000 kr. inkl. moms til udgifter til advokatbistand og 3.850 kr. inkl. moms til materialesamling. Landsretten har lagt vægt på sagsgenstandens størrelse, det afholdte syn og skøn samt hovedforhandlingens varighed.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 43.850 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter