Dato for udgivelse
21 Jan 2008 14:56
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
14 Nov 2007 14:46
SKM-nummer
SKM2008.37.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 5-428/2007
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendomsavance, anskaffelsessum, forbedringsudgifter, skønsmæssige
Resumé

Skatteyderen i sagen ønskede anskaffelsessummen på en ejendom, som hun havde sat i stand sammen med sin samlever, tilbagebetalt en række udokumenterede byggeudgifter. Under den administrative del af sagen blev der udmeldt syn og skøn, og skønsmanden nåede frem til, at normaludgifter til arbejdsløn og materialer ville være større end de udgifter, SKAT havde accepteret.

Byretten fastslog indledningsvis, at det var skatteyderen, der skulle godtgøre, hvilke udgifter der var afholdt til renovering af huset, og uanset at der i skønserklæringen var anslået et betydeligt højere beløb til ombygning end det af SKAT godkendte, var der ikke heri taget højde for de rabatter, samleveren som håndværker kunne opnå hos leverandører, ligesom samleveren havde erhvervet overskydende byggematerialer fra private og sparet penge herved. Da de påståede udgifter ikke ved fremlæggelse af kontoudtog, checkkopier, regnskabsbilag, vidneførsel eller andet var søgt dokumenteret, havde skatteyderen ikke godtgjort, at det af skattemyndighederne udøvede skøn kunne tilsidesættes.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2.

Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-1 E.J.2.2.3.2

Parter

A
(Advokat Leo Jantzen

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Andreas Medom Madsen

Afsagt af byretsdommer

Helle Dietz

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører, hvordan anskaffelsessummen og ombygningsomkostningerne for ejendommen ..., skal opgøres.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagen hjemvises til fornyet ansættelse af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1998 hos skattemyndighederne.

Sagsøgtes påstand er frifindelse mod at Skatteministeriet anerkender, at sagsøgerens andel af anskaffelsessummen for ejendommen beliggende ..., forhøjes med 14.160,75 kr.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har gjort gældende:

"...

at

der ved avanceopgørelsen ikke er taget højde for, at anskaffelsessummen skal forhøjes efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1,

 

at

den oprindelige anskaffelsessum andrager et højere beløb end 320.000 kr. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at en omregning af købesummen medfører en højere anskaffelsessum end 320.000 kr. Hertil skal tillægges andel af købsomkostninger,

 

at

det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, at anskaffelsessummen for en ejendom skal forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring i det omfang, de har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår,

 
 

at

skattemyndighederne skal foretage en skønsmæssig ansættelse af udgifter til vedligeholdelse eller forbedring efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, hvis eksistensen af disse er dokumenteret eller sandsynliggjort, men den fornødne dokumentation ikke forefindes,

 

at

sagsøger har dokumenteret eller sandsynliggjort, at hun og hendes mand har haft væsentlige højere udgifter til ombygning af ejendommen, ... end accepteret af skattemyndighederne. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at SKAT, Hovedcenter, jf. sagens bilag 24 og 25, var indforstået med en samlet forligsmæssig løsning, hvorefter den samlede anskaffelsessum fra ejendommen blev forhøjet med 300. 000 kr.

..."

Sagsøgte har gjort gældende

"Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at den skattepligtige fortjeneste ved salget af ejendommen beliggende ... er mindre end fastsat ved Landsskatterettens kendelse af 6. oktober 2006 (bilag 1). Sagsøgeren har ikke dokumenteret, at hun og BA har afholdt udgifter udover de allerede accepterede til vedligeholdelse/forbedring af den faste ejendom, samt at anskaffelsessummen skal ansættes til et andet beløb end kr. 326.921,50,-.

Hvis en skatteyder vil have tilsidesat et skøn foretaget af forvaltningen, her under også et skøn over påståede udgifter, må skatteyderen løfte sin bevisbyrde for, at skønnet er åbenbart urimelig eller udøvet på et klart fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag, jf. eksempelvis SKM2005.368.HR (materialesamlingen 47). Først hvis en skatteyder kan godtgøre dette, vil domstolene tilsidesætte skønnet.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 1 til den skattepligtige indkomst. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres ifølge samme lovs § 4 som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og den anden side anskaffelsessummen. Af lovens § 5, stk. 2, fremgår, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget kr. 10.000,- pr. kalenderår.

Af bekendtgørelse nr. 667 af 13. juli 1994 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven fremgår af § 1, at anskaffelses- og afståelsessummer for fast ejendom omregnes efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, til kontantværdien.

Af stk. 2, fremgår, at omregning efter stk. 1 sker efter kursen på anskaffelsestidspunktet eller på gældsstiftelsestidspunktet, hvis gælden er stiftet efter anskaffelsestidspunktet, jf. § 2, stk. 2.

Ved § 2, er det bestemt, at ved overdragelsestidspunktet (anskaffelses- og afståelsestidspunktet) forstås tidspunktet for slutsedlens underskrift i forbindelse med sælgerens anskaffelse henholdsvis afståelse af ejendommen. Hvis der ikke foreligger slutseddel, er overdragelsestidspunktet det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Det er sagsøgeren, der har bevisbyrden for, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, jf eksempelvis retspraksis UfR 1994, 262 H, SM2004.162.HR og SKM2005.491.VLR, og sagsøgeren skal godtgøre, at de påståede udgifter også vedrører netop den solgte ejendom. Sagsøgerens bevisbyrde er skærpet, idet udgifter af den pågældende art og størrelse problemfrit bør kunne dokumenteres ved regninger/fakturaer samt betalingsspecifikationer. Der kan eksempelvis henvises til SKM2007.304.ØLR og SKM2007.143.ØLR (anket).

Sagsøgeren har ikke ført bevis for afholdelse af andre udgifter, end de udgifter skatteankenævnet allerede har godkendt tillagt anskaffelsessummen. Sagsøgeren har ikke på noget tidspunkt fremlagt deltaljerede eksterne fakturaer, der støtter hendes oplysninger om yderligere udgifter ved opførelsen af ejendommen, og sagsøgeren har derfor ikke dokumenteret, at der skulle være udstedt yderligere fakturaer til sagsøgeren for fremmed arbejdskraft eller materialer. Sagsøgeren har end ikke oplyst, overfor hvem de påståede yderligere udgifter er afholdt.

SKAT har efter en gennemgang af de foreliggende bilag fastslået, at det ikke kan udelukkes, at en del af de udgifter, der er anført på sagsøgerens liste over ikke-dokumenterede udgifter også kan være medtaget på listen over de dokumenterede udgifter 6f. bilag 1, side 6 og 7).

Det er herudover SKATs opfattelse, at sagsøgeren ikke har anvendt udelukkende nye materialer i forbindelse med forbedringer på ejendommen.

SKAT og skatteankenævnet har i øvrigt godkendt forbedringsudgifter på baggrund af en lempelig vurdering. I den forbindelse kan henvises til, at det ikke er muligt ud fra alle bilagene at konstatere, om materialerne skulle anvendes på ejendommen beliggende ....

Ud over de manglende fakturaer m.v. har sagsøgeren heller ikke - via eksempelvis kontoudskrifter eller lignende - dokumenteret at have overført beløb til håndværkere, byggemarkeder og lign. Herudover har sagsøgeren ikke dokumenteret, hvor eventuelle betalinger måtte være hævet i sagsøgerens private regnskab.

Sagsøgeren har heller ikke fremlagt dokumentation for, at de påståede yderligere udgifter er indtægtsført i tredjemænds virksomheder.

Skønsmandens vurdering af værdi af materialer og arbejdskraft kan ikke tillægges betydning ved opgørelsen af ejendomsavancen. En betingelse for at kunne lægge udgifter til anskaffelsessummen er, at disse udgifter kan dokumenteres ved bilag eller lignende. Skønserklæringerne viser ikke noget om, hvor store udgifter sagsøgeren har haft til fremmed arbejdskraft og materialer, allerede fordi sagsøgeren ikke har dokumenteret, at hun har afholdt udgifter til fremmed arbejdskraft og materialer i et større omfang end godkendt af SKAT.

I den forbindelse skal det også erindres, at sagsøgerens senere ægtefælle - efter det oplyste - var medlem af fagforeningen Træ og Byg, og derfor selv kunne forestå byggearbejdet, samt få en større rabat på indkøb af materialer.

Det, en eventuel syns- og skønsmand kan udtale sig om, er, hvad forbedringerne ville have kostet ved en regulær entreprise/håndværkere. En sådan oplysning er imidlertid uden bevisværdi i nærværende sag, hvor det er udokumenteret, at forbedringerne er udført af regulære håndværkere.

Skønserklæringen af 7. maj 2007 (bilag D) har bekræftet, at der kan opnås store rabatter, såfremt man arbejder indenfor byggebranchen. Der kan herunder eksempelvis henvises til SKM2005.491.VLR, hvor landsrettens flertal nåede frem til, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over materialeudgifter, selv om materialeudgifterne efter skønsmandens vurdering ville være 45 pct. større end det af kommunen godkendte.

Henset til, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at hun har været retlig forpligtet til at betale beløb udover det allerede af SKAT accepterede i forbindelse med indkøb af materialer og tjenesteydelser, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, hvor de omhandlede beløb er hævet i sagsøgerens private regnskab, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, om og hvordan beløbene er overført, at sagsøgeren ikke kan dokumentere, hvem beløbene er overført til, og at sagsøgeren ikke kan dokumentere, at beløbene er indtægtsført i tredjemands regnskaber, må det lægges til grund, at der ikke har været en retlig forpligtelse til at foretage betaling for varer og tjenesteydelser, at der heller ikke har fundet nogen betaling sted, og at der dermed ikke har været afholdt yderligere udgifter.

Det bemærkes, at heller ikke sagsøgerens samlever har fremlagt nogen dokumentation for påståede yderligere udgifter.

I relation til kontantomregning af anskaffelsessummen har sagsøgeren i replikken bestridt, at ejendommen blev erhvervet for kr. 320.000,-. På nuværende tidspunkt er jeg blevet bekendt med en udskrift af 30. november 2001 fra SKATS interne system (bilag E). Af denne udskrift fremgår, at SKAT selv foretog kontantomregningen pr. den 15. august 1996 (skødedatoen) og opgjorde kontantværdien til kr. 322.215,-.

Imidlertid skal kontantlånet ansættes til børskursen på de underliggende obligationer jf. § 3, stk. 1, nr. 2 i bekendtgørelse nr. 667 af 13. juli 1994 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Kursen for sagsøgerens kontantlån var 89,90 pr. den 15. august 1996, og kursværdien af kontantlånet kan herefter opgøres til kr. 268.916,50, hvilket lægges til grund under sagen. Ved beregningen multipliceres børskursen med den samlede obligationsrestgæld (ikke pantebrevsrestgælden).

For så vidt angår pantebrevet på nominelt kr. 35.000,- omtalt i skødet, side 4, kan jeg nu konstatere, at SKAT oprindeligt har været af den opfattelse, at kursen kan fastsættes til 94,30. På den baggrund anerkendes det under sagen, at denne kurs lægges til grund, således at kontantværdien kan fastsættes til kr. 33.005,- som beregnet af SKAT.

For så vidt angår stempeludgiften er det på nuværende tidspunkt muligt at konstatere, at udgiften formentlig er afholdt, jf. skødets forside, samt at beløbet ikke allerede er indgået i den kontantomregnede anskaffelsessum. På den baggrund anerkender sagsøgte, at sagsøgeren bør kunne tillægge 25% af stempeludgiften til anskaffelsessummen, det vil sige kr. 700,-.

For så vidt angår de påståede købsomkostninger bemærkes, at sagsøgeren ikke har fremlagt dokumentation for en eventuel udgift til udfærdigelse af skøde, og den påståede udgift er ikke dokumenteret. I øvrigt er det tilsyneladende ikke er en advokat, der har udarbejdet skødet, men i stedet en ejendomskonsulent.

For så vidt angår det årlige 10.000 kr.'s-tillæg, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, for indkomstårene 1996 og 1997 kan det lægges til grund, at sagsøgeren for indkomstårene 1996 og 1997 er berettiget til tillægget. Kun halvdelen af en nedsættelse kan godskrives sagsøgeren henset til ejerforholdene. "

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges efter BAs forklaring, skønserklæringen og det fremlagte billedmateriale til grund, at der har fundet en omfattende renovering og istandsættelse sted af ejendommen, beliggende ....

BA har forklaret, at der ud over de allerede af skattemyndighederne godkendte udgifter - er anvendt et beløb på 3.850 kr. til skødesalær (medregnes med 25% til sagsøger), og at han og sagsøgers fortjeneste - efter fradrag af materialer til renoveringen - maximalt har udgjort 200.000 kr., men at en række bilag er bortkommet i forbindelse med flytning fra ejendommen, ligesom der for en række udgifter ikke er udstedt bilag, idet det drejer sig om køb af byggematerialer fra private gennem f.eks. Den Blå Avis. Endelig har BA forklaret, at han hos nogle leverandører opnåede rabatter på op til 10 %, hos andre ingen rabatter. Skønsmand KN har ansat samlede materialeudgifter ved renoveringen til 638.500 kr., hvilke priser er, hvad en privat bygherre skulle betale til en håndværksmester, og at håndværkerrabatter på byggematerialer udgør 10-40 %. Landskatteretten har stadfæstet skatteankenævnets afgørelse, hvorefter samlede ombygningsudgifter ansættes til godt 334.000 kr., hvortil kommer at skatteministeriet under denne sag har anerkendt en forhøjelse af sagsøgers andel af anskaffelsessummen for ejendommen med 14.160,75 kr. Det er sagsøger, der skal godtgøre, hvilke udgifter, der er afholdt til renovering af huset. Uanset der i skønserklæringen er anslået et betydeligt højere beløb til ombygning m.v., er der ikke heri taget højde for de rabatter, sagsøgers ægtefælle som håndværker kunne opnå hos leverandøren, ligesom ægtefællen har forklaret, at han ved køb af overskydende byggemateriale fra private sparede en del penge. Herefter, og idet udgifterne ikke ved fremlæggelse af kontoudtog, checkkopier, regnskabsbilag, vidneførsel eller andet er søgt dokumenteret, har sagsøger ikke godtgjort, at det af skattemyndighederne udøvede søn vedrørende ombygning og renovering af ejendommen ... er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, hvorfor sagsøgtes påstand tages til følge.

Sagens omkostninger fastsættes til 35.000 kr. incl. moms, der omfatter sagsøgtes udgift til advokatsalær og til udarbejdelse af materielesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgers andel af anskaffelessummen for ejendommen beliggende ..., forhøjes med 14.160,75 kr., medens sagsøgte i øvrigt frifindes.

Sagsøger, A, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgte med 35.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter