Dato for udgivelse
14 Feb 2008 08:52
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
08 Jan 2008 15:14
SKM-nummer
SKM2008.151.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 4-361/2007
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, vurdering, deklaration
Resumé

Sagen omhandlede spørgsmålet, hvorvidt ejendoms- og grundværdiansættelserne af en ejendom var ansat for højt, navnlig under hensyn til, at der på ejendommen var tinglyst en deklaration om byggelinier.

Retten fandt det ikke godtgjort, at værdiansættelsen var sket på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ansættelsen var gået ud over det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13

Henvisning
Vurderingsvejledning 2008-1 C.1

Parter

B
(Advokat Jens Petri)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommerne

Hans Esdah, Marianne Sonne og Tina van Steen Pedersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag drejer sig om, hvorvidt grundværdien og ejendomsværdien pr. 1. oktober 2003 for ejendommen ..., beliggende ... er fastsat for højt under hensyn til, at der på ejendommen er tinglyst en deklaration om byggelinjer.

Sagen blev anlagt den 3. november 2006, og den blev ved Vestre Landsrets kendelse af 27. februar 2007 i medfør af lov om ændring af retsplejeloven mv. § 105, stk. 8, henvist til behandling ved byretten, der er sagsøgerens hjemting.

Sagen er behandlet sammen med sag BS 4-241/2007, der angår en naboejendom.

Sagsøgeren, B, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at såvel ejendomsværdien som grundværdien bør ansættes til under halvdelen af Ankenævnets afgørelse af 6. juli 2005 for den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2003.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har principalt påstået frifindelse.

Sagsøgte har subsidiært påstået ansættelsen af ejendoms- og grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2003 vedrørende ejendommen hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Oplysningerne i sagen

Der blev den 31. januar 1977 tinglyst sålydende deklaration på ejendommen

"Deklaration om byggelinier.

I medfør af § 34 og § 35 i lovbekendtgørelse nr. 423 af 11. september 1972, bekendtgørelse af lov om offentlige veje, har amtsrådet pålagt byggelinier langs den af amtsrådets bestyrede landevej ..., fra et punkt ca. 200 m nord for ... og til landevej ..., samt for forskellige adgangsveje langs den pågældende vejstrækning.

Byggeliniernes beliggenhed, for § 34 byggelinier uden eventuelt højde- og passagetillæg og for § 35 byggelinier med sådanne tillæg, er vist på vedhæftede situationsrids.

Såfremt en bebyggelse ikke opføres med sin jordlinie i fremtidig vejhøjde, må den ikke uden vejbestyrelsens samtykke opføres i i byggelinien, men skal rykkes så meget længere tilbage, som svarer til 2 gange højdeforskellen foruden den fornødne bredde til passage foran bygningen, mindst 1 m.

Nærmere oplysning om byggeliniernes beliggenhed og retsvirkninger kan fås ved henvendelse til Teknisk Forvaltning.

Foranstående begæres tinglyst servitutstiftende for så vidt angår følgende ejendomme, der berøres af byggeliniepålægget:

Matr.nr. ...

Matr. nr. ....

Påtaleberettiget er vejbestyrelsen for landevej ..., p.t. amtsrådet.

..."

I Vurderingsankenævnets afgørelse af 6. juli 2005 er blandt andet anført

"...

Klage over genoptagelse af den alm. vurdering pr. 1. oktober 2003.

Ejd. reg. nr. ..., ....

Ejer: B

Klager: A

Klagepunkt

Det fremgår af Deres klage, at de finder grundværdien og hermed også indirekte ejendomsværdien for 2003 af ovenstående ejendom for høj. De begrunder en nedsættelse med, at ejendommen er pålignet de samme byrder (byggelinier) som nabogrunden ... I den forbindelse henvises til en kendelse fra Vestre Landsret vedrørende ...

Indsigelse

De har i et brev af 20 juni 2005 tilkendegivet, at De ikke kan tiltræde ankenævnets indstilling af 8. juni 2005 til ovennævnte vurdering.

I indsigelsen foreslår De, at sagen berostilles indtil der er truffet afgørelse i en sag, som allerede verserer ved Landsskatteretten.

Indsigelsen blev behandlet på mødet den 5. juli 2005.

Vurderingsankenævnet skønner ikke, der er fremkommet nye oplysninger, der kan ændre/berostille nævnets indstilling.

Afgørelse

Ejendomsværdi

850.000 kr. ændret til 790.000 kr.

Grundværdi

210.600 kr. ændret til 151.100 kr.

Ejendomsværdien fremkommer således

Bygningsværdi

639.765 kr.

639.765 kr.

Grundværdi

210.600 kr.

ændret til 151.100 kr.

Beregnet værdi

850.365 kr.

790.865 kr.

Afrundet værdi

850.000 kr.

790.000 kr.

Besigtigelse

Et udvalg af vurderingsankenævnet (MM og NT) besigtigede ejendommen den 30 maj 2005. Ejer og klager var til stede ved besigtigelsen.

Beskrivelse

Ejendommen, der ifølge BBR har et grundareal på 955 kvm, er beliggende i grundværdiområde nr. ... i byzone.

I brev fra kommunen dateret 18. november 2004 fremgår det, at byggeliniearealet vedr. Deres ejendom matr. nr. ... er på 595 kvm.

Begrundelse

Grundværdien skal under henvisning til bestemmelserne i vurderingslovens § 6 og §§ 13 og 16 ansættes til den kontante handelspris af grunden i ubebygget stand.

På baggrund af besigtigelsen samt de i sagen foreliggende oplysninger skønner nævnet, at der er grundlag for en nedsættelse af grundværdien, således at den del af grunden, som vedrører byggeliniearealet prisfastsættes til 20 kr. pr. kvm.

Nedsættelse af grundværdien gives således

Nuværende grundværdi

nedsat grundværdi

1 byggeret     

96.000 kr.

1 byggeret

96.000 kr.

955 kvm á 120 kr.

114.600 kr.

   360 kvm á

120 kr.

43.200 kr.

                          

                 

       595 kvm á

20 kr.

  11.900 kr.

Beregnet grundværdi

210.600 kr.

                                       

151.100 kr.

Vurderingsankenævnet har fra amtet fået oplyst, at regionplan 2001 for området omhandler et langsigtet vejprojekt, d.v.s. et projekt der går udover 20 år. Samtidig blev det oplyst, at det ikke er ændret på forslag til regionplan 2005.

Ejendomsværdien skal under hensyn til bestemmelserne i vurderingslovens § 6 og § 9 stk. 1 ansættes til den kontante handelspris.

Værdiansættelse af ejendommen er foretaget på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand samt prisforholdene på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2003, jf. § 2 i lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 (vurderingsloven).

..."

Ved Landsskatterettens kendelse af 29. august 2006 blev vurderingsankenævnets afgørelse stadfæstet.

Det fremgår blandt andet af kendelsen

"...

Møde mv.

Landsskatteretten har den 15. august 2006 besigtiget ejendommen, hvorunder sagen er forhandlet med klageren og dennes repræsentant.

Sagens oplysninger

Ejendommen omfatter et grundareal på 955 m2 bebygget med et i 1961 opført enfamiliehus med et bebygget areal på 106 m2 og fuld kælder. Endvidere er der garage/udhus med et bebygget areal på 24 m2.

Ejendommen er beliggende i byzone i et område, der ifølge kommuneplanens rammebestemmelser er udlagt til beboelse i form af parcelhusbebyggelse. I forbindelse med regionplanen for amtet, hvori indgår projektet G1-linien, et vejprojekt med en tidshorisont ud over 20 år, er der på ejendommen tinglyst deklaration om byggelinie, der efter det oplyste omfatter ca. 595 m2 af grundens areal og går igennem et hjørne af bebyggelsen.

Grundværdien er ansat med følgende specifikation

1 byggeretsværdi

800 x

120 kr.

 

96.000 kr.

 

360 m2 á

120 kr.

 

43.200 kr.

 

595 m2 á

20 kr.

(deklarationsareal)

11.900 kr.

     

151.100 kr.

Ejendomsværdien er ansat efter vurderingsforslagssystemet med udgangspunkt i bygningens opførelsesår, størrelse og faciliteter og på grundlag af prisforholdene på vurderingstidspunktet.

Vurderingsankenævnets afgørelse

...

Ejerens påstand og argumenter

Ejendomsværdien og grundværdien bør nedsættes til under 1/2-delen af ankenævnets ansættelse.

"Til støtte herfor gøres det gældende, at aktualiseringen af de ejendommen pålignede byggelinier vil medføre nedrivning af ejendommens bebyggelse.

Til Landsskatterettens oplysning fremlægges dokument ... vedrørende byggeliniepålæggets gennemførelse i 1976-1977, hvoraf blandt andet fremgår, at min klient allerede ved skrivelse af 22. oktober 1975 påklagede byggeliniepålæggets gennemførelse."

Endvidere er henvist til, at ejendommen er pålignet samme byggelinie som naboejendommen, beliggende ..., om hvilken der verserer sag ved Landsskatteretten under journalnummer 2-7-1401-1684.

Ved Landsskatterettens besigtigelse af ejendommen, hvor byggelinien af klageren var markeret med et bånd, fremførte klageren og dennes repræsentant bl.a., at amtet ikke havde ønsket at ophæve byggelinien, der oprindeligt er etableret for evt. vejudvidelse til at aflaste .... Den gik kun ud til .... Efter at motorvejen var kommet, var vejudvidelsen ikke så realistisk, og der var p.t. planer om en vej og evt. forbindelse. Imidlertid fandt amtet det berettiget at opretholde byggelinien. Ved en evt vejudvidelse ville der komme mere trafik. Der er industriområde lige over for ejendommen, hvortil der er meget lastbiltrafik, og en nærliggende skole gav også meget trafik.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten bemærker, at ejendomsværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed, medens grundværdien ifølge samme lovs § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelserne skal der endvidere, i medfør af § 10, stk. 1 og stk. 2 samt § 13, stk. 2 og 3, tages hensyn til de til den faste ejendom og til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter samt til private servitutter, der er pålagt en anden ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom eller et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Efter det oplyste finder Landsskatteretten, at byggelinien under de aktuelle forhold og efter det i øvrigt foreliggende synes at være af teoretisk karakter, og at der må antages at være taget tilstrækkeligt hensyn til byggelinien ved grundværdiansættelsen. Endvidere finder Retten ikke, at den ansatte samlede grundværdi er for høj, når henses til prisudviklingen i området.

Efter det ved besigtigelsen konstaterede om ejendommens standard og vedligeholdelsestilstand, sammenholdt med prisudviklingen i området, finder retten ej heller, at der er grundlag for at nedsætte ejendomsværdien.

De påklagede ansættelser af ejendomsværdien og grundværdien stadfæstes derfor i det hele.

..."

Der er ikke afgivet forklaringer under sagen.

Det er oplyst, at kontantprisudviklingen set på kommunegruppeniveau for første halvår 1998 til andet halvår af 2003 har været på 32,58 %, at priserne i første halvår 2001 i vurderingskredsen, hvori den omhandlede ejendom er beliggende, har ligget 51 % over 1996-vurderingen, medens hele kommunen har ligget 55 % over. Set på kommunegruppeniveau har prisudviklingen fra 1. halvår 1996 til 1. halvår 2001 været på 50 %.

For 2. halvår 2001 fremgår det af SKATS hjemmeside, at priserne har ligget 9 % over 2001-vurderingen. I første og andet halvår af 2002 og i første halvår af 2003 har priserne ligget henholdsvis 10 og 9, samt 10 % over 2002-vurderingen, og i andet halvår af 2003 har priserne ligget 16 % over 2003-vurderingen i gennemsnit.

Af en under sagen indhentet skrivelse af 28. september 2007 fra kommunen fremgår følgende:

"...

Byggelinjer til G1-linjen

...

Kommunen har i forbindelse med kommunalreformen overtaget administrationen af byggelinjerne til G1-linjen jf. den tinglyste deklaration af 31. januar 1977.

Vi har netop behandlet en sag med anmodning om aflysning af byggelinjerne i forbindelse med ønske om nyt byggeri på en af de grunde, der er omfattet af byggelinjerne.

I denne ansøgning anføres, at G1 ikke længere er politisk aktuel, og der henvises i den forbindelse til VVM-undersøgelsen for en ny forbindelse, hvor den gamle forbindelse er fravalgt som alternativ.

Det er korrekt, at den gamle forbindelse er fravalgt alternativ i forbindelse med VVM-undersøgelsen for den nye forbindelse. Dette skyldes bl.a. at den gamle forbindelse ikke i samme grad opfylder målsætningen for projektet, som primært er at tilgodese den regionale trafik mellem ... og den nordlige del af kommunen.

Dette betyder dog ikke, at en forbindelse i den gamle forbindelse helt kan afskrives. Kommunen er for øjeblikket i gang med at udarbejde en infrastrukturplan. I forbindelse med denne er der meget fokus på en eller flere forbindelser i nærheden af G2. Kommunen ønsker derfor at opretholde arealreservationen til den gamle forbindelse indtil Infrastrukturplanen er besluttet i løbet af 2008.

Byggelinjerne bortfalder pr. 1. juli 2009, med mindre Byrådet beslutter at bevare dem for yderligere op til 10 år. Dette betyder, at Byrådet senest den 1. juli 2009 skal tage stilling til spørgsmålet om bevarelse af byggelinjerne.

Hvis Infrastrukturplanen viser, at der ikke er behov for byggelinjerne, vil Byrådet muligvis tage stilling til en eventuel aflysning af byggelinjerne, når Infrastrukturplanen er vedtaget i 2008.

..."

Parternes synspunkter

Sagsøgers advokat har i påstandsdokumenter anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under domsforhandlingen:

at

den lyste deklaration om byggelinjer på ejendommen har et sådant omfang, at hele ejendommens forhave (1/3 af ejendommen) og et hjørne af bygningen er berørt af deklarationen,

 

at

ejendommen er beliggende i yderzone af et industrikvarter,

 

at

ejendommen er beliggende ud til en stærkt trafikeret vej,

 

at

ejendommens nærmeste nabo er en stor grå fabriksbygning, og

 

at

disse forhold har betydning for fastsættelsen af ejendomsvurderingen og grundværdien.

Sagsøgerens advokat har endvidere anført, at ejendommen er pålagt en betydelig rådighedsindskrænkning, som ikke er kommet til udtryk i vurderingerne, selvom Vestre Landsret nedsatte grundværdien for 1998 for naboejendommen. Byggelinjen er ikke kun af teoretisk karakter, for så ville man have ophævet deklarationen. Salgsstatistikken kan ikke danne grundlag for antagelser om ejendommens værdi, for ejendommen er ikke sammenlignelig med andre ejendomme, der ikke har en byggelinje. Der er ikke taget tilstrækkeligt hensyn til byrden, og myndighederne har udøvet skønnet på et forkert grundlag.

Sagsøgtes advokat har i påstandsdokument anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under domsforhandlingen:

at

betingelserne for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over ejendommens og grundens værdi ikke er opfyldt,

 

at

det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis myndighederne er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter,

 

at

det følger af sædvanlige principper og retspraksis, at bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler sagsøgeren,

 

at

det ikke er godtgjort, at skønnet er udøvet på et fejlagtigt grundlag, idet vurderingen er foretaget i overensstemmelse med bestemmelserne i vurderingslovens §§ 3, 6, 9, 10 og 13. Hvad angår den tinglyste byggelinje gøres det nærmere gældende,

 

at

det er uden betydning for grundværdien, om en aktualisering af vejprojektet vil medføre en nedrivning af den konkrete ejendom, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvoraf fremgår, at grundværdien udgør grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse,

 

at

den tinglyste byggelinje ikke begrænser udnyttelsesmuligheden af grunden i ubebygget stand, hvorved bemærkes, at det af byggelinien omfattede areal i henhold til bygningsreglementet ikke medregnes ved beregningen af det etageareal, der kan opføres i henhold til den tilladte bebyggelsesprocent, jf. BR-S98, bilag A, punkt 2.2.1, og punkt 2.2.2,

 

at

der er tale om en meget lang tidshorisont for eventuel etablering af vejprojektet, og at risikoen for, at vejprojektet vil blive etableret i øvrigt er meget beskeden, jf. bilag 1, og

 

at

der således i det hele taget er taget tilstrækkeligt hensyn til byggelinjen ved grundværdiansættelsen.

Det gøres herudover gældende,

at

Landsskatteretten, der har besigtiget ejendommen, har været bekendt med de forhold vedrørende ejendommen i øvrigt, som sagsøgeren påberåber sig, og at det ikke er godtgjort, at disse forhold påvirker handelsværdien ud over, hvad der er taget hensyn til ved ansættelsen,

 

at

det ikke er godtgjort, at Landsskatteretten er er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter, idet det ikke ved oplysning om salg af sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet er godtgjort, at grundens og ejendommens værdi er lavere end den ansatte, men at såvel det forhold, at salgspriserne i kommunen har ligget over vurderingen, som den stedfundne prisudvikling, jf. sagens bilag D, E og F, er omstændigheder, der klart peger på, at de omtvistede vurderinger ikke er for høje.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten finder efter de foreliggende oplysninger ikke bevist, at grundværdien og ejendomsværdien for ejendommen ... pr. 1. oktober 2003 er fastsat for højt.

Det findes heller ikke godtgjort, at skattemyndighedernes er sket på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ansættelsen er gået ud over det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Retten tager herefter sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Med hensyn til sagsomkostningerne bemærkes, at sagsøgte har haft udgift til materialesamling til brug for de to sager med i alt 1.035 kr. ekskl. moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes for den af sagsøgeren, B, nedlagte påstand.

Sagsøgeren, B, skal inden 14 dage betale 7.500 kr. til sagsøgte, Skatteministeriet.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter