Dato for udgivelse
21 Feb 2008 10:06
Dato for afsagt dom/kendelse
19 Feb 2008 10:35
SKM-nummer
SKM2008.174.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-028563
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Resolutiv betingede aftaler, sikring af køber, regulering, købesum, ejendomsavance
Resumé

Skatterådet bekræftede, at en sælgers sikring af en køber af fast ejendom i form af bestemmelser i salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med forskellig prisfastsættelse, skal behandles som en regulering af købesummen med den virkning, at den heraf følgende regulerede købesum skal lægges til grund ved opgørelsen af sælgers ejendomsavance.

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4
Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-1 E.J.2.1.4

Spørgsmål

  1. Er SKAT enig i, at en sikring af køber mod risiko for dobbelt husleje, i form af bestemmelser i salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med forskellig prisfastsættelse, behandles som en regulering af købesummen, og at en heraf følgende regulering af købesummen skal indgå som en del af ejendomsavanceopgørelsen, indebærende, at reglerne i EBL finder anvendelse, herunder EBL § 8 for private personers vedkommende ved salg af deres bolig?
  2. Hvis der svares benægtende til spørgsmål 1, så en tilbagebetaling af købesummen ikke anses for en korrektion til købesummen for ejendommen, skal betalingen så anses for skattepligtig indkomst for køber efter statsskattelovens regler og som ikke fradragsberettiget for sælger (dækning af privat udgift/gavebeskatning)?
Svar
  1. Ja, se indstilling og begrundelse.
  2. Spørgsmålet bortfalder, se besvarelsen af spørgsmål 1.
Beskrivelse af de faktiske forhold

K A/S overvejer at introducere et nyt produkt i relation til sin formidling af salg af fast ejendom.

Det nye produkt er indeholdt i salgsaftalen og indebærer, at salgsaftalens bestemmelser, for så vidt angår prissætningen for den solgte ejendom, indeholder en serie af resolutivt betingede bestemmelser om fastsættelse af salgsprisen, så denne under visse kvalificerende omstændigheder nedsættes. Til brug for fastsættelsen af nedsættelsesbeløbet vil man typisk tage udgangspunkt i købers eksisterende nettohusleje i den ejendom, som skal sælges i forlængelse af købet af den nye ejendom.

De resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse for den solgte ejendom indebærer, at sælger - i forbindelse med salget af sin ejendom - i stedet for at give køber et prisnedslag, up front aftaler med køber, at salgsprisen for den solgte ejendom nedsættes med et nærmere aftalt beløb, hvis købers bolig ikke er solgt inden for 1 - 12 måneder efter tidspunktet for købers overtagelse af den nye ejendom. Prisfastsættelsesmetoden med resolutivt betingede aftaler om salgssum indebærer, at sælger - hvis køber ikke selv får solgt sin ejendom inden overtagelsen af den nye ejendom - forpligter sig til, at salgsprisen nedsættes successiv med indtil 12 måneder regnet fra tidspunktet for overtagelsen.

De resolutivt betingede aftaler med ændret prisfastsættelse af den solgte ejendom betyder, at ejendomssalget og den juridiske overtagelse fra købers side gennemføres med det samme, mens den endelige fastlæggelse af købsprisen vil afhænge af, hvor lang tid det tager for køber at sælge sin egen ejendom.

Eksempel:

A sælger sin ejendom til B (køber) for en skødesum på kr. 3.000.000 med overtagelse 1. december 2007; købesummens størrelse er i henhold til salgsaftalen betinget af, at køber på overtagelsestidspunktet har fået solgt sin egen ejendom.

Det følger samtidigt af serien af de resolutivt betingede aftaler om salgssummens fastsættelse, at denne nedsættes med 20.000 kr., hvis købers ejendom ikke er solgt senest én måned efter overtagelse, at salgssummen nedsættes med 40.000 kr., hvis købers ejendom ikke er solgt senest to måneder osv.

Købesummen på de 3.000.000 kr. erlægges af køber i overensstemmelse med aftalte betingelser.

Den 1. december 2007 har B ikke fået solgt sin egen ejendom, hvorfor rækken af de resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse kommer i spil.

Da B først sælger sin egen ejendom den 5. februar 2008, får han nedsat købesummen for den nye ejendom med 40.000 kr., og sælger skal tilbagebetale denne del af købesummen.

En aftale om køb eller salg af fast ejendom med en række af resolutivt betingede aftaler om fastsættelse af købesummen for den solgte ejendom kan komme på tale i flere situationer. De resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse medvirker til at sikre sælgers salg af sin ejendom, samtidig med at køber får en form for sikkerhed i relation til salg af sin hidtidige ejendom.

Modellen med en række resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse af ejendommen er udviklet for at fremme et ejendomssalg, og er et alternativ til en her og nu reduktion i prisen fra sælgers side. Ved den pågældende model kan der med udgangspunkt i prisfastsættelsesmodellen indgås en bindende aftale mellem køber og sælger, hvorefter sælger søges sikret den bedst mulige salgspris, samtidig med at denne er sikret en minimumssalgssum. Købers risiko ved købet er samtidig begrænset, så en prisreduktion vil indtræde, hvis salget af egen ejendom trækker ud, og frygten for dobbelt husleje viser sig at være reel.

Aftalen tilgodeser således begge parter bedst muligt, idet sælger ikke tvinges til en prisreduktion, som måske viser sig ikke at være nødvendig. Samtidig får køber en prisreduktion, hvis dennes usikkerhed om salgssituationen for egen bolig holder stik, og hvis ikke, bliver prisreduktion ikke en realitet.

Der ønskes svar i sagen med henblik på at skaffe sikkerhed for den skattemæssige behandling af regulering af købesummen i overensstemmelse med de i salgsaftalen indeholdte resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse, således at spørgers kunder på forhånd er bekendt med de skattemæssige konsekvenser af aftalerne om regulering af købesum.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Ejendomsavancebeskatningsloven omfatter reglerne for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Den skattepligtige fortjeneste opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede regulerede anskaffelsessum.

Det er derfor af afgørende betydning at få fastslået, til hvilken pris en fast ejendom er overdraget, ligesom overdragelsestidspunktet kan have betydning for opgørelsen af en skattepligtig fortjeneste ved en senere afståelse ar ejendommen.

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2008-1, afsnit E.J.2.1.3.1.

I den her forelagte salgs/købssituation er det særegne, at der ved indgåelse af aftalen om overdragelse af ejendommen ikke er fastsat én bestemt købesum. Aftalen indeholder derimod, for så vidt angår købesummens størrelse, en række successive resolutive betingelser. Såfremt den resolutive betingelse ikke er opfyldt inden den angivne frist, bortfalder den pågældende aftale og erstattes af en ny aftale, hvor købesummen er nedsat. Serien af resolutive betingede aftaler afløses til sidst af en aftale, der ikke er resolutivt betinget, hvorved købesummen står fast. 

I Danmark hersker der aftalefrihed i forbindelse med lovlige aftaler om overdragelse af fast ejendom.

Som følge heraf finder SKAT, at det også skatteretligt må accepteres, at en aftale om overdragelse af fast ejendom kan udformes således, at den indeholder en række successive resolutive betingelser, for så vidt angår den endelige prisfastsættelse af købesummen. Det er herved forudsat, at der ikke hersker tvivl om, at den pågældende ejendom vil blive overdraget til køber inden for en angiven tidsfrist.

SKAT finder endvidere, at det skatteretlige erhvervelsestidspunkt også ved den her forelagte aftalekonstruktion som udgangspunkt må antages at være det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse.

Det er endvidere SKATs opfattelse, at de successive nedsættelser af købesummen skatteretligt skal anses for en regulering af den tidligere forudgående fastsatte købesum.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et ja. 

Ad spørgsmål 2

Spørgsmålet bortfalder under henvisning til besvarelsen af spørgsmål 1.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet er enig i indstillingerne og begrundelserne.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter