Dato for udgivelse
05 Mar 2008 09:32
Dato for afsagt dom/kendelse
20 Feb 2008 08:30
SKM-nummer
SKM2008.220.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 1-369/2007
Dokument type
Dom
Emneord
Lejefiksering, markedsleje, objektiv, udlejningsværdi, udlejningsejendom, nærtstående, forbrug, forbrugsudgifter, skønnet, lejeindtægt
Resumé

I sagen havde skatteyderen udlejet en ejendom til sine to døtre og to af deres venner. SKAT mente, at den aftalte leje ikke svarede til markedslejen, og at skatteyderen ikke var berettiget til fradrag for forbrugsudgifter til el, vand, varme og renovation. SKAT foretog derfor lejefiksering og nægtede fradrag for udgifter til el, vand, varme og renovation.

Byretten var enig heri. Byretten fandt, at det havde været en væsentlig forudsætning for lejeaftalens indhold og den fastsatte leje, at mindst en af døtrene var part i lejeforholdet. Byretten lagde herved særlig vægt på, at lejen pr. lejer ikke steg, når der blev færre lejere, og at lejen i øvrigt blev fastsat ud fra, hvad døtrene kunne betale. Herefter fandt byretten det uden betydning, om døtrene dannede par med de to andre lejere eller ej. Dog fandt retten, at lejemålet alene vedrørte et mindre areal end SKAT havde lagt til grund og nedsatte derfor forholdsmæssigt den fikserede leje.

Byretten henviste til, at forbrugsudgifter sædvanligvis afholdes ud over den aftalte leje, og skatteyderen havde ikke godtgjort, at han havde påtaget sig at afholde udgifterne til lejernes forbrug.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b

 

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-1 E.K.1.3


Parter

  1. A
    (Advokat Jes Weyhe Grønbæk)
  2. mod
  3. Skatteministeriet
    (Kammeradvokaten v/Advokat Steffen Sværke)

Afsagt af byretsdommer

  1. Astrid Lohmann Knudsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 28. februar 2007, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens personlige indkomst for 2001, 2002, 2003 og 2004 ansættes i overensstemmelse med det selvangivne, subsidiært at skatteansættelsen for 2001, 2002, 2003 og 2004 hjemvises til fornyet behandling hos skattemyndighederne.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Sagens drejer sig om, hvorvidt sagsøgerens skattepligtige indkomst med rette er blevet forhøjet med en fikseret lejeværdi, idet sagsøgeren ikke har oppebåret en markedsbestemt leje i forbindelse med udlejningen af ...1 til sine døtre og disses kærester eller venner, under henvisning til, at disse må anses for nærtstående i forhold til sagsøgeren, jf. statsskattelovens § 4, litra B, og da de vedrørende ejendommen afholdte udgifter til vand, varme og renovation ikke er fradragsberettigede.

Den 28. november 2006 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse:

"...

Klagen vedrører ansættelsen af en objektiv udlejningsværdi mellem nærtstående, og hvorvidt der er fradrag for udgifter til forbrug.

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

 

Indkomståret 2001

                    

Ansat objektiv udlejningsværdi efter statsskattelovens § 4, litra b vedrørende ejendommen ...1 til 241 kr. per m2 svarende til
5.500 kr. per måned.
8 måneder

44.000 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

 

Ikke godkendt fradrag for forbrugsudgifter til el, vand, varme og renovation skønsmæssigt ansat til

26.347 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skattenævnets afgørelse.

 

Indkomståret 2002

 

Ansat objektiv udlejningsværdi efter statsskattelovens § 4, litra b vedrørende ejendommen ...1 til 241 kr. per m2 svarende til
5.500 kr. per måned

66.000 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

 

Ikke godkendt fradrag for forbrugsudgifter til el, vand,

 

varme og renovation

51.830 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

 

Indkomstår 2003

 

Ansat objektiv udlejningsværdi efter statsskattelovens § 4, litra b vedrørende ejendommen ...1 til 241 kr. per m2 svarende til
5.500 kr. per måned

66.000 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

 

Ikke godkendt fradrag for forbrugsudgifter til el, vand, varme og renovation

47.492 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

 

Indkomståret 2004

 

Ansat objektiv udlejningsværdi efter statsskattelovens § 4, litra b vedrørende ejendommen ...1 til 241 kr. per m2 svarende til
5.500 kr. per måned

66.000 kr.

 

Landsskatteretten stadfæster skattecenterets afgørelse.

 

Ikke godkendt fradrag for forbrugsudgifter til el, vand, varme og renovation

28.852 kr.

Landsskatteretten stadfæster skattecenterets afgørelse.

Møde mv.

Der er ikke anmodet om forhandling.

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede ejendommen ...1 til overtagelse 3. januar 2001. Ejendommen har et matrikuleret areal på 2.714 m2 og er vurderet til beboelse. Ifølge BBR-oplysningerne er der på ejendommen opført et fritliggende enfamilieshus med et samlet bygningsareal på 176 m2. Det fremgår endvidere af BBR-oplysningerne, at tagetagen på 97 m2 er udnyttet således, at det beboede areal for bygningen samlet er 273 m2. Ejendommens varmekilde står oplyst som fjernvarme.

Der er endvidere på ejendommen opført et udhus med et bebygget areal på 83 m2. Det et oplyst, at bygningen er indrettet med hestebokse og i øvrigt i dårlig stand på grund af tagets utæthed. Ifølge BBR-oplysningerne er der ingen varmeinstallation i denne bygning.

Skatteankenævnet har 5. september 2005 besigtiget ejendommen og har i sagsfremstillingen givet følgende beskrivelse af ejendommens fysiske fremtræden:

"Det oprindelige hus indeholder et hobbyrum, der igen er opdelt i to rum (anvendes til opbevaring af brændsel til brændeovne samt opbevaring af fryser). Hobbyrurnmet er i meget dårlig stand.

Huset indeholder endvidere et bryggers samt et mindre badeværelse med toilet, håndvask og bruser. I bryggerset er loftet netop blevet udskiftet, idet der har været problemer med utætheder. Bryggerset fremstår således p.t. i en bedre stand end det var i de påklagede år.

Der er kombineret køkken/alrum/stue i huset. Køkkenet blev udskiftet i 2001. Lågerne er hvidmalede fyldningslåger, og bordpladsen er massiv bøgetrav.

Den oprindelige del af huset indeholder endvidere soveværelse med direkte adgang til badeværelse. På første sal er der to værelser. ...

Tilbygningen, der kaldes tårnet, er opført med en glas-mellemgang til det oprindelige hus (tegningen bilag 2). Tårnet indeholder i stueetage et badeværelse (færdiggjort i 2002 eller 2003) samt et opholdsrum. På første sal er der et stort værelse/stue. ...

I tilbygningen samt i glasmellemgangen er der støbte gulve med gulvtæppe. Vinduerne i tårnet er termoruder.

Loftshøjden i det oprindelige hus er meget lav - formentlig omkring 1,80 - 1,90 m. I tilbygningen er loftshøjden almindelig standard.

..."

Den del af bygningen, der er henvist til som det oprindelige hus, er opført i 1910. Underetagen af "Tårnet" er ligeledes fra 1910, mens overbygningen er fra 1974/75.

Ifølge folkeregisteret har der været følgende tilmeldinger på adressen ...1 i indkomstårene 2001 - 2004:

 

Fra

Til

BA (klagerens datter)

01.05.2001

01.09.2002

LJ (BAs samlever)

01.05.2001

01.01.2003

CA (klagerens datter)

01.07.2001

15.02.2005

KN (CAs samlever)

01.07.2001

10.06.2005

Der foreligger ingen skriftlig lejekontrakt vedrørende lejemålet for indkomstårene 2001, 2002 og 2003. Det fremgår dog af kontoudskrifter, at huslejen er indbetalt med 1.375 kr. per person inklusiv udgifter til el, vand og varme.

Vedrørende indkomståret 2004 foreligger en lejekontrakt underskrevet 28. november 2004 af klageren og KN. Ifølge lejekontrakten var lejeforholdet tidsbegrænset til perioden 1. december 2004 til 1. august 2005. Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålets samlede bruttoareal har udgjort 178 m2, der har bestået af 5 værelser. Det fremgår endvidere af lejekontrakten, at lejeren har haft adgang og brugsret til udhus og have, men at "tårnet" ikke har været omfattet af lejemålet. Huslejen har ifølge lejekontrakten været 1375 kr. eksklusiv forbrug. Udgifter til forbrug af el og varme er blevet afregnet a conto.

Ifølge klagerens regnskaber for 2001 - 2004 er der modtaget husleje inklusiv forbrug og afholdt udgifter til el, vand, varme og renovation således:

Husleje inkl. forbrug

El, vand, varme og
renovation

Husleje ekskl. forbrug

2001 41.250 kr. (8 måneder)

31.347 kr. (for hele året)

             9.903 kr.

2002 60.600 kr.

51.830 kr.

8.770 kr.

2003 34.400 kr.

47.492 kr.

-13.092 kr.

2004 33.075 kr.

28.852 kr.

  4.223 kr.

Der er ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af de påklagede indkomstår vedrørende ejendommen ...1. På selvangivelsen for 2001 er det anført:

"...1 Udlejningsejendom, hvoraf der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat. Overskud ved udlejning af ejendom er medtaget i rubrik 111"

Der er oplyst følgende om lejeniveauet i klagerens øvrige udlejningsejendomme:

...2 - 4 lejemål

1

lejlighed ca.

125 m2

 - 206 kr./m2

2

lejlighed ca.

100 m2

 - 216 kr./m2

3

lejlighed ca.

60 m2

 - 350 Kr./m2

4

lejlighed ca.

54 m2

 - 422 kr./m2

 

...3 - 1 lejemål:

1

lejlighed ca.

104 m2

 - 265 kr./m2

 

...4 - 1 lejemål

1

lejlighed ca.

66 m2

 - 400 kr./m2

 

...5 - 1 lejemål

1

lejlighed ca.

70 m2

 - 445 kr./m2

Alle kradratmeterpriserne vedrørende klagerens øvrige udlejningsejendomme er eksklusiv betaling for forbrug af el, vand og varme.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har ansat den objektive udlejningsværdi for ejendommen til 5.500 kr. per måned og har ikke godkendt fradrag for udgifter til el, vand, varme og renovation.

Det er blevet lagt til grund ved afgørelsen, at lejerne har haft rådighed over hele ejendommen på 273 m2, idet det ikke er blevet anset for godtgjort af klageren, at lejerne alene har haft rådighed over den oprindelige del af huset.

Der er herved blevet lagt vægt på, at der ikke har været indgået skriftlig lejekontrakt vedrørende lejemålet, og at ejendommen i selvangivelserne vedrørende de omhandlede indkomstår er blevet behandlet som udelukkende erhvervsmæssigt udlejet, idet der er foretaget fuldt fradrag for samtlige driftsomkostninger og ikke betalt ejendomsværdiskat vedrørende nogen del af ejendommen.

Det er således lagt til grund, at klagerens døtre og deres samlevere har lejet hele ejendommen for en månedlig leje på 1.375 kr. per person inklusiv forbrug af el, vand og varme svarende til en kvadratmeterpris eksklusiv forbrug på henholdsvis 55 kr. for 2001, 32 kr. for 2002, 0 kr. for 2003 og 15 kr. for 2004.

Den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, således at skattemyndighederne har hjemmel til at fastsatte en objektiv udlejningsværdi for ejendommen.

Under hensyn til ejendommens alder, størrelse, stand, indretning samt beliggenhed har nævnet ikke anset skattemyndighedens skønsmæssige fastsættelse af lejen til 5.500 kr. per måned svarende til en kvadratmeterpris på 241kr. for urimeligt. Der er ved skattemyndighedens skønsmæssige fastsættelse af lejen taget tilstrækkeligt hensyn til ejendommens alder, atypiske ruminddeling og store varme forbrug.

Klagerens påstand og argumenter

Der er nedlagt påstand om, at opgørelsen af ejendommens resultat for indkomstårene 2001 - 2004 nedsættes til det selvangivne.

Det gøres gældende, at der er indgået huslejeaftaler med 4 individuelle personer, og at disse 4 lejere har delt det lejede.

For indkomstårene 2001 - 2003 kan der om lejeaftalerne oplyses følgende:

Indkomståret 2001

  • Udlejet 173 m2. Hver af døtrene med samlever har haft rådighed over hver deres halvdel og haft fælles bad og køkken.
  • Istandsat ejendommen primært i perioden 3/1 - 1/5 2001
  • Udlejet den ene halvdel af huset med fælles køkken og bad til BA og LJ fra 1/5 - 31/12 2001 svarende til 8 måneder af 2.750 inklusiv betaling for forbrug. 
  • Udlejet den anden halvdel af huset med fælles køkken og bad til CA og KN i perioden 1/6 - 31/12 2001 svarende til 7 måneder af 2.750 kr. inklusiv betaling for forbrug.

Indkomståret 2002

  • Udlejet 173 m2. Hver af døtrene med samlever har haft rådighed over hver deres halvdel og haft fælles bad og køkken. 
  • Udlejet den ene halvdel af huset med fælles køkken og bad til BA og LJ fra 1/1 - 1/9 2002 svarende til 8 måneder af 2.750 kr. inklusiv betaling for forbrug. Herefter har LJ lejet denne halvdel af huset fra 1/9 - 31/12 2002 svarende til 4 måneder af 1.400 kr. inklusiv betaling for forbrug, hvilket var, hvad det var muligt at oppe i leje. LJ er efterfølgende fraflyttet den 31/1 2003. 
  • Udlejet den anden halvdel af huset med fælles køkken og bad til CA og KN i perioden 1/1- 31/12 2002 svarende til 12 måneder af 2.750 kr. inklusiv betaling for forbrug.

Indkomståret 2003

  • Udlejet 173 m2.
  • Udlejet den ene halvdel af huset med fælles køkken og bad til LJ fra 1/1- 31/1 2003 svarende til 1 måned af 1.400 kr. inklusiv betaling for forbrug. Herefter har denne halvdel af huset fra 1/2 - 31/12 2003 svarende til 11 måneder stået tom. 
  • Udlejet den anden halvdel af huset fælles bad og køkken til CA og KN i perioden 1/1 - 31/12 2003 svarende til 12 måneder af 2.750 kr. inklusiv betaling for forbrug.

For indkomståret 2004 har CA kun været lejer i perioden 1/1 - 30/11 2004. Ejendommen har tidligere været beboet af to yderligere personer, og det må rimeligvis antages, at de tilbageværende lejere ikke kan kræves at skulle at dække den manglende leje.

Angående huslejen er det gjort gældende, at denne ikke afviger fra markedslejen, når der tages hensyn til ejendommens dårlige stand, den dårlige beliggenhed, de ringe indkøbsmuligheder og ulempen ved ejendommens indretning og store varmespild.

Huslejen er i niveau med øvrige lejemål, som klageren har indgået med andre lejere. Disse andre ejendomme har en bedre beliggenhed og er i væsentlig bedre stand end ...1. Vedrørende markedslejen kan det oplyses, at huslejen for et andet lejemål, der er beliggende i ...6, hvor ejendommen er fra 1924 med senere tilbygning, per måned er 2.689 kr. eksklusiv forbrugsafgifter for et lejemål på ca. 110 -120 m2.

Det er ikke korrekt, når skatteankenævnet oplyser, at det udlejede til lejerne vedrører hele ejendommen på 273 m2. Det udlejede til lejerne omfatter kun 173 m2. Det i sagsfremstillingen omtalte "Tårnet" har ikke været omfattet af lejemålet. Dermed er det ikke sagt, at det ikke havde udlejningsformål. Formålet har - som det også er gældende for klagerens øvrige udlejningsejendomme - været 100% erhvervsmæssig udlejning, men grundet ejendommens indretning samt reparationsarbejder i ejerperioden har det ikke været muligt at udleje.

Da der er tale om et enfamilieshus til udlejning, har klageren på selvangivelsen korrekt oplyst, at der er tale om en udlejningsejendom. Skatteankenævnets betragtninger for så vidt angår forholdsmæssig nægtelse af fradrag kan ikke tiltrædes blot fordi det ikke er muligt at leje en del af værelserne ud. Der er ikke praksis for at nægte fradrag for vedligeholdelsesudgifter eller ikke beregne ejendomsværdiskat for ikke udlejede værelser/lejlighed.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter statsskattelovens §4, litra b, 1. pkt.

Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, 1. og sidste pkt., og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler.

Det lægges til grund for afgørelsen, at ejendommen ...1 har været en udlejningsejendom, der har været erhvervsmæssigt udlejet i indkomstårene 2001 - 2004. Der er herved navnlig lagt vægt på, at klageren har selvangivet resultatet af ejendommen som indvundet som led i erhvervsmæssig virksomhed og derfor ikke har beregnet ejendomsværdiskat af nogen del af ejendommen.

Endvidere lægges det til grund, at lejemålet både har omfattet det oprindelige hus og "tårnet", således at lejemålets samlede areal har udgjort 273 m2. Udover den manglende betaling af ejendomsværdiskat i de påklagede indkomstår er der lagt vægt på, at det på det foreliggende grundlag ikke anses for godtgjort, at lejemålet har været retligt og faktisk begrænset til det oprindelige hus på 173 m2, lige så vel som det ikke anses for godtgjort, at "tårnet" har været ubeboeligt.

Det lægges yderligere til grund, at lejeforholdet vedrørende lejemålet på 273 m2 for samtlige påklagede indkomstår har været indgået mellem klageren som udlejer og hans to døtre som lejere, idet det må have været en væsentlig forudsætning for den form og det indhold, lejeforholdet blev undergivet i de påklagede indkomstår, at mindst en af døtrene var part i lejeforholdet. Herved er der lagt vægt på, at huslejen ifølge den skriftlige lejekontrakt mellem klageren og KN blev ændret til eksklusiv forbrug da klagerens yngste datter fraflyttede ejendommen. I denne forbindelse kan det ikke lægges til grund, at klagerens datter er fraflyttet ejendommen 30. november 2004, idet der ikke er tilvejebragt objektive holdepunkter for, at datterens fortsatte registrering i folkeregisteret på ...1 efter denne dato ikke har været i overensstemmelse med hendes faktiske bopæl.

Det lægges således til grund, at hele ejendommen har været lejet ud i de omhandlede indkomstår til klagerens døtre, som er omfattet af den kreds af nærtstående, for hvem der ansættes en objektiv udlejningsværdi. Kvadratmeterprisen eksklusiv betalingen for forbrug ligger for de påklagede indkomstår mellem 55 kr. og 0 kr., hvilket må anses for at afvige væsentligt fra den leje, der lovligt vil kunne opkræves efter lejelovgivningens regler ved udleje til 3. mand. Henset til det oplyste lejeniveau for klagerens øvrige udlejningsejendomme, ejendommens beliggenhed, stand og indretning kan det ikke anses for godtgjort, at myndighedernes skøn over kvadratmeterprisen er åbenbart urimeligt eller foretaget på et forkert grundlag.

Når det endvidere lægges til grund, at ejendommen udlejes erhvervsmæssigt, gælder der en formodning for, at lejeren afholder almindelige forbrugsudgifter vedrørende lejemålet. Se hertil TfS 2000, 587 LSR

Det kan ikke anses for godtgjort, at klageren har påtaget sig at afholde udgifterne til lejernes forbrug, og klageren kan således ikke fortage fradrag herfor i lejeindtægterne. Hertil kommer, at udgangspunktet i et lejeforhold er, at lejeren selv afholder udgifterne til forbrug. Såfremt klageren skulle have forpligtet sig til at afholde alle udgifterne til forbrug, er der tale om et usædvanligt vilkår i forhold til udlejningsvirksomheden. Et sådant vilkår, der alene må anses at udspringe af det interessefællesskab, der består mellem klageren som udlejer og døtrene som lejere, vil være at betragte som en ikke fradragsberettiget gave fra udlejer til lejer.

Landsskatteretten stadfæster derfor skatteankenævnets afgøres for indkomstårene 2001, 2002 og 2003 og skattecenterets afgørelse for indkomståret 2004.

..."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaringer af A, BA, LJ, revisor MT og ejendomsmægler DV.

A har blandt andet forklaret, at han driver en mindre vognmandsvirksomhed og et mindre landbrug. Han leverede olie til den tidligere ejer af ejendommen ...1, og på et tidspunkt foretog han udlæg i ejendommen for forfaldne betalinger. Ejendommen gik på tvangsauktion, og for at dække sit tilgodehavende mødte han op og bød på auktionen. Han havde egentlig ikke noget ønske om at købe ejendommen, men endte med at blive højestbydende og få hammerslag. Huset var i meget dårlig stand. Det havde mange defekter, og der var et stort varmetab. Hans to døtre ville imidlertid gerne bo i huset sammen med to bekendte. På den måde kunne han holde lidt af pengene hjemme, mens huset blev gjort salgsklart. Det første år fik han en meget stor varmeregning på 43.000 kr., og han forlangte, at der skulle fyres i brændeovnene. Lejerne betalte selv for brændet til brændeovnene. Varmeværket valgte i de følgende år at sætte de faste bidrag op. Det var hans kone, der fastsatte prisen på de 1.350 kr. månedligt for hver af de 4 unge. Hans plan har hele tiden været at sælge huset. Det første, de gjorde, var at fjerne det gamle køkken og installere et nyt. Dele af huset havde været anvendt til kattehotel, hvilket kunne lugtes. Der måtte lægges et helt nyt gulv i stuen. Han kan ikke huske, om dette skete før eller efter de unges indflytning. Der blev lavet en ny trappe til 1. sal. På 1. sal var der en stue med brændeovn og et mindre værelse. Der blev malet og tapetseret, og stråtaget blev repareret. El-installationerne, der var ulovlige, blev lovliggjort. De unge fortalte løbende, hvad der var i vejen med huset og var på den måde til hjælp i forbindelse med istandsættelsen. Der blev istandsat på ejendommen i hele den periode, de unge boede der. De unges lejemål omfattede ikke "tårnet". Det benyttede han selv til opbevaring af haveredskaber, ligesom han og ægtefællen opholdt sig der, når de passede grunden. De færdiggjorde et påbegyndt badeværelse i stueetagen. "Tårnet" kan ikke udlejes separat. Der er intet køkken i "tårnet", og de kunne ikke - som indretningen var - lovligt etableres et køkken. Den eneste varmekilde i "tårnet" var brændeovnen. Håndværkerne, som ikke havde fået betaling af den tidligere ejer, havde afbrudt varmeforsyningen til "tårnet". Der var i øvrigt direkte adgang til "tårnet" via en dør i glasbygningen.

Han har nogle ejendomme, som han udlejer. Ejendommen på ...2 er den tidligere skole. Ejendommen er beliggende på .... Der er ingen indkøbsmuligheder i ...1. Da han solgte huset, var det nogenlunde i orden. Udover toilettet havde han ikke ofret penge på "tårnet". Han har ikke erhvervet ejendommen med henblik på skattetænkning. Han har under hele forløbet anvendt en statsautoriseret revisor. Døtrene præsenterede de unge mænd som bekendte. Det tilgodehavende, som han foretog udlæg for, udgjorde 11.000 kr. Han havde advokat NS med til tvangsauktionen. Han forventede, at hans udlæg ville få dækning. Advokaten var med, således at han eventuelt kunne stille garanti for budsummen. Han er kendt i området, men han kendte ikke ejendommens stand og havde før auktionen alene set ejendommen udefra. Det viste sig nødvendigt at få de to grunde sammenlagt, da "tårnet" var bygget over skel. Der var ingen tag på hestestalden. Der var ikke andre udhuse. Han fik at vide, at det ikke var lovligt at indrette køkken i et rum, hvortil der var direkte udgang til toilet. Der var ingen installationer på 1. sal i "tårnet", men der var ført varmt og koldt vand ind til "tårnet".

BA har blandt andet forklaret, at hun flyttede ind i ejendommen i 2001. Hun fik SU. Hun havde boet i ...7, hvor hun havde delt en lejlighed med en veninde. Hun var gode venner med LJ, og CA var gode venner med KN. De synes alle fire, at det ville være sjovt at bo sammen i huset, mens det blev sat i stand. Faderen ville få en indtægt, og de ville få en bolig. Forældrene foreslog, at de hver skulle betale 1.350 kr. om måneden. Forudsætningen var, at forældrene skulle kunne være ude og inde og istandsætte, som de ville. De skulle selv købe brænde til de fire brændeovne. Huset var ikke i særlig god stand. Der lugtede stærkt af kattetis, hvilket måtte ordnes. Køkkenet blev hurtigt skiftet, og badeværelset i stuen blev sat i stand. Huset var beskidt og rodet og sjusket malet. Vinduerne var utætte. I de 1½ år, hun boede i ejendommen, blev der løbende foretaget istandsættelse. I begyndelsen boede LJ i hobbyrummet, mens KN havde soveværelset. Alrummet og spisestuen var fællesareal. Fra overtagelsen havde hun og CA hver et værelse, men efter ca. ½ år fik LJ soveværelset, fordi hobbyrummet viste sig at være for koldt og utæt at bo i. KN fik værelset ovenpå, og herefter delte hun og CA det store rum ovenpå. På et tidspunkt fraflyttede hun, og det er først efter det tidspunkt, at hun er blevet kæreste med LJ. Efter de var flytte, fik KN og CA rådighed over hele huset. De var lidt kæreste i en periode, men CA flyttede, hvorefter KN blev boende alene kortvarigt. I lejeforløbet har de ikke brugt "tårnet". Glasdøren i fællesstuen var aflåst, således at man ikke herfra kunne komme ud i den glasoverdækkede gang. Forældrene anvendte "tårnet" til opbevaring af værktøj og havemaskiner, og brugte indgangen i glasgangen. Forældrene istandsatte toilettet i "tårnet". I en periode var gulvet i "tårnet" brudt op. Hun og de andre lejere var overhovedet ikke i "tårnet". I huset var der to brændeovne, som de brugte hver dag. De købte selv brænde. Da hun boede i delelejligheden i ...7, betalte hun mere i husleje, end hun kom til på ...1, men hendes halvdel af huslejen i ...7 svarede - når brændet blev medregnet - nogenlunde til det, hun skulle betale på ...1. På indflytningstidspunktet var LJ kæreste med en anden pige. Hun og CA delte soveværelse i knapt et år.

LJ har blandt andet forklaret, at han flyttede ind på ...1 den 1. maj 2001. De flyttede derud, fordi de kunne komme til at bo til en god husleje, fordi de var fire. De kendte hinanden. De var ikke kærester. Han og KN og BA var gode venner. Han kendte CA gennem BA. Huset var i dårlig stand ved indflytningen. Køkkenet var ubrugeligt, og der lugtede af kat. Huset var utæt. Manglerne blev løbende udbedret, idet der blev installeret nyt køkken, nyt gulv og ny trappe. Det lille bad i stueetagen blev istandsat. I begyndelsen boede han i det, de kaldte hobbyrummet, KN havde soveværelset i stueetagen, mens CA og BA boede ovenpå. Det var ikke forsvarligt at bruge hobbyrummet til beboelse, og han fik soveværelset, og KN rykkede ind i det lille værelse ovenpå. De brugte slet ikke "tårnet". Døren ud til gangen var låst. Udlejer brugte "tårnet" til opbevaring af diverse effekter. De har ikke brugt "tårnet" i forbindelse med fester eller lignende. Der var to brændeovne i huset, der blev brugt. De købte selv brænde. Han og BA var ikke kærester, mens de boede på ...1. KN og CA var ikke kærester i den periode, han boede på ...1. KNs værelse ovenpå var ca. 15 m2 med skrå vægge. Soveværelset havde samme størrelse, og her var der også en form for skrå vægge. På 1. salen var der to rum, en stue og et værelse.

Revisor MT har blandt andet forklaret, at han er revisor for A. Før den 10. juni 2005 har han kun set huset udvendigt. Det fremstod ikke vel vedligeholdt. Da han fik huset forevist i 2005, stod "tårnet" tomt. I stueetagen i "tårnet" var det et stort rum og et bad. På 1. sal var der et stort rum. I hovedhuset kunne han se, der var opsat en ny trappe, og i øvrigt var huset vedligeholdt, således at det kunne bebos. Køkkenet var udskiftet. Han var ikke involveret i købet på tvangsauktionen. Formålet med købet har antageligt været at leje huset ud.

Statsautoriseret ejendomsmægler DV har blandt andet forklaret, at han har haft ejendommen ...1 til salg flere gange. Han har solgt ejendommen for sagsøgeren. Forud for tvangsauktionen i 2001 havde han ejendommen til salg for den daværende ejer. Huset var overbehæftet og under ombygning, og det lykkedes ikke at sælge huset. Sagsøgeren overtog huset på tvangsauktionen, hvor han bød ind i sit eget pant. Han havde besigtiget huset sammen med sagsøgeren før tvangsauktionen. Han blev bedt om at sælge huset i 2005. Der er tale om en ældre stråtækt ejendom med pudsede vægge. I stueetagen er der et fyrrum et værelse, et lille toilet, en køkken, en forgang, en stue, et soveværelse og et badeværelse. Ovenpå er der en større stue med brændeovn, svalegang og et mindre værelse. Han husker ikke, om der var gulvvarme i underetagen i "tårnet" i 2005. Han overvejede ikke, at det var usædvanligt, at man foretog en besigtigelse før en tvangsauktion, hvor ens eneste interesse var et udlæg på 11.000 kr. Det var hans indtryk, at sagsøgeren af princip ville have sine penge. Da han fik huset i kommission i 2000, blev det sat til salg for 850.000 kr., men det var ikke muligt at sælge huset til den pris. Hele "tårnet" var under ombygning.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for den nedlagte påstand:

"Udlejning til nærtstående?

Det bestrides ikke, at der er adgang til at foretage korrektion for så vidt angår udlejning til klagers døtre.

Det bestrides imidlertid, at der er adgang til at fortage korrektion for så vidt angår udlejningen til de to andre lejere, KN og LJ, idet hverken KN eller LJ er nærtstående Dette gælder i særdeleshed i perioden efter døtrenes fraflytning fra ejendommen.

Det gøres gældende, at de af sagsøgte anførte tidspunkter for døtrenes fraflytning; 31. august 2002 for så vidt angår BA og 30. november 2004 for så vidt angår CA, skal lægges til grund for sagens afgørelse.

Omfanget af det udlejede og af det udlejedes areal.

Det fastholdes, at lejemålet alene har omfattet ca. 173 m2. Det bemærkes i den forbindelse, at det afgørende må være, om det resterende areal har kunnet benyttes af lejerne og har haft nogen værdi for lejerne, hvilket ikke har været tilfældet.

Fastlæggelse af den objektive lejeværdi

Det gøres gældende, at det er uden betydning for sagens afgørelse, at det efter lejeretlige regler ikke er tilladt at opkræve betaling for varme som en del af lejen. Konsekvenser af, at betaling for varme er indeholdt i lejen, er ikke, at udlejer kan kræve tillægsbetaling, men alene at lejen skal nedsætte med et beløb, der svarer til lejers andel af brændselsudgiften, og at lejer må betale et skønsmæssigt beløb for forbrug af varme.

Det gøres gældende, at den samlede udgift ved at bebo og leje ejendommen må tages i betragtning ved fastsættelse af den objektive lejeværdi/markedslejen. Skattemyndighedernes standpunkt medfører således f.eks. for indkomståret 2002 en samlet boligudgift på 117.830, svarende til 9.819 pr. måned med tillæg af lejers egne udgifter til brænde mv., hvilket er klart mere end en ejendom af den omhandlede karakter kan bære.

Det gøres gældende, at udgiften til renovation samt udgifter til vand normalt i beboelseslejemål anses som indeholdt i lejen og således som udlejers omkostning, hvorfor der under alle omstændigheder må indrømmes sagsøger fradrag for disse udgifter.

Det gøres endvidere gældende, at den i sagen omhandlede ejendom er en udlejningsejendom. Ejendommen har aldrig været anvendt af sagsøger privat Det bestrides, at der skal betales ejendomsværdiskat svarende til en ikke udlejet del af en udlejningsejendom, ligesom det bestrides, at der ikke er fradrag for en forholdsmæssig andel af omkostningerne svarende til en ikke udlejet del af en udlejningsejendom.

Til støtte for den subsidiære påstand om hjemvisning gøres det gældende, at der er så væsentlige mangler ved det af skattemyndighederne udøvede skøn over den objektive lejeværdi, herunder ved grundlaget for skønnet, at hjemvisning bør ske."

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for den nedlagte påstand anført følgende:

"Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at sagsøgerens skattepligtige indkomst med rette er blevet forhøjet med en fikseret lejeværdi, idet sagsøgeren ikke har oppebåret en markedsbestemt leje i forbindelse med udlejningen af ...1 til sine døtre og deres samlevere, som alle må anses som nærtstående i forhold til sagsøgeren, jf. statsskattelovens § 4, litra b, og at de vedrørende ejendommen afholdte udgifter til varme, vand og renovation ikke er fradragsberettigede.

1. Hjemmel til beskatning af en fikseret lejeindtægt

Af retspraksis herunder f.eks. SKM2002.547.HR og SKM2005.418.HR og senest SKM2007.438.HR følger, at der i statsskattelovens § 4, litra b, er hjemmel til, at der ved skatteberegningen medtages en skønnet lejeværdi i tilfælde, hvor en ejendoms ejer stiller denne ejendom til rådighed for til en slægtning eller anden nærtstående person uden vederlag eller mod et vederlag, der ligger væsentligt under markedslejen.

Den objektive udlejningsværdi kan - når ovennævnte betingelser er opfyldte - af skattemyndighederne fastsættes ved et skøn, som alene kan tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et for skatteyderen åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. U 1998.1299H.

2. Nærstående

Døtrene er ubestridt nærtstående til sagsøgeren. De samlevende må anses som nærtstående via parforholdet og via døtrenes tilknytning til lejemålet, og de samlevende er allerede af den grund nærstående for så vidt angår samlivsperioden. Det gælder også den kortere tid samleveren, KN, har beboet ejendommen efter kæresten, CAs fraflytning den 15. februar 2005, idet denne beboelsesperiode hænger sammen med parforholdet til sagsøgerens datter og dermed er et accessorium til den periode, hvor ejendommen blev beboet sammen med datteren. I perioden 1. maj 2001- 31. december 2004, som nærværende sag omhandler, har ejendommen i øvrigt stedse været beboet af mindst én af sagsøgerens døtre.

Det bestrides, at døtrene har fraflyttet lejemålet på de af sagsøgeren angivne tidspunkter, og det fastholdes, at folkeregisteroplysningerne (bilag A) må lægges til grund ved fastlæggelsen af fraflytningstidspunktet, jf. bl.a. UfR 1993.1022H. Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at døtrene har opgivet lejemålet som deres bopæl tidligere end angivet i folkeregistret. Dette er ikke godtgjort.

3. Objektiv lejeværdi/markedsleje

Det bestrides, at den af sagsøgeren i indkomstårene 2001 til 2004 opkrævede leje svarer til markedslejen, og det gøres herunder gældende, at lejen tillige er væsentlig lavere end markedslejen. Efter retspraksis udgør markedslejen den værdi, der lovligt kunne være opnået ved udlejning til en ikke nært-stående person, jf. f.eks. SKM2003.369.ØLR. I denne sag er lejemålet beliggende i en ureguleret kommune, hvilket betyder, at markedslejen skal fastlægges i overensstemmelse med lejeloven, herunder definitionen i lejelovens § 47 om "det lejedes værdi", hvorefter lejen fastlægges ved sammenligning af den leje som er almindelig gældende i ejendommens kvarter, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Sagsøgeren har hos sine nærstående opkrævet en leje der er væsentlig lavere end markedslejen, allerede af den grund, at lejen, inklusiv forbrugsudgifter, for et års vedkommende har været negativ. Hertil kommer, at den opkrævede årlige leje pr. m2 for ...1 ekskl. forbrug har ligget mellem kr. 0,- og kr. 55,- i indkomstårene 2001-2004, mens sagsøgerens samtidig har opkrævet en årlig leje ekskl. forbrug på mellem kr. 206 og kr. 445 pr. m2 for syv andre lejemål. Sagsøgeren havde endda også i indkomståret 2003 et direkte tab på udlejningen, idet lejeindtægten end ikke dækkede forbrugsudgifter.

Skattemyndighederne har på grund af den "væsentlige lavere leje" været berettiget til at forhøje sagsøgerens skattepligtige indkomst i indkomstårene 2001 til 2004 med en skønnet lejeindtægt, og sagsøgeren har ikke godtgjort at den skønnede leje, som bla. er baseret på besigtigelse af lejemålet samt sammenligninger med sagsøgerens øvrige udlejningsejendomme, er udøvet på et forkert eller har ført til et for skatteyderen åbenbart urimeligt resultat.

Antallet af beboere i lejemålet er i øvrigt uden betydning for lejens størrelse, idet den skønsmæssige ansættelse af lejen ikke er fastsat under hensyntagen til antallet af beboere, men derimod alene på baggrund af en objektiv vurdering af, hvilken lovlig leje, der alternativt kunne være opnået ved udlejning af ejendommen til en ikke nærstående person.

4. Lejemålets størrelse

Sagsøgeren har ikke dokumenteret, at en del af boligen på 97 m2, som i processkrifterne er benævnt "Tårnet" ikke har været omfattet af lejemålet, og har dermed ikke dokumenteret, at skattemyndighedernes skøn er baseret på et fejlagtigt grundlag.

Sagsøgeren bærer som følge af familieforholdet en skærpet bevisbyrde for, at døtrene og deres samlevere var retligt afskåret fra at benytte hele boligarealet. Bevisbyrden skærpes yderligere som følge af sagsøgerens manglende udnyttelse af indkomstmulighederne ved udlejning af det areal, døtrene efter sagsøgerens udsagn ikke lejede, jf. UfR 2000.288 H. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet, hvilket underbygges af

at

der ikke foreligger skriftlige lejekontrakter med døtrene og deres samlevere, og at lejekontrakten med KN (bilag B) alene kan tillægges virkning fra den 1. januar 2005, idet CA først fraflyttede ...1 den 15. februar 2005,

 

at

det ikke er dokumenteret, at den resterende del af boligen har været udlejet til anden side, eller at der har været bestræbelser herpå. Tværtimod har sagsøgeren ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen del af ejendommen, hvilket forudsætter, at hele ejendommen udlejes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt,

 

at

det ikke er sandsynliggjort, at "Tårnet" de facto ikke har været anvendeligt for lejerne, jf. f.eks. landsrettens præmisser i SKM2005.5.HR

 

at

de gennemførte reparationer på ejendommen, herunder bl.a. forbedringer af badeværelset i "Tårnet", underbygger påstanden om, at "Tårnet" har været til benyttelse for lejerne, og

 

at

dispositionen, der består i, at andre afskæres fra at disponere over den resterende del af lejemålet, i sig selv må betegnes som en benyttelse af lejemålet med dermed afledt betydning for afgrænsningen fa lejemålet og kvadratmeteropgørelsen.

5. Forbrugsafgifter

Sagsøgeren har ikke været retligt forpligtet til at afholde lejernes udgifter til el, vand, varme og renovation, hvorfor sagsøgeren ikke har fradrag for udgifterne, jf. statsskattelovens § 6 a.

Forbrugsudgifter opkræves sædvanligvis ud over den aftalte leje, jf. lejelovens § 36, stk. 1 for så vidt angår varme og varmt vand, og TfS 2000, 587 LSR for så vidt angår forbrugsudgifter generelt. Sagsøgeren kan således ikke få fradrag for forbrugsudgifter, som han har betalt, men som er opkrævet som en del af den månedlige leje på kr. 1.375 pr. person, idet udgifterne er båret endeligt af lejerne.

Selv hvis sagsøgeren løfter bevisbyrden for, at han var retligt forpligtet til at afholde forbrugsudgifterne er der ikke fradrag, da afholdelsen af forbrugsudgifterne i så fald på grund af familieforholdet og på grund af den usædvanligt lave "nettoleje" må betragtes som en gave til lejerne.

Hertil kommer, at den skønsmæssige forhøjelse af lejebeløbet på kr. 5.500 pr. måned er fastsat eksklusivt forbrug, hvorfor lejen helt åbenbart ville være fastsat højere, hvis lejen skulle have indeholdt forbrugsudgifter. Hvis retten derfor måtte lægge til grund, at sagsøgeren har forpligtet sig til at afholde forbrugsudgifterne, må retten ligeledes lægge til grund, at den skønnede lejeværdi på kr. 66.000 skal tillægges et beløb, som mindst svarer til de faktiske forbrugsudgifter, idet det må have formodningen imod sig, at en udlejer påtager sig risikoen for forbrugsudgifternes størreIse uden at opkræve et "risikotillæg".

Der er således under ingen omstændigheder fradrag for forbrugsudgifterne.

Endelig påhviler det overordnet sagsøgeren at dokumentere, at skønnet over den objektive udlejningsværdi er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2005.5.HR. Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde. Tværtimod har sagsøgeren opkrævet en årlig leje ekskl. forbrug på mellem kr. 206 og kr. 445 pr. m2 for syv andre lejemål, mens den årlige leje pr. m2 for ...1 som nævnt har ligget mellem kr. 0 og kr. 55 i indkomstårene 2001-2004. Den svingende lejeindtægt er derudover begrundet i, at sagsøgeren på intet tidspunkt har opkrævet den efter sagsøgerens egne oplysninger aftalte årlige leje på kr. 66.000, hvilket i sig danner grundlag for lejefisering.

Hertil kommer, at den opkrævede leje er inkl. forbrugsudgifter, hvilket reelt betyder, at sagsøgeren for ét års vedkommende har haft underskud, såfremt forbrugsudgifterne fratrækkes den selvangivne lejeindtægt.

Sagsøgeren har ikke dokumenteret nogen særlige forhold vedrørende ejendommen, der kan føre til en lavere objektiv udlejningsværdi end skønnet af skattemyndighederne.

..."

Parterne har i forbindelse med domsforhandlingen meddelt, at man er enige om sagen ikke skal hjemvises, såfremt retten når frem til, at "Tårnet" ikke er omfattet af lejeaftalen, ligesom man er enige om, at den fikserede årlige leje uden "Tårnet" udgør 43.000 kr.

Rettens begrundelse og afgørelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige og skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Det kan lægges til grund, at ejendommen ...1 har været en udlejningsejendom, der har været erhvervsmæssigt udlejet i indkomstårene 2001 - 2004. Efter bevisførelsen må det lægges til grund, at lejemålet har omfattet det oprindelige hus, men ikke "Tårnet", således at lejemålets samlede areal har udgjort 173 m2.

Det er ikke bestridt, at sagsøgerens døtre må anses som nærtstående.

Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at lejeforholdet vedrørende lejemålet på 173 m2 for samtlige indkomstår har været indgået mellem sagsøgeren som udlejer og hans to døtre og deres venner som lejere, og at det har været en væsentlig forudsætning for lejeaftalens indhold og den fastsatte leje, at mindst en af døtrene var part i lejeforholdet. Der er herved særligt lagt vægt på, at lejen ikke steg når der bliver færre lejere, og at lejen i øvrigt blev fastsat ud fra hvad døtrene kunne betale. Det er herefter uden betydning for sagens afgørelse om og i givet fald i hvilke tidsrum, sagsøgerens døtre dannede par med de to andre lejere.

Det oprindelige hus på 173 m2 har således været lejet ud i de omhandlede indkomstår under sådanne omstændigheder, at der kan fastsættes en objektiv udlejningsværdi. Kvadratmeterprisen eksklusiv betalingen for forbrug ligger for de påklagede indkomstår mellem 55 kr. og 0 kr., hvilket må anses for at afvige væsentligt fra den leje, der lovligt vil kunne opkræves efter lejelovgivningens regler ved udleje til 3. mand.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at myndighedernes skøn over kvadratmeterprisen, der blandt andet baserer sig på en besigtigelse af ejendommen, er åbenbart urimeligt eller foretaget på et forkert grundlag.

Forbrugsudgifter afholdes sædvanligvis ud over den aftalte leje, og sagsøgeren har ikke godtgjort, at sagsøgeren har påtaget sig at afholde udgifterne til lejernes forbrug, og sagsøgeren kan således ikke fortage fradrag herfor i lejeindtægterne.

Sagsøgerens skattepligtige indkomst er således med rette blevet forhøjet med en fikseret lejeværdi, idet sagsøgeren ikke har oppebåret en markedsbestemt leje i forbindelse med udlejningen af ...1 til sine døtre og disses venner eller venner, under henvisning til, at disse må anses for nærtstående i forhold til sagsøgeren, jf. statsskattelovens § 4, litra B, og da de vedrørende ejendommen afholdte udgifter til vand, varme og renovation ikke er fradragsberettigede. Da lejemålet alene har omfattet 173 m2 udgør den årlige fikserede lejeværdi dog 43.000 kr. Under henvisning hertil tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge, dog således at sagsøgte skal anerkende at den årligt fikserede leje udgør 43.000 kr.

Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte. Sagsomkostningerne, der er fastsat til dækning af sagsøgtes udgifter til advokatbistand, er fastsat under henvisning til sagens genstand og beskaffenhed. Sagsomkostningerne indeholder moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet frifindes, dog skal sagsøgte anerkende at den årlige fikserede leje udgør 43.000 kr.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage i sagsomkostninger betale 25.000 kr. til sagsøgte i sagsomkostninger.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter