Dato for udgivelse
13 May 2008 15:18
SKM-nummer
SKM2008.424.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-066559
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsvurdering, ekstraordinær genoptagelse, ejendomsavancebeskatning
Resumé
Landsskatteretten pålagde i en kendelse SKAT at forelægge en anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingerne for 1992 og 1996 for Skatterådet med henblik på at forhøje ejendomsværdierne for en blandet bolig- og forretningsejendom. Skatterådet forhøjede efter indstilling fra SKAT de pågældende ejendomsværdier jfr. Landsskatterettens anvisning.
Hjemmel
08-029946
Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 3
Vurderingslovens §§ 5, 9 og 13

Henvisning
Processuelle regler på SKATs område 2008-2 G.3

I forbindelse med salg i 2001 af en blandet bolig- og forretningsejendom, blev sælger opmærksom på, at ejendomsværdien i såvel 1992, 1993 som 1996 var væsentlig lavere end de ansatte grundværdier. Ejendommens forskelsværdi var således negativ. Da såvel årsreguleringen pr. 1. januar 1993 som ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 kan indgå ved fastsættelse af indgangsværdien ved ejendomsavanceopgørelsen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, anmodede sælger det lokale skattecenter om, at forelægge en anmodning om ekstraordinær genoptagelse af 1992- og 1996-vurderingen for Skatterådet.

Skattecentret afviste at forelægge anmodningen for Skatterådet, bl.a. med henvisning til at der ikke forlå myndighedsfejl eller lignende som havde betydet, at ejer i betydelig grad var blevet vildledt og derved ikke havde kunnet benyttet sin klagemulighed. Endvidere blev der henvist til, at tidsfristerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 var væsentligt overskredet, idet det drejede sig om genoptagelse af 11 - 15 år gamle ejendomsvurderinger.

Skattecenterets afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten, som pålagde SKAT at forelægge anmodningen om ekstraordinær genoptagelse af 1992- og 1996-vurderingen for Skatterådet.

Sagen drejede sig om en blandet bolig- og forretningsejendom, beliggende på en 1.276 m² stor grund, udlagt til etageboligbebyggelse med en tilladt bebyggelsesprocent på 200. Der var således i ubebygget stand mulighed for opførelse af 2.552 etagemeter. Bebyggelsen bestod af imidlertid kun af 494 etagemeter fordelt på 5 gamle bygninger, anvendt til bolig, garage og industri. Den eksisterende byggemulighed i henhold til de gældende planer for området var derfor kun udnyttet i mindre grad.

Ejendommen var pr. 1. januar 1992 ansat således:

Ejendomsværdi

 900.000 kr.

Specificeret således: Skønnet leje 130.000 kr. kapitaliseret med 7

 

Grundværdi

 1.636.800 kr.

Ejendommen var pr. 1. januar 1996 ansat således:

Ejendomsværdi

 1.000.000 kr.

Specificeret således: Skønnet leje 147.550. kr. kapitaliseret med 7  
Grundværdi

 3.062.400 kr.

Landsskatteretten anførte i kendelsen bl.a., at det følger af vurderingslovens § 5, stk. 2, at forskelsværdien ikke er en selvstændig ansættelse, men alene en benævnelse for forskellen mellem de efter vurderingsloven to af hinanden uafhængige ansættelser, ejendomsværdi og grundværdi. Forskelsværdien vil således ikke kunne tages som direkte udtryk for værdien af bygningerne.

Landsskatteretten bemærkede endvidere, at en negativ forskelsværdi kan fremkomme f.eks. i tilfælde, hvor den ubebyggede grund skønnes at være mere værd end ejendommen med den eksisterende bebyggelse, idet der vil være omkostninger forbundet med nedrivning og bortskaffelse af byggematerialer.

Det var herefter Landsskatterettens opfattelse, at der i det konkrete tilfælde ved beregningen af ejendomsværdien skulle være taget udgangspunkt i grundens værdi i ubebygget stand fratrukket de omkostninger, som ville være forbundet med en rydning af de på grunden værende bygninger, som i 2001-niveau efter det oplyste udgjorde 125.000 kr.

Landsskatteretten fandt, at det var en meget væsentlig fejl, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien for de pågældende vurderingsår ikke var taget hensyn til værdien af grunden i ubebygget stand med fradrag for nedrivningsomkostninger, idet denne værdi langt oversteg den på grundlag af den dårlige bygningsmasse ansatte ejendomsværdi.

Landsskatteretten pålagde derfor SKAT at forlægge anmodningen om ekstraordinær genoptagelse af 1992- og 1996- vurderingen (med konsekvensændring af 1993-årsreguleringen) for Skatterådet.

På denne baggrund indstillede SKAT til Skatterådet, at 1992- og 1996-vurderingen blev ansat således:

1992:    

Grundværdi (uændret)

 

 1.636.800 kr.

Skønnede rydningsomkostninger

 

 80.000 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

 

 1.550.000 kr.

 

   
Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1993
anvendtes reguleringssats 100.
   
     
Årsreguleringen pr. 1. januar 1993:

 

 1.550.000 kr.

 

   
1996:    
Grundværdi (uændret)  

 3.062.400 kr.

Skønnede rydningsomkostninger

 

 100.000 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

 

  2.950.000 kr.

Skatterådet tiltrådte herefter SKATs indstilling om at ændre 1992- og 1996-vurderingen fra 900.000 kr. til 1.550.000 kr., hhv. fra 1.000.000 kr. til 2.950.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter