Dato for udgivelse
19 May 2008 09:42
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
10 Apr 2008 15:07
SKM-nummer
SKM2008.442.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 3-822/2007
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendom, ikke, tinglyst, overdragelse, medtaget, regnskab, overdragelsestidspunkt, aftaletidspunkt, endelig, bindende, interesseforbundne, parter
Resumé

Sagen vedrører spørgsmålet om det skattemæssige tidspunkt for selskabets overdragelse af en af selskabet ejet ejendom til selskabets hovedanpartshaver og dennes ægtefælle og dermed den ansatte overdragelsespris for ejendommen.

Skattemyndighederne havde forhøjet selskabets skatteansættelse med fortjenesten kr. 301.939,-, idet ejendommen i skattemæssig henseende først kunne anses for erhvervet af hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle ved underskrivelse af skøde den 7. december 2000 og ikke allerede i 1996 ved indgåelse af en anpartshaveroverenskomst mellem de tre anpartshavere i selskabet.

Det fremgik af anpartshaveroverenskomsten af 24. september 1996, at ejendommen skulle overtages af hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle senest den 30. april 2001 for en købesum på kr. 1,4 mio. med tillæg af eventuelle udgifter til forbedringer af ejendommen, og at hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle var forpligtet til at tage skøde på ejendommen senest den 30. april 2001.

Byretten gav Skatteministeriet medhold i, at der ikke var indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse på et tidligere tidspunkt end den 7. december 2000 ved underskrivelse af skøde. Retten lagde navnlig vægt på den lange tidsfrist i anpartshaveroverenskomsten fra 1996, sammenholdt med det faktum, at ejendommen fortsat blev medtaget som et aktiv i selskabets regnskaber, at der udadtil intet blev gjort for at sandsynliggøre, at der var truffet en bindende aftale, at det ikke kan udelukkes, at der har været interessesammenfald mellem de involverede parter, samt til at ikke alle vilkår ved handelen var endelig aftalt før i forbindelse med skødeunderskrivelsen i december 2000.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1

Henvisning
Ligningsvejledning Erhvervsdrivende - 2008-2 E.J.2.1.3.1

Afsagt den 10. april 2008 i sag nr. BS 3-822/2007:

Parter

H1 ApS v/Direktør A

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokatfuldmægtig Anne Broberg Rasmussen)

Afsagt af byretsdommer

Flemming Sorth

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om en overdragelse af sagsøgers ejendom til sagsøgers direktør og dennes hustru er sket ved en endelig og bindende aftale indgået den 24. september 1996 eller om overdragelsen først skete ved underskrivelse af skøde den 7. december 2000 med overtagelse pr. 30. april 2001.

Sagsøgerens påstand er at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at ejendommen ... ved endelig bindende aftale af 24. september 1996 blev overdraget til A og dennes hustru B.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Parterne er enige om, at den af SKAT foretagne beregning af den ansatte fortjeneste ved salget, er korrekt forudsat, at sagsøgte får medhold i sin frifindelsespåstand

Sagsøger er endvidere enig med sagsøgte i, at ejendommen indtil år 2000 ikke var medtaget i A og dennes hustru Bs regnskaber/selvangivelser, men at den var medtaget i sagsøgers regnskaber helt frem til 2001.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Indtil den 24. september 1996 ejede A og hans familie gennem et andet selskab alle anparter i det sagsøgende selskab. Pr. 24. september 1996 overtog de ansatte LP og NJ 53,2 % af anparterne i selskabet.

Ved en i forbindelse hermed indgået anpartshaveroverenskomst vedtog de 3 anpartshavere bl.a.:

"Som gensidig og bindende forpligtelse aftales af den af H1 Aps ejede ejendom ... overtages af A og hans hustru senest 30.04.2001. Uanset den fremtidige udvikling i ejendomsvurderingerne er købsprisen endeligt fastsat i denne overenskomst til 1.400.000,- kr., svarende til den på aftaledagen senest kendte offentlige ejendomsvurdering, med tillæg af eventuelle udgifter til forbedringer af ejendommen, som H1 ApS måtte have afholdt fra denne aftales indgåelse indtil overtagelsen. Omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen indtil overtagelsen afholdes af H1 ApS. A og hustru er forpligtet til at tage skøde på ejendommen senest 30.04. 2001."

Skøde med en købspris på 1.596.474 kr. blev underskrevet af LP og NJ og A som sælgere og af A og B som købere i december 2000 og skødet blev tinglyst den 3. maj 2001.

På grund af uoverensstemmelser vedrørende selskabet solgte LP og NJ deres anparter til A i september 2001.

Der er under sagen afgivet forklaringer af A, NJ og LP. (Forklaringerne er udeladt)

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori er gjort gældende, at

den foreliggende sag helt overvejende er af bevismæssig karakter. Det retten skal tage stilling til er, om det kan anses for dokumenteret, at det den 24. september 1996 mellem de 3 daværende anpartshavere i sagsøgeren blev aftalt, at sagsøgeren skulle overdrage ejendommen ... til sagsøgerens direktør A og hans hustru, jf. sagens bilag 2.

Det er utvivlsomt sagsøgeren, der har bevisbyrden herfor. Sagsøgeren har løftet bevisbyrden i form af selve aftalen, sagens bilag 2, og vidneforklaringer af de 3 underskrivere af aftalen - A, NJ og LP.

Det gøres gældende, at de forklaringer, som vidnerne LP og NJ har afgivet under sagen, bør tillægges helt afgørende betydning. Der er ingen af disse 2 vidner, der har nogen form for personlig og/eller økonomisk interesse i sagens udfald. Deres forhold til sagsøgerens nuværende direktør er ligeledes ikke det bedste efter at de i 2001 bragte deres ansættelsesforhold og ejerskab i sagsøgeren til ophør i forbindelse med, at de opstartede konkurrerende virksomhed.

Sagsøgte har under sagen gjort gældende, at det har stået parterne frit om de i enighed har villet påberåbe sig aftalen, frafalde den eller effektuere den på ændrede vilkår. Det er derfor sagsøgtes opfattelse, at den i sagen foreliggende aftale, sagens bilag 2, ikke er endelig, bindende.

Det bestrides, at aftalen i den foreliggende sag, sagens bilag 2, ikke er endelig, bindende. Det bestrides ligeledes, at det forhold, at parterne i aftalen i enighed frit har kunnet bestemme, om de har villet påberåbe sig aftalen, frafalde den eller effektuere den på ændrede vilkår, gør, at den ikke er endelig, bindende. En ændring i en endelig, bindende aftale anses for en ny transaktion i skattemæssig henseende.

Aftaleparternes efterfølgende enighed om f.eks. at frafalde en endelig bindende aftale, bevirker således ikke, at den oprindelige endelig, bindende aftale alligevel ikke kan anses for at have været endelig, bindende, og at der således - alligevel - ikke er sket afståelse. Det bevirker derimod, at der er sket overdragelse i overensstemmelse med den oprindelige aftale, og at der efterfølgende er sket et tilbagesalg, jf. Ligningsvejledningen 2008 , afsnit E.J.2.1.2.

De muligheder som aftaleparterne i denne foreliggende sag har haft for frit at kunne bestemme, om de har villet påberåbe sig aftalen, frafalde den eller effektuere den på ændrede vilkår, adskiller sig ikke fra enhver anden aftale. Det har imidlertid ikke kunnet ske uden at den oprindelige aftale har skattemæssig bindende virkning

Til støtte herfor henvises der til Landsskatteretten kendelse af 26. november 2007 i sagen 2-4-1847-1781, der er offentliggjort på SKAT's hjemmeside under SKATmeddelelser SKM2007.897.LSR. Omstændighederne i sagen var, at skatteyderen den 9. juli 2004 havde solgt sin ejendom. Det viste sig imidlertid efterfølgende, at ejendommen var forurenet og derfor led af en væsentlig mangel. Køberen fik den 2. august 2006 dom på, at han var berettiget til at hæve handlen som følge af manglerne.

Landsskatterettens kendelse må forstås således, at de skattemæssige konsekvenser af en aftale er bindende for parterne på tidspunktet for aftalens indgåelse. Der er alene grundlag for at lade de skattemæssige konsekvenser bortfalde, hvis der er tale om en betinget aftale, og en eller flere af betingelserne ikke opfyldes, således at aftalen bortfalder.

Det gøres gældende, at der i den foreliggende sag ikke er tale om en betinget aftale.

Til yderligere støtte for, at en efterfølgende ændring af en endelig, bindende aftale ikke medfører, at aftalen mister sin status af at være/have været endelig, bindende, således at den har skattemæssig virkning, henvises der til Ligningsvejledningen 2008 afsnit E.J.2.1.2.

Det gøres gældende, at såvel Landsskatterettens kendelse som det i Ligningsvejledningen anførte, understøtter synspunktet om, det udelukkende er forholdende på tidspunktet for aftalens indgåelse, der har betydning om den er endelig, bindende medmindre der er tale om en betinget aftale. Aftaleparternes potentielle mulighed for i forening uden støtte i aftalen - at lade den bortfalde eller gennemføre på ændrede vilkår er uden betydning.

Det gøres gældende, at aftalen, sagens bilag 2, efter sit indhold er endelig, bindende.

Det forhold, at A og hans hustru først tog skøde m.v. på ejendommen i maj 2001 er uden betydning for, hvornår ejendommen anses for afstået i skattemæssig henseende. Der henvises til støtte herfor til Ligningvejledningen 2008, afsnit E.J.2.1.3.1.

Det gøres gældende, at det i Ligningsvejledningen anførte er udtryk for, at det afgørende for, hvornår der er sket overdragelse af fast ejendom udelukkende er tidspunktet for indgåelsen af den endelig, bindende aftale om ejendommens overdragelse.

Sagsøgte har under sagen påpeget en række forhold, jf. nedenfor. Det gøres gældende, at de forhold, som sagsøgte har påpeget, udelukkende kan tillægges betydning i forhold til den bevismæssige vurdering af sagen. De er således uden betydning for sagen, såfremt retten finder det dokumenteret, at aftalen i sagens bilag 2 rent faktisk blev indgået den 24. september 1996. Sagsøgte har gjort gældende,

at

aftalen om overdragelse af ejendommen, sagens bilag 2, ikke er blevet tinglyst, og at den derfor har været ukendt for omverdenen,

 

at

aftalen ikke er underskrevet af vitterlighedsvidner,

 

at

aftalen ikke er blevet indført i selskabet forhandlingsprotokol, jf. anpartsselskabslovens § 28, stk. 2,

 

at

sagsøgeren skatte- og årsregnskaber og i forholdet til A og hans hustru har disponeret som om, at det fortsat var sagsøgeren, der ejede ejendommen frem til den 7. december 2000, hvor de tog skøde på ejendommen.

Det gøres gældende, at ingen af de nævnte forhold er en betingelse for gyldigheden af aftalen om overdragelse af sagsøgerens ejendom, sagens bilag 2.

For så vidt angår skatte- og årsregnskaberne er det indbyrdes forhold mellem sagsøgeren og A m.fl. anerkendes det, at sagsøgeren har disponeret som om, at det fortsat var sagsøgeren, der ejede ejendommen frem til den maj 2001, hvor de sidsnævnte tog skøde på ejendommen. Baggrunden var, at sagsøgeren og de 3 anpartshavere har befundet sig i den vildfarelse, at ejendommen i regnskabsmæssig henseende først blev anset for overdraget på dette tidspunkt.

Den vildfarelse ændre imidlertid ikke på, at der den 24. september 1996 blev indgået en endelig, bindende aftale om overdragelse af sagsøgerens ejendom til A og hans hustru.

Sagsøgte har i sin duplik (side 3, 6. afsnit) påberåbt en Højesteretsdom, der er refereret i TfS 1996.469.

Omstændighederne i sagen var, at en lejer i 1979 var blevet indrømmet en købsret samt havde påtaget sig en købepligt. Lejeren gjort købsretten gældende i 1984 og fremførte efterfølgende under en tvist med skattemyndighederne, at han i skattemæssig henseende måtte anses for at have erhvervet ejendommen på tidspunktet for indrømmelsen af køberetten m.v. Højesteret fandt imidlertid, at der på tidspunktet for indrømmelsen af køberetten m.v. i 1979 var en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktforløb, herunder om køberetten hhv. -pligten ville blive gjort gældende, at der ikke var grundlag for at fremrykke anskaffelsestidspunktet.

Det gøres gældende, at den påberåbte dom er uden betydning for den foreliggende sag, idet omstændighederne i de 2 sager er væsentligt forskellige.

Der er i den foreliggende sag indgået en endelig, bindende aftale om overdragelse af sagsøgerens faste ejendom i september 1996. I TfS 1996.469 underkendte lejeren derimod, at der ikke var indgået en endelig bindende aftale om overdragelse af fast ejendom. Det var imidlertid lejerens synspunkt, at der i skattemæssig henseende alligevel var sket overdragelse af den faste ejendom, idet han havde en såvel køberet som - pligt.

Der er i henhold til praksis på dette område grundlag for at fremrykke det skattemæssige afståelsestidspunkt til tidspunktet for indrømmelsen af køberetten og /eller -pligten, hvis det må anses for usandsynligt, at køberetten m.v. ikke vil blive gjort gældende, jf. senest Vestre Landsretsdom refereret i SKM2007.526.VLR.

For så vidt angår sagsøgtes henvisning til UfR 1970.518 H, gøres det gældende, at afgørelsen ligeledes er uden betydning for den foreliggende sag. I den pågældende sag fandt Højesteret - efter en konkret vurdering - det ikke godtgjort, at der indgået en endelig bindende mundtlig aftale om overdragelse af fast ejendom forud for tidspunktet for udstedelse af skøde.

Dommen er udtryk for en konkret bevisvurdering. Dommen skal ligeledes sammenholdes med det i Ligningsvejledningen 2008, afsnit E.J.2.1.3.1 anførte.

Der er i den foreliggende sag ikke tale om en mundtlig aftale om overdragelse af fast ejendom. Der er derimod tale om en skriftlig aftale, sagens bilag 2, der er underskrevet af 3 personer.

Sagsøgte har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument , hvori er gjort gældende, at

A og dennes ægtefælle først erhvervede ejendommen ved underskrivelse af skøde den 7. december 2000, idet endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen først forelå på dette tidspunkt.

Det følger af retspraksis, at en ejendom først kan antages for overdraget i skattemæssig henseende, når endelig og bindende aftale er indgået, jf. f.eks. UFR 1970.518, TfS 1998.395 H og SKM2002.343.HR.

Sagsøgeren bærer bevisbyrden for, at der er indgået en endelig og bindende aftale på et tidligere tidspunkt end ved underskrivelse af skødet den 7. december 200 [2000.red.SKAT], hvilket så vidt heller ikke er bestridt, jf. sagsøgerens påstandsdokument, side 1, 3. afsnit.

Det gøres endvidere gældende, at der påhviler sagsøgeren en skærpet bevisbyrde, idet det bemærkes, at der bestod et interessefællesskab mellem A og sagsøgeren, og idet det gøres gældende, at der ikke bestod et interessemodsætningsforhold mellem sagsøgeren og de to anpartshavere, NJ og LP, i denne sammenhæng. Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Dette støttes navnlig på

at

Der ikke er indgået en aftale mellem sagsøgeren og A og dennes ægtefælle om overdragelse af ejendommen før ved skøde af 7. december 2000,

 

at

ejendommmen indgår som en del af det sagsøgende selskabs aktiver i selskabets regnskaber i årene efter anpartshaveroverensomstens indgåelse.

 

at

sagsøgeren ligeledes i årene efter anpartshaveroverenskomstens indgåelse fortsatte med at afskrive på ejendommen.

 

at

sagsøgeren således ikke har anset ejendommen for solgt i 1996 (bilag Æ), men først i regnskabsåret 2002 (bilag N)

 

at

der foreligger udgifter og indtægter vedrørende ejendommen, som fortsat afholdes og indtægtsføres af sagsøgeren efter anpartshaveroverenskomstens indgåelse,

 

at

alle for parterne væsentlige punkter/vilkår ikke blev aftalt før ved underskrivelse af skødet, jf. bilag 2 og skødet,

 

at

der har været en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktsforløb - hvorved bemærkes, at ejendommen ifølge anpartshaveroverenskomsten først skulle overtages efter ca. 5 års forløb - at ejendommen først kan anses for overdraget ved skødet den 7. december 2000,

 

at

der i det indbyrdes forhold mellem køber og sælger intet er, som viser, at der skulle have fundet en ejendomsoverdragelse sted forud for skødets underskrivelse, idet sagsøgeren fortsatte med at afholde vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, og A fortsatte med at betale leje,

 

at

der i øvrigt ikke foreligger objektivt konstaterbare omstændigheder i sagen der viser, at ejendommen kan anses for overdraget før ved skøde den 7. december 2000,

 

at

det er ubestridt, jf. replikken, side 4, 2.afsnit, at det har stået parterne frit, om de i enighed ville påberåbe sig aftalen, frafalde den eller effektuere den på ændrede vilkår, og

 

at

en aftale, der efterfølgende frit kan frafaldes eller ændres, ikke udgør en endelig og bindende aftale om overdragelse af fast ejendom.

Sagsøger har påstået, at retten skal se bort fra følgende to af sagsøgtes anbringender:

at

alle for parterne væsentlige punkter/vilkår ikke blev aftalt før ved un derskrivelse af skødet, og

 

at

der har været en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktsforløb - at ejendommen først kan anses for overdraget ved skødet den 7. december 2007.

Sagsøger har gjort gældende, at disse anbringender ikke er gjort gældende på et tidligere tidspunkt end i påstandsdokumentet.

Sagsøgte har bestridt, at der er tale om nye anbringender, idet de om end muligt med et andet ordvalg er fremført i alt fald i duplikken.

Rettens begrundelse og afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at der ikke er grundlag for at afvise de to omstridte anbringender, idet disse anbringender må anses for indeholdt i sagsøgtes inden domsforhandlingen fremlagte processkrifter.

Efter samtlige de i sagen foreliggende oplysninger, herunder navnlig den lange tidsfrist i anpartshaveroverenskomsten fra 1996, sammenholdt med det faktum, at ejendommen fortsat blev medtaget som et aktiv i selskabets regnskaber, at der udadtil intet blev gjort for at sandsynliggøre, at der var truffet en bindende aftale, til at det ikke kan udelukkes, at der har været interessesammenfald mellem de involverede parter, samt til at ikke alle vilkår ved handelen var endelig aftalt før i forbindelse med skødeunderskrivelsen i december 2000, findes der ikke at være indgået en for sagsøgte endelig bindende aftale på et tidligere tidspunkt end december 2000. Sagsøgtes påstand om frifindelse tages derfor til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger betaler sagsøger inden 14 dage til sagsøgte til dækning af advokatomkostninger 37.500 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter