Dato for udgivelse
08 Jul 2008 11:55
Dato for afsagt dom/kendelse
17 Jun 2008 16:45
SKM-nummer
SKM2008.606.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-089583
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Ejerlejlighed, tilbagebetaling af moms,
Resumé
Kommende lejlighedsejers forventede anvendelse af lejligheden berettiger ikke til momsfradrag, hvilket medfører, at sælger ikke kan få tilbagebetalt momsudgifterne i forbindelse med opførelsen mv. Der er særligt lagt vægt på, at udstationering af medarbejdere i længere tid eller anden slags længerevarende ophold i lejligheden kan forekomme. En sådan anvendelse sidestilles med boligformål, hvilket ikke berettiger til fradrag.
Hjemmel

SR 08-062414

LBEK 966 af 14. oktober 2005, momsloven

BEK 663 af 16. juni 2006, momsbekendtgørelsen

Reference(r)

Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9
Momsloven § 42, stk. 1, nr. 2
Momsloven § 51, stk. 1
Momsbekendtgørelsen § 39

Henvisning
Momsvejledning 2008-3, J.3.1.2

Spørgsmål

  1. Kan spørger afløfte indgående moms af opførelsesudgifterne og kan køber afløfte indgående moms af købesummen af en ejerlejlighed, der anvendes til overnatning og ophold af købers udstationerede ansatte og til ad hoc mødeaktiviteter?
  2. Er det iht. besvarelsen af spørgsmål 1 en forudsætning, at der rent faktisk bliver betalt en leje, der indeholder moms?
  3. Er det iht. besvarelsen af spørgsmål 1 en forudsætning, at der i tilknytning til "hotellejligheden" er adgang til egentlige "hotelmæssige" ydelser såsom rengøring, skift af håndklæder, bespisning, lounge mv?

Svar

Spørgsmålene afvises. Se vejledende udtalelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger er næringsdrivende med opførelse af ejerlejlighedsejendomme for egen regning med videresalg for øje.

Spørger er på nuværende tidspunkt ved at opføre et byggeri "X" beliggende i A. Byggeriet består af 16 selvstændige ejerlejligheder, der er beregnet til helårsbeboelse for ejeren. Det nuværende byggeri er etape I.

 

Der projekteres på nuværende tidspunkt med en etape II af "X". Etape II af "X" adskiller sig fra etape I ved at skulle være til blandet anvendelse i form af beboelse og liberalt erhverv. Konceptet er dog stadig ens. Der er tale om særskilte ejerlejligheder, der opføres for egen regning og sælges til interesserede købere.

 

Fradrag for indgående moms for erhvervsmæssigt anvendte ejerlejligheder til "hotellejligheder"

 

For at udvide salgsmulighederne på ejerlejlighederne i "X" overvejer man også at sælge disse som "hotellejligheder". Lejlighederne skal tjene som alternativ til indlogering på hotel for virksomheders ansatte mv., som tager midlertidigt ophold, typisk i arbejdssammenhænge.

 

Lejlighederne skal sælges til erhvervsvirksomheder, som har medarbejdere m.fl. "udstationeret" i kortere eller længere perioder, herunder i forbindelse med regelmæssige mødeaktiviteter o. lign. i A og omegn. Virksomhederne vil have fordel af at råde over overnatningsmuligheder løbende eller ad hoc. for medarbejdere, som alternativ til ophold på egentlige hoteller.

 

Varigheden af medarbejdernes ophold kan variere fra få dage, uger til flere måneder.

 

Lejlighederne er i størrelsesordenen 80 - 140 m2 og møbleret med dobbeltseng i værelse 1 og seng i værelse 2, lænestole og sofabord, arbejdsplads med stol, og spisebord med stole for 2-4 personer, og udstyret med fuldt monteret køkken med køle- og fryseskab, vaskemaskine, tørretumbler og ovn. Der er endvidere strygejern og strygebræt i lejlighederne. Lejlighederne har internetforbindelse, satellit-tv, DVD-afspiller. Den endelige møblering vil dog være op til den enkelte virksomhed, der ender med at købe ejerlejligheden.

 

Der vil ud over møblementet ikke være nogen hotelmæssige faciliteter i ejendommen eller i lejligheden. Dette være sig:

 

  • Rengøring med skift af linned
  • Rene håndklæder hver dag efter ønske
  • Fri bredbåndsforbindelse
  • Adgang til Lounge

Virksomheden, der køber lejligheden, vil typisk stille den gratis til rådighed for medarbejderen eller til mødeaktiviteter. Dvs. at der oppebæres ingen særskilt lejeindtægt.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning

Momsvejledningen D.11.8.3 Udlejning af værelser mv.

Iht. momsvejledningen synes det at være et bærende element for fradrag for indgående moms, at der opkræves en leje indeholdende moms.

 

Vi er af den opfattelse, at de virksomheder der køber ejerlejligheden er momspligtige virksomheder, der anvender ejerlejligheden til momspligtige aktiviteter. Alene af den grund vil der kunne afløftes indgående moms af opførelsesudgiften. Det forhold, at der ikke opkræves en leje, da anvendelsen er "internt" i virksomheden findes ikke at kunne medføre, at afløftning af indgående moms bortfalder.

 

SKM2008.304.SR - Udlejning af hotellejligheder

Iht. denne afgørelse kan der afløftes indgående afgift ved opførelse af hotellejligheder. Dette fremkommer ved at:

"Skatterådet har henset til, at driften, at lejlighederne med tilhørende servicefaciliteter udgør et alternativ til indlogering på hotel, og at driften af lejlighederne og driften af servicefaciliteterne udgør en enhed. Da udlejningen således er momspligtig, kan spørger fradrage den betalte moms af udgifterne til opførelse af ejendommen, jf. momslovens § 37, stk. 1."

Når vi læser denne afgørelse, har vi svært ved at vurdere hvor vigtig driften af lejlighederne og de hotelmæssige faciliteter, der er til rådighed i ejendommen, er, i forhold til afløftningen af den indgående moms på selve byggeudgiften. 

Vi er af den opfattelse, at afgørelsen et langt stykke hen ad vejen kan anvendes analogt i forhold til Spørgers situation, og at der vil kunne afløftes indgående moms af byggeudgifterne på hotellejlighederne.

Spørgers bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger har ingen bemærkninger til den fremsendte sagsfremstilling, men anmoder Skatterådet om at redegøre for, hvornår et ophold er "længerevarende" - om det er mere end 14 dage, 3 uger eller 1 måned.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmålene vedrører primært spørgers ret til at fradrage moms af byggeudgifterne.

Da salg af fast ejendom er momsfritaget, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, skal spørger, der opfører og sælger ejendommene, for at kunne opnå ret til tilbagebetaling af moms, have opnået tilladelse til frivillig momsregistrering for køb og opførelse m.v. af fast ejendom med henblik på salg til registreret virksomhed, jf. momslovens § 51, stk. 1, sidste punkt.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

"Der kan tilsvarende gives tilladelse til frivillig registrering af køb og opførelse m.v. af fast ejendom samt byggemodning af jord med henblik på salg til en registreret virksomhed."

Den moms, som spørger har betalt i forbindelse med opførelsen m.v., kan spørger få tilbagebetalt, når spørger har dokumenteret, at ejendommen skal anvendes af en momsregistreret virksomhed til momspligtige formål, jf. momsbekendtgørelsens § 39, stk. 2, jf. bestemmelsens stk. 1. (Bekendtgørelse om merværdiafgiftsloven, bkg. nr. 663 af 16. juni 2006). Køber skal således samtidig erklære sig indforstået med at overtage den på ejendommen hvilende reguleringsforpligtelse, jf. bestemmelsens stk. 2.

Bestemmelserne har følgende ordlyd:

"En virksomhed, der er frivillig registreret for køb og opførelse m.v. af fast ejendom og byggemodning af jord med henblik på salg til en registreret virksomhed, kan få tilbagebetalt den afgift, som er betalt i forbindelse med købet og opførelsen m.v.

Tilbagebetaling af afgift kan finde sted, når virksomheden over for told- og skatteforvaltningen dokumenterer, at ejendommen skal anvendes af en registreret virksomhed til afgiftspligtige formål. Køberen skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen erklære sig indforstået med at påtage sig den reguleringsforpligtelse, der hviler på den faste ejendom, jf. lovens § 43, stk. 3, nr. 4. Erklæringen afgives på en blanket udstedt af told- og skatteforvaltningen."

Da såvel spørgsmålene om spørgers momsforhold i forbindelse med opførelsen som købers momsforhold i forbindelse med købet således er afhængige af bevillingsmæssige forhold, kan der ikke opnås bindende svar herpå, jf. skatteforvaltningslovens § 21, stk. 3.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålene afvises og, at Skatterådet i stedet for afgiver en vejledende udtalelse.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet beslutter på mødet den 17. juni at afgive følgende vejledende udtalelse:

Tilbagebetaling af moms kan forekomme i en situation som den i denne sag forelagte, når alle følgende tre betingelser er opfyldt:

  • Sælger har opnået tilladelse til frivillig momsregistrering for køb og opførelse m.v. af fast ejendom med henblik på salg til en registreret virksomhed,
  • køber er momsregistreret og skal anvende ejendommen til momspligtige formål og
  • køber skal erklære sig indforstået med at overtage den reguleringsforpligtelse, der påhviler lejligheden.

Det er således en betingelse for tilbagebetaling af moms af opførelsesudgifterne, at en momsregistreret køber skriftligt (på en særlig blanket) har erklæret at ville overtage reguleringsforpligtelsen. Blanketten skal være indsendt til SKAT.

Det principielle i denne sag er, om den skitserede forventede anvendelse af lejligheden skal anses for at være af en karakter, der berettiger til fradrag, jf. momslovens kapitel 9, således at der kan ske tilbagebetaling af momsen af opførelsesudgifterne til spørger.

Da der er tale om salg af fast ejendom, er der imidlertid ingen moms på vederlaget for lejligheden og dermed ingen moms for køberen at fradrage.

Derimod er der tale om en mulighed for at overdrage reguleringsforpligtelsen fra sælger til køber. Det er sælgeren, der får tilbagebetalt momsen vedrørende opførelsen m.v. af lejligheden, hvis køberens anvendelse af lejligheden sker til momspligtige formål. Ophører køberen inden for reguleringsperioden med at anvende lejligheden til momspligtige formål, skal køberen indbetale den resterende del af reguleringsforpligtelsen, opgjort efter reglerne i momslovens §§ 43 og 44.

Et eksempel på momspligtig anvendelse er erhvervsmæssig udlejning, jf. momslovens § 51, stk. 1:

Skatterådet udtalte i SKM2007.916.SR, at en ejer af lejlighed kunne anses for berettiget til overtagelse af reguleringsforpligtelsen, hvis følgende 3 betingelser var opfyldt samtidigt:

1) Der skal være tale om erhvervsmæssig udlejning

2) Der må ikke i lejeaftalen overhovedet være nogen adgang for ejeren til selv at benytte lejligheden. Det gælder også for ejerforeningens fællesarealer.

3) Der må ikke ske udlejning til boligformål. Det forudsættes altså, at lejeren driver hotelvirksomhed i de lejede lokaler - og ikke udlejning til feriebolig.

Et andet eksempel på momspligtig anvendelse fremgår af Momsnævnets afgørelse offentliggjort i TfS 1998, 462. Her opnåede et momsregistreret selskab begrænset ret til momsfradrag af leje af en lejlighed pr. døgn i forbindelse med selskabets forretninger i København, jf. § 42, stk. 2.

Som udgangspunkt er der ikke fradragsret for udgifter til hotel- og restaurationsydelser, jf. momslovens § 41, stk. 1, nr. 5 og 6. Bestemmelserne har følgende ordlyd:

"Virksomheder kan ikke fradrage afgift af indkøb mv., som vedrører:

..
5) underholdning, restaurationsydelser, repræsentation og gaver, jf. dog stk. 2,
6) hotelophold, jf. dog stk. 2, (..)"

Lovens § 42, stk. 2, blev indført ved lov nr. 428 af 14. juni 1995, og har følgende ordlyd:

"Virksomheder kan uanset bestemmelserne i stk. 1, nr. 5 og 6, fradrage 25 pct. af afgift af hotel- og restaurationsydelser, i det omfang udgifterne hertil er af strengt erhvervsmæssig karakter."

Baggrunden for forslaget, der førte til lovændringen, var et ønske om at forbedre vilkårene for hotel- og restaurationsbranchen.

Det er Skatterådets opfattelse, at en købers anskaffelse af en lejlighed ikke kan sidestilles med køb af en restaurationsydelse, hvorfor anskaffelsen af lejligheden ikke med henvisning til § 42, stk. 2, kan anses for at være sket til momspligtige formål.

I nærværende sag har spørger bl.a. oplyst, at det forventes, at køberen har følgende anvendelse af lejligheden:

  • Lejlighederne skal sælges til erhvervsvirksomheder, som har medarbejdere m.fl. "udstationeret" i kortere eller længere perioder, herunder i forbindelse med regelmæssige mødeaktiviteter o. lign. i A og omegn.
  • Varigheden af medarbejdernes ophold kan variere fra få dage, uger til flere måneder.

Som en undtagelse til momsregistrerede virksomheders almindelig adgang til fradragsret i § 37, stk. 1, der foreskriver, at indkøbet skal vedrøre varer og ydelser, der udelukkende anvendes til brug for virksomhedens momspligtige leverancer, gælder særlige regler efter hvilke, der aldrig kan opnås fradragsret for moms.

Reglerne findes i momslovens § 42, stk. 1, der af relevans for denne besvarelse har følgende ordlyd:

"Virksomheder kan ikke fradrage afgift af indkøb m.v., som vedrører:
..
2) anskaffelse og drift af bolig for virksomhedens indehaver og personale
..
4) anskaffelse og drift af vuggestuer, børnehaver, fritidshjem, feriehjem, sommerhuse og lignende for virksomhedens personale,
.."

Skatterådet finder ikke, at den anvendelse, der er nævnt i nærværende sag, er en anvendelse, der berettiger til fradrag, jf. momslovens § 37, stk. 1., hvilket medfører, at køberen ikke kan overtage reguleringsforpligtelsen. Der er særligt lagt vægt på, at udstationering af medarbejdere i længere tid eller anden slags længerevarende ophold i lejligheden kan forekomme. En sådan anvendelse må sidestilles med boligformål, hvilket ikke berettiger til fradrag/overdragelse af reguleringsforpligtelse.

Med hensyn til spørgers anmodning om Skatterådets redegørelse for, hvornår et ophold er "længerevarende", bemærker Skatterådet følgende:

I hvert enkelt tilfælde, hvor fradragsret er på tale, skal der foretages en konkret vurdering af, om anvendelse af godet (her: lejligheden) berettiger til fradrag.

I en situation med længerevarende ophold (i denne relation både 14 dage, 3 uger eller 1 måned) har købers anvendelse en sådan art, at det sidestilles med boligformål. Dermed afskærer købers anvendelse sælger fra tilbagebetaling af momsen i forbindelse med opførelsen m.v. af byggeriet.

Skatterådet udtaler således, at hvis spørger sælger lejlighederne til købere, der har den anførte anvendelse af lejlighederne, vil sælger ikke kunne få tilbagebetalt den moms, der påhviler opførelsesudgifterne m.v.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter