Dato for udgivelse
24 Nov 2008 12:40
Dato for afsagt dom/kendelse
18 Nov 2008 09:49
SKM-nummer
SKM2008.943.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-063052
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Ejendomsavance, erhvervsmæssig, genanbringelse, virksomhedsordning, afslag
Resumé
Skatterådet kunne ikke bekræfte, at udlejning af 2,04 ha frijord kan anses for erhvervsmæssig virksomhed og danne grundlag for beskatning efter reglerne i virksomhedsskatteloven eller, at der kan ske genanbringelse af avance i anskaffelsessummen for frijorden efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A
Virksomhedsskatteloven § 1

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-4 E.G.2.1.1

Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.J.2.6

Spørgsmål
  1. Kan udlejning af 2,04 ha frijord anses for erhvervsmæssig virksomhed og danne grundlag for beskatning efter reglerne i virksomhedsskatteloven?
  2. Kan spørger genplacere dele af sin ejendomsavance fra året 2007, i købet af 2,04 ha frijord i 2008?
Svar
  1. Nej.
  2. Nej, se indstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har indtil salget og overdragelsen den 1. maj 2007 drevet et landbrug med almindelig planteavl og svinehold.

Spørger har solgt ejendommen i 2007. Ved salget har spørger opgjort en ejendomsavance på ca. ... kr.

Spørger anvender virksomhedsordningen som grundlag for beskatningen, både før og efter salget af sin ejendom i 2007. Han ønsker fortsat at anvende ordningen efter salget, da han agter købe en ny ejendom i 2008 bestående af 2,04 ha frijord, som han vil bortforpagte. Det jordstykke, som han påtænker at købe, er beliggende på A. Jordstykket er en selvstændig udstykket fast ejendom, hvis matrikel nr. er oplyst.

Spørgerens repræsentant har oplyst, at spørger ikke er beslægtet med jordstykkets nuværende ejer, ligesom han ikke står i nært venskab med ham.   

Det er endvidere oplyst, at den endelige købspris for jordstykket endnu ikke er aftalt, men at det forventes, at prisen vil ligge på markedsprisen for området. Da den kommende lejer endnu ikke er fundet, vides det ikke, hvad han eller hun vil bruge jordstykket til.

Endelig har spørgers repræsentant anført, at købet af jordstykket ikke alene er bestemt af skattemæssige årsager (for at kunne blive i virksomhedsordningen), men også skyldes, at spørger - der altid har været landmand - ved at købe jordstykket vil kunne bevare en fornemmelse af at besidde jord.

Ifølge spørgers repræsentant forventes resultatet af den fremtidige virksomhed at være således:

Udlejning jord                     3.000 kr.

Ejendomsskat                      -980 kr.

Revisor                            -1.500 kr.

Resultatvirksomhed                520 kr.

Repræsentanten har anført, at virksomheden i årene fremover forventes at give overskud efter driftmæssige afskrivninger, idet de driftsmæssige afskrivninger på jord altid sættes til 0 kr.

Spørger ønsker at genplacere en del af den konstaterede avance ved salget af landbrugsejendommen i 2007 i anskaffelsessummen for jordstykket, der erhverves i 2008.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Ad spørgsmål 1

Spørgers repræsentant finder, at spørger er berettiget til fremover at anvende virksomhedsskatteordningen i forbindelse med udlejningen af jordstykket, da der er tale om selvstændig erhvervsvirksomhed. Til støtte herfor anfører han, at udlejningsvirksomheden forventes at være overskudsgivende i årene fremover, og at der er tale om er selvstændig matrikuleret fast ejendom.

I forbindelse med at sagen har været sendt til høring, har spørgers repræsentant henvist til, at Landsskatteretten i to lignende sager har godkendt, at der forelå erhvervsmæssig virksomhed, således at virksomhedsordningen kan anvendes. Endvidere har han henvist til et bindende svar, hvor det ligeledes blev godkendt, at der forelå erhvervsmæssig virksomhed.

De påberåbte sager, hvoraf ingen er offentliggjort, kan kort refereres således:

Landsskatterettens kendelse af 15. november 2007:

Klage over bindende svar. Det godkendtes, at udlejning af en garage for en årlig leje på 8.000 kr. var erhvervsmæssig. Garagen blev anskaffet for 275.000 kr., og de årlige omkostninger, inklusive administration, udgjorde 3.000 kr. Den indvendige vedligeholdelse påhvilede lejeren.

Landsskatterettens kendelse af 31. juli 2007:

Klage over bindende svar. Det blev godkendt, at udlejning af en garage for en årlig lejeindtægt på 6.000 kr. og et årligt overskud på 4.000 kr. før renter og afskrivninger, var erhvervsmæssig virksomhed.

Bindende svar af 15. november 2007:

I det bindende svar bekræftede SKAT, at udlejning af en selvstændig ejendom på 3.524 m2 måtte anses for erhvervsmæssig virksomhed og således kunne danne grundlag for beskatning efter reglerne i virksomhedsordningen. Det var oplyst, at udlejningsprisen var 2.819 kr. årligt. Spørgeren forventede, at virksomheden årligt gav et overskud på mindst 850 kr., der blev opgjort således:

Udlejning jord                     2.819 kr.

Ejendomsskat                       469 kr.

Revisor                            -1.500 kr.

Resultatvirksomhed                850 kr.

Spørgers repræsentant anfører, at Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse i de to kendelser er struktureret på denne måde:

  • Generelle bemærkninger vedrørende betingelserne for at anvende virksomhedsordningen.
  • Specifikke bemærkninger vedrørende udlejning af fast ejendom.
  • Konkret begrundelse for at anerkende den konkrete udlejning af fast ejendom som selvstændig virksomhed.

Repræsentanten fremhæver endvidere, at Landsskatteretten i kendelserne indleder sine bemærkninger og begrundelse med at anføre følgende om de generelle betingelser for at anvende virksomhedsordningen:

"Fysiske personer, der driver selvstændig virksomhed, kan anvende virksomhedsordningen. Dette fremgår af virksomhedsordningens § 1. Selvstændig virksomhed er kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko drives en virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå et overskud. Virksomheden udøves nogenlunde regelmæssigt, og den må ikke være af ganske underordnet omfang."

Han fremhæver yderligere, at Landsskatteretten i de påberåbte kendelser konkret bemærker følgende om udlejning af fast ejendom:

"Udlejning af fast ejendom betragtes som udgangspunkt som selvstændig virksomhed, herunder også udlejning af en tidligere privat anvendt garage."

Endelig fremhæver repræsentanten, at Landskatteretten i begrundelsen for kendelserne henviser til:

  • At der er indgået en lejekontrakt mellem uafhængige parter, således at lejen er udtryk for markedslejen.
  • At der opnås et vist overskud ved udlejningen.

Spørgers repræsentant finder, at der ikke kan herske tvivl om, at spørger driver udlejningsvirksomhed for egen regning og risiko, idet spørger køber frijorden af tredjemand, hvorefter han udlejer jorden til en uafhængig part, således at lejen vil være udtryk for markedslejen.

Ad spørgsmål 2:

Det er repræsentantens opfattelse, at spørgsmålet skal besvares med et "ja".

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1:

Skattepligtige personer, der driver selvstændig erhvervsvirksomhed, kan anvende virksomhedsordningen på indkomst fra virksomheden, jf. virksomhedsordningens § 1, stk. 1.

Bemærkninger til lovforslaget til virksomhedsskatteloven, L107 FT 1985-86, indeholder ingen definition af erhvervsmæssig virksomhed. I stedet for henvises til, at den foreliggende praksis inden for skattelovgivningen må lægges til grund ved afgørelsen af, om der i det enkelte tilfælde kan anses for at foreligge erhvervsmæssig virksomhed. Begrebet "selvstændig erhvervsvirksomhed" skal således forstås på samme måde inden for hele skattelovgivningen.

Udlejning af fast ejendom anses efter praksis i almindelighed som selvstændig erhvervsvirksomhed. Se dog nedenfor om udlejning af fast ejendom og erhvervsmæssig virksomhed i relation til ejendomsavancebeskatningsloven.

Det er dog SKATs opfattelse, at en virksomhed, herunder en virksomhed med udlejning af fast ejendom, kan være tilrettelagt således, at størrelsen af det forventede overskud er af en så beskeden størrelse, at virksomheden ikke kan anses for erhvervsmæssig. Dette findes at være tilfældet her, hvorfor SKAT indstiller, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 2

Generelt

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen.

Efter § 6 A, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven anses udleje af fast ejendom ikke for erhvervsmæssig virksomhed, medmindre der er tale om udlejning af fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7.

Det er endvidere en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne, at spørger i forbindelse med begæring om anvendelse af reglerne afgiver de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, således at skattemyndighederne kan konstatere, om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter EBL § 6 A er opfyldt. Det er altid et krav, at selvangivelsen for det pågældende indkomstår er indgivet rettidigt, jf. fristen i skattekontrolloven § 4.

Konkret

En af betingelserne for at anvende genanbringelsesreglerne er som nævnt, at ejendomsavancen genanbringes i erhvervsmæssig ejendom.

Det fremgår af det oplyste, at spørger påtænker at genanbringe ejendomsavance i et jordstykke på 2,04 ha, som skal lejes ud til 3. mand.

Spørger har endnu ikke taget stilling til, hvilken navngiven person, der skal stå som lejer, eller på hvilke vilkår eller til hvilket formål arealet skal udlejes.  

Spørger har opstillet et budget for udlejningen af arealet. Det fremgår heraf, at spørger forventer en årlig lejeindtægt ved udlejningen af jordarealet på 3.000 kr.

Når udgifter til ejendomsskat og revisor er fratrukket, kalkulerer spørger med et årligt overskud af driften på 520 kr.

SKAT finder ikke, at det med det fremlagte budget for driften af jordarealet er dokumenteret, at formålet med erhvervelsen af jordarealet er af erhvervsmæssig karakter.

SKAT har herved henset til, at omfanget af virksomheden vil være af ganske underordnet betydning, hvorfor virksomheden ikke vil kunne anses for erhvervsmæssig i skattelovgivningens forstand, jf. Ligningsvejledningen 2008, E.A.4.1 om selvstændig erhvervsvirksomhed.

Uanset, at det ikke er oplyst i sagen, til hvilket formål jordarealet skal udlejes, finder SKAT allerede på baggrund af det fremlagte budget, at det ikke er dokumenteret, at der er tale om genanbringelse i ejendom, der indgår i erhvervsmæssig virksomhed.

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstillinger og begrundelser.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

5 år fra modtagelsen af svaret, jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk.1.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter