Dato for udgivelse
20 Nov 2008 14:06
SKM-nummer
SKM2008.933.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-052387
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Køberet, fast ejendom, optionspræmie, beskatningstidspunkt
Resumé
Skatterådet bekræftede, at en indgået køberetsaftale om overdragelse af et større landbrugsareal, ikke ville medføre beskatning ved køberetsaftalens indgåelse. Aftalen var betinget af, at der inden for en given periode blev vedtaget en lokalplan, der tillod en aftalt gennemsnitlig minimumsbebyggelsesprocent. Spørgeren var i henhold til aftalen berettiget til en optionspræmie, der blev udbetalt i rater, men det påvirkede ikke afgørelsen.
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 1
Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.J.5.2.2
Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.A.3.1
Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.A.3.1.2

Spørgsmål
  1. Undertegnede ønsker et bindende svar, der bekræfter, at der først indtræder beskatning af købesummen, jf. køberetsaftalens punkt 7, hos undertegnede i det indkomstår, hvor der måtte være gennemført lokalplan for det omhandlede areal, og hvor den køberetsberettigede måtte have meddelt, at man vil udnytte køberetten, jf. køberetsaftalens punkt 10.4., hvorefter overtagelsesdatoen er som anført i køberetsaftalens punkt. 4.1.
  2. Såfremt man ikke kan besvare spørgsmål 1 bekræftende, da ønsker undertegnede et bindende svar, der bekræfter, at der først indtræder beskatning af købesummen, jf. køberetsaftalens punkt 7, hos undertegnede i det indkomstår, hvor der er sket overdragelse (på overtagelsesdatoen), jf. køberetsaftalens punkt 4.1., hvilket er den førstkommende første i måneden efter, at kommune K har vedtaget endelig lokalplan, jf. køberetsaftalens punkt. 4.1.
  3. Såfremt man ikke kan besvare spørgsmål 1 eller 2 bekræftende, da ønsker undertegnede et bindende svar, der bekræfter, at der indtræder beskatning af købesummen, jf. køberetsaftalens punkt 7, hos undertegnede i det indkomstår, hvor køberetsaftalen indgås (er underskrevet af begge aftaleparter).
Svar
  1. Ja. Se sagsfremstilling.
  2. Bortfalder.
  3. Bortfalder.
Beskrivelse af de faktiske forhold

Af modtaget materiale fremgår følgende:

"Undertegnede (A) er privatperson og påtænker at sælge et areal foreløbigt beregnet til ca X kvm. af matr.nr., beliggende i J-købing til B.

Undertegnede handler som privatperson, mens B er et selskab beliggende i K-købing.

Der vedlægges til nærværende ansøgning skitse over det i aftalen omhandlede areal som bilag 2.

Der er tale om en ubebygget grund, der pt. har status som landsbrugsjord og anvendes som sådan, der sælges, som den er og forefindes, som beset af den køberetsberettigede og med de på grunden værende hegn, træer, beplantninger mv.

Oplysninger om disposition samt argumentation:

som nævnt påtænkes der gennemført en handel/overdragelse af et samlet jordareal svarende til ca. X kvm. Der er således kun tale om en påtænkt disposition, og køberetsaftalen er således endnu heller ikke underskrevet af undertegnede.

Kommuneplan (rammedel bind 3) for K Kommune vedlægges som bilag 3, ligesom den specifikke kommuneplan for L og M vedlægges som bilag 4.

Lokalplanerne nr. Y og Z vedlægges som bilag 5 og 6.

Vedrørende spørgsmål 1:

I relation til bedømmelsen af hvornår det medfører beskatning af købesummen hos undertegnede, skal det anføres/bemærkes, at der reelt ikke sker en overdragelse af arealet, inden den køberetsberettigede har meddelt, at man i givet fald vil udnytte køberetten, jf. aftalens punkt 10.4. Den køberetsberettigede har i den forbindelse ikke ret til at udnytte køberetten, inden der foreligger en lokalplan for det omhandlede areal.

Det er således først på det tidspunkt, hvor den køberetsberettigede meddeler, at køberetten rent faktisk udnyttes, hvilket altså først kan være efter, at der er gennemført en lokalplan, at der tidligst kan ske beskatning af købesummen hos undertegnede.

Vedrørende spørgsmål 2 og 3:

Såfremt man ikke fra SKATs side kan tilslutte sig det ovennævnte vedrørende spørgsmål 1, bemærkes det, at det fremgår af køberetsaftalens punkt 10 - betingelser - at det er en betingelse for aftalens gennemførelse, at der gennemføres en lokalplan for området, der minimum tillader en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på P af det samlede areal omfattet af lokalplanen (opgjort efter Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983), og at lokalplanen endeligt vedtages senest den xx-dato år 3.

Det er ligeledes en betingelse, jf. punkt 10.1., for gennemførelse af overdragelsen, at miljø- og jordbundsundersøgelser viser, at udgiften til oprensning samt ekstra fundering ikke samlet overstiger et aftalt beløb. Såfremt udgiften dette beløb, kan den køberetsberettigede som udgangspunkt undlade at benytte køberetten.

Endvidere er det en betingelse for overdragelsen af det i aftalen omhandlede areal, at K kommune er samarbejdsvillig med hensyn til at fremme processen for inddragelsen af det omhandlede areal til boligjord, idet den køberetsberettigede i modsat fald vil være berettiget til at annullere køberetsaftalen overfor den køberetsforpligtede med 4 måneders varsel.

Ved underskrivelsen af køberetsaftalen vil der således ikke blive ydet nogen engangsbetaling, købesum eller lignede til undertegnede, idet køberetsaftalen har de ovennævnte betingelser om gennemførelse af lokalplan mv.

Det bemærkes, at overtagelsesdatoen/overdragelsesdatoen er fastsat til den førstkommende første i måneden efter, at der endeligt måtte være vedtaget en lokalplan som anført i køberetsaftalens punkt 4.1. Der sker således først overdragelse af det omhandlede areal, når lokalplanen måtte være endeligt vedtaget, og i øvrigt, når køberetten måtte blive udnyttet.

Der bør således allertidligst kunne indtræde beskatning af købesummen, jf. køberetsaftalens punkt 7, hos undertegnede på det tidspunkt, hvor de suspensive betingelser, jf. køberetsaftalens punkt 10 er opfyldt, hvorefter der er overtagelse, jf. køberetsaftalens punkt 4.1., den førstkommende første i måneden efter, at lokalplanen er endeligt vedtaget.

Det ses derfor ikke grundlag for beskatning af købesummen hos undertegnede i forbindelse med aftalens indgåelse (tidspunktet for underskrivelse af aftalen), idet der ikke i forbindelse med indgåelsen af køberetsaftalen vil ske en overdragelsen af det i aftalen omhandlede area, fordi aftalens gennemførelse (overdragelsen af arealet) som nævnt mindst er betinget af, at nogle suspensive betingelser, som undertegnede ikke selv "er herre over", opfyldes.

Der vil således ikke i forbindelse med underskrivelsen blive udbetalt kompensation (godtgørelse til undertegnede), ligesom der heller ikke ved underskrivelsen af køberetsaftalen vil blive betalt nogen del af købesummen, jf. aftalens punkt 7, til undertegnede.

Det er mellem parterne aftalt, at der fra den køberetsberettigedes side betales en kompensation/godtgørelse på V-1 kr. pr. måned til undertegnede (i syv måneder - derefter V-2 kr.), den første i måneden, regnet 4 måneder efter begge parters underskrift af køberetsaftalen. Undertegnede er opmærksom på, at de nævnte kompensationsbeløb vil blive beskattet som personlig indkomst i det indkomstår, hvor kompensationen bliver udbetalt, hvorfor der ikke er behov for et bindende svar desangående."

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgerens opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares bekræftende.

SKATs indstilling og begrundelse

Af den modtagne kopi af køberetsaftalen ses det, at A har indgået en aftale med B om køberet til et jordareal på ca. X kvm., der er beliggende i K kommune.

Aftalen er gældende frem til den xx-dato år 3, hvorefter den erstattes af en aftale om forkøbsret, der udløber den xx-dato år 4.

Det er mellem parterne aftalt, at køberetten bl.a. er betinget af:

  • at der vedtages en lokalplan for området, der tillader en aftalt gennemsnitlig minimumsbebyggelsesprocent på P på det areal, der er omfattet af lokalplanen, opgjort efter Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983,
  • at lokalplanerne endeligt vedtages senest den xx-dato år 3,
  • at udgifterne til en evt. oprensning og fundering ikke overstiger et aftalt beløb. A har dog i givet fald mulighed for at forpligte sig til at betale det overskydende beløb

Et yderligere aftalepunkt er, at spørgeren er berettiget til en optionspræmie på V-1 kr. pr. måned i 7 måneder og derefter V-2 kr. pr. måned indtil det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes eller udløber. Dog skal der ikke betales optionspræmie de første 4 hele kalendermåneder efter underskrivelsen af aftalen. Udnyttes køberetten, vil den samlede optionspræmie indgå som en del af den samlede overdragelsessum. Udnyttes køberetten ikke, tilfalder det samlede beløb A.

Endelig er det aftalt, at den køberetsberettigede med et varsel på én måned kan opsige aftalen gældende fra det tidspunkt, hvor den månedlige betaling til spørgeren træder i kraft.

Prisen er aftalt til S kr. pr. kvm. byggeret, og spørgeren er ikke forpligtet til at afhænde arealet, såfremt den samlede salgssum udgør mindre end T kr. Tilsvarende er spørgeren ikke forpligtet af aftalen i det tilfælde, at lokalplanerne vedtages i etaper og prisen pr. hektar, på det areal der i så fald kan overdrages, er mindre end U kr.

Ved besvarelsen er det lagt til grund, at spørgeren ikke er næringspligtig vedrørende salg af fast ejendom.

En køberet er i henhold til Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende 2008-4, afsnit E.J.5.2.2 kendetegnet ved, at der påhviler ejeren en forpligtelse til at afstå ejendommen til den køberetsberettigede i henhold til de betingelser, der fremgår af den indgåede aftale.

Det er yderligere angivet, at en køberetsaftale ikke er en overdragelse i lovens forstand, idet

"retten er suspensivt betinget af, at den til køberetten berettigede ønsker at udnytte køberetten. Først ved køberettens udnyttelse foreligger der en overdragelse."

Det suspensive moment omfatter det forhold, at der er reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen gennemføres. Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende 2008-4, pkt. E.A.3.1.2, angiver et eksempel om overdragelse af en ejendom, som er betinget af salget af en anden ejendom til en bestemt pris inden for en angivet tidsfrist.

I det konkrete tilfælde må det lægges til grund, at der er en reel usikkerhed om, hvorvidt lokalplanen vedtages som skitseret, og om bebyggelsesprocenten fastlægges til det aftalte minimum. Dertil kommer usikkerhedsmomentet om udgifterne til en evt. oprensning og fundering og endelig, må det anses for usikkert, om den køberetsberettigede ønsker at udnytte sin ret i henhold til aftalen. Renteudviklingen må i den sammenhæng antages at have betydning for den køberetsberettigedes beslutning.

Det kan derfor konkluderes, at der er en sådan usikkerhed om, hvorvidt køberetten vil blive udnyttet, at det indstilles, at spørgsmålet besvares med "Ja".

Da spørgsmål 1 er besvaret bekræftende, er der ikke taget stilling til spørgsmål 2 og 3.

Skønt der ikke er stillet spørgsmål om dette punkt, har SKAT fundet det nødvendigt at præcisere, hvorledes præmiebeløbet skattemæssigt skal behandles.

Såfremt køberetten udnyttes, vil det samlede beløb indgå som en del af overdragelsessummen, når den skattemæssige ejendomsavance skal opgøres. Udnyttes køberetten ikke, skal der på det tidspunkt, hvor køberetten udløber eller på det tidspunkt, hvor køberetten opsiges af modparten, foretages en avanceopgørelse ud fra samme princip, som hvis der var tale om en delafståelse af ejendommen.

Er der eksempelvis modtaget en samlet optionspræmie på V kr. (7 måneder á V-1 kr. og 5 måneder á V-2 kr.), og antages det, at den samlede købesum i henhold til køberetsaftalen udgør T kr., vil optionspræmien udgøre 0,5 %. Det medfører, at denne procentandel af den samlede anskaffelsessum for det omhandlede areal skal anvendes ved avanceopgørelsen. Når ejendommen senere skal sælges, vil den skattemæssige anskaffelsespris for arealet skulle reduceres med samme procent - i dette tilfælde 0,5 %.

For den køberetsberettigede vil den manglende udnyttelse af køberetten medføre, at der opstår et tab svarende til det beløb, der er betalt i optionspræmie. Dette tab vil i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4 og 5, kunne fremføres og modregnes i skattepligtige avancer på andre afhændede ejendomme.

Den modtagne optionspræmie vil derfor ikke skulle beskattes som personlig indkomst.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKAT`s indstilling og begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.