Dato for udgivelse
21 Nov 2008 11:43
Dato for afsagt dom/kendelse
18 Nov 2008 08:29
SKM-nummer
SKM2008.936.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-029310
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Fast ejendom, overdragelse, råstofudvinding, ejendomsavancebeskatning, genkøbsret, tilbagekøbsret
Resumé
Skatterådet bekræftede, at den samlede overdragelsessum, der var opdelt med en pris på jordarealet og en pris på råstoffer, skulle beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven, når arealet blev solgt. Desuden bekræftede Skatterådet, at det ikke ville påvirke ovenstående svar, såfemt sælgeren og køberen aftalte en tilbagekøbsret for sælgeren.
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1
Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-4 E.J.5.2.3

Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.J.5.4

Spørgsmål
  1. I henhold til forslag til købsaftale er købesummen fordelt således:
    Jordareal 18,4 ha.                                J kr.
    Råstoffer                                            R kr.
    Købesum i alt for fast ejendom:              X kr.
    Vil hele købesummen blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven uanset opdelingen i købsaftalen på henholdsvis areal og råstoffer?
  2. Vil svaret på spørgsmål 1 være anderledes, hvis parterne aftaler en tilbagekøbsret for sælger til en pris på f.eks. Y kr. pr. ha. efter afsluttet råstofudvinding og reetablering af arealet efter f.eks 10 år?
  3. Vil hele købesummen under forudsætning af at parterne aftaler en købesum som: Jordareal Z ha. købesum i alt X kr. uden opdeling af købesummen, blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven?
  4. Vil svaret på spørgsmål 3 være anderledes, hvis parterne aftaler en tilbagekøbsret for sælger til en pris på f.eks. Y kr. pr. ha. efter afsluttet råstofudvinding og reetablering af arealet efter f.eks. 10 år?
Svar
  1. Ja.
  2. Nej.
  3. Ja. Se sagsfremstilling under spørgsmål 1.
  4. Nej.
Beskrivelse af de faktiske forhold

SKAT anmodes om bindende svar i.h.t. skatteforvaltningsloven i forbindelse med, at S i år 1 sælger et jordareal, hvorpå der efterfølgende udvindes råstoffer. Endvidere at der overvejes en tilbagekøbsret efter afsluttet råstofudvinding. Arealet, der handles, er på ca. Z ha.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

I brev af 1. april 2008 har spørgerens repræsentant oplyst, at han ikke har bemærkninger til sagsfremstillingen, og han bekræfter, at salget ikke er en del af spørgerens næringsvej, samt at værdien af køberetten ikke er fratrukket salgssummen.

SKATs indstilling og begrundelse

Indledningsvis skal det bemærkes, at samtlige spørgsmål er besvaret ud fra den forudsætning, at spørgeren IKKE har erhvervet og afhænder arealet som led i sin næringsvej, og at aftalen er indgået mellem uafhængige parter.

Spørgsmål 1:

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, og med SKM 2002.107 VLR er det fastslået, at en ubebygget grund også er omfattet af bestemmelsen.

I Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende, 2008-1, afsnit E.J.5.4. er følgende angivet:

"Ved salg eller delsalg af en ejendom, hvorpå der er fundet molér, grus, tørv eller lignede, behandles disse forekomster skattemæssigt som en del af den faste ejendom. Et eventuelt vederlag for forekomsterne indgår som en del af afståelsessummen for den fast ejendom."

Konklusionen er derfor, at den samlede overdragelsessum vil skulle anvendes ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance.

Det indstilles derfor, at spørgsmålet besvares med et "Ja."

Spørgsmål 2:

Såfremt spørgeren indgår en aftale om en tilbagekøbsret, vil der i skatteretlig henseende være tale om en genkøbsret, der skal behandles som en køberetsaftale, jf. Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende, 2008-1, afsnit E.J.5.2.3.

En aftale om genkøbsret betragtes som en uafhængig disposition i forhold til aftalen om overdragelsen af den faste ejendom, idet den nuværende køber på et senere tidspunkt kan blive til sælger - idet følgende betegnet som modparten. Det indebærer, at aftalerne skattemæssigt vil skulle behandles som selvstændige aftaler, uanset om genkøbsretten er en del af den samlede kontrakt og indgår som en betingelse for overdragelsesaftalens gennemførelse.

En køberetsaftale er kendetegnet ved, at den giver erhververen - i dette tilfælde S - en ret men ikke en pligt til at tilbagekøbe det omhandlede areal til en pris på Y kr. pr. hektar på et tidspunkt, der ligger 10 år frem i tiden. Den fordel, som opnås ved at kunne udnytte eller undlade at udnytte køberetten afhængig af arealets værdi på det fremtidige tidspunkt, har en økonomisk værdi for spørgeren og modsvares af en byrde for modparten, der må tåle en rådighedsbegrænsning på arealet i en periode på 10 år. For at tåle denne byrde vil modparten derfor skulle modsvares med et beløb, der svarer til værdien af køberetten.

Det fremgår ikke af materialet, om værdien af køberetten er fratrukket i den aftalte købesum, således at beløbet på X kr. udgør et nettobeløb, men spørgerens rådgiver har efterfølgende oplyst, at det ikke er tilfældet.

Det indebærer, at det er købesummen på X kr., som vil danne grundlag for opgørelse af den skattepligtige avance efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

På det tidspunkt hvor der indgås en endelig og bindende aftale og genkøbsretten, vil modparten opnå ret til præmiebeløbet.

I skattemæssig henseende vil fastsættelse af en optionspræmie medføre, at værdien vil indgå som en del af afståelsessummen/anskaffelsessummen på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes. Såfremt genkøbsretten ikke udnyttes, vil det medføre et tab for spørgeren svarende til den fastsatte værdi af køberetten, og dette tab vil kunne fremføres og modregnes i skattepligtige avancer på andre solgte ejendomme, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4 og 5.

For modparten er konsekvensen af den manglende udnyttelse af genkøbsretten, at der i skattemæssig henseende er tale om et delsalg. Det resulterer i, at der vil skulle foretages en samlet avanceopgørelse på ejendommen, og at en forholdsmæssig andel af avancen vil skulle beskattes i det indkomstår, hvor aftalen om genkøbsret udløber eller annulleres. Den forholdsmæssige andel vil skulle fastsættes som forholdet mellem den aftalte overdragelsessum på X kr. og præmiebeløbet (værdien af genkøbsretten).

Ud fra de foreliggende oplysninger accepterer Skatterådet imidlertid, at køberetten ikke har nogen selvstændig værdi, og at der derfor ikke skal fastsættes et præmiebeløb.

Det indstilles derfor, at Skatterådet besvarer spørgsmål 2 med: "Se sagsfremstilling."

Spørgsmål 3.

Da indholdet af spørgsmålet er besvaret under spørgsmål 1, henvises der til besvarelsen af dette spørgsmål.

Det indstilles derfor, at Skatterådet besvarer spørgsmål 3 med: "Se sagsfremstilling under spørgsmål 1."

Spørgsmål 4.

Da indholdet af spørgsmål 4 er besvaret under spørgsmål 2, henvises der til besvarelsen af dette spørgsmål.

Det indstilles derfor, at Skatterådet besvarer spørgsmål 4 med: "Se sagsfremstilling under spørgsmål 2."

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet besvarer spørgsmål 2 og 4 med "Nej". Aftalen om genkøbsret indgås mellem parter, der har modstående interesser. Der er ikke grundlag for at antage, at prisen ved sælgers genkøb af ejendommen ikke tilsigter at svare til ejendommens værdi efter afgravningen. Under disse omstændigheder accepterer Skatterådet, at genkøbsretten ikke har nogen selvstændig værdi.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

5 år, der regnes fra afgørelsens datering.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter