Dato for udgivelse
04 Dec 2008 09:32
Dato for afsagt dom/kendelse
25 Nov 2008 13:04
SKM-nummer
SKM2008.967.HR
Myndighed
Højesteret
Sagsnummer
2. afdeling, 521/2005
Dokument type
Dom
Emneord
Anpartsprojekt, købsomkostninger, formidlingshonorar, afskrivningsgrundlag
Resumé
Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesterings-projekt ("10-mandsprojekt") blev anset for en etableringsudgift, som ikke kunne medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen og dermed afskrivningsgrundlaget. (Stadfæstelse af SKM2005.450.VLR)
Reference(r)

Afskrivningsloven § 19 A (dagældende)

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-4 E.C.4.3 E.F.1.8.

Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.A.2.1.4.2
Henvisning
Ligningsvejledningen 2008-4 E.A.2.1.4

Parter

A
(advokat Christian Schow Madsen og advokat Jan Steen Hansen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Lars Apostoli)

Afsagt af højesteretsdommerne

Poul Sørensen, Asbjørn Jensen, Lene Pagter Kristensen, Thomas Rørdam og Vibeke Rønne.

I tidligere instans er afsagt dom af Vestre Landsrets 3. afdeling den 20. oktober 2005.

Påstande

Appellanten, A, har gentaget sin principale påstands punkt 3 om, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at der til afskrivningsgrundlaget for den faste ejendom kan tillægges købsomkostninger på 501.636 GBP, dog fratrukket 50.163 GBP, der skal henføres til anskaffelsessummen for grunden, og at hans skatteansættelse for indkomståret 1997 hjemvises til SKAT til fornyet behandling i overensstemmelse hermed.

Skatteministeriet har principalt påstået stadfæstelse, subsidiært at der i As skatteansættelse for indkomståret 1997 til afskrivningsgrundlaget skal medregnes et beløb eller rettens skøn, der er mindre end 501.636 GBP, men større end 201.807,42 GBP, og mere subsidiært hjemvisning til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Supplerende sagsfremstilling

I/S G1 DK har til brug for Højesteret den 12. december 2005 specificeret sit nettohonorar på 299.828,58 GBP således:

"G1 DK har for nettohonoraret på 299.828 GBP udført følgende hovedopgaver fra foråret 1997

Skønnet andel af honoraret

 

Formidling af ejendommen

254.000 GBP

 

Identifikation af en mulig sælger via den engelske ejendomsmægler NR

                      
 

Kontakt og drøftelser med HH om salg af hotellet

 
 

Due diligence, gennemgang af ejendommens forhold, lejers forhold og hoteldriften

 
 

Forhandling og udarbejdelse af Head of Terms

 
 

Deltagelse i berigtigelsen af ejendomshandlen

 
 

Fremskaffelse af finansieringen

26.000 GBP

 

Indledende kontakt til forskellige banker

 
 

Drøftelser med F1 om det fremsendte finansieringstilbud (1. prioriteten)

 
 

Fremskaffelse af lånetilbud fra F2 Bank DK (2. prioriteten)

 
 

Gennemgang af sælgerpantebrevet (3. prioriteten)

 
 

Udstedelse af lån (4. prioriteten)

 
 

Prospektudarbejdelse

19.828 GBP

 

Prospektet udarbejdes og trykkes primo december 1997

 
 

Ejendommen formidles til danske investorer ved salg af anparterne i kommanditselskabet

 
   

Samlet honorar

299.828 GBP

..."

Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg har afgivet erklæringer af 6. december 2006 og 20. juni 2007 om, hvad dansk ejendomsmæglervirksomhed kan omfatte.

Forklaringer

Direktør DM har bl.a. forklaret, at han er ejer og stifter af I/S G1 DK. Han er cand.merc. i finansiering, ejendomsmægler og medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. G1 DK har 90 medarbejdere og er medlem af DEB, der er en brancheforening. G1 DKs hovedbeskæftigelse er formidling af opsparingsejendomme fortrinsvis til private investorer. G1 DK administrerer ejendomme for 16 mia. kr. i 7 lande. Selskabet begyndte i England i 1994-1995, så den i sagen omhandlede ejendom er ikke den første, der er udbudt i England. Man havde tidligere udbudt ejendomme i England.

Inden man udbyder et projekt, identificerer man markedet på kort og lang sigt. Det engelske marked var attraktivt på grund af gennemsigtige lejekontrakter og det økonomiske klima. Man laver undersøgelser på markedet om markedsforholdene og arbejdstyperne, hvorefter man fokuserer på det segment af ejendomme, man har valgt. På det engelske marked beskæftigede man sig med 3 typer ejendomsområder - butiksejendomme, leasure-ejendomme, f.eks. hoteller og fitness-centre på 3-4.000 m2, og efterfølgende kontorejendomme. I dag administrerer man ejendomme i England for 2 mia. kr. Når man starter et nyt marked op, tager man udgangspunkt i de danske mæglerforbindelser, og hører, om de har associerede partnere i andre lande, hvorefter man skaber kontakterne. Han var allerede i 1987 i England, hvor han bl.a. mødtes med Ib Bjørnbirk, der var formand for de europæiske ejendomsformidlere. Dengang mødte han også NR. Det engelske marked er meget transparent. De prospekter, man modtager fra engelske mæglere, er på et højt niveau, og lejekontrakterne er ensartede, hvilket alt i alt gør ejendomsmarkedet attraktivt.

Denne sag var lidt usædvanlig, fordi de fik lejlighed til at tale direkte med sælger. Normalt ser man ved ejendomshandler i England flere mæglere end sælgere. De fik et hint fra deres rådgiver, NR, som nævnte, at U1-hotelkæden havde et hotel i ..., UK, som de muligvis var interesseret i at sælge. De fik i begyndelsen af 1997 kontakt til Sir VV, der er hovedaktionær i U1-kæden. Det næste skridt var at få afklaret sælgers ønskede pris for ejendommen og afkastet på driften med udgangspunkt i lejekontrakten. Det er noget anderledes end f.eks. ved udlejning af en strøgejendom, hvor man undersøger den konkrete butiksleje, om den leje, der betales, er markedskonform, og mulighederne for genudlejning. Ved hoteller undersøger man, hvilken kapitalkæde der hæfter for lejen, og hvor stærk kæden er. I den konkrete sag var der tale om en 99-årig lejekontrakt. Dernæst undersøger man, om driften på hotellet er tilstrækkelig stærk til at betale lejen. De var på tidspunktet relativt nystartede med investering i hoteller. De havde 2-3 hoteller mod 26 i dag. Man lavede en omfattende due dilligence, hvor man gik ind i lejeforholdene og økonomien på såvel hotelkæden som hotellet. Man havde et interview med hotelmanageren. Man undersøgte investeringsbehovet i de kommende år og så på hotellets Gros Operated Profit-tal (GOP). Man opererer ud fra, at huslejen ikke må overstige 75 % af GOP-tallet. Man laver undersøgelserne, da man vil sikre, både at det er en god forretning for investorerne, og at hotellet er rentabelt. Man kan sige, at man efterprøver såvel lejers som garanternes bonitet og hotellets drift. Ud over konkrete undersøgelser laver man markedsundersøgelser om beliggenhed, konkurrence, befolkningsunderlag m.m. Disse analyser foretages af G1 DKs eget analyseteam, der i dag udgør 7-8 personer. Der sættes en tovholder på sagen, som i det konkrete tilfælde var PK. PK og han selv var i England for at tale med folk fra hotellet og se regnskabsmaterialet. Den juridiske del af due dilligence, f.eks. undersøgelse af servitutter, forurening m.m., er lagt ud til engelske advokater, mens de selv foretager de økonomiske markedsundersøgelser. Endvidere laver advokaten kontrakten til "exchange of contracts" og sørger for deponering af købesum og berigtigelse af ejendomshandel. Det næste skridt er at identificere kilder, der vil finansiere hoteller. Der er mange finansieringskilder, der er forbeholdne for finansiering af hoteller. I den konkrete sag kendte de til et selskab, F1, der relaterede sig til en pensionskasse og udstedte lån med lange løbetider på op til 30 år. Ud over de allerede foretagne markedsundersøgelser ønsker finansieringsselskabet, f.eks. F1, en vurdering af hotellets værdi i handel og vandel. De indhentede derfor en rapport fra R2, hvilket G1 DK betalte for. Det konkrete lånetilbud var med afdragsfrihed i 5 år og andre konditioner, der gav en rimelig margin. Det er naturligvis G1 DKs ønske at gøre det bedst muligt for deres investorer, så jo bedre konditioner, des mindre beløb skal der indbetales, hvilket giver et bedre afkast. Ved finansieringen er der på sædvanlig vis en første prioritet, der kun har prioritet i ejendommen, og en anden og muligvis tredje prioritet, som typisk er en dansk sparekasse, i dette tilfælde F2 Bank DK.

Forløbet for udarbejdelse af prospektet begyndte primo 1997. Prospektet blev endeligt udarbejdet i december 1997, hvorefter det blev udbudt i resten af 1997. De forskellige processer kører sideløbende, og samtidig skal man have i baghovedet, at sælger har mulighed for at sælge til tredjemand. De arbejder ud fra tillid til en "gentleman agreement" og ud fra princippet om "no cure no pay". Selve ejendomshandlen bliver først juridisk bindende ved "exchange of contracts ". Herefter går der typisk 4-6 uger frem til "completion", der finder sted ved endelig udarbejdelse af skødet. Ejendommens overdragelse sker formelt ved "exchange of contracts ", og det er først på dette tidspunkt, man påbegynder formidlingen af projektet. Man kan dog forberede og annoncere projektet for kunder. I 99 % af deres ejendomshandler formidler de ikke, før de har kontrol med ejendommen.

G1 DK overtog en eksisterende lejekontrakt. Hotellets driftselskab og ejerselskabet af hotellet var ejet af selskaber inden for U1-koncernen. G1 DK har ikke været involveret i aftalerne om ejer- og driftsselskabet, der blev stiftet op til 5 år, før G1 DK kom ind i sagen. U1-koncernen har formentlig lavet sit eget "profit-center".

Fakturaen af 25. august 1998 på 520.000 GBP vedrører formidlingen af ejendommen. Der er samme dag udstedt en faktura på 41.000 GBP vedrørerende markedsundersøgelse, hvortil kommer et mindre honorar til revisor og advokat. Bl.a. har R3 bistået med udarbejdelse af vedtægter for kommanditselskabet og køb af anparter i komplementarselskabet. Hos R3 var deres kontakt seniorpartner JS og advokat MN. Han mener ikke, at der er andre regninger fra G1 DK til K/S H1 UK. I specifikationen af 12. december 2005 af G1 DKs nettohonorar er formidlingshonoraret det største beløb, da det dækker den største og mest tidskrævende del af opgaven. Det anførte navn HH er et andet navn for hotelkæden U1. Det anførte om due dilligence er den driftsmæssige, økonomiske due dilligence og ikke den juridiske del. Forhandlinger og udarbejdelse af "head of terms" vedrører udarbejdelsen af et udkast til rammen for købskontrakten. Det anførte om finansieringsfremskaffelse dækker over forløbet vedrørende kontakten til F1 og F2 Bank DK og indgåelse af en aftale om prioritetsrækkefølge. Det var ikke de eneste banker, der var kontakt til, men arbejdet svarer til, at man indhenter et sædvanligt tilbud om kreditforeningslån på den måde, at der fremsættes et tilbud om deltagelse i projektet. G1 DK søgte de bedste vilkår for kunderne. Omkostningerne har dog ikke samme størrelse, da banker har standardvilkår for deres kundetilbud. Opgaven med at finde en projektegnet investeringsopgave kræver en vurdering af, om ejendommen kan sælges, om ejendommen kan finansieres, om der er mulige købere og fornøden efterspørgsel. Fordelingen har udgangspunkt i opgavefordelingen, og opgaven er behandlet med udgangspunkt i den viden. der ligger i selskabet. Beløbene er skønsmæssigt ansat, men fordelingen er lavet som en logisk opdeling af opgaverne og tidsforbruget og ligner en fordeling som i andre tilsvarende sager. Han kan ikke huske, om specifikationen er lavet til brug for højesteretssagen eller i 1997. Den er lavet i fællesskab med økonomidirektøren, men han har ikke selv siddet ved tasterne. Det er korrekt, at han har skrevet opgørelsen under, hvorfor han må have set den i 2005. Det er i princippet på samme måde, man opgør et ejendomsmæglerhonorar. G1 DK har større risiko end f.eks. en almindelig ejendomsmægler, der kun har ejendommen i kommission, for ikke at få honorar, hvis opgaven ikke løses. G1 DK får regningerne, uanset om man får ejendommen. Hertil kommer risikoen ved formidlingen, da ejendommen vil falde tilbage til G1 DK, hvis man ikke finder kunder. G1 DK laver mange beregninger på projekter, og formentlig omkring 10 % bliver aldrig til noget. Der er stor forskel på mæglersalærer rundt omkring i Europa. I Tyskland er det på 6 %, i deres branche på 5 % og i Danmark på 3,5 % specifikt vedrørende ejendomsmæglere. Det er noget, der kan forhandles om. G1 DKs salær er noget højere på grund af den større risiko. Det vil ikke give mening at fastsætte honorarets størrelse og fordeling i forhold til tidsforbruget. Nogle ejendomshandler går igennem på ganske kort tid, andre kan tage to år. De laver ikke timeregnskab eller foretager tidsregistrering af opgaver, hvilket ejendomsmæglere heller ikke gør, hvorfor der er fastsat en procentsats inden for branchen. Nettohonoraret er bidraget til G1 DK i forbindelse med formidling af den pågældende ejendom. De kunne i stedet have købt ejendommen og videresolgt den med fortjeneste, eller de kunne være blevet antaget som mægler af sælger.

NR fungerede nærmere som rådgiver end som traditionel mægler. Der medvirkede ikke en traditionel mægler, hvilket der dog kunne have gjort. I England vil der typisk medvirke flere mæglere på samme ejendom, da en enkelt mægler ikke har en ejendom i eksklusiv kommission. Normalt vil en mægler være udmeldt af sælger, men G1 DK skabte selv kontakten til sælger. NR blev anvendt som rådgiver om ejendomsmulighederne på stedet, og for at G1 DK ikke "købte katten i sækken". Skulle man have anskaffet en ejendom i Danmark, kunne denne opgave have været varetaget af G1 DKs egne folk. Det er i den henseende mindre relevant, at NR faktisk var ejendomsmægler.

G1 DK anvender ved prospektudarbejdelse en standardformulering, hvor vedtægter og beskrivelse af prospektet er individuelt tilpasset projektet. Selve prospektet, der er vel afprøvet, vil være genkendeligt.

Etablering af kontakt til en ejendomsadministrator i England er ikke indeholdt i nettohonoraret. Selskabsadministrationen er hos G1 DK, men der er antaget en engelsk administrator og herudover et revisionsselskab til at lave de engelske selvangivelser. Ved antagelsen af ejendomsadministratoren fik de et tilbud, som de vurderede. Omkostningerne til selskabsadministrationen er et honorar, der er indregnet i den årlige drift.

G1 DK har i høj grad en interesse i, at sagen falder ud til investorernes fordel. Han mener, at formuleringen i ligningsvejledningen om, at formidlingshonorar kan indgå og tillægges anskaffelsessummen i regnskabet, er evident. Der er ikke investorer, der over for G1 DK har taget forbehold for erstatning som følge af denne sag, da branchen har arbejdet i overensstemmelse med lovgivningen, men G1 DK har en interesse i at sikre, at de har det bedste "brand" i branchen. Det er investorerne selv, der betaler for sagsførelsen. I nogle kommanditselskaber har man aftalt, at kommanditselskabet betaler. G1 DK betaler ikke offentlige omkostninger for kommanditselskaberne eller investorerne, så det har kun været en tidsmæssig belastning for dem.

Højesterets begrundelse og resultat

Afskrivningsgrundlaget for hotelejendommens bygninger og installationer omfatter efter den dagældende bestemmelse i afskrivningslovens § 19 A den kontante anskaffelsessum. Heri indgår efter praksis - ud over købesummen - alene sådanne udgifter, som kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, jf. herved Højesterets domme gengivet i SKM2007.773.HR og SKM2007.775.HR.

Højesteret finder, at det omtvistede honorar på 299.828.58 GBP til I/S G1 DK vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Der er således tale om en udgift, som ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men som angår etablering af erhvervsvirksomheden K/S H1 UK, jf. statsskattelovens § 6.

Højesteret tiltræder herefter, at udgiften ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget, og stadfæster derfor dommen.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal A inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 50.000 kr. til Skatteministeriet. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.