Ejendomssalg - fordeling af afståelsessum - uafhængige parter - syn og skøn

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato
20 Nov 2008
Dato for udgivelse
10 Dec 2008 14:44
SKM-nummer
SKM2008.993.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS C10-390/2007
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendom, fordeling, uafhængig, skønsmand, parter
Resumé

I forbindelse med overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modsatrettede skattemæssige interesser, og hvor parternes fjerne slægtsskab ikke kunne begrunde, at der forelå overdragelse i familieforhold, anfægtede skattemyndighederne parternes fordeling af købesummen mellem stuehus og grunden.

Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26% lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10 til 15%.

Skatteministeriet fik medhold i, at parternes værdiansættelse kunne tilsidesættes som værende åbenbart forkert.

Reference(r)

Afskrivningsloven § 45, stk. 2
Afskrivningsloven § 45, stk. 3
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-4 E.C.1.2.2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-4 E.J.2.1.4


Parter

A
(Advokat Karin Larsen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommerne

Poul Henrik Pedersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Pr. 1. juli 2001 solgte sagsøgeren, A, landbrugsejendommen ... på 87 ha. til MC for 9.109.000 kr. Ifølge skødet fordeltes købesummen med 7.997.100 kr. for den faste ejendom og resten for besætningen, beholdninger og driftsmidler. Købesummen for den faste ejendom blev ifølge skødet fordelt med 1.400.000 kr. for stuehuset, 2.930.000 kr. for driftsbygninger og 3.667.100 kr. for jorden.

Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt skattemyndighederne i medfør af afskrivningslovens § 45, stk. 3 har været berettiget til at korrigere den aftalte fordeling af købesummen for den faste ejendom, som udgjorde 7.747.100 kr. efter at værdien af driftsbygninger var blevet reduceret med af værdien af staldinventar 250.000 kr.

Sagsøgeren har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens fortjeneste ved salget af landbrugsejendommen beliggende ..., skal opgøres på baggrund af den fordeling af den samlede salgssum, som sagsøgeren og køberen, MC, aftalte i forbindelse med sidstnævntes køb af ejendommen. Subsidiært har sagsøgeren nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet talmæssig behandling ved ligningsmyndighederne.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Det hedder i Landsskatterettens kendelse af 24. november 2006 blandt andet

"...

Klagen vedrører opgørelsen af ejendomsavancen, idet den mellem køber og sælger aftalte fordeling af overdragelsessummen ved salg af landbrugsejendommen ..., er blevet tilsidesat.

...

Landsskatterettens afgørelse

Stuehus

1.026.000 kr.

Driftsbygninger

2.680.000 kr.

Jord

4.041.100 kr.

I alt

7.747.100 kr.

Skatteankenævnet har ved ansættelsen overført 500.000 kr. fra stuehuset til jorden, idet man har henvist til en udtalelse fra ToldSkat.

"Vurderingsmyndigheden ved ToldSkat, har den 26. februar 2003 sammen med ejeren MC besigtiget ejendommen herunder beset markerne.

Der er tale om en landbrugsejendom med 87 ha jord, hvor samtlige driftsbygninger er i fuld produktion. Stuehuset er lejet ud, medens bygninger og jord drives sammen med en anden ejendom tilhørende MC.

...

Fordelingen af købesummen

Ud fra hvad der er konstateret ved besigtigelsen af henholdsvis jord, stuehus og driftsbygninger vil jeg finde det berettiget, at der flyttes 500.000 kr. fra stuehuset til jorden og fastholde de øvrige værdier fordelt mellem sælger og køber.

Stuehuset indstilles fastsat til 900.000 kr.

Jordens værdi indstilles fastsat til 4.167.000 kr.

Øvrige værdier indstilles fastholdt."

Skatteankenævnet har endvidere bemærket, at en gennemsnitlig pris for landbrugsjorden på 47.900 kr. må anses for realistisk.

Klagerens påstand og argumenter

"Der er tale om en svineproduktions ejendom med et jordtilliggende på 87,0357 ha, heraf EU støtteberettiget 80 ha.

På salgstidspunktet var der følgende bygninger på ejendommen

Stuehus på 318 m2 + udnyttet tagetage 72 m2.
Svinestald fra 1987 på 1.125 m2.
Svinestald fra 1874, væsentlig ombygget i 1987 på 397 m2.
Svinestald fra 1992 på 354 m2
Lade og maskinhus fra 1876 på 600 m2
Maskinhus fra 1978 på 535 m2.

Begrundelse

Handelspris på stuehus.

Der er tale om et herskabeligt stuehus med stor velanlagt have samt en pigstensgårdsplads på ca. 2.000 m2.

Stuehuset er iflg. BBR opført i 1872. Ydervægge er gule teglsten og tagdækning er naturskiffer. Der er 1 kvist på hver side af stuehuset.

Bebygget areal ifølge opmåling 318 m2 udnyttet del af tagetage 72 m2, samlet boligareal 390 m2. Ifølge BBR udgør det samlede boligareal 290 m2, hvilket ikke stemmer overens med det faktiske areal.

Stuehuset indeholder

Hovedindgang med klinkegulv, dobbelt stue med trægulv og kakkelovn, stor spisestue med fyrretræsloft, trægulv og pejs, opholdsstue med fast tæppe og fyrretræsloft samt udgang til terrasse, værelse med fyrretræsloft og skabe, badeværelse med skabsarrangement, fliser til loft og klinkegulv, disp. rum, stort spisekøkken med egetræsskabe og venylgulv, spisekammer, værelse med fyrretræsloft og tæppe, badeværelse med klinkegulv og fliser i højde 1,60 m, bruser, skabe og bidet.

Bryggers med vaskemaskine og tørretumbler samt bagindgang med mosaikgulv.

1. sal: Alrum, soveværelse i kvist og 4 værelser. Der er tæpper i 3 værelser.

Kælder på 75 m2 indrettet med 5 disp. rum. Det ene rum er fyrrum med oliefyr.

Gårdpladsen ville ved ny anlæg i dag koste ca. 2.000.000, da anlægsprisen er ca. 1.000 kr. pr. m2. Kakkelovnen koster ca. kr. 100.000.

Ejendommen er beliggende meget centralt med følgende afstande

...

5 km.

...

9 km.

...

15 km.

...

5 km.

Køber har oplyst, at stuehuset efter overtagelsen er lejet ud for kr. 6.000 pr. måned.

Ved købet af ejendommen har køber henset til, at stuehuset på et tidspunkt ville kunne frastykkes ejendommen og sælges til privat beboelse. ToldSkat retter i deres vurdering/fordeling af handelsprisen fokus på jordprisen.

Det, mener vi, er forkert, idet de skal bedømme alle aktiver, som indgår i handlen, og den indbyrdes fordeling af handelsprisen.

Jordprisen på ejendomme, der sælges til fortsat produktion, og prisen på jord, der handles frit uden bygninger for at løse harmoniproblemet, kan ikke sammenlignes.

ToldSkat har i deres vurdering ikke taget hensyn til, at ca. 7 ha ikke indgår i den almindelige landbrugsdrift.

Hvis der korrigeres for dette, så er den imellem parterne aftalte handelspris på dyrkningsbart landbrugs jord 3.667.100/80 ha = 45.838 kr. pr. ha.

ToldSkat har ved deres fordeling af handelsprisen anvendt forkert areal på stuehuset på 278 m2 og ikke det faktiske areal, som er på 390 m2. Stuehuset er således 112 m2 større end forudsat ved ToldSkats vurdering.

Købers far er fætter til sælger A. Vi mener ikke, at der kan være tale om en familiehandel, når slægtskabsforholdet er så langt ude."

Syn og skøn

Der har under sagens behandling været afholdt syn og skøn, jf. skattestyrelseslovens § 30. Som syns- og skønsmand har været udmeldt statsautoriseret ejendomsmægler & valuar SN, som har afgivet syns- og skønserklæring den 10. februar 2006.

Syns- og skønsmanden har bl.a. udtalt

"...

Spørgsmål 1

Syns- og skønsmanden bedes fordele værdien af den kontante anskaffelsessum på kr. 7.747.100,- pr. 1. juli 2001 på ejendommen ..., på stuehus, jord og driftsbygninger.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af det stillede spørgsmål, har tillagt særlig betydning.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale - udover det i forbindelse med udmeldelsen fremlagte - der evt. har dannet grundlag for besvarelsen af det stillede spørgsmål.

Svar 1

Kontantprisen kr. 7.747.100,- fordeles således

Stuehus

1.026.000 kr.

Driftsbygninger

2.290.000 kr.

Jorden

4.431.100 kr.

I alt

7.747.100 kr.

Til besvarelse af afsnit 2 i spørgsmålet skal nævnes, at ... fremtræder velbeliggende i landskabet, ca. 150 m fra kommunevej, stor gårdsplads og med fritliggende hovedbygning/stuehus. Denne fremtræder som helhed i nogenlunde vedligeholdt stand. Gården er efter sælgers oplysninger opført som domænegård og med en norsk bygmester, hvilket tydeligt kommer til udtryk i stuehusets arkitektur. Rammerne og indretningen er herskabelige, hvilket er sædvanligt for egnen og opførselstidspunktet. Stuehuset er løbende moderniseret over årene, hvor der senest for ca. 25 år siden er foretaget modernisering af køkkenet samt nyindretning af badeværelse.

Driftsbygningerne er delvis fra gårdens opførselstidspunkt 1874/1876, og hvor der er til- og ombygget i 1978, 1987 og senest i år 1992. På handelstidspunktet var der ca. 800 stipladser til slagtesvin svarende til en årlig produktion på ca. 2.500 stk./år. Hertil kommer planteavl på de til gården hørende ca. 80 ha ager. Der har været mulighed for opbevaring af en stor del af avlen. Som helhed skønnes produktionsanlægget at kunne anvendes men er ikke tidssvarende til en større animalsk produktion. Gårdens jordtilliggende på ca. 87 ha, hvoraf størstedelen er samlet omkring ejendommen, vurderes bonitetsmæssigt at være JB 4 - 5. En stor del er drænet, men drænanlægget er af ældre dato. Ud fra foranstående beskrivelse og bemærkninger er det disse forhold, jeg har tillagt særlig betydning ved min fordeling af købesummen på 7.747.100,- kr.

Som svar på afsnit 3 i spørgsmålet kan jeg oplyse, at jeg herunder har været i mit arkiv for salg af landbrug i 2001. Der er ikke 2 landbrugsejendomme, der er ens, men her er især lagt vægt på 4 handler, hvor der kunne drages paralleller med en herskabelig bolig og et stort tilsvarende boligareal, og hvor produktionsomfang, bygningernes tilstand og tilhørende jordareal kan sammenlignes. Jeg kan oplyse, at ejendommene er beliggende under postnr. ..., ..., ... og ....

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2, at sælger og køber i købsaftalen skal foretage en fordeling af salgssummen på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordelingen, som parterne har aftalt, er undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse, jf. § 45, stk. 3. Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5 og 6 indeholder tilsvarende bestemmelser.

Efter de i sagen foreliggende oplysninger må retten være af den opfattelse, at der i aftalen mellem sælger og køber er henført et åbenbart for stort beløb til stuehuset. Retten kan under hensyn til stuehusets alder, standard og vedligeholdelsesstand på overdragelsestidspunktet tiltræde den i syns- og skønsrapporten ansatte værdi på 1.026.000 kr. for dette, mens retten under hensyn til skønsusikkerheden ikke finder grundlag for at tilsidesætte den mellem parterne aftalte værdi for driftsbygningerne på 2.680.000 kr.

..."

Der er under sagen afholdt et supplerende syn- og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler og valuar SN.

I sin supplerende syns- og skønserklæring af 12. juli 2007 har syns- og skønsmanden bl.a. besvaret det nedenstående spørgsmål:

"...

Spørgsmål 2

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der efter hans bedste opfattelse eksisterer en margin i forhold til den af skønsmanden oplyste værdi på 1.026.000,00 ved værdiansættelsen af det i sagen omhandlede stuehus, samt i givet fald oplyse den beløbsmæssige størrelse af denne margin.

 

Svar 2

Svaret er ja og vil være i størrelsesordenen +/- 10-15 %.

...

Besvarelsen her er afgivet ud fra det forhold, at spørgsmålet omfatter ejendommens stuehus som en del af en fast ejendom, og at man derfor altid generelt kan stille spørgsmålstegn ved et enkelt aktivs værdi.

I relation til besvarelsen af spørgsmål 1 i syns- og skønsrapporten af 10.02.2006 vil jeg stadig fastholde at besvarelsen er korrekt, idet der var tale om en "bunden" opgave med fordelingen af kontantprisen på 7.747.100,00 alene for den faste ejendom på stuehus, avlsbygninger og jord. Det vil sige, at selv om maskiner og besætning var en del af handelen og dermed den samlede handelspris, var der i den anledning ikke stillet spørgsmål til værdiansættelsen af disse aktiver.

..."

Syns- og skønsmanden har desuden afgivet en supplerende skønserklæring den 3. december 2007. Det hedder heri blandt andet:

"...

Spørgsmål 5

Syns- og skønsmanden bedes oplyse værdien af stuehuset uden hensyntagen til den samlede pris for ejendommen.

 

Svar 5

Værdien af stuehuset uden hensyntagen til den samlede kontantpris på ejendommen, vurderes på handelstidspunktet pr. 01.07.2001 at udgøre kr. 1.160.000,-.

 

Spørgsmål 6

Syns- og skønsmanden bedes i forlængelse af besvarelsen af spørgsmål 5 oplyse, hvorvidt der også i den situation, hvor der ikke tages hensyn til den samlede pris på ejendommen eksisterer en margin i forhold til fastsættelsen af værdien stuehuset. Skønsmanden bedes i bekræftende fald oplyse den beløbsmæssige størrelse af denne margin.

 

Svar 6

I besvarelsen af spørgsmål 5, er vurderingen foretaget ud fra den margin der er anført i svar 2.

 
 

Konkret er der her ikke plads til en yderligere margin efter syns- og skønsmandens opfattelse, idet stuehuset her har en "toppris" set i forhold til husets alder, tilstand og udseende pr. 01.07.2001.

 

Spørgsmål 7

Såfremt der er forskel på den værdi som stuehuset ansættes til ved besvarelsen af spørgsmål 5, og den værdi, som stuehuset er ansat til ved besvarelsen af spørgsmål 1 i syns- og skønserklæringen af den 10. februar 2006, bedes det oplyst hvad forskellen beror på.

 

Svar 7

Forskellen i værdiansættelsen skal ses i forhold til margin anført i svar 2, og under hensyntagen til at erhvervsaktiverne, her avlsbygninger og jord, stadig har en realistisk værdi set i forhold til fordelingen i svar 1. Det er dog syns- og skønsmandens opfattelse, at prisen på avlsbygninger og jord ved ændret fordeling, vil være under gennemsnittet set i forhold til prisen i fri handel og vandel pr. 01.07.2001 når det forudsættes, at den samlede kontantpris på ejendommen fastholdes.

..."

Forklaringer

Sagsøgeren har forklaret, at han overtog ejendommen pr. 1. juli 1965 efter sin far. Ejendommen blev drevet med slagtesvin og traditionel planteavl. Ejendommens jord er af meget vekslende kvalitet, idet der både findes hvid sand, mosejord og lerjord. Sagsøgeren er i dag folkepensionist. Ejendommen blev solgt, fordi han ikke havde helbred til at fortsætte. Han kontaktede ikke ejendomsmægler i forbindelse med salget. Under et åbent hus arrangement kom han tilfældigt i snak med køberen, MC. Han fortalte MC, at han havde besluttet sig til at sælge ejendommen, idet helbredet strejkede. De talte også om meget andet end salg af ejendommen. Senere ringede MC til ham og fortalte, at han var interesseret i at købe. Sagsøgeren mente, at han ligeså godt kunne sælge ejendommen til MC som til en anden. Han kendte egentlig ikke MC særlig godt. De er ikke kommet sammen privat. De havde hver sin rådgiver med under forhandlingerne. Under de afsluttende forhandlinger deltog de begge med rådgivere og med ejendomsmægler DV som opmand. De blev enige om fordelingen af købesummen for den faste ejendom, herunder, at stuehuset skulle koste 1.400.000 kr. Stuehuset var måske ikke alt for godt vedligeholdt, men det skal tages med i betragtning, at syn- og skønnet blev afholdt længe efter overtagelsen. Der var ikke tale om nogen familiehandel. Sagsøgeren skulle have så meget ud af ejendommen som muligt. Handelsværdien for stuehuset var i hvert fald 1.400.000 kr.. Det er bygget med hulmur, hvilket var usædvanligt på byggetidspunktet. Taget er beklædt med naturskiffer, som nærmest har en ubegrænset levetid. Der var parklignende have, og en gårdsplads belagt med pigsten. Der gik næsten et halvt år fra det tidspunkt, hvor han nævnte for MC, at han ønskede at sælge, til salget var på plads. MCs far er sagsøgerens fætter, men de har ikke har haft selskabelig omgang. De har kun set hinanden ved enkelte familiemæssige begivenheder. Familierelationen havde ingen indflydelse på, hvad de nåede frem til. MC havde overtaget sin fars ejendom, som ligger 2 km. fra sagsøgerens. De 2 ejendomme drives i dag i samdrift. Sagsøgeren var før forhandlingerne blevet enig med sin rådgiver om, at han skulle have 10.000.000 kr. for ejendommen. Han husker ikke m2-prisen på jorden, men der er tale om halvdårlig jord, hvor prisen på daværende tidspunkt var mindre end 5 kr /m2. De prisstigninger, der senere har været på landbrugsjord, var endnu ikke slået igennem på daværende tidspunkt.

MC har forklaret, han er landmand og driver sin fødeejendom sammen med ..., som han købte af sagsøgeren. De 2 ejendomme drives med smågrise og planteavl. Ejendommene har tilsammen et par hundrede hektar jord. Afstanden mellem de 2 stuehuse er 2 km., og ejendommenes jorder ligger mellem bygningerne. Han traf tilfældigt sagsøgeren under et rejsegilde hos en god bekendt. De kom i snak, og faderen til vidnets bekendte nævnte, at sagsøgeren ønskede at sælge, og spurgte, om ikke vidnet var interesseret i at købe. Der blev ikke talt mere om købet ved den lejlighed. Senere kørte han op til sagsøgeren og sagde, at han var interesseret i at købe. Købsforhandlingerne blev derefter indledt. Vidnet og sagsøgeren deltog med hver sin rådgiver i forhandlingerne. De afsluttende forhandlinger fandt sted på ejendommen med ejendomsmægler DV som mægler. De havde bistand af hver sin rådgiver. Under de afsluttende forhandlinger blev fordelingen af købesummen aftalt. Vidnet kunne ikke se noget forkert i den fordeling, som de nåede frem til. De havde forskellige udspil, og vidnet kunne godt acceptere, at stuehuset blev sat til 1.400.000 kr. Han mente, at stuehuset var mere værd. Det har en stor herlighedsværdi, og der var tale om en domænegård med gårdsplads. Vidnet ville gerne selv være flyttet ind i ejendommen, men hans ægtefælle var imod, idet hun ønskede at blive i det lokalområde, hvor de boede. Vidnet og vidnets ægtefælle var knyttet til lokalsamfundet, men der er senere sket en udvikling, så de sagtens kunne have bevaret tilknytningen til lokalområdet, selv om de boede på .... Vidnet havde i mellemtiden renoveret sit eget hus for 1.000.000 kr. Stuehuset har været lejet ud i en periode på 3 - 4 år og er siden benyttet som bolig for vidnets 2 medhjælpere. Vidnet havde før købet kun haft en ganske sporadisk kontakt med sagsøgeren. Han tror ikke, at de familiemæssige relationer har haft nogen negativ indflydelse på handelsvilkårene, men de havde ingen betydning for prisen. Der var ikke tale om en overdragelse i familieforhold. Vidnet var interesseret i at forbedre sine afskrivningsmuligheder, idet han havde overtaget sine forældres ejendom med skattemæssig succession og derfor manglede afskrivningsmuligheder. Han havde regnet med, at jorden på ... var bedre, end den var. Han har bekostet store beløb på at dræne jorden. Han mindes ikke, at de satte nogen m2-pris eller hektar-pris på jorden, men den samlede pris for jorden var ikke urealistisk efter det dagældende prisniveau.

TJ har forklaret, at han var revisor for MC på daværende tidspunkt. Vidnet deltog i forhandlingerne som MCs rådgiver. Vidnet havde kendskab til, hvad værdierne kunne sættes til. Udgangspunktet var, hvad der kunne lade sig gøre. Under forhandlingerne havde sælgeren en interesse, køberen en anden. Prisen på stuehuset blev fastsat til, hvad stuehuset kunne sælges for som nedlagt landbrug. Fordelingen mellem jordprisen og prisen på driftsbygninger blev fordelt i overensstemmelse med almindelig praksis, således at så meget som muligt blev overført på driftsbygningerne for at forbedre afskrivningsmulighederne. Hvis ikke der havde været afskrivningsmuligheder på driftsbygningerne havde jordprisen været højere. Udgangspunktet for fastsættelsen af prisen på stuehuset var 1.500.000 kr. inkl. garageværdien. Da den samlede pris blev fastlagt, blev der givet og taget lidt. Det kan godt være, at jordprisen på daværende tidspunkt var nede omkring 50.000 kr. pr. hektar.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2 og 3 og forarbejderne hertil, at skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere den værdifordeling, som er aftalt mellem køber og sælger. Aftalen mellem sagsøgeren og MC er indgået mellem uafhængige parter. I denne situation kan den aftalte fordeling kun korrigeres, hvis fordelingen må anses for "åbenbart forkert". Selv om det antages, at der har bestået et interessefællesskab mellem sagsøgeren og MC er der ikke grundlag for en korrektion af parternes aftale, idet der er handlet på markedsvilkår. I et tilfælde som det foreliggende, hvor parterne har modstående interesser, må det jf. forarbejderne til afskrivningslovens § 45 antages, at de aftalte overdragelsessummer svarer til de faktiske handelsværdier. Det fremgår af landsskatterettens praksis, at en tilsidesættelse i de tilfælde, hvor parterne konkret har modstående interesser, kun kan komme på tale, hvis den aftalte fordeling må anses for "åbenbart forkert". Der er i nærværende sag intet interessefællesskab mellem sagsøgeren og MC. De er i familie med hinanden men så langt ud, at dette ikke kan have betydning. De er ikke nærstående, jf. konkurslovens § 2, stk. 1, som må betragtes som vejledende, når det skal fastlægges, hvilke familierelationer, der kan have betydning. Parterne har ikke konkret haft noget interessefællesskab i forbindelse med fordelingen af købesummen for den faste ejendom. Den aftalte fordeling kan ikke anses som "åbenbart forkert". Det fremgår ikke af forarbejderne eller den skatteretlige teori, hvilken procentvis afvigelse, der skal være tale om, førend der er tale om en åbenbart forkert fordeling. Det er ikke muligt at fastlægge nogen klar grænse for, hvornår en fordeling er "åbenbart forkert". Parterne vil med andre ord kunne operere indenfor en meget vid margin, før skattemyndighederne vil kunne gribe korrigerende ind. Det fremgår af syns- og skønserklæringen, at der ved vurderingen af stuehusets værdi er en margin på 10 - 15 %. Med et 15 %-tillæg vil stuehuset kunne sættes til 1.179.900 kr., og der er herefter kun en forskel på 15,7 % til den aftalte pris 1.400.000 kr. Så beskeden en forskel som 15,7 % kan ikke anses for "åbenbart forkert" men må ligge inden for den skønsmargin, som må indrømmes.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at den aftalte fordeling af købesummen må anses for åbenbart forkert, og at det derfor har været berettiget, at skattemyndighederne tilsidesatte den aftalte fordeling i medfør af afskrivningslovens § 45, stk. 3. Det fremgår af forarbejderne til afskrivningslovens § 45, at skattemyndighederne kan tilsidesætte den aftalte fordeling, hvis denne er åbenbart forkert. Dette gælder uanset, om parterne har et interessefællesskab eller ej. Før afskrivningslovens § 45, stk. 3 blev vedtaget, gjaldt SD-cirkulære nr. 40 af 12. december 1978. Efter dette cirkulære kunne det selvangivne afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger nedsættes, hvis det afskrivningsgrundlag, som myndighederne kunne godkende ved ligningen var mere end 20 % lavere end det selvangivne. Det fremgår af forarbejderne til afskrivningslovens § 45, stk. 3, at cirkulæret ville blive ophævet, og at dette indebar "at skattemyndighedernes værdiansættelse af en afskrivningsberettiget bygning ikke længere skal være mere end 20 % lavere end den værdi, som parterne har aftalt, for at skattemyndighederne i konkrete tilfælde kan korrigere overdragelsessummen". Denne 20 %-grænse er også vejledende i det foreliggende tilfælde. Procentgrænsen gælder i forhold til værdiansættelsen af den faste ejendoms enkelte dele og ikke i forhold til den samlede købesum. Der kan foretages en korrektion, selv om forskellen er mindre end 20 %. Det må antages, at grænsen for den acceptable afvigelse i overensstemmelse med højesteretsdommen refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 865 ligger på 10 - 15 %. Afvigelser under dette niveau kan ikke anses for at være åbenbart forkerte og kan derfor ikke begrunde en korrektion. Det udtales i landsskatterettens kendelse af 7. oktober 2004 nr. 2-7-1803-1108, at der må foretages et samlet skøn ved vurderingen af, om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Det er de ved syns- og skønnet fastlagte værdier, som er afgørende for, om den aftalte fordeling har været åbenbart forkert. Syn- og skønnet betød, at stuehusværdien blev nedsat med 26,7 %. Denne forskel er så væsentlig, at der kan foretages en korrektion.

Rettens begrundelse og resultat

Den samlede købesum for den faste ejendom udgjorde 7.747.100 kr., hvoraf 1.400.000 kr. er henført til stuehuset. Efter syns- og skønsmandens fordeling jf. svaret på spørgsmål 1, kan kun 1.026.000 henføres til stuehuset. Det må jf. skønsmandens svar på spørgsmål 2 og 7 lægges til grund, at der uanset den usikkerhed, der altid vil spille ind ved vurderinger af denne art, ikke er mulighed for at henføre en større del af købesummen til stuehuset, hvis der stadig skulle være tale om realistiske priser for avlsbygningerne og jorden. I overensstemmelse med syns- og skønsmandens besvarelse lægges det herefter til grund, at kun 1.026.000 kr af købesummen kan henføres til stuehuset. Den aftalte stuehuspris, som er 26,7 % højere, må herefter i medfør af afskrivningslovens § 45 stk. 3 tilsidesættes som åbenbart forkert. Sagsøgerens principale påstand kan derfor ikke tages til følge.

Da der endvidere ikke er grundlag for at ansætte stuehuset til en anden værdi end fastsat af landsskatteretten, kan sagsøgerens subsidiære påstand heller ikke tages til følge. Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor i det hele til følge.

Efter sagens udfald i forhold til de nedlagte påstande skal sagsøgeren betale sagsøgte sagsomkostninger. Sagsomkostningsbeløbet 25.343 kr. er fastsat således, at 25.000 kr. skal dække sagsøgtes udgifter til advokat inkl. moms, mens 343 kr. skal dække sagsøgtes udgifter til en materialesamling inkl. moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger betaler sagsøgeren A inden 14 dage 25.343 kr. til sagsøgte Skatteministeriet.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes i h.t. rentelovens § 8 a.