Fastsættelse i grundværdi af fradrag for forbedringer ved vurdering

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato
07 Nov 2008
Dato for udgivelse
19 Dec 2008 14:47
SKM-nummer
SKM2008.1035.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
06-01426
Dokument type
Kendelse
Emneord
Grundværdi, fradrag for forbedringer, vurdering
Resumé

Udgift til etablering af kloak i en parcelhusudstykning blev godkendt som fradrag i grundværdien for forbedringer. Udgiften, der var afholdt af udstykkeren, ansås at være indeholdt i klagerens betaling for den påklagede grund i udstykningen, og Landsskatteretten antog, at anlæg af kloak virkede værdiforøgende på grunden i ubebygget stand. Det samme gjorde sig gældende for et af udstykningen betalt kloakbidrag, der var godkendt af ankenævnet. Retten lagde til grund, at udstykkerens betaling af kloakbidrag modsvarede et konkret anlægsarbejde uden for udstykningen, som alene tjente pågældende udstykning, og som måtte antages at have bevirket en værdiforøgelse af grunden i ubebygget stand. Udgift til jord- og kabelarbejde i forbindelse med anlæg af vejbelysning i udstykningen blev ikke godkendt, idet etableringen heraf - i overensstemmelse med gældende praksis - ikke ansås at vedrøre grunden i ubebygget stand, men bebyggelsen.

Reference(r)

Vurderingsloven § 17
Vurderingsloven § 18


Klagen vedrører fastsættelse i grundværdien af fradrag for forbedringer ved vurderingerne pr. 1/1 2001-2002 og 1/10 2003.

Vurderingsankenævnet har ansat fradrag for forbedringer til 153.800 kr. for alle årene.

Landsskatterettens afgørelse

Fradrag for forbedringer (2000) vedr. etablering af kloak godkendes med 23.182 kr.

Samlet fradrag for forbedringer (2000) for de påklagede vurderinger ændres til 176.982 kr.

Sagens oplysninger

Ejendommen omfatter et grundareal på 805 m2 og er bebygget med et i 2000 opført enfamiliehus.

Ejeren købte helårsgrunden af G1 A/S ved købsaftale af 6/1 2000 til overtagelse den 1/5 2000 for 750.000 kr. kontant. Ejendommen var ikke selvstændigt vurderet på salgstidspunktet.

Ifølge købsaftalen betaler sælger for tilslutningsafgifter til vand, varme og el, ligesom sælger betaler for udmatrikulering af grunden.

Ejendommen er omfattet af en lokalplan, der omfatter tidligere matr. nr. xxx. Området er udlagt til boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse og evt. dobbelthuse med en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom på 25.

Ifølge lokalplanens § 6 skal vej- og stiarealer belyses med parklamper.

G1 A/S købte ifølge betinget skøde af 17. marts 1999 ejendommen matr. nr. xxx med et grundareal på 17.070 m2 for en købesum på 3.350.000 kr. til overtagelse "når lokalplan er godkendt." Grunden blev i 2000 udstykket i 16 parceller med et samlet areal på 14.013 m2.

Af skødets § 3 fremgår bl.a.,

"...

at køber udfører og bekoster byggemodningsarbejder, samt forestår tilslutning til off. kloak og afholder udgifter forbundet hermed,

at sælger ikke vil fremsætte yderligere krav om betaling af kloakbidrag udover kr. 115.000 excl. moms."

G1 A/S har til klageren oplyst, at omkostninger til kloakforsyning udgør 403.538,75 kr. ud af jordentreprenørens entreprise på 1.382.896,25 kr.

Kommunen har endvidere over for klageren oplyst, at ejendommen ikke er byggemodnet af kommunen.

Ifølge indtægtsbilag af 18/11 2000 fra kommunen er kloakbidrag betalt vedr. matr. nr. xxx med 143.750 kr. inkl. moms i henhold til tinglyst skøde på ejendommen, vilkår § 3.

Ifølge oplysninger fra G1 A/S har udgifter til el-installatør udgjort i alt 117.431,64 kr. og alle omkostninger vedrører vejbelysning, idet der ikke forefindes stier på udstykningen.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Ankenævnet har godkendt fradag for forbedringer med i alt 2.669.970 kr., heraf kloakbidrag med 143.750 kr. Der er ikke godkendt fradrag for anlæg af kloak eller for vejbelysning.

Fradrag for forbedringer pr. m2 udgør således 2.669.970: 14.013 = 190,54 kr. pr. m2, afrundet til 191,00 kr. pr. m2.

"...

Ankenævnet har med undtagelse af etablering af gasforsyning ikke godkendt udgifter til etablering af forsyningsnettet. Der henvises til, at der er givet fradrag for tilslutningsbidragene, som ifølge sagens oplysninger finansierer etableringsomkostningerne til forsyningsnettet, og således svarer til den grundforbedrende udgift..."

Ejerens påstand og argumenter

Klageren har oprindeligt over for Landsskatteretten nedlagt påstand om godkendelse af fradrag for forbedringer på grundlag af yderligere udgifter på 1.987.448 kr.

I forbindelse med sagens behandling i Landsskatteretten er påstanden begrænset til alene at vedrøre udgifter til:

 1. Etablering af kloakanlæg

403.539 kr. 

 2. Gadebelysning, ledningsnet, opgjort til

33.345 kr. 

 Yderligere fradrag, i alt

436.884 kr. 

Til støtte for påstanden har klageren anført:

Ad. 1. Etablering af kloakanlæg

"Vurderingsankenævnet har ikke givet fradrag for etableringsudgifter af kloakanlæg... (bilag 12).

Vi mener, at der skal gives fradrag for i alt 403.539 kr. ...

Det fremgår af det betingede skøde mellem kommunen og G1 A/S ..., under § 3, at køber udfører og bekoster byggemodningsarbejder, samt forestår tilslutning til off. kloak og afholder udgifter forbundet hermed.

I henhold til loven er der fradrag for omkostninger, der gør grunden byggemoden. Det vil altså sige - ud fra en naturlig sproglig forståelse - alle de tiltag og omkostninger, der er en naturlig forudsætning for udførsel af byggemodning.

Hverken loven eller dens forarbejder er udtømmende. Det er alt det der er nødvendigt og på naturlig måde tjener byggemodningen, og som har bevirket en stigning i grundværdien, der kan fradrages.

Da det fremgår af skødet mellem kommunen (sælger) og G1 A/S (køber), at køber skal afholde udgifterne til etablering af kloakanlægget, og kloakanlæg er en naturlig og nødvendig forudsætning for en byggemodning, mener vi at udgifter til etablering kan fradrages."

Det nævnte bilag 12 er brev af 24. august 2004 fra G1 A/S til klageren, hvori det oplyses, at omkostninger til kloakforsyning udgør 403.538,75 kr. ud af jordentreprenørens entreprise på 1.382.896,25 kr.

Endvidere har klageren i forbindelse med sagens behandling yderligere fremlagt:

"... tegning over forsyningsnettet for kloak, hvoraf fremgår hvilke konkrete arbejder der relaterer sig til det af G1 A/S oplyste beløb. Ud fra tegningen er der tillige lavet en prisberegning med udgangspunkt i V&S Byggedata.

For fuldstændighedens skyld vedlægges en V & S Byggedata A/S beregning som understøtter det af G1 A/S oplyste..."

Af kommunens Betalingsvedtægt for den offentlige Kloakforsyning fremgår følgende:

"1. Vedtægtens område

Vedtægten gælder for eksisterende og kommende spildevandsanlæg under kommunens kloakforsyning.

Under kloakforsyningen hører offentlige spildevandsanlæg og privatejede spildevandsanlæg, der er tilsluttet - eller kontraktlig tilknyttet kloakforsyningen.

I offentligt kloakerede områder, er kommunen forpligtet til at føre stikledning frem til grundgrænsen for en ejendom eller til områdeafgrænsningen for et privat spildevandsanlæg. Det er kommunen, der afgør, hvornår den fysiske tilslutning skal være gennemført.

Alle ejere af fast ejendom indenfor vedtægtens område er, i henhold til Miljøbeskyttelseslovens § 22, stk. 4, pligtige til at tilslutte sig de af vedtægten omfattede kloak- og renseanlæg, når muligheden er til stede samt at deltage i betalingen i henhold til denne vedtægts bestemmelser.

2. Kloakforsyningens budget og regnskab

...

Kloakforsyningens regnskab omfatter udgifter til drift, vedligeholdelse og administration af kommunens spildevandsanlæg og privatejede spildevandsanlæg, der er tilsluttet eller kontraktligt tilknyttet (efter lovens § 7a) et offentligt spildevandsanlæg, udgifter til udbygning af disse anlæg samt indtægter fra afledere af spildevand.

...

3. Kloakforsyningens indtægter

Kloakforsyningens udgifter dækkes af engangsbidrag i form af standardtilslutningsbidrag og årlige bidrag i form at vandafledningsbidrag, særbidrag samt vejbidrag.

3.1 Tilslutningsbidrag

Tilslutningsbidrag betales af ejendomme, der ikke tidligere har været tilsluttet eller har betalt tilslutningsbidrag til det offentlige spildevandsanlæg.

Tilslutningsbidraget er et standardbidrag og udgør pt. juni 1997 kr. 30.000 ekskl. moms for en boligenhed, og for erhvervsejendomme kr. 30.000 ekskl. moms pr. påbegyndt 800 m2 grundareal.

...

Byrådet kan i særlige tilfælde fastsætte tilslutningsbidraget lavere end standardtilslutningsbidraget, dog aldrig lavere end de faktiske afholdte udgifter.

Tilslutningsbidraget forfalder til betaling, når ejendommens interne kloakanlæg tilsluttes off. kloakforsyning..."

Ad. 2. Vejbelysning

"Efter en revurdering af sagen begæres der fradrag for det ledningsnet til vejbelysningen - der på linie med forsyningsnettet til el løber under vejen i samme kabelgrav. Der er ingen holdepunkter for at undtage / skelne mellem belysning til vej og anden belysning.

Anlægsudgifterne er nærmere de omkostninger der medgår til jordarbejde og nedlægning af kabler, uden udgifterne til selve lysstanderen.

Der er tale om klare anlægsudgifter, som efter sin art lægger sig til grundstykket / jordstykket og er en del af samme. Vejanlæg inklusiv kloak berettiger som nævnt til fradrag, hvorfor der ikke i begrebet grundforbedring kan indfortolkes et krav om hvilket formål en given foranstaltning opfylder. Nævnte foranstaltninger er alle en del af byggemodningen - klargøring til bebyggelse. Foranstaltninger der i byggemodningsfasen foretages må fortolkningsmæssigt henføres til den ubebyggede grund og ikke til bebyggelsen som typisk også kommer senere i tid.

En udstykning med belysning - må alt andet lige - antages at forøge den almindelige omsætningsværdi mere end tilfældet ville være i en udstykning uden belysning.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 26. marts 1986, at Landsskatteretten ikke finder at udgifterne til vejbelysning kan henføres til grunden i ubebygget stand. Faktum i sagen fremgår ikke ganske klart, da det ikke umiddelbart ses om det er selve vejens belysning der undtages, eller det er alle omkostninger forbundet med hele anlægget der refereres til. Jordarbejde og nedlæggelse af kabler.

Umiddelbart synes der at være en formodning for, at der er skønnet et beløb som delvist også må være en del af nettet til vejbelysning. Betragtningen er nærmere at uagtet at kendelsen må antages at vedrøre priser i 1981, er en forholdsmæssig stor del af påstandsbeløbet givet som fradrag. Af et påstandsbeløb for elforsyning og vejbelysning på kr. 95.117 godkendes et fradrag på kr. 65.000. Uagtet at der er tale om en skønsbeføjelse, har det som nævnt formodningen for sig, at en del af beløbet også indeholder udgifter til netdelen for selve vejbelysningen.

Vedrørende TFS 1992, 339 LSR kan tilsvarende betragtninger gøres gældende. Klageren har her et begæret påstandsbeløb på kr. 349.200, for anlægsudgifter til vej, hvilket beløb klageren får fradrag for. Vejen defineres som udstyret med asfaltbelægning, kantsten, græsrabatter og vejbelysning.

Sagens tvistepunkt har på intet tidspunkt været en vejs fortolkningsmæssige bestanddele, men alene spørgsmålet om vejanlægget kan henføres til intern eller ekstern vej. Landsskatteretten lægger da også til grund, at vejens bestanddele som "et hele" er vejen, og rettens eneste præmis er at udgifterne udelukkende vedrørte ekstern vej.

Oplysningerne om omkostninger til vej på kr. 108.100 må anses som uklare og ses ikke umiddelbart at indgå i klagerens påstand. Der kan muligvis være skønnet over beløbet i skyldrådet. Det må under alle omstændigheder lægges til grund, at klager får medhold i sin påstand, der også omfatter vejanlæggets forskellige bestanddele.

Det fremgår af ovennævnte, at praksis på området ikke er ganske afklaret, hvorfor Landsskatteretten venligst udbedes stillingtagen til den nu nedlagte påstand - jordarbejde og elkabler uden selve lysmasterne.

For at sandsynliggøre omkostningerne vedlægges udregning fra V & S Byggedatas prisbog, som må anses for vejledende indenfor byggebranchen. Udregningen går i korte træk ud på, at udfinde prisen på kabelgrav / opgravning og herefter fratrække selve omkostningerne ved de lysgivende master."

Klagerens repræsentant har efterfølgende fremsendt præcisering af påstandsbeløbet for ledningsnet til vejbelysningen. Den samlede udgift til el-installatør er oplyst af G1 A/S, firmaet som stod for byggemodningen, til 117.431,64 kr.

"Udgiften til kabler og kabelgrav 33.345 kr. eller 28 % af den samlede anlægssum er vores påstandsbeløb [korrekt opgjort 32.881 kr.]. Fordelingen af udgiften til kabler og kabelgrave i forhold til den samlede anlægssum fremgår af vedlagte opstilling."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 17 og 18 har følgende ordlyd:

"§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."

Kloaketablering

Efter samtlige foreliggende oplysninger finder Landsskatteretten, at det må lægges til grund, at G1 A/S har stået for etablering af kloakanlægget på storparcellen matr. nr. xxx. Der er herved bl.a. henset til skødets § 3 i forbindelse med G1 A/S' køb af storparcellen, hvorefter køber bekoster byggemodningsarbejder, samt forestår tilslutning til off. kloak og afholder udgifter forbundet hermed.

Endvidere finder Retten, at udgiften til jordentreprisen i forbindelse hermed må antages at have udgjort 403.539 kr., svarende til det fra G1 A/S oplyste beløb.

Da klageren har købt en byggemodnet helårsgrund, må de af G1 A/S afholdte udgifter til kloakanlægget uden for parcellen antages at være indeholdt i klagerens købspris for denne.

Da etablering af anlægget efter Landsskatterettens opfattelse har virket værdiforøgende på grunden i ubebygget stand, kan den afholdte udgift på 403.539 kr. karakteriseres som en udgift, der berettiger til fradrag i grundværdien for forbedringer.

Der kan således indrømmes fradrag for forbedringer (2000) for udgifter til etablering af kloakanlæg med yderligere 403.539 kr. for de samlede udstykkede parceller på i alt 14.013 m2.

For den påklagede ejendom på 805 m2 kan fradrag herefter godkendes med yderligere

23.182 kr. (403.539 / 14.013) x 805.

Vedr. det af ankenævnet godkendte fradrag for forbedringer for kloakbidrag på 143.750 kr. for den samlede udstykning bemærkes:

Det fremgår af sagens oplysninger, at kloakbidrag for matr. nr. xxx (den oprindelige storparcel) er betalt med det i skødet aftalte beløb, der inkl. moms har udgjort 143.750 kr.

Ifølge lokalplanen var området kloakeret.

Kommunen er ifølge kloakvedtægtens § 1 forpligtet til i offentligt kloakerede områder at føre stikledning frem til grundgrænsen for en ejendom eller til områdeafgrænsningen for et privat spildevandsanlæg.

I forbindelse med sagens behandling er bl.a. fremlagt en udtalelse fra kommunen, Teknisk administration, dateret den 16. juli 2008 med kortbilag, hvoraf fremgår, at størrelsen af det i skødet fastsatte kloakbidrag svarer til kommunens skøn over de direkte udgifter til etablering af tilslutningsledning/stikledning fra storparcellens grænse og hen til en eksisterende kloakledning.

Retten må herefter lægge til grund, at udstykkerens betaling af kloakbidrag må antages at modsvare anlægsarbejder udført uden for storparcellen, som alene tjener den pågældende udstykning, og som må antages at have bevirket en værdiforøgelse af grunden i ubebygget stand.

Det af ankenævnet ved ansættelsen godkendte fradrag for kloakbidrag på i alt 143.750 kr. fastholdes derfor.

Vejbelysning

Rettens praksis er, at der ikke gives fradrag for udgifter til anlæg af vejbelysning, da etableringen heraf ikke anses at vedrøre grunden i ubebygget stand, men bebyggelsen.

Efter Rettens opfattelse gælder dette hele anlægsudgiften til vejbelysningen, herunder også ledningsnettet, uanset hvorledes elforsyningen er etableret.

Denne praksis er kommet til udtryk i kendelse af 26. marts 1986 (LSR. II. 5058/17):

Afgørelsen vedrørte en parcelhusudstykning. Retten bemærkede:

"... For så vidt angår udgifterne til vejbelysning, finder Landsskatteretten, at udgifterne ikke kan henføres til grunden i ubebygget stand og derfor ikke kan begrunde fradrag i grundværdien for forbedringer, idet bemærkes, at retten ikke finder grundlag for at tilsidesætte skyldrådets skøn over fradragsberettigede udgifter til elforsyning."

I sagen var der afholdt udgifter til elforsyning og vejbelysning med i alt 95.117 kr., hvoraf skyldrådet havde godkendt skønsmæssigt 65.000 kr. som fradragsberettiget.

Retten finder ikke, at der i kendelsen ud fra de skønnede tal og oplysningerne i sagen er belæg for klagerens antagelse om, at det kun er selve lysstanderne, der ikke er givet fradrag for, således at jordarbejde og elkabler til vejbelysningen er indeholdt i det indrømmede fradrag.

For så vidt angår den af klageren påberåbte afgørelse offentliggjort i TfS 1992, 339 LSR, bemærkes:

Skyldrådet havde alene godkendt fradrag for forbedringer med 285.300 kr. under henvisning til, at en del af de anførte udgifter kunne henføres til intern vej m.v. på grunden og således ikke var fradragsberettigede.

Klageren anførte at udgiften til vej på 108.100 kr. vedrørte forlængelsen af 37 meter løbende privat fællesvej, beliggende uden for grunden. Vejen var udstyret med asfaltbelægning, kantsten, græsrabatter og vejbelysning.

Landsskatteretten godkendte fradrag på i alt 349.200 kr. i overensstemmelse med påstanden, dvs. med yderligere 63.900 kr.

Det er således ikke den samlede oplyste udgift til vejanlæg m.v., der er godkendt ved afgørelsen, hvorfor Retten ikke finder, at der - i modstrid med gældende praksis - kan antages at være givet fradrag for anlæg af vejbelysning eller jord/kabelarbejde i forbindelse hermed.

Retten finder derfor ikke grundlag for at indrømme fradrag for en skønsmæssig del af udgifterne til elinstallatør som fradrag for forbedringer.

Fradrag for forbedringer (2000) for de påklagede vurderinger ændres herefter til 176.982 kr., (23.182 + 153.800) idet bemærkes, at Retten ved afgørelsen ikke - udover kloakeringsudgifter - har taget stilling til udgiftsposter, som indgår i det af ankenævnet godkendte fradrag.