Dato for udgivelse
23 Apr 2009 12:59
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
24 Mar 2009 10:09
SKM-nummer
SKM2009.295.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
08-147556
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Ejendomsavance, genanbringelse, byggemodning
Resumé
Skatterådet fandt, at en skatteyder kunne genanbringe ejendomsavance, jf. EBL § 6 A, ved salg af en landbrugsejendom til et selskab, som skulle forestå udvikling og byggemodning af jordarealerne, såfremt betingelserne i øvrigt var opfyldt. Hvis skatteyderen selv skulle forestå byggemodningen, kunne bestemmelsen ikke anvendes, hvis det medførte, at det solgte ved salget ikke længere blev anvendt i spørgerens erhvervsvirksomhed.
Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A

Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-1 E.J.2.6

Spørgsmål

  1. Kan A i medfør af EBL § 6 A nedsætte anskaffelsessummen for en erhvervsejendom, han vil erhverve, med fortjeneste ved salg af landbrugsejendommen E1 til et nyt selskab, H2, idet forudsættes, at selskabet skal forestå udvikling og byggemodning af jordarealerne med henblik på salg af parceller i det fri marked?
  2. Kan A i medfør af EBL § 6 A nedsætte anskaffelsessummen for en erhvervsejendom, han vil erhverve, med fortjeneste ved salg af parceller fra landbrugsejendommen E1, idet det forudsættes, at A i personligt regi afholder udgifterne til udvikling og byggemodning af arealerne samt forestår salg af parcellerne i det fri marked, og idet fortjenesten ved salget opgøres som forskellen mellem ejendommens anskaffelsessum med tillæg af afholdte udgifter til byggemodning etc. og afståelsessummen ved salg af de enkelte parceller?

Svar

  1. Ja, se dog SKATs indstilling og begrundelse.
  2. Nej, idet det forudsættes, at det solgte ikke længere anvendes i spørgerens erhvervsvirksomhed, se dog SKATs indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ejer og driver E1, der er en landbrugsejendom på ... ha. Han erhvervede ejendommen i slutningen af 2002. A havde inden da ejet en anden landbrugsejendom på ... ha, som han solgte i 2002, i hvilken forbindelse han erhvervede ejendommen E1.

Foruden ejendommen E1 ejer og driver A landbrugsejendommen E2 på ... ha blandet skov og agerjord, som han erhvervede på samme tidspunkt som E1. Gårdene drives i samdrift.

I 2007 erhvervede A en landbrugsejendom på ... ha under forventet godkendelse af landbrugsmyndighederne. Der kunne imidlertid ikke opnås den fornødne godkendelse, hvorfor han er blevet pålagt at afhænde denne ejendom inden den 1. april 2009.

Endvidere ejer A en bygningsløs landbrugsejendom på ... ha.

A er eneanpartshaver i H1 ApS, der driver produktionsvirksomhed.

Det oplyses, at en række selskaber under H1-koncernen ejer jordarealer med potentiel mulighed for byudvikling. Jordarealerne er erhvervet med det formål at opføre erhvervsejendomme med udleje for øje.

Et af selskaberne i H1-koncernen har i april 2008 erhvervet en landbrugsejendom på ... ha.

På tidspunktet for As køb af landbrugsejendommen E1 forelå der ingen kommuneplaner for området. Området ved E1 blev først inddraget under kommunal planlægning i 2006.

I kommuneplanen for X-by 2006-2009 forudsættes E1-arealet således inddraget i byudviklingen for X-by, idet området er planlagt udlagt til erhvervsbyggeri eventuelt i kombination med opførelse af boliger. Der er dog endnu ikke vedtaget lokalplan for området.

Et areal på ca. ... ha beliggende langs Y-vej i umiddelbar nærhed af Z-by er velegnet til boligbyggeri, idet området er højtbeliggende og kuperet og derfor er et naturskabt rekreativt centrum for et boligområde.

Et areal på ... ha vil være velegnet til erhvervsbyggeri, idet arealet er rimeligt fladt og ligger med optimale til- og frakørselsforhold til motorvej.

Der har, efter at E1-området er blevet inddraget under den kommunale planlægning, været ført flere forhandlinger med kommunen, idet kommunen - imod As protest - oprindeligt vedtog beslutning om ekspropriation. Efter interne drøftelser i byrådet har rådet imidlertid anerkendt, at A vil være i stand til økonomisk at magte opgaven med udvikling af området.

X kommune har således givet principiel tilladelse til, at A forestår byggemodning af E1-arealet med henblik på salg af parceller i det frie marked.

A forestiller sig, at byggemodning og efterfølgende salg af E1-arealerne skal ske i regi af et nyt selskab, H2, der skal ejes 100 % af H1 ApS. Han vil derfor overdrage E1 til H2, der skal forestå udvikling af jordarealerne med henblik på efterfølgende salg. A ønsker at genplacere fortjenesten ved salget i en anden erhvervsejendom, f.eks. en landbrugs- eller skovbrugsejendom, han agter at erhverve, jf. spørgsmål 1.

Hvis genplacering af fortjenesten ved salg til H2 imidlertid ikke kan ske, ønsker A selv at forestå byggemodningen af arealerne og efterfølgende foretage frasalg i personligt regi af byggemodnede parceller, idet han ønsker at genplacere fortjenesten ved salget i en anden erhvervsejendom, f.eks. en landbrugs- eller skovbrugsejendom, han agter at erhverve, jf. spørgsmål 2.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Efter spørgers repræsentants opfattelse vil A kunne anvende genanbringelsesreglerne i EBL § 6 A ved afståelse af E1 i begge de situationer, der omtales i henholdsvis spørgsmål 1 og spørgsmål 2.

Spørgers repræsentant mener således, at der også i situationen omtalt under spørgsmål 2 vil være tale om erhvervsmæssig virksomhed, hvorfor fortjenesten bør kunne genanbringes efter regelsættet i EBL § 6 A.

Der bør derfor svares Ja til begge spørgsmål.

SKATs indstilling og begrundelse

Generelt

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i EBL.

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom. Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom, som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen. Det samme er tilfældet med de friarealer og driftsbygninger, som ikke indgår i den etablerede erhvervsmæssige aktivitet.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at spørger enten erhverver fast ejendom i indkomståret forud for det indkomstår, hvori spørger har afstået den faste ejendom, i samme indkomstår eller senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret.

Det er endvidere en betingelse, at spørger senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer nedsættelsesreglen anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2.

Spørgsmål 1

Spørger ønsker at genanbringe fortjeneste ved salget af landbrugsejendommen E1 til et af ham via H1 ApS ejet selskab. Ejendommen har hidtil været drevet erhvervsmæssigt som landbrugsejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens erhvervsvirksomhed. Hvis ejendommen også drives erhvervsmæssigt ved salget, vil fortjenesten ved salget kunne genanbringes, jf. EBL § 6 A, såfremt betingelserne for at anvende § 6 A i øvrigt er opfyldt.

Det indstilles, at Skatterådet besvarer spørgsmål 1 med Ja, idet der henvises til SKATs indstilling og begrundelse.

Spørgsmål 2

Spørger ønsker at genanbringe fortjeneste ved salg af parceller fra landbrugsejendommen E1 i det fri marked. Ejendommen har hidtil været drevet erhvervsmæssigt som landbrugsejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens erhvervsvirksomhed.

Hvis fortjenesten således vedrører en ejendom eller en del af en ejendom, som ikke længere anvendes i erhvervsvirksomheden, vil der ikke kunne ske genanbringelse, jf. EBL § 6 A.

Såfremt udviklingen og byggemodningen af jordarealerne medfører, at det solgte ikke ved salget indgår i erhvervsvirksomheden, vil regelsættet om genanbringelse herefter ikke kunne anvendes.

Det indstilles, at Skatterådet besvarer spørgsmål 2 med Nej, idet det forudsættes, at det solgte ikke ved salget indgår i spørgerens erhvervsvirksomhed, og idet der henvises til SKATs indstilling og begrundelse.

Det tilføjes, at anvendes arealerne fortsat i erhvervsvirksomheden ved afståelsen, og er betingelserne for at anvende § 6 A i øvrigt opfyldt, følger det af § 6 A, stk. 2, at nedsættelsen efter stk. 1 af anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom, skal ske med hele den del af fortjenesten opgjort uden fradrag efter § 6, stk. 2 og 3, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom, dog højst med et beløb, svarende til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der anvendes erhvervsmæssigt. Ved opgørelsen af den fortjeneste, hvormed der sker nedsættelse, vil udgifterne til byggemodning kunne tillægges anskaffelsessummen som en forbedringsudgift, jf. EBL § 5, stk. 2.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling med den anførte begrundelse.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter