Dato for udgivelse
26 May 2009 14:05
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
19 May 2009 13:24
SKM-nummer
SKM2009.358.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
09-024085
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Salg
Emneord
Køberet, lejeaftale, fast ejendom, søskende
Resumé

Skatterådet kan bekræfte, at A ApS pr. d.d. kan overdrage ejendommen beliggende x, til B2, til oprindelig anskaffelsessum i 1995 på 607.294 kr. uden skattemæssige konsekvenser for sælger og køber.

Der er tale om en beboelsesejendom, som var ejet og beboet af B2. Samtidig med købet indgik selskabet lejekontrakt med B2. B2 blev i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten indrømmet en køberet til ejendommen til selskabets oprindelige anskaffelsessum. B2 er bror til selskabets hovedaktionær.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6

Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-1 E.J.5.2.2

Spørgsmål

Svar

1.

Kan A ApS pr. d.d. overdrage ejendommen beliggende x til B2 til oprindelig anskaffelsessum i 1995 på 607.294 kr. uden skattemæssige konsekvenser for selskabet (sælger)?

Ja.

2.

Kan A ApS pr. d.d. overdrage ejendommen beliggende x til B2 til oprindelig anskaffelsessum i 1995 på 607.294 kr. uden skattemæssige konsekvenser for B2 (køber)?

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ApS er ejet 100 pct. af B Holding ApS, som er 100 pct. ejet af B1 samt dennes ægtefælle.

A ApS beskæftiger sig med udlejning og formueadministration.

Indtil købet af ejendommen beliggende x, omfattede udlejningen en ejendom beliggende y samt driftsmidler. Aktiverne blev udlejet til C A/S.

C A/S producerer stålmaster. C A/S er generationsskiftet og er ejet af sønnen til B1 og dennes ægtefælle.

I 1995 erhvervede A ApS ejendommen beliggende x. Der er tale om en beboelsesejendom som var ejet af B2. Samtidig med købet indgik selskabet lejekontrakt med B2. Købesummen med tillæg af handelsomkostninger udgjorde 607.294 kr.

B2 er bror til B1.

B2 og hans hustru havde økonomiske problemer, og kunne ikke blive siddende i huset. Repræsentanten har oplyst, at A ApS efter forespørgsel fra B2 vurderede rentabiliteten i aftalerne og købte ejendommen, fordi man så en forretning uden risiko.

Af lejekontrakt af 18. februar 1995 fremgår, at lejemålet begynder den 1. marts 1995 og løber indtil videre. Den indvendige såvel som den udvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Under "særlige vilkår" er anført, at der mellem parterne er enighed om, at lejemålet tilstræbes afviklet inden 1. marts 1997. Det fremgår endvidere, at der mellem parterne er indgået aftale om, at lejeren udover lejen skal udrede betaling af ejendomsskatter, forsikring såvel som ejendommens forsyning med lys, varme og vand, herunder vandafledningsbidrag.

Af tillæg af 18. februar til lejekontrakt af samme dato fremgår, at der mellem parterne er indgået aftale om, at lejemålet ophører senest den 1. marts 1997 og at lejeren eller dennes ægtefælle har køberet til ejendommen til den pris, denne er erhvervet af udlejeren, med regulering af tab, udlejeren måtte have ved gennemførelsen af udlejningsperioden.

Repræsentanten har oplyst, at lejekontrakten inden udløb den 1. juli 1997 er blevet forlænget, så den gælder indtil den 31. december 2009.

A ApS har siden erhvervelsen i 1995 realiseret et overskud på udlejningen. I perioden 1995 - 2007 inkl. har overskuddet udgjort 156.186 kr. før skat og 92.291 kr. efter skat.

Ejendomsvurderingen ved seneste vurdering er blevet oplyst til at være 1.600.000 kr.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er repræsentantens opfattelse, at de stillede spørgsmål bør besvares med "ja".

Den oprindelige aftale om køb af ejendommen beliggende x samt indgåelse af lejekontrakt er sket på markedsvilkår. Selskabet har haft et erhvervsmæssigt formål uden væsentlig risiko.

Lejen er fastsat således, at selskabet vil få overskud på driften, idet lejer tillige forestår betaling for el, varme, ejendomsskatter, vedligeholdelse m.v. Som led i aftalen har B2 køberet til ejendommen.

Køberetten er isoleret set et specielt vilkår, men den skal ses i sammenhæng med vilkåret i lejekontrakten om lejers forpligtelse til at afholde alle udgifter til såvel ind- som udvendig vedligeholdelse. Man ønskede i forbindelse med aftalens indgåelse ikke at få diskussioner mellem udlejer og lejer om, hvem der skulle afholde fremtidige udgifter, hvad enten der var tale om udgifter til vedligeholdelse eller til forbedringer. Det er således lejer, som har afholdt alle udgifter til vedligeholdelsen og forbedringer gennem årene og selskabet har på intet tidspunkt afholdt omkostninger hertil. På denne måde adskiller forholdene i denne sag fra forholdene i SKM2003.338.HR, hvor udlejer havde forpligtelsen til at afholde udgifterne til vedligeholdelse og forbedringer.

Selskabet har løbende vurderet økonomien i aftalen om ejendommen. Det årlige overskud efter skat udgør p.t. ca. 16.000 kr. pr. år, hvorfor selskabet har været interesseret i at forlænge lejekontrakten. Det positive afkast har på intet tidspunkt skulle refunderes til lejer via køberetten.

Det er derfor repræsentantens opfattelse, at den indgåede lejekontrakt med køberet er sket på markedsvilkår. Udnyttelsen af køberetten vil derfor tillige ske på markedsvilkår.

Repræsentanten har endelig henvist til SKM2007.921.SR, hvor Skatterådet fandt, at søskende var uafhængige parter med modstridende interesser. I den foreliggende sag er der endda ikke tale om et forhold direkte mellem to søskende, men om et forhold mellem et selskab og en person, som er bror til ejer af selskabet.

SKATs indstilling og begrundelse

En køberet vedrørende en fast ejendom er en forpligtelse for ejeren af ejendommen til at afstå denne til køberettens indehaver, normalt inden for et vist tidsrum. Mens ejeren således er forpligtet til at afstå den faste ejendom på det tidspunkt, hvor køberen ønsker at benytte sig af køberetten, er køberen omvendt ikke forpligtet til at benytte sig af denne ret.

Såfremt der indgås køberetsaftaler om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, er det med dommen U 1977.460 H slået fast, at skattemyndigheden ikke er bundet af aftalens indhold om overdragelsessummen, idet Højesteret stadfæstede, at det i skattemæssig henseende var ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor køberetten blev udnyttet, der skulle lægges til grund. I sådanne situationer flyttes den skattemæssige prisfastsættelse fra aftaletidspunktet til udnyttelsestidspunktet.

Højesteret udtalte:

"Køberetten til ejendommen, der fra selskabets side indebar et afkald på en forudseelig konjunkturstigning, findes alene at have været indrømmet appellanten på grund af dennes stilling som direktør i selskabet. Den økonomiske fordel, som forskellen mellem kostprisen og ejendommens værdi repræsenterede, og som appellanten opnåede ved udnyttelse af køberetten, findes herefter at have haft en sådan forbindelse med hans ansættelsesforhold, at den må anses som en indkomst efter statsskattelovens § 4, litra c."

Spørgsmålet er herefter, om den konkrete handel er foregået imellem interesseforbundne parter.

Højesteret fandt ved SKM2003.338.HR, at to brødre i relation til en ejendomsoverdragelse måtte anses for interesseforbundne parter. Da overdragelsessummen var væsentlig lavere end den værdi, som skatteadministrativ praksis vedrørende ejendomshandel mellem interesseforbundne parter normalt uden dokumentation accepterer som udtryk for ejendommens handelsværdi og da skatteyderen (sælgeren) ikke kunne godtgøre, at ejendommen ikke kunne sælges til tredjemand til en højere pris end den aftalte overdragelsessum, måtte den aftalte afståelsessum anses at indeholde en gave, der var skattepligtig efter EBL § 1.

Repræsentanten har anført, at parterne i nærværende sag ikke er interesseforbundne og har herved henvist til SKM2007.921.SR. Repræsentanten endvidere bemærket, at aftalen i nærværende sag ikke er indgået direkte mellem to brødre (som i SKM2008.338.HR) men mellem den ene brors selskab og den anden bror.

SKM2007.921.SR vedrører en spaltning efter fusionsskattelovens § 15 a. SKAT udtaler i sin indstilling, der er tiltrådt af Skatterådet, at søskende som udgangspunkt i forbindelse med værdiansættelse anses at have modsatrettede interesser.

SKAT henholder sig i nærværende sag til Højesterets præjudikat SKM2003.338HR, der ligesom nærværende sag vedrører en ejendomsoverdragelse.

SKAT er endvidere af den opfattelse, at det er uden betydning, om aftalen er indgået direkte imellem to brødre eller imellem den ene brors hovedaktionærselskab og den anden bror. Der kan herved bl.a. henvises til SKM2007.83.ØLR.

Det er oplyst, at ejendommen ved den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er vurderet til 1.600.000 kr., og der foreligger ikke oplysninger fra forespørger, der indikerer, at den aftalte købspris på 607.294 kr. ikke er lavere end den pris, som ejendommen på overdragelsestidspunktet kan sælges til tredjemand.

Der foreligger endvidere ikke oplysninger fra forespørger, der godtgør, at den indgåede lejeaftale samlet set indeholdt ufordelagtige lejevilkår for B2, der kan tillægges betydning ved vurderingen af den aftalte købspris.

Det er herefter SKAT´s opfattelse, at overdragelse ikke kan ske til den aftalte købspris på 607.294 kr. uden skattemæssige konsekvenser for såvel sælger som køber.

Ved overdragelse til den aftalte købspris, vil B2 blive gavebeskattet af differencen mellem ejendommens handelsværdi på købstidspunktet og den aftalte købspris.

A ApS vil ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance efter EBL skulle anvende en afståelsessum svarende til ejendommens handelsværdi på afståelsestidspunktet.

Udover de ovenfor anførte afgørelser, kan herved yderligere henvises til bl.a. Ligningsvejledningen, afsnit S.F.2.3.2.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålene besvares med nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Spørgsmålet er, om købers udnyttelse af sin køberet må anses for at være en skattepligtig gave fra B1 til B2. Hvis det er tilfældet vil de skattemæssige konsekvenser være følgende:

Det sælgende selskabs skattepligtige indkomst forhøjes med yderligere avance, svarende til forskellen imellem købesummen og ejendommens handelsværdi ved salg på det frie marked, eventuelt med fradrag for afholdte udgifter til forbedring af ejendommen.

Denne merværdi beskattes hos B1 og dennes ægtefælle som maskeret udlodning fra selskabet til aktionærerne.

B2 beskattes af en gave fra broderen og hans ægtefælle svarende til samme merværdi.

Det er Skatterådets opfattelse, at de 2 stillede spørgsmål besvares med et ja:

En køberet til en fast ejendom som led i en lejeaftale om ejendommen udløser ikke generelt skattemæssige konsekvenser for køber og sælger, forudsat at der på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne være gjort gældende, ikke er misforhold mellem den aftalte pris og ejendommens værdi, se princippet i pkt. 13 i værdiansættelsescirkulæret, der handler om interesseforbundne parter. Det forudsættes, at købsprisen i 1995 svarer til ejendommens markedspris på daværende tidspunkt.

Køberen er ikke og har ikke været ansat i det sælgende selskab.

Udlejningen er efter det oplyste sket på markedsvilkår, dog har køber påtaget sig at afholde alle udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen, dvs. pligter, som lejere normalt ikke har. Det udlejende selskab har da også haft et mindre positivt afkast af sin investering i lejeperioden.

Som udgangspunkt antages der ikke at være et generelt interessefællesskab imellem søskende. Der er ej heller i den foreliggende sag konkrete oplysninger, der tyder på en gavehensigt imellem brødrene.

Under disse omstændigheder finder Skatterådet, at køberen kan udnytte den aftalte køberet uden at dette udløser gavebeskatning hos parterne.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter