Dato for udgivelse
24 Jun 2009 08:07
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
02 Jun 2009 07:59
SKM-nummer
SKM2009.383.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 6-2528/2008
Dokument type
Dom
Emneord
Markedsleje, åbenbar, urimelig, lejeindtægt
Resumé

Sagen angik skatteyderens udlejning af sin ejendom til sin moder.

Skattemyndighederne fandt, at den mellem skatteyderen og moderen indgåede aftale om, at moderen skulle afholde alle udgifterne vedrørende ejendommen ikke svarede til markedslejen. Skattemyndighederne forhøjede derfor skatteyderens indkomst med den af skattemyndighederne beregnede objektive markedsleje og ydede samtidig fradrag for de udgifter, som var afholdt vedrørende ejendommen i det omfang, udgifterne kunne dokumenteres.

Retten fastslog indledningsvist, at skattemyndighederne havde været berettiget til at skønne en lejeværdi, og at lejeværdien som udgangspunkt kunne ansættes til det beløb, som kunne opnås ved udlejning til tredjemand. Henset til at de i sagen fremlagte skyggebudgetter ikke var nærmere dokumenterede, herunder også det af skønsmanden udarbejdede skyggebudget og henset til at skatteyderen ikke havde godtgjort, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål, fandt retten ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at lejen var åbenbar urimelig eller hvilede på et urigtigt grundlag, og Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4, litra b

Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-1 E.K.1.3

Parter

A
(Advokat Morten Jensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv. fm. Hanne Padkjær Sørensen)

Afsagt af byretsdommer

Peter Damm

Sagens baggrund og parternes påstande

Dommen indeholder en dækkende gengivelse af den forklaring, der blev afgivet under hovedforhandlingen, samt af parternes anbringenderne, men indeholder i øvrigt ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf, retsplejelovens § 218a, stk. 2.

Sagsøger købte med overtagelse 1. juli 2001 ejendommen ..., af sin mor, BB, som blev boende i huset. Det var aftalt, at BB som hidtil skulle betale udgifterne på huset. Skattemyndighederne fastsatte en fikseret leje, som blev påklaget, senest til Landsskatteretten, og spørgsmål under denne sag er, om skattemyndighedernes skøn kan tilsidesættes og lejen nedsættes.

Under denne sag, der er anlagt den 24. oktober 2008, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om:

Vedrørende indkomståret 2001

Principalt

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst vedrørende udlejning af ejendommen ... nedsættes fra kr. 38.187 med kr. 26.025 til kr. 12.162.

Subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst vedrørende udlejning af ejendommen ... nedsættes fra kr. 38.187 med kr. 19.287 til kr. 18.900.

Vedrørende indkomståret 2002

Principalt

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst vedrørende udlejning af ejendommen ... nedsættes fra kr. 79.753 med kr. 55.429 til kr. 24.324.

Subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst vedrørende udlejning af ejendommen ... nedsættes fra kr. 79.753 med kr. 41.753 til kr. 38.000.

Vedrørende indkomståret 2003

Principalt

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst vedrørende udlejning af ejendommen ... nedsættes fra kr. 78.806 med kr. 54.482 til kr. 24.324.

Subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers skattepligtige indkomst vedrørende udlejning af ejendommen ... nedsættes fra kr. 78.806 med kr. 40.806 til kr. 38.000.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Af Landsskatterettens kendelse af 24. juli 2008 fremgår

"...

Klagen vedrører ansættelse af den objektive lejeværdi og resultat for ejendommen ...

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

 

Indkomståret 2001

 

Ansat overskud ved udlejning af ejendommen ...

41.191 kr.

Selvangivet 0 kr.

 

Landsskatteretten nedsætter overskud ved udlejning til

38.187 kr.

 

Indkomståret 2002

 

Ansat overskud ved udlejning af ejendommen ...

81.040 kr.

Selvangivet 0 kr.

 

Landsskatteretten nedsætter overskud ved udlejning til

79.753 kr.

 

Indkomståret 2003

 

Ansat overskud ved udlejning af ejendommen ...

81.040 kr.

Selvangivet 0 kr.

 

Landsskatteretten nedsætter overskud ved udlejning til

78.806 kr.

Møde mv.

Repræsentanten har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler.

Sagens oplysninger

Klageren har ved underskrift på skøde den 31. juli 2001 med overtagelse den 1. juli 2001 erhvervet ejendommen ... af sin moder. Ejendommen er vurderet som et enfamiliehus med beboelsesareal på 143 m2 kælder på 79 m2 og grundtilliggende på 620 m2. Ejendommen har siden erhvervelsen været stillet til rådighed for klagerens moder. Betaling for rådigheden har alene været afholdelse af alle udgifter vedrørende ejendommen. Det er oplyst, at klagerens moder har fremlejet værelser i ejendommen for ca. 70.000 pr. år inklusive el, vand og varme. Under sagens behandling har repræsentanten indsendt kopi af udgifter til ejendomsskat for indkomstårene 2001, 2002 og 2003 med henholdsvis 11.118 kr., 12.460 kr. og 13.332 kr., ejendomsforsikring med henholdsvis 2.934 kr., 3.081 kr. og 3.483 kr., forbrug af vand samt øvrige udgifter. Øvrige udgifter andrager i indkomståret 2001 2.787 kr. og i indkomståret 2002 1.419 kr.

Der har været afholdt syn og skøn.

Syn og skønsmanden har i skønerklæring af 15. maj 2008 besvaret følgende spørgsmål:

  1. Hvad må den lovlige årlige markedsleje ved udlejning til tredjemand, antages at have andraget i årene 2001, 2002, og 2003.

  2. Hvad må den lovlige årlige markedsleje ved udlejning til tredjemand, antages at have andraget i årene 2001, 2002, og 2003, såfremt det lægges til grund, at lejemålet er indgået på vilkår, at lejeren, ud over betaling af forbrugsafgifter og indvendig vedligeholdelse, har påtaget sig at betale alle løbende udgifter herunder ejendomsskatter, forsikringer, renovation, vandafgifter, udvendig vedligeholdelse og reparationer og fornyelser af enhver art.

  3. Skønsmanden bedes foretage en beregning af den lovlige husleje i henhold til boligreguleringsloven. Endvidere bedes det oplyst om beregningen har indflydelse på fastsættelsen af den lovlige markedsleje.

Skønsmanden har svaret således

Ad 1

Den årlige leje kan for årene 2001, 2002 og 2003 ansættes til henholdsvis 85.000 kr., 87.700 kr. og 90.500 kr.

 

Ad 2

Den årlige leje kan for årene 2001, 2002 og 2003 ansættes til henholdsvis 37.800 kr., 38.000 kr. og 38.200 kr.

 

Ad 3

Skønsmanden har henvist til beregning over omkostningsbestemt leje, hvoraf det fremgår, at lejen for 2001, 2002 og 2003 kan ansættes til henholdsvis 85.000 kr., 87.700 kr. og 90.500 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Overskud ved udlejning af ejendommen ... er i indkomstårene 2001, 2002 og 2003 ansat til henholdsvis 40.191 kr., 81.040 kr. og 81.040 kr.

Ud fra de foreliggende oplysninger om ejendommens alder, størrelse og beliggenhed m.v., er det nævnets opfattelse, at den månedlige leje kan ansættes til 8.000 kr. eksklusive el, vand og varme. Der er bl.a. henset til at der er tale om en stor villa beliggende i et attraktivt kvarter og der i ejendommen foreligger mulighed for værelsesudlejning. Efter statsskattelovens § 6, litra a, kan der fradrages udgifter til vedligeholdelse m.v. i det omfang udgifterne kan dokumenteres.

Ansættelserne er herefter foretaget således

 

Indkomståret 2001

 

Objektiv udlejningsværdi 6 måneder á 8.000 kr.

48.000 kr.

Ejendomsskat, jf. ligningslovens § 14, stk. 1

-5.559 kr.

Forsikring, jf. statsskattelovens § 6, litra a

-1.250 kr.

I alt

41.191 kr.

 

Indkomståret 2002

 

Objektiv udlejningsværdi 12 måneder á 8.000 kr.

96.000 kr.

Ejendomsskat, jf. ligningslovens § 14, stk. 1

-12.460 kr.

Forsikring, jf. statsskattelovens § 6, litra a

-2.500 kr.

I alt

81.040 kr.

 

Indkomståret 2003

 

Objektiv udlejningsværdi 12 måneder á 8.000 kr.

96.000 kr.

Ejendomsskat, jf. ligningslovens § 14, stk. 1

-12.460 kr.

Forsikring, jf. statsskattelovens § 6, litra a

-2.500 kr.

I alt

81.040 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten har fremsat påstand om at ansættelserne for indkomstårene 2001, 2002 og 2003 nedsættes til henholdsvis 12.162 kr., 24.324 kr. og 24.324 kr. Subsidiært en nedsættelse for indkomstårene 2001, 2002 og 2003 til henholdsvis 18.900 kr. 38.000 kr. og 38.200 kr.

Den objektive lejeværdi skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. ligningsvejledningen afsnit E.K.1.3. Det er således ikke korrekt, når skatteankenævnet har fraveget denne anvisning. Den fremlagte beregning af den omkostningsbestemte husleje er ikke bestridt, hvorfor klageren har et retsligt krav på, at beregningen er grundlag for afgørelsen. Skatteankenævnets afgørelse tager ikke højde for, at klageren afholder ejendommens udgifter. For at finde den objektive lejeværdi skal der derfor tages udgangspunkt i parternes aftale, der indebærer, at klagerens moder afholder alle udgifter vedrørende ejendommen, hvilket bekræftes af, at klageren ikke har foretaget noget fradrag. Der er fremlagt en beregning over den omkostningsbestemte husleje for ejendommen. Af beregningen fremgår, at den omkostningsbestemte husleje kan ansættes til 68.004 kr. årligt. Ved beregningen er det forudsat at udlejer, dvs. klageren, afholder de i beregningen anførte udgifter. Efter aftale mellem klageren og hendes moder er det imidlertid klagerens moder, der afholder alle udgifter vedrørende ejendommen. Klagerens moder har således afholdt udgifter til:

Ejendomsskat

13.697 kr.

Forsikring

3.097 kr.

Renovation

1.661 kr.

Vandafgift

 5.795 kr.

I alt

24.250 kr.

 

Herudover har klagerens moder friholdt klageren for følgende udgifter ved selv at udføre funktionen.

 

Vicevært/renholdelse

1.450 kr.

Administration

2.250 kr.

I alt

3.700 kr.

 

Endvidere har klagerens moder påtaget sig den udvendige vedligeholdelse af ejendommen, hvilket i lejeværdiberegningen er ansat til 15.730 kr. Herefter skal overskud af ejendommen opgøres til:

 

Beregnet omkostningsbestemt leje

68.004 kr.

Udgifter afholdt af lejer

-24.250 kr.

Friholdte udgifter

-3.700 kr.

Værdi af indvendig vedligeholdelse

-15.730 kr.

I alt

24.324 kr.

Endelig bemærkes, at ejendommen ikke har været opdateret i mange år.

Vedrørende den subsidiære påstand henvises til syn- og skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 i syn- og skønserklæringen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Lejeværdi af bolig i egen ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., såfremt ejendommen ikke er omfattet af ejendomsværdiskattelovens regler. Ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi. Hvis ejeren af en fast ejendom overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til en slægtning eller anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. og sidste pkt., og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler.

Ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi, og differencen mellem udlejningsværdien og den eventuelt betalte leje er en ikke fradragsberettiget gaveydelse til lejeren.

Efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. er det ejendommens objektive udlejningsværdi og ikke en beregnet omkostningsbestemt leje, der skal lægges til grund for skønnet.

Efter det oplyste om ejendommens størrelse, stand og beliggenhed, finder retten ikke grundlag for at ændre det af skatteankenævnet udøvede skøn over den objektive lejeværdi for .... Retten bemærker, at klagerens moders forpligtelse til at afholde ejendommens udgifter må anses som et huslejesubstitut, der er værdiansættelsen af den objektive lejeværdi uvedkommende. Værdien af huslejeydelsen og dermed den objektive lejeværdi påvirkes således ikke af klagerens moders afholdelse af udgifter på ejendommen. Dokumenterede udgifter afholdt på ejendommen af klagerens moder som en del af lejeaftalen, og som vil være fradragsberettigede efter skattelovgivningens almindelige regler, vil kunne fradrages af klageren. Herefter finder Landsskatteretten, at ansættelserne for indkomstårene 2001, 2002 og 2003 skal foretages således:

Indkomståret 2001

Objektiv udlejningsværdi 6 måneder á 8.000 kr.

48.000 kr.

Ejendomsskat, jf. ligningslovens § 14, stk. 1

-5.559 kr.

Ejendomsforsikring

-1.467 kr.

Fradragsberettigede vedligeholdelsesomkostninger

-2.787 kr.

I alt

38.187 kr.

 

Indkomståret 2002

 

Objektiv udlejningsværdi 12 måneder á 8.000 kr.

96.000 kr.

Ejendomsskat, jf. ligningslovens § 14, stk. 1

-12.460 kr.

Ejendomsforsikring

-3.081 kr.

Fradragsberettigede vedligeholdelsesomkostninger

   -706 kr.

I alt

79.753 kr.

 

Indkomståret 2003

 

Objektiv udlejningsværdi 12 måneder á 8.000 kr.

96.000 kr.

Ejendomsskat, jf. ligningslovens § 14, stk. 1

-13.333 kr.

Ejendomsforsikring

-3.861 kr.

I alt

78.806 kr.

..."

Forklaringer

Sagsøger har forklaret, at ejendommen er fra 1959. Hendes forældre havde købt ejendommen som nyopført. Hun havde selv boet i ejendommen fra hun var 12 år til hun blev 18 år. Et vandrør var sprunget, og der var sat nye flise op. Herudover var der ikke sket mange ændringer på ejendommen siden den var opført. Der er stadig det oprindelig køkken og bad. Der er 3 loftsværelser og 2 kælderværelser, og de havde stort set været udlejet hele tiden siden 1959. Hendes far var arbejdsmand, og hendes mor stod i butik, så udlejning var en forudsætning for, at de kunne sidde i huset. Den 1. juli 2001 købte hun huset af sin mor for 1,6 mill. kr. Hun var eneste barn. Hendes mor var bange for, at der ville komme store udgifter på huset, og de aftalte, at hun solgte huset til sagsøger. Hendes mor skulle blive boende, og hun skulle fortsat betale udgifterne på huset, bortset fra helt store udgifter som f. eks. udskiftning af taget. De lavede ikke nogen skriftlig aftale. Sagsøger havde ikke skrevet noget om huset i sin selvangivelse for 2001. Hun mener, at hendes mand medtog noget om huset i sin selvangivelse, men hun har ikke nærmere kendskab hertil. Ægtefællerne havde en statsautoriseret revisor til at lave deres regnskaber, og hun havde ikke fulgt med. Hendes mor havde sin egen revisor. Hun havde ikke kendskab til moderens regnskaber. Sagsøger havde efter overtagelsen modtaget ejendomsskattebilletter, og dem havde hun videresendt til hendes mors revisor. Hendes mor udlejede stadig værelse. Hun får formentligt 2.200 kr. for det bedste værelse. Lejen er incl. møbler og forbrug. Hun er ikke klar over, hvad lejen var i 2001-2003, men måske 1.500 kr. eller 2.000 kr.

MK har forklaret, at han er statsautoriseret revisor, og at han havde bistået sagsøger i skattesagen. Det startede i 2002 med en mundtlig henvendelse. Han havde kontakten til skattemyndighederne. Landsskatteretten havde anmodet om dokumentation for udgifter. Han var ikke revisor for sagsøgers mor, men han havde fået regnskabsbilag fra hende. Han havde taget relevante bilag, men han var ikke sikker på, at der var bilag for alle udgifter på ejendommen. Han anmodede om omkostningsgodtgørelse for syn og skøn i Landsskatteretten. Han lavede nogle spørgsmål til skønsmanden sammen med advokat SV. Skattemyndighederne havde indsigelser, og spørgsmålene blev omformuleret og godkendt. Han havde på et tidspunkt fået grundejerforeningen til at lave et skyggebudget. Han havde fortalt om de specielle forhold ved ejendommen. Grundejerforeningen havde lavet et almindeligt budget og anført, at de specielle forhold kunne bevirke, at nogle af posterne i skyggebudgettet skulle udgå. Grundejerforeningens budget var lavere end skønsmandens. Årsagen var formentlig, at skønsmanden under gennemgangen af ejendommen konstaterede diverse forbedringer, som ikke var medtaget af grundejerforeningen. De havde ikke talt om sammenlignelige lejemål. Han gik ud fra, at skønsmanden tog sig af det fornødne ved skønnet.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har under hovedforhandlingen uddybet anbringenderne i påstandsdokument af 6. april 2009 hvori bl.a. anføres:

"...

Til støtte for de i sagen nedlagte principale påstande gøres det gældende at den objektive lejeværdi skal fastsættes efter principperne for omkostningsbestemt leje.

Til støtte for de i sagen nedlagte subsidiære påstande gøres det gældende at ejendommen er omfattet af kapitel IV A (småhusregleme) i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, da ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede færre end 7 lejemål.

Lejen skal herefter fastsættes i overensstemmelse med samme lovs § 29 c, hvilket betyder, at lejen ikke væsentligt må oversige den leje, der betales for sammenlignelige lejemål i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Hvor der ikke forefindes sådanne lejemål kan et skyggebudget bruges til at ansætte den omkostningsbestemte leje, jf. Boligreguleringslovens § 29 c, 4.pkt. Det savner mening når sagsøgte gør gældende, at syn- og skønserklæringen ikke nødvendigvis skal indgå som et parameter i nærværende sag. Formålet med og betydningen af skønsrapporten har netop været at få fastslået ejendommens objektive udlejningsværdi, jf. bl.a. SKM2005.455.HR og SKM2001.123.ØLR.

Sagsøgte har ikke udnyttet retten til at stille supplerende spørgsmål til skønsrapporten og derfor stiller sagsøger sig uforstående over for den omstændighed, at sagsøgte, trods ordlyden af skønsrapporten, gør gældende at skønsmanden "har uanset formuleringen af de stillede spørgsmål ikke foretaget en undersøgelse af eventuelle sammenlignelige lejemål". jf. sagsøgtes påstandsdokument side 6. Idet skyggebudgettet begrundes ved henvisning til Boligreguleringslovens § 29 c, 4. pkt. må det derimod utvivlsomt antages, at skønsmanden netop har vurderet, at der ikke er sammenlignelige lejemål.

Skønsrapporten er pr. definition et skøn, der er aftalt indhentet af begge parter, hvorfor sagsøger gør gældende, at de af skønsmanden anslåede udgifter derfor er udtryk for sagens faktiske forhold.

Sagsøger gør gældende, at lejen som opgjort i sagsøgers principale såvel som subsidiære påstande for skatteårene 2001, 2002 og 2003 sammenholdt med sagsøgtes skøn, væsentligt overstiger væsentlighedskravet, som fastsat i UfR 2004.1996 Ø.

Idet sagsøgte har valgt ikke at besvare sagsøgers opfordring (1), er det sagsøgers opfattelse, at sagsøgte ikke tilstrækkeligt har iagttaget sin oplysningspligt og løftet sin bevisbyrde. Sagsøgte kunne og burde utvivlsomt have skaffet sikker eller endog væsentlig bedre oplysning om tilstedeværelsen af sammenlignelige lejemål, end sagsøgte har gjort. Sagsøgte kunne bl.a. have udnyttet retten til supplerende spørgsmål. Sagsøgte har derfor ikke iagttaget betingelserne for udøvelsen af et lovligt skøn, jf. bl.a. SKM2008.633.BR. Det gøres således gældende, at det af sagsøgte udøvede skøn ikke hviler på de i lovgivningen fastsatte regler.

Det savner rimelig begrundelse, at Landsskatteretten bortser fra syn og skønsmandens konkrete vurdering af lejemålets objektive udlejningsværdi. Herudover har sagsøgte ikke fremført tilstrækkelig vægtig argumentation for at fravige syn og skønsmandens vurdering til skade for sagsøger.

Ved skønsrapporten har sagsøger således godtgjort, at den af sagsøgte skønnede objektive udlejningsværdi ikke er udtryk for den faktisk opnåelige udlejningsværdi ved udlejning til tredjemand, jf. således bl.a. SKM2005.455.HR modsætningsvist og SKM2001.123.ØLR.

Det gøres endvidere gældende, at det - foruden at være i modstrid med syn og skønsmandens vurdering - savner hjemmel og begrundelse når Landsskatteretten påstår at værdien af moderens forpligtelse til at afholde ejendommens udgifter m.v. anses som en huslejesubstitut, der ikke har indflydelse på ejendommens objektive udlejningsværdi. Værdien af moderens forpligtelse til at afholde ejendommens udgifter m.v. må anses som værende at sidestille med husleje, idet sagsøger i modsat fald ville skulle afholde disse omkostninger.

Den omstændighed at udgifterne i bilag C-F er tilstillet sagsøgers moder, medfører nødvendigvis, at udgifterne er moderens.

Det savner mening og hjemmel når sagsøgte gør gældende, at det skulle have betydning for ejendommens objektive udlejningsværdi, at sagsøger kunne oppebære indtægter ved at fremleje ejendommen til tredjemand. Moderens retsforhold til sine fremlejetagere, har ingen umiddelbar betydning for så vidt angår sagsøger.

Sagsøgers årlige indtægt fra lejemålet bør maksimalt ansættes som påstået og i overensstemmelse med syn og skønsmandens vurdering af lejemålets objektive udlejningsværdi for skatteårene 2001, 2002 og 2003.

Det savner i høj grad mening, hjemmel og rimelighed når sagsøgte mener at kunne sandsynliggøre, at moderen ikke har selvangivet den korrekte lejeindtægt for de relevante skatteår. Såfremt sagsøgte måtte mene dette alvorligt, burde sagsøgte i stedet rejse sag mod moderen.

Sagsøger skal bemærke, at sagsøger ikke har foretaget fradrag for de af syn- og skønsmanden indregnede udgifter, jf. bilag J, side 14. Lejer har derimod foretaget disse fradrag uden sagsøgtes indsigelser, hvilket tillige bør understøtte anbringendet om, at lejer, og ikke sagsøger, har afholdt disse udgifter."

Sagsøgte har under hovedforhandlingen uddybet anbringenderne i påstandsdokumentet af 3. april 2009, hvori bl.a. anføres:

"...

1. Sagsøgeren skal godtgøre, at den af skattemyndighederne fikserede leje skal tilsidesættes

Der er mellem parterne enighed om, at skattemyndighederne har været berettiget til at fiksere en lejeindtægt i forbindelse med sagsøgerens udlejning af sin ejendom til sin moder.

Der skal efter statsskattelovens § 4, litra b, fikseres en lejeindtægt ved udlejning af fast ejendom til nærtstående, således at udlejeren beskattes af den betalte leje, såvel som af den ikke-betalte leje, der udgør forskellen op til den objektive udlejningsværdi (markedslejen), jf. ligningsvejledningen 2009-1, pkt. E.K.1.3.

Til støtte for den nedlagte påstand om frifindelse gøres det overordnet gældende, at den objektive udlejningsværdi fastsættes af skattemyndighederne ved et skøn, som alene kan tilsidesættes, såfremt skatteyderen godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2009.37.HR, SKM2005.368.HR og SKM2005.500.HR. Dette har sagsøgeren ikke godtgjort.

2. Sagsøgeren har ved det fremlagte skyggebudget (bilag 7) og det i sagen afholdte syn og skøn (bilag J) ikke løftet sin bevisbyrde

Lejemålet i denne sag er omfattet af boligreguleringslovens § 29 c, 1. pkt., hvoraf det fremgår, at lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, jf. lejelovens kap. 8, og udgangspunktet for skattemyndighedernes fastsættelse af den objektive udlejningsværdi er dermed, at markedslejen skal fastsættes til det lejedes værdi.

Udgangspunktet modificeres af, at lejen for småhuse i regulerede kommuner ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse mv., og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 om omkostningsbestemt leje, jf. § 29 c, 2 pkt.

Det gøres gældende, at skattemyndighederne i deres skønsudøvelse ikke er bundet af reglerne om omkostningsbestemt leje, men den omkostningsbestemte leje kan indgå som et af flere parametre ved ansættelsen af skønnet, jf. f.eks. UfR 1984, 534 H, SKM2001.123.ØLR og SKM2005.455.HR.

Når der foreligger en lejeaftale mellem nærtstående, og når boligmyndighederne ikke har haft lejlighed til at tage stilling til den aftalte leje (SKM2007.114.ØLR), er det efter retspraksis udgangspunktet, at skattemyndighederne kan fiksere en leje ud fra den til enhver tid værende udlejningsværdi.

Det er herefter sagsøgeren der bærer bevisbyrden for, at den af skattemyndighederne fikserede leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, ligesom sagsøgeren bærer bevisbyrden for, at den skønnede markedsleje væsentligt overstiger en leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens § 7, jf. SKM2005.455.HR.

Dommen (SKM2008.633.BR) ændrer ikke ved den ovennævnte retsstilling, idet retten ikke tog stilling til spørgsmålet om, hvorvidt skattemyndighederne ved fastsættelsen af lejeværdien er bundet af boligreguleringslovens regler. Dommen vedrørte udelukkende de faktuelle forhold, der lå til grund for skønsudøvelsen, og var udtryk for rettens konkrete vurdering af disse.

Det forhold, at moderen ved fremleje af en del af ejendommen har oppebåret en årlig leje på henholdsvis kr. 69.500,- inkl. forbrug (kr. 55.500,- ekskl. forbrug) i 2001, kr. 66.000,- inkl. forbrug (kr. 52.000,- ekskl. forbrug) i 2002 og kr. 67.500,- inkl. forbrug (kr. 52.500,- ekskl. forbrug), taler i øvrigt i sig selv for, at det af skattemyndighederne udøvede skøn, hverken er udøvet på et klart forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Moderen har alene haft en (fiktiv) årlig lejeudgift på kr. 40.500,- i 2001, kr. 44.000,- i 2002 og kr. 43.500,- svarende til en månedlig husleje på henholdsvis kr. 3.375,-, kr. 3.667,- og kr. 3.625,-, når de opnåede lejeindtægter ved fremleje på henholdsvis kr. 55.500,-, kr. 52.000,- og kr. 52.500,- ekskl. forbrug, jf. bilag 6a - 6c, fratrækkes den af skattemyndighederne ansatte leje på kr. 96.000,- ekskl. forbrug. Moderen bebor samtidig et større areal (vægtet ca. 95 m2), end det fremlejede areal (vægtet ca. 64 m2, jf. bilag J).

Hvis ikke ejendommen blev udlejet til moderen, ville sagsøgeren selv have mulighed for at oppebære indtægterne ved fremleje samt tillige udleje det af moderen beboede areal til tredjemand. I den forbindelse skal det påpeges, at sagsøgeren hævder, at der ikke er udarbejdet fremlejekontrakterne, jf. processkrift I, side 3, 7. afsnit, men sagsøgeren har undladt at oplyse til hvem, til hvor mange og til hvilken pris, der blev fremlejet. Dette må komme sagsøgeren til skade, da det heraf sandsynligvis kan udledes, at værelserne blev fremlejet til en højere leje, end den oplyste.

Det forhold, at ejendommen i sin helhed er omfattet af boligreguleringslovens kap. IV A om småhuse, medfører derfor ikke, at der ikke kan tages hensyn til indtægterne ved fremleje, som et parameter blandt flere, jf også TfS 1998, 506 V.

Skønsmanden har uanset formuleringen af de stillede spørgsmål ikke foretaget en undersøgelse af eventuelle sammenlignelige lejemål, og har derved ikke foretaget en vurdering af markedslejen, jf. også SKM2006.642.HR.

Skønsmanden besvarer spørgsmålene ud fra den forudsætning, at den i skyggebudgettet beregnede omkostningsbestemte leje, er den maksimale leje, som må kræves, uanset om der foreligger sammenlignelige lejemål eller ej.

Efter boligreguleringslovens § 29 c, 4 pkt., kan skyggebudgettet bruges til at ansætte den omkostningsbestemte leje, hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, der er reguleret efter § 7, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for atypisk.

Det er sagsøgeren, der bærer bevisbyrden for, at der ikke findes sammenlignelige lejemål, jf. UfR 2001, 1317 V, T:BB 2003, 117 V og T:BB 2000, 395 V, og en beregning af lejen ved opstilling af et skyggebudget kan først ske, når sagsøgeren har ført dette udelukkelsesbevis.

Kompetencen til at udarbejde et skyggebudget ligger som udgangspunkt hos huslejenævnene, jf. boligreguleringslovens § 29 c, 4. pkt. Det er fordi, at det som udgangspunkt er huslejenævnene, der besidder det største kendskab til eventuelle sammenlignelige lejemål.

Samtidig stilles der ved domstolene store krav til huslejenævnenes bedømmelse af, om udelukkelsesbeviset kan antages at være ført, jf. UfR 2006, 2530 H, T:BB 2002, 148 V, hvilket stiller endnu større krav til sagsøgeren. Der påhviler derfor sagsøgeren en tung bevisbyrde.

Da skønsmanden slet ikke har taget stilling til, hvorvidt der foreligger sammenlignelige lejemål, og da det må have formodningen imod sig, at der i kommunen ikke findes sammenlignelige lejemål reguleret efter § 7, jf. også T:BB 2000, 395 V, har sagsøgeren ikke løftet sin bevisbyrde. Allerede derfor kan hverken skønserklæringen (bilag J) eller det af grundejerforeningen udarbejdede skyggebudget (bilag 7) danne grundlag for ansættelsen af markedslejen.

Hertil kommer, at det af skønsmanden udarbejdede skyggebudget hviler på en række udokumenterede og anslåede oplysninger, og skønsmanden anfører tilmed, at flere af de nødvendige beløb i forbindelse med udarbejdelsen af budgettet ikke er forelagt, herunder de anslåede beløbsmæssige angivelser til tekniske installationer (A) og anslåede udgifter til forbedringer (B).

Dette understøtter yderligere, at der ikke kan lægges vægt på det udarbejdede skyggebudget, og at sagsøgeren ikke har løftet sin bevisbyrde, jf. også SKM2006.642.HR, hvor Højesteret fastslog, at en evt. usikkerhed ved et skyggebudget under alle omstændigheder måtte komme sagsøgeren til skade.

Tilsvarende gør sig også gældende i forhold til det af grundejerforeningen udarbejdede skyggebudget (bilag 7), som i øvrigt også afviger væsentligt fra det af skønsmanden udarbejdede skyggebudget.

Det er således hverken med det i sagen afholdte syn og skøn (bilag J) eller det af grundejerforeningen udarbejdede skyggebudget (bilag 7) godtgjort, at det skattemæssige skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et for skatteyderen åbenbart urimeligt resultat.

3. Sagsøgeren kan ikke opnå fradrag for moderens forbrugsudgifter samt eventuelle. udokumenterede udgifter

Den af skattemyndighederne fikserede leje på kr. 96.000,- er fastsat ekskl. forbrug.

Sagsøgeren kan efter retspraksis alene opnå fradrag for de med udlejningen forbundne faste udgifter, der ikke har karakter af forbrugsudgifter, og som i et udlejningsforhold sædvanligvis opkræves ud over huslejen, jf. TfS 2000, 587 LSR og SKM2008.723.VLR.

Sagsøgeren kan derfor ikke opnå et fradrag i den af skattemyndighederne fikserede leje for de udgifter, som under alle omstændigheder forudsættes refunderet af moderen (lejer), herunder udgifter til vand/vandafledning, el, varme og renovation.

For så vidt angår de af skønsmanden i skyggebudgettet opregnede udgifter til "vicevært/renholdelse" og "administration" er disse i overensstemmelse med de af huslejenævnet opregnede normtal, mens de opregnede hensættelser til vedligeholdelse er beregnet ud fra de i boligreguleringslovens § 18 og § 18 b angivne satser.

Den omstændighed, at der rent beregningsteknisk i medfør af boligreguleringslovens § 29 c, 4 pkt. er mulighed for at indregne disse driftsudgifter i et skyggebudget efter reglerne om omkostningsbestemt leje, medfører ikke, at sagsøgeren skal have et fradrag i den af skattemyndighederne fikserede leje, når sagsøgeren ikke har dokumenteret at have afholdt de pågældende udgifter, jf. statsskattelovens § 6, litra a og § 6, litra e.

Sagsøgeren kan alene opnå et skattemæssigt fradrag for de udgifter, der i årets løb er anvendt til at "erhverve, sikre eller vedligeholdelse indkomsten", jf. statsskattelovens § 6, litra a, eller de udgifter, der i årets løb er anvendt til "blot vedligeholdelse eller forsikring", jf. statsskattelovens § 6, litra e.

Det følger af fast retspraksis, at bevisbyrden for, at der foreligger en fradragsberettiget omkostning påhviler sagsøgeren, jf. f.eks. SKM2004.162.HR og SKM2007.445.HR

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Rettens bemærkninger

Det er ubestridt, at skattemyndighederne har været berettiget til at skønne en lejeværdi. Lejeaftalen mellem sagsøger og hendes mor findes at være indgået mellem parter med et sådan indbyrdes interessefællesskab, at lejeaftalen mellem dem ikke kan danne grundlag for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien. Lejeværdien af boligen skal derfor i medfør af skattekontrollovens § 4 b som udgangspunkt ansættes til det beløb, som ved udleje kan opnås ved udlejning til tredjemand.

Skattevæsenet har sat den årlige leje for årene 2001, 2002 og 2003 til 96.000 kr. Grundejerforeningen har lavet skyggebudget, hvor den årlige leje udgør 68.004 kr. Udgifterne er ikke underbygget af bilag, og der er anvendt normtal for vicevært og administration, ligesom der ikke er medtaget beløb vedrørende moderniseringer. Det afholdte syn og skøn har ansat den årlige leje ud fra et skyggebudget til 85.000 kr. for 2001, 87.700 kr. for 2002 og 90.500 kr. for 2003. Skønsmanden har anført, at da flere af de nødvendige beløb i forbindelsen med udarbejdelsen af budgettet ikke er forelagt, hviler beregningerne i væsentligt omfang på anslåede og skønnede udgiftsbeløb. Ejendommen er ubestridt omfattet af Boligreguleringlovens § 29 c, hvorefter lejen fastsættes ud fra den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art og størrelse, og såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, kan lejen fastsætte ud fra et skyggebudget. Grundejerforeningen og skønsmanden har ikke udtalt sig om sammenlignelige lejemål, og det kan ikke bebrejdes sagsøgte. Sagsøger har ikke på anden vis søgt at godtgøre, at der ikke findes sammenlignelige lejemål. Da sagsøger ikke har godtgjort, at der ikke findes sammenlignelige lejemål, kan lejen ikke fastsættes ud fra et skyggebudget. Herefter finder rettten ikke, at sagsøger ved skyggebudgetterne har godtgjort, at lejen er åbenbar urimelig eller hviler på et urigtigt grundlag, og retten tager sagsøgtes påstand til følge.

Sagsøgeren skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til sagsøgte som anført nedenfor. Hele beløbet vedrører godtgørelse af sagsøgtes advokatudgift incl. moms, idet der er taget hensyn til, at sagsøgte har oplyst en udgift til udarbejdelse af materialesamling på 963 kr. excl. moms. Der er taget hensyn til, at sagens reelle værdi svarer til skatten af påstandene.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter