Dato for udgivelse
10 Feb 2010 12:27
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15 Dec 2009 11:45
SKM-nummer
SKM2010.118.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 37A-1948/2009
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personlig indkomst + Selskabsbeskatning
Emneord
Maskeret, udlodning, mellemregning, ejendom, lån, bevisbyrde
Resumé

Skatteyderens aktieindkomst var blevet forhøjet med et beløb svarende til skatteyderens hævning på mellemregningskontoen i skatteyderens holdingselskab. Skatteyderen gjorde gældende, at beløbet udgjorde salgssummen for overdragelse af en ejendom til selskabet, subsidiært at hævningen var et lån.

Efter bevisførelsen fandt retten ikke, at skatteyderen havde løftet sin skærpede bevisbyrde for, at der var sket en reel overdragelse til selskabet, og da det ikke var godtgjort, at der var indgået en låneaftale, fandt retten, at hævningen på kontoen var en skattepligtig udlodning fra selskabet.

Endvidere var skatteyderens personlige indkomst blevet forhøjet med ejendomsavancen vedrørende en anden ejendom, som skatteyderen påstod, var overdraget til holdingselskabet. Skødet var ikke tinglyst, og ved et efterfølgende skøde overdrog skatteyderen, og ikke selskabet, ejendommen til de hidtidige lejere af ejendommen. Købesummen for salget blev sendt pr. check til skatteyderen, og en efterfølgende postering på selskabets bankkonto kunne ikke i sig selv godtgøre, at selskabet havde modtaget købesummen. Retten fandt herefter, at skatteyderen ikke havde løftet sin skærpede bevisbyrde for reel overdragelse. Da der ikke var grundlag for at tilsidesætte den skønsmæssigt opgjorte ejendomsavance, blev Skatteministeriet frifundet.

Reference(r)

Ligningsloven § 16 A
Statsskatteloven § 4

Henvisning
Ligningsvejledningen 2010-1 E.J.3
Henvisning
Ligningsvejledningen 2010-1 S.F.2.3.6

Parter

A
(Advokat Henriette Viskinge Jensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Steffen Sværke)

Afsagt af byretsdommer

H. Fog-Petersen

Parternes påstande

Sagsøgerens påstand er at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2002 nedsættes med kr. 9.430.000 samt, at sagsøgers personlige indkomst for indkomståret 2002 nedsættes med kr. 620.681.

Subsidiært, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos skattemyndighederne.

Sagsøgtes påstand er

Principalt

Frifindelse.

Subsidiært

Sagsøgeren skal anerkende, at hans aktieindkomst forhøjes med kr. 12.580.000,- for indkomståret 2002, dog således at ministeriet anerkender, at der ikke opkræves yderligere skat af forhøjelsen udover den, der følger af Landsskatterettens kendelse af 1. december 2008.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Det hedder i Landsskatterettens afgørelse af 1. december 2008

Landsskatterettens afgørelse

Skattecentret har anset overdragelsessummen for ejendom beliggende ...1 vej for maskeret udlodning til klageren med 9.430.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster afgørelse

Skattecentret har anset klageren for rette indkomstmodtager af avance ved salg af ejendommen beliggende ...2 vej på 1.520.681 kr.

Landsskatteretten nedsætter den skattepligtige avance med 900.000 kr. til 620.681 kr.

Generelle oplysninger

Klageren er eneanpartshaver i selskabet (herefter benævnt Holdingselskabet) Holdingselskabets hovedaktivitet består i at drive konsulentvirksomhed, handle med aktier, anparter og værdipapirer samt fast ejendom.

Overdragelse af ejendommen beliggende ...1 vej

Sagens oplysninger

Ejendommen beliggende ...1 vej, blev ved endeligt skøde af 31. maj 2002 erhvervet af klageren og dennes ægtefælle, datter (NL) og svigersøn (KM) i lige sameje med overtagelse pr. 1. juni 2002. Købesummen var fastsat til 9.300.000 kr. Der er tale om en landbrugsejendom med beboelse, driftsbygninger og garage/carport.

Ved købsaftale af 3. juni 2002 blev ejendommen videreoverdraget til Holdingselskabet med overtagelse samme dag. Købesummen er aftalt til 9.430,000 kr., og berigtiges kontant.

Af aftalen fremgår endvidere:

2. Sælger har ret til at bebo ejendommen mod at betale 25.000 kr. pr. måned i husleje samt betale el, opvarmning og ejendomsskat, estimeret til 240.000 kr. pr. år.

3. Selskabet overtager ejendommen på grundlag af de kontrakter køber har erhvervet ejendommen fra JL per 01.06.02.

4. I forbindelse med denne aftales indgåelse bortfalder NLs lån fra A - stort kr. 857.000 kr. - i sin helhed.

5. I forbindelse med denne aftales indgåelse, bortfalder KMs lån fra A - stort kr. 857.000 kr. i sin helhed.

6. Ejendommen betales kontant ved denne aftales indgåelse med:

 kr.  3.430.000 kontant
 kr.  6.000.000 kredit
 I alt  9.430.000

7. sælger har ret til at holde pant i ejendommen opad begrænset til kr. 8.000.000 - indtil endelig overskødning, samt fuldstændig refusionsopgørelse er udarbejdet og gennemført.

8. Ingen af parterne har efter denne aftale noget krav på hinanden.

Overdragelsen er ikke tinglyst, hvilket efter det oplyste skyldes, at Holdingselskabet har søgt om udmatrikulering af ejendommen i to dele.

Efter det oplyste har Holdingselskabet endvidere ikke overtaget gælden i ejendommen. Klageren, dennes ægtefælle, datter og svigersøn har således også efter overdragelsesaftalen hæftet for gælden, som er optaget med pant i ejendommen.

Hele overdragelsessummen er afregnet over klagerens mellemregningskonto med Holdingselskabet, uanset klageren alene har ejet 25% af ejendommen. Landsskatteretten har anmodet om dokumentation for, at der er sket betaling af andel af salgssummen til de øvrige ejere, samt dokumentation for sælgers selvangivelse af avance i forbindelse med salget til Holdingselskabet. Denne dokumentation er ikke fremsendt.

Klageren og Holdingselskabet har den 30. juni 2004 indgået følgende købsaftale vedrørende en andel af bygninger og grund beliggende ...1 vej

"Køber (klageren) køber og overtager hovedbygning og garagebygning (herefter ejendommen) med tekniske installationer.

Køber overtager tilhørende grund på i alt 11.500 kvadratmeter, i henhold til vedlagte tegning.

Sælger (Holdingselskabet) forpligter sig til at søge grunden udstykket. Indtil udstykning foreligger, har køber fuld dispositionsret til grunden.

Skulle udstykning ikke opnås indenfor 3 år fra dato, forpligter køber sig til at købe ejendommens resterende areal og bygninger til en på forhånd aftalt pris på kr. 7.650.000 kr.

Såfremt ejendommen i mellemtiden er flyttet fra Landzone til Byzone, eller vedtagelse om sådan ændring kan forventes indenfor de næste 3 år fra skæringsdato (30. juni 2007), skal prisen på det resterende areal tages op til fornyet vurdering.

Køber betaler sælger kr. 9.650.000, der opgøres på følgende måde:

 1. Betaling senest 1. november 2004   6.350.000,00 kr.
 2. Betaling senest 1. marts 2005  3.300.000,00 kr.

Køber betaler 3,5% rente til sælger for det til en hver tid resterende beløb.

Som sikkerhed for restbeløbet stiller sælger ejendommen ...3 vej.

For køber      For sælger

A                   A"

Det er oplyst, at købsaftalen er berigtiget således

 1. Indfrielse af selskabets lån i F1-bank den 10. november 2004             

2.242.807,- kr

 2. Kontant indbetaling den 10. november 2004               

3.000.000,- kr

 3. Kontant indbetaling den 7. marts 2005  

3.000.000,- kr

 4.
Restbeløbet er udlignet over selskabets mellemregningskonto med
klageren            

1.417.913,- kr

   

9.660.000,- kr

Punkt 1-3 er dokumenteret ved kontoudskrift fra F1-bank, hvoraf det fremgår, at beløbene er indgået på Holdingselskabets konto.

Klageren har oplyst, at formålet med tilbagesalg af stuehusandelen af ejendommen var, at man ønskede, at ansøge om en deling af ejendommen med henblik på, at markarealet kunne frasælges via Holdingselskabet, såfremt der skulle ske en fremtidig omregulering af området fra landzone til byzone, mens stuehusdelen kunne fortsætte i privat eje.

Klageren har ikke indsendt selvangivelse for indkomståret 2002.

Af Holdingselskabets årsrapport for 2002 fremgår, at Holdingselskabet pr. 31. december 2002 har gæld til anpartshaver på 1.474.361 kr.

Overdragelsessummen vedrørende Holdingselskabets køb af ejendommen i 2002 er modregnet på klagerens mellemregningskonto i selskabet.

Endvidere fremgår, at ejendommen ...1 vej, er stillet til sikkerhed for hovedanpartshaverens tilgodehavende:

Af ledelsesberetningen i årsberetningen for 2002 fremgår endvidere

"I årets løb investeredes i ejendommen ...1 vej.

Anskaffelsessummen andrager 9.4 mio. kr. Ejerskiftetinglysning er ikke tilendebragt og forventes afsluttet inden nær fremtid. Ejendommen planlægges anvendt til boligformål samt erhvervsformål dels som kontorfacilitet for selskabet og dels som hesteopdræts- og ridecenter"

Landsskatteretten, bemærkninger og begrundelse

Af Ligningsvejledningens afsnit S.F.2. fremgår bl.a.

"Et selskab og dets aktionærer kan, som selvstændige rets  og skattesubjekter drive samhandel med hinanden eller i øvrigt indgå bindende aftaler med hinanden. De skønsmæssige følger af sådanne dispositioner adskiller sig som udgangspunkt ikke fra konsekvenserne af tilsvarende aftaler mellem uafhængige parter.

Mellem et selskab og dets aktionærer og mellem koncernforbundne selskaber indgås undertiden aftaler med et indhold, der afviger så meget fra almindelige forretningsmæssige dispositioner, at de kun kan anses opnået i kraft af aktionærindflydelsen. Sådanne aftaler kan ikke tillægges skattemæssig virkning efter deres indhold."

Ved indgåelse af aftaler mellem interesseforbundne parter glæder ifølge praksis en skærpet bevisbyrde.

Efter det i sagen oplyste, er Landsskatteretten enig med SKAT i, at det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort eller dokumenteret, at der er sket en reel overdragelse af ejendommen ved aftale af 3. juni 2002. Der er herved lagt vægt på, at parterne ikke udadtil har ageret, som om ejendommen er overdraget til Holdingselskabet, idet overdragelsen ikke er tinglyst, ligesom der ikke er sket kreditorskifte eller indfrielse af det med pant i ejendommen optagne lån. Desuden er der lagt vægt på, at betalingen alene er sket ved kreditering af hovedanpartshaverens mellemregningskonto i Holdingselskabet, og at der ikke herudover er fremlagt dokumentation for betalingsstrømmene. Det bemærkes i den forbindelse, at det ikke er dokumenteret, at de øvrige sælgere har modtaget deres andel af salgssummen, endsige har selvangivet avance ved salget. Endelig er der lagt vægt på, at der ikke er sandsynliggjort en forretningsmæssig begrundelse for overdragelsen.

Landsskatteretten er på denne baggrund enig med SKAT i, at overdragelsen af ejendommen til Holdingselskabet ved aftale af 3. juni 2002 ikke kan lægges til grund skattemæssigt.

Der kan således ikke gives medhold i den principale påstand.

I følge ligningslovens § 16 A, stk. 1 medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige almindelige indkomst udbytte af aktie, andelsbeviser og lignende værdipapirer. Til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer eller andelshavere, med undtagelse af friaktier og friandele samt udlodning af likvidationsprovenu foretaget i det kalenderår, hvori selskabet endeligt opløses.

Af statsskattelovens § 5, litra c, fremgår, at indtægter, der hidrører fra optagelse af lån, ikke henregnes som skattepligtig indkomst.

Landsskatteretten kan ikke tilslutte sig den subsidiære påstand om, at det på klagerens mellemregningskonto overførte beløb skal betragtes om et (ulovligt) aktionærlån, da det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort eller dokumenteret, at det i 2002 overførte beløb til klagerens mellemregningskonto med Holdingselskabet er ydet som et lån. Der er herved bl.a. lagt vægt på, at det ikke er sandsynliggjort, at der ved krediteringen på mellemregningskontoen i 2002 er indgået en låneaftale.

Da en kreditering på klagerens mellemregningskonto er at ligestille med udbetaling, anser Landsskatteretten beløbet for udloddet til klageren ved krediteringen på mellemregningskontoen, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1

SKATs afgørelse stadfæstes derfor.

Avance ved salg af ejendommen beliggende ...2 vej.

Sagens oplysninger

Klageren har ved skøde af 10. maj 2001 købt ejendommen beliggende ...2 vej, med overtagelse 15. maj 2001 til en købesum på 2.900.000 kr.

Det er oplyst, at ejendommen er betalt kontant af Holdingselskabet.

Landsskatteretten har anmodet om dokumentation for betalingen, hvilket ikke er fremsendt.

Ved skøde af 7. januar 2002 er ejendommen videresolgt til NM og NT med overtagelse den 1. januar 2002 til en købesum på 4.500.000 kr. Af skødet fremgår, at klageren er sælger.

Af skødet § 6 fremgår endvidere

"Udenfor købesummen overtager køberne ingen gæld, jf. dog det nedenfor anførte.

Parterne er bekendt med, at ejendommen for nærværende er i færd med at blive ombygget. Samtlige udgifter i den forbindelse er eller skal afholdes af sælger, dog maksimalt med yderligere beløb som aftalt ved selvstændig aftale parterne imellem"

Endvidere er fremlagt en tillægsaftale af 7. januar 2020 [2002.RED.SKAT] mellem klageren og NM og NT. Af aftalen fremgår bl.a.:

"Aftale indgået i forbindelse med køb og salg af ejendommen, fiskerleje, , beliggende ...2 vej ("ejendommen") mellem på den ene side som sælger A (sælger) og på den anden side som købere NM og NT (køberne).

Parterne har samtidig hermed indgået eller vil samtidig hermed indgå endeligt skøde om køb og salg af Ejendommen.

Køberne har indhentet tilbud fra Nykredit på 30 årigt kontantlån opr. stort Euro 183.500 af Nykredit omregnet til kr. 3.599.751,- ved anvendelse af Nationalbankens officielle valutakurs den 10. december 2001.

Køberne har samtidig hermed underskrevet eller vil hermed underskrive

  1. pantebrev til Nykredit i overensstemmelse med lånetilbuddet,
  2. udbetalingsanmodning, hvorved køberne uigenkaldeligt instruerer Nykredit om, at lånet skal udbetales til advokat RP og
  3. uigenkaldelig transport til advokat RP på vegne sælger i lånets provenu.

Advokat RP vil foranledige, at transporten denuntieres overfor Nykredit.

Når pantebrev til Nykredit foreligger i tinglyst stand skal advokat RP indsende dette til Nykredit med anmodning om, at lånet udbetales til ham i henhold til udbetalingsanmodningen og transporten.

Parterne instruerer herved i fællesskab, uigenkaldeligt advokat RP om, som følger, om hvorledes der skal forholdes i relation til provenuet af Nykredit lånet:

Advokat RP skal anvende lånets provenu som nedenfor anført, idet rækkefølgen angiver prioritetssordenen af udbetalingerne:

  1. Dækning af handlens omkostninger (herunder stempelafgift af skøde med kr. 27.000,00, tinglysningsafgift med kr. 1.400,- og salær til advokat RP samt evt. udgift til G1 el. lign.) og (dækning af udgifter i forbindelse med optagelse og hjemtagelse af Nykreditlånet og tinglysningsafgift af Nykreditlånet og tinglysningsafgift af samme med i alt kr. 55,400,00).
  2. Betaling til sælger af kr. 3.223.000,00 til dækning af ikke tidligere betalt købesum for ejendommen.
  3. Betaling af udgifter ejendommens ombygning vedrørende for hvilke advokat RP senest den 10, januar 2002 fra sælger har modtaget faktura. Betaling kan ske enten direkte til kreditor eller til sælger eller køberne, såfremt sælger eller køberne dokumenterer, at de har afholdt sådanne udgifter. Fakturaer, der modtages af advokat RP efter den 10. januar 2002 omfattes ikke af nærværende punkt 3.
  4. Et evt. restbeløb udbetales til køberne således, at når der foreligger afklaring af, hvilke beløb, der maksimalt kan være omfattet af punkterne 1-3, da skal advokat RP udbetale en eventuel difference mellem dette beløb og Nykreditlånets provenue til køberne, og når der foreligger afklaring af, at det til sikkerhed for betalingen af de af punkt 3 omfattede udgifter overstiger de faktisk afholdte udgifter, da skal advokat RP foretage udbetaling af sådan difference til køberne.

Udbetaling kan finde sted gradvist, efterhånden som det afklares, at det til sikkerhed værende beløb - efter udbetaling til køberne - er fuldt ud tilstrækkeligt til dækning af de under punkt 3 anførte udgifter.

Parterne præciserer herved, at baggrunden for, at der skal ske udbetalinger til køberne jf. punkt 4 ovenfor, er at køberne allerede har afholdt en del udgifter ejendommens ombygning vedrørende, og at køberne alene delvist er blevet godskrevet dette i forbindelse med det i skødet anførte om, at køberne har betalt kr. 900.000,  af købesummen til sælger. Køberne har således afholdt flere udgifter ejendommens ombygning vedrørende end nævnte kr. 900.000.

Parterne præciserer endvidere herved, at for det tilfælde, at de under punkt 3 nævnte udgifter eller udgifter i øvrigt ejendommens ombygning vedrørende, der endnu ikke måtte være afholdt, skulle overstige en del af Nykredit lånets provenu, der måtte være tilbage efter betaling af de under punkt 1 -  2 nævnte udgifter, da skal sådanne udgifter afholdes af køberne. Parterne præciserer endvidere herved, at sælger ikke skal refundere køberne udgifter ejendommens ombygning vedrørende afholdt af køberne, uagtet det samlede beløb måtte overstige den del heraf, der udgøres af delvis købesum tillige med beløb, der jf. punkt 1 og 4 godskrives køberne.

Endelig præciserer parterne, at baggrunden for det underpunkt 2 anførte om, at sælger af provenuet af ejerskiftelånet skal modtage kr. 3.223.000.00 er, at sælger har afholdt følgende udgifter ejendommen vedrørende:

Kontant købesum ved erhvervelsen pr. 15. maj 2001  

kr.

  2.900.000,00

Stempel og tinglysningsgebyr heraf       

kr.

 18.800,00

Salær til advokat RP     

kr.

  18.750,00

Dækning af sælgers forrentning   

kr.

  61.889,00

Udgifter ejendommens ombygning vedrørende afholdt af sælger

kr.

    223.561,00

I alt kr.

kr.

3.223.000,00

 
Parterne aftaler samtidig hermed at den tidligere mellem parterne indgåede betingede købsaftale om ejendommen hermed annulleres ex tunc og at den tidligere mellem parterne indgåede lejekontrakt om ejendommen annulleres ex tunc.

Nærværende aftale gælder i tillæg til og frem for det i det endelige skøde anførte. "

Til dokumentation for betaling af overdragelsessummen er fremlagt følgende:

Brev af 1. februar 2002 fra advokat RP til klageren, hvoraf fremgår, at der vedlægges check stor 3.150.000,00 kr. Af checkkopien fremgår, at checken er udstedt til klageren.

Kontoudtog af 25. april 2006 fra advokatens klientkonto for klageren vedrørende køb af ejendommen, hvoraf fremgår følgende posteringer:

 Dato  Posteringstekst  

 Debet/kredit

 Saldo

 25.05.01  JJ indbet          K:

 47.870,00

 -47.870,00

 26.07.01  Bet WT Referenten, saldo  D:

 2.786,13

 -45.083,87

 31.07.01  Ovf. til j.nr. ..... til afregning  D:

 45.083,87

 0,00

 29.08.01  Ovf. Kto. ... NM        D:

 18.800,00

 18.800,00

 10.01.02  Tingslysningsafgift ...2 vej  D:

 85.200,00

 104.000,00

 31.01.02  Nykredit ATS indbetalt         K:

 3.583.338,24

 -3.479.338.24

 31.01.02  Saldo ovf. fra j.nr. .......                      D:

 23.912,98

 -3.455.425,26

 31.01.02  Ovt. til j.nr. ..... dækn.  Udlæg m.v.  D:

 12.400,00

 -3.443.025,26

 01.02.02  Bet. A     D:

 3.150.000,00

 -293.025,26

 07.02.02  Indsat F1 .....                    D:

 237.638,24

 -55.387,02

 21.02.02  Ovf. fra j.nr. ... saldoopg. ....      D:

 2.500,00

 -52.887,02

 21.02.02  Saldo ovf. fra .....       D:

 10.699,25

 -42.187,77

 05.03.02  Pg/vh/Is/awf hon NM/NT           D:

 37.500,00

 -4.687,77

 08.05.02  Ovf. til j.nr. ..... til afregning      D:

 4.687,77

 0,00

Klageren har oplyst, at han har afholdt ombygningsudgifter på 1.200.000 kr. på ejendommen, samt udgifter til advokat med 125.000 kr. Det er ifølge klageren aftalt, at disse udgifter skulle refunderes af køber, hvilket ligeledes fremgår af refusionsopgørelse af 15. august 2003. Den endelige opgørelse ved overtagelse af ejendommen er således opgjort til 3.175.000 kr.

Til dokumentation for ombygningen er der desuden fremlagt følgende:

  • ansøgning om byggetilladelse af 9. august 2001.
  • Byggetilladelse af 8. januar 2002.
  • Opgørelse byggeregnskab udarbejdet af G2 ApS og udstedt til klageren, hvoraf fremgår, at der er faktureret i alt 926.812,68 kr. til materialer, arbejdsløn, underentrepriser m.v.
  • Opgørelse og dokumentation for ombygningsudgifter afholdt af Holdingselskabet med i alt 223.561 kr.

Endvidere er fremlagt brev af 4. september 2002 fra advokat RP hvoraf bl.a. fremgår

"På foranledning af A kan jeg oplyse, at det i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen beliggende ...2 vej, var uklart, hvorvidt denne skulle erhverves af A personligt eller selskabet

Det er min opfattelse af den oprindelige hensigt var, at ejendommen skulle erhverves af selskabet".

Endelig er fremlagt brev af 2. maj 2006 fra advokat RP, hvoraf bl.a. fremgår følgende

"På given foranledning skal jeg herved vende tilbage til ovennævnte ejendomshandel.

Indledningsvis tror jeg, at der er væsentligt at forstå forløbet og de i den forbindelse indgåede aftaler.

I foråret 2001 søger NT og NM et sted at bo.

De identificerede ejendommen ...2 vej i  som efter deres vurdering ville kunne sættes i stand og på den måde blive den bolig, de pågældende ønsker sig. De indgår, jf. vedlagte brev fra ejendomsmægler WT af 13. marts 2001, aftale om køb af ejendommen. NT og NM kunne imidlertid ikke umiddelbart opnå den nødvendige finansiering af købet. A accepterede da at erhverve ejendommen gennem sit selskab og udleje denne til NT og NM. Ved en fejl blev ejendommen skødet til A personligt. Da denne fejl blev opdaget, blev det i september 201 [2001.RED.SKAT] udfærdiget og ejendomsværdipåtegnet det i kopi vedlagte skøde.

Inden NT og NM flyttede ind i ejendommen, iværksatte disse imidlertid ikke bare en istandsættelse, men en egentlig ombygning af ejendommen.

NT og NM iværksatte arbejderne dels i deres eget navn som lejere, dels på vegne af ejendommens ejer.

A accepterede kun den del af arbejderne, som han vurderede ville medføre en varig værdiforøgelse af ejendommen, hvilket få måneder efter overtagelsesdagen førte til, at A krævede af lejerne, at arbejderne på ejendommen enten måtte afsluttes umiddelbart eller lejerne overtage ejendommen, og i denne forbindelse holde ham skadesløs.

Lejerne accepterede den sidste løsning allerede i august 2001, hvorefter jeg udfærdigede og sendte udkast til skøde. Skødet fra A til selskabet blev følgelig af omkostningsmæssige årsager ikke tinglyst.

Aftalerne blev dog først endelig underskrevet omkring 2001 og status omkring ejendommen og de i denne forbindelse afholdte udgifter kan når bortset fra eventuelle yderligere udgifter afholdt af NT og NM - opgøres som følger

Oprindelig købesum for ejendommen pr.15. maj 2001 betalt af selskabet

 2.900.000,00 kr.

Stempel og tinglysningsgebyr i forbindelse med erhvervelsen afholdt af selskabet        

 18.800,00 kr.

Salær til advokat RP for handlens berettigelse m.v. incl. moms udlagt af selskabet

 18.750,00 kr.

Udgifter vedr. ejendommens ombygning afholdt og betalt af selskabet før den 21. december 2001 

223.561,00 kr.

Forrentning af den oprindelige købesum fra den 15. maj til den 31. december 2001 betalt og afholdt af selskabet          

 61.889,00 kr.

Allerede i navn selskabet afholdte omkostninger udlagt af lejerne (og altså et beløb, der som udgangspunkt var skyldigt fra selskabet til lejerne)  

 900.000,00 kr.

Skyldige handels- og ombygningsomkostninger (som selskabet hæftede for, men som kunne berigtiges direkte af lejerne overfor håndværkerne ved udbetaling af indestående på mit kontor) 

 377.000,00 kr.

Samlet opgjort købesum ved overtagelsesdag 1. januar 2002                    

 4.500.000,00 kr.

..."

Kopi af den med ovennævnte brev vedlagte købsaftale af 13. marts 2001 mellem JJ og NM eller ordre samt det utinglyste skøde af 14. september 2001 indgået mellem klageren og Holdingselskabet er tillige fremlagt.

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for rette indkomstmodtager af skattepligtig avance ved salg af ...2 vej, jf. statsskattelovens § 4. Ejendomsavancen er opgjort til 1.520.681,- kr.

Det er ikke dokumenteret, at det reelt er Holdingselskabet, som har været ejer af ejendommen. Ejendommen er købt og solgt af klageren.

SKAT opgjort avancen som følger

 Salgssum

 4.500.000,00 kr.

 Anskaffelsessum inkl. diverse udgifter på 1.960,00 kr.

 2.979.319,00 kr.

 Avance

 1.520.681,00 kr.

SKAT har endvidere bemærket, at der ikke er fremsendt dokumentation for at køber, som oplyst har afholdt ombygningsudgifter på 1.200.000,00 kr. samt udgifter til advokat på 125.000,00 kr. eller i alt 1.325.000,00 kr. som sælger skulle refundere.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har fremsat påstand om, at det anerkendes, at Holdingselskabet har været ejer af ejendommen, hvorfor der ikke er tale om maskeret udlodning til klageren. Endvidere er der fremsat påstand om, at gevinst ved salg af ejendommen opgøres til 7.284,70 kr. og ikke 1.520.681,00 kr. som anført af SKAT.

Ejendommen er erhvervet af Holdingselskabet. Formalitetsfejl fra advokaten i forbindelse med tinglysning har medført, at erhvervelsen i første instans er registreret som en erhvervelse foretaget af klageren. Forholdet er bekræftet af advokaten og alle øvrige sagsakter dokumenterer intentionerne om Holdingselskabets erhvervelse med henblik på mellemfinansiering på vegne af tredjemand.

Klageren har i et supplerende indlæg bemærket, at købesummen på 2.965.000,00 kr. er erlagt af Holdingselskabet, ligesom salgsprovenuet - minus omkostninger - er betalt til Holdingselskabet. De forskellige betalingsstrømme er foregået via selskabets konti, ligesom ejendommen fremgår af selskabets regnskab. Den beregnede salgsavance er ligeledes optaget i selskabets indtægter.

Klageren har desuden bemærket, at da det stod klart, at ejendommen faktisk skulle være på selskabets hænder, blev der udarbejdet et nyt skøde, hvorved ejendommen - også rent tinglysningsmæssigt - skulle overføres til Holdingselskabet. Da det samtidigt stod klart, at lejerne ville effektuere det aftalte videresalg meget hurtigt, valgte man at afstå fra denne overskødning for at spare de omkostninger, det ville have medført.

Vedrørende opgørelsen af ejendomsavancen har klageren oplyst, at overdragelsessummen er opgjort som følger:

 Ejendommens salgspris

 +4.500.000,00 kr.

 Tinglysningsomkostninger

 -104.800,00 kr.

 Diverse omkostninger, advokat

 -36.312,28 kr.

 Refusion til køber

 -237.638,24 kr.

 Nettoprovenue for ombygningsomkostninger

 4.121.249,48 kr.

 Ombygningsomkostninger afholdt af køber

 -926.812,68 kr.

 Nettoprovenue efter købers ombygningsomkostninger

 3.194.436,80 kr.

 Ombygningsomkostninger afholdt af sælger

 -229.297,10 kr.

 Nettoprovenue efter sælgers ombygningsomkostninger

 2.965.139,70 kr.

   
 Ejendommens anskaffelsespris inkl. omkostninger

 2.957.855,00 kr.

   
 Nettoprovenue fra salg af ejendommen

 7.284,70 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse Indkomst, der efter statsskattelovens § 4 skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, skal henføres til beskatning hos den, som har oppebåret indkomsten.

På baggrund af de i sagen foreliggende oplysninger finder Landsskatteretten det ikke tilstrækkeligt dokumenteret, at Holdingselskabet har været ejer af ejendommen. Landsskatteretten er således enig med SKAT i, at klageren er ejer af ejendommen og dermed rette indkomstmodtager af den ved salget den 7. januar 2002 oppebårne avance.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at såvel af 10. maj 2001, hvor ejendommen erhverves af tredjemand, samt skøde og tillægsaftale af 7. januar 2002, hvor ejendommen videresælges til tredjemand, er indgået med anførelse af klageren og ikke Holdingselskabet som part, ligesom kontantbetalingen den 1. februar 2002 er betalt ved udstedelse af check til klageren og ikke Holdingselskabet. Endvidere er der lagt vægt på, at der ikke er fremlagt dokumentation for, at købesummen i henhold til skøde af 10. maj 2001 er erlagt af Holdingselskabet. Endelig er der lagt vægt på, at overdragelsen den 14. september 2001 er indgået mellem interesseforbundne parter, uden dokumentation før pengestrømmene, samt uden at der er sket tinglysning af overdragelsen. Landsskatteretten finder ikke, at det forhold, at istandsættelsesomkostningerne er afholdt af Holdingselskabet, kan føre til et andet resultat.

For så vidt angår opgørelsen af ejendomsavancen skal Landsskatteretten bemærke, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskatte som personlig indkomst, jf. statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a.

Den fortjeneste, der skal beskattes, er nettoudbyttet af handlen. Skatteyderen kan derfor fratrække samtlige udgifter vedrørende den solgte ejendom, f.eks. alle udgifter ved køb og salg, såsom advokatudgifter, udstykningsomkostninger, tinglysningsafgift landinspektørudgifter m.v. samt forbedringsudgifter. Dette fremgår af Ligningsvejledningens afsnit E.J.3.2.

Det er pålagt den skattepligtige at dokumentere, at udgifterne er afholdt, og at de efter deres karakter kan fratrækkes.

På grundlag af den overfor Landsskatteretten fremlagte dokumentation finder retten det tilstrækkelig sandsynliggjort eller dokumenteret, at klageren endeligt har afholdt ombygningsudgifter for i alt 900.000,- kr. Det bemærkes, at der ikke kan godkendes fradrag for udgifter afholdt af Holdingselskabet.

Den af SKAT beregnede skattepligtige avance ved salg af ejendommen beliggende ...2 vej, nedsættes derfor med 900.000 kr. til 620.681 kr.

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af sagsøger, og vidneforklaring af advokat RP, statsautoriseret revisor OV og vidneforklaring af NM.

A forklarede vedrørende ...2 vej, og ad ekstrakten side 81, en købsaftale vedrørende køb af ...2 vej, at hans navn blev streget ud, fordi NM var en gammel bekendt, som havde arbejdet hos sagsøger, og sagsøger blev streget ud, fordi det var NM og NT, der skulle købe huset. Men NMs økonomi var ikke til det, og de henvendte sig til sagsøger for hjælp, og han hjalp dem på flere måder, bl.a. ved at han trådte ind i handlen og ved at finansiere handlen. Hvis de skulle have et hus, kunne NM, som følge af risikoen for, at hans kreditorer ville søge sig fyldestgjort i ejendommen, ikke stå som køber. De skrev ham ind, fordi de tog forskud på sagsøgers velvillighed. Men sagsøger ville gerne hjælpe, men han ville ikke stå for en handel, som de ikke havde drøftet igennem.

Foreholdt ekstrakten side 92, skøde vedrørende ejendommen , har vidnet forklaret, at de blev enige om, at selskabet kunne købe ejendommen og leje den ud til NM og NT. Sagsøger tror, at hans forudsætning om, at det var selskabet, der købte, "forsvandt i dokumenterne hos advokaten". Lejekontrakt, blev udarbejdet af advokatkontoret, men sagsøger underskrev ikke kontrakten.

Foreholdt ekstrakten side 104, lejekontrakten, har sagsøger forklaret, at NT og NM ikke betalte husleje til sagsøger eller til selskabet, og de heller ikke betalte depositum eller forudbetalte husleje til sagsøger eller til selskabet. De betalte ikke for at bo på ejendommen, fordi de ikke havde noget strikt forretningsmæssigt forhold. Det var hjælp til nære venner. NM er medaktionær i et af de selskaber, som sagsøger ejer. Sagsøger hjalp NM til en bedre indtægt, og NM fik råd til at ombygge ejendommen.

Foreholdt ekstrakten side 107, lejekontraktens bestemmelse om tidsbegrænsning, har sagsøger forklaret, at da hele engagement blev etableret for at sørge for, at NM og NT fik et sted at bo, og at de, når de kom til penge kunne de overtage ejendommen.

Foreholdt ekstrakten side 111, endeligt skøde mellem sagsøger og hans selskab, har sagsøger forklaret, at advokat RP fandt ud af, at de havde handlet ejendommen i sagsøgers navn, og at det burde have været i selskabets navn, var det et forsøg på at rette på det forhold. Det var advokaten, der ønskede forholdet bragt i orden. Sagsøger skrev nok under, en dag da han alligevel befandt sig på advokatens kontor. Sagsøger vidste ikke, hvorfor skødet ikke blev tinglyst.

Da NM og NT var gået i gang med ombygningen, insisterede imidlertid på, at de nu måtte overtage ejendommen. Det kan have fået advokaten til at bringe forholdet i orden.

Foreholdt ekstrakten side 122, aftale mellem sagsøger og NM og NT om køb af ejendommen ...2 vej, har sagsøger forklaret, at aftalen er udarbejdet af NM, RP og sagsøger. Aftalen, der blev underskrevet inde hos advokaten, blev udarbejdet, fordi ejendommen var blevet væsentligt ombygget, og en taksator vurderede ejendommen til en værdi 4.000.000 til 4.500.000 kr. Købesummen afspejlede de udgifter, der havde været på ejendommen, idet det var selskabet, der i det væsentligste havde betalt ombygningen. Advokat RP opgave var at påse om formalia var i orden, og om afregningen skete i overensstemmelse med det aftalte. Hverken sagsøger eller selskabet skulle tjene på ejendommen.

Foreholdt at skødet var tinglyst med sagsøger som ejer, har sagsøger forklaret, at man ville lave den korteste vej til overdragelsen ved til NM og NT.

Foreholdt ekstrakten side 142, checkbilag af 1. februar 2002, har sagsøger forklaret, at han hentede checken hos advokat RP. Sagsøger indsatte checken i SEB Enskilda Banken bank i Malmø. Sagsøger gik til sin bankrådgiver i Malmø og indsatte checken på selskabets konto.

Foreholdt ekstrakten side 145, kontoudtog fra F3 bank, og ordet UTLBET, har sagsøger forklaret, at det betyder, at beløbet er betalt i en anden valuta, og at det er kursværdien, der gør forskellen i beløbet. Det har ikke været muligt at fremskaffe mere dokumentation. Der er forløbet mere end fem år, og banken er ikke forpligtet at opbevare dokumentet længere.

Udspurgt af sagsøgte har sagsøger forklaret, at han havde drøftet med NM, om han skulle indtræde i handlen. Sagsøger fik ikke indføjet selskabet i handlen, fordi han ikke reflekterede over det, han opfattede, at de handlede med selskabets penge og derfor i deres navn. Han var ikke vant til at udfærdige handler, selv om det var et led i selskabets næring.

NM har siden gjort op med den husleje m.v., som NM ikke havde betalt. Det kan advokat RP måske redegøre for. Foreholdt side 148 i ekstrakten, skrivelse af 2. maj 2006 fra advokat RP til statsaut. revisor OV, har sagsøger forklaret, at beløbet nok er medtaget under posten med forrentning af købesummen.

Foreholdt side 107 i ekstrakten, bestemmelsen om tidsbegrænsning i lejekontrakten, har sagsøger forklaret, at hans omkostninger ved købet skulle gøres op siden. Det er sagsøger, der har betalt omkostningerne til tinglysning, og ejendommen berigtigelse i det hele taget.

Foreholdt skødet side 111, har sagsøger forklaret, at udfærdigelse af skødet ikke er sket på hans foranledning, og han kan ikke huske på, hvis foranledning det så er sket.

Foreholdt at skødet til selskabet ikke blev tinglyst, har sagsøger forklaret, at han ikke kan huske, om det skyldtes, at NM og NT skulle overtage ejendommen og at det hastede. Det gik op for sagsøger i oktober  november 2001, at omfanget af ombygningen af ejendommen ...2 vej var ude af sagsøgers kontrol, og at det var derfor væsentligt, at NM og NT overtog ejendommen.

Forholdt ekstrakten side 123, regning af 28. december 2001 fra G2 ApS til A, vedrørende ejendommen ...2 vej,  , og at regningerne blev sendt til ham, har sagsøger fastholdt, at han ikke havde noget med ombygningen at gøre. Foreholdt at opgørelsen er stilet til sagsøger personligt, og at en væsentlig del af udgiften er betalt af selskabet, har sagsøger bekræftet det, og tilføjet at han personligt har betalt en del af regningen på side 126, medens regningen til G3 er betalt af selskabet. Men det han har betalt har har fået tilbagebetalt ved berigtigelse af handlen mellem sagsøger og NM og NT.

Foreholdt ekstrakten side 125, regning af 28. december 2001 fra G2 ApS til A, vedrørende ejendommen ...2 vej, side 3, har sagsøger forklaret, at han har betalt beløbet "ombygningsomkostninger afholdt af sælger", som er gengivet på side 43 i ekstrakten, med 229.297,10 kr., og som han ved handlen fik tilbagebetalt. Beløbet er betalt til forskellige leverandører. Foreholdt at han tidligere har forklaret, at han kun betalte en regning, har sagsøger forklaret, at G3 har samlet regninger fra forskellige leverandører.

Foreholdt sætningen side 125 i ekstrakten "du overtager faktura for ca. 100.000 kr." har sagsøger forklaret, at der måske burde have stået "jeg". Differencen på 129.297,10 kr. har sagsøger forklaret, at han har betalt regninger for det fulde beløb, men at han ikke var forberedt på at skulle redegøre herfor i dag.

Foreholdt side 145 har sagsøger forklaret, at beløbet på 3.893.300,00 kr. er danske kr. har sagsøger forklaret, at han ikke kan redegøre for, at det ender med et rundt tal.

Sagsøger forklarede vedrørende ...1 vej og foreholdt side 151 i ekstrakten, at ejendommen blev købt i 2002. Sagsøger har tilføjet at han har 200 rejsedage om året i forbindelse sin ansættelse i hos G4. Han købte gården også af hensyn til sin familie. Det var i foråret 2002. Den blev videresolgt til selskabet. Foreholdt side 157 i ekstrakten, aftale mellem sagsøger m.fl. og selskabet, har vidnet forklaret, at det var den aftale, hvorved selskabet købte ejendommen. Bestemmelserne om lånenes bortfald var en følge af, at de ved købet havde lånt pengene hos vidnet. De har ikke selvan-givet nogen form for avance, og det var vidnet, der betalte realkreditten. Der blev udfærdiget et skøde af advokatkontoret. Vidnet husker ikke hvem, men det kan have været RP, eller KP, men det var vist RP. Det kan dog godt have været HV, der afløste KP, som han drøftede skødeskrivningen med. De var alle tre på forskellige tidspunkter til møde herom på ...1 vej. Skødet blev ikke tinglyst, men det havde ikke betydning for, om handlen blev indgået. Han havde foretaget en udlodning, hvis han havde haft behov herfor. Sagsøger regnede med, at ejendommen ville være i byzone, og det var derfor fornuftigt, hvis selskabet ejede ejendommen.

Foreholdt side 152, endeligt skøde mellem den tidligere ejer og sagsøger m.fl., og 157, aftale mellem sagsøger m.fl. og selskabet om køb af ejendommen, har sagsøger forklaret, at forskellen på ca. 130.000 kr. dækker over handelsomkostninger.

Forbeholdt side 161, R 75 for 2002 vedrørende ...1 vej og 164f, R 75 for 2003 for vedrørende ...1 vej, har sagsøger forklaret, at han formoder, at forholdene vedrørende de tre medejere først blev ændret ved tinglysningen. Men det havde ikke betydning for de reelle forhold.

Han sendte årsregnskaberne ind til realkreditinstitutionerne, så de var bekendt med transaktionerne.

Foreholdt side 62, sagsøgers besvarelse af en processuel opfordring "de selvangivne renteudgifter på 208.000 kr. vedrører de andre ejendomme, som sagsøgeren ejede" og sammenholdt side 167, selvangivelse for 2003 for sagsøger for 2003, har sagsøger forklaret, at beløbet "renteudgifterne" vedrørte ...3 vej og to lejligheder og ...1 vej.

Foreholdt side 167, lejeindtægter i sagsøgers selvangivelse for 2003, har sagsøger forklaret, at det er ham, der har udarbejdet selvangivelsen. Foreholdt beløbet 208.250 kr. har sagsøger forklaret, at beløbet vedrører lejeindtægten for ...3 vej, hvor han tidligere selv boede, men som hans mor var lejer af på det tidspunkt.

Sagsøger har videre forklaret, at han i 2004 købte stuehuset tilbage, fordi chancerne for at ejendommen ville komme til at ligge i byzone var øgede, og de fik ved transaktionen delt ejendommen i en del, som de selv ejede, og en del som selskabet ejede. Avancen ved salg af stuehuset blev indtægtsført i selskabet. Købesummen blev berigtiget ved, at sagsøger optog et lån i F1, herudover havde han et tilgodehavende i selskabet på 2 millioner kr., og den resterende del af købesummen blev anført som en gæld hos sagsøger.

Foreholdt side 170, 171 og 172 og 173, skrivelse af 9. november 2004 fra F1 og kontoudtog fra samme, har sagsøger forklaret, at han optoget et lån i F1 på ca. 5.3 millioner kr. incl. låneomkostninger, selskabet havde et valutalån på 2.242.806 kr., og det resterende beløb kr. ca. 3.000.000 kr. blev indsat på selskabets konto. Sammenholdt med side 170 har sagsøger forklaret, at den sidste million er konteret på mellemregningskontoen. Det beløb, er det han blev ansat i skat af på side 180.

Sagsøger har tilføjet, at det resterende beløb blev betalt med 3.000 000 kr. den 7.3.2005 jf. side 173. Sagsøger har videre forklaret, at beløbet hidrører fra provenu ved salg af ejendommen  ...3 vej. De sidste 300.000 kr. er afregnet over mellemregningskontoen. Sagsøger henviste til side 258 og og 272, og oplyste, at transaktionen endt med, at sagsøgers gæld til selskabet andrager ca. 4.000.000 kr.

Sagsøger betalte husleje for at bo på ...1 vej. I 2005 solgte han sin del af stuehuset, tilbage til selskabet, og samlede herefter hele ejendommen hos selskabet. Der blev udarbejdet et skøde, der blev tinglyst i 2006.

Foreholdt side 186, brev fra SKAT til sagsøger om ændring af "din opgørelse af Skat", har sagsøger forklaret, at ejendommen blev solgt af konkursboet i efteråret 2008. Derefter sammenholdt SKAT de 2005 og 2008 priserne, og det førte til, at SKAT konstaterede, at der var sket en maskeret udlodning, fordi ejendommen blev solgt til et lavere beløb end i 2005. Skat har endvidere gået ud fra, at ejendommens tre øvrige ejere, har solgt ejendommen til sig. Det var F1, der stod yderst på pantet, og solgte den til den første den bedste pris. Han har ikke haft nogen økonomiske fordele ved salg og køb af ejendommen.

Det var den samme sagsbehandler på begge sager.

Sagsøger blev også konkurs. F1 og SKAT er de største kreditorer.

Sagen for Landsskatteretten blev ført af sagsøger.

Skattesagen begyndte i 2006, og foreholdt side 171 har sagsøger fastholdt sin forklaring.

Foreholdt side 151 og side 157 har sagsøger forklaret, at han har udfærdiget aftalen på side 157. Den har nok ikke været forelagt hans advokat. Foreholdt side 153 har sagsøger forklaret, at der er fire dage mellem de to underskrifter, og han har tilføjet, at de blev hurtigt klar over, at det var selskabet, der skulle eje ejendommen. Da de skrev skødet under, havde de diskussionen om aftalen. Det var dog ham, der traf beslutningen.

Foreholdt side 157 har sagsøger forklaret, at han ikke kan huske, hvornår han diskuterede aftalen med sin advokat. Han drøftede nok sagen med RP efter sommerferien i 2002. Han har set udkast til skøde, det blev udfærdiget af HV. Foreholdt prisforskellen på 130.000 kr. og foreholdt at stempelafgiften androg 57.200 kr., har sagsøger forklaret, at resten var handelsomkostninger herunder salær til advokaten.

Sagsøger havde fået fradrag for renteudgifterne i 2003. Datteren og svigersøn fik rentefradrag, men de betalte også huslejen.

Han solgte ...3 vej i årsskiftet 2004 og 2005 for 4.1 eller 4.2 millioner kroner. Ejendommen ejedes også af hans hustru. Forskellen til de 3.000.000 kr. blev lånt i F1.

Advokat RP har som vidne forklaret, at han stiftede bekendtskab med sagsøgte i 1998, hvor han blev advokat for ham. Han er ikke længere hans klient. Foreholdt ekstrakten side 81, købsaftalen, har vidnet forklaret, at han kender aftalen, og at A blev erstattet med NM, fordi NM gerne ville erhverve ejendommen. Men NM havde økonomiske problemer, og det blev accepteret, at A overtog ejendommen og lejede den ud til NM.

Foreholdt side 92, endeligt skøde til sagsøger, har vidnet forklaret, at han havde to medarbejdere, der hjalp ham med disse forretninger. Der blev udfærdiget et skøde fra sagsøger til selskabet. Foreholdt side 103, lejekontrakten, har vidnet forklaret, at det var hans medarbejder, der beskæftigede sig med lejekontrakten. Foreholdt side 107 i ekstrakten og side 5 i den nævnte lejekontrakt (tidsbegrænsningen), har vidnet forklaret, at det var for at give NM mulighed for at købe ejendommen, og de fik to år hertil.

Foreholdt side 108, underskrift af lejekontrakten, har vidnet forklaret, at han ikke ved, om den blev underskrevet. Hvis den var blevet underskrevet, ville det være den, de sendte ud. Vidnet ved ikke om, der er betalt husleje.

Men kort efter overtagelsen tog A fat i ham og sagde, at NM var ved at splitte ejendommen helt ad, og det var gået meget videre, end sagsøger havde forestillet. Vidnet ved ikke, hvem der styrede ombygningen, og som vidnet husker det, har sagsøger intet med ombygningen at gøre. Men sagsøger betalte nogle regninger undervejs, men vidnet ved ikke, om det var selskabet, der betalte. Det burde have været selskabet.

Det var hensigten, at skødet på side 111 i ekstrakten skulle tinglyses, men det var hans fuldmægtig, der stod for det, så vidnet har ingen erindring herom. På det tidspunkt var sagsøger begyndt at lægge pres på NM for at få ham til at købe ejendommen eller for at stoppe ombygningerne. Derfor kunne NM ligeså godt få ejendommen skødet til sig fra sagsøger. Det kom påtalte allerede i august og var sten sikkert fremme i august.

Foreholdt side 120 til 122, købsaftale, har vidnet forklaret, at det var advokat HV, der havde udarbejdet aftalen, og det ligner ikke helt det udkast, der forelå nogle måneder tidligere. Det er formentligt sendt ud i elektronisk form. Det er skrevet på HVs hjemmecomputer. Det er også HV, der har skrevet under på side 122.

Foreholdt ekstrakten side 142 har vidnet forklaret, at checken formentligt blev indsat på en svensk bank, da hverken sagsøger eller selskabet havde en dansk bankforbindelse.

Foreholdt ekstrakten side 144ff, brev af 4. september 2002 til statsaut. revisor OV, har vidnet forklaret, at OV kontaktede ham.

Foreholdt ekstrakten side 147, brev af 2. maj 2006 til samme, har vidnet forklaret, at han talte med OV, før vidnet udfærdigede skrivelsen.

Foreholdt side 146, skrivelse af 3. februar 2006 til samme, har vidnet forklaret, at OV bad om en mere detaljeret redegørelse, og det er den, der er gengivet på side 147.

Foreholdt beregningen side 19, opgørelse af overdragelsessummen til Landsskatteretten har vidnet forklaret, at den er ikke udarbejdet af vidnet.

Det endte med, at vidnet berigtigede handlen med NM på sælgers vegne.

Det lå NM meget på sinde, at A ikke tjente på det. Det kontrollerede vidnet efterfølgende. NM skulle betale udgifterne til begge handler, der var ingen avance.

Foreholdt side 151, endeligt skøde vedrørende ejendommen på ...1 vej, har vidnet forklaret, at det ikke var ham, der skrev skødet. Men sagsøgers datter og svigersøn skulle måske med og drive ejendommen, eller også skulle ejendommen ejes af selskabet og lejes ud til beboelse til sagsøger, og driftsbygninger udlejes til datteren og svigersøn. Kor tid efter, at ejendommen blev købt traf myndighederne bestemmelse om at øge byzonen i nærheden af ejendommen, og sagsøger havde en forestilling om, at ejendommen blev flyttet over i byzone, og at der blev søgt om udstykningstilladelser. De drøftede at overdrage jorden til selskabet, så sagsøger fortsat skulle eje stuehuset, der dermed ved salg var omfattet af parcelhusreglen.

Foreholdt side 111, endeligt søde på ejendommen på ...2 vej, har vidnet forklaret, at ejendommen af skattemæssige årsager skulle ligge i selskabet. Hvis ejendommen blev solgt med avance, blev den kun beskattet med selskabsskatten. Vidnet kender ikke noget til pengestrømmene. Tilliden til, at NM kunne løfte finansieringen på dette tidspunkt, var ringe. Men NM lovede bod og bedring og tilkendegav, at det skulle han nok klare. NM kunne ikke få ejendommen finansieret, fordi ejendommen var under ombygning.

Foreholdt side 120 har vidnet forklaret, at der foreligger en købsaftale. Det var HV, der var involveret i aftalens udformning, i hvert fald i den første udformning.

Foreholdt side 138 har vidnet forklaret, at han ikke har brugt meget tid på ejendomshandler, de er ikke et skødekontor. Han kender ikke Tl § 10, stk. 1, og vidnet fastholdt, at han ville tinglyse overdragelsen for at følge rækkefølgen i overdragelserne af ejendommen.

Foreholdt side 157, aftale om overdragelse af …1 vej fra A m.fl. til selskabet, har vidnet forklaret, at han ikke har lavet den aftale. Han kan ikke genkende aftalen, han har dog nok set den før. Han er ikke blevet bedt om at berigtige den handel. Det tror vidnet ikke. HV har udfærdiget et skøde, det er i hvert faldt deres overbevisning. Der har været en transaktion ind til selskabet. Han vil tro, at der har ligget udkast til et skøde blandt advokatkontorets dokumenter.

Statsautoriseret revisor OV har som vidne forklaret, at han lærte sagsøger at kende omkring 2000, da han stiftede et selskab i Danmark. Han udarbejdede ikke sagsøgers personlige selvangivelser. Foreholdt at årsregnskabet blev indleveret for sent, har vidnet forklaret, at sagsøger er ustruktureret og en iværksætter type, og de har haft svært ved at få fat i ham.

Foreholdt ekstrakten side 144, skrivelse af 4. september 2002 til vidnet fra advokat RP, har vidnet forklaret, at han kontaktede advokat RP for at få en bekræftelse på, at det var intentionen, at selskabet skulle erhverve hele ejendommen. De udfærdigede en aftale om at selskabet skulle sørge for en mellemfinansiering. De havde også nogle telefoniske drøftelser. Der er også udfærdiget en korrektion til skødet, idet NM og NT nu selv kunne finansiere købet, og de behøvede ikke at berigtige den skete fejl.

Foreholdt, årsregnskabet for selskabet, ekstrakten side 215 og side 217, sidste afsnit i det indrammede stykke, har vidnet forklaret, at under disse omstændigheder var ejendommen et omsætningsaktiv

Foreholdt samme årsregnskab ekstrakten side 223, har vidnet forklaret, at den nævnte faste ejendom er, ejendommen på ...2 vej. Vidnet kan ikke huske, om der var indtægtsført husleje. Det ville i givet fald være anført under andre driftsindtægter, der er noget der tyder på, at det ikke er sket. Depositum eller forudbestemt husleje skulle opføres under passivsiden.

Foreholdt side 232, ledelsesberetning i samme årsregnskab, har vidnet forklaret, at sagsøger solgte ejendommen ...3 vej  med avance, og at det er ham, der har udarbejdet bilaget efter, at selskabet modtog materiale indkaldelse fra SKAT. Opgørelsen blev ikke efterfølgende ændret. De havde drøftelser med SKAT om afståelsessummen på 3.175.000 kr., der viste sig ikke at være korrekt oplyst, noget af det skyldtes en check, der var indsat på selskabets konto i Sverige Det var hans opfattelse, at det var selskabet, der ejede ejendommene.

Hvis det var sådan, at checken ikke var blevet indsat på kontoen, ville han have opdaget det ved sin revision, og så ville han have taget forbehold i sin påtegning, hvis der fortsat havde været en ejendom i selskabets bøger.

Foreholdt side 145, kontoudtog ved F3 bank, har vidnet anført, at beløbet er indbetalt af sagsøger.

Det var ikke noget problem, at der ikke var tinglyst skøde mellem sagsøger og selskabet, det var blot en sikringsakt.

Foreholdt side 232, ledelsesberetningen, har vidnet forklaret, at han først beskæftigede sig med det det følgende år, fordi sagsøger aldrig spurgte i tide.

Sagsøger fandt ejendommen i foråret 2002 og indgik en slutseddel med den daværende ejer, og derefter udfærdigede sagsøger en overdragelsesaftale mellem sagsøger og selskaber, og den blev ikke tinglyst. Han ved ikke, om der blev udfærdiget udkast til skøde.

Foreholdt side 245 har vidnet forklaret, at det er et sammendrag af en lang række posteringer, og det afsluttet med en postering med en nettogæld til selskabet.

Foreholdt side 240, balance i årsregnskabet, har vidnet forklaret, at sagsøger efter sin egen forklaring var skyldner på realkreditlånene, men at vidnet ikke selv har sikret sig dette.

Foreholdt side 249, har vidnet forklaret, at regnskabet er retvisende, og det har ikke betydning, at skødet ikke er tinglyst.

Sagsøger har betalt husleje med kun 60% af huslejen for 2002, og det følgende år blev huslejen sat op og blev berigtiget med en postering på mellemregningskontoen.

Foreholdt side 256 og 262, driftsindtægter og specifikation heraf for indkomståret 2003, har vidnet bekræftet, at det er her huslejen er posteret.

Foreholdt side 266, udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold i årsrapporten for 2004, har vidnet forklaret, at sagsøger søgte at udstykke ejendommen i bygninger og jord, og det var også derfor, at man afventede tilladelse til udstykning, før man tinglyste overdragelsen.

Der var dog nogle skattemæssige uhensigtsmæssigheder hermed, så derfor solgte sagsøger stuehuset, men bibeholdt driftsbygningerne i selskabet.

Salget medførte en avance, der blev selvangivet i selskabet.

Sagsøger betalte nogle rater henover efteråret 2004 og et beløb i 2005 og det sidste beløb blev modregnet på mellemregningskontoen. Så beløbet på 9.6 millioner blev betalt på nær, det beløb, der blev modregnet på mellemregningskontoen.

Sagsøger har ikke haft økonomisk fordel af transaktionerne. Der blev ikke hentet likvide midler ud af selskabet. Der var efter deres opfattelse ikke tale om en maskeret udlodning.

Da stuehuset blev solgt tilbage til selskabet, blev ejendommen vurderet.

Vidnets kontor havde ikke noget med sagen i landsskatteretten at gøre.

De var ikke involveret i handlerne, da de fandt sted. Så vidnets viden er andenhånds.

Han var ikke med, da NM og NT skulle overtage ejendommen.

Sagsøger har fået en check fra LJ og indsat på kontoen.

Foreholdt side 242, årsregnskab for 2002, har vidnet forklaret, at han ikke har set udkast til skøde fra sagsøger til selskabet. Formuleringen i det sidste afsnit giver det modsatte indtryk, og det er uheldigt formuleret.

Foreholdt side 251 har vidnet forklaret har vidnet henvist til sin forklaring ovenfor.

Foreholdt side 266 sidste afsnit i det indrammede afsnit har vidnet forklaret, at han havde fået at vide af Home, at der var sendt et skøde til tinglysning.

Når vidnet forklarede, at sagsøger solgte stuehuset tilbage, så var det et revisorgæt, der gjorde, at vidnet sagde, at det var et skattemæssigt problem.

NM har som vidne forklaret, at han lærte sagsøger at kende for ca. 25 år siden i forbindelse med nogle forretningsmæssige forhold. Han har sidst set sagsøger, idet de havde en konflikt.

Foreholdt ekstrakten side 81, købsaftale vedrørende ...2 vej, har vidnet forklaret, at han var meget interesseret i at købe et hus, men de havde ikke de økonomiske muligheder, og sagsøger tilbød at hjælpe vidnet økonomisk.

Foreholdt side 92, endeligt skøde vedrørende samme ejendom, forklarede vidnet, at det ikke på det tidspunkt meningen, at tiltalte skulle købe huset. Det var først senere.

Foreholdt side 103, lejekontrakt vedrørende samme ejendom, har vidnet vedrørende side 104 forklaret, at han ikke kan huske, om han betalte leje og depositum. Men det tror han, de gjorde. Han kan ikke huske, om de betalte depositum eller forudbetalt husleje, men mener, at det gjorde de. Foreholdt side 107, bestemmelsen om tidsbegrænsning, har vidnet forklaret, at det var tanken, at de skulle købe ejendommen. Forholdt side 108, underskriften på lejekontrakten, har vidnet forklaret, at han ikke kan huske, om de underskrev en lejeaftale. Men det gjorde de vist, det er vidnet ret sikker på.

Efter vidnets opfattelse var det selskabet, der ejede ejendommen, fordi de talte om noget finansiering. Vidnet og NT  flyttede ind i ejendommen i 2001, og de begyndte ombygningen. Det var en stor ombygning. De lagde nyt tag, døre, gulve og bad. Indrettede en bygning til beboelse og fik opført en gang mellem bygningerne. Det var vidnet og dennes hustru, der stod for byggeriet. Men vidnet ringede til ham, om forskellige ting. De varer, de købte hos G3, købte de på sagsøgers regning, det var vist G3. Sagsøger havde selv et byggeri i gang på det tidspunkt. Der blev i alt brugt ca. 1.5 millioner kr. Alle bilag blev indleveret til advokat RP, så han kunne kontrollere, at beløbene blev brugt til ejendommen, og at de skulle trækkes fra i den senere købspris. De fik at vide, at de måtte forhøje prisen med tillæg af udgifterne til ombygningen. Sagsøger skulle ikke have nogen avance, og sagsøger købte ejendommen for at hjælpe dem.

Foreholdt ekstrakten side 120, aftale om køb af ejendommen, har vidnet forklaret, at aftalen blev udarbejdet af advokat RP.

Foreholdt side 121, berigtigelsen af købesummen og posten på 61.889,00 kr. har vidnet forklaret, at beløbet er forrentningen af de 2.9 mill. kr., men det er gæt.

Foreholdt side 19 opgørelsen af købesummen over for Landsskatteretten, har vidnet forklaret, at han ikke har set opgørelsen før.

Foreholdt side 123, regning af 28. december 2001 fra G2 ApS til A, vedrørende ejendommen har vidnet forklaret, at han kender bilaget, og vidnet entrerede med G2 ApS til at stå for væsentlige dele af ombygningen. Foreholdt at regningen er sendt til sagsøger har vidnet forklaret, at sagsøger ikke havde kontakt med G2 ApS. De var vidnet, der betalte.

Foreholdt side 125, opgørelsen til G3, har vidnet forklaret, at han kender opgørelsen. Det var en opgørelse, som de udarbejdede for at få overblik over, hvem der havde betalt hvad. Det var vidnet og hustru på den ene side og sagsøger på den anden side. Det var i forbindelse med byggesagen. Det er sagsøgers skrift nederst på bilaget.

Foreholdt side 138, endeligt skøde på ejendommen, har vidnet forklaret, at der intet hastværk var med at få skødet underskrevet eller tinglyst, men de var meget ivrige, men han kan ikke huske hvorfor.

Det eneste sagsøger fik ud af det var at hjælpe, men de investerede mange penge i ejendommen, så hvis de ikke kunne opfylde deres købsforpligtelse, ville ejendommen tilfalde sagsøger. Hvis der havde været et provenu ved det senere salg, ville vidnet have fået sin investering igen.

Foreholdt side 104, opgørelsen af lejen for ejendommen, har vidnet tilføjet, at han ville ikke have taget imod sagsøgers tilbud om at bo gratis i ejendommen. De har ikke aftalt, at vidnet ikke skulle betale husleje.

Vidnet tror, at det var, før ejendommen blev købt, at de drøftede finansiering.

Foreholdt side 103, lejekontrakten, og at det er sagsøger og ikke selskabet, der har står som udlejer og foreholdt side 120, aftale om køb af ejendommen af sagsøger, har vidnet forklaret, at han ikke har drøftet med sagsøger om, at ejendommen skulle overflyttes i selskabets regi.

Foreholdt at de flyttede ind i 2001 og straks begyndte på ombygningen, har vidnet forklaret, at de kunne låne pengene i banken.

Der var ikke uenighed om renoveringen, men der var noget knas med G2 ApS, der ringede ofte til sagsøger, der var ejer af ejendommen. Vidnet havde også en konflikt med G2 ApS med leverancen. G2 ApS sendte regninger til højre og venstre og også til sagsøger. Det var i november/december 2001. Sagsøger sagde på et tidspunkt , at vidnet skulle passe på, at byggeriet ikke blev for dyrt, så det ville trække ham ned. Vidnet kan ikke huske, om det var eftersommeren 2001. Vidnet og hans hustru overvejede et lille års tid efter købe ejendommen. Nykredit gav lånetilbud og godkendte dem som købere. Vidnet var interesseret i at købe ejendommen jo før jo bedre.

Sagsøger kautionerede muligvis for lånet.

Selskabet havde hjemsted hos sagsøger.

Parternes synspunkter

Sagsøger har i sit påstandsdokument af 12. oktober 2009 anført følgende

"...

Til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelse af sagsøgers aktieindkomst i 2002 gøres det i første række gældende,

at skattemyndighederne ikke har bevist eller sandsynliggjort, at de mellem selskabet og sagsøger indgåede aftaler vedrørende ejendommen beliggende ...1 vej, afviger fra almindelige forretningsmæssige dispositioner, hvorfor disse skal tillægges skattemæssig betydning efter deres indhold.

Til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelse af sagsøgers aktieindkomst i 2002 gøres det i anden række gældende,

at såfremt Retten måtte lægge til grund, at ejendommen på ...1 vej, ikke skal anses for overdraget og handlet ved aftale af 3. juni 2002 skal transaktionen i 2002, hvor kr. 7.900.000 udbetales til sagsøgeren i 2002 via mellemregningskontoen, betragtes som et aktionærlån, der tilbagebetales i 2004/2005.

Til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelse af sagsøgers personlige indkomst i 2002 gøres det første række gældende,

 at  det skal anses for dokumenteret og sandsynliggjort, at selskabet har været ejer af ejendommen beliggende ...2 vej, idet selskabet har indtægtsført avancen ved salget af ejendommen ...2 vej, idet selskabet har afholdt udgifter til købesummen for ejendommen ...2 vej,
   
 at      selskabet dermed er rette indkomstmodtager af den ved salget den 7. januar 2002 oppebårne avance.

Såfremt Retten måtte lægge til grund, at sagsøger i realiteten var ejer af ejendommen beliggende, ...2 vej,  og dermed rette indkomstmodtager af en eventuel avance gøres det til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelse af sagsøgers personlige indkomst i 2002 i anden række gældende,

 at sagsøger ikke skal beskattes af den af Landsskatteretten opgjorte avance på kr. 620.681, idet denne ikke er korrekt opgjort.
   
 at den avance, sagsøger skal beskattes af, er nettoudbyttet ved handlen, hvilket er opgjort til kr. 7.284,70,
   
 idet   samtlige af de afholdte udgifter til ombygning afholdt af såvel NM og selskabet er dokumenterede, og skal fratrækkes ved opgørelsen af avancen.

Til støtte for de af sagsøgeren nedlagte påstande overfor den af sagsøgte i duplikken nedlagte subsidiære påstand, hvorved at sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2002 skal forhøjes med yderligere 3.150.000 gøres det gældende,

 at sagsøgtes subsidiære påstand ikke skal tillades nedlagt, jf. skatteministerens resolution refereret i TfS 1997.737
   
 at     checken på kr. 3.150.000 er indbetalt til selskabet, hvorfor sagsøgeren ikke skal beskattes af beløbet som en maskeret udlodning, jf. ligningslovens 16 A. I det følgende vil jeg uddybe ovennævnte anbringender.

1. Ejendommen beliggende ...1 vej,

Til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand for så vidt angår forhøjelsen af sagsøgers aktieindkomst gøres det i første række gældende, at skattemyndighederne ikke har bevist eller sandsynliggjort, at de mellem selskabet og sagsøger indgåede aftaler vedrørende ejendommen beliggende ...1 vej, afviger fra almindelig forretningsmæssige dispositioner. Som følge heraf skal de indgåede aftaler tillægges skattemæssig virkning efter deres indhold.

På baggrund af ovennævnte gøres det i første række sammenfattende gældende til støtte for den nedlagte påstand vedrørende forhøjelse af sagsøgers aktieindkomst i 2002, at skattemyndighederne ikke har bevist eller sandsynliggjort, at de mellem selskabet og sagsøger indgåede aftaler vedrørende ejendommen beliggende ...1 vej,  afviger fra almindelige forretningsmæssige dispositioner, hvorfor disse skal tillægges skattemæssig betydning efter deres indhold.

Det gøres videre gældende, at ejendommen på ...1 vej,  blev overdrages til markedsprisen, og at der reelt skete en overdragelse af ejendommen til selskabet. De udfærdigede dokumenter, samt pengestrømmen indikerer, at der i realiteten blev foretaget en overdragelse af ejendommen. Det eneste forhold, der taler mod, at overdragelsen er reel, er, at skødet ikke blev tinglyst. Samtlige af de af sagsøger og selskabet foretagne dispositioner, på nær den manglende tinglysning, indikerer således at ejendommen på ...1 vej,  blev overdraget til selskabet i 2002. Dette er imidlertid ikke ensbetydende med, at overdragelsen ikke skal anses for sket. En tinglysning er blot en sikringsakt over for tredjemand, og er således ikke ensbetydende med, at et ikke tinglyst skøde, ikke er gældende interpartes, jf. TfS 1993.537.

Til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelse af sagsøgers aktieindkomst i 2002 gøres det i anden række gældende, at såfremt Retten måtte lægge grund, at ejendommen ...1 vej, ikke er handlet mellem sagsøger og selskabet ved skøde af 3. juni 2002, så skal de foretagne transaktioner mellem sagsøger og selskabet vedrørende ejendommen anses som et ulovligt aktionærlån. Lånet skal anses for optaget pr. 3. juni 2002 og indfriet henholdsvis den 10. november 2004 og 7. marts 2005.

Overdragelsessummen på kr. 9.430.000 blev afregnet over sagsøgers mellemregningskonto med selskabet i 2002. Dette medfører en saldo på ca. kr. 1.400.000 i sagsøgers favør. Såfremt overdragelsen ikke skal anses for en realitet må den foretagne kreditering af mellemregningskontoen med værdien af ejendommen på kr. 9.430.000 tilsvare, at sagsøger har modtaget et lån på kr. 7.900.000 fra selskabet. Sagsøger har ikke på grundlag af de gennemførte transaktioner udtaget kontante midler fra selskabet bortset fra løbende hævninger på mellemregningskontoen, der har udvist saldi i hans favør.

I forbindelse med, at sagsøger tilbagekøber en del af ejendommen samt grunden i 2004 indbetaler han i alt kr. 8.242.807 til selskabet. Det må anses for ubestridt i sagen, at sagsøger indfrier selskabets lån i F1 den 10. november 2004 med kr. 2.242.807, samt at der foretages en kontant behandling såvel den 10. november 2004 med kr. 3.000.000 som den 7. marts 2005 med kr. 3.000.000 til selskabets konto. Sagsøger indsætter således ubestridt i alt kr. 8.242.807 på selskabets konto.

På baggrund af ovennævnte gøres det i anden række sammenfattende gældende, at såfremt Retten lægger til grund, at overdragelsen af ...1 vej,  mellem sagsøgeren og selskabet i 2002 ikke kan tillægges skattemæssig betydning, så bør konsekvensen heraf ikke være, at sagsøger beskattes af en maskere udlodning, jf., ligningslovens § 16 A. Sagsøgeren var af den klare overbevisning, at der rent faktisk var foretaget en overdragelse af ejendommen til selskabet i 2002, hvorfor han da også foretog en indbetaling på kr. 8.242.807 til selskabet, da han ønskede at købe en del af ejendommen tilbage i 2004. De foretagne krediteringer over mellemregningskontoen bør der for anses for et lån optaget hos selskabet i 2002 på kr. 7.900.000, der blev indfriet med kr. 8.242.807 i 2004 og 2005.

På baggrund af ovennævnte gøres det sammenfattende gældende, at såfremt det lægges til grund, at der ikke er sket en overdragelse af ejendommen, så har sagsøger ageret som havde han foretaget et lån i selskabet i 2002, som efterfølgende indfries i 2004/2005, hvorfor han ikke skal beskattes af en maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.

2. Ejendommen beliggende ...2 vej,

Til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelsen af sagsøgers personlige indkomst i 2002 gøres det første række gældende, det skal anses for dokumenteret og sandsynliggjort, at selskabet har været ejer af ejendommen beliggende ...2 vej, .

Som anført i første afsnit er udgangspunktet for den skattemæssige behandling parternes aftale, dvs. parternes kvalifikation af aftalen, herunder den aftalte pris og vederlagets fordeling på de enkelte aktiver etc. På dette grundlag opgøres de skattemæssige konsekvenser af aftalen. Ved overdragelse mellem parter med et skattemæssigt interessefællesskab, har skattemyndighederne en videre adgang til at korrigere parternes aftale. Dette kan dog alene ske, hvis følgende nedenstående betingelser er opfyldt.

Den første betingelse for en skattemæssig korrektion er, at der er påvist et interessefællesskab mellem parterne. Den anden betingelse for en korrektion er, at skattemyndighederne beviser eller sandsynliggør, at dispositionens indhold eller udformning er usædvanlig i forhold til en markedsbestemt disposition. Den tredje betingelse er, at skattemyndighederne skal løfte bevisbyrden for, at de usædvanlige aftaler er et produkt af interessefællesskabet.

Det er skattemyndighederne, der skal bevise eller sandsynliggøre disse forhold. Selv om skattemæssig korrektion kan finde sted i videre udstrækning, hvor der er interessefællesskab mellem parterne, er udgangspunktet imidlertid stadig, at aftaler mellem parter med interessefællesskab har de har samme skattemæssige konsekvenser, som aftaler mellem parter uden interessefællesskab.

I nærværende sag indgik sagsøger på vegne af selskabet en aftale med NM om, at han var indforstået med, at selskabet mellemfinansierede købet på ejendommen beliggende ...2 vej. I henhold til skødet var overtagelsesdatoen den 15. maj 2001. NM og NT havde lejet ...2 vej fra overtagelsesdagen den 15. maj 2001. Ved endeligt skøde af 14. september 2001 blev ...2 vej overdraget fra sagsøger til selskabet, og ved endeligt skøde af 7. januar 2002 blev den overdraget til NM og NT.

Ejendommen på ...2 vej havde i perioden fra overtagelsen den 15. maj til overdragelsen til NM og NT den 7. januar 2002 undergået en omfattende ombygning.

Det fremgik ved en fejl af skøde af 7. januar 2002, at sagsøger og ikke selskabet overdrog ejendommen til NM  og NT. Dette er imidlertid ikke korrekt, idet ejendommen allerede ved skøde af 14. september 2001 var overdraget fra sagsøger til selskabet. Det forhold, at skødet ikke blev tinglyst, idet det hurtigt blev afklaret, at NM og NT skulle overtage ejendommen, ændrer ikke på, at den reelle omkostningsbærer og den rette indkomstmodtager var selskabet. Begrundelsen herfor var blot at spare omkostningerne ved tinglysningen.

Købesummen på i alt kr. 2.965.000 var da også oprindeligt erlagt af selskabet og salgsprovenuet minus omkostninger blev ligeledes indbetalt til selskabet. Det er korrekt, at sagsøgeren modtog en check stor kr. 3.150.000 fra advokat RP, men sagsøger indsatte efterfølgende dette beløb på selskabets konto. Der er også i Årsregnskabet for 2002, jf. bilag 8 anført, at ejendommen i  er solgt med en fortjeneste.

Landsskatteretten har i kendelsen lagt til grund, at ...2 vej var ejet af sagsøger og ikke af selskabet. Det gøres i den forbindelse gældende, at skattemyndighederne ikke har bevist eller sandsynliggjort, at sagsøgers overdragelse af ejendommen på ...2 vej til selskabet er usædvanlig.

Der blev reelt foretaget en overdragelse af ejendommen til selskabet. selskabet afholdt ligeledes samtlige udgifter i forbindelse med ombygningen og var ligeledes indkomstmodtager af købesummen. Det eneste forhold, der taler imod, at overdragelsen er reel er, at skødet mellem sagsøger og selskabet ikke blev tinglyst. Dette forhold kan imidlertid ikke alene løfte skattemyndighedernes bevisbyrde. Tinglysningen er blot en sikringsakt i forhold til tredjemand, men påvirker ikke den interpartes indgåede aftale. Det forhold er således ikke ensbetydende med, at overdragelsen ikke skal anses for at være sket. Det må anses for dokumenteret, at selskabet afholdt udgifterne til ombygningen af ...2 vej, , og at indtægterne ved salget blev indtægtsført i selskabet og selvangivet i selskabet. Det var på ingen måde tilsigtet, at sagsøgeren skulle stå som en ejer af ejendommen. Der foreligger da heller ikke nogen forretningsmæssig begrundelse for, at sagsøgeren og ikke selskabet skulle stå som ejer af ejendommen. Det må anses for dokumenteret, at sagsøger ikke havde nogen intention eller mulighed for at bebo ejendommen, hvorfor der ikke er en personlig begrundelse for, at han og ikke selskabet skulle investere i denne. Der er heller ikke nogen forretningsmæssig begrundelse for, at han og ikke selskabet skulle investere i denne.

På baggrund af ovennævnte gøres det i første række gældende til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrører sagsøgers personlige indkomst i 2002, at det ikke af skattemyndighederne er bevist eller sandsynliggjort, at den mellem selskabet og sagsøger indgåede aftale om overdragelse af ejendommen beliggende ...2 vej i  afviger fra en almindelig forretningsmæssig disposition. Som følge heraf skal skødet af 14. september 2001 tillægges skattemæssig virkning efter sit indhold, således at selskabet skal anses for rette ejer af ejendommen. Det skal derfor anses for dokumenteret og sandsynliggjort, at selskabet har været ejer af ejendommen beliggende ...2 vej.

I nærværende sag indgik sagsøger på vegne af selskabet en aftale med NM  om, at han var indforstået med, at selskabet mellemfinansierede købet på ejendommen beliggende ...2 vej. I henhold til skødet var overtagelsesdatoen den 15. maj 2001. NM og NT havde lejet ...2 vej fra overtagelsesdagen den 15. maj 2001. Ved endeligt skøde af 14. september 2001 blev ...2 vej overdraget fra sagsøger til selskabet, og ved endeligt skøde af 7. januar 2002 blev den overdraget til NM og NT.

Det gøres sammenfattende gældende, at der reelt blev foretaget en overdragelse af ejendommen til selskabet. Selskabet afholdt ligeledes samtlige udgifter i forbindelse med ombygningen og var ligeledes indkomstmodtager af købesummen. Det eneste forhold, der taler imod, at overdragelsen er reel er, at skødet mellem sagsøger og selskabet ikke blev tinglyst. Dette forhold kan imidlertid ikke alene løfte skattemyndighedernes bevisbyrde. Tinglysningen er blot en sikringsakt i forhold til tredjemand, men påvirker ikke den interpartes indgåede aftale, jf. TfS 1993.537.

Såfremt Retten måtte lægge til grund, at sagsøger i realiteten var ejer af ejendommen beliggende ...2 vej,  og dermed rette indkomstmodtager af en eventuel avance, gøres det til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende forhøjelsen af sagsøgers personlige indkomst i 2002 i anden række gældende, at sagsøger ikke skal beskattes af den af Landsskatteretten opgjorte avance på kr. 620.681, idet denne ikke er korrekt opgjort. Avancen udgør maksimalt kr. 7.284,70. Den avance, der skal beskattes er nettoudbyttet ved handlen. Sagsøger er derfor berettiget til at fratrække samtlige udgifter vedrørende den solgte ejendom, d.v.s. udgifter ved køb og salg, herunder advokat- og mæglerudgifter, udstykningsomkostninger, tinglysningsafgifter samt forbedringsudgifter.

Skattemyndighederne havde oprindeligt opgjort avancen ved salg af ...2 vej,  til kr. 1.520.681. Landsskatteretten lagde imidlertid til grund, at der i den opgjorte avance skulle fratrækkes ombygningsudgifter med i alt kr. 900.000, hvilke udgifter det blev anset for sandsynliggjort, at sagsøger havde afholdt.

På baggrund heraf nedsatte Landsskatteretten den opgjorte avance fra kr. til kr. 620.681. Det gør sig imidlertid gældende, at der ved opgørelsen af avancen ikke er medtaget samtlige af de afholdte udgifter.

Avancen ved salget af ...2 vej,  skulle derfor rettelig have været opgjort, som følger

Ejendommens salgspris

4.500.000,00 kr.

Tinglysningsomkostninger

104.800,00 kr.

Diverse omkostninger, advokat

36.312,28 kr.

Refusion til køber

237.638,24 kr.

Nettoprovenue for ombygningsomkostninger

4.121.249,48 kr.

Ombygningsomkostninger afholdt af køber

926.812,68 kr.

Nettoprovenue efter købers ombygningsomkostninger

3.194.436,80 kr.

Ombygningsomkostninger afholdt af sælger

229.297,10 kr.

Nettoprovenue efter sælgers ombygningsomkostninger

2.965.139,70 kr.

Ejendommens anskaffelsespris inkl. omkostninger

2.957.855,00 kr.

Nettoprovenue for salg af ejendommen

7.284,70 kr.

På baggrund heraf gøres det til støtte for den nedlagte principale og subsidiære påstand vedrørende sagsøgers personlige indkomst for 2002 i anden række gældende, at avancen ved salget af ...2 vej,  skal nedsættes i overensstemmelse med den opgjorte avance fra kr. 620.681 til kr. 7.284,70, idet det alene er nettoprovenuet, der er skattepligtigt. Som følge heraf er det godtgjort, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et forkert grundlag og har medført et åbenbart urimeligt resultat.

3. Sagsøgtes subsidiære påstand

I duplik af 19. august 2009 nedlagde sagsøgte en subsidiær påstand.

Sagsøgte tilkendegav i duplikken, at den subsidiære påstand ikke udgjorde en skærpelse i forhold til sagsøgtes principale påstand, idet det udtrykkeligt i den subsidiære påstand blev anerkend, at der ikke skal opkræves et større beløb i skat end efter Landsskatterettens kendelse.

Sagsøger gør gældende, at den subsidiære påstand bør afvises. Den subsidiære påstand er efter sagsøgerens opfattelse en skærpelse af påstanden i forhold til sagsøgtes principale påstand om frifindelse. Det forhold, at sagsøgte tilkendegiver, at der ikke skal betales et større beløb i skat end efter Landsskatterettens kendelse, medfører ikke, at sagsøgte kan ændre på, at der er tale om en skærpelse af påstanden

På baggrund heraf gøres det gældende, at sagsøgtes subsidiære påstand ikke skal tillades nedlagt. Der henvises i den forbindelse til skatteministerens resolution refereret i TfS 1997.737.  I denne blev det meddelt, at ministeriet som hovedregel ikke fremover ville nedlægge skærpende påstande under en retssag. Sådanne påstande skulle alene gøres gældende, såfremt principielle grunde talte derfor, eller særlige grunde i øvrigt tilsagde dette. Det gøres i den forbindelse gældende, at der ikke i nærværende sag er sådanne principielle grunde eller særlige grunde tilstede, at den skærpende påstand bør nedlægges. Det bemærkes, at sagsøgte i processkrift A af 8. oktober 2009 har anført, at der er tale om en konsekvenspåstand, der er foranlediget af sagsøgerens anbringender. Det bemærkes hertil, at det også, mens sagen verserede for Landsskatteretten, har været SKAT bekendt, at sagsøgeren havde fået udbetalt en check på kr. 3.150.000, jf. Landsskatterettens kendelse, side 12. Det har ligeledes været SKAT bekendt, at sagsøger gjorde gældende, at selskabet og ikke sagsøger var ejer af den pågældende ejendom, jf. Landsskatterettens side 16. Det bestrides derfor, at der er tale om en konsekvenspåstand, der er foranlediget af sagsøgerens anbringender

Til støtte for den nedlagte subsidiære påstand om frifindelse vedrørende sagsøgtes subsidiære påstand gøres det gældende, at check stor kr. 3.150.000 er indbetalt til selskabet. Henset hertil gøres det gældende, at sagsøgeren ikke kan beskattes af en maskeret udlodning, jf. ligningslovens 16 A. Det må anses for sandsynliggjort og godtgjort, at beløbet på 3.150.000, hvilket må tilsvare SEK 3.893.000, er indsat på selskabets konto den 7. februar 2007. Det må have formodningen imod sig, at der skulle indsættes et beløb i den størrelsesorden på selskabets konto vedrørende noget helt andet, blot 6 dage efter, at checken blev udbetalt.

..."

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 8. oktober 2009 anført

"...

Parternes synspunkter

1. Maskeret udlodning fra selskabet

Det gøres overordnet gældende, at udbetalingen af kr. 9.430.000,  til sagsøgeren via mellemregningskontoen i selskabet udgør maskeret udbytte jf. ligningslovens § 16A, stk. 1.

1. 1.Ejendommen beliggende ...1 vej, er ikke overdraget til selskabet

Som følge af sagsøgerens tilknytning til selskabet påhviler der ham en skærpet bevisbyrde for den påståede overdragelse af ejendommen beliggende ...1 vej, (bilag 5), og denne bevisbyrde er ikke løftet.

Sagsøgeren og selskabet har ikke ageret over for omverden, herunder de øvrige sælgere (NK, NL og KM) i henhold til den påståede overdragelse. Der er således ikke sket tinglysning af overdragelsen, og det er udokumenteret, at der er sket debitorskifte (bilag C), eller at NK, NL og KM har modtaget deres respektive andele af købesummen og selvangivet avance fra salget. Det er ligeledes udokumenteret, at ejendommen skulle være stillet til sikkerhed for sagsøgerens tilgodehavende på kr. 1.474.361,- hos selskabet.

Sagsøgeren har endvidere ageret som ejer af ejendommen ved dels at selvangive renteudgifter vedrørende realkreditgælden i ejendommen i 2003 (bilag C og D) og dels ikke at have selvangivet værdi af fri bolig i 2002 og 2003 eller dokumenteret betaling af husleje til selskabet.

I øvrigt bemærkes, at der ikke er redegjort for selskabets forretningsmæssige begrundelse for erhvervelsen af ejendommen, hvilket særligt understreges af, at sagsøgeren og hans nærmeste familie i første omgang erhvervede ejendommen.

1.2 Hævning på mellemregningskontoen udgør ikke et lån.

Det bestrides, at sagsøgerens hævning af kr. 9.430.000,  på mellemregningskontoen udgør et lån for så vidt angår kr. 7.900.000,- (stævningen, side 16-17).

3. Det følger af ligningslovens § 16A, stk. 1, 2. pkt., at en udbetaling fra et selskab til dets anpartshaver må anses som en skattepligtig udlodning, medmindre det godtgøres, at der er indgået en låneaftale, jf. SKM2004.441.HR. Sagsøgeren har ikke løftet sin skærpede bevisbyrde herfor.

2. Skattepligtig ved salg af ejendommen, beliggende ...2 vej, .

Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren er skattepligtig af den oppebårne avance ved salget af ejendommen beliggende ...2 vej, ved skøde af 7. januar 2002 (bilag 20), og at den skønsmæssige fastsættelse af avancen ikke kan tilsidesættes, idet sagsøgeren ikke har godtgjort, at skønsudøvelsen kan tilsidesættes som værende udøvet på et fejlagtigt grundlag eller som havende medført et åbenbart urimeligt resultat.

2.1. Ejendommen beliggende ...2 vej, var ejet af sagsøgeren.

Det gøres gældende, at sagsøgeren var ejer af ejendommen ved salget den 7. januar 2002 til NM og NT (bilag 15), og at han derfor som næringsdrivende er skattepligtig af avancen, jf. statsskattelovens § § 4 og 5, litra a.

Det bestrides, at skøde af 14. september 2001 mellem sagsøgeren og selskabet (bilag 16) dokumenterer en reel overdragelse af ejendommen. Overdragelsesaftalen er indgået mellem interesseforbundne parter, og sagsøgeren har ikke løftet den skærpede bevisbyrde for aftalens realitet.

Sagsøgeren har over for omverden ageret som ejer af ejendommen helt frem til overdragelsen til NM og NT. Den påståede overdragelse til selskabet er således ikke tinglyst, og sagsøgeren er anført som ejer af ejendommen både ved skøde af 7. januar 2002 (bilag 20) og ved aftale mellem sagsøgeren og NM og NT af 7. januar 2002 (bilag 15).

Sagsøgeren har ikke dokumenteret pengestrømme i forbindelse med den påståede overdragelse til selskabet. Det er således også udokumenteret, at selskabet betalte købesummen i forbindelse med sagsøgerens køb af ejendommen den 10. maj 2001. Tilsvarende har sagsøgeren ikke dokumenteret, at han afregnede salgssummen fra NM og NT over for selskabet. For så vidt angår indbetalingen af SEK 3.893.300,- på As konto den 7. februar 2002 (bilag 30) er det udokumenteret, at beløbet vedrører salgssummen, idet det bemærkes, at der løbende har været betydelige pengestrømme og mellemregninger mellem sagsøgeren og selskabet.

Det bestrides desuden, at det beroede på en fejl, at sagsøgeren og ikke selskabet står anført som køber ved skøde af 10. maj 2001 (bilag 14). Sagsøgeren var også oprindeligt anført som køber ved købsaftalen af 13. marts 2001 (bilag 13).

Sagsøgeren har endvidere ikke dokumenteret en erhvervsmæssig begrundelse for selskabets' påståede erhvervelse af ejendommen. Sagsøgeren har alene fremlagt en lejekontrakt indgået mellem NM og sagsøgeren personligt (bilag 31), og det er udokumenteret, at selskaber har indtægtsført lejeindtægter vedrørende ejendommen (replik 2, side 5, 4. afsnit).

2.2. Den skønsmæssige opgørelse af ejendomsavance kan ikke tilsidesættes

Det gøres gældende, at skattemyndighedernes skøn alene kan tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på et fejlagtigt grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat. Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde, og der er således ikke grundlag for yderligere nedsættelse af ejendomsavancen.

Sagsøgerens opgørelse af avancen (stævningen, side 21) bestrides. Herunder bestrides det som udokumenteret, at køberne har afholdt ombygningsomkostninger ud over kr. 900.000,-, som kan fratrækkes i avancen, jf. bilag 20, side 2, ligesom det bestrides, at bilag 21 a 21 k udgør tilstrækkelig dokumentation for, at sagsøgeren har afholdt yderligere ombygningsomkostninger. Der henvises i den forbindelse til TfS 2000, 428 Ø.

3. Sagsøgtes subsidiære påstand Det gøres gældende, at sagsøgtes subsidiære påstand ikke skal afvises, idet sagsøgtes nedlæggelse af påstanden alene er reguleret af retsplejelovens regler. Sagsøgtes subsidiære påstand udgør desuden ikke en skærpelse i forhold til ministeriets principale påstand om frifindelse, jf. TfS 1997, 737 DEP.

Det gøres til støtte for sagsøgtes subsidiære påstand gældende, at såfremt retten måtte finde, at ejendommen beliggende ...2 vej, reelt blev overdraget til selskabet den 14. september 2001, udgør check stor kr. 3.150.000,- til sagsøgeren personligt den 1. februar 2002 (bilag 20 side 5 6) maskeret udbytte til sagsøgeren fra selskabet, jf ligningslovens § 16A, stk. 1.

Det er udokumenteret, at sagsøgeren har afregnet beløbet til selskabet, herunder er det udokumenteret, at indbetalingen af SEK 3.893.300,- på As konto den 7. februar 2002 (bilag 30) vedrører salgssummen. Det er hverken godtgjort, at beløbet stammer fra sagsøgeren, eller på hvilket grundlag sagsøgeren skulle have indbetalt beløbet.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Ad ejendommen beliggende ...1 vej.

Efter det oplyste lægger retten til grund, at sagsøger ikke har tinglyst overdragelsen af ejendommen til selskabet.

Retten lægger endvidere til grund, at det hverken er dokumenteret, at der er sket debitorskifte, eller at medejerne NK, KM og NL har modtaget deres andele af købesummen, ligesom det ikke er dokumenteret, at ejendommen er stillet til sikkerhed for sagsøgerens tilgodehavende hos selskabet.

Sagsøger har selvangivet renteudgifterne vedrørende realkreditgælden i ejendommen 2003, men han har ikke selvangivet værdi af fri bolig i 2002 og 2003 eller godtgjort, at han har betalt husleje til selskabet.

Medejerne har ikke selvangivet deres andel af avancen ved salget.

Retten finder herefter ikke, at sagsøger har løftet den som følge af tilknytningen mellem sagsøger og selskabet påhvilende skærpede bevisbyrde for, at der er sket en reel overdragelse af ejendommen fra sagsøger og hans medejere til selskabet.

Sagsøger har hævet 9.430.000 kr. på mellemregningskontoen. Da han imidlertid ikke har godtgjort, at der mellem ham og selskabet er indgået en låneaftale vedrørende 7.900.000 kr., finder retten ikke, at der er tale om et lån, men om en skattepligtig udlodning svarende hertil.

Ad ejendommen beliggende ...2 vej

Ved skøde af 14. september 2009 overdrog sagsøger ejendommen til selskabet.

Handlen blev imidlertid ikke tinglyst, og både på skødet til NM og NT, såvel som på aftale af 7. januar 2002, stod sagsøger anført som ejer af ejendommen.

Den 1. februar 2002 fremsendte advokat RP en check stor 3.150.000,00 kr. til sagsøger angiveligt vedrørende salg af ejendommen.

Sagsøger har ikke fremlagt dokumentation for pengestrømmene i forbindelse med overdragelsen til selskabet, og det er ikke godtgjort, at købesummen for ejendommen er overført til selskabet. Retten finder ikke, at kontoudtoget fra SEB Enskilda Banken af 11. januar 2003 udvisende, at et beløb på 3.893.300 svenske kroner er indsat på selskabets konto i sig selv godtgør, at købesummen for ejendommen er indsat på selskabets konto.

Sagsøger har endvidere ikke dokumenteret en erhvervsmæssig begrundelse for erhvervelsen af ejendommen.

Herefter finder retten, at sagsøger ikke har løftet sin skærpede bevisbyrde for, at der skete en reel overdragelse af ejendommen til selskabet.

Sagsøger er derfor skattepligtig af avancen, jf. statsskattelovens §§ 4 og 5, litra a.

Herefter og da retten ikke finder grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn af avancen ved salget, vil sagsøgte i det hele være at frifinde.

Efter sagens udfald betaler sagsøger sagens omkostninger til sagsøgte. Vedrørende sagsomkostningerne fastsætter retten salær til advokatbistand til 150.000 kr.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage betaler sagsøger sagens omkostninger til sagsøgte med 150.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter