Dato for udgivelse
31 Jan 2011 08:57
Dato for afsagt dom/kendelse
25 Jan 2011 11:24
SKM-nummer
SKM2011.67.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
10-169924
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Moms, momsfritaget, byggegrund, tinglig ret, leverance, ejerlejlighed, entreprise
Resumé
 Skatterådet udtaler, at der er tale om en leverance af en ejerlejlighed i momsretlig forstand, såfremt levering af en ideel andel af en grund og en byggeentreprise, er så nært forbundne, at det der reelt leveres er en færdig ejerlejlighed. Såfremt leverancen af en ideel andel af en grund, ikke er betinget af samtidig indgåelse af en entreprisekontrakt, vil leveringen momsretligt blive anset for at være en levering af en tinglig ret over en fast ejendom. Aftale om levering af en tinglig ret over en grund, er momspligtigt, hvis aftalen indgås efter 1. januar 2011.
Hjemmel
Skatteforvaltningsloven § 21, stk. 4, nr. 3.
Reference(r)

Momsloven § 3
Momsloven § 4
Momsloven 13, stk. 1, nr. 9

Henvisning
Den juridiske vejledning 2011-2, afsnit D.A.5.9.4.1
Henvisning
Den juridiske vejledning 2011-2, afsnit D.A.5.9.3
Henvisning
Den juridiske vejledning 2011-1, afsnit D.A.4.1.5
Henvisning
Momsvejledningen 2011-1, afsnit D.11.9.4

Spørgsmål

  1. Kan Skatterådet bekræfte, at salg af en ejerlejlighed med en ideel andel af grundarealet hvorpå ejendommen er beliggende, og hvor køber og sælger (spørger) indgår en bindende aftale inden 1. januar 2011, kan sælges efter de, før 1. januar gældende regler, om byggeri for fremmed regning, hvor byggeentreprisesummen tillægges moms og den ideelle andel af grundarealet kan sælges momsfrit? Prisen for den ideelle andel af grunden faktureres særskilt.
  2. Gør det nogen forskel for besvarelsen, om der indgås en særskilt aftale om salget af henholdsvis den ideelle andel af grunden og byggeentreprisen?
  3. Gør det nogen forskel for besvarelsen, hvis salget af den ideelle andel af grunden foretages fra et særskilt selskab (spørger), der køber og sælger grunden, og et andet selskab (spørger Ejendomssalg) der indgår entrepriseaftalerne og forestår byggeriet?
  4. Kan Skatterådet bekræfte, at aftalen anses for bindende, på det tidspunkt hvor begge parter har underskrevet en købsaftale, uanset at aftalen er betinget af, at lokalplanen vedtages?
  5. Spørger ønsker besvaret, om det gør nogen forskel, hvis der alene sælges en ideel andel af byggegrunden til en person? Den bindende aftale indgås inden 1. januar 2011, uden at der samtidig er pligt til fra købers side, at købe en entreprise på en lejlighed.

Spørgers opfattelse

  1. Ja.
  2. Nej.
  3. Nej.
  4. Ja.
  5. Ja.

Skatteministeriets indstilling

  1. Nej.
  2. Nej.
  3. Nej.
  4. Bortfalder.
  5. Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger er et selskab, som bl.a. opkøber grunde med henblik på anvendelse til opførsel af byggeprojekter. Spørger har købt et grundstykke, hvorpå der skal bygges en ejendom, som skal videresælges som ejerlejligheder.

Spørger vil indgå bindende aftale med eventuelle købere af de enkelte ejerlejligheder inden 1. januar 2011. Købsaftalen underskrives af begge parter. Spørger har til hensigt at indgå en bindende købsaftale med hver enkelt lejlighedskøber, hvor henholdsvis entreprisesum og salgspris for den ideelle andel af grunden fastsættes og faktureres særskilt. 

Alternativt vil selskabet indgå særskilte bindende aftaler om salget af de ideelle andele af grunden til hver enkelt lejlighedskøber. Der vil blive udfærdiget skøde på hver enkelt ideel andel af grunden til hver enkelt lejlighedskøber.

Herudover vil der også blive indgået en bindende entrepriseaftale vedrørende opførelsen af de enkelte ejerlejligheder. Byggeriet vil således blive opført efter momsreglerne om byggeri for fremmed regning.

Spørger har fremsendt udkast til betinget aftale om overdragelse af ideelle andele af grunden og udkast til aftale om entreprise.

Det skal bemærkes, at der i købsaftalen med køberne af ejerlejlighederne, er udarbejdet en ejerlejlighedsopdeling, som specificerer et fordelingstal for den ideelle andel af grunden, som den enkelte ejerlejlighedskøber ejer efter lov om ejerlejligheder § 2, jf. herom nedenfor.

På det tidspunkt, hvor købsaftalen indgås, er lokalplan mv. ikke endeligt godkendt, og aftalen betinges af, at lokalplanen godkendes. Det forventes, at lokalplanen falder på plads i løbet af foråret 2011.

Årsagen til, at spørger ønsker et bindende svar, er, at det har stor økonomisk betydning for projektet, at selskabet kan anvende de nugældende regler om byggeri for fremmed regning, som indebærer, at spørger bliver momspligtigt af byggeentreprisen, men har mulighed for, at den del af det samlede salg, der vedrører salg af jordarealet, kan holdes uden for den momspligtige byggeentreprise.

Der er tale om en planlagt disposition.

Uddrag fra betinget købsaftale om køb af en ideel andel af fast ejendom:

§ 1.

Andel

Det overdragne udgør en ideel andel svarende til ??/??? dele af ejendommens samlede areal og udgør ideel anpart nr. ??, jfr. ejerlejlighedsfortegnelse og udstykningsplan.

Andelen svarer til arealet på den ejerlejlighed, som agtes opført på købers regning, og andelen af grunden bliver således, når ejendommen er udstykket i ejerlejligheder, at høre sammen med købers ejerlejlighed, lejlighed nr. ??.

Både køber og sælger (spørger) er bekendt med, at der er tale om en ejendom, der sammensættes af to dele efter udstykning fra hver sin matrikel, og at det anførte areal af grunden er anslået. Begge parter er indforstået med, at det endelige areal kan afvige fra det anslåede, uden at dette giver anledning til krav parterne imellem.

Ejerskabet til den ideelle andel giver køber ret til benyttelse af fællesarealer på lige fod med øvrige ejere. Ejerskabet giver ikke eksklusiv ret til benyttelse af nogen del af ejendommen, ud over den ejerlejlighed, som kommer til at tilhøre køber, med tilhørende, kælderrum, garage m.m., alt i henhold til særskilt entrepriseaftale.

Der udfærdiges ikke samejeoverenskomst i anledning af nærværende overdragelse, men køber vil være forpligtet ifølge vedtægterne for den kommende ejerlejlighedsforening. Køber kan belåne sin andel af ejendommen på betingelse af, at belåningen, når ejerlejligheden er færdigbygget, hæfter på hele ejerlejligheden inkl. andel af grunden, og ikke på hovedejendommen.

...

§ 8.

Entreprisekontrakt

Det er en forudsætning for begge parter, at der indgås entrepriseaftale om opførelse af en ejerlejlighedsejendom i henhold til lokalplan som godkendt af kommunens kommunalbestyrelse den 11. oktober 2010.

Uddrag fra entreprisekontrakt:

§ 1.

Projektet

Kontrakten angår opførelse af en ejerlejlighed som en del af en beboelsesejendom beliggende på en del af matr. Nr. 69 og 59 f, X-By bygrunde, idet adressen ikke er kendt endnu. Der henvises til kort-skitse.

Den samlede beboelsesejendom opføres i totalentreprise af entreprenøren for ejerne af arealet. Bygherren er ejer af en ideel anpart på xx/xxx af grunden.

Projektet opføres i henhold til udbudsprospekt af den ??.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Ad spørgsmål 1 og 2

Lovgrundlag

Følgende bestemmelser i momsloven har betydning for sagen:

§ 4. Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet.

§ 27. Ved levering af varer og ydelser er afgiftsgrundlaget vederlaget, herunder tilskud, der er direkte forbundet med varens eller ydelsens pris, men ikke indbefattet afgiften efter denne lov.

§ 13. Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

..

9) Levering af fast ejendom.

--

Følgende bestemmelser i bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder har betydning for sagen:

§ 2. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede.

Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren, som deltager i et samtlige ejere omfattende fællesskab (ejerforeningen).

Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.

Stk. 4. En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979.

Stk. 5. Stk. 4 gælder ikke for almene boligorganisationer, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger m.v.

--

Praksis

Efter praksis i Momsvejledningens afsnit Q.1.3.2.vedrørende salg af byggeleverancer samt levering af grunde anføres:

"For leverancer, der omfatter levering af både momspligtige og momsfrie varer og ydelser, skal der kun opkræves moms af den momspligtige del af leverancen. Den del af købesummen, som vedrører byggegrunden, er derfor momsfri, selvom der er tale om en aftale, der både omfatter levering af grund og opførelse af bygning, jf. Mn 380/74 og 1094/90. Hvis en faktura indeholder både momspligtige og momsfrie leverancer, skal det af fakturaen fremgå, hvilke leverancer der er momspligtige. Leverancerne skal opføres hver for sig med særskilt sammentælling, jf. momsbekendtgørelsens § 40, stk. 2."

"Som fast ejendom hører ud over selve grundstykket og bygningerne også bygningstilbehør, som er fast anbragt på grunden eller bygningen, træer, avl på roden (f.eks. uhøstet korn), hegn, brønde og andre anlæg på grunden eller bygningen."

Spørgers opfattelse

Det er vores opfattelse, at spørger skal betale moms af byggeleverancerne efter reglerne om byggeri for fremmed regning efter de nugældende regler, uanset om selskabet selv udfører byggearbejdet eller der anvendes underleverandører.

Dette begrundes med, at spørger har indgået bindende aftale med køberne af ejerlejlighederne, inden byggeriet påbegyndes, og at der indgås bindende aftale inden momsændringerne 1. januar 2011.

Aftalerne underskrives af begge parter inden 1. januar 2011, derfor skal de nuværende regler anvendes. De nye regler, der træder i kraft 1. januar 2011, skal således ikke anvendes.

De gældende regler om byggeri for fremmed regning, indebærer, at byggeleverancen er momspligtig efter momslovens § 4, stk. 1, hvorved der skal betales moms af salgssummen efter momslovens § 27, stk. 1.

Spørger kan dog holde den andel af det samlede vederlag, som vedrører salg af en ideel andel af grundarealet uden for momsgrundlaget, som et momsfritaget salg af fast ejendom, efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9. Det er en betingelse, at selskabet specificerer den ideelle andel af jordarealet på salgsfakturaen.

Spørger sælger således rent juridisk en ideel anpart af grundarealet, og denne ideelle andel får selskabet tinglyst i købsaftalerne efter bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder § 2.

Skatteministeriet har i sit udkast til svar anført, at "Lov om ejerlejligheder ikke kan anvendes på grunde, hvor der ikke ligger en lejlighed. Man kan således ikke bruger ejerlejlighedsloven til at definere en grund, som ikke er bebygget med ejerlejligheder.

Det er spørgers opfattelse, som beskrevet ovenfor, at reglerne giver mulighed for, at opdele grunden i ideelle andele allerede på projektstadiet. Skatteministeriet bemærker videre, at "en ideel andel af en byggegrund ikke kan betegnes om en byggegrund i momslovens forstand, idet den ikke kan opmåles og identificeres som et fysisk areal af grunden. I lovbemærkningerne til loven for nævnte lovforslag, defineres en byggegrund som:

"Ved en byggegrund forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning (planloven) eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger jf. den nye affattelse af § 13, stk. 1, nr. 9 litra a)"

Det er videre spørgers opfattelse, at planlovgivningen ikke er til hinder for, at sælge en ideel andel af en byggegrund, idet arealet netop er udlagt til formål som gør det muligt, at opføre bygninger. Endelig bemærker Skatteministeriet, at "det er Skatteministeriets opfattelse, at der med den beskrevne konstruktion sker en kunstig opsplitning af leveringen af en ejerlejlighed." Det er spørgers opfattelse, at opdelingen ikke er kunstig. Dette begrundes i, at der efter de gældende regler sælges en momspligtig byggeydelse og en momsfritaget byggegrund.

I Momsvejledningen står således under afsnit Q.1.3.2.2, at "den del af købesummen der vedrører byggegrunden, er momsfri, selvom der er tale om en aftale, der både omfatter levering af grund og opførelse af bygning.

Ad spørgsmål 4

Praksis

Om spørgsmålet beskrives i Momsvejledningens afsnit Q.1.2.5., hvornår en aftale anses for bindende:

"Udgangspunktet er, at handelen er indgået, når der foreligger en bindende aftale mellem parterne. I relation til byggemomsreglerne anses ejendomsretten for overgået på dette tidspunkt.

Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud.

Det har i øvrigt ingen betydning for vurderingen af, om ejendomsretten er overgået til køber, om slutsedlen er tinglyst eller ej, jf. Mn 978/87, stadfæstet ved HD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H).

Østre Landsret fandt ved dom af 12. december 1994 (TfS 1995, 66), at der foreligger en bindende overdragelse af en parcel, når slutsedlen er underskrevet eller tiltrådt af begge parter, uanset om parcellen først udstykkes senere.

Hvis sælger eller dennes fuldmægtige uden forbehold har modtaget den kontante købesum fra køber, før støbningen af fundamentet er påbegyndt, sidestilles dette med sælgers underskrift, jf. ØLD nævnt i TfS 1995, 66."

Spørgers opfattelse

Det er spørgers opfattelse, at aftalen skal anses for bindende, uanset at aftalen er betinget af, at lokalplanen efterfølgende godkendes.

Det begrundes blandt andet i, at betingelsen om lokalplanens godkendelse må anses for at være en resolutiv betingelse.

Retsvirkningen af en resolutiv betinget aftale indtræder straks ved aftalens indgåelse, det vil sige, at der ved parternes underskrift er indgået en bindende aftale om salg.

Betingelser som anses for typeforudsætninger, hvor opfyldelsen er en formsag eksempelvis udstykningstilladelse, godkendelse af lokalplan, godkendelse af bank og advokat m.v. og øvrige tilladelser, som er påregnelige, må anses som resolutive betingelser, hvor aftalen anses for bindende på tidspunktet for parternes underskrift - og ikke først på tidspunktet hvor betingelsen opfyldes.

Retsvirkningen af en suspensiv betinget aftale indtræder derimod først, når betingelsen er opfyldt. Det faktum, at aftalen er betinget af godkendelse af lokalplanen, er efter vores opfattelse ikke en suspensiv betingelse.

Når der henses til praksis på momsområdet, skal der meget til, før en købsaftale anses for at være suspensivt betinget, jf. f.eks. TfS 1990.37, hvor Told- og Skattestyrelsen ved et byggeri, hvor begge parter gensidigt havde gjort aftalen betinget af, at minimum 75% af andelsboligerne blev solgt inden en given frist, afgjorde, at der var indgået en bindende aftale ved parternes underskrift på tegningsaftalen og ikke på tidspunktet for betingelsens opfyldelse. Betingelsen var således uden momsmæssig betydning, fordi begge parter havde tiltrådt tegningsaftalen.

Herudover har Skatterådet i SKM 2006.599 SR udtalt, at et købstilbud underskrevet af køber var accepteret af sælger ved dennes underskrift, uanset at købstilbuddet indeholdt en bestemmelse om, at sælger - uanset af hvilken grund - kunne annullere aftalen. Der var derfor tale om en bindende aftale.

Endeligt kan nævnes, at i sagen SKM 2010.326 VLR, blev aftalen anset for bindende for parterne uanset, at sælger ikke havde underskrevet aftalen.

Sammenfattende er det vores vurdering, at praksis på momsområdet i forhold til begrebet "bindende aftale" skal fortolkes således, at det skal tillægges vægt, om begge parter er bundet af købsaftalen eller ej, dvs. at en part ikke blot vilkårligt kan træde tilbage fra købsaftalen, hvilket ikke er tilfældet i denne sag.

Ad spørgsmål 5

Spørgers opfattelse

Vores indstilling til svaret er ja. Det er vores opfattelse, at salget er momsfritaget efter den gældende momslovs § 13, stk. 1, nr. 9, idet der inden 1. januar 2011 sker et momsfritaget salg af fast ejendom. Det skal bemærkes, at der i kontrakten indarbejdes en betingelse om, at der ikke er en pligt fra købers side om, at aftage en ejerlejlighed.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Momslovens § 3, stk. 1:

Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

Momslovens § 4:

Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering.

Levering at fast ejendom er i dag momsfritaget, jf. herved momslovens § 13, stk. 1, der lyder:

“Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

...

9) Levering af fast ejendom.

Den før 1. januar gældende momsfritagelse for levering af fast ejendom, er mere vidtgående end momsfritagelsen for levering af fast ejendom i momssystemdirektivet.

Med henblik på at bringe de danske momsregler på området i overensstemmelse med reglerne i momssystemdirektivet, jf. herved Rådets Direktiv 2008/112/EF af 28. november 2006 om det fælles merværdiafgiftssystem (momssystemdirektivet) blev momsfritagelsen for levering af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde herunder særskilt levering af bebyggede grunde bragt til ophør ved lov nr. 520 af 12. juni 2009.

Loven er trådt  i kraft pr. 1. januar 2011 og bestemmelsen vedrørende fast ejendom lyder herefter således:

"13, stk. 1 nr. 9: Levering at fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) levering af en ny bygning eller ny bygning med tilhørende jord.

b) levering af en byggegrund uanset om den er byggemodnet, samt særskilt levering af en bebygget grund."

Uddrag fra LBK nr. 53 af 30/01/2006, ejerlejlighedsloven:

§ 1. Denne lov finder anvendelse på lejligheder, der ejes særskilt (ejerlejligheder).

Stk. 2. Reglerne om ejerlejligheder finder tilsvarende anvendelse på butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og andre særskilt afgrænsede husrum.

§ 2. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede.

Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som deltager i et samtlige ejere omfattende fællesskab (ejerforeningen).

Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.

Uddrag af momsbekendtgørelsens § 39c., som træder i kraft den 1. januar 2011:

Stk. 3. Overdragelse af tinglige rettigheder, som giver indehaveren heraf brugsret til en byggegrund anses for at være en levering af en byggegrund, når rettigheden er givet på sådanne vilkår, at den kan sidestilles med en levering.

Forarbejder

Af bemærkningerne til lovforslaget, L 203, vedtaget som Lov nr. 520 af 12. juni 2009, fremgår, at der foreslås en ophævelse af momsfritagelsen for levering af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde herunder særskilt levering af bebyggede grunde. Der indføres altså moms på salg af fast ejendom i form af nye bygninger med tilhørende jord og byggegrunde.

Videre hedder det i bemærkningerne til lovforslaget, at:

"Ophævelse af momsfritagelsen indebærer, at den værdiskabelse, som realiseres i forbindelse med salget af nye bygninger, i alle tilfælde pålægges moms."

" Ved en bygning forstås enhver grundfast konstruktion. Levering af dele heraf anses for at være levering af en bygning eksempelvis salg af hver enkelt ejerlejlighed i en ejendom.

[...]

Ved en byggegrund forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning (planloven) eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. den nye affattelse af § 13, stk. 1, nr. 9 litra a) [...]"

"Der foreslås endvidere en overgangsregel for levering af grunde samt særskilt levering af bebyggede grunde, når en leverandør af sådanne grunde har haft udgifter til byggemodning, advokat, revisor mv. i relation til grunden inden lovens ikrafttrædelse, som først sælges efter lovens ikrafttrædelse. Med salg menes tidspunktet for købsaftalens indgåelse. [...] Udgifter i forbindelse med grunde, der ikke er solgt 5 år efter lovens ikrafttrædelse kan godtgøres på dette tidspunkt."

"Overdragelse af tinglige rettigheder, som giver indehaveren heraf brugsret til en ny bygning med eventuel tilhørende jord eller til en byggegrund samt overdragelse af andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en ny bygning med eventuel tilhørende jord eller over en byggegrund, anses for at være levering af en ny bygning med eventuel tilhørende jord."

Begrundelse

Ad spørgsmål 1:

Kan Skatterådet bekræfte, at salg af en ejerlejlighed med en ideel andel af grundarealet hvorpå ejendommen er beliggende, og hvor køber og sælger (spørger) indgår en bindende aftale inden 1. januar 2011, kan sælges efter de nugældende regler om byggeri for fremmed regning, hvor byggeentreprisesummen tillægges moms og den ideelle andel af grundarealet kan sælges momsfrit? Prisen for den ideelle andel af grunden faktureres særskilt.

Det fremgår af spørgers oplysninger om de faktiske forhold, at spørger, der driver selvstændig økonomisk virksomhed inden for byggebranchen, har til hensigt:

  • Enten, at indgå en bindende aftale med eventuelle købere af de enkelte ejerlejligheder inden 1. januar 2011, hvor henholdsvis entreprisesum og salgspris for den ideelle andel af grunden fastsættes og faktureres særskilt. 
  • Eller at indgå særskilte bindende aftaler inden den 1. januar 2011 om salget af de ideelle andele af grunden til hver enkelt lejlighedskøber. Der vil blive udfærdiget skøde på hver enkelt ideel andel af grunden til hver enkelt lejlighedskøber. Herudover vil der også blive indgået en bindende entrepriseaftale vedrørende opførelsen af de enkelte ejerlejligheder. Byggeriet vil således blive opført efter momsreglerne om byggeri for fremmed regning.

Det kan heraf udledes, at uanset hvilken model spørger har til hensigt at anvende, så er formålet med modellerne, at opsplitte leveringen af ejerlejligheden i en momspligtig byggeleverance og et momsfrit salg af grunden, for herved at undgå den momsbelastning der indtræder pr. 1. januar 2011, hvor en afgiftspligtig persons salg af en byggegrund bliver momspligtig.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at uanset hvilken af modellerne som spørger anvender, så er der i sagen tale om, at der sker levering af en ejerlejlighed.

Dette er for det første begrundet i, at kontrakten om overdragelse af en ideel andel af grunden matr. nr. 69 og 59 f X-By Bygrunde, er bundet op på det faktum, at køber samtidig køber en ejerlejlighed efter lov om ejerlejligheder. I henhold til § 1, stk. 1, i lov om ejerlejligheder er en ejerlejlighed en lejlighed der ejes særskilt. Det fremgår således udtrykkeligt af § 8 i den betingede aftale om salg af ideelle andele af grunden, at det er en forudsætning for begge parter, at der indgås entrepriseaftale om opførelse af en ejerlejlighedsejendom på grunden.  

For det andet er det begrundet i, at det af § 1 i den betingede aftale om salg af de ideelle andele af grunden fremgår, at "andelen svarer til arealet på den ejerlejlighed, der agtes opført på købers regning og andelen af grunden bliver således når ejendommen er udstykket i ejerlejligheder at høre sammen med købers ejerlejlighed". Dette svarer til, at § 2, stk. 1, i lov om ejerlejligheder, hvoraf det fremgår, at ejeren af en ejerlejlighed sammen med de andre ejere af lejligheder har ejendomsret til grunden, fællesbestanddele, tilbehør mv. efter ejerlejlighedens fordelingstal.

For det tredje er det begrundet i, at en ideel andel af en byggegrund ikke kan betegnes som en byggegrund i momslovens forstand, idet den ikke kan opmåles og identificeres som et fysisk areal af grunden. I lovbemærkningerne til loven for nævnte lovforslag, defineres en byggegrund som:

"Ved en byggegrund forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning (planloven) eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. den nye affattelse af § 13, stk. 1, nr. 9 litra a) [...]"

Det skal endelig bemærkes, at det ikke har betydning for den momsretlige subsumption om der sker en særskilt fakturering.

Det er således Skatteministeriets opfattelse, at der med den beskrevne konstruktion sker en kunstig opsplitning af leveringen af en ejerlejlighed. Leveres ejerlejligheden efter de 1. januar 2011, vil leveringen derfor være momspligtig i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a).

Skatteministeriet indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 1, besvares med nej.

Ad spørgsmål 2:

Gør det nogen forskel for besvarelsen, om der indgås en særskilt aftale om salget af henholdsvis den ideelle andel af grunden og byggeentreprisen?

Nej, hvis købsaftalen er betinget af indgåelse af en entreprisekontrakt, så er det ikke to leveringer i momslovens forstand. Se besvarelsen af spørgsmål 1.

Skatteministeriet indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 2, besvares med nej.

Ad spørgsmål 3:

Gør det nogen forskel for besvarelsen, hvis salget af den ideelle andel af grunden foretages fra et særskilt selskab (spørger), der køber og sælger grunden, og et andet selskab (spørger Ejendomssalg ApS) der indgår entrepriseaftalerne og forestår byggeriet.

Se besvarelsen under spørgsmål 1 og 2. Der er ikke tale om levering af en byggegrund i momsretlig forstand.

Skatteministeriet indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 3, besvares med nej.

Ad spørgsmål 4:

Kan Skatteministeriet bekræfte, at aftalen anses for bindende, på det tidspunkt hvor begge parter har underskrevet en købsaftale, uanset at aftalen er betinget af, at lokalplanen vedtages?

Med henvisning til oven for nævnte lovbemærkninger til det vedtagne lovforslag om ændring af momsloven, er det afgørende, om købsaftalen er indgået før den 1. januar 2011, ved afgørelsen af om, salget af byggegrunden skal behandles efter de nugældende regler.

Som anført ved besvarelsen af spørgsmål 1, er der i denne sag, ikke tale om levering af en byggegrund i momslovens forstand, hvorfor spørgsmålet ikke er relevant at besvare.

Spørgsmålet bortfalder.

Ad spørgsmål 5:

Spørger ønsker besvaret, om det gør nogen forskel, hvis der alene sælges en ideel andel af byggegrunden til en person? Den bindende aftale indgås inden 1. januar 2010, uden at der samtidig er pligt til fra købers side, at købe en entreprise på en lejlighed.

Skatteministeriet betragter, som oven for nævnt ikke en ideel andel af en grund, som en byggegrund i momslovens forstand, idet den ikke kan opmåles og identificeres som et fysisk areal af grunden. Se i øvrigt oven for ved besvarelsen af spørgsmål 1.

Ved levering af en ideel andel af en grund, er der tale om levering af en tinglig ret over en fast ejendom, som giver indehaveren en begrænset ret til en byggegrund, og køberen får derved en brugsret til en byggegrund jf. bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 4. I henhold til bemærkningerne, er det forudsat, at levering af byggegrunde, hvorom der indgås bindende aftale inden 1. januar 2011, er fritaget for moms efter de indtil den 1. januar gældende regler om levering af byggegrunde.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at en begrænset tinglig ret over en byggegrund, hvorom der er indgået bindende aftale inden den 1. januar 2011, er en momsfritaget transaktion i henhold til overgangsreglerne om byggegrunde, som også omfatter tinglige rettigheder over grunde, hvor køber får en brugsret til den pågældende byggegrund.

Skatteministeriet bemærker, at det er afgørende, at det som leveres alene er en tinglig ret over en byggegrund, og ikke en samlet pakke, hvor køberen modtager en levering af en færdig lejlighed med tilhørende grund, som vil være momspligtig iht. til de nye regler pr. 1. januar 2011 jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a).

Skatteministeriet indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 5, besvares med ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling og begrundelse.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter