Dato for udgivelse
24 Mar 2011 09:11
Dato for afsagt dom/kendelse
22 Mar 2011 14:34
SKM-nummer
SKM2011.197.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
11-017481
Dokument type
Bindende svar
Emneord
Køberet, søskende, interessefællesskab, fast ejendom
Resumé
Skatterådet kan bekræfte, at det vil få skattemæssige konsekvenser, såfremt spørger ved Landsretten måtte få medhold i, at hans søster er forpligtet til at overdrage ejendommen X-vej, Y-by til ham for en købesum på kr. 507.900.
Hjemmel
Statsskatteloven § 4
Reference(r)
Statsskatteloven § 4
Henvisning
Ligningsvejledningen 2011-1,afsnit E.J.5.2.2

Spørgsmål:

  1. Såfremt min klient ved Landsretten måtte få medhold i, at hans søster er forpligtet til at overdrage ejendommen X-vej, Y-by, til ham for en købesum på kr. 507.900, vil denne overdragelse i givet fald så få skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser for søsteren?
  2. Såfremt min klient ved Landsretten måtte få medhold i, at hans søster er forpligtet til at overdrage ejendommen X-vej, Y-by, til ham for en købesum på kr. 507.900, vil denne overdragelse så i givet fald få skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser for min klient?

Svar:

  1. Afvises
  2. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger indgik i 2002 en aftale med sin søster om, at han til enhver tid kunne købe ejendommen beliggende X-vej, Y-by, af hende for en købesum på kr. 495.000 med tillæg af salgsomkostninger, der efterfølgende er opgjort til kr. 12.900 eller i alt kr. 507.900.

Aftalen har følgende formulering:

"Aftale mellem søster og bror

Undertegnede er enige om følgende vilkår vedrørende sommerhuset X-vej, Y-by:

1. Bror lejer huset af søster så længe han ønsker til en pris der dækker søsters nettoudgifter efter skat. Afdrag på lån indgår ikke i nettoudgifterne. Huslejen fastsættes pr. 1. januar gældende for det kommende kalenderår.

2. Der indgås en lejeaftale, der fastsætter lejebetingelseme.

3.. Til enhver tid er bror berettiget til at købe huset. Salgsprisen udgør kr. 495.000,- plus de af søster afholdte salgs- og finansieringsomkostninger

4. Hvis bror køber huset og sælger det igen indenfor 2 år efter køb, tilfalder der søster en andel af netto salgsprovenuet (salgspris minus købspris minus salgsomkostninger). Ved salg indenfor 1 år udgør søsters andel 50 % af netto salgsprovenuet. Ved salg indenfor 1-2 år udgør søsters andel 25 % af netto salgsprovenuet.

5. Nærværende aftale ophører ved lejeaftalens ophør."

Der blev samtidig indgået aftale om, at spørger kunne leje sommerhuset af søsteren. Lejen skulle fastsættes, så den dækkede søsterens nettoudgifter efter skat. Al vedligeholdelse af huset påhvilede spørger. Der er tale om et sommerhus, der alene må benyttes til beboelse i perioden 1. maj til 1. september.

Baggrunden for køberetsaftalen var, at spørger selv havde fundet ejendommen på det fri marked med planer om at erhverve denne til brug for kortere ophold, men søsteren tilbød at erhverve den i stedet og leje den ud til spørger, da hun kunne udnytte skattefradrag. Søsteren erhvervede ejendommen fra 3. mand for kr. 495.000.

Spørger gjorde i 2007 køberetten gældende, men søsteren modsatte sig dette og der verserer derfor ved Landsretten en retssag herom, idet søsteren har gjort gældende, at spørger ikke kan erhverve ejendommen til den i køberetten aftalte pris.

Ved Retten i Z-by blev søsteren i 2009 dømt til at overdrage ejendommen til spørger for kr. 700.000.

Af Rettens begrundelse og afgørelse fremgår følgende:

"Købsretten blev gjort gældende i 2007, hvor aftalegrundlaget bestod. Det er derfor ikke relevant for vurderingen af køberettens gyldighed, hvordan parternes indbyrdes lejeforhold efterfølgende er forløbet.

Parterne er enige om, at aftalen, der regulerer købsretten til sommerhuset, er indgået på baggrund af drøftelser mellem parterne og uden bistand fra advokater. Endvidere er parterne enige om, at ingen af dem tænkte på de mulige voldsomme prisstigninger på boligmarkedet, og på de mulige skatteretlige konsekvenser indgåelsen af en sådan køberet med en fastsat købesum kunne medføre.

Retten lægger på baggrund af de afgivne forklaringer til grund, at søster og bror indgik den aftale, der regulerer køberetten, for, at søster ved sit køb og sin udlejning af sommerhuset skulle holdes skadesløs samtidig med, at hun ikke skulle tjene på handlen.

Herefter og med udgangspunkt i begge parters forudsætning om, at ingen skulle tjene eller tabe på sommerhuset, tilsidesætter retten i medfør af aftalelovens § 36 købesummens størrelse. Købesummen fastsættes efter rettens skøn og under hensyn til det stærkt nedadgående ejendomsmarked fra syns- og skønsrapportens datering til domsafsigelsen i stedet til 700.000 kr."

Søsteren, der var sagsøgt, blev herefter tilpligtet til at underskrive et skøde, hvorved ejendommen X-vej, Y-by, overdrages fra søsteren til spørger for en købesum på kr.700.000 og på følgende øvrige vilkår:

  1. Overtagelsesdagen fastsættes til dagen efter, at der foreligger upåanket dom om sagsøgtes forpligtelse til at overdrage ejendommen til sagsøger.
  2. Ejendommen sælges som den er og forefindes.
  3. Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder og andre forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger.
  4. At parterne er enige om, at der ikke udfærdiges tilstandsrapport m.m., jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, idet der er tale om en familieoverdragelse, og idet bror har benyttet ejendommen som lejer siden 2002.
  5. Der udarbejdes sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende ejendommens indtægter og udgifter.
  6. Købesummen deponeres pr. overtagelsesdagen i sælgers pengeinstitut og frigives til søster, når der foreligger endeligt tinglyst anmærkningsfrit skøde til bror.
  7. Bror overtager ingen gæld uden for købesummen.
  8. At indbo - i det omfang det ikke tilhører bror - medfølger i overdragelsen.
  9. At samtlige omkostninger ved handlens berigtigelse afholdes af bror.

Søsteren blev herefter dømt til at underskrive samtlige øvrige for handlens gennemførelse nødvendige dokumenter, herunder f.eks. dokumenter vedrørende indfrielse af eksisterende lån i ejendommen, aflysningspåtegning vedrørende ejerpantebrev stort kr. 200.000 med meddelelser til Bank.

Dommen er af spørger anket til Landsretten med påstand om, at søsteren tilpligtes at overdrage ejendommen for de aftalte kr. 507.900.

Søsteren har herefter anmodet om bindende svar, der er behandlet af SKAT. Af det bindende svar fremgår, at der er svaret nej til, at overdragelsen af ejendommen til den oprindelige anskaffelsessum på kr. 507.900, som også er prisen efter køberetten, ikke vil have skattemæssige konsekvenser for hverken søsteren eller spørger.

Spørger påklagede det bindende svar til Landsskatteretten, der afviste at behandle klagen, da Landsskatteretten ikke fandt, at spørger havde en direkte, væsentlig og individuel retlig interesse i afgørelsen om de skattemæssige konsekvenser ved en overdragelsessum på kr. 507.900.

Ejendommen er ved seneste offentlige vurdering vurderet til kr. 730.000.

Bindende svar ønskes, fordi søsteren har gjort gældende, at en overdragelse af ejendommen for kr. 507.900 i henhold til køberetten vil få skattemæssige konsekvenser for hende.

Overdragelsen er ikke effektueret.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers opfattelse, at begge spørgsmål bør besvares med et nej, da det er spørgers opfattelse, at køberetten i nærværende sag ikke er indgået mellem interesseforbundne parter, idet der er tale om søskende.

Der henvises til SKM2009.358.SR.

Der er ingen gavehensigt mellem spørger og hans søster.

Køberetten kunne være gjort gældende umiddelbart efter indgåelsen og der bestod ikke på dette tidspunkt noget misforhold mellem den aftalte pris og ejendommens markedspris.

Udlejningen må antages at være sket på markedsvilkår, idet ejendommen kun har kunnet benyttes som sommerhus.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Når uafhængige skattesubjekter indgår en køberetsaftale, opnår erhververen en ret, men ikke en pligt til at købe en fast ejendom af udstederen inden for en given periode til en forud fastsat pris eller en senere aftalt pris.

I køberettens løbetid er udstederen forpligtet til at sælge sin ejendom og påtager sig dermed en kraftig indskrænkning af rådigheden over ejendommen, da ejeren i denne periode ikke kan sælge ejendommen til anden side eller foretage længerevarende udlejning.

Den skattemæssige behandling af køberetter er afhængig af, om parterne kan anses for at være uafhængige eller kan betragtes som interesseforbundne.

Uafhængige parter

Når uafhængige parter indgår køberetsaftaler, fraskriver udstederen sig retten til en fremtidig konjunkturstigning på den omhandlede ejendom, og aftalen vil derfor normalt være modsvaret af et vederlag fra erhververen til udstederen af køberetsaftalen. Vederlaget kan eksempelvis bestå i, at den aftalte overdragelsespris er højere end markedsprisen.

Er køberetsaftalen indgået på markedsmæssige vilkår, skal SKAT acceptere indholdet og dermed den pris på ejendommen, der fremgår af aftalen. Den forskel, der i givet fald vil være mellem ejendommens markedspris og køberetsprisen på udnyttelsestidspunktet, kan derfor ikke beskattes

Interesseforbundne parter.

Interesseforbudne parter omfatter alle de fysiske og juridiske personer, der indgår aftaler, som ikke er på armslængdevilkår. Gruppen omfatter bl.a. hovedaktionærer i forhold til de dominerede selskaber, familiemedlemmer, tidligere ægtefæller og tidligere samlevende. Derudover omfatter gruppen også de parter, der fremstår som uafhængige, men som på enkelte punkter i et aftalekompleks kan have en fælles interesse i at reducere en skattemæssig avance.

Når en køberetsaftale er indgået mellem interesseforbundne parter, har SKAT mulighed for at anfægte aftalens indhold, hvis den ikke er indgået på markedsmæssige vilkår.

Afgørelser

I UfR 1977.460 H tog Højesteret stilling til en køberetsaftale, der var indgået mellem et selskab og dets direktør. Direktøren havde købt en grund, som han efterfølgende solgte til selskabet. På grunden opførte selskabet et hus, som blev udlejet til direktøren. 10 år senere købte direktøren huset med tilhørende grund for 300.000 kr., der svarede til selskabets anskaffelsespris. På dette tidspunkt var ejendommens handelsværdi vurderet til 425.000 kr. Differencebeløbet på 125.000 kr. blev anset for skattepligtigt for direktøren.

I TfS 2003.646 H der dog omhandler en forkøbsret, har Højesteret taget stilling til, om søskende skal anses for interesseforbundne parter.

I sagen havde 2 brødre indgået en aftale om forkøbsret til en fast ejendom. Den ene bror købte efter en tvangsauktion den ejendom, som den anden bror tidligere havde ejet. Ejendommen blev umiddelbart efter købet udlejet til den konkursramte bror og samtidig med indgåelsen af lejeaftalen, blev der indgået en aftale om forkøbsret, således at lejeren kunne købe ejendommen til en pris, der svarede til broderens anskaffelsespris. Ca. 4 år senere blev ejendommen overdraget til lejeren til et beløb, der svarede til anskaffelsesprisen, men Højesteret stadfæstede landsrettens dom, hvorefter en overdragelsessum, der var indgået mellem interesseforbundne parter ikke uden videre kunne tages som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det forhold, at dommen omhandler en aftale om forkøbsret og ikke en aftale om køberet, kan ikke ændre opfattelsen af, at søskende skal anses for interesseforbundne parter.

I SKM2009.358.SR kunne Skatterådet bekræfte, at A ApS kunne overdrage ejendommen beliggende x, til B2, til den oprindelige anskaffelsessum i 1995 på 607.294 kr. uden skattemæssige konsekvenser for sælger og køber.

Der var tale om en beboelsesejendom, som var ejet og beboet af B2. Samtidig med købet indgik selskabet lejekontrakt med B2. B2 blev i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten indrømmet en køberet til ejendommen til selskabets oprindelige anskaffelsessum. B2 var bror til selskabets hovedaktionær.

Der gælder dog særlige regler, når interesseforbundne parter er omfattet af det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982. Køberetsaftaler mellem forældre og børn er omfattet af dette cirkulære. I visse situationer vil der endvidere skulle ske beskatning efter kursgevinstloven ved køberetsaftaler mellem forældre og børn.

Værdiansættelsescirkulæret finder imidlertid ikke anvendelse på køberetsaftaler, der er indgået mellem søskende.

Ad spørgsmål 1

Der spørges, om det vil få skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser for søsteren, hvis spørger ved Landsretten måtte få medhold i, at hans søster er forpligtet til at overdrage ejendommen X-vej, Y-by, til ham for en købesum på kr. 507.900.

Begrundelse

Spørgsmålet kan kun besvares, hvis søsteren er part i spørgers anmodning om bindende svar, eller hvis søsteren har givet fuldmagt til advokat A til på søsterens vegne at anmode om bindende svar.

Det fremgår af sagen, at spørger og søsteren i øjeblikket fører sag ved Landsretten om, hvorvidt en købsret af et sommerhus reguleret i en aftale mellem de 2 søskende kan gøres gældende af spørger til den pris, der er fastsat i aftalen, eller om aftalen delvist eller i sin helhed er urimelig og derfor skal tilsidesættes.

Det fremgår endvidere, at advokat A repræsenterer spørger i sagen ved Landsretten, og at søsteren ikke har givet fuldmagt til advokat A til på søsterens vegne at anmode om bindende svar.

Skatteministeriet finder herefter ikke, at søsteren er part i spørgers anmodning om bindende svar, jf. herved også Landsskatterettens kendelse, hvor Landsskatteretten ikke fandt, at spørger ikke var part i søsterens anmodning om bindende svar.

Skatteministeriet indstiller derfor, at spørgsmål 1 afvises.

Ad spørgsmål 2

Der spørges, om det vil få skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser for spørger, hvis spørger ved Landsretten måtte få medhold i, at søsteren er forpligtet til at overdrage ejendommen X-vej, Y-by, til ham for en købesum på kr. 507.900.

 Begrundelse

Skatteministeriet skal indledningsvist bemærke, at Skatterådets bindende svar refereret i SKM2009.358.SR ikke finder anvendelse i nærværende anmodning om bindende svar.

Skatteministeriet finder, at Skatterådets begrundelse i SKM2008.359.SR for at anerkende, at A ApS kunne overdrage ejendommen beliggende x, til B2, til oprindelig anskaffelsessum i 1995 på 607.294 kr. uden skattemæssige konsekvenser for sælger og køber, alene skyldes, at der ville ske en trippel-beskatning af det samme beløb, hvis køberetten ikke blev godkendt

Dette er ikke tilfældet i nærværende sag.

Endvidere kan der efter Skatteministeriets opfattelse med rette rejses tvivl om, hvorvidt Skatterådets afgørelse i SKM2009.358.SR er i overensstemmelse med domspraksis om køberetter mellem søskende, jf. TfS 2003.646 H.

Det fremgår, at Byretten i Z-by den i 2009 dømte søsteren til at overdrage ejendommen beliggende X-vej, Y-by, til spørger for en overdragelsessum på 700.000 kr.

Der har således ikke været tvivl om, at der mellem søsteren og spørger har eksisteret en køberet for spørger til tidsubegrænset at erhverve den omhandlede ejendom.

Retten tilsidesatte imidlertid i medfør af aftalelovens § 36 prisen på køberetten og fastsatte købesummens størrelse til 700.000 kr., idet der blev taget udgangspunkt i en syns- og skønserklæring fra 2008, hvori ejendommen blev vurderet til henholdsvis 1.100.000 kr. og 995.000 kr., reduceret med de nedadgående priser på fast ejendom siden denne vurdering.

Da aftalen er indgået mellem interesseforbundne parter, og da aftalens indhold, hvad angår overdragelsespris og vilkår, er af en sådan beskaffenhed, at en tilsvarende aftale med stor sandsynlighed ikke ville være indgået mellem uafhængige parter, er det Skatteministeriets opfattelse, at det som udgangspunkt er ejendommens handelsværdi på tidspunktet for køberetten udnyttelse, der i skattemæssig henseende skal lægges til grund for overdragelsen.

Ved udnyttelsen af køberetten vil konsekvensen være, at spørger anses for at have modtaget en indkomstskattepligtig gave, der som udgangspunkt vil udgøre forskellen mellem ejendommens handelsværdi for udnyttelsen af køberetten og den pris, der er fastsat i køberetten.

Retten i Z-by har i dom fra 2009 imidlertid fastsat, at søsteren tilpligtes at overdrage ejendommen til spørger til en pris på kr. 700.000.

Skatteministeriet finder derfor, at den pris, som byretten har fastsat, kan lægges til grund ved opgørelsen af handelsværdien af ejendommen, med mindre Landsretten måtte komme til en anden handelsværdi af ejendommen.

Hvis spørger måtte få medhold i, at søsteren er forpligtet til at overdrage ejendommen til ham for en købesum på kr. 507.900, vil værdien af gaven udgøre forskellen mellem ejendommens handelsværdi på tidspunktet for køberettens udnyttelse, og den pris, der er fastsat i køberetten.

Skatteministeriet skal derfor indstille, at spørgsmål 1 besvares med "ja", således at en overdragelse af ejendommen til spørger for en købesum på kr. 507.900, vil få skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser for spørger.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter