Dato for udgivelse
31 May 2011 13:07
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
28 Mar 2011 11:06
SKM-nummer
SKM2011.382.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
13. afdeling, B-3059-09
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Virksomheder
Emneord
Salgsomkostninger, bortforpagtet, parcelhusreglen
Resumé

Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt appellantens afståelse af en ejendom i 2003 var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, herunder navnlig hvilken ejerperiode, der var relevant for bedømmelsen.

Appellanten havde tidligere i forbindelse med Landsskatterettens behandling af to andre skattesager gjort gældende, at ejendommen i 1997 var blevet overdraget til hendes søn og svigerdatter og siden hen tilbagekøbt i slutningen af 1998. I denne sag gjorde hun imidlertid gældende, at overdragelsen i 1997 efterfølgende var blevet annulleret.

Landsretten tiltrådte byrettens vurdering og fandt ikke, at der under sagen var fremkommet nye oplysninger, der medførte, at ejendomsoverdragelsen skulle anses for annulleret. Landsretten fandt det endvidere ikke godtgjort, at ejendommen havde tjent til bolig for appellanten eller hendes husstand i den anden ejerperiode, idet hun i hele denne periode havde været tilmeldt folkeregistret og haft bopæl på en anden ejendom. De vidneforklaringer, der blev afgivet henholdsvis for byret og landsret til støtte herfor, kunne ikke føre til et andet resultat. Endvidere blev det skøn, SKAT havde udøvet over ejendommens anskaffelsessum samt de afholdte salgsomkostninger, ikke tilsidesat af landsretten.

Endelig tiltrådte landsretten, at appellanten ikke var berettiget til at afskrive på nogle driftsbygninger beliggende på hendes anden ejendom, da det hverken var godtgjort, at appellanten selv havde udøvet erhvervsmæssig aktivitet i bygningerne, eller at bygningerne havde været bortforpagtet.

Byrettens dom blev herefter stadfæstet i det hele.

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1
Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a
Henvisning
Ligningsvejledningen 2011-1 E.J.1.6.1
Henvisning
Ligningsvejledningen 2011-1 E.A.1.2.3.1

Parter

A
(selvmøder)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/William Lindsay-Poulsen iht. proceduretilladelse)

Afsagt af landsdommerne

K. Wiingaard, Lotte Wetterling og Søren Schou Frandsen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 2. oktober 2009 (BS R5-930/2008) er anket af A med påstande som for byretten om

- vedrørende ejendommen ...1: at sagsøgte skal anerkende, at sagsøgers kapitalindkomst nedsættes med kr. 239.000 for indkomståret 2003, subsidiært med et mindre beløb, og

- vedrørende bortforpagtning: at sagsøgte forpligtes på at anerkende at sagsøgers indkomst nedsættes med kr. 2.496 for indkomståret 2003 og kr. 2.424 for indkomståret 2004, subsidiært med mindre beløb.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Appellanten har for landsretten fremlagt brev af 3. juni 2010 fra statsautoriseret ejendomsmægler LI med oplysning om, at der hos appellanten er opkrævet i alt kr. 54.531,75, inkl. moms, vedrørende salg af ejendommen ...1.

Appellanten har for landsretten endvidere fremlagt erklæring af 7. juni 2010 fra JL vedrørende tilbud om overtagelse af forpagtningen af en del af ejendommen ...2's jordtilliggender samt BBR udskrift af 12. oktober 2010 og kort, satellitfoto og bygningstegninger vedrørende ejendommen ...2.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet forklaring af II og LI.

II har forklaret blandt andet, at hun flyttede til ...3 i 1984 og kort efter lærte A at kende og har kendt hende siden. På et tidspunkt flyttede A fra ejendommen på ...1 til hendes fødehjem på ...2, da hendes far døde. Senere flyttede A dog tilbage til huset på ...1 igen. A havde medbragt almindeligt husgeråd og sine vigtigste personlige ejendele, herunder en symaskine. Vidnet besøgte i denne periode jævnligt A i huset på ...1, i gennemsnit hver 14. dag. Huset var indrettet til almindelig beboelse, det vil sige med spisebord og stole samt sofaarrangement og senge. Vidnet overnattede ikke selv i huset, da hun boede lige ved siden af. Ejendommen var dengang stort set nyistandsat, og ægteparret fortsatte med at færdiggøre istandsættelsen med henblik på salg af ejendommen. BA var født i huset på ...1 og har altid boet i ...3. Efter at ægteparret havde boet i huset på ...1 i en periode, blev huset endelig solgt, og de flyttede tilbage til huset på ...2. Hun var først herefter på besøg hos ægteparret i huset på ...2.

LI har forklaret blandt andet, at han fortsat er ejendomsmægler i ...4. Han opgør altid omkostningerne ved salg, når der udarbejdes salgsbudgetter. Det er lovpligtigt. Udgifterne plejer at passe ret nøjagtigt med de udgifter, der faktisk faktureres. Han mener, at SKATs vurdering af salgsomkostningerne i denne sag på 30.000 kr. er meget urealistisk. Ud over udgifterne til ejendomsmægler er der ofte udgifter til tilstandsrapport og energimærkning samt udgifter til advokat og skøde. Mæglerudgifter på omkring 54.000 kr., som anført i vidnets brev af 3. juni 2010, er bestemt ikke urealistisk. I den relevante periode var der en prisstigning på ejendomme på omkring 25 - 30 %. Det er mange år siden, han har set ejendommen, så han har meget svært ved at sige, hvilken værdi den havde i 1999, men det kan godt passe, at det var mere end 400.000 kr. Han kendte ikke ægteparret, før de kontaktede hans ejendomsmæglerfirma. Det var hans kollega, der solgte ejendommen. Kollegaen er ikke længere i firmaet, men vidnet har talt med ham, og han har oplyst, at han husker det sådan, at salget gik hurtigt. Vidnet husker ikke, hvem af dem der udarbejdede salgsbudgettet på ejendommen. Han har skrevet brevet af 3. juni 2010, fordi sagen er mere end 5 år gammel, og firmaet også siden har skiftet regnskabssystem, så de ikke længere er i besiddelse af fakturakopi. En del af udgifterne i salgsbudgettet dækkede over annoncering på internettet. Udgiftsposten "Udlæg for dokumentationsomkostninger", som fremgår af salgsbudgettet, opkræves ikke af ham som ejendomsmægler, da den angår tilstandsrapport. Denne post forklarer differencen mellem de samlede udgifter i salgsbudgettet og det beløb, han har oplyst i brevet af 3. juni 2010.

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Appellanten har endvidere - til støtte for den subsidiære påstand vedrørende ejendommen ...1 - anført, at hun for landsretten har dokumenteret, at udgifterne til salget af denne ejendom langt har oversteget det af SKAT skønnede beløb på 30.000 kr., og at der derfor skal ske en tilsvarende forhøjelse af hendes fradrag for omkostninger ved salg i den beregnede avance ved salget af ejendommen.

Indstævnte har bestridt, at der efter det, der er fremkommet for landsretten, er tilstrækkeligt grundlag for at forhøje det af SKAT skønsmæssigt ansatte fradrag for omkostninger ved salg på 30.000 kr., og har til støtte herfor anført, at de nye oplysninger om omkostningerne ved salget ikke udgør tilstrækkelig dokumentation, men tværtimod er behæftet med meget stor usikkerhed, og at appellanten derfor ikke har løftet sin bevisbyrde for at have ret til større fradrag end det, SKAT skønsmæssigt har ansat, og som ikke findes urimeligt.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten er enig i byrettens resultat vedrørende såvel ejendomsavancebeskatning ved appellantens salg af ejendommen beliggende ...1 som afskrivningsret for bygninger på appellantens ejendom beliggende ...2 samt i de begrundelser, byretten har anført herfor.

Vidnet IIs forklaring for landsretten om, at A opholdt sig på ejendommen ...1 i den relevante periode, kan ikke føre til et andet resultat, da A i samme periode fortsat havde folkeregisteradresse på ejendommen ...2, og hun heller ikke på andet grundlag har godtgjort at have taget bopæl på ejendommen ...1 i skatteretlig forstand.

De nye oplysninger om A omkostninger ved salg af ejendommen ...1, der er fremkommet for landsretten, udgør ikke dokumentation for, hvilke beløb hun faktisk selv har betalt. Hun har derfor ikke godtgjort, at det af SKAT skønsmæssigt ansatte omkostningsbeløb på 30.000 kr. er åbenbart urimeligt.

Landsretten stadfæster herefter byrettens dom i det hele.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 25.000 kr. Beløbet, der omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms, er fastsat under hensyn til sagens værdi, omfang og forløb, herunder at der oprindelig var afsat 1½ retsdag til hovedforhandlingen.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal appellanten, A, betale sagsomkostninger til indstævnte, Skatteministeriet, med 25.000 kr.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter