Dato for udgivelse
23 Jun 2011 11:03
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
21 Jun 2011 14:50
SKM-nummer
SKM2011.434.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
10-154339
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Forskud, oplysningsskema, årsopgørelse, skattekort og regnskaber
Emneord
Tofamiliehus, fradrag ved udlejning og beskatning ved salg
Resumé

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørgerne vil være berettiget til et bundfradrag pr. lejlighed, jf. ligningslovens § 15 O, hvis de udlejer begge lejligheder i et tofamiliehus, og begge lejligheder anvendes delvis som privat "feriebolig" og delvis udlejes som "ferieboliger". Spørgerne er dog berettigede til fradrag efter ligningslovens § 15 P.

Skatterådet kunne bekræfte, at spørgerne vil være berettiget til et bundfradrag for den ene lejlighed, hvis den delvis anvendes af spørgerne som "fritidsbolig" og delvis udlejes som "fritidsbolig", mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.

Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at de to lejligheders resultat opgøres efter to forskellige metoder, hvis den ene delvist anvendes af spørgerne som fritidsbolig og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.

Skatterådet kunne endelig bekræfte, at spørgerne beskattes, når hele ejendommen sælges.

Hjemmel

Ligningsloven § 15 J
Ligningsloven § 15 O
Ligningsloven § 15 P
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8

Reference(r)

Ligningsloven § 15 J
Ligningsloven § 15 O
Ligningsloven § 15 P
Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8

Henvisning
Ligningsvejledningen 2011-1, afsnit A.G.2.4.

Spørgsmål

  1. Vil spørgerne være berettiget til et bundfradrag pr. lejlighed, jf. ligningslovens § 15 O, hvis de udlejer to lejligheder i samme ejendom, og begge lejligheder anvendes delvis som privat feriebolig og delvis udlejes som ferieboliger?
  2. Vil spørgerne være berettiget til et bundfradrag for den ene lejlighed, hvis den delvis anvendes af spørgerne som fritidsbolig og delvis udlejes som fritidsbolig, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig?
  3. Kan de to lejligheders resultat opgøres efter to forskellige metoder, hvis den ene delvist anvendes af spørgerne som fritidsbolig og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig?
  4. Skal spørgerne beskattes, når hele ejendommen sælges?

Svar:

  1. Nej
  2. Ja, se dog begrundelsen.
  3. Ja
  4. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

I 1998 arvede spørgerne, som er bror og søster, et hus efter deres forældre.

Huset var dengang vurderet til 600.000 kr., mens det i 2010 blev vurderet til 720.000 kr.

Ejendommen er omfattet af en lokalplan vedtaget i november 2010.

Kommunen har oplyst, at ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen skal anvendes til helårsbeboelse med bopælspligt. Dermed kan den efter de gældende regler ikke anvendes til fritidsformål.

Der er tale om et tofamiliehus, og begge lejligheder har fra 1998 til 2007 været udlejet på helårsbasis.

Spørgerne har i samme periode skattemæssigt fratrukket udgifterne, herunder reparations- og vedligeholdelsesudgifterne.

Spørgerne har nu indrettet den ene lejlighed til feriebolig, dels til eget brug og dels til udlejning.

Spørger påtænker endvidere også at indrette den anden lejlighed til feriebolig, dels til eget brug og dels til udlejning.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning

Ad spørgsmål 1.

I den situation, hvor begge lejligheder delvist skal udlejes og delvist anvendes af spørgerne, er der tale om to ejere af én bolig med 2 lejligheder, altså i princippet har spørgerne én sommerbolig hver. De vil anvende begge lejligheder selv.

Spørgerne mener derfor, at de så ville være berettiget til "sommerhusfradraget" (10.000 kr.) for hver bolig, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 1.

Spørger har ikke angivet nogen opfattelse i de øvrige spørgsmål.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse:

Ad spørgsmål 1:

Det ønskes oplyst, om spørgerne vil være berettiget til et bundfradrag pr. lejlighed, jf. ligningslovens § 15 O, hvis de udlejer to lejligheder i samme ejendom, og de begge anvendes delvis som privat feriebolig og delvis udlejes som ferieboliger.

Lovregler:

Ligningslovens § 15 O. (Som den er gældende fra indkomståret 2011).

Stk. 1. Ejere af en fritidsbolig bortset fra sommerhus, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig, og som udlejes en del af året, kan fradrage 10.000 kr. (2010-niveau) i bruttolejeindtægten pr. fritidsbolig ved indkomstopgørelsen.

Hvis der sker indberetning af lejeindtægter efter skattekontrollovens § 11 G, er bundfradraget det beløb, der indberettes efter § 11 G, dog maksimalt 20.000 kr. (2010-niveau). Hvis det indberettede beløb er under 10.000 kr. (2010-niveau), finder 1. pkt. anvendelse. Bundfradraget kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Af den reducerede lejeindtægt kan endvidere fradrages 40 pct., som dækker samtlige udgifter mv., der er forbundet med udlejningen, jf. stk. 2. Vælger ejeren at foretage fradrag efter 1.-5. pkt., medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for hele indkomståret. Bundfradraget efter 1.-3. pkt. reguleres efter personskattelovens § 20.

Stk. 2. Ejere, der ikke anvender stk. 1, kan fradrage faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvis erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler som nævnt i afskrivningslovens kapitel 2 samt fradrage ejendomsskatter efter § 14, stk. 3. Fradrag kan foretages med så stor en del af henholdsvis den afholdte vedligeholdelsesudgift, det beregnede afskrivningsbeløb og de betalte ejendomsskatter, som svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Det samlede fradragsbeløb efter dette stykke kan ikke overstige bruttolejeindtægten. Foretages fradrag efter 1.-4. pkt., kan ejeren ikke senere overgå til fradrag efter stk. 1.

(Det skal bemærkes, at beløbsgrænsen i 2011 ligeledes er 10.000 kr. hhv. 20.000 kr., jf. lov 2010-06-25 nr. 725 )

Ligningslovens § 15 P.

Stk. 1. Lejere, der fremlejer en del af værelserne i egen lejet lejlighed til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 2/3 af fremlejers egen årlige leje for hele lejligheden. Andelshavere i private andelsboligforeninger anses i denne forbindelse som lejere, og andelshaveres boligafgift anses som leje. Ejere, der udlejer en del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, jf. § 4 a, stk. 1, nr. 1, i ejendomsværdiskatteloven, dog altid mindst 24.000 kr., jf. dog 5. pkt. For ejendomme beliggende i udlandet m.v. udgør bundfradraget 1 1/3 pct. af udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 1, eller i mangel heraf handelsværdien beregnet efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, dog altid mindst 24.000 kr., jf. dog 5. pkt. For fremlejere, andelshavere og ejere, der kun har lejet eller ejet lejligheden en del af indkomståret, beregnes der kun bundfradrag af denne del af den årlige leje eller ejendomsværdiskat. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med fremlejningen eller udlejningen. For ejere beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for den udlejede del af boligen.

Stk. 2. Lejere, der fremlejer lejligheden en del af indkomståret til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 2/3 af fremlejers egen årlige leje. Andelshavere i private andelsboligforeninger anses i denne forbindelse som lejere, og andelshaveres boligafgift anses som leje. Ejere af en helårsbolig, som er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, der udlejer boligen en del af indkomståret til beboelse, kan ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag som nævnt i stk. 1, 3. pkt. Stk. 1, 4. pkt., finder dog tilsvarende anvendelse. For fremlejere, andelshavere og ejere, der kun har lejet eller ejet lejligheden eller ejendommen en del af indkomståret, beregnes der kun bundfradrag af denne del af den årlige leje eller ejendomsværdiskat. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede i forbindelse med fremlejningen eller udlejningen. For ejere beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven i udlejningsperioden.

Stk. 3. Lejere og ejere som nævnt i stk. 1 og 2, der ikke anvender bundfradragsreglen i stk. 1 eller 2, kan ved indkomstopgørelsen foretage fradrag for udgifter mv. som nævnt i stk. 1, 6. pkt., og stk. 2, 6. pkt. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Foretages fradraget efter 1. pkt., kan den pågældende lejer eller ejer ikke senere overgå til bundfradrag efter stk. 1 eller 2.

Praksis:

I TfS 1999.108 LSR blev en ejendom på Bornholm, der vurderingsmæssigt havde status som helårsbolig, omfattet af reglerne i ligningslovens § 15 O, som omhandler fritidsboliger. Landsskatteretten lagde lagt vægt på, at skatteyderen havde erhvervet ejendommen som - og rent faktisk anvendt ejendommen som - sommerbolig, hvorfor ejendommen skulle betragtes som en fritidsbolig. I denne sag havde Bornholms Kommune sat lejeværdisatsen for ejendommen til 2,5 pct., hvilket var tariffen for sommerhuse, og kommunen havde tilladt, at der ikke havde været tilmeldt personer på adressen.

Begrundelse:

Ejendommen er vurderet som et tofamiliehus, som er en ejendom med to selvstændige lejligheder.

Det fremgår af ligningslovens § 15 O, at bestemmelsen angår fritidsboliger.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ligningslovens § 15 O ikke kan finde anvendelse, da der ikke er tale om en fritidsbolig.

Der er lagt vægt på, at kommunen har oplyst, at ejendommen efter de gældende regler ikke lovligt kan anvendes til fritidsformål.

Denne sag adskiller sig således fra TfS 1999.108 LSR, som refereret ovenfor, idet Bornholms Kommune i Landsskatterettens sag havde accepteret, at ejendommen blev anvendt som fritidsbolig.

Det forhold, at spørgerne rent faktisk påtænker at anvende lejlighederne i ejendommen til fritidsformål, kan efter Skatteministeriets opfattelse ikke føre til et andet resultat, når anvendelsen ikke er lovlig.

Det er dermed Skatteministeriets opfattelse, at ejendommen må betragtes som en helårsbolig.

Udlejningen af ejendommen må derfor betragtes som udlejning af et helårshus, hvor ejerne har rådighed over - og kan bebo - lejlighederne.

Det fremgår af ligningslovens § 15 P, stk. 2, 3. pkt., at ejere af en helårsbolig, der udlejer boligen en del af året til beboelse, ved indkomstopgørelsen kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag. Bundfradraget udgør 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, jfr. § 4 a, stk. 1, nr. 1, i ejendomsværdiskatteloven, dog altid mindst 24.000 kr., jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1, 3 pkt.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at reglen gælder for alle ejere, der betaler ejendomsværdiskat af ejendommen. Reglen gælder derfor også for ejere af tofamilieshuse, der udlejer den lejlighed, de selv benytter i en del af året.

Det følger af Ligningsvejledningen 2011-1, afsnit A.G.2.4, at hvis der er to ejere af et tofamiliehus, som begge udlejer deres respektive lejligheder en del af året, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag i forbindelse med udlejningen, dvs. 24.000 kr. pr. lejlighed.

Det er dermed Skatteministeriets opfattelse, at spørgerne kan anvende bundfradraget på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr., jf. ligningslovens § 15 P, stk. 2, 3. pkt., jf. stk. 1, 3 pkt., på hver af lejlighederne, idet de udlejer en helårsbolig, som de selv benytter, en del af året. Bundfradraget fordeles mellem spørgerne svarende til den forholdsmæssige ejerandel af hver af lejlighederne.

Ejere, der ikke anvender bundfradragsreglen, kan ved indkomstopgørelsen vælge at foretage fradrag for samtlige udgifter og afskrivninger, der er fradragsberettigede i forbindelse med udlejningen, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 3. 1. pkt. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Hvis man vælger at foretage dette regnskabsmæssige fradrag, kan den pågældende ejer ikke senere overgå til bundfradraget.

Efter Skatteministeriets opfattelse finder bestemmelsen anvendelse, når ejeren anvender ejendommen til beboelsesformål.

Skatteministeriet skal på den baggrund indstille til Skatterådet, at spørgsmålet skal besvares med nej, idet spørgerne ikke vil være berettiget til et bundfradrag pr. lejlighed, jf. ligningslovens § 15 O.

Spørgerne vil i stedet være berettigede til et fradrag efter ligningslovens § 15 P, for hver af lejlighederne. Bundfradragene fordeles mellem spørgerne svarende til den forholdsmæssige ejerandel af hver af lejlighederne.

Ad spørgsmål 2:

Det ønskes oplyst, om spørgerne vil være berettiget til bundfradrag for den ene lejlighed, hvis den anvendes som delvis privat "fritidsbolig" og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.

Begrundelse:

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ligningslovens § 15 P ligeledes finder anvendelse på den ene lejlighed, der bliver anvendt som "fritidsbolig", mens den anden lejlighed fortsat bliver anvendt som helårsbolig.

Skatteministeriet skal på den baggrund indstille til Skatterådet, at spørgsmål 2 skal besvares med ja, idet spørgerne vil være berettiget til bundfradrag efter ligningslovens § 15 P for den ene lejlighed, hvis den delvist anvendes som privat "fritidsbolig" og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.

Ad spørgsmål 3:

Det ønskes oplyst om de to lejligheders resultat kan opgøres efter to forskellige metoder, hvis den ene anvendes som delvis "fritidsbolig" og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.

Lovregler:

Ligningslovens § 15 J

Stk. 1. Ved opgørelse af den skattepligtige indkomst kan ejere af ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-5 og 9-11, der tjener til bolig for ejeren, alene foretage fradrag for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter. Øvrige udgifter vedrørende ejendommen kan ikke fradrages, jf. dog § 15 K.

Stk. 2. Stk. 1 gælder, uanset om den skattepligtige har udlejet sin bolig i ejendommen en del af indkomståret.

Stk. 3. Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan ejere af en udlejningsejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6 og 7, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, ikke fradrage den efter 2. pkt. beregnede del af de til ejendommen knyttede udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer. Denne del beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af ejerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen.

Stk. 4. Deltagere i et fællesskab som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 8, kan bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter ikke fradrage ejendommens udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer, hvis denne udelukkende tjener til bolig for deltagerne. Er en del af ejendommen udlejet, kan deltagerne ikke fradrage den efter 3. pkt. beregnede del af ejendommens udgifter, herunder afskrivninger på særlige installationer. Denne del beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af deltagerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen.

Praksis:

I en landsskatteretssag refereret i SKM2007.898.LSR ejede en klager et to-familieshus. Hun lejede den ene lejlighed ud, mens hun selv boede i den anden lejlighed. Hun udlejede også en del af værelserne i den lejlighed, hvor hun selv boede. For så vidt angik den lejlighed, hun selv boede i, fandt Landsskatteretten, at resultatet af udlejningen af værelser skulle opgøres efter den regnskabsmæssige metode i ligningslovens § 15 P (som følge af, at denne metode hidtil havde været anvendt). Landsskatteretten fandt videre, at ejendommen var omfattet af ligningslovens § 15 J, da der var tale om et tofamilieshus, som klageren selv beboede. Klageren kunne derfor alene få fradrag for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditter, jf. ligningslovens § 15 J. Derudover var alene udgifter, der havde direkte tilknytning til udlejningen af tofamilieshuset fradragsberettigede. Da udlejning til beboelse i relation til ligningslovens § 14, stk. 3, sidestilles med erhvervsmæssig anvendelse, jf. Landsskatterettens kendelse offentliggjort som TfS 1991.403.LSR, og da der efter praksis godkendes et forholdsmæssigt fradrag for ejendomsskatter, når mere end 10 pct. af ejendommen benyttes erhvervsmæssigt, fandt Landsskatteretten videre, at der var fradrag for en forholdsmæssig del af ejendomsskatterne (75 pct. af ejendommen blev udlejet).

Begrundelse:

Som nævnt ovenfor kan reglen om bundfradrag i ligningslovens § 15 P, stk. 2, finde anvendelse på resultatet af udlejningen af værelser i den lejlighed, som spørgerne selv benytter.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ligningslovens § 15 P ikke finder anvendelse, for så vidt angår den del af tofamiliehuset, som bliver udlejet på helårsbasis.

Der er herved lagt vægt på, at et tofamiliehus skal betragtes som en ejendom med to selvstændige lejligheder, som det fremgår under begrundelsen til spørgsmål 1, og ligningslovens § 15 P, stk. 2, om bundfradrag finder dermed ikke anvendelse på den del af et tofamilieshus, som man udlejer til helårsbeboelse.

Skatteministeriet skal på den baggrund indstille til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med ja, idet de to lejligheders resultat kan opgøres efter to forskellige metoder, hvis den ene lejlighed anvendes som delvis "fritidsbolig" og delvis udlejes, mens den anden lejlighed udlejes som helårsbolig.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at tofamilieshuset i øvrigt skal behandles efter ligningslovens § 15 J, jf. principperne i SKM2007.898.LSR.

Spørgerne kan derfor vedrørende selve ejendommen få et fradrag for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, jf. ligningslovens § 15 J, stk. 1.

Hvis spørgerne anvender reglen om bundfradrag i ligningslovens § 15 P, stk. 2, har spørgerne ikke fradrag for udgifter vedrørende udlejningen af værelser, idet bundfradraget dækker samtlige fradrag for sådanne udgifter.

Ved udlejning af den anden lejlighed i tofamilieshuset, har spørgerne fradrag for de udgifter, der er forbundet med udlejningen. Spørgerne kan endelig få fradrag for den del af ejendomsskatterne, der vedrører den udlejede lejlighed i tofamilieshuset, jf. ligningslovens § 14, stk. 3, og principperne i SKM2007.898.LSR, idet det er forudsat, at betingelsen om, at mere end 10 pct. af ejendommen lejes ud til beboelse, er opfyldt. Der er ikke særskilt fradrag for ejendomsskatter vedrørende værelsesudlejningen, når resultatet af udlejningen opgøres efter bundfradragsreglen i LL § 15 P, stk. 2.

Ad spørgsmål 4:

Det ønskes besvaret om spørgerne skal beskattes, når hele ejendommen sælges.

Lovregler:

Ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1:

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 og 2:

Stk. 1. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

  1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
  2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan ud stykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
  3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

(...)

Praksis:

I TfS 1998, 118 LR blev salg af et helårshus, som ejeren kun havde anvendt som feriebolig, ikke anset for omfattet af sommerhusreglen i EBL § 8, stk. 2. Skatteyderen havde erhvervet sin mors ejendom delvis ved gave. Moderen fik livsvarig brugsret til ejendommen, hvilket blev udnyttet, indtil moderen flyttede på plejehjem. Herefter havde skatteyderen i kortvarige perioder anvendt ejendommen som feriebolig. Ligningsrådet udtalte, at det ikke er udelukket, at et helårshus kan afstås skattefrit efter sommerhusreglen, hvis det dokumenteres, at huset er købt som og anvendt som sommerbolig. Dette fandtes ikke dokumenteret i sagen.

Af Told- og skattestyrelsens kommentar til ovenstående afgørelse (TfS 1998, 122 TSS) fremgår det, at helårshuse kun kan omfattes af § 8, stk. 2 omkring skattefritagelse for sommerboliger, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er styrelsens opfattelse, at et helårshus, der købes som og anvendes som et helårshus, men som efterfølgende anvendes som sommerhus, ikke kan bringes und under § 8, stk. 2. I de tilfælde, hvor huset har tjent som helårsbolig for ejeren eller dennes husstand, er salget omfattet af § 8, stk. 1, idet ejeren har beboet det en del af ejerperioden. I de tilfælde, hvor det er andre end ejeren eller dennes husstand, der har haft bolig i huset, er der ikke mulighed for skattefrit salg.

I SKM2010.166.H fastslog Højesteret, at avancen ved salg af en ejerlejlighed ikke var skattefri - hverken efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, eller den særlige administrative praksis om skattefrihed i de tilfælde, hvor en ejendom, der har status som helårsbolig, er anskaffet med henblik på anvendelse til fritidsformål og i hele ejertiden udelukkende er anvendt til fritidsformål af ejeren. Der blev lagt vægt på, at lejligheden ikke var blevet anvendt som fritidsbolig i en periode på 1½ år, hvor ejerens niece havde boet i lejligheden.

Begrundelse:

Idet et eventuelt salg er en påtænkt disposition, lægges det til grund for besvarelsen, at ejendommen fortsat er vurderet som tofamiliehus, samt at spørgerne i ejertiden ikke har haft bolig i ejendommen.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 er fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt skattepligtig.

Ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal fortjeneste ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller ejerlejligheden har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejendommen har været ejet af den pågældende person, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del eller hele den periode, hvor den pågældende har ejet ejendommen, medregnes heller ikke til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det må som udgangspunkt bero på ejendommens status på salgstidspunktet, om skattefriheden skal afgøres efter betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller efter § 8, stk. 2.

Da det således er forudsat, at ejendommen fortsat er vurderet som et tofamilieshus på salgstidspunktet, er det en betingelse for skattefrihed, at huset har tjent til bolig (helårsbeboelse) for ejeren eller dennes husstand i en del af eller i hele ejertiden, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ifølge spørgernes oplysninger er det ikke spørgernes hensigt at anvende ejendommen til helårsbeboelse for dem.

Det er således Skatteministeriets opfattelse, at ejendommen ikke kan siges at have tjent til bolig for spørgerne eller deres husstand i ejerperioden i § 8, stk. 1's forstand.

Spørgerne kan dermed ikke fritages for beskatning efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Spørgsmålet er herefter, om det forhold, at spørgerne har benyttet ejendommen til fritidsformål, kan føre til, at de kan opnå skattefrihed efter sommerhusreglen i § 8, stk. 2.

Allerede fordi ejendommen er overtaget og anvendt til helårsbeboelse, er det Skatteministeriets opfattelse, at spørgerne ikke kan opnå skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det følger af praksis, at skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, ved salg af en ejendom, der har status som helårsbolig, alene kan opnås, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelsen som fritidshus og herefter udelukkende anvendt som sådan. Dette følger af TfS 1998,118 LR og TfS 1998, 122 TSS og praksis er senest fastslået i SKM 2010.166 H. Det er således efter administrativ praksis ikke muligt at sælge ejendommen med skattefrihed.

Skatteministeriet skal derfor indstille til Skatterådet, at spørgsmålet skal besvares med ja, idet spørgerne skal beskattes, når hele ejendommen sælges.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling og begrundelse.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter