Dato for udgivelse
14 Oct 2011 12:38
Dato for afsagt dom/kendelse
10 Oct 2011 13:04
SKM-nummer
SKM2011.672.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 8H-719/2010
Dokument type
Dom
Emneord
Parcelhusreglen, sommerhus, udlejning, feriebolig
Resumé

Spørgsmålet i sagen var, om en af sagsøgeren ejet ejendom, der ubestridt havde status som helårsbolig, var købt og anvendt som fritidsbolig med den virkning, at ejendommen kunne sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Med henvisning til, at den omhandlede ejendom var naboejendom til sagsøgerens faste bopæl, hvorfra sagsøgeren drev virksomhed med udleje af ferieboliger, fastslog retten, at det havde formodningen imod sig, at den omhandlede ejendom skulle være købt som og anvendt som fritidsbolig.

På baggrund af en konkret bevisvurdering fandt retten ikke, at sagsøgeren havde afkræftet denne formodning. Der blev herved blandt andet lagt vægt på,

at

ejendommen i salgsmaterialet ved beskrevet som særdeles velegnet til feriehusudlejning, at sagsøgeren ganske kort tid efter erhvervelsen af ejendommen indledte bestræbelser på udlejning af ejendommen, og

at   disse bestræbelser fortsatte gennem hele ejertiden.
 
Endvidere henviste retten til,
 
at sagsøgeren ikke nærmere havde oplyst i hvilket omfang og på hvilken måde han og hans ægtefælle skulle have benyttet ejendommen.

Sagsøgerens oplysninger om ejendommens el- og vandforbrug, om belåningen og forsikringen af ejendommen samt om den skattemæssige håndtering af ejendommens lejeindtægter og udgifter kunne ikke føre til et andet resultat.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2011-2 C.H.2.1.15.2


Parter

A
(Advokat Per Q. Ovesen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Lotte Lindeloff)

Afsagt af byretsdommer

Christian Nielsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører, hvorvidt sagsøgeren, As, avance ved salget af ejendommen ...1 er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument af 29. august 2011 nedlagt følgende påstand

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgers avance ved salg af ejendommen ...1, matr. nr. ..., pr. 1.1.2009, er skattefri.

og til støtte herfor gjort følgende anbringender gældende

Til støtte for den nedlagte påstand gøres der i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, overordnet gældende,

at salget af ejendommen falder inden for anvendelsesområdet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, og at avancen ved salg af ejendommen derfor som udgangspunkt er skattefri,
at  betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvorefter salget er betinget af, at ejendommen rent faktisk har været anvendt som privat benyttelse i en del af ejerperioden, er opfyldt,
at betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvorefter salget er betinget af erhververens hensigt på erhvervelsestidspunktet, er opfyldt,
at ejendommen trods sin status som helårsbolig ifølge fast praksis kan sælges skattefrit, når ejendommen de facto har været anvendt i overensstemmelse med betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
 
Til støtte for den nedlagte påstand gøres der i forhold til kravet om faktisk benyttelse gældende,
 
at

ejendommen de facto har været anvendt i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2,

at erhvervelsen af ejendommen alene er sket ud fra private interesser og ikke med udlejning for øje,
at der ikke er basis for at anfægte den private og i øvrigt dokumenterede brug af ejendommen,
at ejendommen har været indrettet som sagsøgers private fritidsbolig,
at ejendommen har været forsikret som fritidsbolig,
at det faktiske forbrug på ejendommen, herunder elforbruget m.v., viser, at ejendommen alene har været anvendt som fritidshus,
at der på grund af sagsøgers arbejde er gode grunde til, at sagsøger har valgt et fritidshus i nærheden af sagsøgers private bolig,
at sagsøgers manglende anmeldelse til BBR-Registeret ikke er en gyldighedsbestemmelse i relation til ejendommens faktiske benyttelse som fritidshus, og
at sagsøger ikke har udlejet ejendommen, eller bestræbt sig herpå, udover hvad der er sidestillet med almindelige udlejningsaktiviteter af fritidshuse.
 
Til støtte for den nedlagte påstand gøres der i forhold til sagsøgers hensigt på erhvervelsestidspunktet gældende,
 
at

ejendommen i salgsmaterialet på erhvervelsestidspunktet stod opført som velegnet til fritidshus,

at sagsøger erhvervede ejendommen i den tro, at ejendommen kunne benyttes som fritidshus,
at ejendommen er belånt efter reglerne om belåning af fritidshuse m.v., 
at ejendommens faktiske salgspris indikerer, at der er tale om et fritidshus,
at sagsøger senere rent faktisk solgte ejendommen som et fritidshus, og
at summen af ovenstående anbringender vedrørende sagsøgers hensigt på erhvervelsestidspunktet kan tages til indtægt for, at sagsøger har haft til hensigt at benytte ejendommen som privat fritidshus.
 
Sammenfattende gøres det således gældende,
 
at sagsøger har erhvervet og anvendt ejendommen som privat fritidsbolig, hvorefter betingelserne for skattefrihed i m.a. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 er opfyldt.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 5. september 2011 nedlagt følgende påstand

Frifindelse

og til støtte herfor gjort følgende anbringender gældende

Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har bevist, at betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er opfyldt, og at avancen ved salg af ejendommen beliggende ...1, derfor er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at bestemmelsen omfatter sommerhuse eller lignende, og at skattefrihed efter bestemmelsen er betinget af, at den omhandlede ejendom har været anvendt til privat benyttelse for sagsøgeren eller dennes husstand i en del af eller i hele den periode, hvori skatteyderen har ejet ejendommen, jf. f.eks. SKM2003.152.ØLR og SKM2007.276.ØLR.

Vurderingen af, om en ejendom er omfattet af sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, afhænger som udgangspunkt af ejendommens status på købstidspunktet, jf. SKM2007.209.HR.

Den i sagen omtvistede ejendom har status som helårsbolig, og ejendommen er således omfattet af de i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nævnte ejendomme.

Der er enighed om, at ejendommen ikke har tjent til bolig for sagsøgeren, og ejendommen kan derfor ikke sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Ifølge administrativ praksis kan fortjeneste ved en ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, imidlertid blive fritaget for beskatning i medfør af bestemmelsens stk. 2, såfremt ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidsbolig, og såfremt ejendommen de facto er anvendt som sådan, jf. TfS 1998, 118 LR og TfS 1998, 122 SKM.

Bevisbyrden for, at de ¡ administrativ praksis opstillede betingelser for skattefrihed er opfyldt, påhviler sagsøgeren.

I nærværende sag er denne bevisbyrde skærpet. Der henvises herved til, at den omtvistede ejendom er naboejendom til den ejendom, hvor sagsøgeren og hans husstand har deres faste bopæl. Det har på denne baggrund formodningen kraftig imod sig, at ejendommen blev anskaffet som privat fritidsbolig, jf. bl.a. SKM2006.688.SR, SKM2007.276.ØLR, SKM2007.797.ØLR, SKM2009.206.BR og SKM2009.267.BR.

Sagsøgeren har ¡ikke afkræftet denne formodning, og sagsøgeren har således hverken løftet sin bevisbyrde for at den omtvistede ejendom blev købt med henblik på anvendelsen som fritidshus eller at den herefter faktisk blev anvendt som fritidsbolig.

Til støtte for at sagsøgeren ikke har løftet sin bevisbyrde gøres det gældende, at sagsøgeren straks efter erhvervelsen af den omhandlede ejendom iværksatte omfattende initiativer til udleje af ejendommen, jf. hertil bilag 11-14, bilag 16-18, bilag 20-21, bilag 25 og bilag G.

Af de fremlagte bilag fremgår det, at sagsøgeren allerede fra oktober 2005 - det vil sige 2 måneder efter erhvervelsen af ejendommen - annoncerede både i Tyskland og i Danmark med udlejning af den pågældende ejendom, ligesom sagsøgeren fik udarbejdet brochurer til brug for henvendelser i forbindelse med udlejning af ejendommen.

Af det her fremførte fremgår det således, at sagsøgeren siden erhvervelsen af ejendommen - og frem til salget af ejendommen uafbrudt forsøgte at udleje ejendommen.

Når disse initiativer sammenholdes med, at sagsøgeren både før, samtidig og efter afhændelsen af ejendommen ...1, beskæftigede sig med udleje af ferielejligheder, må det lægges til grund, at sagsøgeren primært erhvervede den omhandlede ejendom med henblik på udlejning, og også af den grund er betingelserne for skattefritagelse ikke opfyldt.

Det kan i den forbindelse ikke føre til et andet resultat, at ejendommen i bilag 2 og bilag 4 er betegnet som velegnet til fritidshus. Tværtimod fremgår det direkte af de pågældende bilag, at ejendommen ligeledes er "meget velegnet til feriehusudlejning", jf. bilag 4, side 5.

Det er da også i overensstemmelse med de oplysninger, som stat.aut. ejendomsmægler NK afgav overfor Landsskatteretten. Der henvises herved til bilag 6, side 1, hvoraf det netop oplyses, at sagsøgeren erhvervede den omhandlede ejendom på grund af beliggenheden, fordi den var praktisk at have, og fordi "den kunne anvendes til sommerhusudlejning" Endvidere henvises der til bilag 6, side 2, 3. afsnit, hvor ejendomsmægleren videre bemærker, at "det er udbredt, at man erhverver naboejendommen med henblik på udlejning til feriegæster"

Sagsøgeren kan derfor ikke med henvisning til de omtalte bilag godtgøre, at ejendommen blev købt og anvendt som fritidshus. Tværtimod bekræfter de fremlagte bilag netop, at ejendommen var særdeles velegnet til udleje som feriehus.

De samme betragtninger gør sig ligeledes gældende i relation i de som bilag 3 og bilag 38 fremlagte fotomapper. Disse billeder dokumenterer, at ejendommen er købt som og anvendt som fritidshus. Indretningen gør den derimod velegnet til feriehusudlejning, særligt henset til at ejendommen er indrettet stort set uden tilstedeværelsen af personlige effekter. Det ses da også, at al indbo i ejendommen medsælges i forbindelse med salget af ejendommen, jf. bilag 36, pkt.4.

Det kan heller ikke føre til et andet resultat, at sagsøgeren undlod at medtage den omhandlede ejendom i regnskabet for sin øvrige udlejningsvirksomhed, og at sagsøgeren betalte ejendomsværdiskat vedrørende ejendommen. Beslutningen herom må tværtimod ses i lyset af, at sagsøgeren erhvervede den omhandlede ejendom til kr. 685.000,-, selv om den var vurderet til kr. 1.100.000,-, jf. bilag 4, side 5, og at sagsøgeren derfor allerede på erhvervelsestidspunktet må have påregnet en væsentlig avance ved et senere salg og dermed en væsentlig økonomisk fordel ved - i hvert fald formelt set - at holde den omhandlede ejendom uden for sin øvrige udlejningsvirksomhed.

De af sagsøgeren fremlagte forsikringspolicer (bilag 7 og bilag 29), støtter heller ikke sagsøgerens synspunkt om, at ejendommen skulle være erhvervet til brug for fritidshus og anvendt som sådan. Af de fremlagte policer fremgår det at der er tegnet en husforsikring, og der er derfor ikke tale om, at selve ejendommen er forsikret som fritidshus.

Endvidere fremgår det af de fremlagte policer, at ejendommens indbo er forsikret som fritidshus. I de underliggende vilkår for denne indboforsikring fremgår det imidlertid, at en sådan indboforsikring ligeledes omfatter skader forårsaget på ejendommens indbo i forbindelse med udleje, jf. bilag J, side 8, pkt. 16.

Det forhold, at ejendommen undergives udlejning som led i en udlejningsvirksomhed er således ikke til hinder for, at ejendommens indbo fortsat kan forsikres som fritidshus, og sagsøgeren kan derfor ikke med henvisning til den tegnede indboforsikring godtgøre, at ejendommen blev købt som og anvendt som fritidshus.

På tilsvarende vis kan sagsøgeren heller ikke med henvisning til ejendommens belåningsprocent godtgøre, at ejendommen er købt og anvendt som fritidshus.

Der henvises herved til, at den øvre lånegrænse ifølge lov om realkreditlån og realkreditobligationer, § 5, udelukkende beror på ejendommens registrerede status, og det er således ikke ejendommens faktiske anvendelse, der er bestemmende for, hvorledes en ejendom kan belånes.

I nærværende sag, hvor den omhandlede ejendom har status som helårsbolig, vil ejendommen derfor kunne belånes inden for en lånegrænse på 80 % af ejendommens værdi, jf. § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer.

Sagsøgeren har ikke med fremlæggelsen af bilag 8 dokumenteret, at han var forhindret i at optage et større lån, svarende til 80 % af ejendomsværdien, og sagsøgeren har derfor heller ikke dokumenteret, at huset faktisk blev belånt efter reglerne om fritidshuse, jf. § 5, stk. 3, nr. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer.

Hertil må det yderligere bemærkes, at en låntager ikke har et ultimativt krav på, at den i lov om realkreditlån og realkreditobligationer, § 5, fastsatte lånegrænse udnyttes, idet størrelsen af det bevilligede lån i sagens natur beror på långivers vurdering af kreditrisikoen, herunder låntagers økonomi, ejendommens stand m.v., og låntagers lånebehov.

Dertil kommer endvidere, at SL, sagsbehandler ved Nykredit, telefonisk har oplyst undertegnede, at der i Nykredit i en række år eksisterede en intern regel om, at helårshuse kunne belånes med 60 %, uden at ejeren behøvede at fremlægge dokumentation for sine økonomiske forhold, idet en belåning på 60 % i helårshuse blev anset for en sikker investering.

På den baggrund er det klart, at huset belåning ikke i sig selv siger noget om husets anvendelse, type eller status. Det er da også alene som følge af sagsøgerens egen påtegning på ejendomsmæglervurdering, jf. bilag 8, at det fremgår, at der skulle være tale om en vurdering til brug for hjemtagning af lån til fritidshus.

I øvrigt bemærkes det, at Nykredits vurdering af, om ejendommen kan belånes som helårsbolig eller fritidsbolig ikke har betydning i skattemæssig henseende, allerede fordi Nykredit som en kommerciel bankvirksomhed varetager andre hensyn i forbindelse med belåningen.

Om det oplyste vedrørende belåningen skal det endelige påpeges, at det af dateringen af den fremlagte ejendomsmæglervurdering, jf. bilag 8, fremgår, at vurderingen af ejendommen blev indhentet i marts 2007, ligesom det af bilag 42 fremgår, at sagsøgeren først anvendte den vurderede salgspris til hjemtagning af lån den 15. april 2008. Bilag 8 støtter derfor i alle tilfælde ikke sagsøgerens anbringende om, at ejendommen oprindeligt blev købt og anvendt som fritidshus.

Sagsøgeren kan heller ikke med henvisning til den fremlagte korrespondance med kommunen godtgøre sin oprindelige hensigt med erhvervelsen af den omhandlede ejendom eller hvorledes ejendommen faktisk er anvendt.

Af den fremlagte korrespondance fremgår det for det første, at kommunen alene bekræfter, at ejendommen kan tages i brug uden landzonetilladelse, jf. bilag 5, 28 og F. En sådan bekræftelse er alene en gengivelse af planlovens § 36, stk. 1, nr. 10, og den fremlagte korrespondance er derfor hverken udtryk for, at kommunen, som angivet af sagsøgeren, jf. replikken, side 2, meddelte en tilladelse til anvendelse af ejendommen som fritidsbolig, eller at meddelelse af en sådan tilladelse i det hele taget skulle være en forudsætning for sagsøgerens køb af den omhandlede ejendom.

Af den fremlagte korrespondance fremgår det for det andet, at en helårsbolig i medfør af boligreguleringsloven først kan anvendes til fritidsbolig, hvis dette er anmeldt til kommunen, jf. bilag 5, bilag 39 og bilag F.

Uanset denne anmeldelsespligt har sagsøgeren ikke indgivet anmeldelse til kommunen om, at den i sagen omhandlede ejendom ønskedes anvendt til fritidshus. Også af den grund støtter den fremlagte korrespondance ikke, at den i sagen omhandlede ejendom blev købt og anvendt som fritidsbolig.

I øvrigt bemærkes, at samtlige breve i den fremlagte korrespondance er indhentet efter skattesagens opståen, og at bilagene derfor alene udgør et ringe bevis for sagsøgerens oprindelige hensigt i forbindelse med erhvervelsen.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand fremlagt en række bilag, der viser ejendommens anvendte el-forbrug.

Det bestrides som udokumenteret, at dette forbrug relaterer sig til sagsøgerens brug af ejendommen som fritidshus. Sagsøgeren har ikke på nogen måde godtgjort hvornår og i hvilket omfang sagsøgeren og hans husstand skulle have anvendt den pågældende ejendom, og det anvendte el-forbrug kan derfor også relatere sig til helårlig opvarmning af ejendommen, venner og families brug af ejendommen samt udlejning. Et sådan synspunkt støttes da også af, at det af de fremlagte fotomapper (bilag 3 og bilag 38) fremgår, at ejendommen blev opvarmet med elektriske radiatorer.

Det anvendte el-forbrug dokumenterer derfor ikke i sig selv, at sagsøgeren faktisk anvendte den omhandlede ejendom som fritidshus eller i hvilket omfang.

Dertil kommer, at en opgørelse over ejendommens el-forbrug i sagens natur ikke godtgør med hvilken hensigt sagsøgeren oprindeligt erhvervede ejendommen. Selv om sagsøgeren måtte have haft enkeltstående ophold i ejendommen, kan dette således ikke i sig selv føre til, at ejendommen kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, når det som her må lægges til grund, at ejendommen primært blev anskaffet med udlejning for øje.

Endelig skal det om sagsøgerens salg af ejendommen bemærkes, at det er uden betydning for nærværende sag, at ejendommen pr. 1. januar 2009 sælges som fritidshus. Det er derimod som bekendt udelukkende afgørende, hvorvidt sagsøgeren erhvervede den pågældende ejendom som fritidsbolig, og også i sin ejertid anvendte ejendommen som sådan.

Samlet set har sagsøgeren ikke tilvejebragt oplysninger, der godtgør, at ejendommen blev erhvervet og anvendt som privat fritidsbolig for sagsøgeren, og sagsøgeren har derfor fortsat ikke godtgjort, at betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er opfyldt.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Udover sagsøgerens forklaring, der er gengivet nedenfor, har specielt følgende fremlagte bilag været påberåbt af parterne:

Landsskatterettens kendelse af 21. april 2010 med tilhørende mødereferat af 27. januar 2010, indeholdende ejendomsmægler NKs, supplerende oplysninger om den af ham foretagne og fremlagte vurdering af den omhandlede ejendom, dateret den 20. juli 2005.

Købsaftale, underskrevet af sagsøgeren den 10. juli 2005. Købesum 685.000 kr.

Ejendomsmægler NKs vurdering af ejendommen, dateret den 20. juli 2005.

Købsskøde, underskrevet af sagsøgeren den 21. juli 2005 - overtagelsesdato 1. august 2005. - Vurderingspris 1.100.000 kr.

Skrivelse af 27. februar 2008 fra kommunen vedr. udstykningsmulighed.

Skrivelser af 14. januar 2010 og 30. november 2010 fra kommunen om ændret anvendelse af ejendommen.

Skrivelse af 1. december 2010 fra tidligere medarbejder ved kommunen, TP.

Sagsøgers skrivelse af 7. januar 2010 til kommunen.

Skrivelse af 29. marts 2011 fra kommunen om bopælspligt på ejendommen.

G6s udbudsbeskrivelse af ejendommen med fotos.

Diverse fotos (bilagene 3 og 38).

Aftale om Annoncering om udlejning via G1, underskrevet af sagsøgeren den 5. oktober 2005.

Skrivelse af 24. oktober 2005 med bilag (korrekturlæsning af materiale til brug for G1's annoncering).

Annonceregning af 21. november 2005 fra G2 og do. af 1. december 2005 fra G3.

Sagsøgers opsigelsesskrivelse af 19. december 2006 til G1.

Faktura af 14. december 2005 vedrørende brochurefotos.

Formidlingsaftale med G4 A/S om udlejning af ejendommen fra den 6. januar 2007.

Skrivelse af 17. marts 2008 vedrørende vennepars brug af ejendommen sammen med sagsøgeren og dennes ægtefælle.

Købsaftale, underskrevet af sagsøgeren den 25. november 2008 vedrørende dennes salg af ejendommen for 1.700.000 kr. med overtagelse den 1. januar 2009. Der er enighed mellem parterne om, at ejendommen både ved sagsøgerens køb og i hele sagsøgerens ejertid var registreret som helårsbolig.

Der har under sagen tillige været fremlagt diverse bilag vedrørende udlejning af ejendommen, elforbruget i denne og fordeling af elforbruget mellem sagsøgeren og lejerne, udarbejdet af sagsøgeren, samt sagsøgerens regnskaber for ejerårene med oplysning om sagsøgerens skattemæssige håndtering af udgifter ved og indtægter fra ejendommen.

Endelig blev der fremlagt bilag med oplysninger om ejendommens belåning samt ejendommens forsikringsforhold.

Forklaringer

Sagsøgeren, A, har forklaret, at han er uddannet arkitekt og har fungeret både som indretningsarkitekt og bygningsarkitekt. Han og ægtefællen flyttede til ejendommen ...2 i 2003. De lejede i starten denne ejendom, der var indrettet med privat bolig for sagsøgeren og dennes ægtefælle, lokaliteter til sagsøgerens arkitektvirksomhed samt to gæsteboliger og en festsal til udlejning. Baggrunden for, at de i første omgang lejede ...2 var, at de skulle finde ud af, hvad de kunne bruge ejendommen til. Naboejendommen ...1 blev udbudt til salg, og denne ejendom besluttede han sig herefter for at købe, idet han og ægtefællen kunne benytte ejendommen, der var mindre, når de blev pensionister, og i øvrigt var det deres mening, at de ville benytte ...1 til at slappe af i fra de aktiviteter i form af udlejning og arkitektvirksomhed, der var indrettet i ...2. Han og ægtefællen ville i øvrigt kunne benytte ...1 som feriebolig, hvis de flyttede fra området, og ellers kunne de benytte den som pensionistbolig, når de overgik til pensionisttilværelsen. Han besluttede sig for at opretholde registreringen af ejendommen ...1 som helårsbolig, fordi han ellers, såfremt han og ægtefællen besluttede sig for at benytte den til helårsbolig, ville kunne komme i konflikt med 8-årsreglen i sommerhuslovgivningen. I følge denne må et sommerhus kun benyttes som helårsbolig for en pensionist, såfremt denne har ejet sommerhuset mindst 8 år før pensionisttilværelsen. Han kontaktede ejendomsmægler NK allerede i 2005 for at få denne til at lave den som bilag 4 fremlagte vurdering, idet han ønskede mæglerens vurdering af, om købet af ejendommen ...1 var rentabelt. Ejendommen var udbudt til salg for 700.000 kr., men da ejeren stod og skulle bruge pengene meget hurtigt, fordi vedkommende havde købt en anden gård, fik han prisen presset ned til 685.000 kr. Inden købet rettede han telefonisk henvendelse til kommunen for at få bekræftet, at huset kunne bruges som fritidsbolig, hvilket blev bekræftet. Han lagde endvidere vægt på, at huset var forsynet med et solfangeranlæg, der var tilknyttet gulvvarmeanlægget som supplement til elopvarmningen af huset. Det var ikke hensigten professionelt at udleje huset, der efterhånden blev indrettet med personlige effekter, hvilket fremgår af de fotos, der er fremlagt som bilag 38 og bilag 3. Da han overtog ejendommen ...1, var den ikke i en sådan stand, at den kunne udbydes til udlejning, og han benyttede derfor de første par måneder af ejertiden til at foretage istandsættelse, renovering og oprydning på ejendommen, således at denne kunne udlejes, hvilket skete gennem et bureau, der hed "G1", hvor man via annoncering på nettet kunne udbyde ejendommen til leje som fritidshus på den måde, at potentielle lejere skulle henvende sig direkte til ham som ejer af ejendommen for at indgå lejeaftalerne. Bureauet havde intet hermed at gøre. Det var ikke hovedformålet med erhvervelsen af ejendommen at anvende den til udlejning, der kun skulle ske i perioder, hvor sagsøgeren ikke selv skulle benytte huset. Udlejning skulle kun ske i samme omfang som alle andre med ferieboliger gør for at få nogle indtægter til bidrag til at dække de udgifter, der er ved at have en sådan bolig. Den som bilag 11 fremlagte skrivelse, fremlagt som bilag 11 A i oversat stand, er en skrivelse fra en af hans bekendte, som han fik til at læse korrektur på den annonce, der skulle benyttes ved annoncering via udlejningsstedet "G1". Vennen er bosiddende i Schweiz og er tyskkyndig. Udover annoncering via nettet og via bureauet "G1", havde han indrykket tre mindre rubrikannoncer i G2, der på et tidspunkt havde et godt tilbud på sådanne annoncer. Dette skete kun denne ene gang. Han annoncerede også i bladet "G3". Han lavede selv en brochure vedrørende ejendommen ...1. Den brochure, som han lavede, ville han bruge til at udlevere til potentielle lejere, der henvendte sig via annonceringen enten hos G1 eller gennem G2. Uanset udlejningsbestræbelserne blev påbegyndt i efteråret 2005 - et par måneder efter han havde købt ejendommen ...1 - var der ingen udlejninger foretaget i 2005 og 2006. I slutningen af 2006 besluttede han sig til at opsige samarbejdet med bureauet "G1", og han kom i kontakt med udlejningsbureauet G4, som den tidligere ejer af ejendommen ...1 havde brugt. Dette bureau kendte således ejendommen. Han har selv udarbejdet de i sagen fremlagte bilag 10, 15, 19 og 24, der viser udlejningsaktiviteterne og privat- og lejeforbrug af el for årene henholdsvis 2005, 2006, 2007 og 2008. Som det ses af disse bilag, bekræfter det, at der ikke var udlejning i 2005 og 2006, og kun minimalt udlejning i 2007 og 2008, hvor udlejning fandt sted i henholdsvis 12 uger (2007) og 9 uger (2008). I 2008 besluttede han sig for at sælge ejendommen ...1, fordi det var for meget at have denne ekstra ejendom at vedligeholde og renholde. Det fremgår af sagsøgerens årsrapporter for 2005, 2006, 2007 og 2008, fremlagt som bilagene henholdsvis 31, 32, 33 og 34, at han regnskabsmæssigt bogførte indtægter og udgifter vedrørende ejendommen ...1, som helt private og disse indtægter og udgifter blev således regnskabsmæssigt holdt helt udenfor hans virksomheds forhold. Om belåningen af ejendommen i forbindelse med købet forklarede sagsøgeren, at han alene søgte om 60 %s belåning netop fordi, der var tale om et sommerhus, som realkreditinstitutter kun måtte belåne op til denne lånegrænse. Denne lånegrænse fik han oplyst af sin revisor. Han tegnede også alene forsikringer for ejendommen, som et almindeligt fritidshus anvendt til private formål. Da han og ægtefællen havde besluttet sig for at sælge ejendommen ...1, fordi det var for meget at ren- og vedligeholde ved siden af den ejendom, som de havde i forvejen, beliggende ...2, blev ejendommen hurtigt solgt. Sammen med huset solgte han indboet, som det er sædvanligt ved salg af sommerhuse i det pågældende område. Han fik dog et billede retur, som han selv havde malet, men det var ikke fordi, det ikke var solgt med huset, det var fordi, køber ikke ønskede at beholde det. Han fik også enkelte personlige genstande, blandt andet en tinkande plus en bådmodel og en bilmodel.

Da han overtog ejendommen ...1, var ejendommen ikke særlig spændende, og der skulle både foretages maling og renovering på ejendommen til brug for private formål og til brug for udlejningsformål. Garagen var således fyldt med skrammel, og der var en nedstøbt hundegård, der skulle fjernes. Ejendommen blev gjort rent, og derefter henvendte han sig til ferieudlejningsbureauet G1 som tidligere forklaret, fordi den tidligere ejer havde gjort brug også af dette bureau. Det fremgår af tilmeldingen til udlejning gennem G1, at sagsøgeren både ville udleje huset i høj- og lavsæsonen, og at der ikke er foretaget reservationer til sagsøgerens eget brug af huset. Som bilag 20 er fremlagt den formidlingsaftale, som sagsøgeren indgik med bureauet G4, og det fremgår også heraf, at han ville udleje sommerhuset både i høj- og lavsæson, og at der ikke er foretaget reservationer til sagsøgers egen brug. Sagsøgeren forklarede, at han ikke havde haft specielle forventninger om udlejningens omfang, men at dette alene skulle ske, på samme måde som andre private udlejer deres sommerhuse for at dække helt eller delvist nogle af de udgifter, der var ved at have et fritidshus. Da han købte ejendommen var han ikke interesseret i det indbo, som den tidligere ejer havde, idet dette i hans øjne ikke repræsenterede nogen nytteværdi. På ejendommen ...1 var der også et anneks, hvor der var et værelse og en garage, således at der på ejendommen var - med de værelser, der var i huset - i alt tre værelser. Han selv og ægtefællen benyttede ejendommen ...1 til at slappe af i fra de aktiviteter, der var på den ejendom, hvor de boede, nemlig ...2. I ...2 var der indrettet to ferieboliger, som de udlejede. Der var også en festsal, som de udlejede - ligesom sagsøgeren havde sin arkitektvirksomhed i denne ejendom. Det kunne derfor være nødvendigt at søge bort fra ...2, når han og ægtefællen havde behov for at slappe af. Når dette skete gik de normalt over på ejendommen ...1, når de om morgenen var vågnet og skulle have deres morgenkaffe i fredelige omgivelser. De var sommetider på ejendommen ...1 i perioder af en uge til fjorten dages varighed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af sagens oplysninger, at ejendommen ...1 ved sagsøgerens erhvervelse af denne ejendom og i hele sagsøgerens ejertid var registreret som helårsbolig, hvilket sagsøgeren i sin forklaring har begrundet med, at han og ægtefællen muligvis ville tage helårsbolig på ejendommen, når de på et tidspunkt solgte naboejendommen, ...2, hvor de bor og har deres erhvervsvirksomheder, og at de i så fald ikke ville være begrænset heri efter den regel, hvorefter et sommerhus skal have været ejet i mindst 8 år, hvis man efter det 65. år ved pensioneringen ønsker at anvende det til helårsbolig.

Avancen ved salg af en ejendom, der er registreret som helårsbolig, er som hovedregel skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, med mindre skattefrihed er hjemlet efter lovens § 8, stk. 1. Avancen ved salg af en ejendom, der er registreret som helårsbolig, kan også være omfattet af denne skattefrihed, hvis betingelserne herfor i § 8, stk. 2 i ejendomsavancebeskatningsloven er opfyldt, hvilket efter fast praksis betyder, at en sådan ejendom er købt til og rent faktisk er anvendt som sommerbolig og private fritidsformål for køberen og dennes husstand.

Da ejendommen ...1 er beliggende som naboejendom til og i øvrigt meget tæt ved ejendommen ...2, hvor sagsøgeren bor sammen med sin ægtefælle, og hvorfra sagsøgeren driver sin arkitektvirksomhed samt hvori der er indrettet 2 ferieboliger og 1 festsal til udlejning, findes det at have formodningen imod sig, at formålet med sagsøgerens køb af ...1 var, at denne ejendom skulle tjene som sommerbolig og til private fritidsformål for sagsøgeren og dennes husstand, og at den rent faktisk blev anvendt på denne måde. Det er derfor sagsøgeren, der må løfte bevisbyrden for at afkræfte denne formodning, der som udgangspunkt medfører, at sagsøgeren skal beskattes af avancen ved salget af ejendommen ...1.

Når henses til at mæglerfirmaet G6, der formidlede salget til sagsøgeren for 685.000 kr., i udbudsmaterialet beskrev ejendommen som "særdeles velegnet til fritidshus" og ejendomsmægleren NK i sin vurdering af ejendommen, foretaget den 20. juli 2005 efter anmodning fra sagsøgeren, der havde underskrevet købsaftalen den 10. juli 2005 og underskrev skødet den 21. juli 2005, vurderede ejendommens værdi til 1.100.000 kr. og beskrev denne som "meget velegnet til fritidsbolig og til feriehusudlejning" samt når henses til den af sagsøgerens ejendomsmægler, NKs, af Landsskatteretten refererede uddybende begrundelse for vurderingsresultatet, afgivet den 27. januar 2010, og når endvidere henses til at sagsøgeren efter ganske kort ejertid, oprydning, rengøring samt renovering indledte udlejningsbestræbelser først gennem bureauet "G1" og ved annoncering i G2 samt "G3" samt senere umiddelbart efter opsigelsen af aftalen med "G1" gennem ferieudlejningsbureauet G4 A/S og fortsatte disse bestræbelser i hele ejertiden, samt når endelig henses til at udlejning fandt sted i et vist omfang, ligesom sagsøgerens venner og familie lånte ejendommen, mens det ikke er nærmere oplyst præcist i hvilket omfang og på hvilken måde sagsøgeren selv og dennes ægtefælle benyttede ejendommen, findes sagsøgeren ikke at have ført det nødvendige bevis, der kan afkræfte formodningen om, at ejendommen ...1 ikke blev købt af sagsøgeren med det formål, at ejendommen skulle anvendes som sommerbolig og fritidsformål for sagsøgeren og dennes husstand og rent faktisk blev brugt på denne måde, og da den af sagsøgeren efter skattesagens opståen førte korrespondance med kommunen og en af kommunens tidligere medarbejder, sagsøgerens oplysninger om elforbruget og fordelingen heraf belåningen samt forsikringen af ejendommen og den af sagsøgeren foretagne skattemæssige håndtering af ejendommens indtægter og udgifter ikke kan føre til et andet resultat, vil sagsøgtes frifindelsespåstand være at tage til følge.

Sagsøgeren skal i sagsomkostninger til sagsøgte betale 37.500 kr., der udgør sagsøgtes udgifter til advokatbistand under sagen.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet, med 37.500 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter