Dato for udgivelse
11 Jun 2012 13:20
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
22 May 2012 12:41
SKM-nummer
SKM2012.360.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
11-053921
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Forskud, oplysningsskema, årsopgørelse, skattekort og regnskaber
Emneord
Landbrugsejendom, ejerforhold, mundtlig overdragelse, andele, interessenter
Resumé

Skatterådet kan ikke bekræfte, at alle interessenter i interessentskabet X I/S kan anses som ejere af en ideel andel af landbrugsejendommen Y, således at de kan afhænde ejendommen eller gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse.

Hjemmel

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Virksomhedsomdannelsesloven § 1

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Virksomhedsomdannelsesloven § 1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2012-1 afsnit C.H.2.1.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2012-1 afsnit C.H.2.1.7.1.


Spørgsmål

  1. Kan Skatterådet godkende, at de enkelte interessenter i X I/S anses at eje en ideel andel af ejendommen Y således at de kan afhænde ejendommen eller gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse uagtet, at de ikke er tinglyste skødehavere?
  2. Hvis spørgsmål 1 besvares med ja, kan X I/S anses at drive erhvervsmæssig virksomhed, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 1, stk. 1?

Svar

  1. Nej, se indstilling og begrundelse
  2. Bortfalder, jf. besvarelsen til spørgsmål 1

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejendommen

Ejendommen Y er en landbrugsejendom, bestående af matriklerne a, b og c, i alt 146.752 m2. På matrikel c er stuehus på 150 m2 og en lade/udhus på 110 m2.

Seneste offentliggjorte ejendomsvurdering udgør 1.900.000 kr.

Ejerforhold

Ejendommen Y blev ved skøde af 10. august 1967 erhvervet af personerne A, B, C, D og E.

Ifølge skødet erhvervede hver person en ideel anpart på 1/5 af ejendommen. Den samlede købesum udgjorde 34.000 kr.

As andel er efter repræsentantens oplysninger efterfølgende, ved faderens død i 2007, overdraget til sønnen F.

Ifølge oplysninger i SKATs systemer ejes andelen fra 17. februar 2008 af enken efter A, G.

Bs andel blev i 2002 overdraget til H.

Der er indsendt kopi af en af Advokatfirmaet Z udarbejdet erklæring, som er underskrevet den 10. november 2004 af B. B bekræfter heri, at "jeg i forbindelse med afhændelse af min andel (1/5) af ejendommen Y, til H, (adresse), har modtaget det aftalte vederlag og herefter ikke har yderligere tilgodehavende".

Selve overdragelsen til H er ikke dokumenteret og B er fortsat registreret som værende ejer af 20 % af ejendommen i SKATs system SV/EJER.

C ejer fortsat sin andel, og dette fremgår også af SKATs system SV/EJER.

Ds andel overgik til svigersønnen I efter Ds død i 1976.

Der er udarbejdet og tinglyst skøde i 1984 efter Ds enkes død i 1982.

Det fremgår af skødet, at I erhvervede "den boet tilhørende ideelle anpart af landbrugsejendommen...." Det fremgår videre, at overtagelsen er sket i 1976, og at købesummen udgjorde 4.225,28 kr., kontant betalt den 30. april 1977.

Det er oplyst, at I efterfølgende i 2002 har solgt andelen videre til foreningen X i hvilken forbindelse der blev udbetalt 64.312 kr. til I.

Der er indsendt kopi af en af Advokatfirmaet Z udarbejdet erklæring, som er underskrevet den 4. november 2004 af I. I bekræfter heri, at "jeg i forbindelse med afhændelse af min andel (1/5) af ejendommen Y, til Foreningen X, har modtaget det aftalte vederlag og herefter ikke har yderligere tilgodehavende".

Selve overdragelsen af andelen er ikke dokumenteret og I er fortsat registreret som værende ejer af 20 % af ejendommen i SKATs system SV/EJER.

Es andel blev efter det oplyste overdraget til J i 1998 ved Es død.

Boet efter E står i SKATs system SV/EJER som værende ejer af 20 % af ejendommen.

X

I skødet fra 1967 omtales "x", jf. skødets punkt 7, hvor det bl.a. anføres: "I det indbyrdes forhold mellem køberne forpligter disse sig til ikke at sælge deres anpart i ejendommen, medmindre salget godkendes af x."

Foreningen X blev etableret i 1972. Det er oplyst, at foreningens formål siden etableringen har været at drive ejendommen Y.

Vedtægter for X, vedtaget på generalforsamling den 27. januar 1972:

  1. Hvis et medlem ønsker at trække sig ud af "X", udbetales han med sin forholdsvise andel af sidste ejendomsvurdering  - (minus) gæld til endelig afgørelse.
  2. Ved et medlems dødsfald kan ægtefællen, søn eller datter indtræde som parthaver i stedet. En sådan efterfølger kan om ønskes noteres i forvejen.
  3. Overdragelse på et tidligere tidspunkt skal godkendes af generalforsamlingen, ligesom en overdragelse til anden side skal godkendes, hvis ovennævnte arvefølge brydes.
  4. Hvis der ikke stilles en efterfølger, som generalforsamlingen kan godkende, kan generalforsamlingen vedtage at afslutte sagen ved udbetaling af den forholdsvise andel til arvingerne.
  5. Familien K har brugsret og vedligeholdelsespligt af stuehuset og ret til ændringer af dette.
  6. Fordelingen af udgifter til udvendige forbedringer på ejendommen sker efter nærmere aftale i hvert tilfælde.
  7. Som andelshaver i "X" er familien Ks rettigheder og pligter arvefølgeberettiget på samme måde som vedrørende de øvrige parthavere.
  8. Hvis "X" opløses eller ejendommen sælges har familien K forkøbsret. Overtagelsespris for bygninger med op til 1 tdr. land jord er 60.000 kr. - Denne sum korrigeres hvert 10' år
    Hvis den øvrige del af ejendommen realiseres, sker dette til jordens salgsværdi.
  9. Regnskabet aflægges på generalforsamlingen, som med 14 dages varsel afholdes hvert år i september.
    Generalforsamlingen er højeste myndighed.

Vedtægterne er underskrevet af 15 personer, herunder 4 af de pågældende skødehavere.

Den 23. september 1985 underskrives et ejerpantebrev på 300.000 kr. af personkredsen A, B, C, I og E.

Det bestemmes heri, at "Meddelelser i h.t. retsplejelovens kapitel 51 og øvrige meddelelser der efter loven skal sendes til pantekreditor, bedes sendt til Foreningen "X"".

Samme dato meddeler ovennævnte personkreds medlemmerne af foreningen X håndpant i ejerpantebrevet til sikkerhed for ethvert krav, som de pågældende eller foreningen X måtte få på dem.

Den 1. maj 2005 blev foreningen registreret som et I/S hos SKAT med 13 interessenter.

Ejendommen medtages som et aktiv i foreningens formue.

Der er indsendt kopi af driftsregnskabet for foreningen for perioden 1/9 2009 - 31/8 2010.

(Regnskab udeladt)

Udtalelse fra Jordbrugskommissionen

I 2003 blev der indsendt en ansøgning til Jordbrugskommissionen om tilladelse til at udvide ejerkredsen. Jordbrugskommissionen gav afslag på ansøgningen.

Spørgers repræsentant har efterfølgende indsendt en udtalelse af 13. oktober 2011 fra Jordbrugskommissionen vedrørende overdragelse af anparter i landbrugsejendommen.

Jordbrugskommissionen udtaler således:

"I har den 4. juli 2011 anmodet jordbrugskommissionen om en udtalelse om, hvorvidt personkredsen, forudsat opfyldelse af ankermandsbestemmelserne, lovligt kan erhverve adkomst på (Ejendommen Y).

Ejendommen Y tilhørte oprindeligt 5 personer.

Efterhånden som næste generation skulle tage over i ejerkredsen, var bestemmelserne i landbrugsloven ændret, så ejerskiftet ikke kunne gennemføres og tinglyses.

Jordbrugskommissionen for L Amt meddelte med brev af 7. marts 2009 afslag på en ansøgning om tilladelse herpå, da man ikke fandt grundlag for at dispensere for erhvervelsesreglerne.

I dag udgør personkredsen "bag ejendommen" 13 personer, der alle har et ønske om at komme på skødet på ejendommen.

Ifølge den gældende landbrugslovs § 16 kan en person erhverve adkomst på en anpart i en landbrugsejendom, hvis mindst en af anpartshaverne er ejer af en anpart på en femtedel eller derover af ejendommen og opfylder betingelserne for personlig erhvervelse i §§ 12, 13, 14 eller 15.

Endvidere kan et aktieselskab eller et anpartsselskab erhverve adkomst på og forblive ejer af en landbrugsejendom i landzone, hvor det samlede areal af de landbrugsejendommen, der er ejet efter erhvervelsen, er under 30 ha, hvis en person har den bestemmende indflydelse i selskabet. Landmanden i selskabet skal

  1. indtil selskabets erhvervelse af ejendommen have haft lovlig adkomst på denne eller
  2. opfylde betingelserne for personlig erhvervelse af ejendommen, jf. §§ 12-15 og 17.

I forhold til jordbrugskommissionens afslag i 2009 er der sket en liberalisering af landbrugsloven.

I den anledning udtales, at forudsat at en person opfylder ankermandsbestemmelserne, som oplyst ovenfor, ses der intet til hinder for, at personkredsen kan erhverve lovlig adkomst på ejendommen.

Hvis bestemmelserne i lovens § 16 eller 20 er opfyldt, kan ejendommen erhverves uden tilladelse fra jordbrugskommissionen."

Spørgers opfattelse og begrundelse

Baggrund for anmodning

Spørgers repræsentant har om baggrunden for anmodningen oplyst følgende:

"Indtil 1. april 2010 var landbrugsloven meget restriktiv med hensyn til hvem, der kan eje en landbrugsejendom. Fra 2. april 2010 er landbrugsloven ændret og erhvervelsesreglerne er ikke længere så restriktive. Det betyder bl.a., at en gruppe af personer eller et selskab kan erhverve en landbrugsejendom, dog med iagttagelse af regler om bopælskrav.

Der er således nu muligt at få en ejerstruktur i form af et selskab. Med et selskab, som ejer af ejendommen, vil udskiftning i ejerkredsen blive betydeligt lettere og mindre omkostningskrævende.

Hvis Skatterådet kan anerkende, at de enkelte interessenter anses for ejere af ejendommen og at X I/S driver erhvervsmæssig virksomhed, påtænkes gennemført enten en skattefri virksomhedsomdannelse i henhold til virksomhedsomdannelsesloven under iagttagelse af de øvrige betingelser for skattefri virksomhedsomdannelse, herunder VOL § 2 om interessentskaber eller et salg."

Aftaler om overdragelse af fast ejendom

Spørgers repræsentant anfører, at det i retspraksis som hovedregel er meget vanskeligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom. Tingbogen er en sikringsakt, der over for omverdenen tilkendegiver, hvem der har rettigheden over en fast ejendom.

Repræsentanten henviser til SKM2003.553.VLR og U1988.522 som udtryk for, at det er vanskeligt om end muligt ud fra foreliggende omstændigheder at bevise, at der er sket overdragelse af fast ejendom ved mundtlig aftale.

Det er repræsentantens opfattelse, at parternes udviste adfærd gennem en lang årrække og omstændigheder i øvrigt i tilstrækkeligt omfang dokumenterer, at der er indgået mundtlige aftaler om overdragelse af ejendommen Y fra skødehaverne til medlemmerne af X.

Der henvises til den indskrænkning i råderetten, som fremgår af skødet af 10. august 1967, afsnit 7, hvor andelshaverne ikke kan sælge uden godkendelse fra foreningen. Ligeledes i skødet af 20. september 1984, afsnit 7.

Der henvises endvidere til de to tilfælde, hvor skødehavere har overdraget deres andele, B i 2002 og I i 2004, og hvor disse har modtaget et vederlag svarende til deres andele af foreningens formue og ikke svarende til deres andele af ejendommen på 1/5. I overdrog sin andel for 64.312 kr. i 2004. Foreningens formue udgjorde pr. 31/8 2004 1.085.039 kr., hvilket er ca. 68.000 kr. fordelt på 16 anparter.

Endvidere henviser repræsentanten til, at i det ene tilfælde, hvor skødehaver er afgået ved døden, E i 1998, er ejendomshandelen optaget i boopgørelsen med værdien svarende til andelen i foreningens formue. Efter det oplyste indgår afdøde Es andel i boopgørelsen med 32.114 kr. i 1998.

Foreningens formue udgjorde pr. 31/8 1998 613.622 kr., hvilket er ca. 36.000 kr. fordelt på 17 anparter. I det andet tilfælde, hvor skødehaver er afgået ved døden, A, er ejendomshandelen fejlagtigt ikke medtaget. Dette forventes berigtiget ved genoptagelse af boet.

Endelig henviser repræsentanten til, at ejendommen siden vedtægternes udformning i 1972, har optrådt i foreningens regnskab, såvel resultatet af den løbende drift som i foreningens formue, ligesom ejendommens værdi har indgået ved fastsættelse af vederlag ved ind- og udtræden.

Repræsentanten oplyser, at de intet kendskab har til de enkelte interessenters selvangivelser i årenes løb.

Jordbrugskommissionens udtalelse

Spørgers repræsentant har i tilknytning til udtalelsen af 13. oktober 2011 fra Jordbrugskommissionen udtalt følgende:

"Jeg finder anledning til at supplere med følgende fortolkningsbidrag:

Reglerne om erhvervelse af ejendomme og herunder ankermandsbestemmelsen fremgår af landbrugslovens bestemmelser.

Som reglerne er i dag kan "fællesskabet" altså købe ejendommen uden problemer, blot de har en "ankermand" og det vil så sige en køber der opfylder betingelserne for personligt at kunne købe ejendommen. Eftersom kravet om uddannelse bortfaldt ved den seneste lovrevision er der kun "beboelseskravet" tilbage. Det vil sige, at erhververen eller ankermanden enten skal tage bopæl på den ejendom, som "fællesskabet" køber, eller være ejer af og bosiddende på en anden landbrugsejendom, så beboelseskravet opfyldes derfra. Det sidste er det, der bliver løsningen i denne sag, da mindst en af medejerne er ejer af en anden landbrugsejendom. Faktisk opfylder 6 ud af de 13 deltagere kravet om at eje og bebo en landbrugsejendom. Bestemmelsen om, at ankermanden mindst skal eje 20 % er ikke et krav under den nuværende ejerfordeling, men skal naturligvis berigtiges i det omfang nærværende munder ud i noget som parterne finder brugbart. I så fald vil vi bringe de skødemæssige ejerforhold i overensstemmelse med de faktiske ejerforhold og herunder sikre, at reglen om ankermandens ejerandel bliver opfyldt.

...

Endelig suppleres med følgende uddrag fra Fødevareministeriets vejledning om reglerne i Lov om landbrugsejendomme, vej. Nr. 97 af 2711 2010.

3.12. Erhvervelse af en anpart (sameje) af en landbrugsejendom

Ved erhvervelse af en anpart i en landbrugsejendom, dvs. i situationer hvor flere personer ejer eller vil komme til at eje en landbrugsejendom i sameje, gælder som hovedprincip, at der skal være en såkaldt "ankermand", der skal opfylde betingelserne for personligt at kunne erhverve den pågældende landbrugsejendom.

Hvis f.eks. flere personer sammen ønsker at erhverve en landbrugsejendom i fri handel efter reglerne i lovens § 16, skal ankermanden opfylde betingelserne for personligt at kunne erhverve hele ejendommen, dvs. betingelserne i lovens § 12.

Spørgsmålet om fortrinsstilling skal også afgøres i forhold til ankermanden. Det er således uden betydning, om en anden medejer end ankermanden i forvejen er ejer eller medejer af mere end 150 ha. Tilsvarende gælder, hvis den, der gør fortrinsstilling gældende, også ejer sin landbrugsejendom i sameje med andre, idet arealgrænsen dog her er 70 ha.

Kravet om, at ankermanden skal opfylde lovens erhvervelsesregler, skal opfyldes ved enhver erhvervelse af en anpart. Bopælskravet skal opfyldes i mindst 10 år fra det tidspunkt, hvor ankermanden har erhvervet ejendommen eller sin anpart i ejendommen.

Det forhold, at flere personer i fællesskab kan erhverve en landbrugsejendom, giver ikke i sig selv ret til at opføre flere boliger på ejendommen.

3.12.2 Andre anpartserhvervelser.

Efter lovens § 16, stk. 2, kan en person erhverve adkomst på en anpart i en landbrugsejendom i landzone, hvis mindst en af anpartshaverne (den såkaldte ankermand) er ejer af en anpart på en femtedel eller derover af ejendommen og opfylder betingelserne for personligt at kunne erhverve ejendommen efter reglerne i lovens §§ 12, 13, 14 eller 15. Der kan godt være flere ankermænd. Der stilles ikke særlige krav til de øvrige anpartshavere.

Bestemmelsen i lovens § 16, stk. 2, kan også anvendes ved overdragelse af anparter i en bedrift bestående af flere landbrugsejendomme. En far, der ønsker at gennemføre et glidende generationsskifte, kan f.eks. overdrage en anpart af samtlige ejendomme inden for bedriften til en søn eller datter, der kan indtræde som ankermand efter reglerne i lovens § 13 ved at afgive erklæring om opfyldelse af lovens erhvervelsesbetingelser. En senere overdragelse af anparter fra faderen kan dog ikke ske efter reglerne i lovens § 13, idet anvendelsen af § 13 forudsætter, at erhververen ikke i forvejen er ejer eller medejer af en landbrugsejendom. En sådan overdragelse af anparter kan eventuelt ske efter lovens §§ 14 eller 15 (arv eller familiehandel) eller med tilladelse fra jordbrugskommissionen.

En gruppe personer, der kan erhverve en landbrugsejendom efter reglerne i lovens § 16, stk. 2, vil også kunne få tilladelse fra jordbrugskommissionen til at erhverve ejendommen i selskabsform, jf. lovens § 21, nr. 3. Ved en sådan tilladelse vil der normalt blive stillet krav om, at ankermanden ejer mindst 1/5 af selskabskapitalen."

For så vidt angår spørgsmålet om skattefri virksomhedsomdannelse når der er mere end 10 ejere, er jeg enig i, at ejerforholdet skal nedbringes til 10 før reglerne om skattefri virksomhedsomdannelse kan finde anvendelse."

Spørgers bemærkninger til sagsfremstillingen

Spørgers repræsentant har indsendt følgende bemærkninger til sagsfremstillingen:

"Skatteministeriet anfører side 10 afsnit 6 til, at de civilretlige regler som udgangspunkt skal lægges til grund ved afgørelsen af, hvem der er ejer af fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Civilretligt vil deltagerne i X I/S være bundet af den mundtlige aftale om ejerskab, hvis de er enige om, at de har indgået en sådan aftale. Der er ikke noget der taler for, at ejendomme ikke skulle have skiftet ejere.

Hvis alle ejere ud over de 5, der er anført på skødet, anlægger en retssag mod de 5 med påstand, at de skal tilpligtes at anerkende, at ejendommen ejes af de 13 i lige sameje, og de 5 tager bekræftende til genmæle overfor påstanden, så foreligger der er civilretlig afgørelse, der fastlægger, at de 13 ejer ejendommen.

Hvis de civilretlige regler således fastlægger, at deltagerne i X I/S er ejere af ejendommen, må dette således også kunne anerkendes skattemæssigt.

Skatteministeriet henviser side 10 afsnit 7 til Den juridiske vejledning, hvor af det fremgår, at spørgsmålet om der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger skal vurderes ud fra de konkrete omstændigheder. Det fremgår endvidere, at der findes en langvarig retspraksis for, at det som hovedregel ikke er muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom.

Når Skatteministeriet således bygger argumentationen på det standpunkt, at der er umuligt at føre bevis for mundtlige aftaler, må det formodes at være begrundet i den retspraksis, der er refereret til i afgørelsen, som er af ældre dato.

Vi ønsker at supplere med to nyere domme fra 2007, der stadfæster, at der er indgået en aftale til trods for, at aftalen ikke forelå skriftligt".

Repræsentanten henviser således til afgørelserne henholdsvis U2007.2413H og U2007.1496/2H.

U2007.2413H

Sagen drejede sig om, hvorvidt der var indgået en bindende aftale med lejerne i en beboelsesejendom om salg af ejendommen til en andelsboligforening.

U2007.1496/2H.

Sælger havde gennem mægler mundtligt accepteret et købstilbud på en fast ejendom.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at de enkelte interessenter i X I/S anses at eje en ideel andel af ejendommen Y, uagtet de ikke er tinglyste skødehavere, således at de kan afhænde ejendommen eller gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse.

Lovgrundlag

Virksomhedsomdannelseslovens (VOL) § 1, stk. 1:

Omdannes en personligt ejet virksomhed til et aktieselskab eller anpartsselskab, der registreres her i landet, har ejeren (ejerne) adgang til at anvende reglerne i denne lov i stedet for skattelovgivningens almindelige regler.

Praksis

LSRM1980.194

En kvindelig skattyder solgte i 1976 en ubebygget grund, og ved opgørelsen af den særlige indkomst i forbindelse med salget anvendte hendes mand de særlige regler i dagældende LSI § 7A, stk. 4 vedrørende ejendomme, der er erhvervet før 1966, idet han anså ejendommen for erhvervet ved mundtlig aftale den 29. maj 1965. Skatteyderens hustru og hendes 4 søskende havde i 1965 aftalt samlet at købe 6 parceller til fordeling mellem dem. Man enedes om, at købesummen og omkostningerne skulle fordeles ligeligt mellem de 6 parceller, hvilket man meddelte sælgeren, og man anså denne aftale for bindende mellem parterne. Betinget skøde blev udfærdiget 15. november 1965 og lyst som servitutstiftende den 7. december 1965. Da udstykningen var fuldført, fik skødet den 14. februar 1966 påtegning om, at det nu var endeligt. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at antage, at skatteyderens hustru havde erhvervet ejendommen før 1966. Retten henviste i den forbindelse til, at det i retspraksis som hovedregel ikke er anset muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overtagelse af fast ejendom, samt til, at det først i skødet af 13. marts 1966 var fastsat, at hun havde overtaget netop den ejendom, som hun nu videresolgte.

SKM2003.553.VLR

Et interessentskab købte en udlejningsejendom af et investeringsselskab med henblik på at eje ejendommen i en investeringsperiode på 10 år. Spørgsmålet var, om der i 1996 - som hævdet af sagsøgeren - var indgået en endelig og bindende aftale om køb af ejendommen.

Landsretten bemærkede, at der ikke forelå dokumenter vedrørende salg af ejendommen til investeringsselskabet, og at interessentskabets køb alene var dokumenteret ved det den 1. februar 1997 daterede betingede skøde.

Landsretten fandt det derfor ikke bevist, at der i 1996 var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

U1988.522H

Bindende aftale om overdragelse af ejendom godtgjort indgået ved vidneforklaring af sælgers fuldmægtig, selv om der ikke var oprettet nogen skriftlig aftale.

Sagen vedrørte en tvist om, hvorvidt der var indgået en bindende aftale om salg af en fast ejendom.

Ejeren af en ejendom havde anmodet en ejendomsmægler om at sælge ejendommen efter råd fra familiens revisor. Ved møde på ejendommen var to interesserede købere, som blev opfordret til at afgive skriftligt bud på køb af ejendommen inden en bestemt dato. Ejendomsmægleren meddelte den højstbydende tilbudsgiver køb på ejendommen efter at revisoren, som havde uigenkaldelig skriftlig fuldmagt til at disponere på ejerens vegne, havde set tilbuddet og udtalt at dette var det bedste og at denne tilbudsgiver derfor juridisk var ejer af ejendommen.

Ejeren ønskede imidlertid at sælge til den anden tilbudsgiver og ville derfor underkende den af revisoren bekræftede handel.

Landsretten udtalte, at ved de forklaringer, der var givet af ejendomsmægleren og revisoren, fandtes det godtgjort, at der var indgået en for ejeren bindende aftale om overdragelse af ejendommen til højstbydende tilbudsgiver.

Aftalen var af en sådan bestemthed, at den kunne danne grundlag for udarbejdelse af skøde. Højesteret stadfæstede Landsrettens dom med samme begrundelse.

U1965.280H

S, der ved betinget skøde af 20. januar 1949 af sin i uskiftet bo hensiddende moder havde fået overdraget forældrenes landejendom, hvis drift han gennem en del år havde ledet, solgte ejendommen i december 1960. Der var efter alt foreliggende ikke tilstrækkeligt grundlag for at antage, at der, som af S gjort gældende, før den 1. januar 1949 mellem S og hans moder var truffet en endelig og bindende aftale om hans køb af ejendommen. Da denne således ikke var erhvervet af S før den nævnte dato, var han pligtig at svare særlig indkomstskat, jf. lovbekendtgørelse nr. 285 af 7. juli 1960, § 2, nr. 13.

Begrundelse

Interessenterne i X I/S påtænker at afhænde ejendommen Y eller at gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse, og ønsker derfor bekræftet, at de kan anses som ejere af hver en ideel andel af ejendommen uagtet de ikke alle er tinglyste skødehavere.

Ad. afhændelse af ejendommen

Spørger har indsendt en udtalelse af 13. oktober 2011 fra Jordbrugskommissionen, hvori det anføres, at forudsat at en person opfylder ankermandsbestemmelsen i landbrugslovens § 16, ses der intet til hinder for, at personkredsen på de 13 medlemmer af interessentskabet X I/S kan erhverve lovlig adkomst på ejendommen.

Skatteministeriet skal i tilknytning hertil indledningsvist bemærke, at nærværende bindende svar udelukkende tager stilling til, hvorvidt interessenterne af X I/S aktuelt skatteretligt kan anses som ejere af ejendommen.

Som udgangspunkt skal de civilretlige regler lægges til grund, når det skal afgøres, hvem der er ejer af en fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.3.

Det fremgår endvidere af Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.7.1, at spørgsmålet om der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger skal vurderes ud fra de konkrete omstændigheder. Der findes imidlertidig en langvarig retspraksis for, at det som hovedregel ikke er muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom, jf. bl.a. U1965.280 H og LSRM1980.194 og senest SKM2003.553.VLR

Det er godtgjort, at ejendommen Y oprindelig i 1967 blev erhvervet ved skøde af A, B, C, D og E  med hver 1/5.

Det er endvidere godtgjort ved skøde tinglyst i 1984, at Ds andel overgik til svigersønnen I efter Ds død i 1976 og det fremgår af oplysninger i SKAT, at As andel ejes af enken G.

Der foreligger herudover ingen skriftlige aftaler eller lignende vedrørende overdragelser af andele af ejendommen mellem skødehaverne og interessenterne i X.

Det er anført, at parternes udviste adfærd gennem en lang årrække og omstændigheder i øvrigt i tilstrækkeligt omfang dokumenterer, at der er indgået mundtlige aftaler om overdragelse af ejendommen fra skødehaverne til medlemmerne af X. Repræsentanten henviser til indskrænkningen i råderetten i henholdsvis ovenstående skøde, og det endelige skøde, hvor I erhvervede Ds andel efter dennes død i 1976, jf. nærmere bestemmelsen om, at køberne i det indbyrdes forhold forpligter sig til ikke at sælge deres anpart i ejendommen, medmindre salget godkendes af x.

Repræsentanten henviser endvidere til erklæringerne fra 2004 fra henholdsvis B og I samt til, at ejendommen siden vedtægternes udformning i 1972 har optrådt i foreningens regnskab, såvel resultatet af den løbende drift som i foreningens formue, ligesom ejendommens værdi har indgået ved fastsættelse af vederlag ved ind- og udtræden.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ejerne af ejendommen Y skatteretligt må anses at være de personer, som ved skøde eller tilsvarende har dokumenteret at have erhvervet en andel af ejendommen.

Skatteministeriet finder ikke, at parternes udviste adfærd gennem en lang årrække og omstændighederne i øvrigt, som anført af repræsentanten, er tilstrækkelig til at sandsynliggøre, at skødehaverne ved mundtlige aftaler har overdraget deres andele, hverken til foreningen eller til foreningens øvrige medlemmer.

Skatteministeriet finder således ikke, at der er ført tilstrækkeligt bevis for, at de enkelte interessenter i X I/S har erhvervet andele af ejendommen, hvorfor de ikke kan anses som ejere af andele af ejendommen, med hver 1/13. Der henvises endvidere til, at det i henhold til praksis som hovedregel ikke er muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.7.1. og afgørelserne nævnt i dette afsnit.

Det bemærkes, at de interessenter, som har skøde på en andel af ejendommen, jf. ovenstående, indgår i ejerkredsen af ejendommen sammen med øvrige skødehavere.

Ad. skattefri virksomhedsomdannelse

Skatteministeriet bemærker, at ovenstående vurdering om at interessenterne i X I/S ikke kan anses som ejere af ejendommen finder tilsvarende anvendelse ved vurderingen af, hvorvidt der i denne sag kan være tale om en personligt ejet virksomhed, jf. lov om skattefri virksomhedsomdannelse § 1, stk. 1, idet der i denne konkrete sag er tale om drift af en landbrugsvirksomhed.

Skatteministeriet finder derfor heller ikke, at interessenterne i X I/S kan anses som ejere af landbrugsejendommen i relation til virksomhedsomdannelsesloven, da der efter det oplyste alene er tale om mundtlige overdragelser og da Skatteministeriet ikke finder at der er ført tilstrækkeligt bevis for disse overdragelser.

Skatteministeriet skal henvise til ovenstående.

Skatteministeriet skal bemærke, at de interessenter, som har skøde på ejendommen, kan indgå i en skattefri virksomhedsomdannelse, såfremt betingelserne herfor er opfyldt, jf. nærmere virksomhedsomdannelsesloven. Det skal i tilknytning hertil bemærkes, at Skatteministeriet ikke har vurderet, om dette er tilfældet.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Spørgers bemærkninger til Skatteministeriets indstilling og begrundelse og henvisning til afgørelser har ikke givet anledning til en ændret indstilling.

Såfremt der foreligger en civilretlig afgørelse, der fastlægger, at de 13 interessenter ejer ejendommen, vil en sådan afgørelse anerkendes skattemæssigt.

En sådan afgørelse foreligger imidlertid ikke og Skatteministeriet finder fortsat ikke, at der på det foreliggende grundlag er ført tilstrækkeligt bevis for, at de enkelte interessenter i X I/S har erhvervet andele i ejendommen Y.

Spørgsmål 2

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, ønskes det bekræftet, at X I/S kan anses at drive erhvervsmæssig virksomhed, jf. virksomhedsomdannelseslovens § 1, stk. 1.

Begrundelse

Skatteministeriet har indstillet, at spørgsmål 1 besvares med nej, hvorfor besvarelsen af spørgsmål 2 bortfalder.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "Bortfalder, jf. besvarelsen til spørgsmål 1".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter