Dato for udgivelse
12 Jul 2012 14:30
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
11 May 2012 13:02
SKM-nummer
SKM2012.447.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Odense, BS 7-1523/2011
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personlig indkomst + Selskabsbeskatning
Emneord
Udbytte, hotel
Resumé

Sagen vedrørte spørgsmålet, om A var skattepligtig af kr. 600.000,- i indkomståret 2005, som maskeret udlodning i forbindelse med erhvervelse og renovering af en ferieejerlejlighed. Ejerlejlighedens tinglyste ejer var et af A ejet selskab og et selskab ejet af A´s bekendte og daværende forretningspartner, B. Prisen udgjorde kr. 400.000,-, svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Retten fandt, at parterne, der indgik handlen, havde ageret på en sådan måde, at de måtte betragtes som interesseforbundne, og at skattemyndighederne derfor var berettiget til at ansætte ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet skønsmæssigt.

Ved skønnet over handelsværdien kunne der ikke lægges vægt på den offentlige ejendomsvurdering, bl.a. fordi ejerlejligheden var vurderet "under opførelse" og på flere punkter ikke stemte overens med beskrivelsen i købsaftalen. Herudover havde A et år efter overtagelsen udbudt ejerlejligheden til salg for kr. 1,5 mio. og beskrevet den som en luksuslejlighed, nyrenoveret i 2005.

A havde hverken ved sin forklaring eller bevisførelsen i øvrigt godtgjort, at renoveringen var sket for A´s private midler. Der måtte gælde en formodning om, at renoveringen var betalt af A´s selskab, men i A´s interesse. Uanset om renoveringen havde fundet sted før eller efter A´s erhvervelse af ejerlejligheden, havde skattemyndighederne derfor været berettiget til at ansætte den maskerede udlodning skønsmæssigt.

Skattemyndighederne havde ved skønnet over ejerlejlighedens handelsværdi i renoveret tilstand i indkomståret 2005 på kr. 1.000.000,- lagt vægt på en af SKAT indhentet vurdering. Da A ikke heroverfor havde iværksat syn og skøn, og da ejerlejligheden i 2006 blev udbudt til salg for kr. 1,5 mio. og videresolgt i juni 2010 for kr. 975.000,-, var der ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)
Ligningsloven § 16 A
  
Henvisning
Den juridiske vejledning 2012-1 C.B.3.5.2.1
Henvisning
Den juridiske vejledning 2012-1 C.B.3.5.4.3

Parter

A
(Advokat René Bjerre)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved adv.fm Michael Schaumburg-Müller)

Afsagt af byretsdommer

Torben Østergreen-Johansen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 6. juli 2011, drejer sig om. hvorvidt sagsøgeren, A, er skattepligtig af maskeret udlodning i forbindelse med hans køb af en ejerlejlighed af interessentskabet mellem H1x ApS og G1 ApS.

A har nedlagt følgende påstande:

Principalt:

Sagsøgte. Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende. at As skatteansættelse for indkomståret 2005 nedsættes med 600.000 kr.

Subsidiært:

Sagsøgte. Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at As skatteansættelse for indkomståret 2005 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. stk. 2.

Ved kendelse af 4. maj 2011 traf Landsskatteretten følgende afgørelse vedrørende As klage over skatteankenævnets afgørelse af 7. juni 2010:

"...

Klagen skyldes at klageren er anset skattepligtig af en udlodning på 600.000 kr. i forbindelse med erhvervelsen af ferieejerlejlighed ...1.

Landsskatterettens afgørelse

Retten stadfæster skatteankenævnets afgørelse af 7. juni 2010.

Møde mv.

Der blev afholdt kontormøde med klageren og repræsentanten den 14/10 2010 og retsmøde den 27/4 2011.

Sagens oplysninger

Klageren har den 1/1 2004 stiftet selskabet H1x ApS. Klageren er eneanpartshaver og direktør i selskabet. Selskabets aktiviteter er udvikling og salg af Hotel G2.

Køb og salg af Hotel G2 er sket i et interessentskab bestående af G1 ApS og H1x ApS.

Interessentskabet har den 27/10 2003 købt det tidligere Hotel G2, og har efterfølgende omdannet det til selvstændige ferielejligheder.

På grund af uoverensstemmelser mellem hovedanpartshaverne i de to anpartsselskaber i interessentskabet, blev de resterende lejligheder medio 2005 fordelt og overdraget til de to anpartsselskaber.

Med overtagelsesdag den 1/6 2005 solgte interessenterne, G1 ApS og H1x ApS, ferieejerlejlighed ...1, til klageren.

Købsprisen for lejligheden blev aftalt til 400.000 kr., svarende til ejendomsværdien pr. 1/10 2004 og 1/10 2005.

Interessentskabet mellem H1x ApS og G1 ApS blev opløst medio 2005.

Der er udarbejdet regnskab for interessentskabet for perioden 1/7 2003 til 30/6 2004, men ikke for perioden 1/7 2004 til 30/6 2005.

H1x ApS blev pr. 29/6 2005 overdraget til NN, der ændrede selskabets navn til H1 ApS. Selskabet var ved overdragelsen uden anpartskapitel og blev solgt for 1 kr.

Der er ikke udarbejdet regnskab for H1x ApS for indkomståret 2005 omfattende perioden 1/7 2004 til 30/6 2005.

Skatteankenævnets afgørelse

Nævnet har anset klageren for skattepligtig jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, af udlodning på 600.000 kr. ved købet af ferieejerlejlighed ...1.

Efter nævnets opfattelse er det ikke dokumenteret. at der har været modstridende interesser ved handelen i 2005. jf. herunder også det forhold, at usolgte ejendomme i det samlede kompleks allerede pr. 1/7 2004 er fordelt mellem de enkelte interessenter.

Der er herved også henset til, at der ikke foreligger regnskab for H1x ApS for indkomståret 2005 (perioden 1/7 2004 - 30/6 2005) ligesom der efter det oplyste ikke er udarbejdet regnskab for interessentskabet med G1 ApS for samme periode eller indtil ophør.

Nævnet lægger endvidere vægt på, at den i handlen fastsatte overdragelsespris på 400.000 kr. alene udmønter en m2-pris på 3.418 kr., hvilket efter nævnets opfattelse står i væsentligt misforhold til de gennemsnitspriser, de første lejligheder tidligere er handlet til (15.000 kr. pr. m2).

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten anfører i klagen følgende:

Nærværende sag drejer sig om, hvorvidt A er skattepligtig af en udlodning, som SKAT finder, er foretaget i forbindelse med salget af ferieejerlejlighed ...1 fra et interessentskab bestående af selskabet G1 ApS samt H1x ApS til A.

Påstand:

Der nedlægges påstand om, at As skatteansættelse for indkomståret 2005 nedsættes med kr. 600.000.

Sagsfremstilling:

A er uddannet ingeniør.

A stiftede pr. 1. januar 2004 selskabet H1x ApS.

Generelt om H1x ApS

Selskabet blev pr. 29. juni 2005 overdrabet til NN, der ændrede selskabets navn til H1 ApS. Selskabet var ved overdragelsen uden anpartskapital og blev solgt for kr. 1, jf. bilag 2. NN overtog i forbindelse med overtagelsen af selskabet det foreliggende regnskabsmateriale og forpligtigelsen til at indgive regnskab for selskabet.

A var indtil den 29. juni 2005 ejer af samtlige anparter i anpartsselskabet H1x ApS.

H1x ApS deltog i fællesskab med selskabet G1 ApS i køb og salg af Hotel G2. Selskaberne anskaffede i fællesskab Hotel G2, som blev renoveret og solgt som ejerlejligheder. Der er udarbejdet et fælles regnskab for perioden 1. juli 2003 - 30. juni 2004, hvoraf resultatet af driften er indgået med 50 % i hvert af de to anpartsselskaber.

Interessentskabet mellem H1x ApS og G1 ApS blev opløst medio 2005, hvor parterne fordelte de resterende usolgte ferieejerlejligheder imellem sig og ophævede samarbejdet. Til dokumentation for at interessentskabet opløstes i 2005, fremlægges erklæring fra SL, der handlede på vegne af G1 ApS ifølge en generalfuldmagt som bilag 3. Der skal endvidere henvises til, at fordelingen af de enkelte ejendomme er medtaget i G1 ApS´ regnskab for 2005.

Nærmere om projektet Hotel G2

Formålet med at anskaffe Hotel G2 var at renovere de eksisterende bygninger og herefter videresælge disse som ferieejerlejligheder med fortjeneste.

Den samlede anskaffelsessum for hotellet udgjorde kr. 5.755.211. Efterfølgende blev der foretaget ombygninger for kr. 1.592.798, svarende til en samlet anskaffelsessum for hotellet på kr. 7.368.189.

Undervejs i projektet opstod der en række uoverensstemmelser med ejerforeningen, der repræsenterede køberne af de solgte lejligheder, ligesom der internt mellem interessentskabets parter, opstod uoverensstemmelser.

As hustru og datter blev begge alvorligt syge i perioden efter anskaffelsen af hotellet, og var indlagt på hospital i flere måneder. Hustruens og datterens sygdom fjernede ganske naturligt As fokus fra projektet, hvilket delvist bidrog til uoverensstemmelserne mellem interessentskabets parter.

Primo 2005 besluttede A at trække sig fra projektet snarest muligt, hvilket under de foreliggende forhold medførte, at H1x ApS medio 2005 var i stand til at udtræde af interessentskabet. A videresolgte herefter anparterne i H1x ApS til NN.

Ferieejerlejlighed ...1

Med skødedato den 29. april 2005 og overtagelsesdato pr. 1. juni 2005 solgte H1x ApS og G1 ApS ferielejligheden ...1, til A. Købsprisen for lejligheden blev aftalt til kr. 400.000, svarende til ejendomsværdien pr. 31. december 2005.

På tidspunktet for overdragelsen fra H1x ApS og G1 ApS til A personligt, var der tale om en rå, uklargjort lejlighed, som A efterfølgende selv har istandsat, hvorefter den er udbudt til salg.

Ejerforeningen for lejlighederne i Hotel G2 var, på tidspunktet for ejendommens overdragelse, meget uenige med G1 ApS og H1x ApS om en række spørgsmål vedrørende projektet og ejernes rettigheder. Dette medførte, at lokale ejendomsmæglere og håndværkere ikke ønskede at investere i de ufærdige lejligheder, ligesom EDC i ...2 ikke ønskede at formidle salget af de omhandlede ejendomme.

Der var på overdragelsestidspunktet reelt ikke andre købere til lejligheden grundet den dårlige stemning og omtale, som projektet havde fået som følge af uoverensstemmelser mellem ejerforeningen og G1 ApS og H1x ApS.

Lejligheden var på overtagelsestidspunktet en del af den tidligere restauration, hvilket blandt andet indebar, at lejligheden var indrettet med bardisk i rå sten, diverse kølerum, samt at toiletterne var et tidligere herretoilet med to toiletter adskilt med tynde vægge, ligesom skillevæggene i lejligheden fremstod som rå og ubehandlede gipsvægge. Børneværelset bestod endvidere af et gammelt kølerum.

Indretningsmulighederne for lejligheden har været meget begrænsede, idet de eksisterende, bærende vægge ikke er placeret hensigtsmæssigt, hvorfor lejlighedens 117 m2 ikke har kunnet udnyttes optimalt.

Der var på overdragelsestidspunktet ikke foretaget en opdeling af gulvvarmeforsyningen i lejlighederne ...3 og ...1, ligesom vandforbruget i disse lejligheder ligeledes ikke var adskilt. På overdragelsestidspunktet bestod der et krav fra ejerforeningen om foretagelse af en adskillelse af vand og varmeforsyningen, hvilket ville medføre betydelige udgifter for ejerne af de omhandlede lejligheder. Det bemærkes, at problematikken vedrørende adskillelse af vand og varmeforbrug fortsat ikke er løst.

Ejendommens nuværende stand og indretning bærer præg af, at A ikke er uddannet håndværker. Dette kommer til udtryk i de valgte renoveringsløsninger samt udførelsen heraf. Der er således luftbobler i det opsatte glasfibervæv, ligesom maling af fodlister og gerigter er mangelfuld. Dampkabinen, der er monteret i badeværelset, er en billig model, som A har samlet i badeværelset. Dampkabinen har utætheder ved samlingerne, ligesom en del detaljer er gået i stykker i dampkabinen.

SKAT har ved afgørelse af den 16. juli 2009 forhøjet As skatteansættelse for indkomståret 2005 med kr. 600.000 vedrørende salget af ferieejerlejligheden. SKAT har på baggrund af en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurdering vedrørende handelspriserne på ferieejerlejlighederne Hotel G2, lagt til grund, at prisen for lejligheden nr. ...1 ikke udgør mindre end kr. 1.000.000. Forskellen mellem As samlede anskaffelsessum på kr. 400.000 og den af SKAT vurderede anskaffelsessum for lejlighederne på kr. 1.000.000 udgør i alt kr. 600.000, der er anset som udloddet til A, jf. ligningslovens § 16 A.

Skatteankenævnet har ved afgørelse af den 7. juni 2010 stadfæstet SKATs afgørelse. Af Skatteankenævnets afgørelse fremgår blandt andet følgende:

"...

Efter Nævnets opfattelse er det ikke dokumenteret, at der har været modstridende interesser ved handlen i 2005, jf. herunder også det forhold, at usolgte ejendomme i det samlede kompleks allerede pr. 1/7 2004 er fordelt mellem de enkelte interessenter. Der er herved også henset til, at der ikke foreligger regnskab for H1x ApS for indkomståret 2005 (perioden 1. juli 2004 - 30. juni 2005) ligesom der efter det oplyste ikke er udarbejdet regnskab for interessentskabet med G1 ApS for samme periode eller indtil ophør.

Det af advokaten anførte om dårligt håndværksmæssigt arbejde er efter nævnets opfattelse direkte i modstrid med indholdet i salgsannoncen fra G3 Mæglerne (dateret den 23.09.2006 og, hvor ejendommen sættes til salg for en pris á kr. 1.500.000 og beskrives som nyrenoveret i 2005) samt de billeder, der fremgår af denne og efterfølgende annoncering.

Nævnet bemærker herunder, at det ville være formålstjenstligt for sagens oplysning, såfremt der indsendes dokumentation for de istandsættelsesudgifter, som A i personligt regi måtte have afholdt efter overtagelsen af ejendommen.

Nævnet lægger endvidere vægt på, at den i handlen fastsatte overdragelsespris på kr. 400.000 alene udmønter en m2-pris på kr. 3.418, hvilket efter nævnets opfattelse står i væsentligt misforhold til de gennemsnitspriser, de første lejligheder tidligere er handlet til (kr. 15.000 pr. m2).

Sammenfattende finder ankenævnet ikke, at de af advokaten fremførte synspunkter giver anledning til ændring af skatteansættelsen som foretaget af SKAT.

Ansættelse af skattepligtig udlodning ved køb af ferieejerlejlighed ...1, beløbsmæssigt kr. 600.000, fastholdes således.

Der henvises til Ligningslovens § 16 A, stk. 1.

..."

Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at salget af ferieejerlejlighed ...1 har fundet sted til markedspris og på armslængdevilkår, hvilket understøttes af, at ejendommen er solgt af såvel G1 ApS som H1x ApS og dermed uden for et skatteretligt interessefællesskab.

Handlen er foretaget på markedsvilkår mellem uafhængige parter

Skatteankenævnet anfører i sin afgørelse, at:

"...

Efter nævnets opfattelse er det ikke dokumenteret, at der har været modstridende interesser ved handlen i 2005, jfr. herunder også det forhold, at usolgte ejendomme i det samlede kompleks allerede pr. 1/7 2004 er fordelt mellem de enkelte interessenter.

..."

Ferieejerlejlighed ...1 er afhændet af selskaberne G1 ApS og H1x ApS i fællesskab til A personligt.

Ferieejerlejligheden var ejet i lige sameje af de to selskaber, hvorfor der er en formodning for, at overdragelsen er foretaget på markedsmæssige vilkår, idet G1 ApS alternativt har medvirket til at overføre en økonomisk fordel til A personligt på egen bekostning. Dette har selvsagt klart formodningen imod sig.

Det påhviler skattemyndighederne at godtgøre, at ejendommens overdragelsessum ikke svarer til ejendommens handelspris på markedsvilkår. I henhold til praksis er der en formodning for, at overdragelsen er sket på markedsvilkår, når handlen har fundet sted mellem uafhængige parter.

Interessentskabet mellem G1 ApS og H1x ApS blev ikke opløst pr. 1. juli 2004, således som antaget af Skatteankenævnet. Interessentskabet ophørte medie 2005 kort forud for As afhændelse af anparterne i selskabet H1x ApS. Henset til den foreliggende erklæring fra SL samt det faktum, at G1 ApS først i regnskabet for 2005 medtager de ejendomme, der i henhold til Skatteankenævnets opfattelse skulle være fordelt mellem interessenterne i 2004, gøres det gældende, at det må anses for godtgjort, at interessentskabet først blev opløst i midten af 2005. Dette finder også støtte i, at ejendommen overdrages til A af begge selskaber og ikke udelukkende fra selskabet H1x ApS.

Skatteankenævnet anfører videre, at det forhold, at der ikke foreligger regnskab for selskabet H1x ApS for indkomståret 2005 samt for interessentskabet mellem H1x ApS og G1 ApS for den tilsvarende periode skulle tale for, at der foreligger et interessefællesskab mellem de omhandlede parter. Baggrunden for det manglende regnskab for H1x ApS er, at A ved overdragelsen af selskabet til NN overdrog selskabets regnskabsmateriale samt forpligtigelsen til at indgive regnskab for selskabet. NN opfyldte ikke aftalen med A om at udarbejde og indgive regnskab for selskabet.

Det gøres gældende, at de manglende regnskaber ikke kan tages til indtægt for, at der i skatteretlig henseende bestod et interessefællesskab mellem G1 ApS og A personligt i forbindelse med overdragelse af ferieejerlejlighed ...1. Da G1 ApS ejede 50 % af ferieejerlejlighed ...1 på overdragelsestidspunktet, har overdragelsen fundet sted mellem uafhængige parter med konkret modstående interesser, hvorfor der foreligger en formodning for, at den benyttede overdragelsessum svarer til markedsprisen.

Det skal ikke bestrides, at de benyttede overdragelsessummer som udgangspunkt er underlagt SKATs prøvelse i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Det forholder sig imidlertid således, at der i praksis ikke foretages en regulering af overdragelsessummer aftalt mellem uafhængige parter, medminde de benyttede overdragelsessummer er åbenbart forkerte.

Henset til at ferieejerlejligheden på overdragelsestidspunktet var urenoveret og fremstod som en del af den tidligere restauration med blandt andet bardisk i rå sten, kølerum samt toiletter indrettet som herretoiletterne i en restauration gøres det gældende, at der ikke er baggrund for at anse den benyttede overdragelsessum udgørende kr. 400.000 som åbenbart forkert.

Det bemærkes, at den benyttede overdragelsessum udgørende kr. 400.000 svarer til ferieejerlejlighedens ejendomsværdi pr. 31. december 2005. I henhold til TSS-cirkulære nr. 2000-5, som var gældende på overdragelsestidspunktet "vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi" ved ligningsmyndighedens vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår. Det bemærkes, at cirkulæret netop søger at regulere værdiansættelsen af fast ejendom i forbindelse med overdragelse mellem interesseforbundne parter. I henhold til den på overdragelsestidspunktet gældende praksis svarer den benyttede overdragelsessum således som udgangspunkt til ejendommens handelsværdi selv i tilfælde, hvor ejendommen måtte være handlet mellem interesseforbundne parter.

I det omfang Landsskatteretten ikke finder det godtgjort, at den af parterne benyttede handelspris for ferieejerlejlighed ...1 svarer til markedsprisen, skal vi venligst anmode Landsskatteretten om, i henhold til skatteforvaltningslovens § 52. stk. 3. at give tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse for omkostningerne til afholdelse af syn og skøn til afklaring af ferieejerlejlighedens markedsværdi på overdragelsestidspunktet.

Markedsprisen for ferieejerlejligheden

Som anført ovenfor gøres det gældende, at SKAT ikke har været berettiget til at foretage en ændring af den benyttede overdragelsessum i forbindelse med As køb af ferieejerlejlighed ...1.

Det gøres gældende, at SKAT i forbindelse med værdiansættelse af ferieejerlejligheden har begået en række fejl. Disse fejl gentages af Skatteankenævnet, der fastholder SKATs vurdering af markedsprisen for ferieejerlejligheden ved overdragelsen i 2005.

SKAT anfører vedrørende de enkelte ejendomme, at disse er overdraget mellem interesseforbundne parter. Skatteankenævnet tiltræder SKATs opfattelse uden at redegøre nærmere for skatteankenævnets betragtninger i denne forbindelse.

SKAT anfører i afgørelse af den 16. juli 2009, at den aftalte nettopris på kr. 400.000 ikke svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt for lejligheden. Det er SKATs opfattelse, at prisen for ferieejerlejligheden ikke udgør mindre end kr. 1.000.000. SKAT henviser i den forbindelse til SKATs ejendomsvurderings udtalelse om handelspriserne for lejlighederne i Hotel G2 af den 10. december 2007. Af SKATs ejendomsvurderings udtalelse fremgår blandt andet følgende:

"...

Ejerlejlighederne er opstået ved, at hele Hotel G2 er blevet udstykker i ejerlejligheder. Hotellet er bygget i en mindre B-facon. Værelsesfløjen har værelser, der vender mod syd og udsigt ud over ...4 og ...5. Restaurationsfløjen med udsigt mod sydvest og over mod ...5 og havnen.

Ejerlejlighederne 1-22 er udstykket i 2003.

Ejerlejlighederne ...3 og ...6 er i 2004 yderligere opdelt til 10 ejerlejligheder.

Og ...7 er igen i 2005 opdelt i 3 ejerlejligheder.

Ejerlejlighederne - 10 stk - udstykket/opdelt i 2004

Beskrivelse:

Ejerlejlighederne er nyindrettede og opdelte lejligheder i henholdsvis tidligere køkken, aula, toiletter og restaurant.

Ejerlejlighederne - 4 stk - er indrettet i henholdsvis aula, toiletter og køkken, alle nordvendt.

Ejerlejlighederne - 5 stk - er alle primært indrettet i restaurationslokalerne, alle sydvendt (solsiden) og med lidt udsigt.

Da forannævnte hotellokaler generelt er store rum, har det været muligt, at lave lidt større lejligheder med en bedre og mere moderne indretning end lejlighederne i værelsesfløjen.

Lejlighed nr. ...3 og ...1 er indrettet med luksusbadeværelse, hvor der er dampbad m.v.

Ejerlejlighed ...1 er jf. fordelingstallet på 117 m2.

Ejerlejligheden er til salg hos G4 til en pris af kr. 1.475.000. Lejligheden er generelt meget luksuriøst indrettet med mange små detaljer. Mit bedste bud på en realistisk handelspris vil være cirka kr. 1.350.000 i bedste fald 1,4 mill. kr.

Handelspriserne generelt for hele ejendommen:

Lejlighederne i værelsesfløjen er primært solgt i år 2004. Prisen var daværende ens for ejerlejlighederne - 4 stk - , de nordvendte. Og priserne for ejerlejlighederne - 7 stk - , sydvendt, var ligeledes ens.

Handelspriserne for denne type lejligheder har ikke haft så stor en værdistigning som øvrige og mere attraktive ejerlejligheder i området. Stigningen i perioden fra år 2004 og til 2007 ligger på disse lejligheder på ca. 20 % til 25 %.

Lejlighederne i restaurationsfløjen er lidt mere attraktive. Her ville prisstigningen i samme periode være omkring 30 %.

Ejendomsmæglerne har sagt til mig, at i perioden 2006 og 2007, har der stort set ikke været nogen prisstigninger for ejerlejlighederne i hele komplekset.

Til brug ved ansættelsen af handelspriserne har jeg anvendt mit lokalkendskab til ejendommen som hotel. Da værelsesfløjen var til salg, var jeg til åbent hus arrangementet for at se de forskellige prøvelejligheder og salgsopstillinger. Endvidere har jeg brugt de lokale ejendomsmæglere som sparringspartner og boligsiden på nettet.

Ved intern- og familiehandler fremgår det ikke i mit materiale, på hvilket stadie lejlighederne var på. Om det er salg under opførelse, færdig uden inventar eller færdig med inventar.

I min vurdering af handelspriserne har jeg medregnet indbo, ligesom ejendomsmæglerne gør i deres udbudsmaterialer og salg. Indboet kan ansættes til en værdi mellem 30.000 - 200.000 kr. alt efter lejlighedsstørrelse og indretning.

..."

SKAT lader til at være nået frem til værdien på kr. 1.000.000 på baggrund af den udtalelse om handelspriserne, som SKATs ejendomsvurdering er fremkommet med. SKAT lader således til at have lagt ejendomsvurderingens "bud på en realistisk handelspris" på cirka kr. 1.350.000 til grund, og herfra have trukket omkring 30 %.

SKAT overser herved, at A overtog ejendommen uistandsat og umøbleret, hvorimod SKATs ejendomsvurdering har baseret vurderingen af ejerlejlighed ...1 på, at denne er sat til salg hos G4 til en værdi af kr. 1.475.000 i indkomståret 2007, altså 2 år efter As overtagelse af ejendommen.

Det fremgår endvidere, at ejendomsvurderingen har taget udgangspunkt i en overdragelse af en generelt meget luksuriøst indrettet lejlighed med mange små detaljer, og med indbo til en værdi mellem kr. 30.000 og kr. 200.000. På det tidspunkt, hvor A overtog ejendommen, var der tale om en rå, umøbleret lejlighed i en ejendom, hvor der var uoverensstemmelser mellem ejerforeningen og de opførende selskaber, ligesom der var, og fortsat er, tvivl om, hvorvidt der skal udføres renovering af vand- og varmeforsyningen, således at der kan foretages en individuel fordeling af disse vedrørende den omhandlede ejerlejlighed ...1 samt ejerlejligheden ...3.

SKATs værdiansættelse af ferieejerlejligheden beror således på en række fejlkonklusioner og fejlagtige oplysninger, der ikke svarer til de reelle forhold på overdragelsestidspunktet.

Skatteankenævnet fastholdt SKATs skøn over ejendommens markedsværdi på overdragelsestidspunktet. Skatteankenævnet tiltræder dermed den fejlagtige baggrund for skønnet over ejendommens markedsværdi, der er lagt til grund af SKAT.

Skatteankenævnet anfører endvidere:

"...

Det af advokaten anførte om dårligt håndværksmæssigt arbejde er efter nævnets opfattelse i direkte modstrid med indholdet i salgsannoncen fra G3 Mæglerne (dateret den 23.09.2006 og, hvor ejendommen sættes til salg for en pris á kr. 1.500.000 og beskrives som nyrenoveret i 2005) samt de billeder, der fremgår af denne og efterfølgende annoncering.

..."

Det skal fremhæves, at G3-Mæglernes salgsannonce som udgangspunkt er korrekt, idet ejendommen er nyrenoveret i 2005. På tidspunktet hvor A overtog ferieejerlejligheden var denne således urenoveret og fremstod som en del af den oprindelige restauration i ejendommen, indrettet delvist med kølerum og herretoilet m.v. G3 Mæglernes salgsannonce er således ikke i strid med sandheden. Et besøg i ferieejerlejligheden vil imidlertid afsløre, at den i 2005 foretagne renovering og indretning bærer præg af, at A ikke er uddannet håndværker. Beskrivelsen af ferieejerlejlighedens nuværende stand i ovenstående sagsfremstilling fastholdes således i sin helhed, og er udtryk for en korrekt beskrivelse af ejendommens stand. Det gøres gældende, at det ikke kan være afgørende, at de valgte renoveringsløsninger samt tekniske fejl ved ejendommens renovering ikke er fremhævet i det salgsmateriale, der skal "lokke" kommende købere til. For så vidt angår ejendommens salgspris, skal det fremhæves, at ejendommen endnu ikke er afhændet. I de seneste to år er der modtaget et kontant bud på køb af lejligheden. Buddet lød på kr. 800.000 kontant. Til dokumentation for det omhandlede tilbud, der er afgivet den 25. maj 2010, fremsendes kopi af mail fra ejendomsmægler NI ved Nybolig til A. jf. bilag 4.

Skatteankenævnet sammenholder endvidere m2-prisen i forbindelse med overdragelsen af ejendommen til A og m2-prisen for de første lejligheder, der blev afhændet i forbindelse med gennemførelsen af projektet. Det skal fremhæves, at de afhændede lejligheder var fuldstændigt istandsatte og blev overdraget med tilhørende indbo. Eftersom A anskaffede ferieejerlejlighed ...1 på et tidspunkt, hvor denne endnu var fuldstændigt urenoveret og skulle istandsættes for et betydeligt beløb, såfremt den skulle kunne afhændes, kan de omhandlede m2-priser på ingen måde sammenlighed. For god ordens skyld bemærkes, at ejendommen ved en m2-pris på kr. 15.000 skulle være sat til salg for kr. 1.755.000, hvilket er mere end det dobbelte af det eneste kontante bud på lejligheden, der er afgivet i de seneste to år udgørende kr. 800.000.

Sammenfattende gøres det gældende, at ferieejerlejligheden er overdraget mellem uafhængige parter, hvorfor SKAT ikke har været berettiget til at tilsidesætte overdragelsessummen udgørende kr. 400.000. Videre gøres det gældende, at den benyttede overdragelsessum udgørende kr. 400.000 svarer til den reelle markedspris for ejendommen i den stand og på det tidspunkt, som A anskaffede ejendommen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ifølge et udsnit af SKATs vurderingsoplysninger over solgte ferielejligheder beliggende Hotel G2, kan disse, til brug for en gennemsnitlig beregning af m2-prisen for disse solgte ejendomme, opgøres således:

Lejl.nr.:

Areal m2:

Salgsdato:

Købspris- kr.:

A

85

15-09-2005

400.000

B

38

10-10-2004

275.000

C

44

10-10-2004

400.000

D

48

01-11-2004

350.000

 

215

 

1.425.000

       

M2-pris:

1.425.000/215 =

 

6.628

    

Pris for 117 m2 x 6.628 kr. =

775.465

Klageren er anmodet om dokumentation for de af ham personligt afholdte istandsættelsesudgifter vedrørende ferielejlighed ...1, i tiden efter hans overtagelse af ferielejligheden den 1/6 2005. Som dokumentation herfor er fremsendt faktura nr. 606 fra G5, dateret den 20/10 2005, lydende på 5.502.69 kr.

Idet der hverken for interessentskabet (G1 ApS og H1x ApS) eller for H1x ApS er udarbejdet regnskaber for perioden 1/7 2004 til 30/6 2005, finder retten ikke at kunne udelukke muligheden for, at der i den nævnte regnskabsperiode kan være afholdt istandsættelsesudgifter vedrørende ferielejlighed ...1, der har bragt ferielejligheden i en bedre stand ved klagerens overtagelse af ferielejligheden den 1/6 2005. Retten henser herved til, at klageren har udbudt ejendommen til salg gennem en ejendomsmægler for 1.5 mio. kr., og hvor det i salgsannoncer, den 23/9 2006 fremgår, at ejendommen er nyrenoveret i 2005.

Retten finder, at overdragelsen af ferielejlighed ...1, er foretaget mellem ikke-uafhængige parter, og at overdragelsessummen til klageren ikke er udtryk for ferielejlighedens handelsværdi på overdragelsestidspunktet med overtagelse den 1/6 2005.

Skattemyndigheden har derfor været berettiget til at tilsidesætte handelsprisen på 400.000 kr., og skønsmæssigt at fastsætte en handelsværdi.

Da retten finder, at den skønsmæssige fastsættelse af handelsværdien på 1 mio. kr. ikke er foretaget på et fejlagtigt grundlag eller fører til et urimeligt resultat, stadfæster retten skatteankenævnets afgørelse af 7/6 2010.

Retten stadfæster således den ansatte maskerede udlodning jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1 på 600.000 kr.

..."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet partsforklaring af A og vidneforklaringer af NI, JS og TK.

Forklaringerne gengives ikke i dommen.

Parternes synspunkter

A har procederet i det væsentlige i overensstemmelse med sit påstandsdokument, der lyder således:

"...

Til støtte for den principale påstand gøres det helt overordnet gældende, at sagsøgte ikke har været berettiget til at tilsidesætte overdragelsessummen for lejlighed ...1, idet handlen er foretaget mellem uafhængige parter og dermed i henhold til praksis udelukkende kan tilsidesættes, såfremt værdiansættelsen er åbenbart forkert.

Det gøres videre gældende, at As køb af lejlighed ...1 har fundet sted på armslængdevilkår til lejlighedens markedspris på overdragelsestidspunktet.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det helt overordnet gældende, at SKATs skønsmæssige fastsættelse af ejendommens handelsværdi til kr. 1.000.000 er foretaget på et fejlagtigt grundlag og fører til et åbenbart urimeligt resultat.

Overdragelsen er foretaget på armslængdevilkår.

Det gøres gældende, at handlen mellem A og interessentskabet mellem G1 ApS og H1x ApS er foretaget mellem uafhængige parter. Der er dermed en formodning for, at den benyttede overdragelsessum svarer til ejendommens markedsværdi.

A har ikke handlet med selskabet H1x ApS, men derimod med interessentskabet mellem H1x ApS og G1 ApS. Interessentskabet ejede Hotel G2. Selskaberne, der indgik i interessentskabet, ejede hotellet i andele på 50 % hver og delte overskuddet og udgifterne ved hotellet lige imellem sig. A havde ikke bestemmende indflydelse i interessentskabet.

Forhandlingerne med interessentskabet om køb af ejendommen blev ført mellem A og SL, der var tegningsberettiget direktør i selskabet G1 ApS. Handelen foregik således mellem ikke-interesseforbundne parter med modstående interesser, idet SL ikke havde nogen interesse i at overføre midler fra interessentskabet til A. SL havde derimod en direkte interesse i at opnå så høj en salgssum som muligt for ejendommen.

Det bestrides, at interessentskabet, som påstået af sagsøgte, har afhændet ejendomme til SLs nærtstående til priser under markedsprisen. Bevisbyrden, for at dette skulle være tilfældet, påhviler sagsøgte, der ikke har løftet denne ved det fremlagte bilag J. Bilaget dokumenterer alene, at SKAT i nærværende sag ikke har foretaget en korrekt værdiansættelse af de omhandlede lejligheder i det tidligere Hotel G2.

Det gøres gældende, at interessentskabet mellem G1 ApS og H1x ApS bestod på tidspunktet for overdragelsen den 29. april 2005. Der var ikke forud for overdragelsen af ejendommen foretaget en faktisk eller formel opløsning af interessentskabet. Begge selskaber fremstår som sælgere af lejligheden (bilag F). og A har, i perioden efter overtagelse af ejendommen, afholdt en række udgifter relateret direkte til interessentskabet.

Det gøres videre gældende, at uanset om interessentskabet bestod eller var afviklet på tidspunktet for overdragelsen, var der tale om et aktiv i fælles eje mellem G1 ApS og H1x ApS med 50 % ejerskab til hver part, hvorfor der i forhold til A ikke var tale om en overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Ved handler mellem uafhængige parter er SKAT udelukkende berettiget til at tilsidesætte de benyttede værdier, såfremt de er åbenbart forkerte. Bevisbyrden, for at overdragelsessummen på kr. 400.000 er åbenbart forkert, påhviler sagsøgte, der ikke har løftet denne bevisbyrde.

Overdragelsessummen på kr. 400.000 svarer til lejlighedens ejendomsværdi pr. 31. december 2005. Ejendomsværdien kan i henhold til cirkulære 2000-5 som udgangspunkt benyttes som udtryk for ejendommens handelsværdi ved vurderingen af, hvorvidt ejendommen er fastsat til en korrekt værdi i forbindelse med handler mellem interesseforbundne parter. I henhold til det gældende cirkulære svarede overdragelsessummen således til handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Sagsøgte har ikke godtgjort, at ejendomsværdien ikke svarede til ejendommens reelle værdi på overdragelsestidspunktet. A er derfor i henhold til praksis berettiget til at benytte værdien som overdragelsessum, og dermed er denne overdraget på armslængdevilkår til lejlighedens markedsværdi på overdragelsestidspunktet.

Det udøvede skøn er baseret på et forkert grundlag og fører til et åbenbart urimeligt resultat

Til støtte for den nedlagte subsidiære påstand gøres det gældende, at SKATs værdiansættelse af ejendommen til kr. 1.000.000 er baseret på et forkert grundlag og fører til et åbenbart urimeligt resultat.

SKAT har ubestridt fastsat handelsprisen ved overdragelse af ejendommen på baggrund af SKATs ejendomsvurderings udtalelse om handelspriserne på ejendommen Hotel G2, af den 10. december 2007 (bilag 5).

Det gøres gældende, at SKATs vurdering af ejendommens handelspris er baseret på en række misforståelser og et så spinkelt grundlag, at det foretagne skøn skal tilsidesættes.

SKATs ejendomsvurderings udtalelse er udarbejdet af en person, der på intet tidspunkt har besigtiget de lejligheder, der blev indrettet i restaurationsfløjen, der udgjorde hotellets vestblok.

Vurderingen tager udgangspunkt i en generelt luksuriøst indrettet lejlighed med mange små detaljer, ligesom der i handelsprisen er taget højde for ejendommens indbo, der i henhold til udtalelsen kan ansættes til en værdi mellem kr. 30.000 og kr. 200.000 alt efter lejlighedens størrelse og indretning.

På handelstidspunktet var ejendommen en rå-lejlighed uden nogen videre form for indretning. Lejligheden krævede således en betydelig renovering, herunder blandt andet nedrivning af det eksisterende herretoilet med pissoir m.v. samt den i lejligheden beliggende del af restaurantens kølerum. Herefter skulle der foretages en rumopdeling i lejligheden samt opbygning af gulve, vægge, lofter og indsættelse af køkken m.v. Renoveringen er foretaget af sagsøger privat efter overtagelsen af ejendommen den 1. juni 2005.

Vurderingen er endvidere foretaget på et tidspunkt, hvor A havde gennemført en renovering og omfattende istandsættelse af den overtagne ferieejerlejlighed, ligesom vurderingen er baseret på ejendomsmæglerens udbudsmateriale uden en reel besigtigelse af ejendommen.

Det bestrides, at renoveringen af ejendommen er udført af eller betalt af H1x ApS.

Det gøres gældende, at det påhviler sagsøgte at sandsynliggøre, at der i perioden fra 29. april 2005, hvor ejendommen blev handlet til As overtagelse af ejendommen den 1. juni 2005, er afholdt omkostninger til istandsættelse af den omhandlede ejendom af selskabet H1x ApS. Der er intet, der på nogen måde godtgør, at selskabet H1x ApS skulle have afholdt omkostninger vedrørende istandsættelse af ejendommen.

Det gøres gældende, at A ikke har været pligtig at opbevare og gemme bilag vedrørende ejendommens istandsættelse. Det faktum, at der på nuværende tidspunkt alene kan fremlægges et begrænset bilagsmateriale vedrørende ejendommens istandsættelse, kan ikke medføre, at ejendommen anses for istandsat for interessentskabets eller for H1x ApS´ midler uden nærmere dokumentation herfor.

Det gøres gældende, at de gennemsnitlige salgspriser for lejlighederne i hotellets vestblok klart og entydigt dokumenterer at såvel SKAT som Landsskatteretten har udøvet et skøn baseret på et fejlagtigt grundlag, ligesom skønnet fører til et åbenbart urimeligt resultat.

Oversigten over salgspriserne for lejlighederne i vestblokken (bilag 8) dokumenterer, at den samlede m2-pris for lejlighederne i vestblokken udgjorde kr. 4.808, svarende til en markedspris for lejlighed ...1 på kr. 562.536. Udelades den i sagen omhandlede lejlighed af beregningen, udgør m2-prisen ved førstegangssalget af lejlighederne i hotellets vestblok kr. 5.128, svarende til en markedspris for lejligheden på kr. 599.976.

Der er en betydelig forskel mellem det af SKAT udøvede skøn over ejendommens handelspris pr. 29. april 2005 på kr. 1.000.000 og handelsprisen ved benyttelse af de gennemsnitlige afhændelsessummer ved førstegangsafhændelsen af ferieejerlejlighederne i vestblokken.

Det gøres gældende, at det, på baggrund af den manglende sammenhæng mellem SKATs vurdering af den 10. december 2007 og de reelt realiserede afståelsessummer for de øvrige lejligheder i hotellets vestblok, er godtgjort, at det af SKAT og Landsskatteretten udøvede skøn er baseret på et fejlagtigt grundlag og fører til et åbenbart urimeligt resultat.

..."

Skatteministeriet har procederet i det væsentlige i overensstemmelse med sit påstandsdokument, der lyder således:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at A er skattepligtig af kr. 600.000,-, som han har modtaget som maskeret udlodning i indkomståret 2005, jf. ligningslovens § 16 A. Efter ligningslovens § 16 A er en aktionær (anpartshaver) skattepligtig af enhver udlodning fra selskabet uanset udlodningens betegnelse og fremtrædelsesform.

Det gøres gældende, at der er to selvstændige grunde til, at skattemyndighederne har været berettiget til at forhøje As skattepligtige indkomst skønsmæssigt med maskeret udlodning.

Den første (1) er, at overdragelsen er foretaget mellem parter uden konkret modstående interesser, og at købssummen ikke svarede til lejlighedens markedsværdi, idet det ikke er godtgjort, at lejligheden - som forudsat i den senest offentliggjorte ejendomsvurdering - fortsat var "under opførelse" på tidspunktet for overdragelsen.

Den anden (2) er, at uanset om handlen er foretaget mellem parter uden konkret modstående interesser, og uanset om lejligheden først er renoveret efter overdragelsen, er det ikke godtgjort, at istandsættelsen er sket for As egne midler. Udgifterne er afholdt af selskabet, men i As interesse.

Uanset om forhøjelsesgrunden er den ene eller anden, har der været grundlag for at foretage et skøn (3), og A har ikke godtgjort, at betingelserne for tilsidesættelse af skønnet er opfyldt.

1. Ad 1) Maskeret udlodning ved salget

Det gøres gældende, at ejendommen er overdraget mellem parter uden konkret modstående interesser.

Det fremgår af Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag A. s. 2), at A over for SKAT har oplyst, at de lejligheder, der ikke var solgt pr. 1. juli 2004, blev fordelt til As selskab og G1 ApS, herunder at den omtvistede lejlighed skulle fordeles til As selskab (bilag A. s. 2).

Der er ikke udarbejdet regnskab hverken for As selskab eller for interessentskabet i det regnskabsår, hvor lejlighed ...1 blev solgt til A (indkomståret 1. juli 2004 - 30. juni 2005). Den omstændighed, at der er sket tilgang og fragang af lejligheder i G1 ApS´ årsregnskab for det pågældende år (bilag E. s. 9) viser imidlertid, at G1 ApS erhvervede de til G1 ApS fordelte lejligheder. Det samme må derfor antages at have været tilfældet med As selskab. Dette understøttes af, at SL har erklæret, at G1 ApS i forbindelse med fordelingen indbetalte et større beløb, da G1 ApS overtog en større procentdel af det fællesejede (bilag 10).

Det må derfor lægges til grund, at den omtvistede lejlighed i henhold til en aftale, der formentlig kun foreligger mundtligt, var overdraget til As selskab, inden A købte lejligheden. Dette kommer også til udtryk ved, at det kun var As selskab, der ifølge skødet i den indscannede akt underskrev som sælger ved salget til ham.

Realiteten er derfor, at As selskab på tidspunktet for overdragelsen til A ejede lejligheden, hvorfor overdragelsen er sket mellem interesseforbundne parter.

Selv hvis det er sådan, at lejligheden på tidspunktet for overdragelsen til A fortsat var ejet i lige sameje mellem As selskab og G1 ApS, er det ikke ensbetydende med, at der har været modstående interesser, jf. f.eks. SKM2007.83.ØLR og SKM2004.106.HR.

I 2005 var det tilsyneladende kun lejlighed ...8 og den omtvistede ...1 (der var fordelt til henholdsvis G1 ApS og As selskab), som i tinglysningsmæssig henseende fortsat var ejet af begge selskaber. Lejlighed ...8 blev solgt til SLs datter, SM, den 1. april 2005, for kr. 200.000.- (bilag N, s. 16-17), i hvilken forbindelse SL blev beskattet med maskeret udlodning (bilag J). Det kan derfor lægges til grund, at begge lejligheder blev solgt næsten samtidigt til de respektive anpartshaveres nærstående, som led i en samlet ordning, hvorved restejendommene fordeles mellem de to parter. Dette skaber en formodning for, at der ikke har været modstående interesser.

A har herudover ikke godtgjort, at overdragelsessummen har været genstand for forhandling. A indbetalte heller ikke købesummen til "interessentskabets" konto (bilag K, s. 11), men til en konto tilhørende As selskab (bilag 13). Den kontante hævning på kr. 200.000.- den 16. juni 2005 (bilag 18) og den håndskrevne kvittering fra G1 ApS på modtagelsen dokumenterer ikke, at der har været modstående interesser. Det bemærkes således, at der heller ikke har været indbetalt et beløb til As selskabs konto, der modsvarer halvdelen af købesummen for lejlighed ...8 (bilag 9).

Under disse omstændigheder må det lægges til grund, at der ikke har været modstående interesser i forbindelse med salget af den omtvistede lejlighed til A.

2. Ad 1) Maskeret udlodning ved salget og 2) Maskeret udlodning ved afholdelse af private udgifter

Ved overdragelser mellem interesseforbundne parter kan overdragelsessummen ikke uden videre lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet, jf. f.eks. SKM2003.318.HR og SKM2003.338.HR. Det påhviler A at godtgøre, at handlen er sket på vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville have aftalt, jf. f.eks. UfR 2000, 393 H. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det bestrides, at den på tidspunktet for salget senest offentliggjorte ejendomsvurdering (1. oktober 2004), kan tages til udtryk for ejendommens reelle handelsværdi. Dette følger allerede af, at A selv har gjort gældende, jf. stævningen, s. 11. at den gennemsnitlige m2-pris for de efter hans opfattelse sammenlignelige lejligheder i vestfløjen på overdragelsestidspunktet tilsiger, at prisen for den omtvistede lejlighed ville være ca. kr. 600.000.- på overdragelsestidspunktet, hvilket er 50 % mere, hvad A betalte.

Det bestrides i den sammenhæng, at et krav om opdeling af varmeforsyning skal tillægges betydning ved fastsættelse af handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Det fremgår af ejendomsvurderingen, at lejligheden er vurderet som "under opførelse" med et boligareal på 0 m2, uden toilet og bad (bilag S). Det fremgår derimod af købsaftalen (bilag F. s. 2), at lejligheden er indrettet med to værelser (stue og selvstændigt soveværelse med omklædningsrum), og at det tinglyste areal udgør 117 m2 med tillæg af en hems på 20 m2 (bilag F. s. 3). Herudover bemærkes, at lejligheden ca. 1 år efter overtagelsen blev udbudt til salg gennem G3 (bilag Q), hvor lejligheden, der udbydes til salg for kr. 1.500.000,-, med As egne ord beskrives som en luxuslejlighed" og som værende "nyrenoveret i 2005". I overensstemmelse hermed fremgår det af salgsopstillingen, at de medfølgende hårde hvidevarer er fra 2005 (bilag Q, s. 6).

A har gjort gældende, at bevisbyrden for, at der er afholdt ombygnings- og moderniseringsomkostninger i andet regi end af A personligt skulle påhvile Skatteministeriet. Dette bestrides.

Lejligheden har gennemgået en omfattende renovering i det indkomstår, hvor As selskab tømmes for midler og tages under tvangslikvidation pga. manglende indsendelse af regnskab. Når A påstår, at istandsættelsesomkostningerne ikke er afholdt af selskabet, men af ham personligt efter overdragelsen af lejligheden til ham, må bevisbyrden herfor naturligvis påhvile ham. Som følge af interessefællesskabet mellem ham og selskabet er bevisbyrden skærpet.

A erklærede i replikken, s. 5, at der ikke forefindes dokumentation for ombygnings- og moderniseringsomkostninger, herunder at der ikke foreligger kvitteringer, garantibeviser eller lignende. Der er heller ikke fremlagt udskrifter af eventuelle bankkontoudskrifter fra den konto, hvorfra udgifterne til renoveringen er anholdt.

Det er derfor påfaldende, at der nu alligevel - og i øvrigt efter forberedelsens afslutning - fremlægges et processkrift 1 med en række bilag (bilag 21-24), der ifølge A dokumenterer, at istandsættelsesomkostninger er afholdt i personligt regi efter overdragelsen.

Det bestrides, at disse nye bilag dokumenterer, at A personligt har afholdt istandsættelsesomkostninger til den omhandlede lejlighed.

Bilag 21 og 22 vedrører As salg og efterfølgende køb af en bil i marts måned 2005 med fortjeneste. Det dokumenterer i sagens natur ikke, at han har anvendt fortjenesten helt eller delvist til istandsættelse af lejligheden. Tværtimod må det have formodningen imod sig, at en fortjeneste er anvendt på istandsættelsesudgifter, idet A på dette tidspunkt endnu ikke havde betalt købesummen på kr. 400.000.- for lejligheden, endsige indgået købsaftale.

Bilag 23-24 er en række fakturaer fra henholdsvis G6, G7 og G8 ApS. Heller ikke disse bilag dokumenterer, at A personligt afholdt istandsættelsesudgifterne til lejligheden. Fakturaerne fremstår uden tilknytning til den pågældende lejlighed og kan vedrøre en hvilken som helst lejlighed, herunder BAs lejligheder, ...6 og ...10 (bilag N, s. 5 og 19) eller BA og As ejendom på ...9. Herudover bemærkes, at det ikke fremgår, hvem fakturaen for Siemens Indbygningsovn er udstedt til (bilag 23. s. 1), og at en lang række af fakturaerne vedrører køb af materialer i foråret og efteråret 2006 og derfor formodningsvis ikke vedrører den omtvistede lejlighed, der ifølge salgsannoncerne var "nyrenoveret i 2005".

Hvad angår bilag I, er det udokumenteret, at arbejdet på "bådlejlighed" refererer til den omtvistede lejlighed, og det er under alle omstændigheder udokumenteret, at A har afholdt udgiften. Tværtimod vedrører fakturaen blandt andet arbejde udført på lejlighed ...8, der på det tidspunkt var solgt til SLs datter, SM (bilag N, s. 16), hvorfor det må have formodningen imod sig, at arbejdet er udført for As regning.

At ombygningen og istandsættelsen derimod er sket for selskabets midler understøttes af, at selskabet var tømt for midler knap en måned efter overtagelsen af lejligheden, hvor A solgte selskabet (bilag 4), og at selskabet kort efter blev tvangsopløst på grund af manglende indsendelse af årsregnskab (bilag B. s. 2). Det bemærkes i den sammenhæng, at A ifølge Erhvervs- og Selskabsstyrelsens var registreret som hovedanpartshaver helt indtil opløsningen af selskabet i marts 2006 (bilag T).

Uanset om lejligheden blev ombygget og renoveret før eller efter salget af lejligheden til A, må det derfor lægges til grund, at det er sket for selskabets midler i løbet af indkomståret 2005, men ikke i selskabets interesse.

Om den maskerede udlodning er sket ved salg af ejendommen til under markedspris, eller om den er sket ved selskabets afholdelse af private udgifter til istandsættelse af lejligheden efter overdragelsen er uden betydning. I begge tilfælde er der tale om maskeret udlodning af en størrelse, som må ansættes ved et skøn, jf. f.eks. SKM2007.153.HR.

3. Ad 3) Skønnet kan ikke tilsidesættes

Når skattemyndighederne har haft grundlag for en skønsmæssig forhøjelse af indkomsten påhviler det A at godtgøre, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. SKM2005.368.HR og SKM2009.37.HR. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Skattemyndighederne har skønnet, at den maskerede udlodning udgør kr. 600.000,-, hvilket beløb svarer til forskellen mellem købsprisen på kr. 400.000,- i henhold til købsaftalen og lejlighedens skønnede handelsværdi i renoveret tilstand i indkomståret 2005 på kr. 1.000.000,-. Skønnet over ejendommens handelsværdi i 2005 er foretaget i overensstemmelse med en udtalelse fra SKATs Ejendomsvurdering (bilag 5), der anslog den omhandlede lejligheds handelsværdi til at være mellem kr. 1.350.000,- og kr. 1.400.000,- i december 2007, og værdistigningen fra 2004-2007 til at være ca. 30 % (bilag 5. s. 4).

Vurderingen af lejligheden, der beskrives som "meget luksuriøst indrettet med mange små detaljer" (bilag 5. s. 3), er baseret blandt andet på SKATs vurderingsmands besigtigelse af hotellet, herunder flere af lejlighederne samt kontakt med ejendomsmæglere og gennemgang af mæglernes udbudsmateriale vedrørende den omhandlede lejlighed. Uanset om sagsøgeren selv delvist har møbleret lejligheden, hvilket på det foreliggende grundlag bestrides som udokumenteret, bemærkes det, at indbo i den enkelte lejlighed kun tillægges begrænset betydning ved værdiansættelsen (bilag 5. s. 4).

Lejlighedens kvadratmeterpris efter skattemyndighedernes korrektion udgør kr. 8.547,-, hvilket set i forhold til den væsentligt højere kvadratmeterpris på de øvrige lejligheder, der blev solgt i 2004-2006 (bilag O), hvor kvadratmeterprisen for lejlighederne i østfløjen var kr. 14.942,- (bilag O og bilag M) og i vestfløjen var kr. 9.416,- (bilag O og bilag N) viser, at skønnet har været lempeligt. Det bestrides, at salgssummen for lejlighed ...8 i 2004 skal indgå i beregningen af gennemsnitlige m2-priser, idet salget skete til SLs datter.

Herudover bemærkes, at lejligheden blev videresolgt den 14. juni 2010 for kr. 975.000,- (bilag G. s. 1 og bilag I). Forskellen mellem denne salgssum og købssummen i 2005 er kr. 575.000,-, hvilket er meget tæt på den af SKAT skønnede maskerede udlodning på kr. 600.000,-. Dette understøtter, at skønnet ikke har været åbenbart urimeligt.

Endeligt bemærkes, at A har oplyst, at lejligheden er indrettet i den del af hotellet, der tidligere udgjorde hotellets restaurant, og at lejligheden på overtagelsestidspunktet ikke var istandsat på nogen måde, herunder med pissoir, toiletter med skillevægge, kølerum og vinrum, jf. stævningen s. 3. Når der herudover henses til, at lejligheden i 2006 blev udbudt til salg for kr. 1.5 mio., dvs. kr. 1.1 mio. mere end købssummen i 2005, hvor lejligheden beskrives som en "luxuslejlighed", der er "nyrenoveret i 2005", må der have været afholdt ganske betydelige udgifter til istandsættelsen i indkomståret 2005. Set i forhold til lejlighedens værdi for og efter renoveringen fremstår skønnet på kr. 600.000,- som rimeligt.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges til grund, at A pr. 1. januar 2004 stiftede H1x ApS med sig selv som eneanpartshaver og direktør med henblik på sammen med G1 ApS, hvor hans bekendte SL var den reelle ejer og direktør, at købe det tidligere Hotel G2. Meningen var, at selskaberne skulle indgå i et interessentskab med hver 50 % om at købe, udvikle og sælge hotellet. Der blev dog aldrig registreret et interessentskab. A har forklaret, at han og SL stolede på hinanden, og at de derfor nøjedes med "gentleman-agreements".

Da A af personlige årsager ønskede at trække sig ud af projektet, aftalte han og SL at fordele de pr. 1. juli 2004 usolgte ejerlejligheder imellem deres respektive selskaber. Der er ikke fremlagt nærmere oplysninger om grundlaget for fordelingen.

Ejerlejlighed ...8, der var fordelt til G1 ApS, blev solgt til SLs datter, og ejerlejlighed ...6 og 27, der var fordelt til H1x ApS, blev solgt til As hustru.

Med overtagelsesdag den 1. juni 2005 solgte interessenterne, der begge fortsat var tinglyste ejere, ejerlejlighed ...1 til A personligt for en kontant købesum på 400.000 kr. Købsaftalen indeholder ingen oplysninger om vilkårene for købesummens betaling. Købesummen blev indledningsvis indbetalt til en konto tilhørende H1x ApS. Der er ikke fremlagt vurderinger fra ejendomsmæglere eller andre uvildige oplysninger om lejlighedens reelle værdi.

Der er ikke udarbejdet regnskab, hverken for H1x ApS eller for interessentskabet i det regnskabsår (indkomståret 1. juli 2004 - 20. juni 2005), hvor ejerlejlighed ...1 blev solgt til A. Den 29. juni 2005 solgte A sit selskab til tredjemand for 1 kr., idet anpartskapitalen var tabt. Selskabet blev den 30. november 2005 taget under tvangsopløsning på grund af manglende indsendelse af årsregnskab og blev opløst den 31. marts 2006. Der foreligger ikke dokumentation for, hvornår interessentskabet blev opløst, men det kan lægges til grund, at det var en formløs proces.

Retten finder, at de parter, der indgik handlen om ejerlejligheden, under de anførte omstændigheder har ageret på en sådan måde, at de må betragtes som interesseforbundne. Skattemyndighederne har derfor været berettiget til skønsmæssigt at ansætte ejerlejlighedens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet.

Det fremgår af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2004, at ejerlejligheden er vurderet som "under opførelse" med et boligareal på 0 m2, uden toilet og bad. Af købsaftalen fremgår det imidlertid, at ejerlejligheden er indrettet med to værelser (stue og selvstændigt soveværelse med omklædningsrum) og at det tinglyste areal udgør 117 m2 samt en hems på 20 m2. Allerede som følge heraf kan der ikke lægges vægt på den offentlige ejendomsvurdering. Hertil kommer, at A godt et år efter overtagelsen udbød ejerlejligheden til salg for 1.5 mio. kr. gennem G3, hvor han selv beskrev det som en "luxuslejlighed", der var "nyrenoveret i 2005".

A har forklaret, at han selv renoverede ejerlejligheden i 2005, og at det skete for hans private midler. Forklaringen er imidlertid ikke underbygget af hans kontoudskrifter eller af de spredte og til dels uspecificerede fakturaer, der er fremlagt under sagen. Retten finder, at A hverken ved sin forklaring eller bevisførelsen i øvrigt har godtgjort eller sandsynliggjort, at renoveringen er sket for hans private midler. Der er omkring købstidspunktet sket en række checkhævninger på en konto tilhørende H1x ApS, som der ikke er redegjort for, og der foreligger ikke relevante regnskabsmæssige oplysninger. A har heller ikke sandsynliggjort, at hans private økonomi kunne bære renoveringsprojektet. Der må under disse omstændigheder gælde en formodning for, at renoveringen er betalt af H1x ApS, men i As interesse.

Skattemyndighederne har herefter, uanset om renoveringen har fundet sted før eller efter As erhvervelse af ejerlejligheden, været berettiget til skønsmæssigt at ansætte den maskerede udlodning.

Ved skattemyndighedernes skønsmæssige ansættelse, hvorved den maskerede udlodning er fastsat til 600.000 kr., svarende til differencen mellem købsprisen på 400.000 kr. og ejerlejlighedens skønnede handelsværdi i renoveret tilstand i indkomståret 2005 på 1 mio., har skattemyndighederne lagt vægt på den skriftlige vurdering af 10. december 2007 fra SKAT Ejendomsvurdering. Det fremgår af denne, at en vurderingsmand har anvendt bl.a. sit lokale kendskab til hotellet og drøftelser med lokale ejendomsmæglere. Der er taget højde for en prisstigning i perioden 2004 - 2007 på ca. 30 %, og indbo er medregnet.

A har ikke heroverfor iværksat syn og skøn. Herefter, og når henses til, at A i 2006 satte ejerlejligheden til salg for 1.5 mio. kr. og i juni 2010, dvs. efter finanskrisens udbrud, solgte den for 975.000 kr., har A ikke løftet bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Der forholdes med sagsomkostninger som nedenfor bestemt, idet bemærkes, at beløbet på 37.500 kr. dækker udgifter til advokatbistand inkl. moms. Der er herved lagt vægt på sagens værdi, omfang, forløb og udfald.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes

I sagsomkostninger skal A betale 37 500 kr. til Skatteministedet.

Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter