Dato for udgivelse
13 Jul 2012 13:10
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
26 Mar 2012 11:18
SKM-nummer
SKM2012.450.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Hjørring, BS 2-232/2011
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Indflytterfest, udlejning
Resumé

Sagen vedrører sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sagsøgeren erhvervede i oktober 2003 den omhandlede sommerhusgrund. På dette tidspunkt ejede sagsøgeren allerede et nyopført sommerhus beliggende ca. 500 meter fra grunden, ligesom hans samlever (senere ægtefælle) ejede et nyopført sommerhus også beliggende ca. 500 meter fra grunden. Ejendommene lå mindre end 30 km fra sagsøgerens og hans samlevers privatbolig.

På grunden opførte sagsøgeren i 2004 også et sommerhus som selvbygger med hjælp fra familie og venner. Allerede forinden byggeriets færdigmelding til myndighederne blev der afholdt en indflytterfest i huset i en weekend i maj. Der blev under hovedforhandlingen fremlagt billeder herfra, ligesom vidnerne bekræftede festen, og at de havde overnattet i sommerhuset. Herudover fremlagde sagsøgeren oplysninger om forbrug af el og vand.

På alle tre sommerhuse var der i 2004 en større udlejningsaktivitet via to udlejningsbureauer. Alle tre sommerhuse var efter det oplyste ejerspærret i flere perioder i 2004.

Sagsøgeren gjorde gældende, at benyttelsen i maj 2004 (herunder i forbindelse med indflytterfesten) var sket til privat formål. Herudover gjorde sagsøgeren gældende, at sommerhuset havde været benyttet til privat formål i perioden frem til juli 2004, hvor udlejningen af huset blev påbegyndt, og at det havde stået til rådighed for sagsøgeren i to perioder i september 2004. Sidstnævnte perioder lå efter, sagsøgeren havde påbegyndt salgsbestræbelser, herunder ved antagelse af mægler og udfærdigelse af salgsbudget.

Sommerhuset blev solgt til tredjemand ved slutseddel af den 29. september 2004. De to øvrige sommerhuse blev begge efterfølgende solgt til tredjemand skattefrit.

Herudover erhvervede sagsøgeren i 2004 tre yderligere sommerhusgrunde. Disse blev senere afstået til et af sagsøgeren primo 2005 etableret selskab, som opførte sommerhuse på to af grundene, der blev solgt til tredjemand. Sagsøgerens samlever erhvervede også endnu en ubebygget grund i 2007, hvorpå der også blev opført et sommerhus.

Retten fandt ikke, at sagsøgeren havde benyttet sommerhuset til privat formål i lovens forstand.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.
  

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2
  
Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.15.2


Parter

A
(Advokat Christian Bachmann)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved adv.fm. Mads Boesen)

Afsagt af byretsdommer

Bo Dietz

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren har benyttet sommerhuset beliggende ...1, til privat formål, således at den fortjeneste på 504.018 kr. han fik ved salget af sommerhuset i september 2004, er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, og derved ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst.

Sagsøgerens påstand er, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at sagsøger kunne afstå sit sommerhus ...1, skattefrit i indkomståret 2004.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har afsagt kendelse om spørgsmålet den 4. november 2010. Af kendelsen fremgår blandt andet:

"...

Sagens oplysninger

Klageren er kontoruddannet og har arbejdet som sælger i en virksomhed, der solgte trælast- og bygningsartikler.

Klageren stiftede den 9. februar 2005 selskabet H1 A/S. Selskabet opfører ifølge det oplyste fritids- og parcelhuse og udfører tømrerarbejde. Selskabet havde pr. 1. januar 2010 19 ansatte.

Klageren erhvervede ejendommen ...1, ved skøde af 22. oktober 2003. Ejendommen var på erhvervelsestidspunktet vurderet som et ubebygget areal.

Klageren opførte et sommerhus på ejendommen. Sommerhuset har ifølge BBR et samlet areal på 111 m2, hvortil kommer 20 m2 overdækket terrasse. Klageren indsendte færdigmelding af sommerhuset den 14. juni 2004 og ejendommen blev endelig færdigmeldt den 13. oktober 2004. Klageren afstod ejendommen ved slutseddel af 29. september 2004.

Der er fremlagt salgsbudget vedrørende ejendommen fra den 2. september 2004. Der er ikke fremlagt en dateret formidlingsaftale.

Ifølge det oplyste har sommerhuset været udlejet til turister i perioden fra den 17. april 2004 frem til afståelsen. Sommerhuset har ifølge det oplyste været til disposition for ejeren i perioden fra den 4. september til den 10. september og igen fra den 26. september til den 4. oktober 2004.

Der er fremlagt fotos fra ejendommen. Det er ligeledes fremlagt oversigter over forbruget på ejendommen, hvoraf det fremgår, at der i klagerens ejertid har været et vandforbrug på 49 kubikmeter vand og et elforbrug på 3.257 kWh. Elforbruget er fordelt med 707 kWh fra den 6. april 2004, hvor måleren blev sat op til den 15. juni 2004 og med 2.550 kWh i perioden fra den 15. juni til den 30. oktober 2004.

Klageren har afregnet el svarende til 1.612 kWh i forbindelse med udlejningen af sommerhuset.

I 2002-2004 havde klageren yderligere erhvervet følgende ejendomme:

...2. Klageren erhvervede ejendommen som byggegrund den 1. marts 2002, opførte et sommerhus på ejendommen og solgte det den 1. januar 2005. Avancen var efter det oplyste skattefri.

...3. Klageren erhvervede ejendommen som byggegrund og videresolgte grunden til sit selskab pr. 1. januar 2005. Der blev herefter opført et sommerhus på ejendommen, der blev solgt til tredjemand den 15. april 2005.

...4. Klageren erhvervede ejendommen som byggegrund den 1. august 2004 og videresolgte grunden til sit selskab pr. 1. januar 2005. Der blev herefter opført et sommerhus på ejendommen, der blev solgt til tredjemand den 21. maj 2006.

...5. Klageren erhvervede ejendommen som byggegrund den 8. november 2004. Klageren videresolgte grunden til sit selskab pr. 1. januar 2005. Selskabet har senere solgt byggegrunden.

Endelig erhvervede klageren ejendommen ...6, den 1. oktober 2004. Klageren og hans ægtefælle har benyttet ejendommen til beboelse siden erhvervelsen.

Klagerens ægtefælle (ægteskabet blev indgået den 18. august 2007) har den 1. november 2002 erhvervet ejendommen ...7. Klageren hjalp med at opføre et sommerhus på ejendommen. Ejendommen blev solgt den 26. februar 2006.

Ægtefællen erhvervede ligeledes den 1. maj 2007 den ubebyggede grund ...8, hvorpå der efterfølgende er blevet opført et sommerhus.

Det fremgår af www.googlemaps.com, at ejendommene ...1, ...2, ...3, og ...7, ligger indenfor en radius af ca. 8 km.

Til brug for avanceberegningen for ejendommen ...1, har repræsentanten fremlagt adskillige bilag over byggeudgifter m.v.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har opgjort klagerens skattepligtige fortjeneste ved afståelse af ejendommen ...1 til 965.034 kr.

Skatteankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort, at han har anskaffet sommerhuset til benyttelse til et privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Det er skatteyderen der har bevisbyrden for, at ejendommen er anskaffet med henblik på privat benyttelse, samt at ejendommen reelt har været benyttet privat i en del af eller hele ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Denne bevisbyrde er særlig streng, når der foreligger særlige omstændigheder som i nærværende sag. Der er herved lagt vægt på den korte ejertid efter opførelsen af sommerhuset samt omfanget af klagerens sommerhusejendomme, herunder senere igangsættelse af selskabet H2 A/S.

Det må lægges til grund, at klageren ikke har haft en reel intention om at anvende sommerhuset ...1 på sædvanlig vis til sommerhusformål for sig selv, men derimod opført ejendommen med fortjeneste ved videresalg for øje.

Klagerens påståede benyttelse af sommerhuset i perioden 11.05 - 15.05.2004 var i en periode inden sommerhuset blev færdigbygget, idet klageren først meldte sommerhuset færdigt den 14.06.2004. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at det fremgår, at der blev indkøbt hvidevarer onsdag den 12.05.2004. Endvidere fremgår det, at der torsdag den 13.05.2004 blev foretaget indkøb af køkkeninventar m.m.

De 2 øvrige uger, hvor klageren har haft dispositionsretten over sommerhuset, perioden 04.09. - 10.09.2004 og perioden 26.09. - 04.10.2004, ligger efter det tidspunkt, hvor sommerhuset blev sat til salg. Dette begrundes med, at formidlingsaftalen med ejendomsmægler blev indgået senest den 02.09.2004 jf. ejendomsmæglerens udarbejdede salgsbudget, og eventuelt før dette tidspunkt, idet det bemærkes, at den indsendte formidlingsaftale ikke er dateret og underskrevet.

Sommerhuset blev solgt allerede ved købsaftale af den 29.09.2004. Forbrug af el på i alt 3.257 kWh for perioden 06.04.2004-30.10.2004, beviser ikke entydigt, hvad der er anvendt i forbindelse med privat ophold i sommerhuset, da der kan være forbrugt el i forbindelse med opførelsen af sommerhuset, ligesom der er anvendt el i forbindelse med udlejningen. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at der ikke ses afregnet elforbrug vedrørende udlejning i udlejningsperioderne. Repræsentantens påstand om et elforbrug på 1.645 kWh. på ejendommen ud over forbruget i de udlejede perioder, kan derfor ikke tiltrædes.

Sommerhuset har været udlejet til turister i perioden efter opførelsen og indtil salgstidspunktet, idet ejendommen har været udlejet i 13 uger.

Salget af sommerhuset kan ikke anses at være sket som et tvangssalg af økonomiske årsager, herunder til finansiering af købet af ...6 til egen bolig. Der er herved henset til, at klageren omkring dette tidspunkt opkøbte 3 grunde for i alt ca. 1.060.000 kr.

Repræsentantens påstand om, at sommerhusgrunden ...1, blev købt med henblik på opførelse af sommerhus til eget brug, på grund af god beliggenhed i et meget naturskønt område, findes ikke sandsynliggjort, når sommerhuset alligevel bliver solgt umiddelbart efter opførelsen. Der lægges herved vægt på, at klageren samtidig rådede over et sommerhus i samme område, nemlig ejendommen ...2, som kunne have været solgt i stedet. Det skal samtidig bemærkes, at klagerens samlever samtidig ejede sommerhuset ...7, som først blev solgt den 26. februar 2006.

(...)

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens afståelse af ejendommen ...1, er omfattet af skattefriheden i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er opfyldte. Det fremgår af bestemmelsen i § 8, stk. 2, at avancen ved salg af sommerhusejendomme er skattefri, såfremt ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til private formål i ejerperioden.

Klageren og hans kæreste har benyttet sommerhuset i perioderne 11.-15. maj, 4.- 10. september 2004 og 26. september til 4. oktober 2004. Klageren har således anvendt sommerhuset til ferieformål i mindst 3 uger. Det skal understreges, at 2 af disse ugers ferie er afholdt efter datoen for færdigmeldingen ifølge BBR-ejermeddelelsen.

Forbrug af vand og el på ejendommen understøtter, at ejendommen har været benyttet ud over de udlejede perioder. Dette fremgår, når forbrugsopgørelsen vedrørende elforbruget i udlejede perioder sammenholdes med det totale elforbrug på ejendommen. Der er således forbrugt 1.645 kWh på ejendommen ud over forbruget i de udlejede perioder. Det understøtter klagerens oplysninger om at have anvendt sommerhuset til privat ferie i 3 uger. Ved vurderingen af anvendelsen af sommerhuset må det lægges til grund, at klageren har anvendt sommerhuset til ferie i 3 uger i løbet af sin ejertid. De 3 ugers sommerferie, klageren har afholdt i sommerhuset, må i henhold til ferieloven anses for hovedferien.

Hverken i § 8, stk. 2, i forarbejderne hertil eller i praksis er der stillet krav til omfanget af den private benyttelse af sommerhuset. Således må 3 ugers benyttelse anses at være af et sådant omfang, at det ikke kan betragtes som uvæsentlig benyttelse.

Ud fra en økonomisk betragtning er det meget uhensigtsmæssigt at udleje sommerhuset, hvis klageren umiddelbart efter sommerhusets opførelse havde til hensigt at sælge ejendommen. Ved at udleje sommerhuset har klageren risikeret at måtte tåle et betydeligt nedslag i prisen ved et salg. Klageren havde endvidere allerede indgået udlejningsaftaler, der rakte ind over købers overtagelsesdato. Således havde klageren gennem G4 indgået aftale om udlejning for perioderne 27. december 2004 - 2. januar 2005, 2. april- 28. maj 2005 og 16. juli - 6. august 2005. Der er tale om udlejningsaftaler, som den nye ejer af ...1 skulle respektere, hvilket fremgår af skødet.

(...)

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 medregnes fortjenesten dog ikke ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, såfremt disse har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen. Reglen i stk. 1 gælder tillige sommerhuse og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele perioden, hvor denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen).

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren fra færdigmeldingen af ejendommen ...1 den 14. juni 2004 til dateringen af den første salgsopstilling den 2. september har haft ejendommen udlejet igennem et udlejningsbureau. Først herefter har klageren haft ejerspærring af ejendommen i 2 perioder, henholdsvis fra den 4. september til den 10. september og igen fra den 26. september til den 4. oktober 2004.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at klageren ikke har opført ejendommen med henblik på at benytte den til privat formål i ejertiden, men derimod med henblik på videresalg/udlejning.

Under disse omstændigheder opfylder klageren derfor ikke betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 om privat benyttelse, uanset om han måtte have benyttet ejendommen i perioden efter den 2. september 2004, hvor ejendommen blev sat til salg. Der henvises til SKM2009.617.BR.

Ejendomsavancen skal herefter beskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens regler.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessumme med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Endvidere kan vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, samt udgifter der er straksfradraget eller straksafskrevet, og som ikke er omfattet af afskrivningslovens § 21, stk. 2, ikke medregnes.

Under hensyn til de fremlagte oplysninger og dokumentation for udgifternes afholdelse finder Landsskatteretten ikke anledning til at ændre skatteankenævnets afgørelse vedrørende forbedringsudgifter på 424.691 kr. Der er ved afgørelsen særlig lagt vægt på, at en del af de fremlagte fakturaer ikke har angivet leveringsadresse. Endvidere er der henset til, at der ikke er fremlagt grundbilag for en væsentlig del af de påberåbte udgifter. Det af repræsentanten og klageren anførte, kan ikke føre til andet resultat.

For så vidt angår udgiften sommerhusgrund inklusive omkostninger er denne af repræsentanten opgjort til 219.462 kr. Landsskatteretten finder herefter ikke anledning til at godkende en større udgift.

..."

Forklaringer

Sagsøgeren har blandt andet forklaret, at han i 2003 var ansat som sælger hos G1 i ...9 frem til 1. oktober, hvorefter han var ansat hos G2 frem til 1. september 2004, hvor han blev ansat som sælger hos G3. Hos G3 havde han en månedsløn på 26-27.000 kr. brutto. Siden 1. januar 2005 har han drevet selvstændig virksomhed i byggebranchen.

Frem til oktober 2004 boede han med sin nuværende ægtefælle, BA, til leje på ...10 i ...11. Derefter flyttede de til deres nuværende bolig på ...6. Boligen på ...6 skulle istandsættes. Han og BA var flyttet sammen i efteråret 2001. BA havde haft en andelslejlighed i ...12. Andelslejligheden byttede hun med sommerhusgrunden på ...7.

Han købte sommerhusgrunden på ...2 først på året 2002. Planen var at opføre et sommerhus på grunden. Sommerhuset opførte han selv med hjælp fra faderen, en bror, samt venner og bekendte, hvor de fleste var trælastfolk og nogle var håndværkere. Han kunne få materialerne billigt gennem arbejdet. Sommerhuset blev opført for ca. 800.000 kr., hvoraf de 740.000 var finansieret gennem realkredit.

Såvel for sommerhuset på ...2, som det på ...1, var udlejning en forudsætning for at økonomien kunne nå sammen. Med udlejningen hvilede økonomien nogenlunde i sig selv. Når husene ikke var lejet ud, brugte han og BA sommerhusene selv. Han aftalte ejerspærringer med udlejningsbureauerne, således at husene ikke hele tiden var lejet ud.

Han købte grunden på ...1 for 140.000 kr. Der blev givet byggetilladelse den 9. februar 2004, og han gik straks derefter i gang med at bygge sommerhus på grunden. Han kunne fortsat få materialerne billigt, og det var de samme personer, der hjalp til med byggeriet. El-måleren blev sat op den 6. april 2004, på hvilket tidspunkt sommerhuset var ved at være færdigt. Der er derfor ikke meget byggestrøm indeholdt i den aflæsning, han foretog af el-måleren pr. "tast-selv" den 15. juni 2004. Op til opsætningen af el-måleren havde en dieselgenerator leveret byggestrøm. Sommerhuset blev bygget på godt 2 måneder. Der blev tegnet brandforsikring den 15. april 2004 - brandforsikring kan tegnes, når "man kan låse døren til sommerhuset". Huset var således færdigt noget før den 1. juni 2004, hvor det officielt blev færdigmeldt. Den fremlagte inventarliste var en specifikation fra udlejningsbureauet om, hvad der skulle være af inventar i sommerhuset, når det skulle udlejes.

Han havde inviteret til housewarming fredag den 14. maj 2004. De personer, der ses på de fremlagte billeder fra festen, er for de flestes vedkommende personer, der har været med ved opførelsen af sommerhuset

Han havde ejerbooket ...1 den sidste uge i juni og de første 2 uger i juli 2004. BA og han opholdt sig i sommerhuset i denne periode.

Det var IM, der kontaktede ham og spurgte, om han var interesseret i at sælge sommerhuset på ...1. IM besigtigede ...1 en lørdag i august 2004. IM oplyste en salgspris på 1.595.000 kr., hvilket han syntes var en god pris. Han og IM indgik herefter en mundtlig aftale om, at IM kunne have sagen "liggende i skuffen". 1 september 2004 kom IM med en køber og så var der "ingen vej tilbage".

IM har som vidne blandt andet forklaret, at han kendte A gennem fodboldklubben, hvor de begge spillede. Han var netop startet som daglig leder en af ejendomsmæglerforretning i ...13, og han var interesseret i at få kunder i butikken. Han vidste at A havde bygget et sommerhus, og han spurgte derfor A, om han var interesseret i at sælge. Det blev aftalt, at han skulle besigtige sommerhuset, hvilket han gjorde på et tidspunkt i august. Det må have været i løbet af de 3 timer om lørdagen, hvor der er lejerskifte. Han satte prisen i den øvre ende for at få A ind som kunde. Der blev lavet salgsbudget den 2. september 2004. Der var generelt godt gang i salget, og sagen blev en "skuffesag" til kundekartoteket, som indeholdt omkring 500 interesserede kunder. Der blev derfor ikke lavet et slagsprospekt. Når der i salgsbudgettet under punkt 5.1. er anført udgifter til 360 graders foto, er det nok fordi, der er tale om en standardskrivelse - han mener ikke, at der blev taget foto.

Han kendte ikke til sommerhuset på ...2, og A nævnte det heller ikke selv. Han har ikke været involveret i andre af As sommerhushandler.

LJ har som vidne blandt andet forklaret, at han er en af personerne, der ses på billederne fra housewarming fredag den 14. maj 2004 på ...1. Sommerhuset var lige blevet færdigt på dette tidspunkt. Han blev i sommerhuset til om søndagen. Han husker, at han og nogle af de andre festdeltagere var ude at ride på hest om lørdagen. Han mener, at han har besøgt A i sommerhuset endnu en gang i løbet af sommeren - han husker det dog ikke eksakt. Måske han har også besøgt A i andre af As sommerhuse. Han husker ikke, om det har været på tale, at han kunne låne et sommerhus af A.

MN har som vidne blandt andet forklaret, at han har været ven med A igennem mange år. I 2004 arbejdede han mandag til og med torsdag som tømrersvend på ...14. Han har hjulpet med at sætte skyggelister op på ...1. Han ses også på billederne fra housewarming på ...1. Han husker, at deltagerne var ude at ride om lørdagen - han faldt af hesten og slog sig. Huset var færdigt, da der blev afholdt housewarming. Han har ikke været på ...1 siden, men har muligvis kigget forbi et af As andre sommerhuse på et tidspunkt.

ØJ har som vidne blandt andet forklaret, at han er ven med A, og at de har arbejdet sammen i trælasten i ...15. Han hjalp med ved byggeriet af sommerhuset på ...1. As bror, far og farfar hjalp også til. Derudover var der også flere af As andre venner, der hjalp med ved byggeriet. Byggeriet skulle gøres færdigt i en fart, således at sommerhuset kunne lejes ud. Han var ikke med ved housewarming. Han har overnattet i sommerhuset den 12. juni 2004, hvor han havde lånt sommerhuset til en weekend med kæresten. Sommerhuset var færdigt på dette tidspunkt. Han husker, at han så Le Mans på TV, mens han var i sommerhuset. Han har vist nok besøgt A i sommerhuset på ...1 en gang i løbet af sommeren 2004.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med anbringenderne i påstandsdokument af 6. februar 2012, der er sålydende:

"...

Til støtte for den af sagsøger nedlagte påstand om, at skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal anvendes, gøres det blandt andet gældende,

at

sagsøger har gjort tilstrækkeligt brug af ejendommen i 2004 til, at der foreligger privat benyttelse i lovens forstand, idet sagsøger har haft rådighed over huset, bortset fra i udlejningsperioder, fra husets færdiggørelse den 10. maj 2004 til underskrivelsen af slutsedlen den 29. september 2004. Der har således været gjort brug af ejendommen forud for udlejningen den 17. juli 2004, og efter at udlejningen gennem G4 fandt sted, har sagsøger ligeledes haft mulighed for at anvende ejendommen helt frem til ejendommens overtagelse af køber.

Det er ikke sandsynliggjort eller godtgjort af SKAT eller Landsskatteretten, at sagsøger ikke har haft til hensigt at beholde ejendommen som en anlægsinvestering. Tværtimod er det dokumenteret ved udlejningsaftalen med G4, at hensigten ikke var at sælge ejendommen, men derimod at udleje den, og at det beroede på efterfølgende tilfældigheder, at den pågældende ejendomsmægler uopfordret rettede henvendelse til sagsøger for at høre, om han var interesseret i at sælge sommerhuset.

Det er således sagsøgte, der i denne situation har bevisbyrden for, at hensigten har været anderledes end forklaret af sagsøger, og den bærende præmis i Landsskatterettens kendelse, side 8, sidste afsnit, om, at sagsøger ikke har opført ejendommen med henblik på at benytte den til private formål i ejertiden, men derimod med henblik på salg eller udlejning, er faktuelt forkert og bringer ikke ejendommen ud af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Landsskatterettens henvisning til såvel salg som udlejning er ulogisk, idet det afgørende er, om ejendommen blev opført med henblik på umiddelbart videresalg, idet titusindvis af danske sommerhuse er opført til blandet formål; dels til udlejning, dels til privat benyttelse. Det kan ikke være Skatteministeriets mening, at almindelige sommerhusejere, som udlejer deres sommerhuse for at få finansieringen af sommerhuset til at hænge sammen, ikke senere kan afstå deres sommerhuse skattefrit.

..."

Sagsøgte har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med anbringenderne i påstandsdokument af 9. februar 2012, der er sålydende:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren, A, er skattepligtig af avancen ved salget af ejendommen beliggende ...1, i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, idet han ikke har løftet sin bevisbyrde og godtgjort, at betingelserne for skattefrihed i medfør af lovens § 8, stk. 2 ("sommerhusreglen"), er opfyldt.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 er fortjeneste ved salg af fast ejendom som udgangspunkt skattepligtig. Lovens § 8, stk. 2 ("sommerhusreglen") udgør en undtagelse til dette udgangspunkt. Det er en betingelse for skattefrihed, at ejendommen har været

"benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode"

hvori ejendommen har været ejet. Kravet skal forstås som egentlig og reel benyttelse til sædvanlige, private fritidsformål, jf. f.eks. SKM2010.267.VLR.

Det er A, der skal bevise, at salget er skattefrit, og han skal godtgøre, at hans tilstedeværelse på ejendommen har karakter af reel benyttelse til fritidsformål, jf. SKM2003.152.ØLR og SKM2007.797.ØLR.

Under de særlige omstændigheder, der foreligger i denne sag, er beviskravene særligt strenge, og A har ikke løftet sin bevisbyrde. Sommerhuset kan ikke anses for anskaffet med henblik på benyttelse til privat fritidsformål, men alene med henblik på udleje og videresalg med fortjeneste.

For det første havde A i hele den periode, hvori han ejede det i sagen omhandlede sommerhus beliggende ...1, også rådighed over to andre sommerhuse beliggende ...2, (ejet af A selv) og ...7, (ejet af hans daværende kæreste (nu ægtefælle)), jf. bilag B, side 2.

De to sommerhuse var begge beliggende inden for ca. 1/2 km fra sommerhuset på ...1, jf. bilag E og F, og blev begge videresolgt til tredjemand skattefrit. Herudover lå A private bopæl på ...10, kun ca. 30 km derfra. Denne omstændighed skaber en særdeles stærk formodning for, at ikke alle 3 sommerhuse har været anvendt til privat benyttelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2's, forstand. Eventuel udleje i visse perioder af de to sommerhuse på ...2 og ...7 ændrer ikke herpå.

Det bestrides, at de fremlagte årsopgørelser for 2004 (bilag 7, 18 og 19) har nogen bevismæssig værdi. Opgørelserne er dateret henholdsvis den 30. april 2008 (bilag 7) og den 29. april 2011 (bilag 18 og 19) og kan hverken henføres til A, hans samlever (nu ægtefælle) eller til sommerhusene.

Under alle omstændigheder udgør årsopgørelserne ikke dokumentation for, at det omhandlede sommerhus på ...1 reelt blev anvendt til privat fritidsformål af A.

For det andet har sommerhuset på ...1 efter det oplyste været udlejet gennem et udlejningsbureau fra den 17. juli 2004 og frem til kort efter dateringen af det fremlagte salgsbudget af 2. september 2004 (bilag 12).

Først herefter har ejendommen angiveligt været til disposition for A i to kortvarige perioder (en uge hver), hvoraf den første periode primo september 2004 lå efter dateringen af salgsbudgettet (bilag 12), mens sidste periode i oktober måned lå delvist efter underskrivningen af slutseddel den 29. september 2004. A har ikke i sagen gjort gældende, at han har anvendt sommerhuset til privat benyttelse i disse to perioder.

Det er i sagens natur ikke tilstrækkeligt til at opfylde betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at sommerhuset i disse tidsbegrænsede perioder blot har været til disposition for A. Herudover indgår As forældre og øvrige familie ikke i hans husstand. Det forhold, at sommerhuset i visse tidsbegrænsede perioder har været til disposition for forældrene (og/eller den øvrige familie), jf. stævningen, side 3, 6. afsnit, eller at denne personkreds eventuelt har benyttet sommerhuset - hvilket bestrides som udokumenteret - fører ikke til skattefritagelse.

Under alle omstændigheder kan ophold i sommerhuset efter, at salgsbestræbelserne er påbegyndt, ikke anses for at opfylde betingelsen om benyttelse til privat formål i lovens forstand. I dette tilfælde er opholdet alene foranlediget af det ønskede salg og håbet om "i sidste øjeblik" kunstigt at opfylde betingelserne for skattefritagelse.

Det forhold, at sommerhuset måske har været møbleret i en del af As ejerperiode, kan alene henføres til den fra starten påtænkte udlejning. Den fremlagte inventarliste (bilag 6) kan i øvrigt ikke henføres til sommerhuset på ...1, og det kan ikke udledes af de fremlagte købskvitteringer (bilag 5), at de indkøbte genstande er indlagt i dette sommerhus.

A har herudover anført, jf. stævningen, side 3, 4. afsnit, at der medio maj 2004 blev holdt en fest i sommerhuset, og at han opholdte sig i sommerhuset 11. - 15. maj 2004 samt i en weekend "medio maj" 2004. Det hævede ophold bestrides som udokumenteret, idet det bemærkes, at sidstnævnte weekendophold må formodes at skulle henvise til en weekend efter den 15. maj 2004.

Selv hvis retten lægger til grund, at A og hans kæreste (nu ægtefælle) har opholdt sig i sommerhuset i det hævdede omfang, må det tilskrives det forhold, at A opførte sommerhuset som selvbygger, jf. herved SKM2003.152.ØLR. Det påståede ophold i sommerhuset medio maj 2004 lå således forud for færdigmeldingen til bygningsmyndighederne den 14. juni 2004, ligesom flere af de påståede indkøb til inventar, jf. bilag 2, er erhvervet i netop denne periode eller efterfølgende.

Endelig er betingelserne for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, under alle omstændigheder ikke opfyldt alene som følge af enkeltstående ophold, jf. bl.a. SKM2010.249.ØLR. Billederne, der er fremlagt som bilag 8, og som er udaterede, godtgør heller ikke i sig selv, at sommerhuset har været benyttet privat i lovens forstand. Billederne dokumenterer allerhøjest en enkeltstående episode, hvor de afbildede personer har befundet sig i sommerhuset, jf. herved bl.a. SKM2010.267.VLR.

Tilsvarende dokumenterer de fremlagte opgørelser over el- og vandforbrug (bilag 9 og 10) heller ikke i sig selv, at A eller hans husstand har benyttet sommerhuset til private formål, jf. SKM2007.797.ØLR. Forbruget kan - i hvert fald for en stor del heraf - henføres til opførelses- og istandsættelsesarbejdet og sommerhusudlejningen, jf. herved SKM2009.206.BR. Sommerhuset blev da også først endelig færdigmeldt den 13. oktober 2004, jf. herved SKM2009.206.BR.

For det tredje indledte A senest i sensommeren 2004 salgsfremmende bestræbelser. Det eksakte tidspunkt for indledningen af salgsprocessen er ikke dokumenteret. Dog blev der allerede den 2. september 2004 - dvs. før at der skete endelig færdigmelding til bygningsmyndighederne den 1. oktober 2004 - udarbejdet salgsbudget for sommerhuset (bilag 12). A har trods Skatteministeriets opfordring hertil, jf. svarskriftet, side 2, ikke fremlagt en dateret formidlingsaftale. A har tilmed afgivet skiftende forklaringer omkring baggrunden for salget af sommerhuset.

Ejendommen blev herefter solgt ved slutseddel af den 29. september 2004 (bilag H, side 6 øverst) med overtagelsesdag den 30. oktober 2004 (bilag 13). Der er hverken fremlagt slutseddel eller købsaftale i sagen, uanset at det dels på baggrund af det i skødet (bilag 13, side 2) anførte om deponering hos mægler og dels på baggrund af, at skødet er underskrevet den 15. november 2004, dvs. efter overtagelsesdagen, må lægges til grund, at en købsaftale foreligger. Hertil kommer, at det af skødet (bilag 13, side 2, 3. afsnit) fremgår, at A har givet køberen af sommerhuset tilsagn om at betale halvdelen af præmien ifølge ejerskifteforsikringstilbud, samt at dette tilsagn er dateret før købsaftalen, dvs. før den 29. september 2004.

I denne forbindelse bestrides den bevismæssige værdi af den fremlagte ensidigt indhentede erklæring fra IM (bilag 21), der efter det oplyste var As ejendomsmægler ved salget af ejendommen. Særligt i relation til udsagnet i erklæringen om, at såfremt huset skulle være bygget udelukkende for at sælge det videre, "ville det være en dum disposition at binde sig til en lejekontrakt", gøres det gældende, at der ikke er tale om en sagkyndig erklæring indhentet efter reglerne herom.

I øvrigt er det uvæsentligt, om hensigten med opførelsen af sommerhuset var at sælge dette, eller om det oprindelig var hensigten at foretage udlejning heraf. Det er derimod væsentligt, at formålet med erhvervelsen ikke har været, at det skulle anvendes til fritidsformål af sagsøgeren og hans husstand.

At dette ikke har været formålet støttes bl.a. af, at As husstand ejede to andre sommerhuse inden for en radius af ca. 500 meter, at disse to sommerhuse efter det oplyste også har været opført på tom byggegrund som selvbyggeri, været udlejet i tidsbegrænsede perioder og efterfølgende er solgt skattefrit, at A i anden halvdel af 2004 erhvervede tre yderligere byggegrunde, der efterfølgende blev solgt til det af ham primo 2005 oprettede selskab H2 A/S, der efter det oplyste opfører fritids- og parcelhuse og udfører tømrerarbejde. Også på to af disse byggegrunde blev der opført sommerhuse, som herefter blev videresolgt til tredjemand, jf. bilag 1, side 3. Herudover erhvervede As ægtefælle (dengang samlever) en ubebygget grund i 2007, hvorpå der også blev opført et sommerhus.

Det fremgår derfor tydeligt, at A og hans ægtefælle systematisk opkøbte byggegrunde, opførte sommerhuse herpå og derefter videresolgte ejendommene med store fortjenester. Ejendommen på ...1 er således ikke erhvervet eller faktisk og reelt benyttet til private formål i lovens forstand af A eller hans husstand, og ejendommen kan derfor ikke afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Da A i løbet af vinteren og foråret 2004 opførte sommerhuset på ...1, rådede han og samleveren allerede over yderligere 2 nyopførte sommerhuse indenfor en radius af ca. 500 meter fra ...1, og parrets fælles bolig var beliggende kun ca. 30 km fra disse 3 sommerhuse.

De 2 andre sommerhuse er efterfølgende videresolgt skattefrit til tredjemand, og det har efter omstændighederne, herunder det hurtige salg efter færdigmeldingen af ...1, formodningen imod sig, at alle 3 sommerhuse har været anvendt til privat benyttelse, således som dette skal forstås efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det må efter de afgivne forklaringer lægges til grund, at der blev afholdt en housewarming på ...1 fredag den 14. maj 2004 med efterfølgende overnatning for A og gæsterne. Gæsterne havde for de flestes vedkommende medvirket ved opførelsen af sommerhuset, der på dette tidspunkt endnu ikke var færdigmeldt. Begivenheden opfylder herefter ikke kravet til en ejers benyttelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, men må anses som en påskønnelse af, at gæsterne hjalp til ved sommerhusets opførelse.

Herefter, og idet det heller ikke ved det i øvrigt fremkomne er bevist, at A eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til privat formål, frifindes Skatteministeriet.

Efter sagens udfald skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet.

Efter sagens værdi, vurderet ud fra en skatteprocent på 50, fastsættes omkostningerne med udgangspunkt i landsretspræsidenternes vejledende takster til 35.000 kr., der vedrører advokatomkostninger. Beløbet er inkl. moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøger, A, inden 14 dage betale 35.000 kr. til Skatteministeriet.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter