Dato for udgivelse
24 Apr 2013 12:50
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
11 Feb 2013 14:08
SKM-nummer
SKM2013.246.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Århus, BS 1-598/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Søskende, studerende, mor, byggeselskab, fritidshus, opgørelse, avance
Resumé

Sagen vedrørte sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sagsøgeren erhvervede den 30. april 2004 en sommerhusgrund med henblik på at nedrive det eksisterende sommerhus og opføre et nyt sommerhus på grunden. Købet blev finansieret ved lån, som sagsøgerens forældre havde kautioneret for. Sommerhuset blev opført af et byggeselskab, som sagsøgerens mor var eneanpartshaver i og sagsøgerens far direktør. Sommerhuset blev færdigmeldt den 30. september 2005, og sagsøgeren solgte sommerhuset den 26. oktober 2005. På tidspunktet for købet af sommerhusgrunden og opførelsen af sommerhuset var sagsøgeren studerende. Sagsøgeren gjorde gældende, at sommerhuset havde stået færdigt siden den 1. december 2004, fra hvilket tidspunkt sommerhuset blev anvendt til private formål.

Retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte de afgivne forklaringer om, at sagsøgeren i et mindre omfang havde opholdt sig i sommerhuset, men uanset denne benyttelse havde sagsøgeren ikke godtgjort, at sommerhuset var erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og reelt havde været anvendt af sagsøgeren til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. Retten lagde bl.a. vægt på omstændighederne i forbindelse med købet. Retten lagde også vægt på den relativt korte ejerperiode samt på, at sommerhuset blev solgt kort tid efter, at byggeriet var færdigmeldt hos kommunen. Det forhold, at sommerhuset var møbleret, kunne ikke i sig selv tillægges betydning, da der havde været planer om at udleje sommerhuset.

Avancen ved salget af ejendommen var derfor ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, men derimod skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Sagen blev behandlet sammen med Retten i Århus´ sag BS 1-600/2012.

Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2
Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2
Henvisning
Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.15.2
Henvisning
Den juridiske vejledning 2013-1 C.H.2.1.9.6.2

Parter

A
(Advokat Maria Hygum)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Mads Pedersen)

Afsagt af byretsdommer

Marianne Svendsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt A´s avance ved salg af hendes sommerhus er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagsøgeren, A, har påstået, at hendes kapitalindkomst for indkomståret 2005 nedsættes med kr. 631.860.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har i sagen den 14. december 2011 afsagt følgende kendelse:

...

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2005
Kapitalindkomst
Skatteankenævnet har anset avancen ved salget af ejendommen ...1, for at være skattepligtig og har ansat avancen til 1.500.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter den skattepligtige avance med 868.140 kr. til 631.860 kr.

...

Sagens oplysninger

Klageren købte ved købsaftale af 5. juli 2004 sommerhusejendommen ...1, for 1.090.000 kr. Ejendommens areal udgør 695 m2. I henhold til BBR-oplysningerne var der på købstidspunktet et sommerhus på 52 m2 på ejendommen, som var opført i 1952, samt en garage på 25 m2.

Foruden sommerhuset ejede klageren ejendommen ...2, som er en beboelsesejendom. Klageren erhvervede i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) ejendommen ved skødedato 10. januar 2002 og solgte ejendommen den 10. januar 2006. Hun var tilmeldt folkeregisteret på adressen i perioden fra den 1. juni 2000 til den 20. december 2005.

Ved skøde af 1. juli 2005 købte klageren endvidere ejendommen ...3, i lige sameje med sin mor. Ejendommen er en beboelsesejendom med 3 lejligheder.

Klageren rev efter købet af ejendommen ...1 sommerhuset ned og opførte herefter et nyt sommerhus.

Der blev således den 30. september 2004 givet byggetilladelse, således at der kunne opføres et nyt sommerhus på ejendommen. Det nyopførte sommerhus blev færdigmeldt den 30. september 2005.

Ifølge BBR-oplysningerne var der således med BBR-ajourføringsdato den 1. oktober 2005 et sommerhus med et bebygget areal på 140 m2 på ejendommen og et beboet areal på 135 m2.

Klageren solgte med skødedato den 26. oktober 2005 ejendommen ...1, for 2.600.000 kr. med overtagelsesdag den 5. november 2005. Der er ikke fremlagt en salgsaftale forud for skødet. Det fremgår af det endelige skøde, at køberen kunne disponere over ejendommen fra den 1. oktober 2005. Det fremgår endvidere af punkt 1 i det endelige skøde, at sælger skulle påse, at ejendommen ikke blev udlejet efter den 1. september 2005. Det fremgår derudover af punkt 1 i det endelige skøde, at sælgeren havde overgivet køberen tilstandsrapport af 23. juli 2005 og tilbud på ejerskifteforsikring af 26. juli 2005.

Det fremgår endvidere af det endelige skøde, at klageren havde forpligtet sig til at opføre en carport på ejendommen. Følgende fremgår således af skødet:

"...

Det er aftalt mellem parterne, at sælger opsætter dobbelt carport med redskabsrum i gavlen ud fra følgende:

-

samme taghældning, tag og træbeklædning som eksisterende hus,

-

runde fritstående stolper,

-

størrelse anslås til 6 x 7 meter - udhus/redskabsrum ca. 2 meter dybt,

-

lukket i den ene side, og støbt fundament for så vidt angår redskabsrum og den side, der er lukket.

Carporten leveres uden maling og flisearbejde.

Carporten placeres efter nærmere aftale mellem parterne, men som udgangspunkt på den nordøstlige del af grunden med indkørsel fra ...6.

Sælger udfærdiger forslag/tegning, som gennemgås med køber inden anmodning om byggetilladelse, der søges af sælger.

Carporten skal stå færdig ved købers overtagelse den 1. november 2005. Såfremt carporten ikke er opført pr. 1. november 2005, kan køber tilbageholde kr. 100.000,00 af den deponerede købesum til sikkerhed for at opførelsen sker. Beløbet skal frigives, når carporten er opført.

..."

Der er vedrørende opførelsen af sommerhuset på ...1 fremlagt følgende tilbud til klageren fra G1.1.1 ApS:

"...

Tilbud på nyt Fritidshus - til levering i efteråret 2004.

1. stk. fritidshus på 130 m2 beboelse med terrasse efter aftale.

Nøglefærdigt med 4 soveværelser, hemse, spa og sauna, klinkegulv med elvarme i køkken, entre og bad, samt 150 mm isolering, listepaptag, indv. Ludbehandling. Etablering af P-pladser, 4 m2. Godkendt kloakanlæg, brændeovn 12.000,- kr., udvendig maling efter ønske, hvidmalede vinduer.

Samlet byggepris incl. moms og indflytningsklart kr. 1.200.000.

Fritidshuset leveres i følgende kvalitet:

1x6 trykimprægnerede planker udvendig, zinktagrender og nedløb, trykimprægnerede terasser - alle terrasser på støbt fundament, 1-grebs damixa blandingsbatterier, klinker til 200,-, kr. pr. m2. Spa med 6kw varmepatron, muret vandskuret halvvægge og muret vandskuret bruseniche. Indv.døre med stålgreb i farve efter ønske, garderobeskabe. Huset er herefter helt færdigt til levering, og til fast pris, og opført efter tegning.

Betaling:

kr.

50.000,-    

Ved byggetilladelse

 

-

550.000,-    

Når huset er lukket med vinduer

 

-

550.000,-    

Ved aflevering

 

-

50.000,-    

14 dage efter aflevering

Hvis eksisterende kloakanlæg kan bruges fratrækkes kr. 25.000,-

..."

Klagerens far står som afsender af tilbuddet på byggeselskabets vegne. Tilbuddet er uden logoer eller lignende.

Klagerens tvillingebror erhvervede ligeledes i 2004 en sommerhusgrund beliggende ...4, hvorpå han efterfølgende opførte et sommerhus, som han ligeledes solgte i indkomståret 2005. Klagerens bror har ligeledes modtaget et tilbud fra G1.1.1 ApS på opførelsen af et sommerhus. Tilbuddene er helt enslydende.

Der er fremlagt en erklæring af 15. august 2010 fra den tidligere daglige leder af G1.1.1 ApS. Følgende fremgår af erklæringen:

"...

G1.1.1 ApS byggede sommerhuset ...1 til A.

Byggekontrakten blev lavet af undertegnede og prisen var retningsgivende for byggeri på daværende tidspunkt, og var lavet på markeds vilkår.

Sommerhuset blev lavet dels af vores egne folk, og med fremmed hjælp. En af byggeselskabets opgaver var at have unge med som enten var skoletrætte, eller som ikke mere gik i skole, og som havde et dagtilbud.

Svendenes opgave var at have de unge med i arbejdet, og hente dem på deres bopæl og aflevere dem igen. Kørslen foregik i arbejdstiden - hvis den unge ikke ville op blev der gjort en stor indsats for at få den unge med, hvilket lykkedes i de fleste tilfælde. De unges arbejdskraft var meget svingende, alt efter deres humør.

Min vurdering er at svendenes effektivitet, blev væsentligt nedsat i perioder, men at det var godt for de unge, og at G1.1 ApS ellers skulle have haft en pædagog ansat til at varetage dagsfunktionen.

Huset var færdigt omkring, 1-3-2005 og A stod selv for selve indretningen, med hensyn til møbler og inventar.

Der blev ikke fra starten bygget carport, og carporten var ikke med i byggekontrakten.

..."

G1.1.1 ApS indgår i en koncern, som i 2005 bestod af moderselskabet G1.1 ApS og datterselskaberne G1.1.1 ApS, G1.1.2 ApS og G1.1.3 ApS. Klagerens mor er eneanpartshaver i koncernen.

Landsskatteretten har ved en kendelse af 2. marts 2011, j.nr. 09-01287, truffet afgørelse vedrørende G1.1.1 ApS. Det var blandt andet påklaget til retten, at SKAT havde ændret igangværende arbejder til regningsmoden omsætning. SKAT havde således forhøjet selskabets indkomst med 1.113.353 kr. vedrørende ...4 og med 1.153.580 kr. vedrørende ...1, da arbejdet ansås for regningsmodent pr. 31. december 2005. Samtidig havde SKAT indrømmet selskabet fradrag for aktiverede udgifter til vareforbrug med i alt 1.339.743 kr. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse på dette punkt. SKAT havde i relation til de ovennævnte igangværende arbejder anset et beløb, svarende til 1.883.666 kr., for udlodning, idet den manglende slutfakturering af det udførte arbejde blev anset for hovedanpartshaverens begunstigelse af børnene. Landsskatteretten nedsatte den påklagede afgørelse med 850.000 kr. til 1.033.666 kr. på dette punkt. For så vidt angår ...4 anså retten henholdsvis 250.000 kr., 200.000 kr., 100.000 kr., 100.000 kr. og 350.000 kr., eller i alt 1.000.000 kr., for dokumenteret betalt, ud af 1.391.691 kr. For så vidt angår ...1, anså retten henholdsvis 250.000 kr., 150.000 kr., 300.000 kr. og 100.000 kr., eller i alt 800.000 kr., for dokumenteret betalt ud af 1.441.975 kr. Udlodningsbeskatningen udgjorde således 391.691 kr., for så vidt angår ...4, mens udlodningsbeskatningen udgjorde 641.975 kr., for så vidt angår ...1. Klagerens mor, som er eneanpartshaver i koncernen, er således ved Landsskatterettens kendelse ligeledes af 2. marts 2011, j. nr. 09-01286, blandt andet blevet beskattet af maskeret udlodning i overensstemmelse med ovenstående.

Der er fremlagt følgende fakturaer og kreditnotaer fra G1.1.1 ApS til klageren:

Faktura/kreditnota

Dato

     Beskrivelse

Beløb     

Faktura nr. ...

3. november 2004 

     Udført arbejde

250.000 kr.

Faktura nr. ...

27. januar 2005 

     A conto vedr. ...1

300.000 kr.

Faktura nr. ...

27. januar 2005 

     A conto vedr. ...1

300.000 kr.

Kreditnota nr. ...

27. januar 2005 

     A conto vedr. ...1

-300.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005 

     A conto

150.000 kr.

Faktura nr. ...

9. februar 2005 

     A conto

150.000 kr.

Kreditnota nr. ...

9. februar 2005 

     A conto

-150.000 kr.

Faktura nr. ...

15. marts 2005 

     A conto

200.000 kr.

Faktura nr. ...

15. marts 2005 

     A conto

200.000 kr.

Kreditnota nr. ...

15. marts 2005 

     A conto

-200.000 kr.

Faktura nr. ...

7. oktober 2005 

     -

200.000 kr.

Der var således udstedt fakturaer for i alt 1.750.000 kr. og kreditnotaer for i alt 650.000 kr. Alle fakturaerne og kreditnotaerne er adresseret til klageren på adressen ...2, og alle fakturaerne er inklusive moms. Der er ikke foretaget slutfakturering.

For så vidt angår finansieringen af købet af ejendommen ...1, er der fremlagt en regaranti udstedt af F1-Bank på foranledning af klageren overfor sælgerne af ejendommen ...1. Der var tale om en garanti for betaling af restkøbesummen på 1.020.000 kr. Klageren optog i forbindelse med købet af ejendommen et realkreditlån på 2.000.000 kr.

Der er fremlagt en posteringsoversigt af 25. februar 2005 fra F1-Bank adresseret til klageren. Det fremgår af posteringsoversigten, at der var tale om en mellemregningskonto. Det fremgår af posteringsoversigten, at der den 8. juli 2004 blev betalt 70.000 kr. som "udbetaling ...1", at der den 30. juli 2004 blev deponeret 1.020.000 kr., og at der den 9. september 2004 blev indsat 1.993.825 kr. fra "Totalkredit -provenue". Det fremgår endvidere af posteringsoversigten, at der den 10. november 2004 blev overført 250.000 kr. til "G1.1.1 ApS", at der den 25. november 2004 blev der overført 150.000 kr. til "byggeselskabet", at der den 29. december 2004 blev overført 300.000 kr. til Danske Bank, og at der den 11. februar 2005 blev overført 100.000 kr. til "G1 ApS".

Der er fremlagt kopier fra G1.1.1 ApS´ bogholderi. Det fremgår heraf, at der vedrørende "projekt ...1" er udført arbejde for -886.000 kr., og at der har været varekøb for 685.584,94 kr.

Klageren var studerende i indkomstårene 2004 og 2005. Det fremgår af SKATs oplysninger, at hun i årene 2004-2006 har haft følgende låne- og indkomstforhold:

Lån - kursværdier

Pr. 31.12.2004

Pr. 31.12.2005

Pr. 31.12.2006

Realkredit ...2

489.702 kr.

0

0

Realkredit ...1

2.040.600 kr.

0

0

Realkredit ...3

-

1.776.130 kr.

1.741.977 kr.

Anden bankgæld

     31.398 kr.

   631.886 kr.

                   0

Gæld i alt

2.561.700 kr.

2.408.016 kr.

1.741.977 kr.

Indestående i bank

   224.135 kr.

1.038.082 kr.

     38.480 kr.

Nettogæld

2.337.565 kr.

1.369.934 kr.

1.703.497 kr.

        

Indkomst

     

SU

49.709 kr.

27.708 kr.

0

Lønindkomst

10.113 kr.

    78.153 kr.

170.674 kr.

I alt

59.822 kr.

105.861 kr.

170.674 kr.

Der er fremlagt billeder af et sommerhus.

Der er endvidere fremlagt en fritidshusforsikring af 20. oktober 2004 vedrørende ...1.

Det fremgår af skærmprints fra kommunen vedrørende skatter og afgifter for ejendommen ...1, at der i indkomståret 2004 skulle betales skatter og afgifter på i alt 5.906,59 kr. for vejbidrag, rottebekæmpelse, sommerrenovation, storskrald og miljøafgift. Det fremgår endvidere heraf, at der for indkomståret 2005 skulle betales skatter og afgifter på i alt 5.239,92 kr. for vejbidrag, rottebekæmpelse, sommerrenovation i 26 uger, storskrald og miljøafgift.

Det er oplyst til Landsskatteretten, at klageren udlejede sommerhuset gennem G2.

Der er fremlagt 6 erklæringer fra henholdsvis klagerens veninder, venner og en tidligere kæreste. Erklæringerne vedrører klagerens benyttelse af sommerhuset.

SKAT har anset klageren for skattepligtig af avancen ved salget af ejendommen ...1 og har opgjort avancen således på baggrund af manglende dokumentation:

Afståelsessum

 

2.600.000 kr.

Anskaffelsessum

1.090.000 kr.

 

Tillæg, jf. EBL § 5, stk. 1

     10.000 kr.

1.100.000 kr.

Avance

 

1.500.000 kr.

Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs afgørelse, herunder opgørelsen af avancen, jf. nedenfor.

Der er i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten vedrørende avanceopgørelsen fremlagt en faktura fra G3 til klageren på i alt 84.200 kr. Fakturaen er dateret den 1. august 2005. Det fremgår af fakturaen, at den vedrører ejendommen ...1. 75.000 kr. inklusive moms vedrører "salær vedr. salg af ovennævnte fritidshus beliggende matr. nr. ...." Herudover er der opkrævet 8.500 kr., som er 1/2 registreringsafgift - skøde, 400 kr. til ejendomsoplysning ... Kommune og 300 kr. til elektroniske tingbogsoplysninger.

Vedrørende avanceopgørelsen er der ligeledes fremlagt en faktura af 3. november 2005 fra klagerens advokat, hvoraf blandt andet fremgår, at der var tilbageholdt 100.000 kr. af salgssummen til carport, og at der skete refusion af 1/2 præmie til ejerskifteforsikring på 3.940,50 kr.

Der er endvidere vedrørende avanceopgørelsen fremlagt en dom afsagt af byretten den 2. december 2009. Sagsøger var køber af ejendommen, mens sagsøgte 1 var klageren og sagsøgte 2 G1.1.1 ApS u/tvangsopløsning. Følgende fremgår af rettens præmisser for så vidt angår klageren og den opførte carport:

"...

Det fremgår af den mellem sagsøgeren og sagsøgte 1 indgåede købsaftale, at sagsøgte 1 skulle opsætte nærmere beskrevet carport, og at sagsøgte 1 skulle udfærdige tegninger, der skulle gennemgås med køber, inden sagsøgte 1 søgte om byggetilladelse.

Det lægges til grund, at sagsøgte 1 havde antaget arkitekt G4 til at udarbejde tegninger, og at arkitekten er blevet betalt af sagsøgte 1.

Fundamentet til carporten er lagt af sagsøgte 2, og carporten er i øvrigt opført af YP, der var blevet antaget hertil af sagsøgte 1s far, BA, og sagsøgte 1 har betalt YP.

Retten finder således, at carporten er blevet opført for sagsøgte 1, og sagsøgte 1 er derfor ansvarlig for, at carporten er opført i overensstemmelse med det aftalte og uden mangler.

Det fremgår af skønserklæringen, at 2 bærende bjælker er underdimensionerede, og at udbedringsomkostningerne andrager 30.000 kr. + moms.

Carporten er ikke lukket i den ene side, og skønsmanden har under hovedforhandlingen anslået omkostningerne til etablering af en side med fundament til ca. 5.000 kr. + moms.

Herudover opfylder carporten de specifikationer, der er anført i købsaftalen, og der er ikke i de udarbejdede tegninger grundlag for yderligere krav.

Sagsøgeren har således i anledning af carporten et krav mod sagsøgte 1 på 35.000 kr. + moms eller 43.750 kr.

(...)

Sagsøgte A skal anerkende, at sagsøgerens tilgodehavende incl. rente og sagsomkostninger udbetales af den deponerede købesum, mod at et eventuelt restindestående på deponeringskontoen frigives til sagsøgte.

..."

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset avancen ved salget af ejendommen ...1, for at være skattepligtig og har ansat avancen til 1.500.000 kr.

Det anses ikke for godtgjort, at klageren reelt har benyttet ejendommen til privat formål, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Det fremgår af praksis, at det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at ejendommen er anskaffet med henblik på privat benyttelse, samt at ejendommen reelt har været benyttet privat i en del af eller hele ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, og at denne bevisbyrde er særlig streng, når der foreligger særlige omstændigheder som i nærværende sag.

Det er, jf. blandt andre Østre Landsrets dom af 17. marts 2003, offentliggjort i SKM2003.152.ØLR, og byrettens dom af 17. februar 2009, offentliggjort i SKM2009.206.BR, op til klageren at sandsynliggøre, at sommerhuset reelt er benyttet privat, og at hensigten med anskaffelsen af sommerhuset har været at beholde huset.

Det lægges til grund, at klageren ikke har haft en reel intention om at anvende sommerhuset på sædvanlig vis til sommerhusformål for sig selv, men at sommerhuset derimod er opført med fortjeneste ved videresalg for øje.

Klageren var på købstidspunktet studerende og havde alene indkomst i form af SU og en lønindkomst på 10.113 kr. Efter købet af sommerhuset havde hun en nettogæld på 2.337.565 kr. pr. 31.december 2004. Det anses således ikke for sandsynligt, at formålet med at investere yderligere kapital var at have en fritidsbolig til rådighed i .... Investeringen anses for at være foretaget med henblik på videresalg med muligheden for at opnå avance. Der kan henvises til Skatterådets bindende forhåndsbesked af 16. maj 2006, offentliggjort i SKM2006.688.SR.

Sommerhuset blev færdigmeldt den 30. september 2005 og blev i henhold til skødet solgt den 26. oktober 2005. Derfor må sommerhuset allerede have været sat til salg, da det blev færdigmeldt.

I SKM2006.688.SR lagde Skatterådet i et bindende svar vægt på formålet med købet af ejendommen, trods egen benyttelse. I den afgørelse fandtes det primære formål med erhvervelsen af ejendommen ikke at være privat benyttelse, men derimod videresalg af ejendommen.

Skatteankenævnet har efter en konkret vurdering fundet, at uanset klagerens eventuelle anvendelse af det omhandlede sommerhus har hensigten med køb af grund og efterfølgende opførelse og salg af sommerhuset været videresalg med avance for øje.

Det forhold, at klageren har anført, at hendes familie har anvendt sommerhuset, kan ikke tillægges betydning, da klagerens familie ikke anses for omfattet af klagerens husstand i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

De fremlagte bilag godtgør ikke, at klageren har betalt 800.000 kr. for opførelsen af sommerhuset. Der er ved denne vurdering henset til, at det fremlagte tilbud, som er udateret og uunderskrevet, på et nyt sommerhus ikke kan tillægges skatteretlig betydning for, at der er indgået en bindende aftale mellem klageren og G1.1.1 ApS om opførelse af en fritidsbolig for 1.200.000 kr. Der er endvidere ikke fremlagt fornøden dokumentation blandt andet i form af specificerede fakturaer, der godtgør, at de overførte beløb fra klagerens bankkonto vedrører betaling for opførelsen af sommerhuset. Der skal i denne forbindelse henvises til, at der ikke er fremlagt dokumentation for, hvordan købet af grunden er finansieret.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Med hensyn til en-og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Klageren har bevisbyrden for, at sommerhuset er benyttet til privat formål i ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at privat benyttelse har fundet sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet det ikke er tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold eller i øvrigt har stået til rådighed.

Retten bemærker, at ejendommen efter det oplyste blev sat til salg i juli 2005 - hvor sommerhuset endnu ikke var færdigmeldt. Det er rettens opfattelse, at der er indgået en salgsaftale, og at salgsaftalen på baggrund af det i det endelige skøde anførte, må anses for indgået allerede før den 1. september 2005, idet det fremgår af skødet, at sommerhuset skulle være fri for lejere efter den 1. september 2005. Det er i den forbindelse uden betydning, hvornår køberen kunne disponere over sommerhuset. Desuden er fakturaen fra ejendomsmægleren, hvori blandt andet opkræves salær samt registreringsafgift for skøde, dateret den 1. august 2005, hvilket indikerer, at sommerhuset blev solgt forinden denne dato. Under hensyntagen til det af repræsentanten anførte, kan sommerhuset tidligst anses for færdigopført i marts 2005. Klageren har således ejet det færdigopførte sommerhus i kort tid.

Retten lægger endvidere til grund, at klageren efter det oplyste i foråret 2005 i lige sameje med sin mor købte ejendommen ...3, som var en ejendom med tre lejligheder, og at klageren efter det oplyste i den forbindelse fandt ud af, at hun ikke økonomisk kunne klare at sidde med flere ejendomme. Retten bemærker herved, at klageren var studerende. Retten bemærker videre, at klagerens bror, som ligesom klageren var studerende, i samme periode som klageren købte en byggegrund og via G1.1.1 ApS, hvori deres mor var eneanpartshaver, opførte et sommerhus, som herefter ligeledes blev solgt i indkomståret 2005.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder på dette grundlag, at klageren ikke har løftet bevisbyrden for reelt at have anskaffet og benyttet sommerhuset til privat fritidsmæssigt formål i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Der er herved især henset til klagerens indtægts- og låneforhold, at klageren ejede det færdigopførte sommerhus i kort tid, samt til at sommerhuset efter det oplyste har været udlejet i en del af ejertiden gennem et udlejningsbureau. At klageren har betalt skatter og afgifter i henhold til de fremlagte skærmprints dokumenterer således ikke, at ejendommen har været benyttet af netop klageren. De fremlagte erklæringer kan ikke tillægges afgørende vægt som dokumentation for, at klageren benyttede sommerhuset til privat fritidsmæssigt formål i ejertiden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Disse er i øvrigt ikke understøttet af objektivt konstaterbare forhold.

Avancen ved salget af ejendommen ...1, er således skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 10.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt. Alene udgifter afholdt af ejeren kan tillægges anskaffelsessummen som forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter.

Det er i overensstemmelse med Landsskatterettens kendelse af 2. marts 2011 vedrørende G1.1.1 ApS de tre retsmedlemmers opfattelse, at det må anses for dokumenteret, at klageren betalte i alt 800.000 kr. til G1.1.1 ApS for opførelsen af sommerhuset på ejendommen ...1.

Udgifterne godkendes således tillagt anskaffelsessummen som forbedringsudgifter i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, i det omfang de overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår. Det lægges i den forbindelse til grund, at udgifterne vedrører både indkomstårene 2004 og 2005, således, at alene 780.000 kr. kan godkendes tillagt anskaffelsessummen som forbedringsudgifter i overensstemmelse med den subsidiære påstand.

Det er de tre retsmedlemmers opfattelse, at udgifterne på i alt 43.750 kr. til udbedring af mangler på carporten samt til færdiggørelse af carporten ikke kan godkendes fratrukket i afståelsesvederlaget, idet udgifterne vedrører mangler ved det for klageren udførte arbejde efter salget af ejendommen. Klageren har således først pådraget sig udgiften på 43.750 kr. til udbedring af manglerne og færdiggørelsen af carporten ved dom af 2. december 2009. Udgifternes afholdelse kan således ikke uanset det i skødet anførte anses for et vilkår i købsaftalen eller i skødet, og de er ikke afholdt i umiddelbar tilknytning til afståelsen. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 11. maj 1982, offentliggjort i LSRM1982.195LSR. Derudover påhviler hæftelsen for manglen ved carporten i sidste ende det selskab, der har opført bygningen.

De tre retsmedlemmer godkender udgifterne til ejerskifteforsikring på 3.940 kr., udgifter til ejendomsmægler på 75.000 kr., udgiften på 8.500 kr. til registreringsafgift for skødet, samt udgifterne til indhentelse af ejendomsoplysninger på 400 kr. og tingbogsoplysninger på 300 kr., eller i alt 88.140 kr., medtaget i avanceopgørelsen som salgsomkostninger, således at de skal fratrækkes i afståelsesvederlagt.

Avancen kan herefter godkendes opgjort således:

Afståelsessum

 

2.600.000 kr.

Ejendomsmægler, registreringsafgift,

 

 

ejendomsoplysninger og tingbogsoplysninger

 

 -84.200 kr.

1/2 ejerskifteforsikring

 

     - 3.940 kr.

   

2.511.860 kr.

Anskaffelsessum

1.090.000 kr.

 

Tillæg, jf. EBL § 5, stk. 1

10.000 kr.

 

Forbedringsudgifter, jf. EBL § 5, stk. 2, i det omfang de

   

overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår

  780.000 kr.

1.880.000 kr.

Avance

 

631.860 kr.

Et retsmedlem mener, at de fremlagte erklæringer er tilstrækkelig dokumentation for, at sommerhuset kan være anvendt privat.

Ejendomsavancen ved salg af sommerhuset er således skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1.

I overensstemmelse med stemmeflertallet anser Landsskatteretten klageren for skattepligtig af ejendomsavancen. Den skattepligtige avance nedsættes herefter med 868.140 kr. til 631.860 kr.

Sagen er anlagt den 16. marts 2012.

Sagen er behandlet sammen med sagen BS 1-600/2012 CA mod Skatteministeriet.

Forklaringer

A har forklaret, at de i familien altid har haft sommerhus. Hun købte sommerhusgrunden, fordi det var rart at have et sommerhus, når hun var færdig med at studere og måske skulle arbejde længere væk. Hun boede da i ejerbolig i ...2. Det var et hus med to lejligheder, hvoraf den øverste lejlighed var udlejet. Hun havde købt ejendommen for 500.000 kr., og det løb rundt økonomisk. Hun havde ikke tidligere ejet et sommerhus. Familien havde været rundt og kigge efter billige sommerhuse.

Økonomien kørte fint rundt. Hun havde ikke de store udgifter og havde en opsparing fra et arbejde inden, hun startede på studiet. Hun husker ikke præcis hvor stor, men gætter på, at det var 30. - 40.000 kr. Hun havde møde med en bankrådgiver i F2-Bank og optog et lån, som hendes forældre kautionerede for. Hun har ikke et budget, men hun lavede et papir med banken. Planen var, at sommerhuset skulle udlejes i højsæsonen, og at hun selv skulle bruge det udenfor højsæsonen. Hun har aldrig fået papirer på udlejning, men hun har fået oplyst, hvor meget hun kunne forvente i lejeindtægt.

Da hun blev færdig med at studere, fik hun kontrakt som håndboldspiller i .... Hun skulle have noget at bo i og overvejede en lille lejlighed i .... Det endte med, at hun købte en ejendom i ...3 sammen med sin mor. Hun tror, at det var i juni 2005. Hun solgte sin ejendom i ...2. Hun måtte konstatere, at hun ikke havde råd til også at have sommerhuset. Det var ikke akut nødvendigt at sælge det, men der skulle falde nogle penge på et tidspunkt.

Hun fik et tilbud på opførelse af et fritidshus på grunden fra G1.1.1 ApS, som hendes far drev. Der er ikke underskrevet noget herom, da det var i familien. Der var en arkitekt på byggeriet, og hun tror, at hun var til et møde hos ham i .... Hun fik lavet en almindelig byggekonto. Deres bogholder, som var en del af firmaet, kunne disponere over denne konto, og hun havde ikke selv med den at gøre. Hun ved ikke præcis, hvad forskellen er på det i tilbuddet nævnte beløb på 1,2 mill. kr. og de 800.000 kr., som hun faktisk har betalt for byggeriet. Hun har ikke modtaget fakturaer. Det lyder meget mærkeligt, at hun har lånt 2 mill. kr. og ikke selv har overført pengene, men hun har ment, at bogholderen gjorde det.

Hendes og hendes bror CA´s sommerhuse var ens med hensyn til indretning. Husene lå dog lidt forskelligt. Hun købte selv et udendørs spabad og opførte senere en carport til sommerhuset. Det var færdigt i december 2004. Hun havde haft sommerhuset lånt ud til familiens venner i december 2004. Hun husker, at hun skulle have møbler i sommerhuset hertil. Hun ved ikke, hvorfor sommerhuset først blev færdigmeldt pr. 30. september 2005. Hun var nok ikke selv særligt meget inde i, hvad hun skulle, og troede, at byggeselskabet gjorde tingene. Hun havde også en tvist med en nabo om en hæk. Sommerhuset blev fuldt møbleret. De var i ... og købe ind i et lavprisbolighus. Hun husker ikke rigtig møblerne, men der var en sofa, bord, lys og spisebord. Der var ikke alt muligt nips, men huset var beboeligt.

Hun tror, at hun selv første gang brugte sommerhuset i januar 2005. Herefter benyttede hun det løbende, mest i weekender. Enkelte gange var hun selv deroppe, og andre gange var hun deroppe med håndboldvenner. Hun anslår, at hun gennemsnitligt var i sommerhuset en weekend om måneden fra januar til august. Hun tror, at hun brugte sommerhuset sammen med ST i perioden fra slutningen af februar og indtil sommerferien og måske en enkelt gang efter ferien. Flere gange var de der bare en dag, og enkelte gange var de der i en weekend sammen med ST´s arbejdskollegaer.

Hun har en gang været i sommerhuset med håndboldvenner, hvor de var mellem 8 og 10 personer, og en anden gang, hvor de var omkring 12 personer. Det var håndboldspillere fra ..., og de holdt fest med overnatning. Hun tror, at hun har været i sommerhuset sammen med sin veninde PM alene og også sammen med andre fra deres gamle gymnasieklasse. UA var også inde i håndboldmiljøet, og det var naturligt, at hun blev inviteret med til fester. NJ var håndboldtræner, men ikke hendes træner. Hun kendte ham dog fra håndboldmiljøet, og han kom en gang i sommerhuset sammen med en anden, som hun kendte. De var da ca. 7 - 8 stykker deroppe.

Efter at hun havde købt ejendommen i ...3, snakkede hun med mægleren og bad ham finde en køber til sommerhuset. Der gik ikke lang tid, inden der kom en køber. Alt inventaret medfulgte i handelen bortset fra nogle af møblerne. Hun havde fået udarbejdet en tilstandsrapport af 23. juli 2005 for at få huset solgt. Hun ved overhovedet ikke, hvorfor der blev indhentet en tingbogsattest den 13. januar 2005, eller hvad den dækker over. Hun kender heller ikke baggrunden for, hvorfor handelen blev betinget af, at G1.1.1 ApS skulle købe en byggegrund af køberen af sommerhuset.

Da hun købte sommerhuset, var det ikke med et ønske om at tjene penge skattefrit, men med et ønske om at have et sommerhus. Revisor fortalte, at i og med, at hun havde brugt sommerhuset, var der ingen problemer med SKAT. Når hun indlod sig i et byggeprojekt og ikke bare købte et færdigt sommerhus, var det, fordi der i familien var et byggeselskab. Dette gjorde det ikke så uoverskueligt at bygge nyt. Hun tror, at det var tilfældigt, at hendes sommerhus lå så tæt på hendes brors sommerhus. De ledte i ... området efter et billigt hus. Det var ikke på tale, at hun og hendes bror skulle deles om et sommerhus.

Der var ikke de store forhandlinger i forbindelse med købet. Hun troede på, at det var et godt tilbud, hun fik. Hun husker, at hun var med hos arkitekten og se på tegninger, men husker ikke diskussioner herom. Hendes ønske om at få en udendørs pool kom efterfølgende. Det var hendes far, der tog kontakt til ejendomsmægleren i forbindelse med salget, og som hun husker det, var det samtidig med, at hun købte ejendommen i ...3 i juli 2005. Hun var med oppe og se huset og med i banken ved købet. Mange af de praktiske ting har hun ikke haft med at gøre, men hun har forsøgt at være med på sidelinjen så meget, som det var muligt.

Hun havde forestillet sig, at hun ville udleje sommerhuset i perioder, hvor hun fik mest for det, og der blev lavet beregninger på, at det kunne løbe rundt. Det var forud for, at hun blev ejer af en ejendom med tre lejligheder i ...3.

Hun har ikke selv opholdt sig i sommerhuset i 2004. I 2005 har hun ikke været i sommerhuset under en weekend om måneden. Hun har ikke billeder fra de fester, de har holdt i sommerhuset. Hun husker en fest i forbindelse med sommerafslutningen med NJ. Hun husker ikke ophold i sommerhuset i påske og pinse.

CA har forklaret, at de i familien altid har været meget i sommerhus, da han var mindre, og han syntes, at det var dejligt. Han havde ikke tidligere ejet et sommerhus. Han boede i ... og var studerende, da han købte sit sommerhus.

Hans økonomiske grundlag for at kunne købe sommerhuset var, at hans forældre kautionerede for et lån, og at han fik dokumentation for, at han kunne finansiere sommerhuset ved at udleje dette. Han havde ikke problemer med at få et byggelån. De havde siddet sammen med banken og beregnet, hvad han kunne få i lejeindtægter. Sommerhuset skulle udlejes i det omfang, det var nødvendigt for at få det til at løbe rundt. Som studerende kunne han bruge sommerhuset før og efter feriesæsonen og havde så også mulighed for at besøge sine forældre. Der var ikke så mange, der ønskede at leje udenfor sæsonen.

Efter at han havde købt grunden, snakkede de om opførelse af sommerhuset. Det er nok i den forbindelse, at tilbuddet er lavet. Han så tegninger over huset hos arkitekten. Han kendte dem, der skulle bygge huset. Årsagen til, at prisen på huset blev 1.465.000 kr., mens købstilbuddet var på 1.200.000 kr., var, at der på grund af grundens beliggenhed skulle laves en nedsænket stue. Terrænet omkring hans sommerhus var ikke helt så fladt som hans søsters grund. Huset skulle have en vis højde, for at de kunne få udsigt. Han tror ikke, at der var andre større forskelle på hans sommerhus og hans søsters sommerhus. Han tror ikke, at han har skrevet under på noget i forbindelse med opførelse af huset. Dette var ikke nødvendigt, da de kunne snakke om det.

Han har ikke modtaget fakturaer udstedt af byggeselskabet. Der blev oprettet en konto, og bogholderen, PG, havde adgang til at overføre penge. Han ved ikke, hvorfor faktureringen ikke stemte overens med de i tilbuddet angivne betalinger. Bogholderen overførte bare penge, når fakturaer blev udskrevet.

Sommerhuset var færdigt omkring den 1. december 2004. Han kan ikke forklare, hvorfor huset først blev færdigmeldt den 1. marts 2005. Det er ikke ham, der har foretaget færdigmeldingen, og han forestiller sig, at det var byggeselskabet, der gjorde det.

Sommerhuset blev møbleret. De fleste møbler fandt han, eller havde han selv. Han har dog også købt nyt i et varehus i .... Der var en sofa, et stort spisebord med stole, tv, lamper og senge i soveværelserne. Køkkenet var udstyret med gryder, potter og pander.

På hans studie var der undervisningsfri i december 2004, og han var en del i sommerhuset sammen med LK. De var oppe i sommerhuset i løbet af december 2004 og fik køkkenet i orden, pakket ud og sat billeder op. Han var med til en julefrokost med nogle af håndværkerne. Han var der også i julen. I januar 2005 læste han op til eksamen i sommerhuset. Der kom nogle venner og hjalp ham med det sidste i sommerhuset.

NK og VJ var i sommerhuset sammen med ham i marts 2005, hvor de overnattede der. De har været der to gange og har også lånt sommerhuset i en weekend. Han fejrede sin fødselsdag i sommerhuset, men det var ikke nødvendigvis på datoen. Han har ingen fotos fra sine ophold i sommerhuset. Sommerhuset har ikke været udlejet.

Hans far fik en henvendelse fra en ejendomsmægler, som havde et tilsvarende hus. Hans far spurgte ham, om han var interesseret i at sælge. Det må have været omkring februar/marts 2005. Sommerhuset var ikke offentligt sat til salg. Ejendomsmæglerfirmaet G3 har været ude og tage billeder af sommerhuset. Han ved ikke, om det var til udlejningsfirmaet G2. Han husker ikke hvilken ejendomsmægler, der solgte huset.

Da han solgte sommerhuset, var der nogle fejl og mangler, der ikke var styr på fra byggeselskabets side. Han tror, at det var noget omkring elskabet. Huset var dog færdigbygget, og der var alene tale om småting. Hele inventaret medfulgte i handlen, herunder møbler. Han husker ikke, hvornår og hvordan han fik kontakt til køber. Han kunne få en god pris for sommerhuset og besluttede at sælge det. Han ved ikke, om køberen selv henvendte sig. Det var ikke den mægler, der henvendte sig til hans far, der lavede købsaftalen.

Det var ikke den primære årsag til at købe sommerhuset at få en fortjeneste, men det ligger i det. Han tror, at alle tænker over, at en ejendom skal kunne sælges og gerne med fortjeneste. Han købte sommerhuset primært for at komme derop og have et sted at være. Han fik af revisor at vide, at han kunne sælge sommerhuset uden skat, da han havde brugt huset privat.

Han valgte selv at bygge et sommerhus i stedet for at købe et færdigt, fordi det virkede som et spændende projekt, og fordi han kunne få det, som han gerne ville have det. Det var lige så billigt som at købe et færdigt. Det indgik ikke i byggeprojektet, at han skulle kunne sælge huset med fortjeneste.

De havde i familien altid haft sommerhus i området. Hans forældre har et sommerhus i ..., og det er det område, han bedst kan lide at være i. Han havde ikke tanker om at købe et fælles sommerhus med sin søster.

Prisen på byggeriet var ikke til diskussion. Han fik at vide, at det blev dyrere, efter at byggeriet var gået i gang. Han fik ikke oplyst merprisen. De 465.000 kr. blev betalt, efter at sommerhuset var færdigt, og efter at det var solgt. Han gjorde ikke selv nogen status over salget. Han har været inde over i forhold til at godkende salget og underskrive aftalen. Det gik lidt hurtigt. Han kan ikke forklare, hvad beløbet på de 465.000 kr. dækker over. Han har ikke været inde i denne postering.

ST har forklaret, at han lærte A at kende igennem hendes far, som han arbejdede under.

Han kan vedkende sig erklæringen af 5. september 2010. Han husker det ikke, men han mener, at han i hvert fald har været i sommerhuset i mere end to weekender og nok mellem to og fem weekender. Han har også været der på hverdage. Det har nok været i februar-marts 2005. Ofte var det ham og A, der var deroppe alene, men de har også haft nogle af hans arbejdskolleger og nogle af A´s venner med. Han husker ikke eksakte datoer eller noget specielt arrangement. De havde nogle vilde fester, og han har også overnattet i sommerhuset.

Huset var møbleret med sofa, bord og stole m.v. som i et sommerhus. I køkkenet var der potter og pander, og man kunne lave mad og vaske op.

NJ har forklaret, at han kan vedkende sig erklæringen af 7. september 2010. Han er træner i håndboldklubben ... og kender A igennem håndbold. Lige før A begyndte at spille i klubben, var de ca. 10 personer oppe i sommerhuset til en ganske almindelig hyggeaften. De kørte derop om eftermiddagen og kørte hjem igen dagen efter. Han kom sammen med NL fra .... De lavede mad i huset og sov der alle sammen. Han husker ikke den eksakte dato, men det var i april, efter at håndboldsæsonen var slut. Sommerhuset var færdigt og møbleret ganske normalt. Der var 3-4 soveværelser i huset. Der var et sort spabad udenfor.

Af erklæring af 15. august 2010 fra daglig leder af G1.1.1 ApS, LK, fremgår blandt andet, at A´s sommerhus var færdigt omkring 1. marts 2005, og at A selv stod for indretningen med hensyn til møbler og inventar.

Af erklæring af 5. september 2010 fra NO fremgår, at hun kan bekræfte, at hun i løbet af foråret 2005 var til et par fester i A´s sommerhus i Blokhus.

Af udateret erklæring fra PM fremgår, at hun kan bekræfte, at hun i foråret/tidlig sommer 2005 i 2 weekender boede med A i sommerhuset i ...1 samt nogle enkelte overnatninger efter byture i ....

Af erklæring af 6. september 2010 fra UA fremgår, at hun i 2005 var i sommerhus i ...1 med A og andre piger, som hun på daværende tidspunkt spillede håndbold med.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument til støtte for sin påstand anført følgende:

1. Regulering af avancen

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at der ved beregningen af anskaffelsessummen skal tillægges en forbedringsudgift på kr. 43.750, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, idet A har betalt kr. 43.750 for at udbedre mangler ved en carport, som hun i forbindelse med salget af sommerhuset beliggende ...1, var forpligtet til at opføre.

Det følger af retspraksis, at omkostninger som en køber har afholdt i forbindelse med erhvervelsen af en fast ejendom normalt kan tillægges anskaffelsessummen. Endvidere kan omkostninger ved afhændelse af den faste ejendom fratrækkes i afståelsessummen.

Det fremgår af det endelige skøde, jf. bilag 14, at det er aftalt mellem parterne, at A er forpligtet til at opsætte en dobbelt carport, og at carporten skal stå færdig ved købers overtagelse den 1. november 2005. Det er således A, der skal afholde alle udgifter til carporten. Dette indbefatter selvsagt også udgifter til udbedring af mangler.

I en dom afsagt den 2. december 2009 af byretten blev A tilpligtet at betale køberen af sommerhuset kr. 43.750 som følge af mangler ved carporten. Det gøres gældende, at omkostningen til udbedring af mangler skal tillægges afståelsessummen, idet der er tale om udgifter, der har en direkte sammenhæng med opførelsen af carporten, som A ved underskrivelsen af skødet forpligtede sig til at opføre.

Det bestrides, at bevisbyrden for at tillægge kr. 43.750 til afståelsessummen er skærpet på grund af, at der er handlet mellem interesseforbundne parter. Dette anfører Skatteministeriet i påstandsdokumentet, side 5, næstsidste afsnit. Købet af sommerhuset skete mellem interesseforbundne parter, men salget gjorde ikke. A er ikke på nogen måde interesseforbundet med køber af sommerhuset, PJ. Udgiften på kr. 43.750 relaterer sig til A´s salg af sommerhuset, hvor der ikke er et interessefællesskab mellem parterne. Derfor er bevisbyrden ikke skærpet.

2. Avancen er skattefri

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at beskatte A af den i indkomståret 2005 realiserede avance ved salget af sommerhuset beliggende ...1, idet betingelserne for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. § 8, stk. 1, er opfyldt.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Ved ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er denne bestemmelse udvidet til sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Det gøres gældende, at det følger af forarbejderne til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, at der ikke kan opstilles noget minimumskrav til varigheden af anvendelsen af et sommerhus til privat benyttelse i forhold til, hvorvidt betingelserne for skattefrihed er opfyldte. Selv kortvarige anvendelsesperioder vil kunne opfylde betingelserne for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det forhold, at A alene har anvendt det i sagen omhandlede sommerhus til private formål i perioden fra ultimo 2004 til oktober 2005, kan ikke i sig selv begrunde, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, ikke er opfyldte. Afgørende er derimod, hvorvidt A de facto har benyttet sommerhuset til private formål i en del af eller hele den periode, hvor hun har været ejer af ejendommen.

A benyttede sommerhuset fra færdiggørelsen i december 2004 og til salget i oktober 2005. Sommerhuset var A´s første og eneste feriebolig. Hun benyttede sommerhuset i forbindelse med ferieophold og afslapning.

Til bekræftelse af at A anvendte sommerhuset til private formål i ejertiden, skal der henvises til de som bilag 6-12 fremlagte erklæringer. Disse understøtter alle, at hun har opholdt sig i sit sommerhus i perioden fra færdiggørelsen og til salget i oktober 2005.

Det skal særligt bemærkes, at et af retsmedlemmerne ved Landsskatteretten fandt det bevist, at A havde anvendt sommerhuset til private formål i ejertiden på baggrund af disse erklæringer. Dette retsmedlem stemte derfor for, at avancen ved salget skulle være skattefri, jf. bilag 1, side 22, næstsidste afsnit.

Skatteministeriet anfører i påstandsdokumentet, side 3, 4. afsnit, at vidneforklaringer ikke kan erstatte objektiv dokumentation for, at A har anvendt ejendommen til private formål, og der henvises til to domme fra Østre Landsret fra 2007. Det gøres heroverfor gældende, at vidneforklaringer ifølge retspraksis kan anvendes som dokumentation for privat anvendelse af et sommerhus. Der skal henvises til SKM2010.493.BR og SKM2010.60.BR, hvor byretterne lagde afgørende vægt på vidneforklaringer. Følgende fremgår af byrettens resultat i SKM2010.60.BR:

"...

Det bemærkes endvidere, at oplysningerne om forbrug af el og vand under sagen ikke kan benyttes som et afgørende bevis for, om sagsøgeren og dennes familie har benyttet sommerhuset ... i ejerperioden fra 1. juli 2004 til 17. februar 2005.

Retten finder imidlertid, at sagsøgeren ved sin forklaring, de afgivne vidneforklaringer og de i øvrigt i sagen foreliggende oplysninger har ført bevis for, at sagsøgeren og dennes familie i ejerperioden reelt har benyttet sommerhuset til private formål. Retten har herved lagt betydelig vægt på den forklaring, som vidnet ... har afgivet..., ligesom retten også har taget hensyn til den detaljerede forklaring, som vidnet ... har afgivet.

..."

Det er derfor A´s opfattelse, at de fremlagte erklæringer i sagen, der vil blive fulgt op af vidneforklaringer, kan dokumentere, at sommerhuset de facto har været anvendt til private formål i ejertiden.

Det gøres gældende, at der i sagen er objektivt konstaterbare forhold, der beviser, at A har anvendt sommerhuset til private formål i ejertiden. Der skal henvises til billederne fremlagt som bilag 5, hvoraf fremgår, at A havde møbleret huset. Det har formodningen mod sig, at en person ville bruge penge på at møblere et sommerhus, hvis denne person ikke reelt havde tænkt sig at anvende sommerhuset.

Der skal herudover henvises til, at sommerhuset i enkelte uger var udlejet gennem G2, hvilket selvsagt ikke havde kunnet lade sig gøre, hvis huset ikke var færdigopført og beboeligt.

Der skal endvidere henvises til, at A har betalt diverse udgifter til ... Kommune. Det fremgår således af bilag 13, at A i 2005 har betalt for sommerrenovation i 26 uger med kr. 972, rottebekæmpelse med kr. 4,88, a conto vandafledningsbidrag med kr. 482,57 m.m. Dette beviser, at sommerhuset har været anvendt i den periode, hvor A har ejet det.

Det er af Skatteministeriet i påstandsdokumentet, side 3, sidste afsnit, anført, at det faktum, at A har afholdt et eller flere middagsarrangementer, og at hun har tilbragt en weekend i sommerhuset m.v., ikke kan føre til, at sommerhuset kan afstås skattefrit. Det gøres heroverfor gældende, at det ved vurderingen af, hvorvidt der har været tale om privat brug, må holdes for øje, at det blot er en betingelse, at ejendommen har været benyttet som fritidsbolig i en del af ejertiden. Der skal henvises til lærebogen "Ejendomsbeskatning - afskrivning og afståelse i praksis", 1. udgave, 2008, Helle Porsfeldt, side 494. Det er anført i nævnte lærebog, at vurderingen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er lempeligere end vurderingen efter § 8, stk. 1, i samme lov. Det gøres derfor gældende, at et sommerhus kan være benyttet sporadisk, og afstås skattefrit, hvis det kan bevises, at der de facto har været en privat benyttelse af sommerhuset.

Både sommerhuset og ejendommen i ...3 er finansieret af realkreditlån, og realkreditinstituttet havde selvsagt ikke ydet realkreditlån til A, hvis det ikke var bedømt, at hun kunne foretage fuldgode betalinger af afdrag. Selve det faktum, at A havde adgang til at opnå lånene, beviser, at hun i udgangspunktet havde økonomisk råderum til at beholde sommerhuset. Endvidere forelå der på købstidspunktet et tilbud fra udlejningsbureauet G2, der viste hvor stor en lejeindtægt sommerhuset kunne indbringe. Det fremgik af denne oversigt fra G2, at lejeindtægterne kunne dække udgifterne på sommerhuset. Derfor havde A de facto til hensigt at beholde sommerhuset - selvom det dog bestrides, at denne hensigt har betydning ved afgørelsen af sagen.

Det bestrides, at hensigten med benyttelsen har betydning for sagen. Hvis en skatteyder erhverver et sommerhus, og tillige afstår ejendommen som et sommerhus, er det ifølge retspraksis ikke relevant, hvilken hensigt skatteyderen har haft for benyttelse af sommerhuset i ejertiden. Det er alene tilstrækkeligt, at skatteyderen har benyttet sommerhuset til private formål i ejertiden.

Det er af Skatteministeriet anført i påstandsdokumentet, side 5, 2. nye afsnit, at A er kommet med skiftende forklaringer om, hvorledes hun havde økonomi til at købe en sommerhusgrund og en ejendom i ...3. Det bestrides, at A er kommet med skiftende forklaringer. Skatteministeriet uddyber således heller ikke, hvad disse skiftende forklaringer skulle bestå i.

Sammenfattende gøres det gældende, at A har løftet bevisbyrden for, at hun i sin ejerperiode har anvendt sommerhuset på ...1 til "private formål" som påkrævet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Bevisbyrden er løftet ved både fremlæggelse af objektiv dokumentation og i form af de afgivne erklæringer, der vil blive bekræftet til hovedforhandlingen. Som følge heraf er avancen ved salget af sommerhuset skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, jf. stk. 2.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument til støtte for sin påstand anført følgende:

Til støtte for påstanden om frifindelse gøres det gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at hun opfylder betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Som udgangspunkt medregnes fortjeneste ved salg af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er en undtagelse til dette udgangspunkt, jf. f.eks. SKM2007.209.HR. Efter denne bestemmelse er det en betingelse for skattefrihed, at ejendommen har været "benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode" hvori ejendommen har været ejet. Det er sagsøgeren, der skal bevise, at salget er skattefrit.

Det fremgår af praksis, at der er strenge krav til, hvornår en skatteyder har dokumenteret reelt at have benyttet et sommerhus til private formål, jf. f.eks. SKM2009.206.BR, SKM2009.267.BR, SKM2007.276.ØLR, SKM2010.267.VLR og SKM2010.249.ØLR.

Sagsøgeren har ikke oplyst nogen objektive omstændigheder, der godtgør en egentlig privat benyttelse. Til besvarelse af opfordring (D), hvorved sagsøgeren blev opfordret til at redegøre detaljeret for, præcist hvornår og til hvilke formål hun har anvendt sommerhuset, har sagsøgeren alene henvist til stævningen og den varslede vidneførsel. I stævningen er der blot henvist til sagens bilag 6-12, som er erklæringer fra nogen af sagsøgerens nærstående. Det fremgår hverken af stævningen eller erklæringerne, i hvilket omfang sommerhuset skulle have været anvendt privat, herunder angivelser af eventuelle datoer for denne private benyttelse. I den forbindelse bestrides det, at sagsøgeren har løftet eller kan løfte sin bevisbyrde ved de fremlagte erklæringer eller påtænkte vidneforklaringer, navnlig fra nærtstående til sagsøgeren. Det fremgår således af retspraksis, at vidneforklaringer ikke kan erstatte objektiv dokumentation for, om sagsøgeren reelt har anvendt ejendommen til private formål, jf. f.eks. SKM2007.276.ØLR, (hvor skatteyderen førte seks vidner) og SKM2007.797.ØLR (hvor skatteyderen førte syv vidner).

Sagsøgeren har heller ikke i øvrigt tilvejebragt oplysninger, der dokumenterer, at sommerhuset reelt har været benyttet til private formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. I den forbindelse bemærkes det særligt, at det forhold, at sagsøgeren, i den korte periode før sommerhuset blev solgt, eventuelt måtte have afholdt et eller flere middagsarrangementer eller tilbragt en weekend i sommerhuset m.v., ikke kan føre til, at sommerhuset kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. f.eks. SKM2009.206.BR, SKM2012.83.VLR og SKM2012.567.ØLR. Det er i øvrigt mere sandsynligt, at sagsøgeren har været til stede i ejendommen i forbindelse med salgsbestræbelserne, hvilket heller ikke udgør en anvendelse af sommerhuset til privat formål i lovens forstand, jf. f.eks. SKM2003.152.ØLR.

Den omstændighed, at sagsøgeren har indrettet sommerhuset med indkøbt inventar, dokumenterer heller ikke, at sommerhuset har været benyttet til private formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. Det er helt sædvanligt at møblere et sommerhus som led i salgsbestræbelserne, ligesom det forekommer naturligt, når sommerhuset ifølge sagsøgeren har været udlejet. Dertil kommer, at sommerhuset er solgt med inventar som f.eks. hvidevarer, gardiner, spejle og knagerække, jf. bilag 14.

Sagsøgeren har derfor ikke løftet sin bevisbyrde. Tværtimod er der en række omstændigheder, der skaber en kraftig formodning imod, at sommerhuset blev erhvervet med henblik på - og faktisk har været anvendt til - sædvanlig privat benyttelse, før det blev sat til salg.

Der skal i den forbindelse henvises til, at det fremgår af købsaftalen (bilag 16) side 5, punkt 10, at der allerede den 13. januar 2005 blev indhentet tingbogsattest, som blev faktureret af ejendomsmægleren med kr. 300, jf. tillæg til købsaftalen vedrørende salgsprovenu (bilag 16), side 1 og 4. Derudover fremgår det af fakturaen fra ejendomsmægleren, der er dateret den 1. august 2005, at der bl.a. opkræves registreringsafgift for skøde, hvilket indikerer, at sommerhuset blev solgt forinden denne dato. Køberen kunne under alle omstændigheder disponere over ejendommen dagen efter, sommerhuset var færdigmeldt, jf. bilag 1, side 2 og bilag 14, dvs. den 1. oktober 2005.

I den forbindelse bestrides det som udokumenteret, at byggeriet skulle være afsluttet den 1. december 2004. Derimod fremgår det af erklæring fra den daglige leder i G1.1.1 ApS, LK, at "huset var færdig omkring 1-3-2005" (bilag D). Derudover fremgår det af BBR-meddelelsen for sommerhuset (bilag E), at huset er færdigopført i 2005. Det bemærkes, at det er ejendomsejerens ansvar, at oplysningerne om ejendommen, herunder bl.a. særligt opførelsesåret, er korrekte, og manglende eller forkerte oplysninger kan medføre bøde. De i BBR-meddelelsen anførte oplysninger må derfor formodes at være korrekte.

Uanset sommerhuset måtte blive anset for færdigopført den 1. december 2004 - hvilket bestrides - er der selv i det tilfælde tale om et salg kort tid efter sommerhuset var færdigopført. Sagsøgeren har ikke godtgjort omstændigheder, der viser, at et sådant hurtigt salg ikke var hensigten med sommerhusets opførelse, jf. ovenfor. Der påhviler herefter sagsøgeren en skærpet bevisbyrde for, at hun reelt har anvendt sommerhuset til privat formål, inden hun solgte huset, jf. f.eks. SKM2012.83.VLR.

Hertil kommer, at sagsøgeren slet ikke havde råd til at beholde sommerhuset. Sagsøgeren var på tidspunktet for købet af sommerhusejendommen studerende og har ud fra de fremlagte oplysninger ikke selv haft midler til at finansiere købet, jf. Landsskatterettens kendelse af 14. december 2011 (bilag 1). Sagsøgeren har ikke godtgjort, at hun på noget tidspunkt har haft økonomisk råderum til at eje sommerhuset. Opførelsen af sommerhuset var alene muliggjort af, at sagsøgerens forældre kautionerede for sagsøgerens lån.

Det har aldrig været tanken, at sagsøgeren skulle eje og anvende sommerhuset privat, men derimod at sommerhuset skulle sælges hurtigst muligt med fortjeneste for øje. Sagsøgerens moder, der altså kautionerede for sagsøgerens lån, var da også eneanpartshaver i G1.1.1 ApS, der opførte sommerhuset. Det fremgår derudover af købsaftalen af 22. juli 2005 (bilag 16, side 8), at aftalen var betinget af, at G1.1.1 ApS købte en byggegrund, der var ejet af køberen, hvilket også taler for, at der var tale om et investeringsprojekt rettere end en rekreativ sommerhusejendom for sagsøgeren. Sagsøgeren har trods Skatteministeriets opfordring herom ikke redegjort for, hvorfor G1.1.1 ApS påtog sig denne forpligtelse.

Sagsøgeren er også kommet med skiftende forklaringer om, hvorledes sagsøgeren har haft økonomi til såvel at købe en ejendom som opføre et hus til samlet kr. 1.870.000,-, herunder økonomi til at kunne beholde sommerhuset. De økonomiske forhold, som sagsøgeren selv anfører som baggrunden for, at sommerhuset blev videresolgt i 2005, har i øvrigt været uændrede gennem hele forløbet.

Det har endeligt formodningen imod sig, at såvel sagsøgeren som dennes tvillingebror - kort tid efter de på samme tid - og til underpris - køber hver deres sommerhus af det selskab, som deres moder er eneanpartshaver i - finder ud af, at de ikke har råd til at sidde i sommerhusene, som derfor bliver videresolgt.

Alle disse forhold viser, at det eneste formål med erhvervelsen af ejendommen var et hurtigt frasalg med fortjeneste for øje, og denne fortjeneste er ikke skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

I medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8.

Det er sagsøgeren der skal godtgøre, at der skal reguleres yderligere i afståelses- og/eller anskaffelsessummen. Da handlen er foregået mellem interesseforbundne parter, er sagsøgerens bevisbyrde skærpet, jf. f.eks. SKM2007.445.HR og SKM2009.761.VLR.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der skal reguleres yderligere efter § 4, stk. 1, jf. § 5, stk. 2, som følge af udgifter til udbedring af mangler ved den i 2006 opførte carport. Det gøres i den forbindelse gældende, at beløbet på kr. 43.750,- inkl. moms ikke var en del af handlen ifølge skødet. Sagsøgeren har tidligst pådraget sig udgiften ved byrettens dom af 2. december 2009 (bilag 15) og altså efter og uden tilknytning til afståelsen.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges til grund, at A den 30. april 2004 erhvervede en sommerhusgrund i ...1 med henblik på at nedrive det eksisterende sommerhus og opføre et nyt sommerhus på grunden. Købet blev i det væsentligste finansieret ved lån, som A´s forældre kautionerede for. Sommerhuset er opført af G1.1.1 ApS, som A´s mor er eneanpartshaver i, og som A´s far driver. Sommerhuset blev færdigmeldt den 30. september 2005, og A solgte sommerhuset den 26. oktober 2005.

Der er i sagen afgivet forklaring af A og vidneforklaring af ST og NJ angående A´s benyttelse af sommerhuset. Der er endvidere i sagen fremlagt erklæringer fra NO, PM og UA herom. Det er efter det oplyste uklart, hvornår sommerhuset var færdigt, og der foreligger ikke objektiv dokumentation, der støtter anvendelsen af sommerhuset til private formål. Der er dog ikke grundlag for at tilsidesætte de afgivne forklaringer om, at A i et mindre omfang har opholdt sig i sommerhuset.

Imidlertid finder retten - uanset denne benyttelse - efter en samlet vurdering ikke, at A har godtgjort, at sommerhuset er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og reelt har været anvendt af A til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand. Retten lægger herved vægt på omstændighederne i forbindelse med købet, herunder at A da var studerende og alene havde en opsparing på 30. - 40.000 kr., medens forældrene i øvrigt kautionerede for lån til købet. Det var også forældrene, der via et byggeselskab stod for byggeriet af A´s sommerhus og tillige hendes brors sommerhus, der var købt kort tid forinden på tilsvarende vilkår. Endvidere har retten lagt vægt på den relativt korte ejerperiode samt på, at sommerhuset blev solgt kort efter, at byggeriet var færdigmeldt hos kommunen. Retten har tillige lagt vægt på, at A efter sin forklaring ikke i væsentligt omfang har været involveret i byggeprocessen. Det bemærkes, at det forhold, at sommerhuset var møbleret, ikke i sig selv findes at kunne tillægges betydning, da sommerhuset har været udlejet. Endelig har retten tillagt det betydning, at der i A´s salg af sommerhuset indgik en betingelse om, at G1.1.1 ApS skulle købe en byggegrund af køberen af sommerhuset.

Avancen ved salg af ejendommen er derfor ikke omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. stk. 1, men er skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Sagsomkostninger

Efter sagens værdi og forløb pålægges det sagsøgeren at betale sagsomkostninger til sagsøgte med 37.500 kr. inklusiv moms, der dækker sagsøgtes udgift til advokatbistand.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, inden 14 dage til sagsøgte betale 37.500 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter