Dato for udgivelse
22 Apr 2013 10:54
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
25 Feb 2013 09:31
SKM-nummer
SKM2013.236.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
11-0299278
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsavance, landbrugsejendom, syn- og skønserklæring
Resumé

Landsskatteretten fandt, at den mellem uafhængige parter aftalte fordeling af overdragelsessummen for en liebhaver landbrugsejendom kunne tilsidesættes som åbenbart forkert, og fordelingen blev foretaget i overensstemmelse med en syns- og skønserklæring.

Reference(r)

Afskrivningsloven § 45, stk. 2.
Afskrivningsloven § 45, stk. 3.
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6

Henvisning

Den juridiske Vejledning 2013-2, afsnit C.H.2.1.9.2.


Klagen vedrører fordelingen af overdragelsessummen ved salg af liebhaver landbrugsejendom, samt konsekvenserne for klagerens ejendomsavance.

SKAT har tilsidesat parternes fordeling af overdragelsessummen.

Aftalt overdragelsessum for stuehuset

12.500.000 kr.

Ansat overdragelsessum for stuehuset

9.500.000 kr.

Selvangivet ejendomsavance

397.037 kr.

Ansat ejendomsavance

3.321.645 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten finder, at overdragelsessummen på den faste ejendom kan fordeles på følgende måde:

Stuehus

11.241.000 kr.

Driftsbygninger

3.400.000 kr.

Jord

3.280.000 kr.

SKAT anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancen jf. § 17, stk. 2 i Landsskatterettens forretningsorden.

Sagens oplysninger

Klageren har solgt ejendommen Y1, ved handelsaftale af 22. januar 2008.

Ejendommen har et vurderet areal på 20,1572 ha, hvoraf en del er eng, skov og hegn.

Fordelingen af overdragelsessummen på 17.921.000 kr. har været som følger i henholdsvis skødet og af SKAT:

Aftalt i handlen

SKAT

Stuehus inkl. grund

12.500.000 kr.

9.500.000 kr.

Driftsbygninger

3.421.000 kr.

3.921.000 kr.

Jord

2.000.000 kr.

4.500.000 kr.

I alt

17.921.000 kr.

17.921.000 kr.

SKAT har under sagens behandling indhentet en udtalelse fra SKAT Ejendomsvurderingen om ejendommen og fordelingen af ejendommens overdragelsessum. Af udtalelsen fremgår følgende:

"SKAT, ejendomsvurderingen er i mail af 25. august 2010 anmodet om en udtalelse vedr. fordeling af overdragelsesprisen på 17.921.000 kr., gældende for ovennævnte ejendom.

Ejendommen er besigtiget den 29. september med nuværende og tidl. ejers tilstedeværelse.

En passende fordeling vil efter ejendomsvurderingens opfattelse være således:

Stuehus inkl. passende grund og herlighed

9.500.000 kr.

Driftsbygninger

3.921.000 kr.

Jord: 20 ha x 225.000 kr.

4.500.000 kr.

17.921.000 kr.

Der er tale om en særdeles flot og velbeliggende ejendom med havudsigt, hvilket der er lagt vægt på ved boligens værdiansættelse.

Ved fastsættelse af jordværdien, der er ansat til ca. 50.000 kr./ha under gennemsnitsprisen i området på handelstidspunktet, er der taget hensyn til at dele af arealet er meget kuperet og af varierende bonitet."

SKATs afgørelse

SKAT har ansat overdragelsessummen på stuehuset til 9.500.000 kr. og beregnet ejendomsavancen til 3.321.645 kr.

Som begrundelse for afgørelsen har SKAT blandt andet anført følgende:

"SKAT anser ikke nærværende sag for helt sammenlignelig med SKM2006.241.VLR, der alene vedrører værdiansættelsen og ikke fordelingen af de overdragne aktiver. Der har tilsyneladende ikke kunnet påvises nogen begrundelse for, at der ikke skulle være handlet til markedsprisen.

Derimod når det handler om fordelingen af de overdragne aktiver kan der være flere forhold som gør at køber og sælger ikke fuldt ud har modstridende interesser. F.eks. skal sælger betale skat af ejendomsavance i salgsåret hvorimod det først får tilsvarende betydning for køber ved et eventuelt senere salg.

Ifølge indsigelsen mener revisor, at SKM2009.610.VLR er en forkert afgørelse på trods af at afgørelsen er truffet 3,5 år senere end SKM2006.241.VLR og omhandler fordelingen af overdragelsessummen.

I SKM2009.610.VLR er parterne enige om, at aftalen er indgået mellem uafhængige parter med modsatrettede skattemæssige interesser. Det fremgår af afgørelsen, at når den del der i aftalen knytter sig til stuehuset er åbenbart forkert kan skattemyndighederne tilsidesætte fordelingen. Landsretten har således så sent som i 2009 afgjort, at der er lovgrundlag for at tilsidesætte fordelinger af overdragelsessummer vedrørende aftaler indgået mellem uafhængige parter med modsatrettede skattemæssige interesser.

Det er således SKAT's opfattelse, at der helt klart er retsgrundlag for at tilsidesætte den indgåede aftale, såfremt fordelingen af de overdragne aktiver er åbenbart forkerte.

(...)

Da SKAT ikke ud fra det oplyste finder, at jorden reelt er forsøgt solgt særskilt til købere, der vil give den reelle markedspris på daværende tidspunkt, mener vi ikke at de modtagne oplysninger kan tillægges betydning ved fordelingen ved det samlede salg af ejendommen.

Ved den af Ejendomsvurderingen foretagne fordeling er der givet nedslag i forhold til "bedre" jord i området ligesom den ansatte andel til stuehuset kr. 9.500.000 udover bygningsværdien kan indeholde en ikke ubetydelig "herlighedsværdi"."

Der er henvist til ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4 og 9, samt Vestre Landsrets dom af 30. september 2009 (SKM2009.610.VLR).

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat primær påstand om, at fordelingen af overdragelsessummen på stuehus, jord og driftsbygninger skal ske i overensstemmelse med den aftalte fordeling.

Subsidiært har repræsentanten fremsat påstand om, at SKAT ikke har hjemmel til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, idet der er tale om en handel, hvor køber og sælger er uafhængige parter med modstående interesser.

Til støtte for den primære påstand har repræsentanten blandt andet fremført følgende:

"Det er vores primære påstand, at fordelingen af overdragelsessummen til stuehus skal være som aftalt i skødet, DKK 12.500.000. Endvidere udgør salgsprisen på jord og driftsbygninger i alt DKK 5.421.000.

Såvel overdragelsessummen som fordelingen heraf bærer præg af, at der er tale om en liebhaverejendom. Ejendommen er solgt med udgangspunkt i den unikke placering af boligen, der har en enestående udsigt. Samtidig er boligen i sig selv indrettet med udsøgte materialer. Prisfastsættelsen og fordelingen heraf er sket på baggrund af boligens særprægethed, hvilket også kommer til udtryk i salgsopstillingen (vedlagt som bilag 2), som primært fokuserer på boligen og den enestående udsigt herfra. Ejendommen er således ikke solgt som et erhvervslandbrug, men derimod for sin herlighedsværdi, hvorfor den største del af værdien naturligvis relaterer sig til stuehuset. Prisfastsættelsen og fordelingen heraf bunder således i parternes vurdering af det solgte og er sket på helt sædvanligvis. Det er derfor opfattelsen, at handlen allerede er sket på markedsvilkår.

Endvidere kan det oplyses, at det forud for salg af hele ejendommen blev gjort forsøg på at afhænde jorden til bl.a. de omkringliggende landmænd, hvilket mislykkedes. Jorden vurderes af flere årsager at have en begrænset landbrugsmæssig værdi. Der henses særligt til dårlig adgangsvej, der umuliggør brug af store landbrugsmaskiner, kuperet terræn og varierende bonitet, gamle dræningsanlæg, der forårsager dræningsvandet til at løbe på jorden, diger omfattet af naturbeskyttelsesloven, hvilket umuliggør sammenlægninger og bebyggelser, manglende miljøgodkendelser til dyrehold, skovbyggelinje, der dækker halvdelen af ejendommen mv. De landbrugsmæssige udnyttelsesmuligheder (og dermed det økonomiske afkast) påvirkes negativt af alle disse forhold, hvilket sammenholdt med de forgæves forsøg på at sælge jorden, har givet sig naturligt udslag i udbudsprisen på jorden.

Da der er tale om en helt speciel ejendom, foreligger der os bekendt ikke handler med tilsvarende ejendomme i det pågældende område, som kan anvendes som indikator for stuehusets værdi. Fordelingen af anskaffelsessummen, i forbindelse med A's køb af 50 % af ejendommen fra sin tidligere ægtefælle, illustrerer efter vores vurdering, at salgssummen på henholdsvis jord og driftsbygninger svarer til markedsværdien.

Fordelingen af anskaffelsessummen, da A erhverver 50 % af ejendommen fra sin tidligere ægtefælle, var således:

50 %

100 %

DKK

DKK

Jord

1.000.000

2.000.000

Driftsbygning, servicebygning og lade

1.767.500

3.535.000

Stuehus og kælder

3.767.500

7.465.000

6.500.000

13.000.000

Som tidligere oplyst, har SKAT ikke anfægtet denne fordeling.

Ejendommen stiger i værdi fra tidspunktet, hvor A erhverver de 50 % af ejendommen til han sælger hele ejendommen det efterfølgende år. Det er vores opfattelse, at denne værdistigning netop er udtryk for, at det er en liebhaverejendom, der er svær at værdiansætte. Ved salget i. marts 2008 sælges ejendommen til en liebhaver, der påskønner stuehusets unikke beliggenhed og var villig til at betale 12,5 mio. for stuehuset. Værdistigningen skal derfor henføres til stuehuset som følge af dets helt unikke beliggenhed.

A er ikke i familie med køberen af ejendommen, ligesom der heller ikke på anden måde foreligger et interessefællesskab. De 2 parter har endvidere konkret modstridende skattemæssige interesser - køber er flyttet ind på ejendommen og havde således interesse i hovedsageligt at fordele sin anskaffelsessum på afskrivningsberettigede bygninger og jord, hvorimod A's primære interesse var fordeling af værdien på stuehuset. Fordeling af overdragelsessummen er et led i aftalen mellem parterne, hvilket understøttes af, at der konkret er givet et afslag på DKK 1,8 mio. i forhold til udbudsprisen på DKK 19,9 mio., som er henført til stuehus med have. Ejendommen er således udbudt til salg med en anført fordeling af salgssummen, som køber herefter har accepteret efter en konkret forhandling, som førte til et nedslag i stuehusværdien. Idet køber og sælger konkret har forholdt sig til fordelingen af afståelsessummen, mener vi ikke, at fordelingen er åbenbart forkert."

Til støtte for den subsidiære påstand har repræsentanten blandt andet følgende:

"Subsidiært gør vi gældende, at SKAT ikke har hjemmel til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, da der er tale om parter med modstående skattemæssige interesser. Således ønsker sælger at henføre så stor en del af den samlede overdragelsessum til stuehuset med henblik på at minimere den skattepligtige avance ved salget, hvorimod køber har incitament i at få så høj en anskaffelsessum på jord og driftsbygningerne som muligt, idet dette vil forhøje et eventuelt afskrivningsgrundlag samt minimere hans avance ved et senere salg af jorden og driftsbygning.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, skal ses i sammenhæng med afskrivningslovens § 45, stk. 2. Det fremgår således af bemærkningerne til loven, at der henvises nærmere til bemærkningerne til § 45 i forslaget til lov om skattemæssige afskrivninger, hvor en tilsvarende bestemmelse foreslås.

Af bemærkningerne til afskrivningslovens § 45 (L202-2 1997/98) fremgår følgende om ikke interesse- forbundne parter med konkret modstående interesser:

"Da parterne normalt har modstående interesser - idet sælger ønsker at minimere genvundne afskrivninger, mens køber ønsker et så højt afskrivningsgrundlag som muligt - må de aftalte overdragelsessummer for de enkelte aktiver som udgangspunkt antages at svare til de faktiske handelsværdier. Den konkrete fordeling af en overdragelsessum på de enkelte aktiver, som en sælger og en køber har aftalt, må som udgangspunkt derfor være udtryk for handelsværdien."

Herudover anføres følgende om parter, som ikke har modstridende interesser:

"I visse tilfælde har parterne ikke modstående interesser. Det kan være tilfældet, når køber ikke skal anvende de overtagne bygninger til et afskrivningsberettiget formål (og derfor ikke har interesse i et afskrivningsgrundlag overhovedet), når køber i forvejen har så mange »egne« afskrivninger, at vedkommende ikke kan udnytte flere afskrivninger, eventuelt har skattemæssige underskud, ved familiehandler eller ved handler mellem parter i et afhængighedsforhold.

I tilfælde, hvor den skatteansættende myndighed finder, at den af parterne aftalte fordeling på aktiverne ikke svarer til de faktiske værdier, vil den skatteansættende myndighed - ligesom i dag - kunne tilsidesætte fordelingen, når det er åbenbart, at den af parterne aftalte fordeling ikke svarer til de faktiske handelsværdier."

Herudover fremgår følgende af præciseringen af reglen i L 85 1999:

"Hvor parterne har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den af parterne aftalte overdragelsessum samt fordeling på de overdragne skatterelevante aktiver til grund."

Det fremgår således klart af bemærkningerne til loven, at det ikke er hensigten med bestemmelsen, at SKAT skal anfægte fordelingen af overdragelsessummen i de tilfælde, hvor handlen er sket mellem ikke-interesseforbundne parter som har konkret modstående skattemæssige interesser. Det følger jo netop af almindelige skattemæssige principper, at værdien ved en handel mellem ikke-interesseforbundne parter er handelsværdien, og det samme gør sig gældende for fordelingen heraf, som ligeledes er genstand for parternes forhandling.

SKAT's korrektionsadgang er således, jf. bemærkningerne til loven, alene tænkt til de situationer, hvor der enten ikke er foretaget en fordeling eller de situationer, hvor der nok er foretaget en fordeling, men hvor der eksisterer et interessefællesskab (eller konkret mangel på modstridende skattemæssige interesser) mellem køber og sælger og fordelingen endvidere er åbenbart forkert.

I forbindelse med indførelsen af afskrivningslovens § 45 er det desuden angivet i bemærkningerne, at det ikke er hensigten at ændre eksisterende praksis.

Den tidligere praksis er bl.a. beskrevet i Skatteretten 1, 1995, 2. udgave, s.384:

"Det må stedse haves for øje, at myndighedernes korrektion af aftalevilkårene forudsætter en konkret vurdering. Foruden et generelt eller konkret interessefællesskab må det kunne dokumenteres, at de aftalte vilkår er usædvanlige og ikke svarende til almindelige markedsbestemte vilkår. Det må samtidig kræves, at den usædvanlighed netop er bestemt af interessefællesskabet. Ved vurderingen af kravet om usædvanlighed må det pointeres, at denne ikke kan ske ud fra en generel sammenligning med mere eller mindre konstaterbare markedsvilkår. Særlige forhold af konkurrencemæssige, afskrivningsmæssige eller anden driftsøkonomisk karakter kan begrunde, at en disposition sker på vilkår, som fraviger almindelige markedsvilkår. I sådanne tilfælde vil der ikke være basis for korrektion, idet de usædvanlige vilkår ikke er betinget af interessefællesskabet, men af andre - og driftsøkonomisk bestemte - omstændigheder."

Som tidligere anført er A ikke i familie med køberen af ejendommen, ligesom der heller ikke på anden måde foreligger et interessefællesskab. De 2 parter har endvidere konkret modstridende skattemæssige interesser.

Da overdragelsessummen og fordelingen heraf er sket mellem ikke-forbundne parter med skattemæssigt modstridende interesser, er fordelingen pr. definition sket til handelsværdi, på denne baggrund mener vi ikke, at SKAT har grundlag for at korrigere salgsprisen.

Vi henviser endvidere til SKM2006.241.VLR, hvoraf det klart fremgår af Landsrettens begrundelse, at SKAT ikke har adgang til at korrigere overdragelsessummen, når der er handlet mellem parter uden konkret modstående interesser (i den konkrete sag var der en afvigelse på 156,25 % mellem det selvangivne på DKK 1,6 mio. og SKAT's vurdering på 4,1 mio.)."

Til mødet på rettens kontor fremførte repræsentanten blandt andet, at køber og sælger har været meget enig med syns- og skønsmanden med hensyn til værdien af det væsentlige ved handlen - nemlig stuehuset.

Repræsentanten anførte endvidere, at ejendommen inden for 1 år var handlet 2 gange mellem parter med modstridende interesser. Klageren havde i maj 2007 købt ekskonens halvdel af ejendommen, hvor jorden var handlet til 100.000 kr. pr. ha. I 2008 sælger klageren hele ejendommen, hvor der blev aftalt en fordeling med tilsvarende 100.000 kr. pr. ha. I begge handler havde klageren forhandlet om fordelingen af den aftalte overdragelsessum.

Syn og skøn

Der har under sagens behandling været afholdt syn og skøn jf. skatteforvaltningslovens § 47. Som syns- og skønsmand har været udmeldt Statsautoriseret ejendomsmægler og valuar, MDE, VJ, som har afgivet sin erklæring den 13. juli 2012 og sin supplerende erklæring den 25. september 2012.

Af syns- og skønserklæringen fremgår blandt andet følgende:

"Beskrivelse af sagens genstand.

Ejendommen som den var på handelstidspunktet i 2008.

Der er tale om en liebhaverejendom beliggende ved Y1 syd for Y2 og med en afstand på kun 13 km ca. til Y2.

Boligen ligger højt i det kuperede landskab og der er panoramaudsigt over vandet til Y3, Y4 og Y5. Arealet skråner mod øst og i det nordøstlige hjørne støder det op til Y6.

Jordtilliggendet på 21,1 ha (20,1 ha) fordeler sig med 16 ha agerjord, 1,1 ha eng som ikke ligger ved bygningerne, 1,5 skov og hegn (1,1 ha fredskov) samt 1,5 ha gårdsplads, have mm.

Boligen er opført i 1999 med et bebygget areal på 146 kvm + 139 kvm kælder + tagetage på 104 kvm. På handelstidspunktet i 2008 var det kun de 146 kvm i stueplan, som var registreret som boligareal. Efter handelsdokumenterne var det købers eget ansvar om 1. salen lovligt kan anvendes til beboelse.

Boligen er opført i vanskuret murværk med tag af betontagsten og der er tale om et meget eksklusivt byggeri, hvor der er anvendt ene kvalitetsmaterialer.

Boligen indeholder: Hall med trappe til 1. sal og kælder, køkken/alrum med udgang til terrasse, stue med udgang til terrasse, værelse, soveværelse, 2 badeværelser med bruser og baggang. 1.sal med stor stue med udgang til altan og stort værelse. Kælder med 2 garager, depotrum, teknikrum og viktualierum.

Udbygninger:

Staklade på 152 kvm opført i 1952 af trækonstruktion hvor siderne delvis er beklædt med metalplader og taget er af bølgeeternit.

Lager/garagebygning på 461 kvm opført i 2000 i vandskuret murværk og med tag af metalplader. Bygningen indeholder:

- Lager/maskinhus 290 kvm opført med stålbuer, er uisoleret, har støbt gulv og hejseporte.

- Servicebygning på 171 kvm med dobbelt garage, fyrrum (71 kvm) og lejlighed/kontor (100 kvm + 120 kvm 1. sal). Lejligheden indeholder forgang, badeværelse med spa og brusekabine, stort køkken/alrum, stue, grovkøkken/bryggers med indgang fra garage. 1. sal med stor stue med sydvendt altan, stort værelse (kan opdeles i 2 værelser), badeværelse og stort værelse (kan opdeles i 2 værelser).

På handelstidspunktet var hele bygningen registreret med et erhvervsareal på 461 kvm til anvendelse i forbindelse med landbrusejendommens drift. Indretningen af lejlighed/kontor inkl. arealet på 1. sal og indretningen med badeværelser og køkken var ikke registreret i BBR-registret. Efter handelsdokumenterne var det købers eget ansvar om bygningen lovligt kan anvendes til andet end landbrugsdriften.

(...)

Spørgsmål 1

Syns- og skønsmanden bedes foretage en fordeling (af) den aftalte købesum ekskl. maskiner og betalingsrettigheder på kontant 17.921.000 kr. vedrørende salget af landbrugsejendommen Y1, pr. datoen for købsaftalens indgåelse, den 22.1.2008, på henholdsvis stuehus med tilhørende andel af jord i form af grund og have, jord og driftsbygninger.

Syns- og skønsmanden bedes i forbindelse med fordelingen af købesummen nærmere specificere, hvordan den del af købesummen, som kan henføres til landbrugsejendommens jord, fordeler sig på henholdsvis jord med fredskov og landbrugsjord.

Syns- og skønsmanden bedes være særligt opmærksom på og inddrage størrelsen af de grundarealer, som fremgår af landbrugsejendommens offentlige ejendomsvurdering pr. datoen for købsaftalens indgåelse, den 22.1.2008, samt oplysningerne i bilag 1-3, for så vidt angår ejendommens særlige karakteristika, herunder bl.a. geografisk placering, bonitet, notering om fredsskov, terrænforhold, dyrkningsmuligheder og afkastningsmuligheder (herunder alternative muligheder for at opnå evt. bedre økonomisk udbytte) samt geologiske- og landskabelige beskyttelsesinteresser.

Skønsmanden bedes i forbindelse med fordelingen af købesummen endvidere nærmere specificere, hvordan den del af købesummen, som kan henføres til landbrugsejendommens driftsbygninger, fordeler sig på de enkelte driftsbygninger.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold, der er tillagt særlig betydning ved besvarelsen af det stillede spørgsmål.

Syns- og skønsmanden bedes endelig oplyse, hvilke materiale - udover det i syns- og skønstemaet anførte og fremlagte, - der har dannet grundlag for besvarelsen af det stillede spørgsmål.

Ad 1.

Fordelingen af købesummen pr. 22.01.2008

Stuehus med tilhørende grund

11.241.000 kr.

11.241.000 kr.

Udbygninger:

 

 

Staklade, bygning 2 BBR

100.000 kr.

 

Ladebygning, bygning 3 BBR

3.300.000 kr.

 

I alt udbygninger

3.400.000 kr.

3.400.000 kr.

Jordværdi:

 

 

Agerjord 16 ha

2.880.000 kr.

 

Fredsskov 1,1 ha

110.000 kr.

 

Egn, hegn mm. 2,9 ha

290.000 kr.

 

Jord i alt

3.280.000 kr.

3.280.000 kr.

Købesum i alt

 

17.921.000 kr.

Følgende er tillagt særlig betydning:

  • Der er tale om en liebhaverejendom hvor bolig, beliggenhed og udsigt er køberens hovedinteresse.
  • Udbygningerne er delvis indrettet til bolig eller andet erhverv end landbrug, men på handelstidspunktet, var der hverken tilladelse til bolig eller andet erhverv.
  • Jordarealet ligger meget naturskønt, men landbrugsmæssigt er det ikke særligt attraktivt på grund af den svingende bonitet og det stærkt kuperede terræn, der ikke egner sig til store moderne landbrugsmaskiner.
  • Der er meget få landmænd i nærområdet med animalsk produktion, så en potentiel køber med harmoni problemer skal køre langt efter jorden.

(...)

Spørgsmål 3

Skønsmanden bedes oplyse om og redegør for, hvorledes handelspriserne på landbrugsjord i Y7 har udviklet sig i perioden fra maj 2007 og til februar 2008.

Ad 3.

Der foreligger ikke statisk materiale, så der kan udregnes en stigning i priserne på landbrugsjord i den nævnte periode kun for Y7, der er simpelthen gennemført for få handler.

Ud fra mine erfaringer steg jordpriserne i området Y8, Y9 og Y10 i perioden med 10-15 % for god agerjord.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, om handelsprisen på landbrugsjorden på ejendommen Y1 har fulgt samme udvikling, som vil fremgå af besvarelsen af spørgsmål 3.

I benægtende fald bedes skønsmanden redegør for årsagerne hertil.

Ad 4

Det vurderes at landbrugsjorden på ejendommen ikke helt har haft samme værdistigning, på grund af arealets beliggenhed, bonitet og stærk kuperede terræn.

(...)

Spørgsmål 6

Skønsmanden bedes oplyse, om ansættelsen af værdien for henholdsvis stuehus med tilhørende grund og have, jorden og driftsbygningerne er forbundet med usikkerhed.

I bekræftende fald bedes begrundelserne for usikkerheden oplyst, herunder om en del af usikkerheden skyldes ejendommens karakter af liebhaverejendom, samt hvilken usikkerhedsmargin, der er tale om.

Ad 6

Ansættelsen af værdierne på de enkelte aktiver kan være forbundet med en vis usikkerhed. Usikkerhedsmargin vurderes til at være på ca. 10 %.

Usikkerheden skyldes at der er tale om en ejendom med store liebhaverværdier og at jorden grundet bonitet, beliggenhed og det stærkt kuperede terræn ikke er en optimal handelsvare."

Repræsentantens bemærkninger til syn og skøn

Repræsentanten er kommet med sine bemærkninger til syns- og skønserklæringen i brev af 19. oktober 2012, hvoraf følgende blandt andet fremgår:

"Som anført fremgår det af praksis, at der skal foretages et samlet skøn ved vurderingen af, om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Det ses af praksis, at hvis parternes værdiansættelse af et stuehus må anses for åbenbart forkert i forhold til stuehusets handelsværdi, så sker der en nedsættelse af stuehusets værdi uden hensyntagende til størrelsen af en afledt forhøjelse på jorden.

I den konkrete situation ligger parternes aftale fordeling på stuehus og driftsbygninger helt klart inden for den skønsusikkerhed på op til 20 %, som accepteres i Landsskatterettens praksis.

På den baggrund er det vores opfattelse, at skattemyndighederne ikke har hjemmel til at korrigere den mellem parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen på Y1, idet der ikke er tale om, at den aftalte fordeling ud fra et samlet skøn er åbenbart forkert.

Den del af overdragelsessummen, der skal henføres til stuehuset, skal således udgøre DKK 12.500.000. Den del af overdragelsessummen, der skal henføres til driftsbygningerne, skal udgøre DKK 3.421.000, og den del, der skal henføres til jorden, skal således udgøre DKK 2.000.000.

Dette medfører en nedsættelse til den selvangivne ejendomsavance på Y1."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at ved salg af aktiver omfattet af afskrivningsloven skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

Det følger videre af afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum, som den fordeling på aktiver efter afskrivningslovens § 45, stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet skattemyndighedens prøvelse.

Der er således direkte lovhjemmel i afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, selv om parterne har konkret modstridende interesser.

I lovforslag nr. 85, fremsat den 3. november 1999, (senere lov nr. 958 af 20. december 1999), hvor afskrivningslovens § 45 fik sit nuværende indhold, anføres det blandt andet i bemærkningerne til § 45, stk. 3, at hvor parterne i en handelssituation har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte overdragelsessum, samt fordelingen heraf, til grund. Det gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for åbenbart forkert. Landsskatteretten henviser til Vestre Landsretsdom af 30. september 2009 offentliggjort i SKM2009.610.VLR.

Det er ikke muligt at fastsætte nogen klar grænse for, hvornår en fordeling kan anses for åbenbart forkert. Det skyldes, at der bl.a. må tages hensyn til, at skønsusikkerheden ikke er den samme i alle handler. Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det Landsskatterettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 % -grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger. Landsskatteretten henviser til rettens afgørelse offentliggjort i SKM2004.424.LSR.

Der skal, efter Landsskatterettens opfattelse, således korrigeres, såfremt der er tale om en åbenbar afvigelse mellem det aftalte eller selvangivne, og den faktiske handelsværdi, set i forhold til hvad der vurderes at være handelsværdien. Hertil bemærkes, at denne ikke nødvendigvis er sammenfaldende med den offentlige ejendomsværdi.

I nærværende sag, finder retten ikke, at der er tale om nærtstående parter. Jf. ovenstående finder retten dog, at fordelingen af overdragelsessummen kan korrigeres, hvis den må anses for åbenbart forkert i forhold til handelsværdien.

Retten finder, at syns- og skønsmandens værdiansættelser må anses for at være udtryk for handelsprisen. Ud fra syns- og skønserklæringens oplysninger om boligens værdi på 11.241.000 kr., driftsbygningernes værdi på 3.400.000 kr. og jordens værdi på 3.280.000 kr. finder retten at dette må anses som handelsværdien på de enkelte aktiver.

Retten anser den aftalte fordeling af overdragelsessummen for at være åbenbart forkert. Ved vurderingen er der lagt særligt vægt på syns- og skønserklæringens fordeling, samt at forskellen mellem den aftalte handelsværdi på jorden og skønsmandens skønnede handelsværdi på jorden ligger uden for den normale skønsusikkerhed.

Landsskatteretten finder derfor, at overdragelsessummen på den faste ejendom på 17.921.000 kr. kan fordeles med 11.241.000 kr. til stuehuset, 3.400.000 kr. til driftsbygningerne og 3.280.000 kr. til jorden.

Den ændrede skatteberegning vil fremgå af en revideret årsopgørelse, som senere vil blive udskrevet af skattemyndighederne.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter