Dato for udgivelse
29 Jul 2013 12:56
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
20 Jun 2013 11:17
SKM-nummer
SKM2013.518.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Københavns Byret, BS 45C-1889/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Kælder, jordbundsundersøgelse, pilotering
Resumé

Sagsøgeren havde erhvervet en grund på ...1, hvorpå der forud for byggeri blev udført ekstrafundering. En del af denne ekstrafundering var nødvendiggjort af, at der var kælder under en tidligere bebyggelse, og spørgsmålet var, om der skal tages hensyn til en sådan ekstrafundering ved grundværdiansættelsen.

Retten anførte, at grundværdien efter vurderingslovens §§ 6, 13 og 16 skal ansættes til handelsværdien i ubebygget stand, og at det efter ordlyden af §§ 13 og 16 ikke kan tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere har været bebygget, og at nybyggeri som følge heraf kræver fjernelse af en eksisterende kælder og ekstrafundering af grunden. Landsskatterettens skøn var derfor ikke udøvet på et forkert grundlag, og Skatteministeriet blev frifundet.

Reference(r)
Vurderingsloven § 6
Vurderingsloven § 13
Vurderingsloven § 16
Henvisning
Den juridiske vejledning 2013-2 H.A.3.1
Henvisning
Den juridiske vejledning 2013-2 H.A.3.2.3

Parter

Boligforeningen H1
(Advokat Anne Bache)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommerne

Lone Bach Nielsen, Pia Petersen, Henrik Kirk Jensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 18. april 2012, og hvori tre dommere har deltaget i afgørelsen, vedrører spørgsmålet, om der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af Boligforeningen H1s grund, beliggende ...1 for genoptagelsesårene 2001 og 2002.

Boligforeningen H1 har påstået, at Skatteministeriet skal anerkende, at den ringe beskaffenhed af grunden beliggende ...1 som følge af tidligere kælder, er et forhold, der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen i medfør af vurderingslovens § 13 ved vurderingen 2001 og 2002, og at grundværdiansættelsen hjemvises til vurderingsmyndigheden med henblik på den beløbsmæssige opgørelse.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 7. marts 2012 afsagde Landsskatteretten kendelse, hvoraf fremgår blandt andet:

"...

Klagen vedrører nedslag for ekstrafundering for genoptagelsesårene 2001 og 2002.

Landsskatterettens afgørelse

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt nedslag for ekstrafundering.

Der godkendes nedslag for ekstrafundering

63.984 kr.

Grundværdiberegning:

Ansættelse

nedslag

grundværdi herefter (afrundet):

pr. 2001 2.347.800 kr.

223.303 kr.

2.124.500 kr.

pr. 2002 2.660.800 kr.

232.235 kr.

2.428.600 kr.

Møde mv.

Klagerens repræsentant har haft møde med Landsskatterettens sagsbehandler.

Repræsentanten har endvidere haft mulighed for at udtale sig for retten under et retsmøde.

Sagens oplysninger

Ejendommens areal udgør ifølge tingbogen 1.409 m².

Det fremgår af skødets punkt 1, at ejendommen overdrages som den forefindes. Ejendommen overdrages med henblik på bebyggelse af ny boligbebyggelse.

Ejendommen overtages af køber den 11. juni 1977 jf. skødets punkt. 3.

Af regnskabet til boligministeriet fremgår, at datoen for påbegyndelse af grundgravningen var fastsat til 15. juni 1978 og datoen for byggearbejdets afslutning 15. juni 1979.

Ansøgningen om 25 lejligheder med et samlet areal på 2.104,80 m².

Det fremgår af regnskab til Boligministeriet, at udgiften til ekstrafundering og pilotering udgør 100.669 kr. Det fremgår endvidere, at der er afholdt udgifter til geotekniker på 27.300 kr.

Det fremgår endvidere af bilag 5 til byggeregnskabet, at et entreprenørselskab har afgivet tilbud på opførelsen af ejendommen, heri inkluderet "ekstrafundering" 52.900 kr. (endelig udgift 100.669 kr.) samt til "fundamenter og kælderstøbning" 424.000 kr.

Der er fremlagt en jordbundsundersøgelse af 18. august 1978, hvoraf det bl.a. fremgår, at der er foretaget 3 boringer på den påklagede ejendom. Repræsentanten har sammenføjet det således:

"...

Det fremgår af resultatet fra jordbundsundersøgelsen (bilag 5), at der er foretaget 3 boringer på den påklagede ejendom, og at det bæredygtige lag ved boring nr. 1 er fundet 2,5 meter under terræn ("OSBL 2,5 m. u.t."). Ved boring nr. 2 er det bæredygtige lag fundet 2,0 meter under terræn ("OSBL 2,0 m. u.t"), og ved boring nr. 3 2,3 meter under terræn ("OSBL 2,3 m. u.t).

..."

Det fremgår endvidere, at:

"...

I dette område har der været kælder. Det må derfor påregnes at fundamenterne indenfor den punkterede linie skal føres ned til kote 9.00 og ligeledes på den nærmeste meter udenom skal føres længere ned end i øvrigt anført. Der medregnes 6 m3 beton til denne ekstrafundering. Mellem linie 14-16 samt til 3 meter øst for linie 14 udføres armeret gulv.

Gulvet armeres med TO6 pr. 20 cm på tværs af linie 14 og TO6 pr. 30 cm på langs af linie 14. Halvdelen af armeringen ophøjes over fundamenterne.

..."

Endvidere fremgår det, at:

"...

Ang. punkt 105 (gammel brønd): Der regnes med fundering i kote +8,0 -eller højere - omkring brønden. Der renses op til intakt jord til siderne ned til kote +6,2 der fyldes til med f.eks. stabilt grus under vanding og vibrering (der skal opnås i middel 100 % standard proctor). Der kræves stor omhu. Eventuelt kan i stedet anvendes mager beton på den nederste meter. Fundamenterne dimensioneres svarende til 50 % af den intakte jords bæreevne indtil 4 m fra brøndens centrum. Der ilægges revnefordelende armering indtil 6 m fra brøndens centrum.

..."

Vurderingsankenævnets afgørelse

"...

6.1 Nedslag for ekstrafundering og pilotering

Det fremgår af SKATs kendelse af 24. oktober 2006, at SKAT ikke kan imødekomme repræsentantens anmodning om genoptagelse jævnfør skatteforvaltningslovens 33, stk. 2.

Det fremgår blandt andet af SKATs kendelse, at byggemodningen fandt sted i forbindelse med det første byggeri. Endvidere fremgår det af SKATs kendelse, at grunden er på 1.409 m². Byggeriet er opført i 1988 på i alt 1.204 m² boligareal.

Det er ankenævnets opfattelse at anmodningen om genoptagelse kan imødekommes efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Endvidere er det ankenævnets opfattelse, at det ikke er korrekt, at byggeriet er opført i 1988 med et samlet bolig areal på 1.209 m².

Det fremgår af det vedlagte regnskab til Boligministeriet, at datoen for byggeriets grundgravning er den 15. juni 1978 og at datoen for byggeriets afslutning er den 15. juni 1979.

Endvidere fremgår det af regnskabet til Boligministeriet, at boligarealet udgør 2.140,80 m² og ikke som oplyst af SKAT 1.204 m².

Det er ankenævnets opfattelse, at jævnfør Landsskatterettens kendelse af 18. marts 2010 lægges det til grund, at det er Landsskatterettens opfattelse, at det ved fremlæggelse af byggeregnskabet er sandsynliggjort, at der er afholdt en udgift til ekstrafundering og pilotering, samt at dette senere yderligere er blevet bekræftet ved fremlæggelse, af den geotekniske rapport.

Det fremgår alene af regnskab til Boligministeriet, at der er afholdt en udgift til ekstrafundering/pilotering. Ifølge repræsentantens oplysninger, vides det ikke om der er udarbejdet en geoteknisk rapport.

Det er derfor ankenævnets opfattelse, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgiften til ekstrafundering/pilotering jævnfør Landsskatterettens kendelse af 18. marts 2010.

6.1.1 Klagers indsigelser

Det fremgår af repræsentantens opgørelse, at udgiften til ekstrafundering/pilotering udgør 100.669 kr. Der foreligger ikke yderligere dokumentation udover regnskabet, som dokumenterer, at der har været et behov for ekstrafundering/pilotering.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 24. september 2009, at den fremlagte geotekniske rapport dokumenterede et behov for udførelse af ekstrafundering.

Men hensyn til dokumentation og tydeliggørelse af udgiftens afholdelse henvises til Landskatterettens kendelse af 18. marts 2010.

Det fremgår af Landsskatterettens begrundelse, at der ved fremlæggelse af et byggeregnskab, hvoraf fremgår at der er afholdt en udgift til ekstrafundering og pilotering er sandsynliggjort at det har været nødvendigt at ekstrafundere i den konkrete sag. Dette er senere bekræftet ved fremlæggelse af den geotekniske rapport. Der er således med de fremlagte oplysninger skabt en formodning for, at sagen ville have fået et andet udfald, såfremt oplysningerne havde foreligget ved myndighedernes oprindelige stillingtagen til ansættelse.

Det er således ankenævnets opfattelse, ud fra de sager som Landskatteretten har truffet afgørelse i, at der skal foreligge geoteknisk rapport eller lignende dokumentation for behovet for ekstrafundering/pilotering. Da en sådan dokumentation ikke foreligger, kan der ikke anerkendes noget nedslag i grund værdien.

..."

Ejerens påstand og argumenter

"...

Påstand

Klager indrømmes nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold med kr. 127.969 svarende til ekstrafunderingsudgiften, kr. 100.669, med tillæg af udgiften til geotekniske undersøgelser, kr. 27.300. Nedslaget fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra udførelsesåret for ekstrafunderingen i 1978 og indsættes i genoptagelsesårene 2001 og fremefter.

Subsidiær påstand

Klagers fradrag i grundværdien for grundforbedrende udgifter forhøjes mest muligt, og der ansættes højest muligt nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold, alt efter Landsskatterettens skøn.

Sagens faktiske omstændigheder

Klagers partsrepræsentant har ved skrivelse af 29. april 2005 med hjemmel i skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2, anmodet vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på at ansætte et fradrag for grundforbedrende udgifter på ejendommen samt nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Vurderingsmyndigheden har ved afgørelserne af 26. september 2006 (bilag 1) og 24. oktober 2006 (bilag 2) afvist at fastsætte et fradrag for grundforbedrende udgifter samt give nedslag for dårlige jordbundsforhold.

Af den første afgørelse fremgår, at vurderingsmyndigheden ikke har modtaget indsigelser fra klager mod den forinden fremsendte agterskrivelse. Dette var imidlertid ikke korrekt, hvilket vurderingsmyndigheden efterfølgende blev opmærksom på, hvorfor myndigheden traf en ny afgørelse i sagen.

Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 15. september 2010 (bilag 3) stadfæstet vurderingsmyndighedens afgørelser.

Den retlige vurdering og anbringender

Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe.

Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at den samlede udgift skal fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer.

Klager har ifølge skema 3 til Boligstyrelsen (bilag 4) afholdt en udgift på kr. 100.699 til "Ekstrafundering og pilotering" samt en udgift på kr. 27.300 til "Geotekniker".

Det fremgår af resultatet fra jordbundsundersøgelsen (bilag 5), at der er foretaget 3 boringer på den påklagede ejendom, og at det bæredygtige lag ved boring nr. 1 er fundet 2,5 meter under terræn ("OSBL 2,5 m. u.t."). Ved boring nr. 2 er det bæredygtige lag fundet 2,0 meter under terræn ("OSBL 2,0 m. u.t."), og ved boring nr. 3 2,3 meter under terræn ("OSBL 2,3 m. u.t").

Der er dermed fremlagt dokumentation for, at der på den påklagede ejendom er dårlige jordbundsforhold og skal ekstrafunderes, samt dokumentation for udgiften til både jordbundsundersøgelsen samt ekstrafundering og pilotering, hvorfor der bør indrømmes et nedslag i grundværdien svarende til kr. 127.969.

Nedslaget skal fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra ekstrafunderingens påbegyndelse i 1978, og indsættes i genoptagelsesårene 2001 og fremefter. For perioden 1984-1986 skal der dog fremskrives med faktor 120 og for perioden 1986-1992 med faktor 129, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 vedrørende ...2. Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor. SKATs fremskrivningsfaktorer er kun tilgængelige for perioden 1984-2008. Fremskrivning af nedslaget for perioden 1978-1984 er derfor udregnet efter byggeomkostningsindekset.

Fremskrivning 1978-1984

År

Indeks

Nedslag

1978

258

127.969

1979

279

138.385

1980

313

155.249

1981

355

176.081

1982

401

198.898

1983

433

214.770

1984

461

228.658

Fremskrivning 1984-2008

År

Faktor

Nedslag

1984

100,00

228.658

1986

120,00

274.390

1992

129,00

353.963

1996

110,00

389.359

1998

102,00

397.146

1999

105,00

417.003

2000

105,00

437.853

2001

102,00

446.611

2002

104,00

464.475

2004

106,00

492.343

2006

107,00

526.808

2008

110,00

579.488

..."

Repræsentanten har tilføjet til Landsskatteretten. at:

"...

Derudover vil jeg gøre opmærksom på, at ca. halvdelen af ejendommen ...1 er bebygget, men at det er usandsynligt, at der skulle være ekstrafunderet andre steder end under bygningerne, da resten af ejendommens areal er fællesareal med asfalt, hække og bænke. Derudover er det mest sandsynligt, at samtlige forsyningsledninger er indført direkte til bygningerne fra den eksterne forsyning og dermed ikke kræver ekstrafundering. Det er derfor min opfattelse, at hele ekstrafunderingsudgiften er anvendt til ekstrafundering under bebyggelsen.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1 og § 13, stk. 2.

Af lovens § 16 følger endvidere, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder. Nedslag for ekstrafundering er i modsætning til det i vurderingslovens § 17 omhandlede fradrag for forbedringer ikke en selvstændig ansættelse.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen 2011-2 afsnit C.1 at:

"...

Beskaffenhed:

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

..."

Det følger af vurderingsvejledningen 2010, at:

"...

Nedslag for ekstra fundering m.v., pumpenedslag samt nedslag for udstykningsudgifter skal ikke fremskrives med den fremskrivningsfaktor, som i øvrigt anvendes pr. område, idet de ikke er direkte afhængige af udviklingen i ejendomspriserne. I stedet foretages en fremskrivning med en fælles faktor for hele landet. Frem til 2003 blev faktorerne beregnet på grundlag af Danmarks Statistiks "Reguleringsindeks for boligbyggeri". Fra 1. kvartal 2003 erstattede Danmarks Statistik dette indeks med "Byggeomkostningsindeks for boliger" som herefter danner grundlag for beregning af fremskrivningsfaktorerne.

..."

Ifølge gældende praksis i skatteretten er det den, der ønsker et fradrag, der som udgangspunkt har bevisbyrden for fradragets berettigelse og størrelse, jf. f.eks. SKM2004.162.HR.

Landsskatteretten har lagt til grund, at der er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf det i posten "ekstrafundering og pilotering" fremgår, at der er afholdt 100.669 kr. og 27.300 kr. til geotekniker, samlet 127.969 kr.. Endvidere fremgår det af bilag til byggeregnskabet, at der er udført "fundamenter og kælderstøbning" for 424.000 kr.

Retten har endvidere lagt til grund, at det fremgår af jordbundsundersøgelsen, at der på grunden er en eksisterende brønd samt en eksisterende kælder.

Retten har derudover lagt til grund, at det fremgår af jordbundsundersøgelsen, at der er foretaget 3 boringer på den påklagede ejendom, og at det bæredygtige lag ved boring nr. 1 er fundet 2,5 meter under terræn, ved boring nr. 2 er det bæredygtige lag fundet 2,0 meter under terræn, og ved boring nr. 3 2,3 meter under terræn.

Retten finder det ikke med jordbundsundersøgelsen tilstrækkeligt dokumenteret, at den foretagne ekstrafundering for 100.669 kr., jf. byggeregnskabet, udelukkende har vedrørt ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed. Det fremgår derimod af den fremlagte dokumentation, at der tillige er foretaget ekstrafundering som følge af eksisterende brønd og kældre. Det er dog rettens opfattelse, at der kan indrømmes nedslag for den foretagne ekstrafundering under den nyetablerede del af kældrene, idet denne ekstrafundering må anses som betinget af jordens oprindelige beskaffenhed.

Retten bemærker, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, og at byggeregnskabets udgiftspost "ekstrafundering og pilotering" således ikke nødvendigvis er sammenfaldende med udgifter der efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Retten finder efter en samlet vurdering, at der for udgifter til ekstrafundering under de nyopførte kældre skønsmæssigt kan godkendes et nedslag på 50 % af den samlede påstand inkl. jordbundsundersøgelse, således 63.984 kr. i 1978-prisniveau. Der er lagt vægt på, at det i området må anses for sædvanligt, at nybyggeri opføres med kældre.

Beløbet fremskrives i overensstemmelse med rettens hidtidige praksis og repræsentantens påstand som følgende:

Grundværdiberegning:

Ansættelse

nedslag

grundværdi herefter (afrundet):

pr. 2001 2.347.800 kr.

223.303 kr.

2.124.500 kr.

pr. 2002 2.660.800 kr.

232.235 kr.

2.428.600 kr.

..."

Parternes synspunkter og procedure

Boligforeningen H1 har i påstandsdokument af 18. april 2013 anført følgende:

Til støtte for påstanden gøres det overordnet gældende, at Landsskatteretten med urette har undladt at tage hensyn til den del af grundens ringe beskaffenhed, der skyldes en tidligere kælder.

Det fremgår af vurderingsloven § 13, stk. 1, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Grundens beskaffenhed er således et pligtmæssigt hensyn, der skal inddrage ved den skønsmæssige grundværdiansættelse efter vurderingsloven. Det påhviler ikke sagsøger under denne sag at godtgøre, at grundens værdi adskiller sig fra de værdier, der er ansat af Landsskatteretten, idet selve den beløbsmæssige ansættelse påstås hjemvist til vurderingsmyndigheden. Sagens genstand er alene rammerne for det af Landsskatteretten udøvede skøn, idet sagsøgers påstand alene indebærer, at der med urette er undladt inddraget et lovbestemt hensyn ved Landsskatterettens skønsudøvelse.

Da der er enighed om, at den tidligere kælder medførte et behov for ekstrafundering, er der enighed om, at grundens beskaffenhed var forringet som følge af den tidligere kælder, idet der henvises til, at det netop er nødvendigheden af ekstrafundering på andre dele af grunden, der ifølge Landsskatterettens kendelse medførte, at der blev indrømmet nedslag i grundværdien.

Sagsøgte gør imidlertid gældende, at der ikke skal tages hensyn til denne type ringe beskaffenhed, der skyldes den tidligere kælder, idet genstanden for vurdering er grunden i ubebygget stand.

Det gøres heroverfor gældende, at sagsøgtes anbringende er udtryk for en ulovhjemlet udvidende fortolkning af vurderingslovens § 13´s udtryk "grunden i ubebygget stand".

Ringe beskaffenhed som følge af en tidligere kælder er et hensyn, der ifølge ordlyden af vurderingslovens § 13 skal inddrages i grundværdiansættelsen. Sagsøgte har ikke godtgjort, at der skulle være hjemmel til en udvidende fortolkning af vurderingslovens udtryk "grunden i ubebygget stand" til også at omfattende ringe beskaffenhed som følge af tidligere bebyggelse.

Der er tale om, at der på grunden tidligere har været opført en bebyggelse med kælder. Bebyggelsen inklusive kælder var imidlertid på tidspunktet for opførelsen af sagsøgers bebyggelse og foretagelsen af jordbundsundersøgelserne fjernet. I den forklarende tekst på bilag 4, side 4, som er gengivet i forstørret omfang på bilag A, side 4, er det anført om det skraverede område på bilag 4, side 4, at "I dette område har der været kælder."

Kælderen fandtes således ikke på dette tidspunkt, hvorfor der var tale om "grunden i ubebygget stand", og der er følgelig tale om, at grundens beskaffenhed i ubebygget stand var ringe i forhold til en normal grund. Hvor kælderen havde været tidligere, var der nu blevet fyldt op med jord, og denne del af grunden havde herefter en ringere beskaffenhed end grunde, hvor der ikke tidligere havde været en kælder. Den ringe beskaffenhed, der skyldes denne tidligere kælder, er dermed et forhold, der ifølge vurderingslovens § 13 skal inddrages ved grundværdiansættelsen. Landsskatterettens grundværdiansættelse er dermed udøvet på et forkert grundlag, idet der med urette ikke er taget højde for den del af grundens ringe beskaffenhed, der skyldes den tidligere kælder.

Det er ikke i strid med vurderingslovens § 13, hvorefter genstanden for vurdering er værdien af grunden i ubebygget stand, at anse grunden af en ringe beskaffenhed hvor den har en ringe bæredygtighed som følge af, at der tidligere har været opført en bygning med kælder, som efterfølgende er blevet fjernet.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at der i vurderingsloven er hjemmel til at skelne mellem dårlig jord fra naturens side og menneskeskabt dårlig jord.

Jordforurening - som pr. definition er menneskeskabt - giver efter gældende praksis adgang til nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, stk. 1. I forureningstilfældene afviser man altså ikke nedslag med henvisning til, at de dårlige jordbundsforhold skyldes eksempelvis en tidligere anvendelse af grunden som eksempelvis tankstation. Sagsøgte har ikke godtgjort, at der skulle være hjemmel til at behandle nærværende sag anderledes.

Endelig skal det bemærkes, at sagsøgtes anbringende, om at grundens ringe beskaffenhed som følge af den tidligere kælder, giver sig til udtryk i grundens ejendomsværdi i henhold til vurderingslovens § 9, stk. 1, ikke er korrekt. Det fremgår således af vurderingsvejledningen 2012-2, afsnit B.3.1.1.2, at beregningen af ejendomsværdien som udgangspunkt alene foretages på baggrund af beregninger over bruttolejeindtægten. Grundens ringe bæreevne har naturligvis ingen indflydelse på bruttolejeindtægten.

Sagsøgtes bemærkning om, at forskelsværdien kan blive negativ er ikke relevant for sagen, idet forskelsværdien alene har betydning for beregningen af dækningsafgift og ikke grundskyld. Sagen handler om forhold der tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, der danner grundlag for opkrævning af grundskyld. I øvrigt er sagsøgtes synspunktet ikke korrekt, idet ejendomsværdien ikke reduceres som følge af reduktion af grundværdien, når denne reduktion sker som følge af nedslag for dårlig jordbund, jf. vurderingsvejledningen 2012-2, afsnit C.4, hvor følgende er anført:

"...

Pilotering og anden form for ekstrafundering betragtes som hørende til den bebyggelse der er eller påtænkes bygget på ejendommen. For bebyggede ejendomme, for hvilke der er foretaget ekstrafundering, indgår udgifterne til disse foranstaltninger i ejendomsværdien og dermed i forskelsværdien. En bebygget ejendom, på hvilken der er afholdt sådanne udgifter, vil have en højere forskelsværdi, men en lavere grundværdi end en tilsvarende ejendom, hvor disse ekstra udgifter ikke har været nødvendige.

..."

Forskelsværdien kan således ikke blive mindre - og derfor heller ikke negativ - men derimod kun større. Hertil kommer at det netop fremgår udtrykkeligt, at det er grundværdien der er mindre for ejendomme, hvor der er udført ekstrafundering.

Skatteministeriet har i påstandsdokument af 4. april 2013 anført følgende:

Til støtte for påstanden gøres det overordnet gældende, at det ikke er godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn over grundværdien ved vurderingerne for 2001 og 2002 er opfyldt. Det følger af fast retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, såfremt det godtgøres, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt, jf. herved bl.a. UfR 1999.1178.H og SKM2012.611.ØLR.

Grundværdien udgør den kontante handelsværdi af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens §§ 6 og 13, stk. 1. Af vurderingslovens § 16 fremgår endvidere, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende der må tages hensyn, såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at skønnet skulle være udøvet i strid med disse principper, eller at Landsskatteretten i øvrigt har overset relevante faktiske forhold vedrørende ejendommen.

Landsskatteretten har i overensstemmelse med vurderingsloven §§ 13, stk. 1, og 16 samt Vurderingsvejledningen afsnit C.1, taget hensyn til jordbundsforholdene ved grundværdiansættelsen og lagt til grund, at der i et vist omfang har været behov for ekstrafundering på grund af jordens beskaffenhed.

Behovet for ekstrafundering af sagsøgerens grund har imidlertid ikke udelukkende været udløst af jordens beskaffenhed. Der er enighed om, at den kælder, der var opført i forbindelse med den tidligere bebyggelse samt den gamle brønd, nødvendiggjorde ekstrafundering, jf. herved også Geoteknisk Instituts inspektionsresultater (bilag A). Den ekstrafundering, der var nødvendiggjort af disse indretninger, kan ikke begrunde nedslag i grundværdien, der skal ansættes til grundens værdi i ubebygget stand. Enhver bebyggelse og indretning knyttet hertil skal derfor lades ude af betragtning ved grundværdiansættelsen. Den ulempe, der eventuelt måtte være forbundet med eksistensen af en kælder fra et tidligere byggeri, giver sig ikke udtryk i grundværdien, men i den ubebyggede grunds ejendomsværdi, der i henhold til vurderingslovens § 9, stk. 1, udgør værdien af den faste ejendom i dens helhed. Forskelsværdien, jf. vurderingslovens § 5, stk. 2, bliver herved negativ.

Landsskatteretten har endvidere været fuldt bekendt med de geotekniske undersøgelser, herunder boringernes placering i forhold til de tidligere bygningsindretninger, og sagsøgeren har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende den værdinedsættelse, som jordens beskaffenhed har medført.

Det er i det hele udokumenteret, at grundens værdi i ubebygget stand adskiller sig fra Landsskatterettens ansættelse. Det er ikke påvist, at købesummen ved salg på vurderingstidspunktet til en fornuftig køber med henblik på en god økonomisk anvendelse af grunden ville være mindre end de ansatte grundværdier, jf. bilag 1, side 1. Sagsøgeren har, jf. replikken, side 3, 3. afsnit, opført en ikke-traditionel bebyggelse, og det er ikke godtgjort, at opførelse af nybyggeri uden sædvanlig kælder udgjorde den gode økonomiske anvendelse på vurderingstidspunktet af grunden, der er beliggende på ...1.

At der ved boring 1 er konstateret problemer med bæreevnen ned til 2,5 meter, kan derfor ikke føre til en tilsidesættelse af skønnet, hvorved også bemærkes, at de af sagsøgeren i bilag 6, påberåbte koter vedrører byggeri uden kældre.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af skødet, at der ved køb af ejendommen i 1977 var en eksisterende bebyggelse på ejendommen. Under en del af den eksisterende bebyggelse var der opført en kælder. Parterne er enige om, at fjernelsen af denne kælder har medført ekstraudgifter til fundering i forbindelse med opførelse af et nybyggeri på grunden, idet fundamenterne i et nærmere afgrænset område skulle føres længere ned, end det var nødvendigt ved den øvrige del af bebyggelsen.

Grundværdien skal efter vurderingslovens §§ 6, 13 og 16 ansættes til handelsværdien i ubebygget stand. Det kan efter ordlyden af §§ 13 og 16 ikke tillægges betydning ved værdiansættelsen af grunden, at den tidligere har været bebygget, og at nybyggeri som følge heraf kræver fjernelse af en eksisterende kælder og ekstrafundering af grunden.

Landsskatterettens skøn er derfor ikke udøvet på forkert grundlag, hvorfor Boligforeningen H1s påstand om hjemvisning af sagen ikke tages til følge.

Efter sagens udfald, værdi og omfang skal Boligforeningen H1 betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Boligforeningen H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 25.000 kr.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter