Dato for udgivelse
30 Oct 2013 12:07
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse
03 Oct 2013 08:33
SKM-nummer
SKM2013.754.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Holstebro, BS 3-31/2013
Dokument type
Dom
Emneord
Anskaffelsessum, brand, erstatning, udlejning
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren havde dokumenteret, at påståede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på i alt kr. 768.404,- skulle tillægges anskaffelsessummen for en ejendom, således at sagsøgerens skattepligtige avance ved afståelsen tilsvarende blev reduceret.

Sagsøgeren havde fremlagt 3 fakturaer fra hendes brors virksomheder til støtte herfor.

Retten lagde til grund, at der i et i vist omfang var udført forbedringsarbejder på ejendommen i sagsøgerens ejertid, og at SKAT allerede havde tillagt anskaffelsessummen en række udgifter.

For så vidt angik de fremlagte fakturaer, fandt retten ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at der i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, var grundlag for en yderligere forhøjelse af anskaffelsessummen for ejendommen. Retten henviste i den forbindelse bl.a. til den manglende tidsmæssige sammenhæng mellem fakturaernes udstedelse, tidspunktet for arbejdets udførelse og sagsøgerens påståede betalinger heraf. Derudover indeholdt fakturaerne ikke en nærmere specifikation af det udførte arbejde, og der ikke var afgivet samstemmende forklaringer herom. Der var desuden ikke afregnet salgsmoms i den ene af de udstedende virksomheder, ligesom der ikke var fremlagt dokumentation i form af underliggende bilag til faktura eller for betaling af leverandører m.v.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-2 C.H.2.1.9.6.2

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Vestre Landsret og efterfølgende hævet.


Parter

A
(Advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved/adv.fm. Anne Larsson)

Afsagt af byretsdommer

Lisbeth Kjærgaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 10. januar 2013, drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, As, anskaffelsessum for ejendommen ...1, skal tillægges tre fakturaer udstedt af henholdsvis G1 og G2 på i alt yderligere 768.404 kr., subsidiært 615.000 kr. i vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, med den virkning, at hendes skattepligtige avance ved afståelsen tilsvarende reduceres.

Parternes påstande

A har nedlagt påstand om, at hendes skatteansættelse for indkomståret 2007 nedsættes med 768.404 kr., subsidiært med 615.000 kr. Mere subsidiært har A påstået skatteansættelsen for indkomståret 2007 hjemvist til fornyet behandling ved SKAT.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse. As principale påstand fremkommer således:

Faktura af 20. december 2006

150.000 kr.

Faktura af 31. december 2006

430.904 kr.

Faktura af 1. juni 2007

187.500 kr.

I alt

768.404 kr.

Den subsidiære påstand fremkommer som indbetalinger i perioden 23. oktober 2006 - 11. juli 2007 fra konti tilhørende A til en konto tilhørende G2 ApS.

Den subsidiære påstand fremkommer således:

Overførsel fra konto nr. ... til konto tilhørende G2 ApS.

Fragået As konto

Tilgået G2

Beløb  

11.07.2007, jf. bilag 14

12.07.2007, jf. bilag 34

kr.   50.000

12.06.2007, jf. bilag 14

13.06.2007, jf. bilag 34

kr.   55.000

01.05.2007, jf. bilag 14

02.05.2007, jf. bilag 34

kr.   30.000

14.03.2007, jf. bilag 14

15.03.2007, jf. bilag 34

kr.   10.000

05.03.2007, jf. bilag 14

06.03.2007, jf. bilag 34

kr.   30.000

21.11.2006, jf. bilag 14

22.11.2007, jf. bilag 34

kr.   50.000

23.10.2006, jf. bilag 14

24.11.2007, jf. bilag 34

kr. 100.000

I alt

kr. 325.000

Overførsel fra konto nr. ... til konto tilhørende G2 ApS.

Fragået As

Tilgået G2

Beløb  

27.06.2007, jf. bilag 35

28.06.2007, jf. bilag 34

kr.   40.000

30.07.2007, jf. bilag 35

31.07.2007, jf. bilag 34

kr.   50.000

07.08.2007, jf. bilag 35

08.08.2007, jf. bilag 34

kr. 200.000

I alt

kr. 290.000

Den subsidiære påstand er herefter opgjort til (kr. 325.000 + kr. 290.000) = kr. 615.000.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har ved kendelse af 17. oktober 2012 stadfæstet skatteankenævnets afgørelse, hvorved As skattepligtige ejendomsavance for indkomståret 2007 er forhøjet med 778.404 kr. Af Landsskatterettens kendelse fremgår blandt andet:

"...

Sagens oplysninger

Klageren købte den 15. februar 1999 ejendommen ...1 for 753.000 kr. I 2003 brændte det oprindelige stuehus ned til grunden, og der blev herefter opført et nyt stuehus. Ejendommen blev solgt igen den 1. juni 2007 til en kontant salgssum på 3.000.000 kr.

Der er fremlagt aftale med G3 om opførelsen af et nyt stuehus efter branden. Aftalen er underskrevet af klageren og entreprenør i marts 2003. Opførelsen af det nye stuehus er meldt færdig den 22. januar 2004.

Det fremgår af aftalen, at der er tale om opførelsen af et typehus af træ, og at der er tale om en totalentreprise, der bl.a. omfatter fundament, råhus, råhusmontage, indvendig montage, vvs, el, murerarbejde og indvendig malerarbejde. Det fremgår af aftalen, at der ikke indgår udvendig malerarbejde samt køkken, bad, bryggers og hvidevarer. Prisen udgjorde i alt 1.738.633 kr.

Der er endvidere fremlagt lejekontrakt mellem klageren som ejer af ejendommen og JH som lejer af ejendommen. JH er klagerens bror. Aftalen er ikke dateret og er ikke underskrevet af nogle af parterne. Det fremgår af aftalen, at lejekontrakten er gældende for perioden 1. januar 2002 til den 31. december 2002, og at lejen er aftalt til 7.000 kr. pr. måned. Forbrugsudgifter afholdes af lejer, ligesom indvendig vedligeholdelse af ejendommen påhviler lejer.

Det fremgår af sagen, at klagerens bror var hovedanpartshaver i G2 af 1. sep. ApS (nu opløst ved konkurs), og at selskabet havde adresse på ...1.

Klagerens bror boede ifølge folkeregisteroplysninger på ejendommen i følgende perioder:

25. juli 1999

 -

1. januar 2002

1. februar 2004

 -

1. maj 2007

Siden 1. juni 2007 og indtil 5. april 2011 har klagerens bror været udrejst til udlandet. SKAT har i øvrigt konstateret, at klagerens bror allerede fra den 15. november 2006 i længere perioder opholdte sig i udlandet.

I klagerens ejertid er der efter det oplyste afholdt nedenstående forbedringsudgifter, der er tillagt ejendommens anskaffelsessum i forbindelse med avanceopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2: 

2002

2003

2006

2007

  

 

 

 

 

Ikke anmodet om dokumentation

33.865

125.536

 

 

  

 

 

 

 

Faktura af 27. juli 2006 udstedt af G5 vedr. el-arbejde udført i perioden 20/4 2005 - 19/5 2006

 

 

13.334

 

  

 

 

 

 

Faktura af 31. august 2006 udstedt af G5 vedr. afhentning, levering og montering af hvidevarer efter hærværk/tyveri

 

 

19.332

 

  

 

 

 

 

Faktura af 20. november 2006 fra G2 ApS vedr. arbejdsløn og materialer

 

 

150.000

 

  

 

 

 

 

Der er ingen bilag for denne udgift

 

 

10.000

 

  

 

 

 

 

Faktura af 31. december 2006 udstedt af G1 vedr. omforandring og forbedring af byggeri på ...1

 

 

430.904

 

  

 

 

 

 

Der er tale om en udgift, som klageren blev pålagt at betale iht. dom af 8. februar 2007. Udgiften vedr. udbedring af en stormskade på ...1

 

 

89.363

 

  

 

 

 

 

Beløb fra vedligeholdelseskonto

 

 

10.347

 

  

 

 

 

 

Faktura af 1. juni 2007 udstedt af G2 ad 1. september 2006 ApS vedr. arbejdsløn og materialer i forbindelse med forbedring af klagerens ejendom

 

 

 

187.500

  

 

 

 

 

Faktura af 20. juli 2007 udstedt af TP vedr. arbejde og materialer til klagerens ejendom

           

            

                

136.250

  

 

 

 

 

Afholdte udgifter i alt

33.865

125.536

723.280

323.750

SKAT har fundet, at fakturaer af 20. november 2006, 31. december 2006 og 1. juni 2007 ikke kan godkendes tillagt ejendommens anskaffelsessum, ligesom SKAT har fundet, at de 10.000 kr., hvor der ikke er fremlagt bilag, heller ikke kan godkendes tillagt anskaffelsessummen. Skatteankenævnet har stadfæstet dette.

Det fremgår af faktura af 20. november 2006, at den er udstedt af G2 ApS. Det fremgår endvidere, at fakturaen vedrører arbejde udført på klagerens ejendom ...1, samt arbejdsløn og materialer. Fakturabeløbet udgør i alt 150.000 kr. inkl. moms.

Det fremgår af faktura af 31. december 2006, at den er udstedt af G1 v/JH, ...1. Fakturaen vedrører omforandring og forbedring af byggeri på ...1 i perioden 2003 til 31. december 2005. Fakturabeløber udgør i alt 430.904 kr. inkl. moms.

Det fremgår af faktura af 1. juni 2007 udstedt af G2 ApS, ...1, at udgiften vedrører arbejdsløn og materialer i forbindelse med forbedringer på klagerens ejendom. Fakturabeløbet udgør i alt 187.500 kr. inkl. moms.

Klageren har oplyst, at der ikke findes underliggende fakturaer eller bilag for materialeindkøb, og at der udelukkende blev indgået mundtlige aftaler om arbejdets udførelse.

Der er fremlagt kontoudtog over klagerens konto, hvoraf det fremgår, at der har været følgende overførsler til JH:

23-10-2006

 100.000

21-11-2006

 50.000

13-12-2006

10.000

05-03-2007

30.000

14-03-2007

10.000

01-05-2007

30.000

12-06-2007

55.000

11-07-2007

  50.000

I alt overført

335.000

SKAT har endvidere indhentet kontoudtog fra G2 ApS, hvoraf det fremgår, at der har været følgende indsættelser fra klageren:

24-10-2006

100.000

22-11-2006

50.000

14-12-2006

10.000

06-03-2007

30.000

15-03-2007

10.000

02-05-2007

30.000

13-06-2007

55.000

28-06-2007

40.000

12-07-2007

50.000

31-07-2007

50.000

08-08-2007

200.000

I alt indsat

625.000

Der er fremlagt tre tilbud fra G4 vedrørende køkken og bad. Tilbuddene er indhentet i forbindelse med skattesagen og udskrevet 17. november 2009, idet klageren ikke er i besiddelse af de oprindelige tilbud eller fakturaer. Tilbuddene er stilet til klagerens bror.

Det fremgår af sagen, at G4 overfor SKAT har oplyst, at det var JH, der bestilte varerne, at det i tilbuddene angivne blev leveret på klagerens ejendom, og at betalingen for leveringen blev foretaget af ejeren af ejendommen, idet G4 havde betinget sig, at regningen skulle sendes til ejeren af ejendommen og ikke til JH.

Den 20. januar 2009 besigtigede SKAT ejendommen. Det fremgår af besigtigelsesreferatet, at den nye ejer overfor SKAT har oplyst, at det nye stuehus ved overtagelsen var frygtelig misligholdt. Huset havde været beboet af sælgers (klagerens) bror, og huset havde ikke fået anden udvendig maling end den træbeskyttelse, som huset blev givet ved opførelsen. Der var lagt nyt tag på alle udhusene inden salget, men i løsdriftsstalden manglede flere vinduer, og der var hul i taget - hvilket også var tilfældet ved købet.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har fundet, at en række udgifter på i alt 778.404 kr. ikke i tilstrækkeligt omfang er dokumenteret, hvorfor udgifterne ikke kan tillægges ejendommens anskaffelsessum.

Skatteankenævnet har anført, at klagerens ejendom inden salget ifølge det oplyste blev færdiggjort af G2 ApS (efterfølgende konkurs), som dog alene har udstedt 2 fakturaer til klageren på i alt 337.500 kr.

Det er konstateret, at der ikke er fremlagt nogen form for aftaler mellem klageren og selskabet omkring udførelsen af arbejdet samt betalingerne herfor. Endvidere er der ikke fremlagt underbilag for varekøb og arbejdskraft.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, at der i avanceopgørelsen kan fradrages eventuelle udgifter afholdt til forbedringer på ejendommen i ejertiden. Fradraget er betinget af behørig dokumentation for udgiftens afholdelse.

Skatteankenævnet har henvist til praksis på området. I Højesterets dom af 19. januar 2009, jf. SKM2009.124.HR, var det bl.a. til prøvelse, hvilke krav der kunne stilles til den dokumentation, der skulle lægges til grund for de udgifter, der var afholdt på de solgte ejendomme. En forudsætning for at opnå et fradrag er, at klager dokumenterer udgiftens afholdelse, størrelse, og at arbejdet er udført på den afståede ejendom.

Ankenævnet har foretaget en konkret vurdering af de enkelte fakturaer, sammenholdt med de konstaterede forhold ved revision samt besigtigelse af ejendommen. Ved besigtigelsen af ejendommen kunne der ikke påvises konkrete arbejder i overensstemmelser med de af klageren afgivne forklaringer.

For så vidt angår faktura af 20. november 2006 på 150.000 kr. har skatteankenævnet fundet, at det ikke fremgår af fakturaen, hvilket arbejde der er udført, hvilke materialer der er leveret, hvor mange arbejdstimer der er anvendt, eller hvordan beløbet er fremkommet. Efter besigtigelse på ejendommen har ankenævnet endvidere fundet, at udgiften på ingen måde kan anses for at være anvendt på ejendommen.

Det er oplyst, at denne faktura sammen med faktura af 1. juni 2007 dækkede udgifter i forbindelse med opførelsen af det nye stuehus. Da stuehuset blev opført af G3 i 2003 og 2004 har skatteankenævnet anset det for usandsynligt, at denne faktura skulle have noget med denne opførelse at gøre. JH har endvidere oplyst, at alle bilag vedrørende det nye stuehus blev stjålet, mens han afsonede en fængselsdom.

For så vidt angår faktura af 31. december 2006 på 430.904 kr. har ankenævnet anført, at fakturaen ikke har noget fakturanr., samt at fakturaen er udstedt af virksomheden G1 v/JH - i modsætning til de 2 andre fakturaer, som er udstedt af G2 ApS. Derudover har ankenævnet bemærket, at arbejdet ikke ligger indenfor virksomhedens normale forretningsområde.

Det fremgår ikke af fakturaen, hvilket arbejde der er udført, hvilke materialer der er leveret, hvor mange arbejdstimer der er anvendt, samt hvordan beløbet er fremkommet og hvordan indbetalingen er foretaget. Skatteankenævnet har henvist til, at JH har oplyst, at den største del af udgiften vedrører arbejde udført på det oprindelige stuehus, som nedbrændte i 2003. Dette er imidlertid i modstrid med, at klageren overfor SKAT har oplyst, at udgiften hovedsageligt vedrører det nye stuehus.

For så vidt angår faktura af 1. juni 2007 på 187.000 kr. har ankenævnet anført, at det ikke fremgår af fakturaen, hvilket arbejde der er udført, hvilke materialer der er leveret, hvor mange arbejdstimer der er anvendt, samt hvordan beløbet er fremkommet. Skatteankenævnet har i øvrigt fundet, at udgiften på ingen måde kan anses for at være anvendt på ejendommen.

Der er derudover fratrukket 10.000 kr. uden dokumentation.

Skatteankenævnet har fundet, at manglerne ved de fremlagte fakturaer er af en så væsentlig karakter, at fakturaerne ikke kan anses for behørig dokumentation for fradrag i avanceopgørelsen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Der er ikke fremlagt dokumentation for indkøb af materialer i form af originale bilag, selskabets bogføring af disse køb samt selskabets aflønning af arbejdskraft. Dette til trods for at arbejdet strækker sig over 3 hele regnskabsår/kalenderår.

Det er ankenævnets opfattelse, at der som minimum må stilles krav om, at der af fakturaen fremgår, hvilke konkrete arbejder der er udført. Der er derudover lagt vægt på, at der ikke foreligger nogen eksterne bilag fra navngivne personer / virksomheder, der kan bekræfte, hvad udbetalingerne dækker over, at betalingsstrømmene alene er dokumenteret mellem klageren og broderen, og således udokumenterede i forhold til eksterne forbindelser, herunder leverandører, ansatte mv., og at alt fremlagt dokumentation er udarbejdet af klagerens bror.

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten har nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelse for indkomståret 2007 nedsættes med 778.404 kr.

Til støtte for den nedlagte påstand har repræsentanten gjort gældende,                 

at

klageren i indkomstårene 2006 og 2007 de facto har afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedringer med i alt 778.404 kr. på den omhandlede ejendom,

at

udgifterne er dokumenteret ved tilstrækkeligt bilagsmateriale, herunder de tre fakturaer af henholdsvis den 20. november 2006, den 31. december 2006 og den 1. juni 2007, og

at

udgifterne på i alt 778.404 kr. derfor skal tillægges ejendommens anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Repræsentanten har anført, at klagerens ægtefælle døde tilbage i 1999 ved en arbejdsulykke, og at hun i den forbindelse fik udbetalt en arbejdsskadeforsikring. Denne forsikringsudbetaling blev anvendt til køb af den i sagen omhandlende ejendom. Ved købet boede klagerens bror til leje på ejendommen. Han blev i 1999 tilbudt at købe ejendommen, men han havde ikke tilstrækkelige midler grundet en anstrengt økonomi. Udover klagerens bror, boede også hans kone og fire børn på ejendommen. Familien havde tidligere været nødsaget til at flytte af flere omgange, og hvis ikke klageren havde hjulpet dem ved køb af ejendommen, havde de endnu en gang været tvunget til at fraflytte deres bolig.

Det var hensigten, at klagerens bror med tiden skulle overtage ejendommen, når han fik en bedre økonomi. Det blev derfor aftalt mellem parterne, at han i mellemtiden skulle betale 7.000 kr. i husleje, og der blev i den forbindelse udarbejdet en lejekontrakt.

Stuehuset var af ældre dato, og det måtte påregnes, at der skulle foretages omfattende forbedringer af dette, såfremt familien på sigt skulle kunne vedblive at bo på ejendommen. Det var således ved købet vurderet, at der skulle laves nyt tag, værelser på første sal, isættes nye vinduer, nyt køkken, nye lofter samt lægges nyt gulv i stueetagen. Det blev ved udfærdigelsen af lejekontrakten aftalt, at der skulle foretages omfattende forbedringer på stuehuset, og at disse skulle forestås og betales af broderen, hvorefter der ved et senere salg af ejendommen til broderen skulle tages højde herfor.

Klageren var indforstået med, at arbejdet ville blive udført af broderens egen virksomhed, G2 ApS, da selskabets aktivitet blandt andet bestod i renovering af mindre landejendomme med henblik på videresalg.

Det fremgår af aftalen med G3, at der ikke skulle leveres et indflytningsklar hus, men at der var en del, der var tiltænkt at skulle udfærdiges af JH, herunder f.eks. køkken, bad, hvidevare, bryggersskabe, montage m.v.

Materialer til brug for færdiggørelsen af de tre rum, henholdsvis køkken, badeværelse og bryggers, blev indkøbt af JH i G4. Der er i den forbindelse fremlagt et tilbud på 111.602 kr. for køkkenet. Hertil kommer montage, som JH skulle forestå, men som af køkkenfirmaet blev skønnet til en værdi af ca. 70.000 kr. Der er endvidere fremlagt to tilbud vedrørende badeværelse/bryggers på 13.786 kr. og 21.669 kr.

De indhentede tilbud fra G3 var prismæssigt over det beløb, som ville blive udbetalt fra forsikringsselskabet efter branden, og eftersom klageren ikke havde råd til at betale differencen, blev det aftalt, at broderen skulle betale for en del af de tiltag, som alene blev foretaget henset til, at det var en familie på seks, som skulle bo på ejendommen. Det blev aftalt, at der skulle tages forbehold herfor i afståelsessummen, når han senere skulle købe ejendommen.

I 2005 blev broderen imidlertid skilt fra sin hustru, hvorfor der ikke var udsigt til, at han ville få råd til at købe ejendommen. Det blev derfor aftalt, at JH skulle gøre driftsbygningerne og stuehuset færdigt, så ejendommen kunne sælges. Eftersom ejendommen ikke ville blive solgt til JH, blev det endvidere aftalt, at udgifterne, der måtte være forbundet med klargøringen til salget, skulle afholdes af klageren.

Han påbegyndte derfor en forbedring af driftsbygningerne, hvortil han købte materialer samt betalte lønninger til antaget arbejdskraft, der skulle hjælpe med projektet, så ejendommen kunne blive salgsklar hurtigst muligt. Det blev aftalt, at prisen for det først påbegyndte arbejde ville blive 150.000 kr. inkl. moms. Det blev aftalt, at betalingen skulle ske løbende ved a conto betalinger samt afdrag.

Klageren betalte første gang a conto den 23. oktober 2006 100.000 kr., hvilket blev trukket på hendes konto. Herefter fremsendte JH faktura af 20. november 2006, og det fremgår af fakturaen, at den vedrørte arbejde udført på ejendommen. Klageren foretog derefter en betaling på 50.000 kr. den 22. november 2006 ligeledes ved overførsel fra sin konto.

Derudover skulle klageren betale for de tidligere afholdte udgifter i forbindelse med forbedring af det nye stuehus, herunder bl.a. køkken, udenomarealerne m.v. JH udstedte derfor faktura af 31. december 2006, hvoraf det fremgår, at betalingen på i alt 430.904 kr. inkl. moms vedrørte omforandringer og forbedringer af ejendommen i perioden for opførslen af det nye stuehus i 2003 til 31. december 2005.

Med hensyn til de underliggende bilag har repræsentanten anført, at disse ikke længere eksisterer, idet bilagene er bortkommet under flere indbrud i JH´s bolig i perioden 2005-2006. Samtlige indbrud blev meldt til såvel politi som forsikringsselskab. Trods anmeldelsen blev bilagene desværre aldrig fundet.

Efter de allerede omtalte forbedringer fremstod ejendommen imidlertid ikke endeligt salgsklar, og JH udfærdigede derfor de sidste tiltag. For dette arbejde fakturerede han den 1. juni 2007 klageren 187.500 kr. inkl. moms.

Betalingen af de i sagen omhandlende fakturaer - bortset fra den første af 20. november 2006 foregik dels ved modregning i husleje, dels ved overførsel fra klagerens konto.

Ved udgangen af 2005 havde klageren et tilgodehavende på husleje på 120.023 kr. fra sin bror, hvilket også fremgår af hendes personlige regnskab. Herudover afholdt klageren en række private udgifter for broderen, herunder betaling for fogedsag, bøde for afbrænding af affald mv. Inden fremsendelse af faktura på 430.904 kr. af 31. december 2006 havde klageren således et samlet tilgodehavende på 183.404 kr. Med den fremsendte faktura blev dette tilgodehavende imidlertid bragt til ophør, hvorefter klageren pr. 31. december 2006 skyldte broderen 247.500 kr. (430.904-183.404).

Herefter begyndte klageren at afdrage det skyldige beløb, hvilket skete ved træk på sin konto den 5. og 14. marts, den 1. maj samt den 12. og 27. juni 2007 med i alt 165.000 kr., hvorved hun havde nedbragt det skyldige beløb til 82.500 kr. (247.500-165.000).

Dette skyldige beløb blev imidlertid forhøjet til 270.000 kr. (82.500+187.500) ved fremsendelse af faktura af 1. juni 2007 på 187.500 kr. Klageren fortsatte herefter med at afdrage ved træk på sin konto og afbetalte således med 50.000 kr. henholdsvis den 11. og 20. juni 2007 samt med 200.000 kr. den 7. august 2007. Det skyldige beløb på 270.000 kr. var herefter vendt til et tilgodehavende på 30.000 kr. (270.000-50.000-50.000-200.000). Det forhold, at klageren afbetalte med 30.000 kr. for meget skyldes formentlig en regnefejl, idet hun havde overset et af de tidligere afdrag på 30.000 kr., herunder betalingerne af den 5. marts eller 1. maj 2007, der netop udgjorde afdrag på 30.000 kr.

Repræsentanten har fremlagt en række fotos af ejendommen, der viser, hvilke forbedringer og forandringer ejendommen har været udsat for siden klagerens overtagelse i 1999.

Repræsentanten har hertil bemærket, at en del af bygningen over for stuehuset er blevet nedrevet, samt at der er kommet nyt tag på alle driftsbygningerne. Dertil kommer, at der er sket store forandringer af udenomsarealerne, særligt omkring stuehuset, hvor der er ryddet store mængder bevoksning, etableret græsplæne, foretaget diverse beplantninger samt nedlagt fliser til terrasse mv.

Der er foretaget nedrivninger af dele af driftsbygningerne samt foretaget genopførelse af gavlmurer, hvortil der efterfølgende er foretaget omfattende renovering af tag, herunder nye lægter, tagspær mv., førend der er lagt nyt tag på driftsbygningerne.

I forbindelse med istandsættelse af det nye stuehus blev der indsat køkken og badeværelse, hvilket skete for JH´s regning med efterfølgende udfakturering til klageren ved faktura af 31. december 2006.

Endvidere blev der i husets hall lagt specielle italienske fliser, og de øvrige gulve i huset blev lagt med ekstra tykkelse, så det kunne slibes ned af flere omgang, idet huset blev benyttet til delvis erhverv af JH. Dette blev ligeledes bekostet af JH med efterfølgende fakturering til klageren.

Repræsentanten har bemærket, at det af samtlige fremlagte fakturaer fremgår, at de vedrører arbejde udført på den i sagen omhandlende ejendom.

Dette sammenholdt med, at der i samme periode blev udført en ikke ubetydelig række forbedringer på ejendommen, må kunne begrunde, at de tre fakturaer alle udgør udgifter afholdt til forbedringer af ejendommen.

Der er herefter ikke grundlag for at nægte fradrag for forbedringsudgifterne i forbindelse med beskatningen af den opnåede avance ved det efterfølgende salg af ejendommen. Dette med henvisning til, at de omtalte udgifter på i alt 778.404 kr. skal tillægges anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Det forhold, at faktura af 31. december 2006 er udstedt af G1 v/JH og ikke G2 ApS skyldes, at den ikke vedrørte klargøringen af ejendommen med henblik på videresalg, men derimod over forbedringer af selve stuehuset, herunder bl.a. nyt køkken mv., som blevet foretaget i forbindelse med stuehusets opførsel efter branden i 2003. Fakturaen dækker således over udgifter, som JH løbende har foretaget på ejendommen i forbindelse med sin beboelse af denne sammen med familien, herunder montage og indkøb af køkken mv. Det vil sige udgifter, for hvilke klageren var rette bærer, hvorfor disse også blev faktureret videre i forbindelse med afhændelse af ejendommen.

Henset til at JH havde indbrud flere gange i ejendommen, forefindes der ikke længere bilag, som understøtter den udstedte faktura af 31. december 2006. Det udførte arbejde samt indkøb af materialer er imidlertid forsøgt dokumenteret ved fremlæggelse af tilbud på såvel køkken samt badeværelse.

Det fremgår af tilbuddene, at der er indsat et køkken til en værdi af 111.602 kr., hvortil det skønnes, at montage af omtalte køkken samt hårde hvidevarer vil have en værdi af ca. 110.000 kr. (70.000+40.000). Endvidere er der to tilbud vedrørende badeværelse på henholdsvis 13.786 kr. og 21.669 kr. Udgifter afholdt af JH udgør således i alt 257.057 kr. (111.602+70.000+40.000+13.786+21.669). Derudover forestod JH indkøb samt opsætning af bryggersskabe, endelig klargøring af gulv mv.

For så vidt angår de to øvrige fakturaer af 20. november 2006 og 1. juni 2007 har repræsentanten bemærket, at de dækker over det arbejde, som blev udført på ejendommens driftsbygninger.

Fakturaerne er begge udstedt af G2 ApS. Klageren er ikke i besiddelse af underliggende bilag for det pågældende arbejde, og henset til, at omtalte selskab i dag er under konkurs, synes det ikke muligt at fremskaffe de pågældende underbilag, trods der de facto er indkøbt større mængder materialer til foretagelse af den istandsættelse, som fandt sted.

I betragtning af de omfattende forbedringer, herunder for eksempel renovering af ydermure på driftsbygningerne samt opsætning af nye spær og lægter i forbindelse med nedlægning af nyt tag mv., forekommer beløbet endvidere ganske rimeligt for det foretagne arbejde.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom opgøres ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, som forskellen mellem på den ene side den omregnede afståelsessum og på den anden side anskaffelsessummen efter regulering i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, følger, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Endvidere følger det af bestemmelsens stk. 2, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Det fremgår af sagen, at udgifter i henhold til fakturaer af 20. november 2006, 31. december 2006 og 1. juni 2007 ikke er godkendt tillagt ejendommens anskaffelsessum i forbindelse med avanceopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Efter en konkret vurdering af de enkelte fakturaer sammenholdt med ejendommens fremtræden på salgstidspunktet og klagerens forklaringer er det Landsskatterettens opfattelse, at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for at forhøje anskaffelsessummen med de fakturerede udgifter. Retten har fundet, at der ikke er den fornødne sammenhæng mellem oplysningerne om arbejdets udførelse, faktureringerne og de angivne betalinger.

Retten har endvidere henset til, at der ikke er fremlagt underliggende bilag for de fakturerede beløb, således at beløbene ikke i tilstrækkeligt omfang er dokumenterede. Det følger af fast praksis, at alene dokumenterede forbedringsudgifter kan tillægges en ejendoms anskaffelsessum, jf. bl.a. SKM2009.124.HR og SKM2006.684.LSR.

For så vidt angår udgiften på 10.000 kr. er der ikke fremlagt nogen dokumentation herfor, hvorfor udgiften ikke kan godkendes tillagt anskaffelsessummen.

Den påklagede afgørelse stadfæstes således.

..."

SKAT har godkendt forbedringsudgifter med 125.536 kr. i 2003, 89.363,06 kr. i 2006 samt 136.250 kr. i 2007.

Det fremgår af SKATs sagsfremstilling af 19. januar 2010, at der den 25. november 2009 blev afholdt et møde på Skattecenteret med deltagelse af A, revisor OP og fra SKAT KV. I referatet fra mødet er det anført, at OP oplyste, at der var taget kontakt til G3 A/S for at få nogle ting klarlagt, og at det var konstateret, at selskabet var erklæret konkurs den 22. januar 2009. Desuden henviste OP til et tilbud af 4. marts 2003, hvoraf det fremgik, at tilbuddet på opførelsen af huset var uden udvendigt malerarbejde og uden køkken, bad, hvidevarer, bryggersskabe og montage. Han oplyste endvidere, at han pr. telefon havde fået oplyst, at køkkenet ville koste ca. 180.000 kr. Af sagsfremstillingen fremgår endvidere følgende oplysninger, der er meddelt af JH:

"...

Faktura nr. ... og ... fra G2 på henholdsvis kr. 120.000 + moms og kr. 150.000 + moms.

Fakturaerne dækker materialeindkøb og arbejdsløn udført på den nyopførte ejendom. Det dækker bl.a. indkøb af VVS til køkken, 2 badeværelser og bryggers. (Jeg kan huske at alene brusenichen kostede kr. 36.000 + moms) Bordplader i badeværelse massiv granit, gulvet i det øverste badeværelse massiv sort granit, det nederste badeværelse og entreen belagt med specielle italienske fliser også massive, kogeø med plade af massiv granit.

Derudover blev der indkøbt ekstra tykt bøgetræ til gulvene (var ikke i tilbuddet fra G3) da ejendommen samtidig skulle bruges til virksomheden (kontor og mødelokale) så det skulle kunne slibes ned nogle gange ved slid. Der blev også udført arbejde på udbygningerne, pudsning af vægge udvendig, renovering af kostalden indvendig.

...

Efter SKATs anmodning om yderligere redegørelse og specifikation af netop ovenstående beløb, har jeg haft kontakt til ejeren af ovenstående selskaber JH, der p.t. opholder sig i udlandet.

Det fremgår af redegørelsen, der vedlægges, at fakturaerne fra G2 vedrører den nyopførte ejendom - altså beløbene på henholdsvis kr. 150.000 og kr. 187.500 og fakturaen fra G1 fortrinsvis vedrører arbejde udført på den tidligere ejendom, der brændte i 2003.

..."

Revisor OP har i en erklæring af 19. august 2010 anført blandt andet følgende:

"...

A har den 31.12.2005 tilgode v/JH i henhold til regnskabet (vedr. husleje)

 

 

 

120.022,87

 

 

 

 

2006:

 

 

 

 

 

 

 

 

Omkostninger vedr. fogedsag med MC

 

 

43.516,03

 

 

 

 

 

 

Privat udgift/genopluk af strøm ol. lign.

 

 

1.200,00

 

 

 

 

 

 

Låneomkostninger

8.500,00

 

 

 

-

2.695,41

 

 

 

-

1.620,00

12.815,41

 

 

Bøde (afbrænding)

 

 5.850,00


18.665,41

 63.381,47

 

 

 

I alt til gode v/JH

 

 

183.404,34

  

 

31.12.2006: Faktura vedr. omforandring og forbedring - materialer og arbejdsløn inkl. moms

 

 

-430.904,00

 

 

 

 

Skyldig pr. 31.12.2006

 

 

-247.499,66

 

 

 

 

 ...

 

 

 

  

 

 

 

 2007:

 

 

 

  

 

 

 

05.03.2007 - Afdrag Nordea konto. ...)

3.

30.000,00

 

14.03.2007 - Afdrag Nordea konto. ...)

4.

10.000,00

 

01.05.2007 - Afdrag Nordea konto. ...)

5.

30.000,00

 

12.06.2007 - Afdrag Nordea konto. ...)

6.

55.000,00

 

27.06.2007 - Afdrag Nordea konto. ...)

7.

40.000,00

165.000,00

 

 

 

 

-82.500,00

 

30.06.2007 - Faktura vedr. omforandring og forbedring - materialer og arbejdsløn af 1.06.2007 inkl. moms

 

 -187.500,00

  

 

 

I alt

 

-270.000,00

  

11.07.2007 - Afdrag (Nordea konto. ... ...)

8.

 50.000,00

 

30.07.2007 - Afdrag (Nordea konto. ... ...)

9.

50.000,00

 

07.08.2007 - Afdrag (Nordea konto. ... ...)

10.

200.000,00

300.000,00

  

 

Tilgode ved G2 ApS

30.000,00

 

 

 ...

 

 

 

2006: 

 

 

 

20.11.2006: Faktura nr. ... af 20. november 2006 fra G2 ApS vedr. arbejde udført ...1 - arbejdsløn og materialer inkl. moms

150.000,00 

  

 

 

23.10.2006 - Betalt i henhold til Nordea, konto. nr. ... ...

1.

100.000,00

 

22.11.2006 - Betalt i henhold til Nordea, restbeløb

2.

 50.000,00

-150.000,00 

  

 

 Herefter

0,00 

   ..."

SKAT har ved brev af 1. marts 2013 til Kammeradvokaten oplyst, at cvr. nr. ..., G1, tilhørende JH har været pligtig at indberette moms hver måned, og at der fra januar 2006 til afmelding den 28. marts 2007 ikke er indberettet momsoplysninger, samt at virksomheden hele tiden har været registreret under branchekoden for engroshandel med affaldsprodukter.

Ved brev af 4. marts 2013 har SKAT til Kammeradvokaten meddelt, at cvr. nr. ... tilhørende G2 ApS har været pligtig at indberette moms hver måned. Endvidere fremgår følgende af brevet:

"...

Selskabet har selv indberettet såvel salgs- som købsmoms for månederne juni, juli, august og september 2006.

SKAT har efterfølgende foretaget en kontrol af hele 2006, ud fra indhentede kontrolbilag hos 3. mand, hvorved der er foretaget en korrektion af salgs- som købsmomsen for de måneder, hvor selskabet har indberettet, ligesom der er foretaget en korrektion for årets øvrige måneder.

I denne korrektion er der ikke taget hensyn til faktura nr. ... af 20. november 2006, da SKAT ikke vurderede at fakturaen dækkede over et reelt stykke arbejde.

For 2007 har selskabet ikke indberettet salgs- eller købsmoms for nogen af månederne. SKAT har for 2007 ikke foretaget nogen korrektion af selskabets manglende indberetninger, hvorfor momsen på faktura nr. ... af 1. juni 2007 ikke er afregnet til SKAT. SKAT anså ej heller denne faktura for at dække over et reelt stykke arbejde.

Selskabet har været registreret med branchen "Entreprenør, håndværk, køb og salg af ejendomme".

..."

Der har været fremlagt blandt andet luftfotografier af den omhandlede ejendom fra 1999, 2004 og 2008. Endvidere har der været fremlagt fotografier af arbejdet med at lægge nyt tag på udhuset.

Forklaringer

A har forklaret, at hun er sygeplejerske og har i 13 år arbejdet i en lægepraksis. Desuden har hun siden 1999 drevet et landbrug med ca. 14 ha med heste. I øvrigt ejer hun sammen med sin kæreste en maskinstation og to minkfarme. Det er hende, der står for regnskabet og for vedligeholdelsen af ejendommen.

I 1999 døde hendes ægtefælle ved en arbejdsulykke. Hendes bror, JH, bad hende om økonomisk hjælp til at købe den ejendom, hvor han boede, da han ikke selv havde råd til at erhverve den. Det blev aftalt, at hendes bror selv skulle stå for alt vedrørende ejendommen, da hun ikke havde økonomi hertil. De aftalte en husleje på 7.000 kr. om måneden. JH boede på ejendommen indtil 2003, hvor der opstod brand. De forbedringer, der skulle laves på ejendommen, var han nødt til at bekoste. Det kunne lade sig gøre at bebo ejendommen, men den så ikke så pæn ud. Der skulle laves noget om med henblik på beboelse og på den virksomhed, JH drev.

Efter branden var ejendommen ikke beboelig. Der blev opstillet en skurvogn i den periode, hvor det nye hus blev opført. Da det var meningen, at JH skulle overtage huset, fik han lov til at bestemme, hvordan det skulle se ud. Det var også ham, der bestemte, at det skulle være et G3 hus, men det var hende, der skrev under på entreprisekontrakten. Hun har fulgt med i byggeriet, men hun har ikke været med i beslutningen om, hvordan det skulle være.

Forsikringssummen kunne ikke dække udgifterne til et nybygget hus af den omhandlede størrelse. Blandt andet var der ikke penge til køkken, bad og VVS. Derfor skulle JH betale for dette. Det har hele tiden været JH, der havde kommunikationen med leverandørerne om køkken, bad, fliser m.v. Køkkenet var i lyst træ. Der er to badeværelser i huset. Bryggerset var ikke indeholdt i entreprisekontrakten. Det var en del af køkkeninventaret. JH har endvidere betalt for centralstøvsuger og for et større genvindingsanlæg fra Vølund. Det var ikke med i G3s tilbud. Der er betalt ekstra for gulvene i forhold til det i tilbuddet indeholdte, idet gulvene skulle kunne afslibes. For at spare, skulle JH selv udføre malerarbejdet. Malingen var med i prisen, men JH har selv udført eller ladet arbejdet udføre.

JH har bekostet etablering af en større indkørsel samt anlæggelse af en ny have. Nogle af udhusene er fjernet. Der er lavet en regnvandssø, plantet en allé med frugttræer m.v. De udgifter, der har været forbundet hermed, har JH afholdt gennem G2 ApS.

De 89.000 kr. hun blev dømt til at betale til MC vedrørte taget på den staldbygning, der var placeret vinkelret på stuehuset. JH har indkøbt materialerne til arbejdet, mens MC har opsat dem. I forløbet blev JH og MC uvenner, og hun fik en anden tømrer, TP, til at færdiggøre arbejdet. MC har opsat noget af det underliggende tag, mens JH har fået lavet gavlen og muren af lecablokke . Da det ikke var færdigt, fik hun i foråret 2007 TP til at færdiggøre det, så ejendommen kunne blive salgsklar. Arbejdet med at pudse væggene op har JH delvis forestået. Hun har selv malet. På den anden side af ejendommen, var en væg rettet op og pudset op. Der er udført arbejder, som ikke fremgår af billederne. I øvrigt var der ryddet meget op, anlagt en ny vej med ny grusbelægning. Der var tale om en totalrenovering.

Fakturaen af 20. november 2006 har hun betalt ad flere gange. JH havde af og til brug for a conto betaling for at kunne indkøbe materialer. Fakturaen af 31. december 2006 dækker over de ting, der tidligere var lavet. Det hele var lagt sammen på én faktura. Der var fjernet 250 m2 randbebyggelse, hvilket JH har betalt herfor, og det er med i fakturaen. Efter hendes opfattelse er forbedringer på det tidligere hus også omfattet af fakturaen. Da hun modtog fakturaen af 1. juni 2007, brokkede hun sig over, at momsen var forkert. Hun har betalt fakturaen. JH benyttede tillige ejendommen til repræsentation for G1. Da han begyndte at renovere huset, var det G2, der forestod arbejdet, hvorfor det er fra dette selskab, fakturaen er udstedt. Det var hendes bror, der stod bag, så hun tænkte ikke så meget over det.

Hvis JH ikke betalte huslejen, overførte hun pengene og skrev det på en tilgodeseddel. Det gjaldt også andre udgifter, hun afholdt for ham. Der er foretaget modregning med hendes tilgodehavende i JHs faktura. Ved branden mistede de bilagene på de forbedringer, JH havde foretaget. Da det hele tiden havde været meningen, at JH skulle købe ejendommen, forsøgte hun ikke at fremskaffe de underliggende bilag. Det har været svært at fremskaffe bilagene flere år efter. Hun kan ikke vide præcist, hvornår JH har været i udlandet. Han har haft en omflakkende tilværelse, og han har ikke altid oplyst hende om, hvor han var.

Fakturaen af 20. november 2006 dækker over materialer og arbejdsløn til taget, til gårdspladsen, til etablering af en bredere indkørsel m.v. Når hun ser på ejendommen, kan hun godt se, hvad der er blevet lavet. Det varierede, hvor hyppigt hun kom på ejendommen, men hun talte også med JH. I 2004-2005 fik de ejendommen vurderet af SKAT, idet det var meningen, at JH skulle købe ejendommen. Hun kan ikke udspecificere, hvad fakturaerne dækkede over. Det er de beløb, JH har oplyst. Hun har ikke stillet spørgsmålstegn herved, idet hun vidste, hvad der var lavet, og at det var dyrt. En del af det var køkken, bad m.v., der ikke var omfattet af entreprisekontrakten. Hun har betalt, fordi JH har fortalt, at det var det, det havde kostet. De havde aftalt, at JH skulle sende en regning, når han var færdig, men han ringede og oplyste, at han var nødt til at have penge for at kunne købe materialer. På den baggrund overførte hun beløb. Der var ikke udstedt a conto fakturaer.

OP har forklaret, at han blev ansat som revisor ved R1 1. januar 2005. I løbet af 2005 fik han overdraget As regnskab og har siden stået for udarbejdelsen af hendes regnskaber. Han har kendskab til de omtvistede fakturaer, der er indarbejdet i regnskabet for henholdsvis 2006 og 2007. Da A er tilkoblet regnskabssystemet Ø90, er det A selv, der konterer bilagene vedrørende den løbende drift. Hun kan søge bistand hertil hos R1. En gang årligt indhentes alle oplysninger, hvorefter der foretages afstemning i forhold til kontoudtoget.

Han har været med til at bogføre fakturaerne. Den første faktura var betalt i to rater på henholdsvis 100.000 kr. og 50.000 kr. Det var i forbindelse med en omprioritering af lånene i ejendommen. Betalingen af fakturaerne er bogført ind i regnskabet. Han har udarbejdet redegørelsen af 19. august 2010. Opgørelsen har taget udgangspunkt i det regnskab, der er udarbejdet pr. 31. december 2005 med henblik på at klargøre, hvordan de tre efterfølgende regninger er indarbejdet og betalt.

A havde pr. 31. december 2005 et tilgodehavende hos JH. I 2006 blev A dømt til at betale ca. 89.000 kr. med tillæg af omkostninger til MC. Det blev bogført ind i 2006 regnskabet. Omkostningen vedrørende forbedringen på ejendommen blev overført. Selve omkostningerne kunne ikke trækkes fra. Da JH efter As opfattelse skulle betale beløbet, blev det i regnskabet tillagt det skyldige beløb. Desuden mente A, at nogle låneomkostninger vedrørende omprioriteringen rettelig skulle afholdes af JH, hvorfor de i regnskabet er overført til ham. Det var en del af aftalen omkring lejen af ejendommen. Som ejer af ejendommen havde A modtaget et bødeforlæg vedrørende afbrænding på ejendommen. Da det var JH, der havde foretaget afbrændingen, var det rettelig ham, der skulle afholde bøden.

Det krav, A havde mod JH, modregnede han i fakturaen fra JH. I 2007 blev der betalt afdrag. Det så han først ved regnskabets afslutning. Der blev foretaget en afstemning af betalingerne med kontoudskriften fra pengeinstituttet.

Han har deltaget i flere møder med SKAT sammen med A. På foranledning af samtalerne med SKAT rettede han henvendelse til G4 og fik udleveret nogle tilbud vedrørende køkken og bad m.v. Tilbuddene var stilet til JH. Han ved ikke, hvorfor han ikke kunne få en kopi af fakturaerne. G3 har på hans forespørgsel oplyst, at det ville have kostet ca. 180.000 kr., hvis disse skulle omfattes af entreprisekontrakten. Han har ikke set fakturaer fra G4, da han reviderede regnskabet.

På baggrund af det materiale, han har modtaget fra A, har han foretaget en stikprøvekontrol. Der er altså alene lavet review af regnskaberne. Ud fra kontoudtoget fra banken var der en betaling på 10.000 kr., som formentlig var fejlkonteret, så den fremgik som en forbedringsudgift på ejendommen. Efterfølgende kan han ikke se, at han har haft et bilag på udgiften. Der har på et tidspunkt været en trussel om, at der ville blive lukket for strømmen på ejendommen, og der blev i den forbindelse et krav om en sikkerhedsstillelse på 10.000 kr. Det kan være denne udgift. En udgift, de ikke kunne dokumentere, kunne de ikke fastholde under klagesagen. Alt materialet, der har dannet grundlag for hans review, kom fra A.

Parternes synspunkter

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med de fremlagte påstandsdokumenter. Af As påstandsdokument fremgår følgende:

"...

Anbringender

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at A i indkomstårene 2006 og 2007 de facto har afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedringer med i alt kr. 768.404 på den i sagen omhandlede ejendom ...1, hvorfor udgifterne skal tillægges ejendommens anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at udgifterne er dokumenteret ved tilstrækkeligt bilagsmateriale, herunder for det første de tre fakturaer af henholdsvis den 20. november 2006, den 31. december 2006 og den 1. juni 2007, for det andet fotos af ejendommen samt for det tredje dokumentation for overførsel af i alt kr. 625.000 fra As private konti i Nordea til en konto tilhørende G2 ApS.

...

Af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse i kendelsen af den 17. oktober 2012, jf. bilag 1, fremgår følgende:

"...

Efter en konkret vurdering af de enkelte fakturaer sammenholdt med ejendommens fremtræden på salgstidspunktet og klagerens forklaringer er det Landsskatterettens opfattelse, at der ikke er tilstrækkelig grundlag for at forhøje anskaffelsessummen med de fakturerede udgifter. Retten har fundet, at der ikke er den fornødne sammenhæng mellem oplysningerne om arbejdets udførelse, faktureringerne og de angivne betalinger.

..."

Landsskatteretten har foretaget en konkret vurdering og har i den forbindelse lagt særligt vægt på ejendommens fremtræden på salgstidspunktet.

Det gøres i den forbindelse gældende, at ejendommen på salgstidspunktet fremtræder i en stand, der skaber en klar formodning for, at ejendommen er blevet forbedret med de i sagen omhandlede beløb, hvorfor disse skal tillægges anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5.

I forlængelse heraf henledes opmærksomheden på, at der under sagens behandling ved Retten i Holstebro er fremlagt yderligere klar dokumentation for betalingsstrømmen mellem A og G2 ApS, jf. bilag 14, 34 og 35, hvilket ikke har indgået i Landsskatterettens vurdering, som det tillige fremgår ovenfor af uddrag fra Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse, jf. bilag 1.

...

Fortjeneste ved salg af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven opgøres som udgangspunkt ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1 som forskellen mellem på den ene side den omregnede afståelsessum og på den anden side anskaffelsessummen efter regulering i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 følger, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen.

Endvidere følger efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang udgifterne har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Således skal de udgifter, der er afholdt til forbedringer, der beløber sig over kr. 10.000, tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af denne efter lovens § 4, stk. 1.

Det følger endvidere af retspraksis, at forbedringsudgifter - for at kunne tillægges anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 - som altovervejende udgangspunkt skal kunne dokumenteres. Dette udelukker dog ikke, at forbedringsudgifterne i tilstrækkelig grad vil kunne sandsynliggøres således, at de afholdte forbedringsudgifter kan tillægges anskaffelsessummen, selvom de almindelige dokumentationskrav ikke er opfyldt, hvortil der henvises til SKM2005.173.ØLR og SKM2005.491.VLR.

Det vil selvsagt være en konkret bevisvurdering, hvorvidt forbedringsudgifterne må anses for sandsynliggjort.

Af nyere praksis, hvor afholdte forbedringsudgifter anses for sandsynliggjort, kan der henvises til Landskatterettens afgørelse af den 31. maj 2013 (Landsskatterettens j.nr. 12-0189378). Af Landskatterettens bemærkninger og begrundelse fremgår følgende:

"...

Som udgangspunkt skal de udgifter, som en skattepligtig ønsker at medtage ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum, dokumenteres. Dette dokumentationskrav udelukker imidlertid ikke, at en skattepligtig i særlige tilfælde vil kunne sandsynliggøre, at der har været afholdt udgifter, der kan medtages ved opgørelsen af anskaffelsessummen. Det er den skattepligtige, der i mangel af dokumentation, må løfte bevisbyrden ved sandsynliggørelse.

..."

Det kan af ovenstående praksis konstateres, at det som forudsætning for at tillægge forbedringsudgifter til anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 stk. 2, alene er en forudsætning, at skatteyder kan sandsynliggøre, at forbedringsudgifterne er afholdt.

...

Ved fremlæggelsen af de 3 fakturaer af henholdsvis den 20. november 2006, den 31. december 2006 og den 1. juni 2007, jf. bilag 9, 10 og 13 må det anses for dokumenteret, at der på den i sagen omhandlede ejendom er foretaget forbedringer for i alt kr. 768.404, der kan tillægges anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, idet samtlige fremlagte fakturaer vedrører arbejde udført på ejendommen beliggende ...1.

I forlængelse heraf skal der henvises til, at der for Byretten er fremlagt dokumentation for, at A i henholdsvis 2006 og 2007 de facto har betalt for det på ejendommen udførte arbejde. Dette ved overførsel af afdrag fra hendes private konti i Nordea til en konto tilhørende G2 ApS, jf. bilag 14, 34 og 35.

Der er således i sagen fremlagt klar dokumentation for, at A har overført i alt kr. 625.000 til G2 ApS, hvilket skaber en klar formodning for, at de i sagen omhandlede forbedringer de facto er blevet udført på ejendommen i overensstemmelse med de 3 fakturaer af henholdsvis den 20. november 2006, den 31. december 2006 og den 1. juni 2007, jf. bilag 9, 10 og 13.

De i sagen omhandlede forbedringer og forandringer udgør bl.a. forbedring af ydermurene på driftsbygningerne, diverse murer- og malerarbejde og opsætning af nye spær og lægter i forbindelse med nedlægning af nyt tag. Disse tiltag fremgår med al tydelighed af det i sagen fremlagte fotomateriale. Af fremlagte foto ses det således, i hvilken stand driftsbygningerne var før forbedringerne påbegyndtes. Særligt bemærkes, at tagbeklædning, tagkonstruktion, træværk samt ydermure var i meget dårlig stand, hvorfor en gennemgribende renovering også var påkrævet. Omtalte forbedringer af såvel tagspær samt lægter m.v. fremgår med al tydelighed af foto fremlagt i sagen som bilag 22.

Af fotos fremlagt i sagen som bilag 20 og 21 fremgår det, hvordan driftsbygningerne efter renoveringen fremstod med nypudsede samt nymalede mure. Hertil kommer, at der blev foretaget omforandringer af ladeporten samt lagt nyt tag, hvilket skete efter opsætning af nye spær og lægter, jf. bilag 23 og 24. Endelig fremgår det også af foto fremlagt som bilag 19 yderst til venstre, at der som afslutning mellem ydermurene og taget blev opsat trykimprægneret træ. Denne afslutning var gennemgående for hele den østvendte driftsbygning, hvortil der henvises til yderligere foto, der er fremlagt i sagen som bilag 21.

Foruden de mange forbedringer af driftsbygninger blev der endvidere foretaget yderligere investeringer i stuehuset, hvori der blev opsat et eksklusivt køkken samt badeværelse med specielt brusehjørne og sort marmor, hvilket fremgår af fotos fremlagt i sagen som bilag 27-31. Endvidere blev der i husets hall lagt specielle italienske fliser, og de øvrige gulve i huset blev belagt med trægulv af ekstra tykkelse, således det kunne slibes ned ad flere omgange.

Køkkenet blev leveret af G4 i overensstemmelse med det i sagen fremlagte tilbud, jf. bilag 6, 7 og 8. I forhold til disse tilbud skal det særligt bemærkes, at disse ikke inkluderede såvel montage samt hårde hvidevarer. Udgifterne hertil kom oven i de leverede ydelser fra G4, som JH fakturerede A ved faktura dateret den 31. december 2006, jf. bilag 10.

Det må herefter anses for behørigt dokumenteret, at der på ejendommen beliggende ...1 de facto er foretaget en omfattende renovering af såvel driftsbygninger som stuehus, hvorfor forbedringsudgifterne på i alt kr. 768.404 kan tillægges anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

..."

Af Skatteministeriets påstandsdokument fremgår følgende:

"...

Anbringender

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at reducere As skattepligtige avance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 og reguleret efter § 5, jf. dog stk. 8.

Det følger af lovens § 5, stk. 2, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at det påhviler skatteyderen at dokumentere udgifterne, jf. Folketingstidende 1992/93, Tillæg B, spalte 2704.

Det gøres gældende, at A ikke har dokumenteret, at der er afholdt yderligere udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ...1, end hvad skattemyndighederne allerede har indrømmet fradrag for. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte det af SKAT udøvede skøn.

A har fremlagt tre fakturaer på i alt kr. 768.404,- (bilag 9, 10 og 13), som er adresseret til hende. Fakturaerne er udstedt i perioden 20. november 2006 til 1. juni 2007. Det fremgår imidlertid ikke af de tre fakturaer, hvilken ydelse der faktureres for.

A har overfor SKAT oplyst, at der ikke forelå nogen skriftlig aftale, som dannede grundlag for faktureringerne. Der er desuden ikke fremlagt nogen form for dokumentation i form af underliggende bilag til faktura eller dokumentation for betalinger til leverandører mv.

Det bemærkes, at SKAT allerede har indrømmet A fradrag på bl.a. kr. 125.536,- i 2003, kr. 89.363,06 i 2006 samt kr. 136.250,- i 2007, jf. bilag A, side 3.

Faktura fra G1 v/JH

Fakturaen af 31. december 2006 (bilag 10) er udstedt af G1 v/JH. Fakturaen lyder på i alt kr. 430.904,- inkl. moms. Det fremgår af fakturaen, at den vedrører omforandring og forbedring af byggeri på ...1 i perioden 2003 til 31/12 2005. Arbejdet som fakturaen angiveligt skulle dække over, skulle ifølge fakturaens ordlyd, således strække sig over en periode på 2-3 år. Det fremgår dog ikke nærmere, hvilket arbejde der er udført, og hvilke materialer der er anvendt. Fakturaen er desuden udstedt ét år efter, at arbejdet skulle være afsluttet.

JH har overfor SKAT (bilag A, side 17) oplyst, at fakturaen hovedsagelig dækker over udgifter på den gamle ejendom, der nedbrændte. Dette er i strid med det overfor Landsskatteretten (bilag D, side 5) samt i stævningen, side 5 oplyste, hvor det fremgår, at fakturaen ifølge A dækker over udgifter, som JH har afholdt til forbedringer af det nye stuehus, herunder bl.a. køkken og bad i henhold til de fremlagte tilbud, jf. bilag 6-8, gulve, udearealer mv.

A angiver i stævningen på side 8, at JH afholdt udgifterne til at få indsat køkken og badeværelse. Det fremgår imidlertid af SKATs referat af telefonsamtale med G4, som har leveret køkken og bad til ejendommen, at det var A, der betalte for leverancerne og ikke JH, jf. bilag F.

Skatteministeriet har under sagens behandling opfordret A til at fremlægge dokumentation for betaling af leverandører mv., til at dokumentere, at det var JH, der afholdt udgifterne til køkken og bad (opfordring 3). Henset til de i sagen foreliggende omstændigheder, herunder at det fra G4s side er oplyst, at det var A, der betalte for leverancerne, er dette materiale nødvendigt for at A kan dokumentere, at der reelt er afholdt udgifter til at vedligeholde og forbedre ejendommen, som påstået af A.

A har ikke opfyldt denne opfordring, og det må derfor tillægges processuel skadevirkning, jf. retsplejelovens § 344, stk. 2, således at de overførsler A har foretaget til JH og hans virksomheder ikke er udtryk for betaling for udført arbejde på ...1.

SKAT har desuden oplyst (bilag E), at virksomheden ifølge registreringen beskæftigede sig med engrossalg med affaldsprodukter. Renovering af ejendomme ligger derfor ikke indenfor virksomhedens område. SKAT har endvidere oplyst, jf. bilag E, at virksomheden ikke har afregnet salgsmoms i perioden 1. januar 2006 til virksomhedens afregistrering den 28. marts 2007. Der er således intet, der tyder på, at virksomheden skulle have udført arbejde, som kunne relatere sig til fakturaen af 31. december 2006.

På denne baggrund bestrides det, at fakturaen af 31. december 2006 dokumenterer, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ...1.

Fakturaer fra G2 ApS

A har fremlagt to fakturaer fra G2 ApS, hvor JH er hovedanpartshaver, på henholdsvis kr. 150.000,- og kr. 187.500,- (bilag 9 og 13).

Det fremgår af fakturaen af 20. november 2006, at den vedrører arbejde udført på ...1 (bilag 9). Det fremgår derimod ikke nærmere, hvilket arbejde der er udført, og hvilke materialer der er anvendt.

Det er overfor SKAT oplyst (bilag A, side 14), at fakturaen dækker over udgifter afholdt i forbindelse med opførelsen af det nye stuehus. A har imidlertid overfor Landsskatteretten (bilag D, side 4) samt i stævningen, side 5 oplyst, at fakturaen dækker over udgifter i forbindelse med forbedringer af driftsbygningerne.

Det fremgår af fakturaen af 1. juni 2007 (bilag 13), at den vedrører arbejdsløn og materialer i forbindelse med forbedringer på ejendommen ...1. Det fremgår ikke nærmere, hvilket arbejde der er udført, og hvilke materialer der er anvendt.

A har overfor Landsskatteretten (bilag D, side 6) forklaret samt anført i stævningen, side 6, at fakturaen dækker over det sidste arbejde, som JH har udført på ejendommen, således at ejendommen kunne stå salgsklar.

SKAT har oplyst, jf. bilag G, at der for årene 2006 og 2007 på baggrund af en kontrol er foretaget korrektion af selskabets købs- og salgsmoms hos G2 ApS. Der er i denne korrektion ikke taget hensyn til fakturaerne af henholdsvis den 20. november 2006 og den 1. juni 2007, da SKAT ikke vurderede, at der lå et reelt stykke arbejde bag disse to fakturaer. Der er således ikke fra selskabets side afregnet salgsmoms for fakturaerne af henholdsvis den 20. november 2006 (bilag 9) og den 1. juni 2007 (bilag 13), og der er således intet, der tyder på, at virksomheden skulle have udført arbejde, som kunne relatere sig til fakturaerne i bilag 9 og 13.

Som det fremgår ovenfor, er det ikke klart, hvilket arbejde de tre fremlagte fakturaer dækker over.

SKAT har i forbindelse med behandlingen af sagen foretaget en besigtigelse af ejendommen, ...1, med ejendommens nuværende ejer. Det fremgår af referatet fra besigtigelsen (bilag C), at den nye ejer oplyste til SKAT, at stuehuset ved overtagelsen var frygtelig misligholdt. Den nye ejer havde slebet gulve, men køkkenet var det samme som ved overtagelsen. Huset havde ikke fået anden træbeskyttelse end det, som det havde fået, inden det blev bygget. I relation til driftsbygningerne var der lagt nyt tag på alle udhusene inden salget. I løsdriftsstalden manglede flere vinduer, og der var hul i taget, hvilket også var tilfældet ved købet af ejendommen.

SKAT har ikke ved besigtigelsen kunnet konstatere, at der var udført arbejder som beskrevet af A og JH, jf. bilag C.

Besigtigelsen er foretaget med den nye ejer af ejendommen, som forklarede omkring forholdene, og der er således tale om et referat fra en besigtigelse med en tredjemand. Besigtigelsen og det tilhørende referat i bilag F er således på ingen måde et udtryk for SKATs ensidige opfattelse af forholdene på ejendommen, som påstået af A.

Under sagens behandling er det desuden oplyst, at dokumentationsmaterialet vedrørende det gamle stuehus er gået til i branden på ejendommen. Tilsvarende er det oplyst, at alle bilag vedrørende det nye stuehus blev stjålet under indbrud i perioden 2005-2006, heriblandt et indbrud den 27. februar 2006 (bilag 11). De fremlagte fakturaer er udstedt i perioden fra 20. november 2006 - 1. juni 2007. Det må på den baggrund konstateres, at de fremlagte fakturaer i bilag 9, 10 og 13 således er udarbejdet uden nogen form for bilag eller dokumentation.

Desuden er de fremlagte fakturaer i bilag 9, 10 og 13 alle dateret kort før, ejendommen blev solgt den 1. juni 2007. Da der ikke foreligger nogen form for dokumentation eller yderligere bilag, og da der ikke har kunnet konstateres den fornødne sammenhæng mellem de påståede afholdte udgifter og ejendommens fremtræden, kan de fremlagte fakturaer i bilag 9, 10 og 13 ikke danne grundlag for en forhøjelse af anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Skatteministeriet bestrider, at de fremlagte kontoudtog (bilag 14, 34 og bilag 35) samt den fremlagte redegørelse fra skattekonsulent OP (bilag 32) dokumenterer, at der på ejendommen er afholdt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter for i alt kr. 768.404,-, som skal tillægges anskaffelsessummen.

Det faktum, at A har overført i alt kr. 615.000,- til en konto, som JH havde rådighed over, dokumenterer på ingen måde, at der er afholdt udgifter relateret til vedligeholdelse eller forbedring på ejendommen ...1.

De eneste pengestrømme, der er dokumenteret, er således betalingerne mellem A og en konto som hendes bror, JH, havde rådighed over. Der er fortsat ikke dokumenteret, at der er foretaget betalinger til leverandører m.v., hvorfor det ikke kan lægges til grund, at overførslerne i bilag 14, 34 og 35 vedrører vedligeholdelse eller forbedring på ejendommen ...1.

Skatteministeriet har under sagens behandling opfordret A til at fremlægge dokumentation for betaling af leverandører mv. (opfordring 2).

A har ikke opfyldt denne opfordring, og det må derfor tillægges processuel skadevirkning, jf. retsplejelovens § 344, stk. 2, således at de overførsler A har foretaget til JH og hans virksomheder ikke er udtryk for betaling for udført arbejde på ...1.

Det fremgår desuden af kontoudtogene for G2´s konto (bilag 34), som JH råder over, at der er i perioden 15. november 2006 - 15. december 2006 samt den 9. maj 2007 - 18. september 2007 er foretaget hævninger i udlandet. JH har således opholdt sig i udlandet i perioden op til salget af ejendommen og på det tidspunkt, hvor fakturaen af 20. november 2006 (bilag 9) er udstedt.

På denne baggrund gøres det gældende, at overførslerne ikke kan anses for at være et udtryk for reelle betalinger for udført arbejde. Overførslerne dokumenterer således ikke, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer på ejendommen ...1.

De af A fremlagte fotos i bilag 15-31 dokumenterer desuden ikke, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen ...1 som påstået.

Det fremgår ikke af de fremlagte fotos, hvornår arbejdet er udført, hvem der har udført arbejdet, samt at der skulle være tale om de påståede arbejder, som vedrører de i bilag 9, 10 og 13 fremlagte fakturaer. Det bemærkes desuden, at det på ingen måde er klart, hvilket arbejde de fremlagte fakturaer i bilag 9, 10 og 13 dækker over, jf. ovenfor.

De fremlagte fotos i bilag i 15-31 dokumenterer heller ikke, at A har afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen ...1, som anført af A, ligesom det bemærkes, at SKAT allerede har indrømmet A fradrag, jf. bilag A, side 3.

De fremlagte fotos udgør således ikke tilstrækkelig dokumentation for at indrømme A fradrag for de påståede udgifter på i alt kr. 768.404,-

Sammenfattende gøres det gældende, at A ikke har dokumenteret, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen ...1, som anført af A.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, opgøres den skattepligtige fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 og reguleret efter § 5. Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessummen i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, idet omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det påhviler skatteyderen at dokumentere de afholdte udgifter.

Ejendommen beliggende ...1 har ubestridt været beboet af As bror, JH, der var tilmeldt folkeregisteret på adressen i perioderne 25. juli 1999 - 1. januar 2002 samt 1. februar 2004 - 1. maj 2007.

På baggrund af de afgivne forklaringer sammenholdt med de fremlagte fotos, lægger retten til grund, at der i et i vist omfang er udført forbedringsarbejder på den i sagen omhandlede ejendom i As ejertid.

Det lægges til grund, at anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, er tillagt afholdte forbedringsudgifter med blandt andet 125.536 kr. i 2003, 89.363,06 kr. i 2006 og 136.250 kr. i 2007.

De omtvistede fakturaer af 20. november 2006, 31. december 2006 og 1. juni 2007 er udstedt af henholdsvis G1, der var en af As bror, JH, personligt drevet virksomhed registreret som beskæftigende sig med engroshandel med affaldsprodukter, og G2 ApS, hvor JH var hovedanpartshaver og direktør, registreret under branchen entreprenør, håndværk, køb og salg af ejendomme.

Fakturaerne af 20. november 2006 samt af 1. juni 2007 er udstedt, mens JH på baggrund af de foreliggende kontoudtog må antages at have opholdt sig i udlandet. Der er ingen tidsmæssig sammenhæng mellem fakturaernes udstedelse, det oplyste tidspunkt for arbejdets udførelse og As bankoverførsler til en konto tilhørende G2 ApS. Hertil kommer, at fakturaerne ikke indeholder en nærmere specifikation af det udførte arbejde, og at der ikke er afgivet samstemmende forklaringer om, hvad der var omfattet heraf.

G1 har ikke afregnet salgsmoms i perioden fra 1. januar 2006 til virksomhedens afregistrering den 28. marts 2007. Der er ikke fremlagt dokumentation i form af underliggende bilag til faktura eller for betaling til leverandører m.v.

Efter det således foreliggende finder retten ikke, at A har godtgjort, at der i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, er grundlag for en yderligere forhøjelse af anskaffelsessummen vedrørende ejendommen ...1, hvorfor Skatteministeriets påstand om frifindelse tages til følge.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 47.000 kr. inklusive moms. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand. Retten har lagt vægt på sagens udfald, omfang og karakter.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 47.000 kr. inklusive moms.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter