Dato for udgivelse
31 Oct 2013 16:32
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
07 Oct 2013 09:52
SKM-nummer
SKM2013.759.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Roskilde, BS 8A-626/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Værdiløs, energimærke, mangler
Resumé

Sagsøgeren havde nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skulle anerkende, at ejendomsværdien af en ejendom skulle nedsættes til grundværdien, idet den på ejendommen opførte bygning led af så væsentlige mangler, at bygningen var uden værdi, subsidiært, at ejendomsværdien skulle fastsættes til et mindre beløb end den af Landsskatteretten fastsætte ejendomsværdi.

Retten fandt, at sagsøgeren ikke havde bevist, at værdiansættelsen af ejendommen var sket på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ansættelsen var gået ud over det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Retten lagde bl.a. vægt på, at oversigten over salgspriser på sammenlignelige ejendomme i samme vurderingskreds understøttede Landsskatterettens vurdering.

Reference(r)

Vurderingsloven § 6
Vurderingsloven § 9

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-2 H.A.1.1.1 

Henvisning

Den juridiske vejledning 2013-2 H.A.2.1.1.1


Parter

B og A
(Advokat Mikael E. Krüger)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Casper Sølbeck)

Afsagt af byretsdommer

Linda Lauritsen dommer

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om Landsskatterettens skøn over ejendomsværdien af en fast ejendom med et nybygget enfamiliehus.

Sagsøgerne B og A har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at ejendomsværdien af ejendommen ...1, maksimalt er 249.200 kr., subsidiært, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at ejendomsværdien af ejendommen ...1, udgør et beløb efter rettens skøn, der er større end 249.200 kr., men mindre end 1,4 mio. kr., og mere subsidiært, at sagen hjemvises til fornyet vurdering hos ligningsmyndighederne.

Sagsøgte Skatteministeriet har nedlagt principal påstand om frifindelse og subsidiær påstand om, at ansættelsen af ejendomsværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 af ejendommen, matr.nr. ..., beliggende ...1, hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Oplysningerne i sagen

Den omhandlede ejendom er et enfamiliehus, der er opført i 2007. Ejendommens bebyggede areal er på 142 m2, hvoraf 23 m2 udgøres af en indbygget carport, og 11 m2 udgøres af et indbygget udhus. Selve grunden er på 446m².

Sagsøgerne købte ejendommen som en projektejendom ved købsaftale af 1. juni 2006 for 1.695.000 kr. Ejendommen blev leveret den 5. maj 2007, dog uden energimærke.

SKAT ansatte ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 ejendomsværdien til 1.550.000 kr.

Vurderingsankenævnet fastholdt den 28. oktober 2010 SKATs værdiansættelsen af ejendommen.

Landsskatteretten nedsatte ved kendelse af 9. december 2011 ejendomsvurdering til 1.400.000 kr. I Landsskatterettens kendelse af 9. december 2011 er følgende anført under overskriften "Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse":

"...

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i vurderingslovens afsnit B og C.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens §§ 6 og 9.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden, med grundforbedringer, i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Hver vurderingskreds inddeles i grundværdiområder, idet den geografiske beliggenhed er meget afgørende for prisdannelsen på en ejendom. Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grundene og med en forventet ensartet prisudvikling i fremtiden.

Efter det oplyste er det Landsskatterettens opfattelse, at ejendomsværdien passende kan ansættes til 1.400.000 kr.

Landsskatteretten har herved har lagt vægt på det oplyste om ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, herunder især forhold vedrørende opvarmning, samt om salgspriser og ejendomsværdier for ejendomme i nærliggende områder.

..."

Retssagen er anlagt den 8. marts 2012.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2, men dommen indeholder dog en gengivelse af den forklaring, der er afgivet under hovedforhandlingen.

Forklaring

A har under hovedforhandlingen forklaret blandt andet, at han er specialarbejder. Han har også arbejdet som betonstøber. Han har haft varmepumpe siden 1982. Han og hans kone købte i juni 2006 en grund på ...1 og aftalte med et byggefirma, hvilket hus der skulle opføres. Dette byggefirma opførte adskillige huse på ...1. Allerede i byggeperioden kunne han se, at huset ikke var sådan, som han havde bestilt det. Han klagede ikke, for han havde ingen tegninger. Han prøvede at få de originale tegninger udleveret fra kommunen, men kommunen ville først give ham tegningerne, når ejendommen var tilskødet ham. Derfor havde han ikke nogen papirer på, hvad det egentlig var, han havde købt.

Under mødet i forbindelse med overdragelsesforretningen klagede han over varmepumpen. En medarbejder fra Bolius hjalp ham under overdragelsesforretningen og lavede senere en tilstandsrapport. I maj 2007 fik han en arkitekt, der er bygningssagkyndig, til at lave en rapport.

Han kan ikke få ibrugtagningstilladelse hos kommunen, før der bliver indleveret et energimærke. Han har i 2012 fået lavet et energimærke, men han har klaget over dette energimærke, der blev udfærdiget af en beskikket energikonsulent.

Ejendommen ligger stadig ubeboet, for man må ikke flytte ind i den. Der bor folk i de andre ejendomme på vejen. Et par af husene nåede ikke at blive bygget, før byggefirmaet gik konkurs. Vejanlægget på vejen er ikke færdiggjort. Der er flere mangler ved ejendommen, og isoleringen i terrændækket er mindre end forudsat. Varmepumpen er ikke i orden og er opsat i et uopvarmet udhus, og der er muligvis elektriske fejl, som det måske vil koste 50.000 kr. at få lavet. Der er også øvrige mangler ved ejendommen.

Parternes synspunkter

og A har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet af 8. juli 2013 og har således gjort følgende gældende,

at

de af sagsøgte foretagne skøn over ejendomsværdien hviler på en række forkerte forudsætninger,

at

der består en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsværdien,

at

baggrunden for at bygningen ikke kan anvendes på ejendommen er, at der i forbindelse med ibrugtagning ikke var udarbejdet energimærke, og at den udarbejdede energirammeberegning ikke kunne godkendes og ikke var i overensstemmelse med reglerne, ligesom den opstillede varmepumpe er ulovlig,

at

den opstillede varmepumpe efter sagsøgers opfattelse fortsat er ulovlig og ulovligt opstillet, idet dens energitab er for stort, og varmepumpens egne opstillings- og sikkerhedsregler ikke kan overholdes og ikke er overholdt på sagsøgers ejendom,

at

forholdet i øvrigt gør sig gældende for så vidt angår de ca. 9 stk. varmepumper af samme mærke, der er opstillet på vejen,

at

dette i øvrigt er baggrunden for, at både bygherre og kommunen i sagen har været yderst tilbageholdende med at sagsbehandle sagen,

at

bygherre (G1x A/S - nu G1 A/S under konkurs) i øvrigt er gået konkurs og konkursboet er afsluttet efter konkurslovens § 143 som værende uden midler,

at

sagsøger fortsat forsøger at få en dialog med kommunen omkring forholdene,

at

sagsøger har noteret sig, at kommunen overordnet set mener, at man har overholdt de relevante byggeretlige og sagsbehandlingsretlige regler i sagen),

at

dette efter sagsøgers opfattelse ikke er sket, hvilket er beskrevet i skrivelse af 4. september 2012,

at

det således fortsat er sagsøgers opfattelse, der ikke kan ske færdigmelding af byggeri, såfremt kommunen ikke modtager energimærke, og at det er ulovligt at flytte ind i byggeriet, såfremt der ikke foreligger energimærke,

at

det fortsat er sagsøgers opfattelse, at der ikke er et gyldigt energimærke, idet dette skulle være udfærdiget af energikonsulent og vedlagt færdigmeldingen af byggeriet fra bygherren i maj 2007, hvilket ikke var tilfældet,

at

sagsøger ikke senere har modtaget et gyldigt energimærke på ejendommen,

at

sagsøger har konstateret, at der i forhold til forelagte tegninger, ejeroplysninger, energirammeberegning m.v. er blevet iagttaget følgende forringelser: 

  • Gulv ligger 10 cm lavere end sokkeloverkant.
  • Isolering i terrændæk er 275 mm i stedet for det på tegningen viste 300 mm.
  • Naturgasfyr er udeladt som tilkoblet varmekilde.
  • Vinduer m.v. er ikke i overensstemmelse med energirammeberegningen.
  • Varmepumpe og uisolerede rør i uopvarmet udhus er ikke optimalt.
  • Antallet og størrelse af friskluftventiler forekommer at være underdimensioneret. 

at

der øjensynligt ikke foreligger byggetilladelse, og heller ikke tidligere energimærke ifølge kommunen på trods af, at kommunen tidligere har bekræftet indberetning modtaget 31. juli 2006. Indberetningen er tildelt j.nr. ...

at

der i kvitteringen er påført en basiskedel på 9 kw, som er gasfyret,

at

der imidlertid ingen gasfyret kedel er på ...1, ligesom der ifølge lokalplan 1.18 ikke findes gas i lokalområdet,

at

der er så store usikkerheder forbundet med byggesagsbehandlingen fra kommunen, samt ejendommens kvalitet, at ejendommen er ubeboelig, og at værdien heraf og den offentlige ejendomsvurdering således bør nedsættes til grundværdien kr. 249.200,00, idet der ikke er mulighed for at anvende bygningerne på ejendommen,

at

der subsidiært bør ske nedsættelse efter rettens skøn til et beløb, der er større end kr. 249.200, men mindre end kr. 1.4 mio.

at

der mere subsidiært bør ske hjemvisning til fornyet vurdering hos SKAT.

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet af 9. juli 2013 og har således gjort følgende gældende:

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn over ejendomsværdien ikke er opfyldt.

Det følger af fast retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler sagsøgerne, jf. UfR1999.1178.H og SKM2003.554.VLR. Denne bevisbyrde har sagsøgerne ikke løftet.

Det er ikke godtgjort, at Landsskatteretten har udøvet skønnet over ejendommens værdi på et fejlagtigt grundlag. Det af sagsøgerne anførte vedrørende ibrugtagningstilladelse og forholdene omkring opvarmning er indgået i Landsskatterettens vurdering af sagen.

Det gøres endvidere gældende, at det ikke er godtgjort, at Landsskatteretten er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Det følger af retspraksis, at myndighedernes værdiansættelse alene kan tilsidesættes, såfremt der består en betydelig forskel mellem denne værdiansættelse og handelsværdien, jf. f.eks. UfR1999.793.H og UfR1999.1178.H.

Det bestrides som udokumenteret, at ejendomsværdien skulle være betydeligt lavere end skønnet af Landsskatteretten. Sagsøgeren har ikke fremlagt oplysninger om salg af sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet, der godtgør, at ejendommens værdi er lavere end den af Landsskatteretten ansatte. Tværtimod understøtter de i oversigten over salgsprisen på sammenlignelige ejendomme, der er beliggende i samme vurderingskreds anførte priser rigtigheden af den af Landsskatteretten skønsmæssige fastsatte vurdering af ejendomsværdien.

Såfremt retten måtte finde, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, gøres det gældende, at sagen i overensstemmelse med fast retspraksis skal hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten finder, at B og A har ikke bevist, at skattemyndighederne har værdiansat ejendommen på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ansættelsen er gået ud over det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Det bemærkes i denne forbindelse, at Landsskatteretten har taget stilling til B og As anbringender om, at der ved ejendommen er væsentlige mangler, der nedsætter ejendommens værdi betragteligt. Retten lægger yderligere til grund, at den fremlagte oversigt over salgsprisen på sammenlignelige ejendomme i samme vurderingskreds understøtter Landsskatterettens vurdering af ejendomsværdien. Det bemærkes samtidig, at B og A ikke har dokumenteret, at ejendommens værdi er lavere end den værdi, som Landsskatteretten ansatte.

Som følge af det anførte tager retten Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

B og A skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 60.000 kr. med tillæg af moms, der udgør et passende beløb til dækning af Skatteministeriets udgift til advokatbistand. Ved fastsættelsen af dette beløb har retten lagt vægt på sagens udfald og har taget udgangspunkt i sagsgenstandens størrelse, der er forskellen mellem den af Landsskatteretten fastsatte ejendomsværdi og den fastsatte grundværdi.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes for den af B og A nedlagte påstand.

B og A skal inden 14 dage betale 60.000 kr. med tillæg af moms i sagsomkostninger til Skatteministeriet.