Dato for udgivelse
02 Dec 2014 12:22
SKM-nummer
SKM2014.813.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
12-0257837
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
ejendomsværdi, ejendomsvurdering, handelsværdi, kontorejendom
Resumé

Sagen vedrørte ejendomsværdien for en kontorejendom. Landskatteretten ansatte ejendomsværdien ud fra den oplyste lejeindtægt og en lejefaktor på 14,9 svarende til et nettoafkast ca. 5,2%.

 

Reference(r)

Vurderingsloven § 2, 2. pkt., § 6, jf. § 9, stk. 1 og § 10, stk. 3.

 

Henvisning

-


 

Klagepunkt

Vurderingsankenævnets afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Ejendomsværdi

86.000.000 kr.

67.500.000 kr.

71.000.000 kr.

Faktiske oplysninger
Ejendommen, Y1, omfatter et grundareal på 2.000 m² med en i 1996 opført bygning med et bebygget areal på 636 m² i 4 etager med et samlet bygningsareal på 2.827 m² samt kælder 606 m² jf. BBR. Bygningen har et samlet erhvervsareal på 3.433 m². Ejendommen er en erhvervsejendom, der anvendes til kontor.

Skat har oprindeligt ansat vurderingen således: 

 

Anslået årsleje

Faktor

 

Lejeværdi

5.901.327 kr.

15,6

92.060.701 kr.

Ejendomsværdi:

 

 

92.060.701 kr.

Ejendomsværdi (afrundet)

 

 

92.000.000 kr.

SKAT har efterfølgende nedsat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 således:

Ejendomsværdi:

 

 

 

Bygning 1:

 

 

 

Kontor

3.433 m²

1.579 kr./m²

5.420.707 kr.

Samlet anslået årsleje

 

 

5.420.707 kr.

 

Ejendomsværdi

 

 

 

 

 

Anslået årsleje

Faktor

 

Lejeværdi

5.420.707 kr.

15,9

86.189.241 kr.

Ejendomsværdi:

 

 

86.189.241 kr.

Ejendomsværdi (afrundet)

 

 

86.000.000 kr.

SKAT har beregnet ejendomsværdien ud fra følgende driftsomkostninger: 

Rentabilitet:

1. Bruttoleje

 

5.419.000 kr.

2. Grundskyld

329.113 kr.

 

3. Dækningsafgift

439.772 kr.

 

4. Forsikring (15 kr. pr. m2)

51.495 kr.

 

5. Vedligeholdelse (40 kr. pr. m2)

137.320 kr.

 

6. Renholdelse (10 kr. pr. m2)

34.330 kr.

 

7. Administration (2 % af lejen)

108.380 kr.

÷  1.100.410 kr.

Nettoleje:

 

4.318.590 kr.

Der er ved beregningen af ejendomsværdien anvendt en nettoleje på kr. 4.318.590 samt et nettoafkast på 5 %. 

Vurderingsankenævnets afgørelse
Nævnet finder, at ejendommen er velbeliggende i Y2, og er i god bygningsmæssig kvalitet og vedligeholdelsestilstand.

Jf. ovenstående rentabilitetsskema finder nævnet, at udgift til forsikringer, 51.495 kr., kun bør udgøre 10.000 kr., hvorefter udgifterne anses for at svare til de gennemsnitlige markedsomkostninger.

Med den af SKAT fastsatte værdi på 86.000.000 kr. på ejendommen kan der beregnes et afkast på 5 %, hvilket svarer til markedsniveauet ifølge Rådgivningsvirksomhed 1, hvor niveauet for afkast på forretningsejendomme til kontor ligger mellem 5 % - 6 % (3. kvartal 2008). Da der er tale om en velholdt forretningsejendom i Y2, anses et beregnet afkast på 5 % for at være rimeligt.

Vurderingsankenævnet fastsætter således ud fra en helhedsvurdering ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 til 86.000.000 kr.

Klagerens opfattelse
Repræsentanten har oprindeligt påstået ejendomsværdien nedsat til 67.000.0000 kr. jf. følgende driftsbudget.

Faktisk leje, 3.433 m²

5.419.000 kr.

Indtægter i alt

5.419.000 kr.

Udgifter

1.058.915 kr.

Nettoleje

4.360.085 kr.

Investors krav til et nettoafkast for en ejendom af denne type vurderes til ca. 6,5 %.

Værdi af bygninger og grund (4.360.085 kr./ 6,5 %.) * 100 % = ca. 67.000.000 kr.

Repræsentanten har efterfølgende oplyst, at den angivne faktiske leje på 5.419.000 kr. er forkert, idet der er medregnet tomgangsleje for et nedlagt lejemål, og at den faktiske leje udgør 4.818.000 kr. Ejendommen har efterfølgende vist sig svær at genudleje, idet den indeholder betydelige spildarealer, og ejendommen, der benyttes til kontor/mødelokaler, er opført i et industrilook med betongulve og metaltrapper.

Ejendomsværdien kan på grundlag af en leje på 4.818.000 kr. og en faktor 14 beregnes til 67.500.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet.

Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, idet denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi.

Ejendommens stand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. § 2, 2. pkt.

Klagerens repræsentant har på retsmødet oplyst, at den faktiske leje af ejendommen for 2008 tidligere har været fejlagtig angivet, og at lejen rettelig har udgjort 4.818.000 kr. Retten kan tiltræde dette beløb som ejendommens udlejningsværdi, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3. Det er herved forudsat, at der i den faktiske leje er taget hensyn til, at ejendommen indeholder betydelige spildarealer.

I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 15,9, hvilket efter rettens opfattelse medfører et for lavt nettoafkast.

Landsskatteretten finder under hensyn til ejendommens attraktive beliggenhed centralt i byen og tæt til havnefronten, bebyggelsens alder og standard samt afkastniveauet for bedre kontorejendomme, at lejefaktoren bør nedsættes fra 15,9 til 14,9.

Ejendomsværdien kan herefter beregnes til:

Kapitaliseret værdi

4.818.000 kr. x 14,9

71.788.200 kr.

Ejendomsværdi (nedr.)

 

71.000.000 kr.

Nettoafkastet udgør herefter ca. 5,2 %.