Dato for udgivelse
26 Mar 2015 13:31
Dato for afsagt dom/kendelse
30 Dec 2014 13:22
SKM-nummer
SKM2015.222.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Glostrup, BS 10E-2698/2013
Dokument type
Dom
Emneord
Boligselskab, amba
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren havde krav på et nedslag i grundværdien som følge af ejendommens jordbundsforhold, jf. vurderingslovens § 13. Sagen drejede sig desuden om, hvorvidt der i givet fald skulle tages højde for dette ved beregning af råjordsprisen.

Byretten fandt det efter bevisførelsen ikke for godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen generelt var af en så dårlig beskaffenhed, at en udnyttelse af grunden ved normal opførelse af byggeri nødvendiggjorde ekstrafundering. Retten fandt det heller ikke godtgjort, at Landsskatterettens afslag på at godkende nedslag i grundværdien var foretaget på et forkert grundlag eller at der i øvrigt forelå væsentlige fejl, der medførte en tilsidesættelse af skønnet.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13

Henvisning

Den juridiske vejledning H.A.3.1


Parter

H1 a.m.b.a.
(advokatfuldmægtig Rasmus Balle)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Daniel Constantin Brun Pedersen)

Afsagt af byretsdommer

Janne Rostrup Hansen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren (i det følgende H1) er berettiget til et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, på grund af dårlige jordbundsforhold, og om grundværdiansættelsen af H1's ejendom for vurderingsårene 2002-2004 som følge heraf skal tilsidesættes og hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Det er omtvistet, hvorvidt det i forbindelse med byggeri på ejendommen var jordbundsforholdenes beskaffenhed eller byggeriets udformning, som nødvendiggjorde ekstrafundering.

Såfremt det fastslås, at ekstrafundering var nødvendiggjort af jordbundsforholdene, foreligger der spørgsmål om, hvorvidt sagen allerede af denne grund skal hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling, eller om det er en betingelse for at der kan ske hjemvisning, at H1 som grundejer tillige godtgør, at grundværdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6, og at SKATs skøn over grundværdien hviler på et forkert grundlag eller er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer SKAT.

Der er mellem parterne enighed om, der - såfremt H1 får medhold i, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, og sagen af denne grund hjemvises - tillige skal ske en hjemvisning af sagen med henblik på råjordsansættelsen.

Sagsøgeren H1 a.m.b.a. har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på sagsøgerens ejendom beliggende ...1a (ejd. nr. ...), at der i henhold til vurderingslovens § 13 skal tages højde herfor ved grundværdiansættelsen 2002-2004 og at grundværdiansættelsen 2002-2004 hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling, hvor ansættelsen af fradrag for forbedringer efter vurderingslovens §§ 17 og 18 korrigeres, i det omfang en ændring af grundværdiansættelserne giver anledning hertil.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

H1 erhvervede ejendommen, der har et grundareal på 19.892 m2, med overtagelsesdag den 1. januar 1981. Ejendommen var ubebygget, og det er oplyst, at H1 i 1982 - 1983 opførte 124 lejligheder på ejendommen.

Landsskatteretten afsagde den 23. maj 2013 kendelse i sagen, hvor sagsøgeren havde påklaget Vurderingsankenævnets afgørelse af 19. april 2010, hvorefter der ikke godkendtes nedslag i grundværdien vedrørende ekstrafundering.

Landskatterettens kendelse af 23. maj 2013 er indbragt for retten, og af kendelsen fremgår blandt andet:

"...

Klage over: Vurderingsankenævnets afgørelse af 19. april 2010.

Sagerne vedrører vurderingsårene 2002 og 2004, idet der ønskes godkendt nedslag i grundværdien vedrørende ekstrafundering. Herudover angår sagerne spørgsmålet om, i hvilket omfang det ansatte fradrag i grundværdien for grundforbedringer kan udnyttes (beregning af værdiforøgelsen ved ansættelsen af grundværdien efter byggemodning).

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt nedslag i grundværdien.

For så vidt angår fradrag for forbedringer i grundværdien har vurderingsankenævnet ansat udgifter, som berettiger til fradrag for forbedringer til 4.270.724 kr. Denne ansættelse er ikke påklaget til Landsskatteretten.

Ejendomsvurderingen for 2002 og 2004 er af vurderingsankenævnet ansat således:

2002     

2004     

Grundværdi

6.196.500 kr.

7.745.600 kr.

Råjordspris, pristalsreg.

1.645.940 kr.

2.052.584 kr.

Værdistigning (maksimalt fradrag for forbedringer)

4.550.560 kr.

5.693.016 kr.

Ved beregningen er taget udgangspunkt i en anslået råjordspris i 1983 på 32 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Nedslag i grundværdien

Landsskatteretten stadfæster ankenævnets afgørelse, hvorefter der ikke godkendes nedslag i grundværdien.

Fradrag for forbedringer i grundværdien - beregning af værdiforøgelsen

Landsskatteretten stadfæster ankenævnets afgørelse.

...

Sagens oplysninger

Ejendommen består af et bygningskompleks med 124 lejligheder, der udgør den første etape af ...1, som blev opført i årene fra 1982 - 1986. Første etape blev afsluttet den 1. september 1983.

Byggeriet udgør sammen med etape 2 og etape 3 et større kompleks af 2- og 3-etages huse med gård-, lege- og parkeringsarealer samt stiforbindelser fra parkeringsområderne og ind imellem bygningerne.

H1.1 købte ved skøde af 29. januar 1981 et grundareal på 49.320 m2 af G1 med overtagelse den 1. januar 1981.

Købesummen udgjorde 4.000.000 kr. svarende til 81,10 kr. pr. m2. Køber skulle herudover refundere sælger et beløb på 86.530 kr., som sælger havde udlagt som vejbidrag, jf. skødets § 4.

Af skødets § 1 fremgår endvidere bl.a.:

"...

1.

Ejendommen, der er ubebygget og har et areal på 49.320 m2, sælges således som den er og forefindes og er beset af køberen, fri for pantegæld og i øvrigt med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælgeren og tidligere ejere, og hvorom henvises til ejendommens blad i tingbogen.

...

7.

Køberen overtager nuværende og kommende gæld vedrørende byggemodning af enhver art.

8.

Sælgeren er uden ansvar for ejendommens jordbundsforhold.

..."

Det fremgår af SVUR, at ejendommen ved vurderingen i 1983 var blevet udstykket fra den oprindelige matrikel, idet matrikelareal da er oplyst at udgøre 19.894 m2, hvoraf 530 m2 udgør vej. Benyttelseskoden er 01.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. ..., som gælder for den første etape af byggeriet og blev vedtaget af Byrådet den 12. august 1982.

Følgende fremgår af lokalplanen:

"...

Bebyggelsen tænkes opført over 3 etaper begyndende i slutningen af 1982.

Bebyggelsen er en etageboligbebyggelse til udlejning, og den består af ca. 320 boliger i 2- og hovedsageligt 3-etager. 1. etape omfatter 124 boliger.

Boligblokkene er placeret i en sammenhængende bebyggelse mod nord og som hesteskoformede grupper mod syd. De enkelte grupper omkranser en grønning og deles af stræder.

I områdets sydvestlige del udlægges en større grønning, der er fælles for hele bebyggelsen.

..."

Det fremgår ikke af lokalplanen, at byggeriet forudsættes opført med kælder.

I vurderingsankenævnets sagsfremstilling er vurderingen af den samlede ejendom på købstidspunktet og før udstykning og bebyggelse oplyst som følgende:

"...

Vurderingsår

Vurdering / FFF

Pr. m2 (i alt 49.320)

1980

1.226.000 /

24,86 kr.

1981

1.800.200 / 19.900

36,50 kr.

1982

1.686.700 / 20.700

34,20 kr.

..."

Endvidere er det oplyst, at ejendommen efter udstykning af grunden til etape 1 og bebyggelse blev særskilt vurderet således:

"...

Vurderingsår

Vurdering / FFF

Pr. m2 (19.364 ekskl. vej)

1983

619.700 / 8.600

32 kr.

1984

740.700 / 9.700

38 kr.

1985

892.200 / 10.500

46 kr.

..."

Det fremgår desuden, at vurderingerne fra 1986 til og med 1992 blev foretaget på grundlag af kvadratmeterprincippet, samt at Landsskatteretten ved kendelse af 14. september 1990 for vurderingsåret 1986 fastsatte kvadratmeterprisen til 140 kr. pr. m2. I 1992 udgjorde kvadratmeterprisen 240 kr.

Fra 1996 og frem er ejendommen vurderet efter etagearealprincippet. Etagearealprisen var i 1996 700 kr., mens etagearealprisen i 2002 og 2004 udgjorde henholdsvis 800 kr. og 1.000 kr.

Der er fremlagt kopi af "Geoteknisk rapport nr. 1 med bilag 1-7" vedrørende H1.1. Bebyggelse på ...2, ...3/...4, idet dog ikke samtlige bilag er fremlagt. Rapporten er dateret 28. april 1982.

Af rapportens sammenfatning fremgår bl.a.:

"...

De trufne forhold skønnes egnede for direkte fundering med moderate enhedsbelastninger stort set umiddelbart under fyld og/eller overjord i eller under de på bilag 1 angivne niveauer for skønnet overside bæredygtige aflejringer. A.h.t. de dybereliggende bløde lerlag bør der generelt tilstræbes en relativt højtbeliggende bebyggelse.

For det aktuelle byggeri kan der for etape 1 forudsættes fundering stort set i naturligt niveau i.f.t. værende terrænniveau. I den østlige del af kælderafsnittet kan det lokalt blive nødvendigt at føre funderingen gennem blødt ler ca. 2.5 á 3 m u.t., og i den vestlige del må der forventes fundering på ret blødt ler, afsnit 5.2.

..."

Videre fremgår det af afsnit 5 om funderingsforhold vedrørende etape 1:

"...

For det aktuelle byggeri kan der forudsættes fundering i eller under de på bilag 1 angivne niveauer, dvs. stort set uden anden ekstrafundering end betinget af terrænforholdene for den kælderløse del af bebyggelsen.

For kælderafsnittet kan det afhængig af de endelige gulvkoter med forhold som i boring 103 og 104 være hensigtsmæssigt at føre funderingen under det bløde ler ca. 2,5 m.u.t ned på fastere aflejringer ca. 3 m.u.t. Med forhold som i boring 101 og 102 vil funderingen ske på sand eller ret blødt ler over blødt ler ca. 3,5 á 4 m.u.t.

..."

Ifølge byggeregnskabet er for etape 1 afholdt udgifter til ekstrafundering og pilotering med 1.000.000 kr. samt til "bundundersøgelser" med 61.263 kr.

Nedslag i grundværdien

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt nedslag i grundværdien.

Som begrundelse herfor er anført:

"...

Nævnet er af den opfattelse, at der ikke kan gives nedslag i grundværdien for ekstrafundering- og piloteringsudgifterne. Nævnet lægger i den forbindelse hovedsagelig til grund, at det af georapporten fremgår, at der "stort set kan funderes uden anden ekstrafundering" end terrænforholdene giver anledning til - altså ikke generelt dårlige funderingsforhold som eksempelvis blød bund.

Nævnet mener derfor, at de afholdte "ekstra" udgifter er en følge af byggeriets særlige karakter, herunder at der er tale om 2- og 3-etages bygninger, hvor det må antages, at funderingsbehovet går ud over, hvad tæt-lavt byggeri kræver, hvorfor der ikke er grundlag for at give et nedslag, jf. vurderingsvejledningen afsnit C 1.

Selv om det fremgår af georapporten, at der på visse boringssteder kan være hensigtsmæssigt med større funderingsdybde som følge af blødt ler, er nævnet af den opfattelse, at dette er en følge af, at der med det planlagte byggeri er tale om en ekstra belastning, og at ekstrafundering og pilotering ikke ville være nødvendig ved en normal udnyttelse af grunden, f.eks. ved opførelse af én-etages huse. Hertil kommer, at der ved anlæggelse af en kælderetage naturligt skal foretages en dybere fundering. Udgifterne vil således efter nævnets opfattelse være en følge af byggeriets karakter og ikke en følge af grundens beskaffenhed.

Nævnet bemærker følgende til indsigelsen af 17. marts 2010:

Nævnet fastholder på det foreliggende grundlag, at ekstrafunderingsudgifterne har været en følge af byggeriets karakter, herunder at byggeriet for en dels vedkommende er med kælder, hvilket i sig selv fordrer dybere fundering. Uanset det af repræsentanten fremførte, mener nævnet endvidere, at der som følge af, at der dels er tale om etagebyggeri, dels er tale om en forholdsvis højt beliggende og kuperet grund, vil være særlige forhold der gør sig gældende med hensyn til funderingsforholdene idet byggeriet - herunder fundamenter mv. - nødvendigvis skal tilpasses terrænet.

Nævnet henholder sig i den forbindelse til, at det af georapporten fremgår, at der for det aktuelle byggeri kan forudsættes fundering i eller under de på bilag 1 angivne niveauer, dvs. stort set uden anden ekstrafundering end betinget af terrænforholdene for den kælderløse del af bebyggelsen.

Udgifterne til ekstrafundering udgjorde i 1983 1.000.000 kr., hvilket på vurderingstidspunktet oversteg grundens værdi med næsten 40 %, idet grundens vurdering da udgjorde 619.700 kr. svarende til en m2 pris på 32 kr.

Nævnet bemærker endelig, at da udgiften skal indekseres, vil beløbet i 2002 og 2004-værdier udgøre hhv. 1.574.000 kr. og 1.669.000 kr. beregnet med basisår i 1986. Det vil alt andet lige sige, at råjorden - altså jorden uden forbedringer, jf. nævnets afgørelse vedrørende fradrag for forbedringer af 19. april 2010 - ville blive anset for at være stort set værdiløs, hvis der bliver givet nedslag i grundens værdi for dårlige bundforhold / ekstrafunderingsudgifter.

Nævnet mener derfor, at grundværdien allerede afspejler, at der er taget hensyn til bundforholdene ved grundens vurdering.

Vurderingsankenævnet stadfæster på den baggrund SKATs afgørelse om, at der ikke kan gives nedslag i grundværdien.

..."

Ejerens påstand og argumenter

Ejeren har fremsat principal påstand om, at der i grundværdien gives nedslag for afholdte udgifter til ekstrafundering og pilotering med 1.061.263 kr. fra genoptagelsesåret 2002 og frem.

Nedslagsbeløbet er opgjort med udgangspunkt i en ekstrafunderingsudgift på 1.000.000 kr. samt udgift til geoteknisk undersøgelser på 61.263 kr. Udgifterne fremgår af byggeregnskabets pkt. 17 og 47. Nedslaget fremskrives efter byggeomkostningsindekset (SKATs fremskrivningsfaktorer) fra udførelsesåret for ekstrafunderingen.

Subsidiært er fremsat påstand om, at grundværdien nedsættes mest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte for påstanden om nedslag er særligt gjort gældende, at det af ordlyden i vurderingslovens § 13 fremgår, at grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe, samt at det af Landskatterettens praksis følger, at nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering og jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. SKATs fremskrivningsfaktorer kan også anvendes i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjorte og korrekte. Der henvises til flere ikke offentliggjorte afgørelser fra retten, afgjort i september 2009.

Videre er henvist til den geotekniske rapport, hvor det af afsnit 4 om jordbundsforhold, følger, at ekstrafundering med de beskrevne jordbundsforhold vil være påkrævet uanset hvilken form for bebyggelse. Tilsvarende støttes på rapportens afsnit 5.2.

Repræsentanten har ved e-mail af 3. december 2010 endvidere anført:

"...

Jordbundsforhold:

Det fastholdes, at der er dårlige jordbundsforhold på de tre ejendomme, idet det af de geotekniske rapporter fremgår, at bæredygtigt lag flere steder på ejendommene ligger mere end 0,9 meter under terræn. Når dette er tilfældet, er der behov for ekstrafundering uanset hvilken form for bebyggelse, der skal opføres.

At terrænkoterne er varierende ændrer ikke på, at der er tale om ekstrafundering. I boreprofilerne er niveauet på oversiden af terrænet angivet med en sort fuldt optrukken streg. Niveauet er angivet som en kote. I den geotekniske rapport for ...1b ses boreprofilerne i rapportens bilag 3. Det fremgår, at oversiden af terrænet i boring 102 er beliggende i kote 42. En kote udgør 1 meter. Den stipledes linie angiver oversiden af bæredygtigt lag (OSBL). I boring 102 er OSBL beliggende i kote 40,80. Oversiden af bæredygtigt lag er altså 1,20 meter under terræn. Det fremgår af boreprofilerne, at der ikke er en sammenhæng mellem højt beliggende terræn og behovet for ekstrafundering. Boring 103 er beliggende i kote 43, altså en meter over boring 102, men ekstrafundering, ligger i kote 41,30. (...).

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af vurderingslovens §§ 6 og 13:

"...

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

..."

"...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

..."

Af Vurderingsvejledningen, afsnit C.1 fremgår bl.a. vedrørende ansættelse af grundværdi:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

..."

Landsskatteretten finder ikke, at den fremlagte geotekniske rapport dokumenterer et behov for udførelse af ekstrafundering, som berettiger til nedslag i grundværdien.

Landsskatteretten har herved lagt vægt på, at det af rapporten fremgår, at fundering forudsættes at kunne ske i stort set naturligt niveau i forhold til det værende terrænniveau.

De iværksatte og udførte foranstaltninger i form af fundering af de dybe lerlag anses alene at være nødvendiggjort af kælderetableringen, og dermed knyttet til det konkrete byggeris udformning.

Ekstrafunderingen skyldes ikke jordens beskaffenhed, da en normal udnyttelse (uden kælder) i henhold til den gældende lokalplan vil kunne foretages uden ekstrafundering.

Landsskatteretten finder derfor ikke grundlag for at godkende nedslag i grundværdien, og stadfæster således vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt.

..."

Der er under sagen afholdt syn og skøn ved skønsmanden, civilingeniør JH.

Af skønserklæringen af 25. marts 2014 fremgår blandt andet:

"...

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det skønnes at have været nødvendigt at ekstrafundere i forbindelse med opførelsen af de på ejendommen værende bygninger.

Svar:

Der er som grundlag for den af Geoteknisk Institut udarbejdede geotekniske rapport dat. 1982-04-28,... udført i alt 25 stk. geotekniske boringer. Heraf er 5 stk. ført ned i 4 m dybde og resten er 3 m dybe.

De dybeste boringer (nr. 101, 102, 103 og 104 i blok 3 samt 123 i blok 1) er ikke udført, hvor der senere er anlagt sammenhængende kælder, men i nærheden af i alt 3 af de 18 teknikrum med kælder. For resten af kældrene er der ikke tilstrækkelige oplysninger om jordbundsforholdene til at vurdere, om der har været tale om ekstrafundering.

Ifølge boringerne er jordbundens sammensætning uregelmæssig. Under et muldlag på 0,3 - 1,0 m tykkelse, i middel 0,7 m, optræder uorganiske aflejringer fra istiden og senglacialtiden. Sammensætningen af disse lag veksler regelløst mellem ler og sand fra boring til boring, ligesom også de pågældende lags styrke skifter fra sted til sted og med dybden.

Henset til det 3-etages byggeri med delvis kælder og de skiftende jordlags sammensætning og styrke er det sandsynligt, at der har været tale om ekstrafundering.

Spørgsmål 3:

Såfremt spørgsmål 2 besvares bekræftende, bedes skønsmanden redegøre for omfanget af den påkrævede ekstrafundering. Såfremt skønsmanden vurderer, at flere ekstrafunderingsmetoder kan anvendes, bedes skønsmanden redegøre for omfanget af samtlige metoder.

Svar:

Der er udført fuld kælder under ...1c og delvis kælder under resten af blokkene.

For fundamentene i bygningsdele med kælder kan der have været udført ekstrafundering, men det har formentligt været af lokal karakter, nemlig i områder, hvor jordens styrke har været for lav til at kunne optage lasten fra det treetages byggeri med delvis kælder.

Den geotekniske rapport fra 1982 tillader ikke en nøjagtig vurdering af funderingsforholdene for bygningsafsnit med kælder, da boringerne ikke er tilstrækkeligt dybe. Nogle boringer er ikke ført ned under kældergulvsniveau.

For afrømning af organisk jord under ikke fritbærende gulve (= terrændæk imellem kælderne kan der have været tale om ekstra afrømning af muld og fyldlag, ud over den normale afrømning på 30 cm.

Men da anlæg af kælder kræver skråningshældninger på ca. 1:1,5 (1 lodret, 1,5 vandret), har der været beskedne arealer tilbage, hvor denne ekstra afrømning har været aktuel.

...

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det skønnes at have været nødvendigt at ekstrafundere i forbindelse med opførelsen af de på ejendommen værende bygninger, såfremt bygningerne ikke var opført med delvis kælder.

Svar:

Ja.

Næsten udelukkende i form af ekstra afrømning under terrændæk.

..."

Parternes synspunkter

Sagsøgeren, H1 a.m.b.a., har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori det er anført:

"...

Den retlige vurdering og anbringender - dårlige jordbundsforhold

Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Med andre ord skal der tages hensyn til grundens bæredygtighed (beskaffenhed) ved grundværdiansættelsen.

Dette følger ligeledes af den juridiske vejledning 2013-3 afsnit H,A.3.3:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

..."

I henhold til administrativ praksis, indrømmes der som udgangspunkt nedslag i grundværdien i de tilfælde, hvor det kan dokumenteres, at bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at ekstrafundering har været påkrævet. Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold som hovedregel fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved bl.a. henvises til kendelse af 3. maj 2011 vedrørende ejendommen ...5 (j.nr. 08-00070), kendelse af 16. juni 2011 vedrørende ejendommen ...6 (j.nr. 10-01330), og kendelse af 11. april 2012 vedrørende ...7 (j.nr. 10-03532).

Som bilag 3 er fremlagt revisorpåtegnet ansøgning til kommunen om godkendelse af den endelige anskaffelsessum, også benævnt skema 3, hvor det af pkt. 17 og 47 fremgår, at der er afholdt en udgift til ekstrafundering og pilotering på 1.000.000 kr. samt 61.262 kr. til bundundersøgelser.

Som bilag 4 er fremlagt geoteknisk rapport. Rapporten er udarbejdet den 28. april 1982 og således efter sagsøgers overtagelse af ejendommen. Rapporten vedrører 3 etaper, hvor sagsøgers ejendom udgør 1. etape. Rapportens konklusioner er baseret på en række boreprøver på ejendommen. Boreprøvernes placering på ejendommen fremgår af situationsplanen (rapportens bilag 1). Resultatet af boreprøverne, de såkaldte boreprofiler, ses i rapportens bilag 3-5 og er i øvrigt beskrevet i rapporten. Generelt om jordbundsforholdene fremgår på rapportens side 3, 3. afsnit, at der må forventes et relativt kraftigt dække af muld og overjord eller stedvis fyld og/eller overjord, idet der stort set i alle boringer er truffet ca. 0,6 á 1 m muld og muldblandede lag. Specifikt om etape 1 fremgår på rapportens side 4.

"...

For kælderafsnittet kan det afhængig af de endelige gulvkoter med forhold som i boring 103 og 104 være hensigtsmæssigt af føre funderingen under det bløde ler ca. 2.5 m.u.t. ned på fastere aflejeringer ca. 3 m.u.t. Med forhold som i boring 101 og 102 vil funderingen ske på sand eller ret blødt ler ca. 3.5 á 4 m.u.t.

..."

I henhold til administrativ praksis, betragtes det som ekstrafundering når der skal afrømmes muld mere end 0,3 meter under terræn og funderes dybere end 0,9 meter under terræn.

Landsskatterettens begrundelse for at afvise nedslag for dårlige jordbundsforhold ses på bilag 1 side 8-9:

"...

Landsskatteretten finder ikke, at den fremlagte geotekniske rapport dokumenterer et behov for udførelse af ekstrafundering, som berettiger til nedslag i grundværdien.

Landsskatteretten har herved lagt vægt på, at det af rapporten fremgår, at funderingen forudsættes at kunne ske i stort set naturligt niveau i forhold til værende terrænniveau.

De iværksatte og udførte foranstaltninger i form af fundering af de dybe lerlag anses alene at være nødvendiggjort af kælderetableringen, og dermed knyttet til det konkrete byggeris udformning.

Ekstrafunderingen skyldes ikke jordens beskaffenhed, da en normal udnyttelse (uden kælder) i henhold til den gældende lokalplan vil kunne foretages uden ekstrafundering.

..."

Det bestrides, at byggeriet kunne opføres uden ekstrafundering, hvis byggeriet var opført uden kælder.

Der henvises til skønsmandens besvarelse af netop dette spørgsmål (bilag D, spørgsmål 4):

"...

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det skønnes at have været nødvendigt at ekstrafundere i forbindelse med opførelsen af de på ejendommen værende bygninger, såfremt bygningerne ikke var opført med kælder.

Svar:

Ja.

Næsten udelukkende i form af ekstra afrømning under terrændæk.

..."

Der kan herefter ikke være tvivl om, at der eksisterer dårlige jordbundsforhold på ejendommen, idet det har været nødvendigt med ekstrafundering, desuagtet om bebyggelsen var opført med eller uden kælder. Behovet for ekstrafundering er således ikke knyttet til den konkrete bebyggelse, men til jordbundens dårlige beskaffenhed.

Det fremgår af både den geotekniske rapport og skønserklæringen, at uanset om byggeriet var opført med kælder eller ej, er der behov for ekstrafundering i form af muldafrømning dybere end 0,3 meter under terræn.

Der henvises i denne forbindelse til Landsskatterettens kendelse af 9. november 2012 vedr. ...8 (j.nr. 10-0216687).

"...

Det fremgår af den for Landsskatteretten fremlagte geotekniske rapport fra 1981, at det ved prøveboringerne ved bygningerne er konstateret, at der i gennemsnit har ligget 0,7 meter muld. Det har således været nødvendigt at foretage afrømning af muld i en større mængde, som har medført at opbygning af terrændæk og gulvkonstruktion måtte underbygges af velkomprimerede sandgruspuder.

..."

Endvidere kan henvises til Landsskatterettens kendelse af 6. november 2012 vedr. ...9 (j.nr. 12-0191573)

"...

Det kan således ikke anses for dokumenteret, at de afholdte udgifter til ekstrafundering er afholdt som følge af dårlige jordbundsforhold og ikke som følge af byggeriets specielle udformning.

Det fremgår dog af den geotekniske rapport af 30. juli 1979 under "jordbundsforhold", at jordbundsforholdene på arealet groft kan karakteriseres som 0,4-0,5 meter muld, dernæst sand, hvis mægtighed varierer mellem ca. 1 m og større end 5 m.

Det må på denne baggrund anses for dokumenteret, at der har været afholdt ekstraudgifter til afrømning af ca. 20 cm ekstra muld samt genopfyldning med sand.

På baggrund af en af Landsskatteretten udarbejdet V&S-beregning, baseret på ejendommens bebyggede areal, skønner retten, at udgiften til ekstraafrømning mv. kan ansættes til 170.000 kr. i 1980 niveau.

..."

Som anført ovenfor fremgår det af den geotekniske rapports side 3, 3. afsnit, at der stort set i alle boringer er truffet ca. 0,6 á 1 m muld og muldblandede lag.

Som bilag 5 er fremlagt boreprofilerne for etape 1 med sagsøgers angivelse af oversiden af bæredygtigt lag (OSBL) samt dybden for muldafrømning (AFRN). Som det fremgår af bilaget, skal der ved samtlige boringer på nær boring 110 og 120 afrømmes muld dybere end 0,3 meter under terræn, ligesom bæredygtigt lag er beliggende mere end 0,9 meter under terræn i boring 101, 102, 106, 133, 115 og 123.

Det gøres således gældende, at det tykke muldlag på ejendommen er ensbetydende med, at sagsøger skulle udføre ekstrafundering ved bebyggelsen, samt at der i henhold til vurderingslovens § 13 skal tages højde herfor ved grundværdiansættelsen.

Sagsøgtes anbringender - om at det yderligere er et krav for nedslag i grundværdien, at grundens værdi ikke i forvejen svarer til handelsværdien, at sagsøger ikke har løftet denne bevisbyrde, samt at det alene er fejl, der har en væsentlig betydning for værdiansættelsen, som kan føre til en tilsidesættelse af skønnet - kan ikke tillægges betydning i den anlagte sag, idet disse relaterer sig til selve grundværdiansættelsen. Der henvises til skatteforvaltningslovens § 48, stk. 1, der er gengivet nedenfor.

"...

Medmindre andet er bestemt efter anden lovgivning, kan en afgørelse truffet af en skattemyndighed først indbringes for domstolene, når afgørelsen er blevet prøvet eller afvist af den øverste administrative klageinstans på området.

..."

Anbringendernes relevans for denne retssag forudsætter, at Landsskatteretten - som øverste administrative klageinstans - har taget stilling til disse forhold i deres kendelse. Dette er ikke tilfældet, da Landsskatteretten netop ikke mener, at ekstrafunderingen skyldes dårlige jordbundsforhold på ejendommen, men alene er forårsaget af det konkrete byggeri med kælder, hvorfor Landsskatteretten uden stillingstagen til grundens handelsværdi eller ekstrafunderingsudgifternes størrelse og væsentlighed i øvrigt afviste punktet.

Da såvel den geotekniske rapport som skønserklæringen dokumenterer, at det er selve jordbundsforholdene på ejendommen, der er dårlige, og at disse i sig selv nødvendiggør ekstrafundering, skal grundværdiansættelsen derfor hjemvises til vurderingsmyndighederne.

Råjordsansættelsen - afledt ændring

Den ved sagens anlæggelse gældende vurderingslovs § 17 havde følgende ordlyd:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

..."

Det følger af ovenstående, at der kun kan gives fradrag for forbedringer i det omfang, at forbedringerne har bevirket en stigning i grundværdien.

Idet Landsskatteretten har lagt til grund, at der ikke er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, er der følgelig ikke taget højde for sådanne ved råjordsansættelsen.

Såfremt sagsøger får medhold i, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen, skal fradragsansættelsen således også hjemvises med henblik på en ny opgørelse af værdistigningen (råjordsansættelsen), hvor der tages højde for de dårlige jordbundsforhold. Det bemærkes, at der ikke er uenighed mellem parterne herom.

..."

Sagsøgte, Skatteministeriet, har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvori det er anført:

"...

Anbringender

Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af sagsøgerens ejendom for vurderingsårene 2002 og 2004. Spørgsmålet er i den forbindelse nærmere, om sagsøgeren har krav på et nedslag i grundværdien som følge af ejendommens jordbundsforhold, jf. vurderingslovens § 13. Sagen drejer sig desuden om, hvorvidt der i givet fald skal tages højde for dette ved beregning af råjordsprisen.

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom var af en sådan karakter, at der var et generelt behov for ekstrafundering. Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at ansættelsen af ejendommens grundværdi ikke svarer til handelsværdien. Sagsøgeren har derfor ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over grundværdien.

Bevisbyrden for berettigelsen af et krav på nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Det gøres således overordnet gældende, at sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13.

Da der ikke er grundlag for at indrømme nedslag i grundværdien for ekstrafundering, følger det heraf, at der heller ikke er grundlag for at foretage en fornyet behandling af værdistigningen eller en fornyet ansættelse af råjordsprisen.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold, jf. herved også Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit H,A.3.1, hvor det blandt andet anføres, at:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil.

I områder hvor kældre er almindeligt, skal det tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, om etablering af kældre helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I de områder vil den økonomisk gode anvendelse af grunden være at etablere kælder. Grundværdien ansættes derfor ikke lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse ikke kræver ekstrafundering/pilotering, skal grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering. F.eks. støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for hensigtsmæssig placering af bebyggelsen eller har grunden en uhensigtsmæssig form tages der hensyn til det ved værdiansættelsen.

..."

Ansættelsen af grundværdien skal i henhold til vurderingsloven § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Grundværdiansættelsen beror således på et skøn.

Det følger af fast retspraksis, at en tilsidesættelse af SKATs skøn over grundværdiansættelsen forudsætter, at grundejeren godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at SKAT er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer dem, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR. Det er kun væsentlige fejl, der fører til en tilsidesættelse af skønnet, jf. bl.a. UfR 2000.1071 H. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår således alene som et element i den samlede værdiansættelse af grunden. Sagsøgeren er derfor ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der eventuelt har været foretaget ekstrafundering, jf. SKM2013.862.HR.

Et nedslag i grundværdiansættelsen, som følge af dårlige jordbundsforhold, forudsætter grundlæggende, at to betingelser er opfyldt.

For det første skal grundejeren godtgøre, at grundens jordbundsforhold havde en sådan karakter, at der var behov for ekstrafundering. Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom var af en sådan karakter, at der var et generelt behov for ekstrafundering.

Det fremgår ikke af beskrivelsen af bebyggelsen i lokalplanen (bilag A, s. 4-6), at byggeriet skulle opføres med hel eller delvis kælder. En "normal udnyttelse" ville derfor ikke kræve ekstrafundering. Etablering af kælder er alene et udtryk for den økonomisk gode anvendelse, hvor dette sker i områder, hvor kældre er almindelige, og hvor kælder etableres som alternativ til ekstrafundering, jf. Vurderingsvejledningen 2014-2, afsnit H,A.3.1. Det er derfor ikke i alle tilfælde, at etablering af kælder er udtryk for god økonomisk anvendelse. Hertil kommer, at der i denne sag er tale om etagebebyggelse, hvor behovet for fundering må anses at være et andet, end hvad der er påkrævet ved 1-1½ etages huse.

Den fremlagte geotekniske rapport fra april 1982 (bilag 4) godtgør ikke, at jordbundsforholdene på grunden har været af en sådan beskaffenhed, at grunden ikke kunne bebygges uden foretagelse af ekstrafundering.

Det fremgår af den geotekniske rapport vedrørende etape 1 (bilag 4, s. 1, pkt. 1), at:

"...

De trufne bundforhold skønnes egnede for direkte fundering med moderate enhedsbelastninger stort set umiddelbart under fyld og/eller overjord i eller under de på bilag 1 angivne niveauer for skønnet overside bæredygtige aflejringer. A.h.t. de dybereliggende bløde lerlag bør der generelt tilstræbes en relativt højtbeliggende bebyggelse.

For det aktuelle byggeri kan der for etape 1 forudsættes fundering stort set i naturligt niveau i.f.t. værende terrænniveau. I den østlige del af kælderafsnittet kan det lokalt blive nødvendigt at føre funderingen gennem blødt ler ca. 2.5 à 3 m u.t., og i den vestlige del må der forventes fundering på ret blødt ler, afsnit 5.2.

..."

(mine understregninger)

Det fremgår videre af den geotekniske rapport vedrørende etape 1 (bilag 4, s. 4, pkt. 5.2), at:

"...

For det aktuelle byggeri kan der forudsættes fundering i eller under de på bilag 1 angivne niveauer, dvs. stort set uden anden ekstrafundering end betinget af terrænforholdende for den kælderløse del af bebyggelsen.

For kælderafsnittet kan det afhængig af de endelige gulvkoter med forhold som i boring 103 og 104 være hensigtsmæssigt at føre funderingen under det bløde ler ca. 2,5 m.u.t ned på fastere aflejringer ca. 3 m.u.t. Med forhold som i boring 101 og 102 vil funderingen ske på sand eller ret blødt ler over blødt ler ca. 3,5 á 4 m.u.t.

..."

(mine understregninger)

Som det fremgår af den geotekniske rapport vedrørende etape 1 (bilag 4), fastslår rapporten, at jordbundsforholdene er gode, idet "De trufne bundforhold skønnes egnede for direkte fundering [...]", men at det herved forudsættes, at der ikke bygges kælder, idet det fremgår, at der kan funderes "[...] stort set uden anden ekstrafundering end betinget af terrænforholdene for den kælderløse del af bebyggelsen".

De fremlagte boreprofiler (bilag 5) dokumenterer ikke, at der er dårlige jordbundsforhold, herunder at det ville have været nødvendigt at afrømme mere end 0,3 m muld, såfremt der var tale om normal udnyttelse af arealet.

Den fremlagte syns- og skønserklæring fra marts 2014 (bilag D) godtgør heller ikke, at jordbundsforholdene på grunden har været af en sådan beskaffenhed, at grunden ikke kunne bebygges uden foretagelse af ekstrafundering.

Det af skønsmanden anførte til besvarelse af spørgsmål 2 og 3 i skønstemaet viser, at syns- og skønserklæringen er forbundet med usikkerhed, og at det ikke generelt skønnes at have været nødvendigt at ekstrafundere i forbindelse med opførelsen af de på ejendommen værende bygninger. Det anførte understreger endvidere, at der i nærværende sag er tale om en etagebebyggelse, hvor behovet for fundering må anses at være et andet, end hvad der er påkrævet ved 1-1 ½ etages huse.

Det af skønsmanden anførte til besvarelse af spørgsmål 4 (bilag D, side 5) i skønstemaet, hvorefter det skønnes at have været nødvendigt at ekstrafundere "Næsten udelukkende i form af ekstra afrømning under terrændæk." i forbindelse med opførelsen af de på ejendommen værende bygninger, såfremt bygningerne ikke var opført med delvis kælder, stemmer ikke overens med sammenfatningen i den geotekniske rapport (bilag 4, side 1, punkt 1 og side 4, punkt 5.2.).

Det er i den forbindelse væsentligt at bemærke, at skønsmanden i forbindelse med syns- og skønsforretningen og til besvarelsen af skønstemaet ikke har foretaget selvstændige boringer, men alene har rekvireret og gennemgået læs- og målbare bilag til den geotekniske rapport udarbejdet af Geoteknisk Institut (bilag 4), jf. bilag 5.

Det af skønsmanden anførte til besvarelse af spørgsmål 5 (bilag D, side 5) viser, at skønsmanden i relation til dybde til overside bæredygtige lag (OSBL) kun i ringe grad ("Ved 7 af de 25 boringer er der ekstrafundering på 0,1 - 0,3 m under den normale funderingsdybde på 0,9 m under terræn. I gennemsnit drejer det sig om 0,04 m fordelt på de 25 boringer."), vurderer, at der er behov ekstrafundering.

Det af skønsmanden anførte til besvarelse af spørgsmål 5 (bilag D, side 5) viser, at skønsmanden i relation til afrømningsniveauet til gulve (AFRN) i høj grad ("Ved 24 af de 25 boringer er der ekstrafundering af gulve på terræn på 0,1 - 0,7 m under den normale afrømningsdybde på 0,3 m. I gennemsnit drejer det sig om 0,4 m fordelt på de 25 boringer.") vurderer, at der er behov ekstrafundering.

Sammenholdt illustrerer den geotekniske rapport (bilag 4), boreprofilerne (bilag 5) og skønstemaet (bilag D) således ikke entydigt, at der var et generelt behov for ekstrafundering, og det er således ikke godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom generelt var dårlige. Det bestrides i øvrigt, at det af sagsøgte herom anførte kan tages som udtryk for en erkendelse fra sagsøgtes side af, at der i et eller andet omfang er dårlige jordbundsforhold, sådan som sagsøgeren anfører i processkrift 1, side 2.

Udgifterne til ekstrafundering og pilotering samt bundundersøgelser udgør i henhold til sagsøgerens egen opgørelse henholdsvis kr. 1.000.000,- og kr. 61.262,- (stævningen, side 3 og bilag 3). Syns- og skønstemaet samt syns- og skønserklæringen (bilag D) forholder sig ikke til de opgjorte udgifter forbundet med ekstrafundering.

Heller ikke byggeregnskabet (bilag 3) dokumenterer, at der har været afholdt udgifter til ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold. Sagsøgeren har henvist til posten under punkt 17 "Ekstrafundering og pilotering" i opgørelsen af byggeriets økonomi, jf. bilag 3, side 2. Udgifterne er ikke dokumenteret i videre omfang. Det bemærkes i den forbindelse, at bilag 3 ikke i sig selv dokumenterer ekstrafunderingsudgifter vedrørende byggeriet. Det er almindelig anerkendt i praksis på skatteområdet, at et revisorpåtegnet regnskab ikke udgør tilstrækkelig dokumentation for en udgift, jf. f.eks. SKM2004.119.ØLR.

I den forbindelse bemærkes, at sagsøgeren ikke har opfyldt Skatteministeriets opfordring om at fremlægge underliggende dokumentation for karakteren af de udgifter vedrørende det udførte arbejde.

Posten "Ekstrafundering og pilotering" i et byggeregnskab kan dække over udgifter, som i visse sammenhænge påberåbes som grundlag for krav på fradrag i henhold til vurderingslovens § 17, og som således ikke medfører nedslag i grundværdien i henhold til vurderingslovens § 13, hvilket også illustreres af grundejerens argumentation i SKM2012.350.HR og af SKM2007.782.LSR. Et byggeregnskab er således ikke egnet til at dokumentere, at der er afholdt udgifter, der påvirker grundværdiansættelsen, jf. SKM2012.611.ØLR og SKM2013.177.BR.

De af sagsøgeren citerede og fremlagte landsskatteretskendelser (bilag 6 og bilag 7) fører heller ikke til, at der i nærværende sag skal indrømmes nedslag for ekstrafundering.

Selv hvis det kan lægges til grund, at ejendommens jordbundsforhold generelt var dårlige, indebærer dette imidlertid ikke i sig selv, at sagsøgeren har krav på nedslag i grundværdien.

For det andet er det en forudsætning, at grundens værdi ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6, der fastsættes skønsmæssigt af SKAT. Det gøres endvidere overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at ansættelsen af ejendommens grundværdi ikke svarer til handelsværdien.

Bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren, og denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet, jf. SKM2013.862.HR og SKM2014.78.BR.

Det følger således af SKM2013.862.HR, der var en stadfæstelse af SKM2011.776.VLR, at en grundejer ikke er berettiget til et nedslag i grundværdiansættelsen alene under henvisning til, at der har været foretaget ekstrafundering. Tilsvarende fremgår af Byrettens dom af 3. juli 2014 (BS 16-912/2013) og SKM2014.78.BR. Det bemærkes, at begge domme er anket til landsretten.

Eventuelle foretagne ekstrafunderingsarbejder på en grund bevirker således ikke i sig selv et krav på nedslag i grundværdien.

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår således alene som et element i den samlede grundværdiansættelse, der skal svare til værdien i "handel og vandel".

Det er udokumenteret, at den af SKATs ansatte grundværdi ikke svarer til værdien i handel og vandel. Sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Såfremt retten måtte finde det godtgjort, at der (i et eller andet omfang) var behov for ekstrafundering på grunden medfører dette således ikke i sig selv, at SKATs skøn over grundværdiansættelsen kan tilsidesættes, da det ikke er godtgjort, at grundens handelsværdi var lavere, end den ansatte som følge af de hævdede ekstrafunderinger.

Under alle omstændigheder kan det ikke føre til, at sagen skal hjemvises til SKAT.

Som ovenfor nævnt følger det af fast retspraksis, at en tilsidesættelse af SKATs skøn over grundværdiansættelsen forudsætter, at grundejeren i første række godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at SKAT er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer dem, jf. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR.

Dette medfører imidlertid ikke i sig selv, at SKATs skøn over grundværdiansættelsen kan tilsidesættes. Det er yderligere en betingelse for en tilsidesættelse af SKATs skøn, at det konkrete resultat af skønnet er forkert, jf. således også Højesterets præmisser i UfR 2000.1071 H, hvorefter fejlen skal have haft væsentlig betydning for værdiansættelsen.

Det er sagsøgeren, der bærer bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Det fremgår af vurderingslovens § 13, stk. 1, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

I vurderingsvejledningen er det blandt andet anført, at et areals værdi ofte vil være reduceret, hvis bundforholdene har en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal efter gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, og at det i områder, hvor kældre er almindeligt, skal tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering.

Det kan lægges til grund, at H1 i 1982 - 1983 opførte 124 lejligheder på ejendommen, at der var tale om 3 etagers bebyggelse, at byggeriet var 1. etape ud af i alt 3 etaper, og at sagen vedrører den ejendom, hvor 1 etape af byggeriet blev opført. Byggeriet blev delvis udført med kælder, som i sig selv nødvendiggør en dybere fundering end kælderløst byggeri.

Af den geotekniske rapport af 28. april 1982 fremgår, at der blev foretaget 25 boringer på ejendommen vedrørende 1. etape af byggeriet, og at der for den kælderløse del af bebyggelsen kunne forudsættes fundering stort set uden anden ekstrafundering end betinget af terrænforholdene. For så vidt angår kælderdelen er det anført, at det i den østlige del af kælderafsnittet lokalt kunne blive nødvendigt at føre funderingen gennem blødt ler ca. 2,5 á 3 meter under terræn, og at der i den vestligste del måtte forventes fundering på ret blødt ler.

Retten lægger efter oplysningerne i den geotekniske rapport, resultaterne af boreprøverne og skønserklæringen til grund, at der var behov for ekstrafundering i forbindelse med byggeriet. Det er endvidere uomtvistet, at der blev foretaget ekstrafundering i forbindelse med byggeriet.

Ved vurderingen af, om ejendommens jordbundsforhold generelt var af en sådan beskaffenhed, at det kan medføre et nedslag i grundværdien må der lægges vægt på, om en normal udnyttelse af arealet krævede ekstrafundering, eller om det var den konkrete udformning af byggeriet, som fordrede ekstrafundering.

Retten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at jordbundsforholdene på ejendommen generelt var af en så dårlig beskaffenhed, at en udnyttelse af grunden ved normal opførelse af byggeri nødvendiggjorde ekstrafundering.

Der er herved lagt vægt på, at det efter den geotekniske rapport må lægges til grund, at der for den kælderløse del forudsattes fundering stort set uden anden ekstrafundering end betinget af terrænforholdene, og at det efter sagens øvrige oplysninger heller ikke er bevist, at ekstrafunderingen skyldtes dårlige jordbundsforhold og ikke den konkrete udformning af byggeriet. Det forhold, at der efter boreprøverne og skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 ikke kan bortses fra, at der lokalt har måttet foretages muldafrømning dybere end 0,3 meter under terræn også for den kælderløse del godtgør ikke, at jordbundsforholdene generelt har været af en sådan beskaffenhed, at ekstrafundering var påkrævet ved normal opførelse af byggeri.

Det er herefter ikke godtgjort, at Landsskatterettens afslag på at godkende nedslag i grundværdien - og hermed grundværdiansættelsen - er foretaget på et forkert grundlag, eller at der iøvrigt foreligger væsentlige fejl, der må medføre en tilsidesættelse af skønnet.

Retten tager derfor Skatteministeriets påstand til følge.

Sagens omkostninger fastsættes således, at H1 skal betale 30.000 kr. inklusive moms til Skatteministeriet til dækning af omkostninger til advokatbistand.

Retten har ved omkostningsfastsættelsen lagt vægt på sagens karakter, værdi og omfang, herunder at der har været afholdt syn og skøn. I omkostningerne er indeholdt udgift til udarbejdelse af materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1 a.m.b.a., skal inden 14 dage betale 30.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter