Dato for udgivelse
09 Jun 2015 09:51
Dato for afsagt dom/kendelse
20 Feb 2015 08:49
SKM-nummer
SKM2015.380.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
Retten i Glostrup, BS 10F-829/2014
Dokument type
Dom
Emneord
Byggeret, syn, skøn, byggeretsprocent, boligforening
Resumé

Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006, som var sket i henhold til vurderingslovens §§ 13 og 16 med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet.

Grundejeren gjorde gældende, at skønnet var udøvet på et forkert grundlag og havde ført til et åbenbart urimeligt resultat. Grundejeren henviste særligt til, at grunden ikke kunne bebygges i det omfang, som Landsskatteretten havde forudsat, fordi den lokalplan, der var gældende for ejendommen, indeholdt en række detaljerede krav vedrørende bebyggelsen på grunden.

Under sagen blev der foretaget syn og skøn ved en statsautoristeret ejendomsmægler og valuar. Skønsmanden vurderede, at grunden kunne bebygges i mindre omfang, end Landsskatteretten havde forudsat, og han vurderede endvidere, at grundværdien var lavere end Landsskatteretten havde skønnet.

Retten fandt, at den omstændighed, at der i lokalplanen var fastsat en bebyggelsesprocent på op til 40 i sig selv skabte en formodning for, at det var muligt at bebygge grunden med op til 40 %. Retten fandt endvidere, at denne formodning ikke var afkræftet ved det foretagne syn og skøn.

Retten henviste således til, at grundværdiansættelsen skulle foretages uden hensyntagen til den faktisk opførte bebyggelse, at det i sagen måtte tillægges vægt, at den arkitekt, der forestod opførelsen af byggeriet, også medvirkede ved udarbejdelsen af lokalplanen, at lokalplanen indeholdt detaljerede bestemmelser vedrørende beskrivelsen af byggeriet, og at det faktisk opførte byggeri var opført i en form, som stort set var identisk hermed.

Retten anførte videre, at værdien af to ejendomme, som skønsmanden havde inddraget i sin vurdering, var tvivlsom eller i hvert fald forbundet med en ikke uvæsentlig usikkerhed. Retten henviste i den forbindelse til, at skønsmanden ikke havde taget hensyn til byggemodning, at den ene ejendom var forurenet, og at den anden ejendom var handlet i 1985.

Som følge heraf var der ikke tilvejebragt det fornødne sikre grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, og Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13

Vurderingsloven § 16

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-1 H.A.3.2.2.2

Redaktionelle noter

Senere instans: SKM2016.181.ØLR


Parter

H1 s.m.b.a.
(advokat Lars Johannesen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Matthias Chor)

Afsagt af byretsdommer

Henrik Lind Jensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 21. marts 2014, vedrører en tvist om fastsættelse af grundværdier efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, i det følgende benævnt vurderingsloven, for årene 2003, 2004 og 2006. Landsskatteretten har truffet afgørelse i sagen, som herefter er indbragt for retten til prøvelse.

Sagsøgeren, H1 s.m.b.a., har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at grundværdiansættelsen ved vurderingerne 2003-2006 af ejendommen ...1, skal hjemvises til SKAT med henblik på fornyet ansættelse af grundværdien.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Ved en række handler i 1980'erne erhvervede H1 s.m.b.a., i det følgende benævnt H1, ejendommen matr. nr. ..., beliggende ...1, i det følgende benævnt ...1. Der var tale om en ubebygget grund med at areal på 14.057 m2. Der blev i 1983 udarbejdet en lokalplan-1, der i det væsentlige vedrører ...1, og som angives at være udarbejdet af Kommunen i samarbejde med arkitekt LP. I lokalplanen hedder det blandt andet:

"...

Indledning og lokalplanens baggrund.

Lokalplanen er udarbejdet i forbindelse med bebyggelsen af et areal mellem den nyanlagte ...2, ...3 og ...4. Bygherren er G1, der ønsker at opføre ca. 40 lette kollektivboliger på arealet.

Kommuneplanlovens § 16, stk. 3 indeholder blandt andet den bestemmelse, at der skal udarbejdes en lokalplan, for der gennemføres et større byggearbejde, som det aktuelle.

Det er byrådets opfattelse, at der er behov for lette kollektivboliger som de planlagte, og kommunen har derfor indgået en aftale med G1 om den fremtidige drift af boligerne. Det betyder bl.a., at kommunen har anvisningsretten til boligerne.

...

Lokalplanens formål og hovedindhold

Det er lokalplanens hovedformål at sikre, at området anvendes til boligformål og udbygges efter en af byrådet godkendt bebyggelsesplan. Denne bebyggelsesplan skal sikre en rimelig udnyttelse af arealet samt sikre en tilpasning til naboarealernes bebyggelse. Boligbebyggelsen skal anvendes til lette kollektivboliger. Endvidere kan der opføres et fælleshus med forskellige servicefaciliteter i tilknytning til bebyggelsen.

Den nye bebyggelse i området skal udformes således, at der opnås en bymæssig karakter med forholdsvis korte afstande mellem bygningerne i bebyggelsens stræder. Lokalplanen lemper derfor bygningsreglementets krav om mindste afstande mellem bygninger på samme grund. Derimod er bygningsreglementets bestemmelser fortsat gældende med hensyn til skelafstand og afstand til nabobebyggelse.

Gennem en samlet plan for friarealernes disponering, beplantning, belægning og belysning skal der sikres tilstrækkelige og velfungerende opholdsarealer til bebyggelsen og området som helhed.

I forbindelse hermed skal det udendørs støjniveau nedbringes til et acceptabelt niveau, bl.a. gennem etablering af støjafskærmning mod ...2.

...

§ 1.

Lokalplanens formål

 

Lokalplanen har til formål

at

sikre, at området udbygges som boligområde med byggeri i overvejende en etage i overensstemmelse med den retningsgivende bebyggelsesplan,

at

området får en bymæssig karakter gennem retningslinier for bebyggelsens placering og udformning, bl.a. ved

at

lempe bygningsreglementets afstandskrav (højdegrænseplaner) for så vidt angår afstanden mellem bygningerne i stræderne og

at

sikre tilstrækkelige og velfungerende friarealer. I forbindelse hermed skal det udendørs støjniveau nedbringes til et acceptabelt niveau gennem bebyggelsens placering og udformning og etablering af støjafskærmning.

...

§ 3.

Områdets anvendelse

...

3.2.

Bebyggelsen må kun bestå af tæt og lav bebyggelse som række - kæde - gårdhuse og lignende.

...

§ 4.

Vej- og stiforhold

 

 

4.1.

Der udlægges areal til nye veje og stræder (stier) med en beliggenhed i princippet som vist på kortbilaget.

Veje og stræder skal afsluttes med vendepladser.

4.2.

Vejadgangen til området må kun ske fra ...2 i princippet som vist på kortbilaget.

...

4.4.

Der skal udlægges areal til parkeringspladser svarende til en p.plads pr. bolig og anlægges mindst en p-plads pr. to boliger.

 

 

§ 5.

Bebyggelsens omfang og placering

 

 

5.1.

Bebyggelsesprocenten må for området som helhed ikke overstige 40 %, og bebyggelsen skal i princippet opføres efter den på kortbilaget viste retningsgivende bebyggelsesplan (kortbilag nr. 2).

5.2.

Bygninger må kun opføres med en etage.

Fællesbygninger og bygninger til institutionsformål kan tillades opført med udnyttet tagetage.

5.3.

Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 6,5 m over terræn, og facadehøjden må ikke overstige 3 m målt fra terræn til skæringen mellem facade og tagflade.

5.4

Bebyggelsen i den sydvestlige del af området må ikke opføres nærmere end 7 m til ...4-ejendommenes nuværende bagskel.

...

§ 7.

Ubebyggede arealer

 

 

7.1.

Beplantning, belægning, støjafskærmning og anvendelse af fælles opholdsarealer og parkeringsarealer skal ske i overensstemmelse med en af byrådet godkendt plan.

7.2.

Ubebyggede arealer i øvrigt må kun anvendes til have eller lignende.

...

§ 8.

Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse

 

 

8.1.

Før ny bebyggelse tages i brug, skal der etableres en støjafskærmning mod ...2.

Støjafskærmningen skal have en højde og udformning, der sikrer, at det udendørs støjniveau ikke overstiger 55 dB(A) som døgnmiddelniveau.

..."

Der påbegyndtes et byggeri på ...1, som var afsluttet i 2004. Det blev forestået af arkitekt LP. Bebyggelsen omfattede 3.970 m2 bestående af 3.666 m2 beboelse og 304 m2 til erhverv. SKAT fastsatte grundværdien for 2003 til 7.709.900,00 kr., for 2004 til 8.090.800,00 kr. og for 2006 til 12.832.100,00 kr. Sagsøgeren påklagede SKATs vurderinger til Vurderingsankenævnet, som den 2. maj 2012 stadfæstede SKATs ansættelser, hvorefter sagsøgeren påklagede ansættelserne til Landsskatteretten. I Landsskatterettens kendelse af 20. december 2013 hedder det blandt andet:

"...

Klagen vedrører grundværdien ved vurderingen 2003, 2004 og 2006 for tæt-lav bebyggelse.

De påklagede grundværdier er ansat til:

2003

7.709.900 kr.

2004

8.090.800 kr.

2006

12.832.100 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen

Møde mv.

Repræsentanten har anmodet om at udtale sig for retten under et retsmøde.

I henhold til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3, kan retten undlade at imødekomme en sådan begæring, hvor denne behandlingsform efter forholdene må anses for overflødig. Under henvisning til denne bestemmelse har Landsskatteretten ikke imødekommet begæringen om retsmøde, idet sagen på det foreliggende grundlag, må anses for oplyst i det omfang, det er muligt.

Sagens oplysninger

Klageren overtog ejendommen den 1. oktober 1983. Grundarealet andrager 14.057 m2. Boligareal andrager 3.970 m2. Fordelt på 60 boliger. Ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet.

Af lokalplan-2, G1 - ...2 - § 5 fremgår, at bebyggelsesprocenten for området ikke må overstige 40 %. Efter § 5.1 skal bebyggelsen i princippet opføres efter kortbilag nr. 2. På kortbilaget er skitseret 59 boliger og et fælleshus.

Grundværdien 2003 er specificeret således

9.710 m2 á 150 kr.

1.456.500 kr.

Byggeretter 60 stk. á 126.000 kr.

7.200.000 kr.

Fællesareal 4.347 m2

0 kr.

Nedslag for manglende udstykning

 -946.600 kr.

7.709.900 kr.

   

Grundværdien 2004 er specificeret således

9.710 m2 á 158kr.

1.534.180 kr.

Byggeretter 60 stk. á 126.000 kr.

7.560.000 kr.

Fællesareal 4.347 m2

0 kr.

Nedslag for manglende udstykning

-1.003.396 kr.

8.090.800 kr.

   

Grundværdien 2006 er specificeret således

9.710 m2 á 250 kr.

2.427.500 kr.

Byggeretter 60 stk. á 200.000 kr.

12.000.000 kr.

Fællesareal 4.347 m2

0 kr.

Nedslag for manglende udstykning

-1.595.400 kr.

12.832.100 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Byggeretter

Vurderingsankenævnet har stadfæstet SKATs grundværdiansættelser på henholdsvis 7.709.900 kr., 8.090.800 kr. og 12.832.100 kr. for vurderingsårene 2003, 2004 og 2006.

Som begrundelse er anført:

"...

Ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens §§ 6 og 13, stadfæstes, jf. pkt. 6.3.1. og 6.3.2., idet den ansatte grundværdi anses at svare til handelsværdien, hvorved bemærkes, at ansættelse byggeretsværdiprincippet er et hjælpemiddel ved beregning af grundværdien.

Byggeretter

Ifølge lokalplanen er bebyggelsesprocenten 40 %. Da grundarealet er på 14.057 m2 kan antallet af byggeretter umiddelbart beregnes til 59 stk., når der tages udgangspunkt i en boligstørrelse på 95 m2. (14.057 x 0,4 : 95). Ifølge vurderingsvejledningen var dagens boligstandard for de påklagede vurderingsår mellem 90-100 m2. Der er således plads til 60 byggeretter.

Det forhold, at de faktisk opførte boliger gennemsnitligt kun er på ca. 67 m2 er ikke til hinder for, at der på grunden kan opføres 60 boliger á 95 m2. Nævnet bemærker herved, at grunden skal vurderes i ubebygget stand under hensyntagen til planforhold mv., jf. vurderingslovens § 13 og vurderingsvejledningen afsn. C.2.1.2.

Nævnet lægger vægt på, at det af lokalplanens § 5.1 fremgår, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 40 %, og bebyggelsen i princippet opføres efter på kortbilag retningsgivende bebyggelsesplan. Dette må efter nævnets opfattelse indebære, at der kan bebygges med op til 40 %. Det har formodningen mod sig, at der i lokalplanen er angivet en bebyggelsesprocent på 40 %, hvis kortbilaget samtidig skulle begrænse selvsamme bebyggelsesprocent.

Nævnet fastholder herefter at antal byggeretter ansættes til 60 stk., som svarer til såvel den faktiske som den lovlige bebyggelse.

Fællesareal

Det byggetekniske areal kan beregnes til 9.925 m2 og er ansat til 9.710 m2. Da grundarealet er 14.057 m2, kan fællesarealet beregnes til 4.132 m2.

Grundværdien er beregnet ud fra et fællesareal på 4.347 m2. Afvigelsen på 200 m2 har ingen betydning for grundens handelsværdi, når der henses til den skønsusikkerhed der er ved fastsættelse af grundværdien.

..."

Klagerens påstand og argumenter

Byggeretter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at grundværdierne nedsættes til henholdsvis 5.054.437 kr., 5.324.007 kr. og 8.424.062 kr. i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006.

Til støtte for påstanden er anført:

"...

Antallet af byggeretter ansættes til 36 i genoptagelsesårene 1. januar 2003 og frem.

Nærværende klage omhandler alene antallet af byggeretter. Det skal bemærkes, at der er enighed om, at de øvrige grundværdiansættelser er ansat korrekt.

Vurderingsankenævnet har fastholdt antallet af byggeretter til 60 i genoptagelsesåret 1. januar 2003 og frem ud fra en bebyggelsesprocent på 40 og en gennemsnitlig boligstørrelse på 93 m2.

Klagers ejendom på 14.057 m2 og med et samlet antal bebyggede kvadratmeter på 3.970 m2 (opført beboelse 3.666 m2 med tillæg af erhverv 304 m2) er vurderet efter byggeretsværdiprincippet.

Efter dette princip ansættes et antal byggeretter, der svarer til det antal boliger af normalstørrelse, der kan opføres på en ejendom med de for ejendommen gældende retlige begrænsninger.

Ejendommen er omfattet af lokalplan-1 for Kommunen (bilag 5). Det fremgår af lokalplanens § 5.1, at

"...

Bebyggelsesprocenten må for området som helhed ikke overstige 40 %, og bebyggelsen skal i princippet opføres efter den på kortbilaget viste retningsgivende bebyggelsesplan (kortbilag nr. 2)

..."

Der er således ikke mulighed for frit at disponere over grunden herunder antallet af bygninger og deres placering, hvilket naturligvis skal afspejles i antallet af byggeretter. Klager har heller ikke mulighed for at bygge højere, da bygninger ifølge lokalplanens § 5.2 kun må opføres i én etage.

I beregningen af bebyggelsesprocenten skal der således tages hensyn til, at der på den påklagede ejendom ikke er mulighed for at disponere på anden måde end foreskrevet af lokalplanens kortbilag, og den påklagede ejendom skal derfor ikke belastes mere end, hvad der faktisk kan opføres.

Som det kan ses på oversigtsfoto (bilag 4) er bebyggelsen på klagers ejendom opført fuldstændig i overensstemmelse med bebyggelsesplanen til lokalplanen (bilag 5) og med præcis samme antal boliger.

Det gøres fra klagers side gældende, at der ved beregning af byggeretter skal tages udgangspunkt i en gennemsnitlig boligstørrelse på 110 m2 i genoptagelsesårene, jf. kopi af Statistisk Årbog (bilag 6).

Antallet af byggeretter på ejendommen skal herefter ansættes til 36 stk. (3.970 m2 bebyggelse / 110 m2), hvilket Landsskatteretten anmodes om at nedsætte antallet af byggeretter for klagers ejendom til.

Grundværdiberegningen for klagers ejendom ser herefter således ud:

År

2002

2004

2006

 

 

 

Områdepris = 300

Områdepris = 316

Områdepris = 500

 

 

 

 

Bygge-
retspris

(1 byggeret: 800 m2 x kr. 150 = kr. 120.000)

(1 byggeret: 800 m2 x kr. 158 = kr. 126.400)

(1 byggeret: 800 m2 x kr. 250 = kr. 200.000)

 

 

 

36 x kr. 120.000 = kr. 4.320.000

36 x kr. 126.400 = kr. 4.550.400

36 x kr. 200.000 = kr. 7.200.000

"...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.

Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ejendommen er beliggende i et grundværdiområde, som ifølge lokalplanen, er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter, anses et normal hus at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2, jf. vurderingsvejledningen 2002 - 2006.

At byggeretsværdiprincippet kan anvendes til ved beregning af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, fremgår bl.a. af rettens kendelse af den 28. september 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS1995.864LSR. I sagen var der sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse. Retten fastsatte således antallet af byggeretter under hensyntagen til det antal etagemeter, der var muligt at opføre på arealet, og under hensyntagen til, at der maksimalt kunne medregnes det antal byggeretter, der svarede til en gennemsnitlig boligstørrelse.

Princippet er også anerkendt ved domstolene, jf. bl.a. Østre Landsrets afgørelse af 13. august 1997, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS.1997.663. Her udtalte retten desuden, at anvendelsen heraf ikke udgør et selvstændigt, af handelsværdien uafhængigt grundlag, men alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel.

Det fremgår af lokalplan-2, G1 - ...2, at bebyggelsesprocenten for den omhandlede ejendom, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse, ikke må overstige 40 %. Endvidere fremgår det at kortbilag nr. 2 til lokalplanen at der kan opføres 59 boliger og et fælleshus på ejendommen. Idet ejendommens grundareal udgør 14.057 m2, må der maksimalt opføres 5.622 etagemeter. Det faktisk bebyggede areal på grunden udgør 3.970 m2. Grunden er således ikke udnyttet med den bebyggelsesprocent, som lokalplanen tillader. Som følge heraf, er der ikke sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse, hvilket er en forudsætning for, at antallet af byggeretter kan fastsættes med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden.

Retten bemærker, at fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis kan ansættes til 0 kr., men værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken". Se bl.a. den juridiske vejledning afsnit H A.3.2.2.2., eksempel 3. Dette betyder, at ændringer i fællesarealets udstrækning ikke påvirker den endelige grundværdi.

Ved beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge lokalplan godkendte retlige udnyttelse. (Det byggetekniske beregningsareal) Såfremt grunden bebygges med 40 %, som er den retlige tilladte bebyggelsesprocent, skal hele grundens areal indgå i det byggetekniske beregningsareal (5.622 : 0,40 = 14.055 m2, afr.) Da der ikke er et overskydende areal, er der ikke grundlag for at fastsætte en del heraf til 0 kr. som fællesareal.

Retten bemærker, at det følger af vurderingslovens bestemmelser, at grundens handelsværdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand. Det er derfor rettens opfattelse, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, som et hjælpeværktøj, at en grund, som er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr. og derved opnå en lavere grundværdi.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at antallet af byggeretter skal ansættes på grundlag af det retlige udgangspunkt, samt at der kun ansættes byggeretsværdi på arealer, hvor det er muligt at opføre et hus i normal størrelse. Da der ifølge lokalplanen kan opføres 5.622 etagemeter, kan grundværdien bl.a. ansættes med 59 byggeretter.(5.622/95)

På grundlag af ovennævnte kunne grundværdierne før nedslag beregnes således:

2003

Byggeretspris 59 stk. á 126.000 kr.

7.140.000 kr.

Arealværdi, 14.057 m2 á 150 kr.

2.108.550 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5 % af 9.248.550 kr.

-1.156.069 kr.

Ansat grundværdi, afr.

8.092.500 kr.

  

2004

Byggeretspris 59 stk. á 126.000 kr.

7.434.000 kr.

Arealværdi, 14.057 m2 á 158 kr.

2.221.006 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5 % af 9.655.006 kr.

-1.206.876 kr.

Ansat grundværdi, afr.

8.448.100 kr.

  

2006

Byggeretspris 59 stk. á 200.000 kr.

11.800.000 kr.

Arealværdi, 14.057 m2 á 250 kr.

3.514.250 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5 % af 15.314.250 kr.

-1.914.281 kr.

Ansat grundværdi, afr.

13.400.000 kr.

Uanset ovenstående, er der ud fra sagens oplysninger, ikke grundlag for at tilsidesætte de ansatte grundværdier. Der er lagt vægt på, at byggeretsværdiprincippet alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, samt at vurderingsmyndighedens værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden.

Som følge heraf stadfæster retten de ansatte grundværdier på henholdsvis 7.709.900, 8.090.800 kr. og 12.832.100 kr. i vurderingsårene 2003, 2004 og 2006.

..."

Efter begæring af sagsøgeren er der foretaget syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler ST, der har afgivet skønserklæring af 14. august 2014 og supplerende skønserklæring af 16. oktober 2014.

Skønserklæringen af 14. august 2014 har blandt andet følgende indhold:

"...

Spørgsmål 1

Skønsmanden anmodes om kort om at beskrive grunden og dens beliggenhed. Beskrivelsen skal omfatte forholdene pr. 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006.

Besvarelse:

Grunden er beliggende ca. 1 km vest for ...5 centrum. Adgang til grunden sker fra ...2, der er den mest befærdede vej ind til ...5 bymidte og samtidig er adgangsvej til hovedvejen samt motorvejen.

I nærområdet er der børnehaver, skoler og flere indkøbsmuligheder med G2 beliggende direkte overfor grunden.

Ud for grundens nordvestligste skel er der anlagt en gang-/cykeltunnel under ...2, hvor der fra grunden er anlagt en direkte gangsti til denne tunnel, således der er en sikker adgang for områdets beboere. Andre indkøbsmuligheder er i ...5 bymidte. Området syd, vest og nordvest er fortrinsvis boligområder.

Grunden er på 14.057 kvm, og fremstår med et for området naturligt kuperet fald på ca. 5 - 7 meter fra grundens nordvestligste til det sydvestlige skel.

Ved synet den 4. august 2014 konstaterede syns- og skønsmanden at forholdene på grunden fra 1. januar 2003 til 1. oktober 2006 ikke havde ændret sig taget udseende på haveanlæg, flisebelægning m.m. i betragtning. Direkte adspurgt kunne viceværten for ...1 bekræfte dette.

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes oplyse værdien i handel og vandel af grunden pr. 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006, idet værdien skal svare til værdien af grunden i ubebygget stand under hensyntagen til grundens beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, ligesom der skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentlig karakter (gældende lokalplanlægning), grundens størrelse og form samt udstyknings- og omlægningsmuligheder. Der skal således ikke tages hensyn til opført bebyggelse, ligesom der ej heller skal tages hensyn til den offentlige vurdering.

På besigtigelsesmødet den 4. august 2014 accepterede parterne syns- og skønsmandens opfattelse af værdien i handel og vandel til at være lig med markedsværdien, der defineres således:

Markedsværdien defineres som den vurderede pris, for hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt fornuftigt og uden tvang.

Besvarelse:

Grundværdi pr. 1. januar 2003

kr. 5.596.500

Grundværdi pr. 1. oktober 2003

kr. 5.801.900

Grundværdi pr. 1. oktober 2004

kr. 5.822.784

Grundværdi pr. 1. oktober 2006

kr. 9.232.100

På grunden er der opført 60 mindre lejligheder + et fælleshus beliggende i 9 stænger.

Spørgsmål 3

Skønsmanden bedes oplyse, om besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på handler af sammenlignelige grunde i området.

Besvarelse:

Ja.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold og hvilket materiale der er indgået ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 3, samt hvilken vægt disse forhold og dette materiale er tillagt.

Besvarelse:

F.s.a. besvarelsen af spørgsmål 2 tillægges den på grunden tinglyste Lokalplan med de muligheder, krav og begrænsninger denne giver samt grundens udformning, de mange forskellige skelforløb og det kuperede terræn en stor vægt i besvarelsen af spørgsmål 2, idet syns- og skønsmanden vurderer, at det ikke vil være muligt at opnå en 40 % bebyggelsesgrad taget ovennævnte i betragtning, sidst men ikke mindst når der i Lokalplanen forudsættes, at der alene må opføres boliger i 1 plan på grunden.

Syns- og skønsmanden vurderer på baggrund af ovennævnte, at der maksimalt kan opføres 4.000 kvm boligareal på grunden, hvilket medfører, at der med et gennemsnitligt boligareal på 95 kvm pr. bolig, vil være 42 byggeretter.

F.s.a besvarelsen af spørgsmål 3 har syns- og skønsmanden vurderet at nedennævnte grundhandler er sammenlignelige i en vis grad.

...6 matr. nr. ... med et grundareal på 13.058 kvm beliggende ca. 1 km sydvest for ...5 bymidte. På grunden er der opført 41 lejligheder - opført som rækkehuse + fælleshus. Grunden blev købt af H1 den 11. juli 2002 for kr. 3.000.000,00. Grunden var delvist forurenet på vidensniveau 2. Off. grundværdi pr. 01. oktober 2003 kr. 2.781.200. Off. grundværdi pr. 01. oktober 2004 kr. 2.781.200. Off. grundværdi pr. 01. oktober 2006 kr. 3.082.800.

...7 matr. nr. ... med et grundareal på 19.130 kvm beliggende ca. 2 km øst for ...5 bymidte. På grunden er der opført 40 lejligheder - opført som rækkehuse. Grunden blev købt af G3 den 6. december 1985 for kr. 1.147.800,00. Off. grundværdi 01. oktober 2003 kr. 5.311.900. Off. grundværdi pr. 1. oktober 2004 kr. 4.698.900. Off. grundværdi pr. 1. oktober 2006 kr. 5.843.100.

...

I supplerende skønserklæring af 16. oktober 2014 hedder det blandt andet:

...

Spørgsmål 5

Skønsmanden har som besvarelse på spørgsmål 4 anført, at

"...

F.s.a. besvarelsen af spørgsmål 2 tillægges den på grunden tinglyste lokalplan med de muligheder, krav og begrænsninger denne giver samt grundens udformning, de mange forskellige skelforløb og det kuperede terræn en stor vægt.

..."

Skønsmanden anmodes om at uddybe,

a.

Hvilke konkrete forhold i Lokalplanen der er tillagt betydning, og hvordan disse forhold konkret påvirker besvarelsen af spørgsmål 2, samt

 

 

b.

Hvilke konkrete forhold vedrørende "grundens udformning, de mange forskellige skelforløb og det kuperede terræn" der er tillagt betydning, og hvordan disse forhold konkret påvirker besvarelsen af spørgsmål 2.

Besvarelse:

a.

Jf. lokalplanens formål og hovedindhold anføres det på Side 2 "det er lokalplanens hovedformål at sikre, at området anvendes til boligformål og udbygges efter en af byrådet godkendt bebyggelsesplan. Denne bebyggelsesplan skal sikre en rimelig udnyttelse af arealet". Side 3 krav til bebyggelsen "den nye bebyggelse i området skal udformes således, at der opnås en bymæssig karakter med forholdsvis korte afstande mellem bygningerne i bebyggelsens stræder". Side 3 friarealer "gennem en samlet plan for friarealernes disponering, beplantning, belægning og belysning skal der sikres tilstrækkelige og velfungerende opholdsarealer til bebyggelsen og området som helhed". Side 3 & 4 etapedeling "4 af bebyggelsens boliger er 3-rums, mens resten er 2-rums. Fælleshuset har en størrelse på lidt over 200 m2", Side 4 bebyggelsens karakter "bebyggelsen opføres udelukkende i en etage". Side 5 interne veje, stier og opholdsarealer "adgangsvejen fra ...2 fører i et svunget forløb frem til Torvet, bebyggelsens centrale plads. Herfra udgår 3 stræder - et mod nordvest mod ...3 - et mod sydøst og et mod sydvest forbi fælleshus for derefter at knække med retning stik syd - ...8. Det største fælles udendørs opholdsareal er beliggende sydøst for fælleshuset ". Side 13, § 5.1 "bebyggel- sesprocenten må for området som helhed ikke overstige 40 %, og bebyggelsen skal i princippet opføres efter den på kortbilaget viste retningsgivende bebyggelsesplan (kortbilag nr. 2)". Side 14, § 5.4 "bebyggelsen i den sydvestlige del af området må ikke opføres nærmere end 7 meter til ...4 - ejendommens nuværende bagskel". Det er samtlige ovenfor anførte bestemmelser i den for området gældende lokalplan, der er medvirkende til at begrænse bebyggelsens omfang i stor grad

 

 

b.

Grundens udformning, som oprindeligt bestod af flere, mindre selvstændige matrikler, hvilket forklarer de mange forskellige skelforløb samt et kuperet terræn medfører, at det vil være svært at udnytte grunden optimalt, henset til krav om afstande til skel, veje og det nødvendige antal p-pladser, såvel i den vedtagne lokalplan for området som lovmæssige krav til opførelse af bygninger.

Spørgsmål 6

Skønsmanden anmodes om at redegøre for, om - og i givet fald hvordan - byggeretsprincippet er anvendt i skønsmandens vurdering, herunder hvad skønsmanden har ansat værdien pr. byggeret til pr. 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2006.

Bevarelse:

Der henvises til syns- og skønserklæringens besvarelse af spørgsmål 4.

Spørgsmål 7

Skønsmanden anmodes om at redegøre for om - og i givet fald hvordan - det er taget i betragtning ved skønsmandens sammenligning mellem grundværdien af ...1 og grundværdien af ...6, at sidstnævnte ejendom var delvist forurenet på vidensniveau 2.

Besvarelse:

Jf. udskrift af tingbogen dateret 15.08.2014 er denne delvise forurening, kortlagt på videns- niveau 2 indført på ejendommens blad i Tingbogen den 14.10.2009.

Spørgsmål 8

Skønsmanden anmodes om at redegøre for om og i givet fald hvordan - det er taget i betragtning ved skønsmandens sammenligning mellem grundværdierne af ...1 med grundværdien af ...7, at sidstnævnte ejendom blev købt af G3 den 6. december 1985.

Besvarelse:

...7 var selvstændigt vurderet pr. 01.10.2003, 01.10.2004 og 1.10.2006.

Spørgsmål 9

Skønsmanden anmodes om at redegøre for, om der ved sammenligningen med ...6 og ...7 er taget hensyn til omkostningerne til byggemodning.

Besvarelse

Det er det ikke, idet jeg ved synsforretningen af ...1 blev pålagt, at der ikke skulle tages hensyn til omkostningerne til byggemodning. Ved syns- og skønsmandens besigtigelse af henh. ...6 og ...7 kunne det konstateres, at begge disse ejendomme har kuperet terræn som ...1. Dette kan bl.a. ses ved forskydningerne i de på grundene opførte bygninger (bygningerne fortannes som på ...1 for at imødegå fald i terræn).

Spørgsmål 10

Skønsmanden anmodes om at redegøre for om - og i givet fald hvordan - lokalplan-3 af 29. november 1990 og lokalplan-4 af 19. august 1985, som er vedlagt syns-og skønserklæringen, er inddraget i vurderingen.

Besvarelse

Begge lokalplaner er nøje gennemgået og sammenholdt med de faktiske forhold m.h.t. til bl.a. udnyttelse afgrunden, for at derved at skabe størst mulig relevans for sammenligning til ...1.

..."

Under hovedforhandlingen er der foretaget afhjemling af skønserklæringerne, hvorunder skønsmanden ST har afgivet forklaring.

ST har blandt andet forklaret, at han er uddannet som statsautoriseret ejendomsmægler, og at han har virket i branchen siden 1985 og som valuar fra 1986. Han har desuden virket som direktør i et større byggefirma, som blandt andet har stået for opførelsen af mere end 650 enfamilieshuse. Han foretager vurderinger og rådgivning for lokale myndigheder og har siden 2000 medvirket i 90 % af de handler, som Kommunen har været involveret i. Han har stor erfaring inden for alle typer ejendomme med hensyn til fastsættelse af grundværdi og ejendomsværdi. Hans nærområde er ...9. Desuden har han i mange år virket som skønsmand i retten.

Han kan vedstå de afgivne skønserklæringer vedrørende ...1. Handler med en ejendom som den foreliggende sker forholdsvist sjældent - skønsmæssigt svarende til hvert andet eller hvert fjerde år i ...5. Han har ikke selv stået for nogen af disse handler.

Vurderingerne i skønserklæringerne er fastsat ud fra en "fornuftig købers" opfattelse. I en sådan vurdering indgår den tilladte bebyggelsesprocent og andre reguleringer i lokalplanen, byggemodningsudgifter, herunder vejadgang og andre tilslutninger, en vurdering af, hvad bygningen kan indbringe i leje, samt de egentlige byggeudgifter, som stort set er fastlagt på forhånd med de i landet gældende reguleringer. Endelig må man se på de faktiske udnyttelsesmuligheder, som grundens udformning og terræn giver mulighed for.

I det foreliggende tilfælde er grunden blevet sammensat af en række små parceller, der har medført nogle "skæve" skelgrænser. Der er en terrænforskel på seks til syv meter. Tidligere var der heller ingen vejadgang. Disse forhold sammenholdt med de i øvrigt gældende krav til opførelses af bygninger, herunder for eksempel afstandskrav, medfører en begrænsning i udnyttelsen, således at det i praksis ikke er muligt at udnytte den tilladte bebyggelsesprocent, men højst en bebyggelse på cirka 4.000 m2 som sket. Efter hans vurdering har man således udnyttet bebyggelsesmulighederne optimalt ved det skete byggeri. Ud over nævnte afstandskrav har der også skullet tages hensyn til placering af parkeringsarealer og grønne områder. I øvrigt har man ved byggeriet stort fulgt den "skitse 2", som er vedhæftet lokalplanen. Hvis der ikke havde været alle de restriktioner, som er indeholdt i lokalplanen, ville man have kunnet udnytte grunden væsentligt bedre.

Der skete et spring i priserne fra 2004 til 2006, hvilket er årsagen til de markante stigninger i vurderingerne for denne periode. Udviklingen i provinsen skete senere end i de store byområder. I 2006 var der efter hans erfaring stadig opdrift i priserne i provinsen, hvilket også gjorde sig gældende i de handler, som han medvirkede i.

Ved vurderingen af grundværdien er det sædvanligt at operere med gennemsnitsstørrelse på 95 m2 pr. bolig. I vurderingen indgår endvidere byggeriet, de foreskrevne reguleringer i lokalplanen og antallet af byggeretter. I det foreliggende tilfælde vil der ikke være nogen konkret prisforskel mellem en "købervurdering" en vurdering efter reglerne i vurderingsloven. Han har ikke skelet til SKATs vurderinger. Der er heller ikke medtaget omkostninger til byggemodning, idet parterne under skønsforretningen udtrykkeligt anmodede om at medtage disse udgifter. Det er således lagt til grund, at grunden var "klar til bebyggelse". Han har anvendt samme principper for de to handler, der er beskrevet i skønserklæringerne, og som han har fundet sammenlignelige. Der er tillige taget hensyn til gældende lokalplaner for disse grunde.

...6 rummer 41 boliger samt et fælleshus. Grunden har et fald, der nogenlunde svarer til ...1. Ejendommen blev handlet for 3.000.000,00 kr. pr. 11. juni 2003. Grunden er delvis forurenet. Selv om det først i 2009 blev noteret på ejendommen, at den er forurenet på vidensniveau 2, er han sikker på, at der allerede ved handlen i 2003 er taget højde herfor, idet den nævnte købesum ligger væsentligt end pris, som den kunne være blevet solgt uden forurening. Prisen havde så nok ligget i et leje på cirka 5.000.000,00 kr. Købsprisen har i øvrigt været afspejlet i de offentlige vurderinger i de følgende år.

...7 er bebygget med rækkehuse af et næsten samme antal som ...1. Grunden er af nogenlunde samme størrelse og har et mindre fald. Den er dog mere "regulær" end ...1, idet den er firkantet. Det givet bedre udnyttelsesmuligheder. Selv om den blev handlet tilbage i 1985, kan den godt indgå til sammenligning. Han har derfor taget hensyn til prisudviklingen baseret på foretagne handler af lignende karakter i det mellemliggende tidsrum. Grundværdien er tæt på den realistiske købesum for denne grund.

Der var ingen andre tilsvarende byggeaktiviteter som ...1 i det det ...9-område i 2003 til 2004. Af de samme grunde som tidligere anført har han også vedrørende de sammenlignelige handler undladt at inddrage byggemodningsomkostningerne.

Parternes synspunkter

H1's advokat har anført, at vurderingslovens § 6 har følgende ordlyd:

"...

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

..."

Vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2 har følgende ordlyd:

"...

Stk. 1 Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

..."

Endelig er det i vurderingslovens § 16 bestemt, at:

"...

Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

..."

Det følger således af vurderingsloven, at grundværdien skal svare til værdien i handel og vandel for grunden med grundforbedringer i form af byggemodning, men i ubebygget stand, og at der skal tages hensyn til grundens beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, ligesom der skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentlig karakter, grundens størrelse og form samt udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Hovedspørgsmålet i sagen er som nævnt, om der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn. Efter fast retspraksis skal der foretages en fuldstændig og tilbundsgående prøvelse af sagens spørgsmål.

Det følger af helt fast praksis, at myndighedernes skøn kan tilsidesættes, hvis skønnet ikke er foretaget på et korrekt eller fyldestgørende grundlag, eller hvis skønnet går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter. Overordnet gøres det gældende, at Landsskatterettens skøn skal tilsidesættes, idet Landsskatteretten ikke har skønnet på et korrekt og fyldestgørende grundlag, og idet Landsskatterettens skøn fører til et åbenbart urimeligt resultat, og følgelig går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Vedrørende det mangelfulde skønsgrundlag har de administrative myndigheder har beregnet grundværdien for H1's ejendom ud fra det såkaldte byggeretsværdiprincip. Det er imidlertid i retspraksis fastslået, at byggeretsværdiprincippet ikke udgør et selvstændigt af handelsværdien uafhængigt beskatningsgrundlag, jf. TfS 1997.663.

Landsskatteretten har endvidere for ganske nyligt i en principiel afgørelse fastslået, at en beregning efter byggeretsværdiprincippet ikke udgør en tilstrækkelig prøvelse af grundværdiansættelsen. Kendelsen er gengivet i SKM2014.754.LSR.

SKAT har ved afgørelse af 9. december 2009 beregnet grundværdien for ejendommen således:

2003

SKAT afviste med urette at behandle dette genoptagelsesår under henvisning til, at der var tale om en årsregulering.

2004

Kvadratmeterpris

9710 m2 á 158 kr. =

1.534.180 kr.

Byggeretspris

60 stk. á 126.000 kr. =

7.560.000 kr.

Fællesareal

4.347 m2 á 0 kr. =

0 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger

- 1.003.396 kr.

Grundværdi afrundet

8.090.800 kr.

2006

Kvadratmeterpris

9710 m2 á 250 kr. =

2.427.500 kr.

Byggeretspris

60 stk. á 200.000 kr. =

12.000.000 kr.

Fællesareal

4.347 m2 á 0 kr. =

0 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger

- 1.595.400 kr.

Grundværdi afrundet

12.832.100 kr.

Det fremgår ikke af SKATs afgørelse, om der ved skønnet over grundværdien er inddraget handler med sammenlignelige ejendomme, eller om SKAT i øvrigt har forholdt sig til, hvorvidt grundværdien er i overensstemmelse med ejendommens handelsværdi, herunder inddraget de for ejendommen individuelle og særegne forhold.

Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 2. maj 2012 stadfæstet SKATs beregning af grundværdien, men genoptaget vurderingen 2003, hvor ejendommen var vurderet således:

2003

Kvadratmeterpris

9710 m2 á 150 kr. =

1.456.500 kr.

Byggeretspris

60 stk. á 120.000 kr. =

7.200.000 kr.

Fællesareal

4.347 m2 á 0 kr. =

0 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger  

- 946.600 kr.

Grundværdi afrundet

7.709.900 kr.

Det bemærkes, at byggeretsprisen fejlagtigt er angivet til 126.000 kr., men ud fra beregningerne ses det, at der er anvendt en byggeretspris på 120.000 kr. Det fremgår ikke af Ankenævnets afgørelse, om der ved skønnet over grundværdien er inddraget handler med sammenlignelige ejendomme, eller om ankenævnet i øvrigt har forholdt sig til, hvorvidt grundværdien er i overensstemmelse med ejendommens handelsværdi.

Landsskatteretten har ved kendelse af 20. december 2013 beregnet grundværdien som følger:

2003

Kvadratmeterpris

14.057 m2 á 150 kr. =

2.108.550 kr.

Byggeretspris

59 stk. á 120.000 kr. =

7.140.000 kr.

Fællesareal

0 m2 á 0 kr. =

0 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger

- 1.156.069 kr.

Grundværdi afrundet

8.092.500 kr.

I Landsskatterettens kendelse er byggeretsprisen også fejlagtigt angivet til 126.000 kr., men ud fra beregningerne ses det, at der er anvendt en byggeretspris på 121.017 kr. - det er ikke umiddelbart muligt at udlede, hvor dette tal kommer fra.

2004

Kvadratmeterpris

14.057 m2 á 158 kr. =

2.221.006 kr.

Byggeretspris

59 stk. á 126.000 kr.=

7.434.000 kr.

Fællesareal

0 m2 á 0 kr. =

0 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger

- 1.206.876 kr.

Grundværdi afrundet

8.448.100 kr.

2006

Kvadratmeterpris

14.057 m2 á 250 kr. =

3.514.250 kr.

Byggeretspris

59 stk. á 200.000 kr. =

11.800.000 kr.

Fællesareal

0 m2 á 0 kr. =

0 kr.

Nedslag for udstykningsomkostninger

- 1.914.281 kr.

Grundværdi i alt

13.400.000 kr.

Landsskatteretten valgte dog at stadfæste de af Vurderingsmyndigheden ansatte grundværdier under henvisning til, at vurderingsmyndighedens værdiansættelser var ansat inden for det skøn, der tilkommer myndigheden. Det fremgår heller ikke af af Landsskatterettens kendelse, om skønnet er baseret på handler med sammenlignelige ejendomme, eller om der er inddraget andre hensyn, end den i lokalplanen fastsatte bebyggelsesprocent.

Overordnet gøres det dernæst gældende, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et ukorrekt og ufuldstændigt grundlag.

Det eneste konkrete og individuelle forhold, som Landsskatteretten har inddraget ved skønsudøvelsen, er den i lokalplanen fastsatte bebyggelsesprocent. Lokalplanen indeholder imidlertid en række øvrige bestemmelser, som begrænser udnyttelsen af grunden, jf. eksempelvis lokalplanens pkt. 3.2, 4.1, 4.4, 5.1, 5.2, 5.3 osv. Landsskatteretten har ikke taget hensyn til nogen af disse begrænsninger ved skønsudøvelsen. Endvidere gælder det for den omhandlede ejendom, at den har nogle særegne skelgrænser og markante niveauforskelle, som gør det vanskeligt at udnytte grunden optimalt, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4. Disse forhold har Landsskatteretten inddraget ved sit skøn over grundværdien.

Det bemærkes, at H1 under sagens forberedelse opfordrede Skatteministeriet til at oplyse, om disse forhold var inddraget ved skønsudøvelsen. Ministeriet har imidlertid afvist at besvare opfordringen, hvorfor det må lægges til grund, at dette ikke er sket.

Skatteministeriet blev tilsvarende under sagens forberedelse opfordret til at redegøre for, om der ved skønsudøvelsens var inddraget handler med sammenlignelige ejendomme. Denne opfordring afviste ministeriet tillige at besvare, hvorfor det må lægges til grund, at hverken Landsskatteretten eller de øvrige administrative myndigheder har inddraget eller forsøgt at inddrage handler med sammenlignelige ejendomme. Det skal herved særligt bemærkes, at Landsskatteretten i H1's klage udtrykkeligt blev gjort opmærksom på, at ...1 var vurderet markant højere end sammenlignelige ejendomme i området. Under sagens forberedelse blev Skatteministeriet tillige opfordret til at redegøre nærmere for de områdepriser, der indgår som et væsentligt moment i de af myndighederne foretagne beregninger.

Områdeprisen er af direkte betydning for grundværdiansættelsen efter byggeretsværdiprincippet, idet den er bestemmende for både kvadratmeterprisen og byggeretsprisen, jf. de ovenfor gengivne beregninger. Kvadratmeterprisen findes således ved at multiplicere det samlede grundareal (fratrukket fælles- og vejarealer) med halvdelen af områdeprisen. Byggeretsprisen findes ved at multiplicere en halv områdepris med 800.

Skatteministeriet har under sagens forberedelse imidlertid oplyst, at ministeriet ikke kan redegøre for, hvordan områdepriserne er fastsat. Det må herefter lægges til grund, at Landsskatteretten heller ikke var bekendt med, hvorvidt områdepriserne var retvisende, hvorfor der i princippet var tale om et ganske vilkårligt skøn. Dette underbygger yderligere, at skønnet er udøvet på et utilstrækkeligt grundlag. Dette særligt når der henses til, at Landsskatteretten ikke i øvrigt har forholdt sig til, om de beregnede grundværdier var retvisende.

På baggrund af ovenstående gennemgang af sagens forløb gøres det gældende, at Landsskatteretten ikke har foretaget et konkret og individuelt skøn over grundværdien, men at ejendommens grundværdi udelukkende er ansat på baggrund af en teknisk beregning. Der er på intet tidspunkt i det administrative system foretaget en konkret og individuel vurdering af H1's ejendom. Ud fra afgørelsernes præmisser er det eneste konkrete forhold, der er inddraget ved skønnet, den efter lokalplanen gældende bebyggelsesprocent. Dette kan på ingen måder siges at udgøre et tilstrækkeligt og fyldestgørende grundlag.

Konsekvensen heraf er, at sagen skal hjemvises til en fornyet behandling, idet det ikke kan udelukkes, at det ville have ført til et andet resultat, såfremt Landsskatteretten havde foretaget skønnet på et fyldestgørende grundlag, jf. SKM 2014.847 ØL [SKM2014.847.BR red.SKAT].

Landsskatterettens skøn over grundværdiansættelserne bør tilsidesættes, idet Landsskatterettens skøn ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter. De af Landsskatteretten ansatte grundværdier overstiger grundens reelle handelsværdi væsentligt, hvilket medfører et åbenbart urimeligt resultat for H1.

Landsskatteretten har foretaget skønnet på et ufyldestgørende grundlag, jf. ovenfor, hvilket må tillægges betydelig vægt ved Rettens vurdering af spørgsmålet om rammerne for skønnet. Landsskatterettens meget ukvalificerede skøn må medføre, at rammerne for skønnet bliver mere indskrænkede. Indholdet af skønserklæringen og den supplerende skønserklæring underbygger, at de af Landsskatteretten ansatte grundværdier væsentligt overstiger grundens reelle værdi i handel og vandel. Særligt skal fremhæves skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5, hvor skønsmanden foretager et skøn over grundens værdi i handel og vandel. Sammenholdes skønsmandens vurderinger med Landsskatterettens ses følgende:

Vurdering

Landsskatteretten (kr.)

Skønsmanden (kr.)

Difference (kr.)

 

 

 

 

1. januar 2003

7.709.900

5.596.500

2.113.400

1. oktober 2003

7.709.900

5.801.900

1.908.000

1. oktober 2004

8.090.800

5.822.784

2.268.016

1. oktober 2006

12.832.100

9.232.100

3.600.000

Landsskatteretten har således ved samtlige af de omhandlede vurderinger ansat grundværdien væsentligt højere end skønsmanden.

Ved besvarelsen af spørgsmål 3 og 4 beskriver skønsmanden baggrunden for sit skøn og bekræfter, at skønnet er baseret på handler med sammenlignelige grunde i området. Skønserklæringen underbygger således, at Landsskatterettens grundværdiansættelse ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne.

Skatteministeriet har under sagens forberedelse gjort gældende, at det afholdte syn og skøn ikke giver grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende grundværdiansættelsen, idet ministeriet har anført, at skønsmandens vurdering ikke er baseret på sammenlignelige handler, samt at skønserklæringen er baseret på forkerte forudsætninger.

Indledningsvist bemærkes det, at bevisbyrden, for at der er grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurderinger, tilkommer Skatteministeriet. Dette er ikke godtgjort af ministeriet.

Skønsmanden har i sine erklæringer fremhævet to konkrete handler, som skønsmanden mener er egnede til sammenligning ved vurderingen af grundværdien i nærværende sag. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering af, at handlerne er sammenlignelige. Skønsmandens vurdering er dog ikke udelukkende baseret på de to sammenlignelige handler, idet det eksplicit fremgår af den første skønserklæring (bilag 6, s. 4, 3. afsnit), at skønsmanden alene har vurderet, at de to fremhævede grundhandler er sammenlignelige i en vis grad. Skatteministeriet har ikke påvist forhold, som gør, at de to fremhævede handler ikke er egnede til sammenligning i det omfang, som skønsmanden har fundet dette relevant.

Vedrørende ...6 har Skatteministeriet anført, at handlen vedrørende denne ejendom ikke er egnet til sammenligning, idet der ikke er taget hensyn til byggemodninger.

Generelt skal det hertil bemærkes, at der er tale om en storparcel beliggende i ...5 cirka 2 km fra sagsøgers ejendom. Afstanden ind til ...5 centrum er nogenlunde identisk for begge ejendomme. ...6 er, lige som sagsøgers ejendom, udlagt til tæt-lav bebyggelse. Alle disse forhold indikerer, at der er tale om en ejendom, som er velegnet til sammenligning.

Selv om det kan lægges til grund, at ejendommen var ubebygget på tidspunktet for overdragelsen, og at købesummen udgjorde 3.000.000 kr., skal det dog fremhæves, at ejendommen er beliggende i et område, hvor den overordnede byggemodning, det vil sige fremførelse af veje, stier, forsyninger og så videre frem til ejendommen, var foretaget lang tid forud for overdragelsen - dette ses blandt andet af historiske luftfotos fra arealinfo.dk (bilag 7). Disse byggemodninger vil der selvsagt være taget højde for ved fastsættelsen af købsprisen.

I forhold til byggemodning på selve ejendommen kan dette alene kan have påvirket grundværdien i begrænset omfang, idet det i henhold til vurderingsmyndighedernes praksis alene er byggemodninger, der påvirker værdien af den ubebyggede grund uden hensyntagen til den opførte bebyggelse, der medregnes ved grundværdiansættelsen. Af de offentlige vurderinger af ejendommen i byggemodnet stand ses det da også, at vurderingerne af grunden inklusiv byggemodning i vidt omfang er i overensstemmelse med handelsprisen.

Dernæst har Skatteministeriet indvendt, at ejendommen ikke er egnet til sammenligning, idet det fremgår af lokalplanen for ejendommen, at terrænet er skrående, hvilket stiller særlige krav til bebyggelsen, at jordbundsforholdene umiddelbart bedømt synes fugtige og bløde, og at der er konstateret forurening på ejendommen.

Heroverfor skal det fremhæves, at det fremgår tydeligt af skønsmandens erklæringer, at skønsmanden har taget hensyn til disse forhold, hvor der heller ikke på disse punkter kan lægges nogen vægt på Skatteministeriets indvendinger.

...7 er en storparcel beliggende i ...5 cirka 2,4 km fra H1's ejendom. Afstanden ind til ...5 centrum er nogenlunde identisk for begge ejendomme. ...7 er, lige som ...1 ejendom, udlagt til tæt-lav bebyggelse. Alle disse forhold indikerer, at der er tale om en ejendom, som er velegnet til sammenligning.

I forhold til denne handel har Skatteministeriet indvendt, at der sammenlignes med en 20 år gammel handel, samt at der ikke skal sammenlignes med de offentlige vurderinger af ejendommen.

Heroverfor skal det på ny fremhæves, at når skønsmanden vurderer, at det er relevant at anvende denne ejendom til sammenligning, så må det i det helt klare udgangspunkt lægges til grund, at dette er tilfældet. Det forhold at handlen er foretaget i december 1986 udelukker ikke, at ejendommen kan anvendes til sammenligning, idet der blot må tages behørigt hensyn til den generelle prisudvikling og de usikkerheder, der er forbundet hermed.

I forhold til skønsmandens henvisning til de offentlige vurderinger bemærkes det, at skønsmanden ikke kan afskæres fra at inddrage disse, såfremt han finder dem retvisende i forhold til grundens værdi i handel og vandel. Det ses da også, at skønsmanden inddrager både ejendommens handelspris og de offentlige vurderinger ved udøvelsen af skønnet. I øvrigt kan der henvises til det vedrørende ...6 anførte.

Skatteministeriet har dernæst hævdet, at skønsmanden har fejlvurderet betydningen af grundens udformning, samt at skønsmanden alene skulle have taget lokalplanens bebyggelsesprocent i betragtning, men i øvrigt have bortset fra samtlige af de øvrige retlige begrænsninger, der fremgår af lokalplanen, idet disse knytter sig til den opførte bebyggelse.

Vedrørende grundens udformning må der lægges vægt på, at skønsmanden har ved sin besvarelse af spørgsmål 4 blandt andet anført følgende:

"...

samt grundens udformning, de mange forskellige skelforløb og det kuperede terræn en stor vægt i besvarelsen af spørgsmål 2, idet syns- og skønsmanden vurderer, at det ikke vil være muligt at opnå en 40 % bebyggelsesgrad

..."

Dette er uddybet ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 således:

"...

Grundens udformning, som oprindeligt bestod af flere, mindre selvstændige matrikler, hvilket forklarer de mange forskellige skelforløb samt et kuperet terræn medfører, at det vil være svært at udnytte grunden optimalt, henset til krav om afstande til skel, veje og det nødvendige antal p-pladser, såvel i den vedtagne lokalplan for området som lovmæssige krav til opførelse af bygninger.

..."

Endelig har Skatteministeriet indvendt, at grunden er udformet som en forholdsvis regulær trekant, samt at grunden kun falder 5-7 meter, hvilket er et meget begrænset fald, når grundens størrelse tages i betragtning.

Imidlertid må skønsmandens vurdering af de faktiske forhold og disses betydning for grundværdien vægtes bevismæssigt tungere end Skatteministeriets udokumenterede antagelser.

Angående lokalplanens betydning for grundværdien har Skatteministeriet anført, at gør gældende, at der ved vurderingen alene skal henses til den fastsatte bebyggelsesprocent, mens lokalplanens øvrige begrænsninger ikke skal tages i betragtning, idet disse vedrører den faktisk opførte bebyggelse.

Dette må bestrides. Grunden skal vurderes på baggrund af det på tidspunktet for vurderingen gældende plangrundlag. Der ikke er grundlag for at skelne mellem den i lokalplanen fastsatte bebyggelsesprocent og lokalplanens øvrige retlige begrænsninger. I begge tilfælde er der tale om bestemmelser, som skal overholdes af grundejeren. Lokalplanen er gældende planlovgivning, som ikke kan fraviges, jf. planlovens § 18. Kommunen kan give en dispensation efter § 19, men når denne ikke er givet (eller som minimum tilkendegivet) på vurderingstidspunkterne, må handelsværdien ansættes under hensyntagen til det i lokalplanen beskrevne, fordi det er gældende ret. I modsat fald svarer det til at en forvaltning indretter en praksis efter en lov, der endnu ikke er vedtaget eller ændret.

Skatteministeriets anbringende om, at man i vurderingen skal inddrage en potentiel dispensation fra ejendommen, som helt og holdent er baseret på kommunen velvillighed og helt uden for købers og sælgers påvirkningsmulighed, tilsidesætter reelt hele den måde vurderingssystemet er bygget op på, hvor en gældende bebyggelsesprocent indgår i langt de fleste vurderinger. Såfremt dette synspunkt blev fulgt konsekvent, ville det indebære, at vurderingsmyndigheden frit kunne ansætte en grundværdi ud fra det plangrundlag eller den bebyggelsesprocent, som vurderingsmyndigheden mente, at grundejeren rent teoretisk kunne få kommunen til at ændre det eksisterende grundlag til. Dette har selvsagt ikke været hensigten bag vurderingslovens regler. Ministeriets synspunkt indebærer, at man tilmed pålægger grundejeren at dokumentere, at grundejeren ikke kunne have fået det foreliggende plangrundlag ændret til noget mere gunstigt, hvilket må karakteriseres som er et helt urimeligt beviskrav. Der findes naturligvis ingen offentlige myndigheder, som bagudrettet kan, må eller vil svare bindende på, hvad myndigheden ville have besluttet og vedtaget, såfremt et givent hypotetisk scenario havde foreligget. Det er i denne sammenhæng tillige uden betydning, om grundejeren eller dennes arkitekt har medvirket til udarbejdelsen af lokalplanen. Dette forhold gør ikke lokalplanen hverken mere eller mindre regulerende. En lokalplan er en lov for det pågældende område, og en vedtagelse heraf er kommunalbestyrelsens prærogativ alene. Synspunktet svarer således til, at en lov vedtaget af Folketinget skulle være mindre gældende, hvis nogen har medvirket til eller påvirket tilblivelsen af loven, inklusiv ministerier, lobbyister, andre interesseorganisationer med videre.

Hertil kommer, at det af planlovens § 13, stk. 3, 2. pkt. fremgår, at kommunalbestyrelsen ligefrem kan pålægge en grundejer at yde bistand til planens udarbejdelse. Det har selvsagt ikke været hensigten bag vurderingslovens regler, at en grundejers beskatningsgrundlag skal afhænge af, om grundejeren bliver pålagt at bidrage til udarbejdelsen af en lokalplan, som grundejeren i øvrigt hverken er med til at vedtage eller kan ændre. I øvrigt ville det være i strid med lighedsprincippet, om man tillagde det vægt, om den nuværende ejer, der har bidraget til lokalplanens udarbejdelse frivilligt eller ufrivilligt, skulle være stillet anderledes end en senere ejer. Endelig gælder det, at vurderingen af grunden skal afspejle den potentielle handelsværdi på vurderingstidspunktet, og har dermed intet at gøre med nuværende ejers forhold at gøre, men derimod hvad en potentiel køber ville give for grunden med de rettigheder og de begrænsninger, der var tilknyttet på dette tidspunkt.

Skatteministeriets henvisning til afgørelsen gengivet i SKM2004.21.ØLR kan ikke føre til nogen ændret vurdering. I den konkrete afgørelse var der tale om nogle ganske særlige omstændigheder, som gjorde, at Landsretten fandt, at det ikke var uberettiget, at myndighederne havde vurderet grunden under hensyntagen til, at der kunne tilvejebringes et ændret plangrundlag. Indledningsvist skal det bemærkes, at det fremgår direkte af Landsrettens præmisser, at der var tale om nogle ganske særegne omstændigheder - dette indikerer, at dommen allerede i udgangspunktet må tillægges en meget begrænset præjudikatsværdi. Det skal for nuværende fremhæves, at der var tale om en grund, som i henhold til plangrundlaget kun måtte anvendes til møbelfabrik, at der ikke var nogen potentielle købere til ejendommen, hvorfor ejendommens handelsværdi ud fra det gældende plangrundlag måtte ansættes til 0 kr., hvilket ikke svarede til grundens reelle værdi, samt at kommunen i den konkrete sag havde tilkendegivet, at der kunne tilvejebringes et nyt plangrundlag, såfremt der blev fremsat ønske herom. På denne baggrund kan der ikke tillægges afgørelsen nogen præjudikatsværdi i forhold til vurderingen af nærværende sag.

Skatteministeriets advokat har anført, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingerne for 2003-2006, og at sagen derfor ikke skal hjemvises til fornyet behandling. Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne. H1 har ikke godtgjort, at disse betingelser er opfyldt.

Det er ved det afholdte syn og skøn hverken godtgjort, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, eller at skønnet ligger uden for rammerne af den skønsmargin, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager som denne. Skønsmandens forudsætning om, at H1's grund kun kan bebygges med 4.000 kvadratmeter bolig, er forkert. Tværtimod er det ved skønsmandens erklæringer bekræftet, at Landsskatterettens skøn over værdien af H1's grund er korrekt. Skønsmandens erklæringer er dernæst ikke baseret på sammenlignelige handler.

Det følger af fast retspraksis, at bevisbyrden for, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes, påhviler grundejeren. Det påhviler derfor også H1 at bevise, at Landsskatterettens forudsætning om, at grunden kan bebygges med 40 % er forkert, og at skønsmandens forudsætning om, at grunden ikke kan bebygges med 40 % er rigtig.

H1 har imidlertid ikke løftet denne bevisbyrde ved skønsmandens erklæring. Den udpegede skønsmand har som ejendomsmægler og valuar ikke de fornødne byggefaglige forudsætninger for at vurdere, i hvilket omfang grunden kan bebygges. Dertil kommer, at skønsmandens forudsætninger vedrørende lokalplanen er forkerte. Skatteministeriet bestrider, at der kun kan opføres 4.000 kvadratmeter boligareal på grunden. Skønsmandens vurdering af grundværdien er derfor baseret på en forkert forudsætning og kan følgelig ikke lægges til grund. Dette forhold fører i sig selv til, at skønsmandens vurdering af grundværdien for H1's ejendom ikke udgør et tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundværdien i 2003, 2004 og 2006. Forskellen mellem skønsmandens vurdering og den offentlige vurdering for årene 2004 og 2006 skyldes således alene, at skønsmandens vurdering er baseret på et færre antal byggeretter. For 2003-vurderingerne skyldes de forskellige vurderinger i et vist omfang også en forskellig vurdering af værdien af byggeretterne, men som det fremgår af det nedenfor anførte, kommer skønsmanden kommer frem til en højere pris pr. byggeret.

Skønsmanden hævder i besvarelsen af skønserklæringens spørgsmål 4, at grundens udformning, de mange forskellige skelforløb og det kuperede terræn skulle være medvirkende til, at bebyggelsesprocenten på 40 ikke kan opnås. Som det fremgår af det under sagen fremlagte oversigtskort over grunden, er den imidlertid en forholdsvis regulær trekant, og skønsmanden anfører selv i besvarelsen af skønserklæringens spørgsmål 1, at grunden kun falder med 5-7 meter, hvilket er et meget begrænset fald, når grundens størrelse tages i betragtning. Det bestrides på baggrund heraf, at grundens udformning med videre hindrer normal og fuld udnyttelse af grunden. Det bemærkes i den forbindelse også, at den eksisterende bebyggelse er opført både vinkelret på og parallelt med faldet på grunden. Skønsmanden blev ved spørgsmål 5.b anmodet om at uddybe, hvilke konkrete forhold vedrørende "grundens udformning, de mange forskellige skelforløb og det kuperede terræn", der var tillagt betydning, og hvordan disse forhold konkret havde påvirket skønsmandens grundværdivurdering. Imidlertid har skønsmanden ikke svaret på spørgsmålet og har i øvrigt sammenblandet besvarelsen med, om lokalplanen for området fører til, at bebyggelsesprocenten på 40 ikke kan opnås.

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der ved ansættelsen af grundværdien skal "tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter". Dette gælder derfor også lokalplaner.

I § 5.1 i lokalplanen gældende for H1's grund er følgende anført:

"...

Bebyggelsesprocenten må for området som helhed ikke overstige 40 %, og bebyggelsen skal i princippet opføres efter den på kortbilaget viste retningsgivende bebyggelsesplan.

..."

Der er således udarbejdet en meget detaljeret bebyggelsesplan for grunden, og som det fremgår skal bebyggelsen "i princippet" opføres efter denne "retningsgivende" bebyggelsesplan.

På baggrund heraf samt en gennemgang af lokalplanens øvrige dele kan det konstateres, at lokalplanen for ejendommen har en meget snæver sammenhæng med det faktisk opførte byggeri, og det anføres også indledningsvis i planen, at "Lokalplanen er udarbejdet af Kommunen, teknisk forvaltning, i samarbejde med arkitekt LP, m.a.a.", hvorved bemærkes, at LP var arkitekt på projektet.

Endvidere anføres det indledningsvis i afsnittet "Indledning og lokalplanens baggrund", at

"...

Lokalplanen er udarbejdet i forbindelse med bebyggelsen af et areal mellem den nyanlagte ...2, ...3 og ...4.

..."

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16, at ansættelsen af grundværdien skal foretages på baggrund af en vurdering af grunden i ubebygget stand. Grundværdiansættelsen foretages dermed uden hensyntagen til den faktisk opførte bebyggelse på grunden.

Ved vurderingen skal der derfor lægges vægt på den fastsatte bebyggelsesprocent på 40, mens bestemmelserne, som vedrører den faktisk opførte bebyggelse, ikke skal tillægges betydning ved grundværdiansættelsen. Det gælder både de detaljerede bestemmelser i beskrivelsen af bebyggelsen og i den egentlige lokalplan.

Det fremgår således også af vurderingslovens § 16 in fine, at der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til "såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder". Foruden vurderingslovens § 16 henvises til SKM2004.21.ØLR, hvor landsretten afviste, at en lokalplan, der ligeledes var snævert forbundet med den faktisk opførte bebyggelse på grunden, skulle tillægges betydning ved grundværdiansættelsen. Ud over at henvise til grundejerens rolle ved lokalplanens tilblivelse - som var fremherskende akkurat som i denne sag - udtalte landsretten følgende:

"...

Landsretten finder det ikke godtgjort, at der på vurderingstidspunktet den 1. januar 1996 ikke var mulighed for tilvejebringelse af en ny lokalplan, der gav videre muligheder for udnyttelse af ejendommen end den gældende lokalplan. Landsretten har herved særligt henset til oplysningerne om, at kommunen ved skrivelse af 13. november 2000 har erklæret sig villig til på nærmere anførte vilkår at drøfte ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder, for eksempel en kombination af erhverv og boliger. Muligheden for en ændring af lokalplanen må derfor inddrages ved skønnet over ejendoms- og grundværdierne.

..."

Med henvisning til SKM2004.21.ØLR gøres det desuden gældende, at H1 heller ikke har godtgjort, at det ikke er muligt at tilvejebringe en ny lokalplan, der giver mulighed for en videre udnyttelse af ejendommen end den gældende lokalplan. Både lokalplanens snævre tilknytning til den faktisk opførte bebyggelse og det forhold, at H1 ikke har godtgjort, at det ved et andet byggeri end det faktisk opførte ikke ville være muligt at bebygge grunden med 40 % i overensstemmelse med lokalplanens generelle bestemmelse herom, fører til, at der ikke er grundlag for at fastsætte antallet af byggeretter til 42 i stedet for 60, som skønsmanden har gjort.

På baggrund af skønserklæringen af 14. august 2014 og de offentlige vurderinger for 1. januar og 1. oktober 2003, 2004 og 2006 kan det konstateres, differencerne mellem den offentlige vurdering og skønsmandens vurdering udgør henholdsvis 2.113.400,00 kr., 1.908.000,00 kr., 2.268.016,00 kr. og 3.600.000,00 kr.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse, at grundværdierne for 2003, 2004 og 2006 er baseret på en værdi pr. byggeret på henholdsvis 120.000,00 kr. (fejlagtigt angivet til 126.000,00 kr.), 126.000,00 kr. og 200.000,00 kr. Når dette sammenholdes med skønsmandens vurdering, kan det for så vidt angår 2004 og 2006 konstateres, at skønsmandens afvigende vurdering alene skyldes, at skønsmanden vurderer antallet af byggeretter forskelligt. Det kan således konstateres, at værdien pr. byggeret er helt identisk (forskel på kr. 0,- pr. byggeret) med den offentlige vurdering for så vidt angår 2006 og næsten identisk (forskel på 89 øre pr. byggeret) for så vidt angår 2004. For så vidt angår 2003-vurderingerne er der en forskel mellem den offentlige vurdering og skønsmandens vurdering, som ligger ud over en forskellig opfattelse af antallet af byggeretter. Det kan imidlertid konstateres, at skønsmandens vurderinger er baseret på en højere pris pr. byggeret end de offentlige vurderinger, og i øvrigt at skønsmandens vurdering af værdien pr. 1. oktober 2003 svarer nøjagtigt til den (fejlagtigt) anførte byggeretsværdi på kr. 126.000,- i Landsskatterettens kendelse. På denne baggrund underbygger skønsmandens vurdering, at Landsskatterettens værdiansættelse er korrekt.

H1 har imidlertid uden nærmere begrundelse bestridt, at den lavere vurdering af grundværdien alene skyldes, at grunden kan bebygges med 4.000 kvadratmeter bolig. Det må dog efter det ovenfor anførte lægges til grund, at skønsmandens lavere vurdering alene beror på, at skønsmanden vurderer, at H1's grund kun kan bebygges med 4.000 kvadratmeter bolig.

Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 6 i den supplerende skønserklæring af 16. oktober 2014 om, hvorvidt skønsmanden har anvendt byggeretsprincippet og i givet fald hvordan i sin vurdering, alene henvist til sin besvarelse af spørgsmål 4 i skønserklæringen af 14. august 2014. Imidlertid indeholder besvarelsen af spørgsmål 4 ikke noget svar herpå.

Det beror på en retlig vurdering og ikke en faktisk konstatering, om en given handel kan betragtes som en sammenlignelig handel. Det tilkommer derfor retten og ikke skønsmanden at foretage den endelige vurdering af om en handel kan danne grundlag for en sammenligning.

Skønsmanden har i skønserklæringen af 14. august 2014 svaret bekræftende på et spørgsmål om, hvorvidt hans vurdering af H1's grund er baseret på handler af sammenlignelige grunde i området. Ifølge besvarelsen af spørgsmål 9 i den supplerende skønserklæring har skønsmanden imidlertid ikke taget hensyn til omkostningerne til byggemodning ved sammenligningen med ...6 og ...7. Skønsmanden hævder i den forbindelse, at han ved skønsforretningen på H1's grund "blev pålagt, at der ikke skulle tages hensyn til omkostningerne til byggemodning". Dette er ikke korrekt, hvilket også er ubestridt fra H1's side. På forespørgsel fra skønsmanden blev det fra parternes repræsentanter oplyst, at skønsmanden ved vurderingen af H1's grund ikke skulle tage særskilt hensyn til omkostningerne til byggemodning, men derimod foretage en vurdering af grundens pris i handel og vandel på de tidspunkter, der var anført i skønsteamet. Spørgsmålet om hensyntagen til omkostninger til byggemodningen ved sammenligning med handler af andre grunde i området blev derimod slet ikke drøftet under skønsforretningen. Den manglende hensyntagen til omkostningerne til byggemodning fører i sig selv til, at handlerne af ...6 og ...7 ikke kan anvendes som sammenlignelige handler ved vurderingen af H1's grund.

Eftersom skønsmandens vurdering ikke er baseret på sammenlignelige handler, kan den ikke være afgørende, jf. UfR 2000.1071 H, hvor Højesteret udtalte følgende:

"...

Ifølge syns- og skønserklæringen vurderes den omhandlede grund til 200 kr./m2, og denne vurdering støttes bl.a. på det almindelige prisfald på erhvervsejendomsmarkedet i begyndelsen af 1990'erne og på, at de ejendomme på ...10, der blev udbudt 1991/1992 i prisniveauet 400-500 kr./m2, ikke kunne sælges. Vurderingen har som anført ikke støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår på ...10 eller i konkrete oplysninger om salgsudbud, og den kan derfor ikke være afgørende.

..."

Vedrørende ...6 kan det via udskrifter fra ois.dk ("offentlig informationsserver" administreret af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) for vurderingsårene 2002 og 2003 konstateres, at ...6 frem til vurderingsåret 2003 havde status som ubebygget, og det kan derfor ikke antages, at området har været byggemodnet på tidspunktet for overdragelsen den 11. juli 2002. Prisen på kr. 3.000.000,- ved overdragelsen den 11. juli 2002 må derfor anses for at være en råjordspris, der følgelig ikke er sammenlignelig med grundværdien af H1's grund, der var byggemodnet i de omtvistede vurderingsår.

H1's bemærkninger vedrørende byggemodningen af ...6 er uden betydning allerede fordi, skønsmanden ikke har taget højde for den manglende byggemodning af ejendommen, hvortil kommer, at H1's bemærkninger i det hele er udokumenterede. De offentlige vurderinger vedrørende ...6 ændrer heller ikke ved, at skønsmanden ikke har taget højde for den manglende byggemodning i sin sammenligning, og at der følgelig ikke kan lægges vægt på sammenligningen med den pågældende ejendom.

Ved en gennemgang af lokalplan-3 af 29. november 1990, som var/er gældende for ...6, kan det desuden konstateres, at de faktiske forhold vedrørende grunden på ...6 adskiller sig væsentligt fra forholdene på H1's grund. Af lokalplanen fremgår det, at terrænet er kraftigt skrånende, og at det "stiller særlige krav til udformningen af bebyggelsen". Endvidere anføres det, at jordbundsforholdene umiddelbart bedømt synes at være "fugtige og bløde" på arealer i området, og at de derfor kan få en vis betydning for bebyggelsens endelige placering.

Skønsmanden har endvidere anført, at grunden på ...6 var delvist forurenet på vidensniveau 2. På baggrund heraf blev skønsmanden anmodet om at oplyse, om - og i givet fald hvordan - det er taget i betragtning ved skønsmandens sammenligning mellem grundværdien af H1's grund og grundværdien af ...6, at sidstnævnte ejendom var delvist forurenet på vidensniveau 2. Som svar herpå har skønsmanden henvist til udskrift af tingbogsattesten af 15.08.2014, hvorefter "denne delvise forurening, kortlagt på vidensniveau 2 indført på ejendommens blad i Tingbogen den 14.10.2009."

Skønsmandens svar må forstås sådan, at skønsmanden ikke har taget forureningen i betragtning ved sammenligningen mellem de to grunde. Skønsmanden har imidlertid forvekslet matrikelnoteringsdatoen, den 14. oktober 2009, med datoen for indførslen af forureningen i tingbogen, jf. det uddrag af tingbogsattest af 15. august 2014 for ...6, som var vedlagt skønserklæringen af 14. august 2014. Det fremgår således af et brev fra Amtet til SKAT af 28. august 2002 vedlagt kortlægningsbreve af 14. juni og 28. august 2002, at der allerede på dette tidspunkt skete kortlægning af et areal på ...6 på baggrund af en undersøgelse gennemført i november 2001. Med henvisning til de ovenfor beskrevne forhold gøres det gældende, at grunden på ...6 ikke er sammenlignelig med H1's grund.

Det gøres endvidere gældende, at skønsmanden i sin sammenligning ikke har taget behørig højde for de særegne forhold, der gør sig gældende for ...6. I den forbindelse skal det tillige fremhæves, at skønsmanden ved spørgsmål 10 blev anmodet om at redegøre for om - og i givet fald hvordan - lokalplanen, der gælder for ...6, er inddraget i vurderingen. Skønsmanden har imidlertid ikke svaret på, hvordan lokalplanen, der redegør for de særegne forhold på grunden, er inddraget i vurderingen, idet han blot har anført, at lokalplanen er nøje gennemgået og sammenholdt med de faktiske forhold.

Det er dermed ikke godtgjort, at de ovenfor beskrevne omstændigheder er taget i betragtning ved skønsmandens sammenligning mellem H1's grund og ...6.

Angående ...7 kan det ved gennemgang af lokalplan-4 af 19. august 1985, som var/er gældende for denne ejendom, desuden konstateres, at heller ikke denne grund kan antages at have været byggemodnet ved overdragelsen den 6. december 1985. Af billedet på lokalplanens side 1 fremgår for eksempel, at området var fuldstændig ubebygget og på side 3 i lokalplanen er det anført, at der er tale om en udbygning af området.

Det fremgår desuden af skønserklæringen af 14. august 2014, at ...7 blev overdraget den 6. december 1985, det vil sige 18, 19 og 21 år før de omtvistede vurderinger af H1's grund.

Skønsmanden blev derfor ved spørgsmål 8 anmodet om at redegøre for om - og i givet fald hvordan - denne markante tidsforskel på overdragelsestidspunkterne er taget i betragtning ved hans sammenligning mellem grundværdierne. Skønsmanden besvarede spørgsmålet således:

"...

...7 var selvstændigt vurderet pr. 01.10.2003, 01.10.2004 og 01.10.2006.

..."

Som det ses, besvarer skønsmanden slet ikke det stillede spørgsmål, hvortil kommer, at det forhold, at ejendommen var selvstændigt vurderet i de pågældende år ikke ændrer ved, at der sammenlignes med en cirka 20 år gammel handel. Der er heller ikke fremkommet fyldestgørende svar under afhjemlingen af skønserklæringerne. Der skal ikke foretages nogen sammenligning mellem de offentlige vurderinger af H1's grund og ...7. Det afgørende er, at der sammenlignes med realiserede handler af sammenlignelige grunde og ikke andre offentlige vurderinger. Det kan på baggrund af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 8 konstateres, at skønsmanden har sammenlignet de offentlige vurderinger af H1's grund og ...7 i stedet for at sammenligne den offentlige vurdering af H1's grund med en realiseret handel af en sammenlignelig grund.

Særligt vedrørende opfyldelse af de af H1 fremsatte opfordringer skal det fremhæves, at H1 har anført, at skønsmanden ikke kan afskæres fra at inddrage de offentlige vurderinger, hvilket er klart, men inddragelsen illustrerer, at den 20 år gamle handel ikke kan anvendes i sammenligningen. Sammenfattende gøres det derfor gældende, at handlen af grunden på ...7 ikke kan anvendes ved vurderingen med H1's grund.

Endelig skal det fremhæves, at H1 i sit klageskrift til Landsskatteretten alene nedlagde påstand om nedsættelse af antallet af byggeretter til 36, subsidiært størst mulig nedsættelse efter Landsskatterettens skøn, og samtidig fremhævede, at der var enighed om, at "de øvrige grundværdiansættelser er ansat korrekt". Under denne sag har H1 imidlertid anført, at "der på intet tidspunkt i det administrative klagesystem [er] foretaget en konkret og individuel prøvelse af, hvorvidt den områdepris, som ejendommen er vurderet ud fra, er retvisende for ejendommen, når ejendommens særegne forhold tages i betragtning".

Når henses til indholdet af H1's klage til Landsskatteretten, forekommer det paradoksalt, at H1 nu udtaler sig kritisk om, at Landsskatteretten i sine præmisser ikke adresserede forholdet vedrørende områdeprisen. Områdeprisens rigtighed var slet ikke bestridt fra H1's side.

H1 har heller ikke under nærværende sag bestridt rigtigheden af den områdepris, som Landsskatteretten samt H1 selv har anvendt, og som skønsmanden har tilsluttet sig ved sin vurdering, og der er derfor ikke grundlag for at tillægge den manglende besvarelse af H1's irrelevante opfordringer processuel skadevirkning.

Desuden gentages det, at Skatteministeriet ikke er i besiddelse af de oplysninger, som H1's opfordringer vedrører, hvilket ligeledes er en forudsætning for, at retsplejelovens § 344, stk. 2, 1. pkt., kan bringes i anvendelse. Bestemmelsen kan således heller ikke bruges til at vende bevisbyrden, således som H1 hævder.

Rettens begrundelse og afgørelse

En ejendoms grundværdi er efter vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand, og ansættelsen af grundværdien sker efter de i lovens §§ 13 og 16 indeholdte bestemmelser. Bestemmelsen i lovens § 13, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 179 af 23. juni 1956. Lovforslaget havde en formulering, der henviste til reglerne for ansættelsen af ejendomsværdien i lovens § 10. Men i forbindelse med lovens endelige vedtagelse blev bestemmelsen ændret svarende til den nuværende formulering, hvorefter den alene tager sigte på de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter og ikke på forhold, der angår bygningerne på ejendommen. Grundværdiansættelsen skal i den foreliggende sag foretages uden hensyntagen til den faktisk opførte bebyggelse.

Det tiltrædes endvidere, at byggeretsværdiprincippet er indgået som et vurderingsteknisk hjælpemiddel ved fastsættelsen af grundværdien, og at det gennemsnitlige boligareal i forbindelse hermed er fastsat til 95 m2.

I det foreliggende tilfælde må det tillægges vægt, at den arkitekt, der forestod opførelsen af byggeriet på ...1, også medvirkede ved udarbejdelsen af lokalplanen, at lokalplanen indeholder detaljerede bestemmelser vedrørende beskrivelsen af byggeriet, og at det faktisk opførte byggeri er opført i en form, som stort set er identisk hermed.

Den omstændighed, at der i lokalplanen er fastsat en bebyggelsesprocent på op til 40, må i sig selv skabe en formodning for, at det er muligt at bebygge grunde med op til 40 %. Denne formodning er sammenholdt med det ovenfor anførte ikke i sig selv afkræftet ved det foretagne syn og skøn, der er forestået af en statsautoriseret ejendomsmægler. Endvidere fremstår værdien af ejendommene ...6 og ...7 som sammenlignelige ejendomshandler tvivlsom eller i hvert fald at være forbundet med en ikke uvæsentlig usikkerhed. Der er ikke taget hensyn til omkostningerne ved byggemodning. Hertil kommer, at ...6 er behæftet med forurening på vidensniveau 2, og ejendommen ...7 blev handlet helt tilbage i 1985.

På denne baggrund er det ikke godtgjort, at grunden ikke kunne bebygges med op til 40 % som forudsat af Landsskatteretten. Der er herefter ikke tilvejebragt det fornødne sikre grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn.

Skatteministeriets påstand om frifindelse tages herefter til følge.

I sagsomkostninger betaler H1 40.000,00 kr. inklusive moms til Skatteministeriet. Ved fastsættelsen af sagsomkostningerne er der taget hensyn til den af H1 skønnede størrelse af sagsgenstanden 299.574,00 kr., sagens udfald og den omstændighed, at Skatteministeriet har oplyst ikke at være momsregistreret. Beløbsmæssigt er der taget udgangspunkt i takstmæssigt proceduresalær.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren, H1 s.m.b.a., 40.000,00 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter