Dato for udgivelse
13 Nov 2015 08:21
SKM-nummer
SKM2015.709.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
14-2706479
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Salg
Emneord
Ejendomssalg, hovedaktionær, udlodning
Resumé

Hovedaktionæren blev beskattet af maskeret udlodning i forbindelse med erhvervelse af en ejerlejlighed fra selskabet, der havde afholdt udgifter, der ikke modsvaredes af en tilsvarende forøgelse af ejendommens handelsværdi.

Reference(r)

Ligningsloven § 2 og § 16 A, stk. 1

Henvisning

-


SKAT har beskattet klageren af maskeret udlodning på 1.550.866 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger
Klageren og hans ægtefælle ejede i 2011 hver 50 % af aktiekapitalen i H1 A/S (selskabet). Selskabet er moderselskab i en koncern, der udover H1 A/S, består af de to datterselskaber H2 A/S og H3 ApS. Ifølge selskabets vedtægter består selskabets virksomhed i udlejning af ejendomme og forvaltning af værdipapirer.

Selskabet har siden 2000 alene købt og solgt en fabriksbygning, en ubebygget grund og 2 lejligheder.

Selskabet eller ordre erhvervede pr. 5. oktober 2007 ejendommen Y1, Y2 for kr. 9.665.000. Hertil er der i opførelsesfasen tilkøbt yderligere ydelser på kr. 50.000. Ejendommen erhvervedes som et projekt under opførelse med forventet overtagelse den 1/7-2009. Selskabets revisor har oplyst, at ejendommen købtes med videresalg for øje. Til ejendommen er der ligeledes erhvervet en garage pr. 30. april 2010 for kr. 300.000. Ejendommens endelige anskaffelsessum kan herefter opgøres til kr. 10.351.732. Ejendommen er en etageejerlejlighed.

Klageren har i bindende svar fra juni 2009, j.nr. [...], fået oplyst, at han ikke kan købe ejendommen for en pris der ligger under selskabets købspris, uden at det vil få skattemæssig betydning for klageren og selskabet.

Ejendommens færdiggørelse udsættes i første omgang til den 1. september 2009. Ejendommen overdragedes først til selskabet den 20. november 2009 og med endelige aftale med tillæg/fradrag den 26. april 2010. Klageren flyttede ind i ejendommen den 15. september 2010. Der blev opgjort værdi af fri bolig fra 15. september 2010. I selskabets ejerperiode er ejendommen umiddelbart ikke forsøgt lejet ud til tredjemand.

I juni måned 2011 lavedes der oplæg til annoncering og salg af lejlighed, og dette sættes i værk juli 2011. Ejendommen sælges til klageren og hans ægtefælle den 1. november 2011 for kr. 7.250.000. Salgsprisen fremkommer som et gennemsnit af vurdering fra G1 kr. 6.800.000, og af ejendomsmægler og valuar NS kr. 7.700.000. Det fremgår, at der er tale om en penthouselejlighed på 229 m2 med stor terrasse på 126 m2.

Klageren forsøgte i juni 2012 at sælge ejendommen for kr. 10.800.000, men ejendommen blev trukket ud af markedet igen den 12. oktober 2012, efter 109 dage. (Hjemmeside X).

Klageren satte sin daværende bolig på Y3, Y2 til salg den 13. marts 2009 og boligen blev solgt pr. den 1. november 2010. (Hjemmeside X)

H1 A/S har i perioden fra 2000 til 2012 købt og solgt 3 ejendomme og en grund;

Køb

Salg

Y4

Fabrik & lager

2000-?

2007-kr. 12.350.000

Y5

Ubebygget grund

2003-kr. 2.150.000

2007-kr. 2.500.000

Y1

Lejlighed

2007-kr. 10.351.732

2011-kr. 7.250.000

Y6

Lejlighed

2011-kr. 2.150.000

2012-kr. 2.500.000

SKATs afgørelse
SKAT har forhøjet indkomsten således:

Maskeret udlodning vedr. køb af Y1, Y2, jf. Ligningsloven § 16 A, stk. 1.

1.550.866 kr.

Som begrundelse har SKAT anført:

"H1 A/S er indtil 1/1-2013, ejet ligeligt mellem du og din ægtefælle. Du skal derfor anses for at være hovedaktionærer, i perioden fra købet af aktierne i H1 A/S i 2000 og frem, jf. Ligningsloven § 2 og Aktieavanceloven § 4.   

Ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab, som hovedaktionæren har den bestemmende indflydelse over, skal overdragelsen som udgangspunkt ske til markedsværdien. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter, jf. Ligningsloven § 2.

I henhold til retspraksis er det dog muligt, at fravige reglen i Ligningsloven § 2. I tilfælde hvor et selskab har afholdt store udgifter på en ejendom i hovedaktionærens interesse kort før en overdragelse til hovedaktionær, ansættes overdragelsessummen til kostprisen.

Hvis et selskab opfører en ejendom til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Se blandt andet SKM2010.124.ØLR, SKM2007.153.HR, SKM2001.74.LR, TfS.1996.512 og TfS.1996.478.
For at fravige reglen i Ligningsloven § 2, er det er en betingelse, at der er en tidsmæssig sammenhæng mellem erhvervelsen af ejendommen og selve salget af ejendommen til hovedaktionæren. I ovenstående domme SKM2010.124.ØLR, SKM2007.153.HR, SKM2001.74.LR, TfS1996.512 og TfS1996.478, er der tale om overdragelse til hovedaktionær, inden for 2 år efter selskabets køb.
I TfS2011.364 og TfS1996.473, var der tale om salg af ejendom til hovedaktionær, 6-8 år efter  selskabets erhvervelse og her godkendtes overdragelse til markedspris.  

Selskabets revisor har i mail af d. 29/1-2014, vedlagt SKM2013.841.HR, og anmodet SKAT om at forholde sig til denne dom i forhold til ovennævnte praksis. SKAT anser ikke at SKM2013.841.HR ændre praksis. SKM2013.841.HR fastslår, at der ikke skal ske reduktion af salgsprisen pga. af udlejning, ved salg af til eneanpartshaver, når det er eneanpartshavers søn der er lejer. I dommen er der ikke taget til stilling til, om selskabets køb var sket i eneanpartshavers interesse og der er ikke taget stilling til om der er en tidsmæssig sammenhæng mellem selskabets køb og salg. 
SKAT mener ikke, at ejendommen er købt i selskabets interesse. Selskabets revisor har udtalt, at ejendommen er købt med videresalg for øje, men det er SKATs opfattelse at ejendommen er købt i hovedaktionærs interesse.

SKAT begrundelse bygger på følgende:
Selskabet har siden år 2000 kun købt og solgt en fabriksbygning, en ubebygget grund, samt 2 lejligheder beliggende på Y1 og Y6. Både grund og fabrik er solgt samme år som Y1 købes.  Selskabet har ikke handlet andre lejligheder før de køber Y1.

I købsaftalen fra 2007 fremgår det, at køber er "H1 A/S eller ordre". Køber er dermed ikke kun H1 A/S, men kan være en anden juridisk eller fysisk person, som kan træde i H1 A/S' sted, uden at aftalens vilkår i øvrigt ændres. 

Efter at lejligheden med endelig aftale om tillæg/fradrag, er overdraget til selskabet i 2010, flytter i kort tid efter overdragelsen ind i lejligheden og uden at lejligheden har været udlejet til tredjemand eller været forsøgt udlejet til tredjemand. SKAT har herudover ikke modtaget oplysninger eller dokumentation for, at lejligheden har været forsøgt solgt i perioden fra den endelige aftale og til selskabets hovedaktionær flytter ind.

I sætter Jeres daværende bolig til salg primo 2009 og sælger den pr. 1/11-2010, eller kun 1,5 måned efter at i er flyttet ind i Y1.                                                                          
I forsøger at sælge Y1 med fortjeneste, kort tid efter at I har købt den af selskabet. I juni 2012, ca. 6 måneder efter at selskabet har solgt ejendommen for kr. 7.250.000, forsøger I at sælge ejendommen for kr. 10.800.000. Ejendommen sælges dog ikke og trækkes ud af markedet igen d. 12. oktober 2012, efter 109 dage. (Hjemmeside X)  I ejer pr. dags dato stadig ejendommen, men er fra d. 1/5-2013 fraflyttet lejligheden.
I forhold til overdragelsen af Y6, Y2, er det SKATs opfattelse, at der er en tidsmæssig sammenhæng mellem færdiggørelsen af ejendommen og overdragelsen til Jer. Ejendommen er endelig leveret i april 2010 og i køber den i november 2011.

SKAT anser ligeledes, at selskabet har afholdt udgifter til opførelsen af ejendommen, som ikke  modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. Selskabet har erhvervet ejendommen for en samlet pris kr. 10.351.732, men ejendommen er ultimo 2011, kun vurderet til en værdi mellem kr. 6.800.000 og kr. 7.700.000.
Der er således henset til følgende momenter i sammenhæng mellem selskabets køb af lejligheden og hovedaktionærs køb af lejligheden;

-at ejendommen købes på opførselsstadige d. 5/10-07 af selskabet eller ordre med forventet overtagelse d. 1/7-09.
-at ejendommen efter forsinkelser overtages d. 20/11-09 og endelig aftale d. 26/4-10.
-at der er anmodet om bindende svar for de skattemæssige konsekvenser af hovedaktionærs køb af lejligheden fra selskabet.
-at hovedaktionærs private ejendom sættes til salg d. 13/3-09 og sælges med overtagelse d. 1/11-10.
-at hovedaktionær flytter ind i selskabet lejlighed d. 15/9-10.
-at lejligheden overdrages til selskabets hovedaktionær d. 1/11-11.
-at lejligheden ikke har været forsøgt udlejet til 3 mand eller forsøgt solgt før selskabets hovedaktionær flytter ind.

Det er på baggrund af ovenstående SKATs opfattelse, at overdragelsen af Y1 skulle være sket til kostprisen, jf. praksis i blandt andet, SKM2007.153 og SKM2010.124.ØLR. SKAT kan ikke godkende overdragelse til markedsværdien, jf. Ligningsloven § 2. Denne holdning følger svaret i bindende svar fra 2009 vedr. samme forhold.

Maskeret udlodning vedr. overtagelse af Y1, kan herefter opgøres således;

-Kostpris total for Y1

kr. 10.351.732

-Overdragelsessum              

   kr. 7.250.000 

=Difference

kr. 3.101.732

Det er SKATs opfattelse at differencen kr. 3.101.732 skal opfattes som en maskeret udlodning, jf. Ligningsloven § 16, stk. 1 og jf. praksis i blandt andet, SKM2007.153 og SKM2010.124.ØLR.

Udlodningen skal, jf. TfS2008.649 fordeles i forhold til andel af aktier i H1 A/S. Som følge af at du i 2011 ejede 50 % af aktierne i H1 A/S, kan din andel den maskerede udlodning opgøres som 50 % af kr. 3.101.732 = kr. 1.550.866.

Betalingskorrektion

Fysiske personer som omfattes af Ligningsloven § 16 E, kan fra og med den 14/8-2012 ikke påtage sig en betalingsforpligtelse, jf. Ligningsloven § 2, stk. 5, i det omfang en sådan betalingsforpligtelse omfattes af ligningsloven § 16 E. Dette gælder uanset om betalingsforpligtelsen vedrører en disposition foretaget før den 14/8-2012, i det omfang en sådan betalingsforpligtelse er omfattet af Ligningsloven § 16 E. Påtagelsen af en betalingsforpligtelse, anses for at være sket på det tidspunkt, hvor man retligt forpligtes til betaling.

Af bemærkningerne til loven vedr. ligningsloven § 16 E, kan det udledes, at såfremt overdragelse af et aktiv fra selskab til en hovedaktionær sker til en pris, som ligger indenfor den normale skøns-usikkerhed, vil påtagelsen af en betalingsforpligtelse, som udgangspunkt ikke blive anset for et aktionærlån, der skal beskattes efter Ligningsloven § 16 E.

Omvendt betyder dette, at såfremt overdragelsen sker til en pris der ligger udenfor den normale skønsusikkerhed, vil en betalingsforpligtelse være omfattet af Ligningsloven § 16 E.
SKAT mener, at købsprisen for lejligheden på kr. 7.250.000, er uden for den normale skønsusikkerhed.
Det skyldtes at købsprisen er kr. 3.101.732 lavere end selskabets kostpris på kr. 10.351.732, hvilket svarede til en difference på ca. 30 % mellem kostprisen og købsprisen. SKAT anser at 30 % er markant over hvad der kan beregnes som normal skønsusikkerhed. 

Der er dermed ikke, via en betalingskorrektion, mulighed for at undgå følgeændringer i skatteansættelsen, jf. ligningslovens § 2, stk. 1 og Ligningsloven § 2, stk. 5."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at indkomsten skal nedsættes med 1.550.866 kr.

Repræsentanten har anført, at klageren i det store og hele tilslutter sig den sagsfremstilling, der fremgår af SKAT's afgørelser. Dog skal det tilføjes, at H1 A/S ud over de i sagsfremstillingen oplistede ejendomshandler via datterselskaber i perioden 2003-2007 gennemførte 4 andelsboligprojekter, hvor man tilsammen opførte og solgte 74 andelsboliger.

Datterselskaberne er senere fusioneret til ét datterselskab; H2 A/S.

Repræsentanten har videre fremført:

"I regi af dette datterselskab har man forestået en grundudstykning af 31 grunde i Y7, hvoraf man fortsat ejer 12 grunde, der løbende forsøges solgt, ligesom datterselskabet ejer et stykke jord Y8, som på sigt påtænkes byggemodnet og udstykket.

Den indsatte ordreklausul i købsaftalen blev på underskrifttidspunktet indsat med henblik på evt, at kunne placere købet af ejerlejligheden i et koncernforbundet selskab. Ordreklausulen blev i øvrigt ikke udnyttet.
Herudover skal det fremhæves, at H1 A/S overtog ejendommen november 2009, mens A og B først flytter ind i lejligheden i september 2010, altså 10 måneder senere.

Anbringender:
Det følger af ligningslovens § 2, at der ved handel mellem interesseforbundne parter skal handles på priser og vilkår, der svarer til, at handlen var indgået mellem uafhængige parter.
Det gøres gældende, at handlen er indgået på priser og vilkår, der svarer til en handel mellem uafhængige parter.
Ved bedømmelse heraf kan man ikke se bort fra, at lejligheden blev købt på projektstadiet med videresalg for øje i 2007; kort tid før finanskrisen indtraf, og hvor mange troede — herunder A og B— at husprisernes himmelflugt ingen ende ville tage.
A og B måtte efterfølgende konstatere, at også selskabets lejlighed — til trods for at der er tale om en udpræget liebhaverlejlighed - blev ramt af det markante prisfald på ejendomsmarkedet, og det fastholdes, at salget 1. november 2011 (altså 4 år efter købet) er sket til markedsprisen.
Dette støttes også dels af, at SKAT i det modtagne bindende svar fra 2009 (j.nr. [...]), der fremlægges som bilag 4, selv har vurderer markedsprisen til kr. 8,0 mio., dels af de to indhentede vurderinger i efteråret 2011 forud for salget på hhv. kr. 6,8 mio. og kr. 7,7 mio. (bilag 5 og 6).
At ejendommen efterfølgende i sommeren/efteråret 2012 har været forsøgt solgt for kr. 10,8 mio. bør ikke have indflydelse på afgørelsen. Det erkendes, at prissætningen var lovlig optimistisk, og om noget dokumenterer den totale mangel på interesse i salgsperioden kun, at værdien var væsentlig mindre.

Det bør heller ikke være et moment i sagen, at H1 A/S først får skøde på ejendommen ca. 2 år efter aftalens indgåelse. For det første påtog selskabet sig forpligtelsen til at betale den høje købesum på tidspunktet for aftaleindgåelsen, og for det andet var lejlighedens værdi allerede på overtagelsestidspunktet faldet betragteligt.
Det gøres gældende, at den aftalte pris i 2011 på kr. 7.250.000 svarer til markedsprisen, og altså lå i et niveau for, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt for lejligheden på daværende tidspunkt.
SKAT synes i øvrigt ikke at være uenig heri jf. afgørelserne.
Det følger - som anført af SKAT - af retspraksis, at hovedreglen om prisfastsættelsen kan afviges i konkrete tilfælde, særligt når overdragelsen til hovedaktionæren sker i nær tidsmæssig forlængelse af selskabets køb.
SKAT har i sine afgørelser oplistet en række afgørelser i andre sager til støtte for forhøjelsen. Det gøres gældende, at disse afgørelser alle i væsentlig og afgørende grad enten afviger fra eller støtter klagernes synspunkter i den konkrete sag

SKM2013.841.H:
Sagen drejede sig om, hvorvidt en hovedaktionær ved salg af en ejerlejlighed til sig selv kunne anvende de særlige regler om prissætning, når lejligheden var lejet ud — i det konkrete tilfælde til hovedaktionærens søn. Højesteret fandt ikke, at udlejningen til sønnen var en sådan byrde, at det skulle have betydning for handelsværdien ved salg fra selskabet til hovedaktionæren.
Afgørelsen ses ikke at have relevans for den aktuelle sag, da der ikke her er tale om, at lejligheden var lejet ud.

SKM2010.124.Ø:
I denne sag købte selskabet en ejendom 1. juni 2000 for kr. 1.850.000, der efterfølgende blev revet ned, hvorefter der på grunden blev opført et nyt hus. Selskabets samlede anskaffelsessum udgjorde herefter kr. 5.178.694. Ejendommen blev ved skøde af 30. marts 2002 solgt til hovedaktionæren for kr. 3.600.000. Det var under sagen ubestridt, at formålet med købet af ejendommen var, at denne skulle tjene som bolig for hovedaktionæren.

I den aktuelle sag er den tidsmæssige udstrækning væsentlig længere (4 år mod knap 2 år), og det var ikke på købstidspunktet hensigten, at lejligheden skulle tjene som bolig for hovedaktionæren.

SKM2007.153.H:
Selskabet opførte med færdiggørelse i september 2008 en ejendom, hvor opførelsesomkostningerne udgjorde kr. 3.023.223. Hovedaktionæren og dennes ægtefælle flyttede samtidig ind i ejendommen som lejere. I marts 2000 — d.v.s. 1 1/2 år senere — solgte selskabet ejendommen til hovedaktionæren for kr. 1.550.000. Højesteret lagde vægt på den nære tidsmæssige sammenhæng mellem opførelse og salg, og at det fra starten var meningen, at ejendommen skulle tjene som bolig for hovedaktionæren.

I den aktuelle sag har A og B ikke beboet lejligheden fra overtagelsesdagen, hvilket heller ikke var formålet på aftaletidspunktet, ligesom den tidsmæssige udstrækning mellem køb og salg er væsentlig længere.

SKM2001.74.LR

Skatteyderen havde søgt bindende forhåndsbesked om, hvorvidt han kunne overdrage en ejendom ejet af hans selskab til sig for kr. 2.350.000. Ejendommen var 1 år tidligere blevet overdraget fra skatteyderen til hans selskab for kr. 1.700.000, og selskabet havde i det forløbne år afholdt renoveringsomkostninger på kr. 3.500.000. Hovedaktionæren havde stedse beboet ejendommen. Ligningsrådet udtalte, at renovering af ejendommen var sket i hovedaktionærens interesse, og dette sammenholdt med det nære tidsmæssige forløb medførte, at en overdragelse uden skattemæssige konsekvenser måtte ske til selskabets anskaffelsessum inkl. renoveringsomkostninger på kr. 5.200.00.
Også i denne sag afviger såvel det tidsmæssige forløb, interessesynspunktet og den faktiske benyttelse sig væsentligt fra den aktuelle sag.

TfS1996.512LSR:
I sagen havde selskabet erhvervet en ejendom i 1987 for kr. 400.000. Ejendommen blev ombygget i slutningen af 1992 for kr. 744.257, hvorefter den kontante ejendomsværdi efter ombygningen blev sat til kr. 600.000. Umiddelbart efter ombygningen blev ejendommen overdraget til hovedaktionæren til den offentlige ejendomsvurdering på kr. 600.000. Landsskatteretten fandt på baggrund af det nære tidsmæssige forløb mellem ombygningen og salget, at ombygningen var sket med henblik på overdragelse til hovedaktionæren, og at overdragelse derfor burde ske til den offentlige værdi før ombygningen på kr. 250.000 med tillæg af forbedringsomkostningerne.
Afgørelsen begrundes alene med det korte tidsrum (nogle få måneder), og kan derfor ikke sammenlignes med den aktuelle sag.

TfS1996.478LR:
Et selskab købte i 1991 en grund, hvorpå der blev opført en ejendom. Selskabets hovedaktionærer ønskede i umiddelbar forlængelse af opførelsen at købe ejendommen til markedsprisen. Ligningsrådet udtalte med baggrund i det nære tidsmæssige forløb, at overdragelse skulle ske til kostprisen og ikke markedsprisen.
Afgørelsen minder en den forrige citerede afgørelse, og kan derfor heller ikke sammenlignes med den aktuelle sag.

TfS2011.364LSR:
Selskabet opførte i 1999 en villa til privat beboelse for selskabets hovedaktionær, der i de følgende år blev beskattet af værdien af fri bolig. Den samlede anskaffelsessum inkl, efterfølgende mindre forbedringer udgjorde i 2005 kr. 3.158.097. Selskabet solgte i 2005 ejendommen til selskabets hovedaktionær for kr. 1.950,000 svarende til markedsværdien på dette tidspunkt, og SKAT ønskede at beskatte hovedaktionæren af forskellen mellem den bogførte værdi af ejendommen og salgsprisen som maskeret udlodning. Landsskatteretten fandt med henvisning til Højesterets dom i SKM2007.153H, at ejendommen ikke var solgt i nær tidsmæssig afstand fra afholdelse af udgifterne til salget, og at der derfor kunne ske salg til hovedaktionæren til markedsprisen i overensstemmelse med hovedreglen i ligningslovens § 2.

Af afgørelsen kan det udledes, at selskabets ejerskab i 6 år efter anskaffelsen medfører, at der kan ske salg til hovedaktionær til markedspris.

TfS 1996.473L5R:
Et selskab opførte i 1986 et parcelhus til brug for hovedaktionæren for kr. 4.450.000. I 1994 ønskede hovedaktionæren at overdrage huset til sig selv for den offentlige ejendomsvurdering på kr. 2.600.000 med fradrag af 15 % efter de dagældende regler. Ligningsrådet havde ved bindende for håndsbesked godkendt en købesum på kr. 3.500.000. Denne forhåndsbesked blev indbragt forlandsskatteretten, der under hensyn til den tidsmæssige afstand mellem opførelse og salget ikke fandt anledning til at fravige hovedreglen, og derfor godkendte den aftalte købesum.
Afgørelsen er på linje med den forrige citerede efter ejerskab i 8 år.

De refererede afgørelser SKM2010.1240, SKM2007.153.H, SKM2001.74.LR, Tf51996.512 og Tfs1196.478 afviger i væsentlig grad fra den aktuelle sag på særligt 3 punkter.
For det første har hovedaktionæren i hele ejertiden beboet ejendommen, hvilket ikke er tilfælde i den aktuelle sag. Det bør selvsagt have betydning for vurderingen af, i hvis interesse anskaffelsen er sket.

Dernæst er den tidsmæssige udstrækning fra selskabernes køb af ejendommene til salg til hoved aktionær væsentligt kortere (1-2 r) i forhold til den aktuelle sag, hvor der går 4 år fra køb til salg.
Den tredje og meget væsentlige forskel er baggrunden for forskellen på anskaffelsessum og afståelsessum. I de citerede afgørelser er forskellene i al væsentlighed båret af kostbare omkostninger til ombygninger m.v., hvor disse omkostninger ikke i fuldt omfang har givet sig udslag i en tilsvarende stigning i ejendommens værdi.

I den aktuelle sag er forholdet det, at konjunkturerne er altafgørende for det prisfald, der er sket på lejligheden fra anskaffelsen til salgstidspunktet. Det erindres her, at lejligheden blev købt på projektstadiet kort tid før finanskrisen satte ind. Her er der tale om forhold, som A og B umuligt kunne have forudset, i modsætning til de citerede afgørelser, hvor hovedaktionærerne vel burde kunne forudse, at kostbare ombygninger ikke i fuldt omfang ville slå igennem på værdien af ejendommen.

Det kan generelt udledes af retspraksis, at der de første to år efter selskabets erhvervelse skal ske overdragelse til kostprisen, og at markedsprisen i hvert fald kan anvendes efter 6 år.
Dette støttes af de to citerede afgørelser TfS2011.364 og TfS1996.473.

I den konkrete sag har selskabet ejet ejendommen i godt 4 år, og det gøres på den baggrund gældende, at der ikke er så nær en tidsmæssig sammenhæng mellem anskaffelse og afståelse, at der er grundlag for at afvige hovedreglen i ligningslovens § 2.

Det gøres på den baggrund sammenfattende gældende,

at lejligheden er overdraget på vilkår og til en pris, der svarer til, at handlen er indgået mellem interesseforbundne parter jf. ligningslovens § 2,

at der ikke er grundlag for at afvige denne hovedregel, idet der ikke er en nær tidsmæssig sammenhæng mellem selskabets køb og salg af lejligheden idet klagerne ikke har beboet lejligheden fra overtagelsesdagen og ca. 1 år frem, hvorfor lejligheden ikke kan anses for anskaffet i hovedaktionærernes interesse, og idet forskellen imellem anskaffelsessum og salgssum i al væsentlighed er konjunktur-bestemt."

Repræsentanten har desuden fremført:

"Det er klagers opfattelse, at det bør tillægges væsentlig betydning, at koncernen (konkret via datterselskaber) har haft en ganske betydelig aktivitet på ejendomsmarkedet i den konkrete periode op til købet af lejligheden i 2007.

SKAT anfører i brevet af 16. juni 2014, at "de ovennævnte projekter ikke har sammenhæng med den konkrete ejendoms køb", og derfor ikke har betydning for afgørelsen. Argumentet om manglende sammenhæng findes at være noget søgt, og bør ikke tillægges nogen vægt.
Hvis der hermed menes, at aktiviteten med fast ejendom er foregået gennem datterselskaber, og det forhold, at lejligheden er købt i moderselskabet skulle indikere et andet formål, er der tale om ukorrekte spekulationer fra SKAT's side.
Når man indtil købet af lejligheden valgte at placere andelsboligprojekter og udstykningsprojekter i særskilte datterselskaber var det ud fra overvejelse om, at man ønskede at begrænse den økonomiske risiko ved igangsætning af store byggeprojekter. Det samme hensyn var ikke til stede ved køb af lejligheden.
Endelig skal det nok engang præciseres, at selskabet disponerede over lejligheden i næsten 1 år fra efteråret 2009 inden hovedaktionærerne flyttede ind i efteråret 2010, og at lejligheden i denne periode lå som en skuffesag hos G2, og derfor ikke optræder på Hjemmeside X. Årsagen til indflytning i efteråret 2010 var som også tidligere anført, at man pludselig fik mulighed for at sælge den hidtidige privatbolig i en privat handel uden mægler."

Repræsentanten har til styrelsens forslag fremført:

"I ovennævnte sag har jeg modtaget dit forslag til afgørelse, som jeg ikke er enig i.
Hovedreglen i Ligningslovens § 2 er, at transaktioner mellem et selskab og dets hovedaktionær skal ske på markedsmæssige vilkår.
Der synes ikke at være uenighed i denne sag om, at den aftalte handelspris svarer til, hvad en tredjemand ville have betalt for ejendommen på salgstidspunktet, og at handelsprisen dermed svarer til en markedspris.
Der er heller ikke uenighed mellem SKAT og klagerne om, at hovedreglen om salg til markedspris kan afviges, hvis to betingelser er opfyldt.
For det første skal anskaffelsen af den faste ejendom være sket i hovedaktionærens interesse, og for det andet skal der være en tidsmæssig sammenhæng mellem erhvervelsen og salget.
Jeg er derfor noget forundret over, at Skatteankestyrelsen i sit forslag til afgørelse alene forholder sig til, i hvis interesse ejendommen er anskaffet, og slet ikke forholder sig til, om den anden betingelse om tidsmæssig sammenhæng er opfyldt.
I de to refererede afgørelser, TfS2011.1364 (rettelse: tfs2011.364) og TfS1996.475, var det ubestridt, at opførelse af ejendommene var sket i hovedaktionærernes interesse, men Landsskatteretten fandt på baggrund af den tidsmæssige afstand mellem opførelse og salg ikke anledning til at fravige hovedreglen, hvorfor der ikke kunne ske udlodningsbeskatning.
Jeg skal for god ordens skyld understrege, at ovennævnte alene supplerer de tidligere fremsatte anbringender, og ikke må tages til indtægt for, at jeg er enig i Skatteankestyrelsens vurdering af, i hvis interesse ejendommen blev anskaffet.
Klagerne ønsker sagen afgjort ved Landsskatteretten på skriftligt grundlag, og ønsker dermed ikke længere foretræde inden sagen afgøres."

Landsskatterettens afgørelse
Interesseforbundne parter skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige og økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet med uafhængige parter. Det fremgår af ligningslovens § 2.

Til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærerne. Det fremgår af ligningslovens § 16A.

Det følger af ligningslovens § 16 A, stk. 1, at der foreligger udlodning, der skal beskattes som udbytte, hvis et selskab afholder udgifter i en aktionærs interesse til opfyldelse af dennes private behov.

Når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Det fremgår af Højesteretsdom i SKM2007.153.HR og Østre Landsretsdom i SKM2010.124.ØLR. Der kan videre henvises til Landsskatterettens afgørelse i SKM2005.43.LSR, hvor et selskabs tab ved salg af en båd ansås for maskeret udlodning, da båden ansås for anskaffet i hovedaktionærens interesse.

Klageren er hovedaktionær i selskabet H1 A/S, som har købt ejendommen på projektstadie i 2007, men først overtaget ejendommen i november 2009, hvor ejendommen er færdigbygget. Selskabet har ikke som led i sin virksomhed foretaget andre tilsvarende investeringer, hvorved bemærkes, at selskabet siden 2000 alene har købt og solgt en fabriksbygning, en ubebygget grund og 2 lejligheder. Ejendommen har ikke været forsøgt lejet ud, og klageren og hans ægtefælle flyttede ind i ejendommen som lejere, pr. 15. september 2010. Klageren og hans ægtefælle købte pr. 1. november 2011 ejendommen af selskabet for 7.250.000 kr. Ejendommen er efterfølgende forsøgt solgt i juni 2012 for 10.800.000 kr.

Det er på det grundlag rettens opfattelse, at selskabets tab ved salg af ejendommen må anses for lidt i hovedaktionærens interesse, og der foreligger derfor maskeret udlodning. Der er herved lagt vægt på, at ejendommen, med en samlet købspris på 10.351.732 kr.,  blev overtaget af selskabet i november 2009 og at ejendommen efterfølgende alene har været benyttet af klageren. Dette er sket først som lejebolig fra september 2010 og derefter som ejerbolig fra november 2011.  Der er videre lagt vægt på, at klageren satte sin egen bolig til salg i marts 2009 og at han i juni 2009 fik et bindende svar vedrørende de skattemæssige konsekvenser ved køb af ejendommen af selskabet. Endelig er henset til, at selskabet ikke har haft investeret i tilsvarende eksklusive boliger som led i sin virksomhed.

Retten stadfæster således ansættelsen.