Dato for udgivelse
30 Jun 2016 10:23
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
26 Feb 2016 09:01
SKM-nummer
SKM2016.303.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
B-77-15 og B-78-15
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdianættelse, udstykket grund, basisår, forventningsprincip
Resumé

Sagsøgernes grunde var i 2010 blevet udstykket fra en anden ejendom, og ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 blev der derfor foretaget en yderligere ansættelse af grundværdien. Ansættelsen blev under henvisning til ansættelsen for den udstykkede ejendom foretaget med 2008 som basisår i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt.

Sagsøgerne gjorde gældende, at ansættelsen i stedet skulle ske med basisår 2001, idet en anvendelse af basisår 2008 fører til en væsentlig højere grundskyld, end tilfældet er for øvrige tilsvarende ejendomme i området og strider mod det forvaltningsretlige lighedsprincip. Sagsøgerne gjorde endvidere gældende, at de kunne støtte ret på en udtalelse fra SKAT om anvendelse af basisår 2001.

Landsretten fandt, at det er i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., at ansættelsen var foretaget med basisår 2008. Landsretten anførte blandt andet, at der uanset den umiddelbare og væsentlige forskel i forhold til grundskylden af sammenlignelige ejendomme i området, som er konsekvensen af anvendelsen af 2008 som basisår, efter ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., ikke er grundlag for at vælge et andet basisår.

På grund af karakteren og indholdet af SKATs udtalelse, hvori det var anført, at den ikke var bindende for SKAT, fandt landsretten, at udtalelsen ikke kunne føre til, at sagsøgerne fik medhold.

Reference(r)

Vurderingsloven § 33, stk. 18, 2. pkt.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-1 afsnit H.A.5.2.

Redaktionelle noter

Senere instans: Se Højesterets dom - SKM2017.286.HR


Parterne

B-77-15:

A

(Advokat Henrik Amand Holtegaard)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Og

B-78-15

B

(Advokat Henrik Amand Holtegaard)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Ib Hounsgaard Trabjerg, Finn Morten Andersen og Karen Hald.

Sagens oplysninger og parternes påstand

Sagerne, der er anlagt ved Byretten ved stævninger af 18. september 2014, er ved kendelser af 3. november 2014 henvist til behandling ved Østre Landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagerne er blevet forhandlet i forbindelse med hinanden, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1.

Sagsøgerne, A og B, har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at der skal ske en omberegning af grundskatteloftsværdien for sagsøgernes ejendomme med basisår 2001 i stedet for basisår 2008, og således at den af sagsøgerne for meget betalte ejendomsskat for 2012 og 2013 samt følgende år tilbagebetales til sagsøgerne.

Skatteministeriet har påstået frifindelse, subsidiært hjemvisning til SKAT med henblik på fornyet ansættelse af den ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 foretagne omberegnede grundværdi af ejendommene.

Sagsfremstilling

Sagerne drejer sig om, hvorvidt grundskatteloftsværdien for sagsøgernes ejendomme, der i juli 2010 sammen med fire andre ejendomme er udstykket fra Y1, skal fastsættes med 2001 eller 2008 som basisår.

Sagsøgerne har beregnet, at konsekvensen af at anvende 2008 i stedet for 2001 som basisår er, at grundskylden i for 2012 og 2013 bliver ca. dobbelt så høj. I stedet for en grundskyld på ca. 30.000 kr. bliver den således ca. 60.000 kr. i 2012 og godt 70.000 kr. i 2013. Grundskylden bliver også markant højere end grundskylden af andre sammenlignelige grunde solgt i Gentofte Kommune i perioden 2008-2012.

Af Landsskatterettens afgørelse af 1. juli 2013 vedrørende Y 6 (landsrettens sag B-77-15) fremgår:

"...

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 af Vurderingsankenævn Frederiksberg og Københavns Omegn ansat til:

Omberegnet grundværdi basisfir 2008                                                         3.952.400 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Omberegnet grundværdi basisår 2008, 3.952.400 kr.                                     Stadfæstes.

Møde mv.

Repræsentanten har anmodet om adgang til at udtale sig for retten under et retsmøde.

I henhold til bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3, kan retten undlade at imødekomme en sådan begæring, hvor denne behandlingsform efter forholdene må anses for overflødig. Under henvisning til denne bestemmelse har Landsskatteretten ikke imødekommet begæringen om retsmøde, idet sagen er anset for tilstrækkeligt oplyst på det foreliggende grundlag.

Sagens oplysninger

Ejendommen er en ubebygget grund på 840 m2, som er udstykket fra Y1. Der er i alt udstykket 6 grunde fra Y1. Approbationsdato er den 5. juli 2010.

Iflg. lokalplan 306, som er vedtaget den 29. september 2008 af Gentofte Kommunalbestyrelse, er området udlagt til 6 helårsboliger i form af villabebyggelse.

Den udstykkede ejendom skal jf. reglerne om grundskatteloftet have foretaget en omberegning af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.

SKAT har ved fastsættelsen af basisåret henvist til vurderingsvejledningen afsnit F,2.:

"...

Hvis ejendommen opstår ved frastykning, skal den have foretaget omberegning i det basisår, der gælder for den ejendom, den udstykkes fra.

..."

Grundene er udstykket i juli 2010, og basisåret er 2008, da det er det seneste offentlige vurderingsår. Ubebyggede grunde vurderes med termin i lige år, dvs. 2008.

Omberegnet grundværdi 2008:

1 byggeret                                                                                                         1.928.000 kr.
Kvadratmeterpris                              840 m2 x 2.410 kr./m2                              2.024.400 kr.
Grundværdi                                                                                                      3.952.400 kr.
Vurderingsankenævnets afgørelse 

Vurderingsankenævnet er af den opfattelse, at bestemmelserne i vurderingsvejledningen er gældende for fastsættelse af basisår, jf. afsnit F,2.

Af disse bestemmelser fremgår, at

"...

hvis ejendommen opstår ved frastykning, skal den have foretaget omberegning i det basisår, der gælder for den ejendom, den udstykkes fra.

..."

Da der er foretaget udstykning i juli 2010, skal der for de udstykkede ejendomme fastsættes et basisår med udgangspunkt i den seneste offentlige vurdering for den ejendom, der udstykkes fra, og det er uden betydning, hvilken anvendelse udstykningsejendommen har.

Den seneste offentlige vurdering for denne ejendom er 1. oktober 2008.

Det er således med rette, at SKAT har anvendt 2008 som basisår.

Ejerens påstand og argumenter

"...

1.0 Påstand

Vurderingsankenævnets afgørelse ændres, således at der for klagers ejendom sker en omberegning af grundskatteloftsværdien for klagers ejendom med basisår 2001 i stedet for basisår 2008, og således, at den af klager for meget betalte ejendomsskat for 2012 og 2013 tilbagebetales.

2.0 Sagsfremstilling

I 2010 blev der fra ejendommen med matr. nr. Y1 udstykket i alt 6 byggegrunde. I forbindelse med udstykningen blev de 6 byggegrunde udbudt til salg af G1 via ejendomsmæglerfirmaet G2. Til brug for salgspræsentationen af disse byggegrunde indhentede ejendomsmægler ID en skriftlig udtalelse hos SKAT vedrørende den offentlige vurdering af ejendommene samt grundværdien, således at der kunne foretages en beregning af ejendomsskat, ejendomsværdiskat m.m. til forevisning for potentielle købere. Som bilag 2 fremlægges e-mail af 5. februar 2010 fra SKAT v/LF til ejendomsmægler ID, G2.

Opmærksomheden henledes særligt på, at det af bilag 2 fremgår, dels at SKAT foretager sammenligning med grundene beliggende på Y2, dels at der anvendes basisår 2001. De beregnede ejendomsskatter for de 6 byggegrunde blev herefter anført til at udgøre 27-34.000 kr. alt efter areal, jf. bilag 2.

De 6 ny-udstykkede ejendomme udgår tilsammen G3.

I januar måned 2012 modtog klager tillige med de øvrige medlemmer af G3, der også har indgivet klage over Vurderingsankenævnets afgørelse af 12. december 2012, ejendomsskattebillet 2012 fra Gentofte Kommune, hvilken ejendomsskattebillet fremlægges som bilag 3. Af ejendomsskattebilletten for klagers ejendom fremgik, at grundværdien pr. 1. oktober 2010 var angivet til 3.690.000 kr., mens grundskatteloftværdien var angivet til 4.150.900 kr. Endelig blev der på baggrund heraf opkrævet ejendomsskat for klagers ejendom med 60.607,17 kr. - et beløb, der var mere end dobbelt så højt som den ejendomsskat, der blev beregnet på baggrund af den som bilag 2 fremlagte e-mail fra SKAT v/LF.

På baggrund af den modtagne ejendomsskattebillet indgav klager sammen med de øvrige medlemmer af G3 3. februar 2012 en klage til SKAT, der fremlægges som bilag 4, hvori det blev gjort gældende, at der skulle ske en nedsættelse af grundværdien, samt en reduktion af grundskatteloftværdien med henvisning til Skatteforvaltningslovens § 33. For god ordens skyld bemærkes, at klagen vedrørende nedsættelse af grundværdien efterfølgende blev frafaldet.

SKAT fastholdt ved afgørelse af 7. maj 2012, der fremlægges som bilag 5 den oprindelige vurderingsmeddelelse. SKAT henviste som begrundelse for sin afgørelse til Vurderingsvejledningen afsnit F.2, hvoraf fremgår, at ved omberegning af grundværdien for nyopståede ejendomme, skal omberegningen foretages i det basisår, der er gældende for den ejendom, hvorfra udstykningen sker.

Til illustration af, hvilken betydning fastholdelsen af basisåret som værende 2008 har for klagers og de øvrige medlemmer af G3's ejendomme, samt forskellen mellem tilsvarende ejendomme i samme område, har klager udarbejdet følgende 2 skemaer:

  

Adresse (matr.nr.)

Tidligere betegnelse

Areal (m2)

Grundværdi 2010 (kr.)

Grundværdiloft 2010 (kr.)

Grundskyld 2012,

1,6 % af grundværdi (kr.)

Y3
(XX)

Del 1

873

3.764.300

4.449.600

60.228,80

Y4
(XX)

Del 2

870

3.757.000

4.491.600

60.120,00

Y5

(XX)

Del 3

870

3.757.000

4.491.600

60.120,00

Y6

(XX)

Del 6

840

3.690.000

4.410.900

59.040,00

Y7

(XX)

Del 5

880

3.780.000

4.518.500

60.480,00

Y8

(XX)

Del 4

1257

4.628.300

5.532.500

74.052,90

Af skemaet ovenfor fremgår adresse, betegnelse fra tidligere dokumenter, areal af grund samt vurdering 2010, grundskatteloftværdi og grundskyld (2012).

Adresse (Matr.nr.).)

Areal (m2)

Vurdering (kr.)

Grundskyld (kr.)

Y9

(XX)

1059

3.476.300

34.576,00

Y10

(XX)

985

3.338.000

33.201,60

Y11

(XX)

849

3.083.600

30.670,40

Y12

 (XX)

782

2.958.300

29.424,00


Y13 er en sidevej til Y14, og på denne samt sidevejene over for (Y15 og Y16) ligger grundskylden som det fremgår af ovennævnte skema på 29-35.000 kr. årligt for grunde af tilsvarende størrelse på trods af, at disse grunde ligger bedre, og ikke er generet af aktiviteterne fra Y1.

Klagers ejendom blev som anført ovenfor udstykket fra Y1 i juli måned 2010. Y1 har status af erhvervsejendom, og den på tidspunktet for udstykningen seneste offentlige vurdering var pr. 1. oktober 2008. Som følge heraf har klagers ejendom og de øvrige medlemmer af G3 efter SKAT og Vurderingsankenævnets opfattelse basisår 2008, hvormed fremkommer en grundskatteloftværdi på 4.150.900 kr., der blandt andet danner grundlag for beregningen af ejendomsskat for klagers ejendom. Grundskylden/ejendomskatten beregnes af grundværdien som følge af, at grundskatteloftværdien for klagers ejendom er højere end grundværdien, og dette netop fordi, der anvendes basisår 2008 og ikke basisår 2001. Opmærksomheden skal her særligt henledes på, at der er væsentlig forskel på anvendelsen af Y1s ejendom og klagers ejendom, idet Y1 som anført ovenfor har status af erhvervsejendom, mens klagers ejendom har status af helt sædvanlig beboelsesejendom. Dertil kommer yderligere den forskel, at Y1 er delvist fritaget for betaling af grundskyld.

Som følge af SKATs afvisning af klagen indbragte klager og de øvrige medlemmer af G3 sagen for Vurderingsankenævnet ved klage af 14. maj 2012, der fremlægges som bilag 6. I klagen til Vurderingsankenævnet gøres det på ny gældende, at der skal ske en ændring af grundskatteloftværdien, herunder en ændring af basisåret fra 2008 til 2001. Opmærksomheden skal her særligt henledes på skemaet nederst s. 1 i klagen, hvoraf klart og tydeligt fremgår, hvilken forskel en ændring af basisåret fra 2008 til 2001 bevirker -for alle ejendomme er der tale om ca. en fordobling af den på ejendommene påhvilende grundskyld.

Vurderingsankenævnet fremkom 20. september 2012 med en foreløbig vurdering af sagen, hvori det fastholdtes, at basisåret for klagers ejendom og de øvrige medlemmer af G3 var 2008.

På baggrund af Vurderingsankenævnets foreløbige afgørelse blev der 13. november 2012 afholdt møde i Vurderingsankenævnet, hvor samtlige medlemmer af G3 var repræsenteret. Vurderingsankenævnet traf herefter endelig afgørelse 12. december 2012 (bilag 1), og hvoraf fremgår, at basisåret fastholdes til at være 2008.

Desuden skal der henvises til, at ejendommen er belastet af en række gener som følge af den nære beliggenhed til Y1, dennes staldbygninger, restaurant og parkeringsplads. Generne består i tung og støjende trafik, lugtgener fra staldbygninger samt mødding, og desuden er ejendommene beliggende tæt på en etageejendom (boligformål), hvor denne ejendoms beboere kan se ind på ejendommen og dennes have.

3.0 Juridiske argumenter

Klager ønsker herefter, at spørgsmålet prøves ved Landsskatteretten, idet de af SKAT og Vurderingsankenævnet trufne afgørelser efter klagers opfattelse ikke kan anses for at være i overensstemmelse med hensigten bag Vurderingsloven samt den tilhørende Vurderingsvejledning, ligesom afgørelserne er i strid med det forvaltningsretlige princip om ligebehandling samt den af SKAT udviste praksis i andre sager. Derudover er de af SKAT og Vurderingsankenævnet trufne afgørelser udtryk for en helt urimelig behandling af klager og de øvrige medlemmer af G3.

Til støtte herfor bemærkes følgende:

Af Vurderingslovens § 6 fremgår

"... 

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. (min understregning). 

..." 

Af Vurderingslovens § 33, stk. 18, samt den af SKAT udarbejdede Vurderingsvejledning, afsnit F2 fremgår, at når der opstår en ny ejendom, der bliver pligtig at betale grundskyld, skal den nye ejendom have foretaget en omberegning af grundværdien. Videre fremgår, at omberegningen skal ske i det basisår, der gælder for den ejendom, hvorfra den nye ejendom udstykkes. Af samme vejledning fremgår imidlertid også, at såfremt der havde været tale om omberegning for en ejendom, der udstykkes fra en ikke tidligere vurderet ejendom, vil basisåret for den nye ejendom skulle fastsattes ud fra en sammenligning af, hvad basisårene er for sammenlignelige ejendomme i området. Det forekommer helt urimeligt og utilsigtet, at noget tilsvarende ikke skulle gøre sig gældende for ejendomme, der udstykkes fra en ejendom med en anden anvendelse og status, og en analogi af fornævnte fremgangsmåde bar derfor gøre sig gældende for klagers og de øvrige medlemmer af G3's ejendomme, således at basisåret fastsættes efter lignende ejendommes basisår og ikke Y1's.

Efter ordlyden af Vurderingslovens § 33, stk. 18 og den af SKAT udarbejdede Vurderingsvejledning fremgår, at klagers ejendom skal have foretaget omberegning af grundværdien i 2008, idet basisåret for Y1er 2008. Imidlertid bevirker en sådan ordlydsfortolkning, at der opstår en helt urimelig og utvivlsomt utilsigtet forskelsbehandling af klager i forhold til de øvrige ejendomsejere i området. Til illustration heraf fremlægges som bilag 7 oversigt over grundskyld for sammenlignelige ejendomme i området. Af oversigten fremgår, at såvel klager som de øvrige medlemmer af G3   betaler langt den højeste grundskyld.

Baggrunden for, at der ved omberegning af grundværdi ved ny-udstykkede ejendomme skal anvendes basisåret for den udstykkende ejendom, må utvivlsomt være at sikre en ensartethed for ejerne af ejendomme i et "nærområde". At det forholder sig således støttes endvidere af ordlyden af Vurderingslovens § 6, hvori der netop henvises til, at der ved sædvanlig vurdering skal foretages en vurdering, der tager udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for tilsvarende og sammenlignelige ejendomme i samme område.

I relation til spørgsmålet omkring ensartethed skal endvidere henvises til bemærkninger til Lov om loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld § 1, hvoraf fremgår:

"... 

Formålet med lovforslaget er at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for grundejere, dvs. boligejere, ejere af produktionsjord, ejere af udlejningsejendomme m. v.

Den gennemsnitlige stigning i grundværdierne pr. I. januar 2002, som danner grundlag for på ligning af grundskyld for skatteåret 2003, er på 9,3 %. Stigningen er samtidig ujævnt fordelt, således at der for nogle ejendomme er tale om meget betydelige stigninger. Regeringen anser de meget store stigninger i grundskylden, som ville kunne blive konsekvensen af de stigende grundværdier, for uacceptable. Det kan være en voldsom belastning af mange menneskers økonomi, når grundværdierne og dermed grundskylden stiger væsentligt mere end den gennemsnitlige indkomstudvikling, således som det er sket for en række grundejere gennem de seneste år.

§ 1, stk. 4 omhandler de situationer, hvor der er opstå et en ny ejendom, eller hvor der er sket ændring af en bestående ejendoms areal, anvendelse eller planforhold m.v., eller hvor en ejerlejligheds fordelingstal er ændret, og hvor vurderingsmyndighederne på den baggrund har foretaget en ansættelse efter de foreslåede bestemmelser i Vurderingslovens § 33, stk. 16, 17 eller 18, jf. forslagets § 2, nr. 8. I disse tilfælde anvendes vurderingsmyndighedernes ansættelse som udgangspunkt for beregning af den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, nr. 2 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme. 

..." 

Til yderligere støtte skal henvises til den ulovbestemte forvaltningsretlige grundsætning om ligebehandling, der netop har til hensigt at sikre ligebehandling af borgere i lige situationer. Dette princip om ligebehandling af borgere i forhold til ejendomsvurderinger, ejendomsskat m.m. er tillige kommet til udtryk i den af Højesteret afsagte dom af 10. februar 1999 (UfR1999.793H), der fremlægges som bilag 8, og hvori Højesteret tilsidesatte en ejendomsvurdering og hjemviste sagen til fornyet behandling ved Vurderingsmyndighederne. Ved sagens afgørelse udtaler Højesteret øverst s. 8 blandt andet følgende

"...

Allmindelige retningslinjer for vurderingen

3. Ligelighed i vurderingen

Det må ved vurderingsarbejdet tilstræbes, at der opnås den størst mulige ligelighed i ansættelserne såvel for ejendomme inden for den samme ejendomsgruppe, som i det indbyrdes forhold mellem ejendomsgrupperne, og at der opnås et ensartet vurderingsniveau inden for de forskellige vurderingskredse og skyldkredse. 

..."

Højesterets udtalelse i sagen må tages som et klart udtryk for, at princippet om ligebehandling naturligvis også gælder i relation til ejendomsvurderinger m.m., og dermed også ved beregning af ejendomsskat.

Der gøres i den forbindelse særligt opmærksom på, at det er forvaltningens opgave - i dette tilfælde SKAT - at sikre, at lighedsprincippet iagttages over for borgerne. Det gøres gældende, at de af SKAT og Vurderingsankenævnet trufne afgørelser er i strid med den forvaltningsretlige grundsætning om ligebehandling, idet klager og de øvrige medlemmer af G3 pålignes en ejendomsskat, der er mellem 2-3 gange højere end tilsvarende ejendomme i samme område, hvilket må anses for både at være helt urimeligt og i strid med lighedsprincippet.

Til yderligere støtte for synspunktet om, at der ikke blot kan eller skal anlægges en ordlydsfortolkning af Vurderingslovens § 33, stk. 18 og den tilhørende Vurderingsvejledning fremlægges som bilag 9 klage af 15. marts 2007 fra G4 A/S på vegne størstedelen af beboerne i en nybebyggelse ved navn Y16. Som det fremgår af bilag 9 påklages den af SKAT fastsatte grundværdi, samt den af SKAT foretagne omberegning af grundværdien med basisår 2005 i stedet for basisår 2001, idet de omkringliggende sammenlignelige grunde i området alle havde basisår 2001.

Som bilag 10 fremlægges den af SKAT trufne afgørelse i sagen, og opmærksomheden skal særligt henledes på sidste afsnit s. 1, hvoraf fremgår:

"...

Hvad angår den omberegnede grundværdi, fastsættes basisåret for en grund normalt ved at anvende samme basisår, som var gældende for den jord, hvor grunden er udstykket fra, dog under hensyntagen til jordens tidligere anvendelse. Da den nu udstykkede jord oprindelig blev anvendt til landbrugsformål, ses der ved fastsættelsen af basisåret på forholdene for tilsvarende jord anvendt til boligformål. (min understregning).

..."

Af ovennævnte citat fremgår, at der er ved SKAT hersker en opfattelse af, at der er mulighed for at fravige udgangspunktet om fastsættelse af basisår på baggrund af den udstykkende ejendoms basisår, og i stedet se på basisåret for tilsvarende ejendomme i de tilfælde, hvor den udstykkende ejendom og de udstykkede ejendomme ikke anvendes til samme formål. Netop den situation gør sig gældende for klager og de øvrige medlemmer af G3, idet Y1 som tidligere anført har status af erhvervsejendom, og derfor anvendes som sådan, mens klagers og de øvrige medlemmer af G3's ejendomme har status af helt sædvanlig beboelsesejendom.

Også for så vidt angår den af SKAT trufne afgørelse henvises til det forvaltningsretlige lighedsprincip. Det er selvsagt ikke er rimeligt, at klager og de øvrige medlemmer af G3 ikke behandles på fuldstændig lige fod og vilkår, som beboerne i bebyggelsen Y16, og det er forvaltningsretsligt uacceptabelt, at der forekommer en sådan vilkårlighed med administrationen af de gældende regler SKAT imellem.

Det er bemærkelsesværdigt, at grundskatteloftværdien for klagers ejendom beregnes på baggrund af en erhvervsejendom, mens klagers ejendom samtidig beskattes ud fra enheds- og byggeretsprisen for en villagrund.

Sammenfattende gøres på klagers vegne gældende, at der skal ske omberegning af grundværdien for klagers ejendom med basisår 2001 med den virkning, at klager kommer til at betale en ejendomsskat, der tilsvarer lignende ejendomme i samme område.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendommen Y6 er i 2010 udstykket fra Y1.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, der er indsat ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 som led i indførelsen af et loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld, at når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages ved den almindelige vurdering eller en årsomvurdering efter lovens § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Det følger heraf, at Y6 skal have foretaget omberegning i det basisår, der gælder for Y1, som den er udstykket fra.

Grundværdien for Y1 udgjorde 92.943.400 kr. i 2008, medens den pristalsregulerede loftsværdi samme år udgjorde 94.421.000 kr.

Omberegningen skal derfor foretages med basisår 2008, som var det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Ansættelsen er foretaget i overensstemmelse herved. Den påklagede ansættelse stadfæstes.

..."

Landsskatteretten traf samme dato afgørelse vedrørende ejendommen Y7 (landsrettens sag nr. B-78-15). Bortset fra de forskelle, der følger af, at der er tale om en anden ejendom, herunder navnlig forskel i grundværdi, er afgørelserne identiske.

Det fremgår, at ejendomsmægler ID, Mæglerfirmaet G2, i en mail af 1. februar 2010 til JP-SKAT-hovedpostkasse til brug i forbindelse med salg af de seks udstykkede grunde anmodede om

"...

en foreløbig anslået vurdering af den offentlige vurdering og grundværdi, til brug for anslåelse af ejendomsskat, ejendomsværdiskat mv.

..."

I en mail af 5. februar 2010 svarede LF, SKAT, følgende:

"...

Tak for din henvendelse.

Det kan oplyses, at der ikke umiddelbart er grunde på Y14, Charlottenlund, der kan sammenlignes med de omhandlede grunde.

Under henvisning til telefonsamtale d.d. kan jeg med udgangspunkt i prisniveauet for grunde på Y2 oplyse flg.:

Områdepris 2008 = 4.820 kr.

En grund på 880 kvm ville 01.10.2008 således være vurderet således:

1 byggeretspris

1.928.000 kr.

880 kvm a 2.410 kr.

2.120.000 kr.

Grundværdi i alt

4.048.000 kr.

De pågældende grunde har en grundværdi i basisåret 2001, hvor niveauet var fig.: 1 byggeretspris 536.000 kr. og en kvm pris på 670 kr. dvs. en grund på 880 kvm har en 2001-grundværdi på 1.125.600 kr.

En grund på 1020 kvm i området har et beskatningsgrundlag for 2010 på ca. 1.9 mio. kr. Udtalelsen er vejledende og derfor ikke bindende for SKAT.

..."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af B og af KL.

B har forklaret blandt andet, at hun, der er uddannet som dyrlæge, er ansat på G5, hvor hun arbejder med udvikling af insulin. Hun købte den omhandlede ejendom, Y7, sammen med sin samlever. Hun har udarbejdet klageskrivelserne og været tovholder på sagen for ejerne af de seks ejendomme. Købsaftalen på ejendommen blev underskrevet i januar 2010 på grundlag af en salgsopstilling. De tog flere gange telefonisk kontakt til SKATs kundecenter, da de blev i tvivl om størrelsen af grundskylden. De blev hver gang anbefalet at undersøge grundskylden på tilsvarende ejendomme i området. De var imidlertid fortsat i tvivl og besluttede at udnytte fortrydelsesretten. Efter nye forhandlinger, hvorunder de fik tilsendt en mail af 5. februar 2010 fra SKAT, fik de tilbudt et prisafslag og skrev den 17. februar 2010 under på en ny købsaftale.

De var repræsenteret af advokat i forløbet, men havde dog ikke indgående drøftelser med advokaten om grundskylden. Hun husker ikke, om banken fik tilsendt den omhandlede mail, inden banken godkendte dem til lån. Hvis de ikke havde fået den omhandlede mail, havde de ikke købt grunden. I løbet af 2012 opførte de et hus, som de flyttede ind i i december 2012.

Hun bebor fortsat ejendommen, men har overvejelser om salg, idet det på grund af den store ejendomsskat er vanskeligt at få økonomien til at hænge sammen. Hertil kommer, at lugt- og trafikgener fra Y1 er mere omfattende, end hun forventede. Navnlig på løbsdage -som der er 40 af om året -er området generet af trafik.

De beregninger, hun har foretaget i regneark, og som er sendt til skattemyndighederne, viser, at grundskylden af de seks ejendomme bliver mindst dobbelt så høj ved anvendelse af 2008 som basisår i stedet for 2001 som basisår. Hun har også foretaget beregninger, som viser, at grundskylden er væsentligt større end for de tilsvarende ejendomme i området. Dette vil også gælde, selvom de øvrige grunde beskattes efter grundværdien i 2010.

I forbindelse med sagens behandling i Landsskatteretten har hun været i kontakt med chefkonsulent LM, Landsskatteretten, som telefonisk har hjulpet hende til at forstå lovteksten. Han har givet udtryk for stor sympati og sagt, at det er en højst usædvanlig situation. Han har set lignende sager, men denne sag er den mest grelle. Han har også oplyst, at Landsskatterettens dommere ikke var begejstrede for den afgørelse, som de var nødt til at træffe. Hun har endvidere modtaget en mail, som ikke er fremlagt i sagen, om, at det ikke har været tilsigtet, at anvendelse af 2008 som basisår skulle føre til en grundskyld, som afviger væsentligt fra den, der pålignes de øvrige ejendomme i området.

KL har forklaret blandt andet, at han, der er gift med A, har varetaget parrets interesser i forbindelse med den omhandlede ejendom. Han er uddannet elektriker med egen entreprenørforretning. Da de blev opmærksomme på byggegrunden, beså de den og valgte at købe den efter forhandlinger om prisen. Til brug for overvejelserne om køb modtog de en salgsopstilling fra mægleren. Da købsaftalen blev indgået, modtog de også den i sagen omhandlede mail af 5. februar 2010 fra SKAT. Deres advokat foretog undersøgelser om forurening. Det blev konstateret, at der ikke skulle være problemer med forurening på grundene, bortset fra slaggeforurening, som førte til et mindre prisafslag. De havde hidtil haft en ejendom på en stor grund i Gentofte med meget store ejendomsskatter, der i 2010 udgjorde 42.000 kr. af en grund på 1.500 m2, og de ønskede en grund med lavere ejendomsskatter. De drøftede ikke mailen fra SKAT med deres advokat eller andre, for de vidste jo på grundlag af mailen, hvad grundskylden ville blive. Bank og realkreditinstitut fik alle dokumenter, men ingen stillede spørgsmål til ejendomsskatterne. Det var en afgørende forudsætning, at ejendomsskatterne var lave, og de havde ikke købt, hvis de havde vidst, at ejendomsskatterne ville blive så høje, som det er tilfældet. De påbegyndte byggeriet i november 2010 og flyttede ind i deres nye hus den 15. april 2011. Da de købte grunden, var de opmærksomme på en stor parkeringsplads tilhørende Y1. De blev hurtigt trætte af den tunge trafik. Der var også gener fra møddingen. De besluttede derfor at sælge ejendommen. Der var mange interesserede købere, som imidlertid sprang fra på grund af beliggenheden og ejendomsskatterne. Det viste sig at være meget svært at sælge ejendommen, og først efter hårde forhandlinger fik de i februar 2014 -efter et år -solgt ejendommen for 9,7 mio. kr.  Den var udbudt til 12,5 mio. kr.

Retsgrundlaget

Vurderingslovens § 33, stk. 18, blev indsat i loven ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 om ændring af lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme og lov om vurdering af landets faste ejendomme. I de almindelige bemærkninger til lovforslaget, jf. Folketingstidende 2002-03, tillæg A, side 805 -807, er det blandt andet anført:

"...

1. Lovforslagets formål

Formålet med lovforslaget er at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for grundejere, dvs. boligejere, ejere af produktionsjord, ejere af udlejningsejendomme m.v. Det sker ved at indføre et loft over, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldpromille kan stige i det enkelte år.

2. Ændringer i den kommunale ejendomsskattelov

2.2 Forslaget

Indførelse af et loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld

Med ordningen indføres med virkning fra og med skatteåret 2003 en stigningsbegrænsning, således at den enkelte grundejer i hvert enkelt år vil blive afskærmet mod skattevirkningen af grundværdistigninger ud over denne grænse.

Omberegning ved ændring af grundens størrelse, anvendelse m.v.

Ved ændring af grundens størrelse, anvendelse eller øvrige karakteristika, f.eks. ændrede planforhold, eller en ejerlejligheds fordelingstal, eller når en grund, der ikke hidtil har været vurderet, bliver vurderet, sker der en omberegning af grundværdien, som sikrer, at selve ændringen af grundens forhold giver anledning til ny skatteberegning. Loftet for grundskyld tilpasses ved omberegningen de ændrede forhold, således at selve ændringen af grundens forhold - f.eks. en overgang fra landzone til byzonestatus -kan give anledning til en ændret grundskyld, mens grundværdien efter ændringen på ny er underlagt stigningsbegrænsningen. Omberegningen sker af tekniske grunde med udgangspunkt i det seneste år, hvor den faktiske grundværdi har ligget til grund for påligningen af grundskyld.

3.Ændringer i vurderingsloven

Vurdering ved ændring af grundens størrelse, anvendelse m.v.

Efter forslaget skal vurderingsmyndighederne - til brug for den i afsnit 2.2 omtalte omberegning - i forbindelse med en almindelig vurdering eller en omvurdering af grunden foretage en yderligere ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i niveau som om vurderingen var foretaget i det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi og den afgiftspligtige grundværdi.

..."

Af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser fremgår side 813 vedrørende stk. 18:

"...

Stk. 18 finder anvendelse for nye ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld.

Nye ejendomme er ejendomme, der udskilles fra ejendomme, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Nye ejendomme er også ejendomme, der hidtil har været undtaget fra vurdering efter vurderingslovens § 7, stk. 1, eller hvor vurdering er undladt efter vurderingslovens § 7, stk. 2. Ejendomme, der har været omfattet af pligten til at betale grundskyld, men som efter bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelovs §§ 7 og 8 har været helt eller delvist fritaget for at betale grundskyld, anses ikke som nye ejendomme. Det vil sige, at der af hensyn til loftet over grundskylden vil skulle foretages en yderligere vurdering i de samme tilfælde som de, der er omfattet af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7.

Princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndigheden i forbindelse med den almindelige vurdering eller en omvurdering af den nye ejendom skal foretage en yderligere ansættelse af grundværdien af den nye ejendom.

Denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold. Har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi. Det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været anvendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom.

Har den nye ejendom ikke hidtil været vurderet, eksisterer der ikke for denne ejendom en tidligere vurdering, der kan anvendes ved beregningen af loftet over beregningsgrundlaget for grundskylden, Det foreslås derfor, at vurderingen skal foretages i det niveau, der gælder for vurderinger af de omliggende ejendomme af samme art det år, hvor der for disse ejendomme senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi.

..."

Af SKATs juridiske vejledning 2015-2, afsnit H,A.5.2. om yderligere ansættelse af grundværdi fremgår:

"...

Afsnittet handler om, at der foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, når en grund ændrer karakter som følge af faktiske eller retlige forhold.

Afsnittet indeholder: 

  • Generelle regler
  • Matrikulære ændringer
  • Ændret anvendelse eller planforhold
  • Nyopståede ejendomme.

 

Nyopståede ejendomme

For nyopståede ejendomme skal der ved vurderingen foretages en yderligere ansættelse af grundværdien.

Ejendomme, der frastykkes

Ved frastykning ansættes grundværdien i det basisniveau, som gælder for den ejendom, som grundstykket er udstykket fra. LSR har ved kendelsen i SKM2012.695.LSR afgjort, at dette også gælder, selv om den udstykkede ejendom vurderes i ulige år og udstykningsejendommen i lige år. Dette gælder, selv om der ikke foreligger sammenlignelige vurderinger i basisåret for udstykningsejendommen.

Ejendomme, der aldrig tidligere har været vurderet

Er der tale om en helt ny ejendom, der ikke tidligere har været vurderet, eksisterer der ikke en tidligere vurdering, der kan anvendes ved beregning af loftet. Det kan fx være en ejendom, der hidtil har været undtaget fra vurdering. Derfor skal det basisniveau, der gælder for de omkringliggende ejendomme af den pågældende art, anvendes. Der kan være tale om flere sammenlignelige ejendomme, og disse kan have forskellige basisår.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

..."

Procedure

Parterne har afgivet påstandsdokumenter og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed. Parterne har under proceduren navnlig gjort følgende gældende:

Sagsøgerne har navnlig gjort gældende, at selvom det følger af ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18, at 2008 som udgangspunkt skal anvendes som basisår ved nye ejendomme i en situation som den foreliggende, følger det af 3. pkt., at dette ikke gælder nye ejendomme som sagsøgernes, der er udstykket fra en ejendom som Y1, som var delvis fritaget for betaling af grundskyld i medfør af lov om kommunal ejendomsskat § 8, stk. 1, litra b. For det tilfælde at ejendommene anses for omfattet af bestemmelsens 2. pkt., vil det stride mod vurderingslovens hensigt og formål, hvis basisåret for de omhandlede ejendomme fastsættes til 2001 ud fra en ren ordlydsfortolkning af lovens § 33, stk. 18. Med bestemmelsen har det været hensigten at opnå en ensartet vurdering af ejendommene i et område, og lovgiver har formentlig ikke været opmærksom på den urimelige og utilsigtede forskelsbehandling, som kan opstå, når en erhvervsejendom, som vurderes helt anderledes end boligejendomme, udstykkes til boligformål. Y1 er som erhvervsejendom vurderet ud fra et kvadratmeterprincip, mens ejendomme til boligformfil vurderes dels på grundlag af en byggeret, dels på grundlag af et kvadratmeterprincip. Hertil kommer, at parterne som følge af tilkendegivelsen i mailen af 5. februar 2010 fra den sagligt kompetente myndighed havde en klar forventning om og indrettede sig på, at 2001 ville blive anvendt som basisår. Ingen af sagsøgernes rådgivere tilkendegav en anden opfattelse. Et forvaltningsretligt forventningsprincip fører således til, at tilkendegivelsen må anses for bindende for SKAT, således at 2001 skal anvendes som basisår. En fastholdelse af 2008 som basisår vil endelig være i strid med det forvaltningsretlige lighedsprincip. Som det fremgår af oplysningerne om den grundskyld, som betales af sammenlignelige ejendomme i samme område, betales der en væsentlig mindre grundskyld af de sammenlignelige ejendomme. Af en konkret afgørelse truffet af SKAT den 5. marts 2008 (J.nr. 253 179805) fremgår da også, at

"...

Hvad angår den omberegnede grundværdi, fastsættes basisåret for en grund normalt ved at anvende samme basisår, som var gældende for den jord, hvor grunden er udstykket fra, dog under hensyn til jordens tidligere anvendelse. Da den nu udstykkede jord oprindelig blev anvendt til landbrugsformål, ses der ved fastsættelsen af basisåret på forholdene for tilsvarende jord anvendt til boligformål.

..."

Sagsøgte har navnlig gjort gældende, at der foreligger en situation omfattet af 2. pkt. i vurderingslovens § 33, stk. 18. Bestemmelsens 3. pkt., som omfatter udstykning fra ejendomme, der ikke tidligere har været vurderet, kan ikke finde anvendelse, idet Y1 var vurderet forud for udstykningen. Dette indebærer, at den afgiftspligtige grundværdi på de omhandlede ejendomme skal fastsættes med 2008 som basisår, idet dette er det sidste Ar forud for udstykningen, hvor den udstykkede ejendom er offentligt vurderet. At det er dette Ar, der skal anvendes som basisår, understøttes af forarbejderne til ændringsloven, hvorved bestemmelsen blev indsat i vurderingsloven. Formålet med den lovændring, som gennemførtes ved lov nr. 1047 af 17. december 2002, var at lægge et loft over stigningen i grundskyld. Denne sag drejer sig ikke om den Adige stigning i grundskyld, men om førstegangsfastsættelse af grundværdien. Landsskatterettens afgørelse er i overensstemmelse med administrativ praksis, således som denne fremgår af SKATs juridiske vejledning 2015-2, afsnit H,A.5.2. Den afgørelse, der er truffet af SKAT, og som sagsøgere henviser til, er i strid med administrativ praksis. Landsskatteretten har ikke tilsidesat et lighedsprincip i disse sager. Anvendelse af et lighedsprincip forudsætter identitet mellem sagerne. Der er ikke den fornødne identitet mellem nærværende sager og de sager, sagsøgere henviser til. Dette gælder henvisningen til den enkeltstående afgørelse truffet af SKAT, og det gælder i relation til ejendomsbeskatningen af de bestående ejendomme i området, som sagsøgere har henvist til. Sagsøgere kan ikke ud fra et forventningsprincip støtte ret på den materielt forkerte tilkendegivelse, som er kommet til udtryk i den omhandlede mail af 5. februar 2010. Selvom sagsøgere med rette kan fole sig skuffede i deres forventninger, er der ikke tale om retsbeskyttede forventninger. Der består ikke noget almindeligt skatteretligt forventningsprincip, og en tilkendegivelse i strid med lovgivningen og med det tagne forbehold kan ikke skabe en retsbeskyttet forventning.

Landsrettens begrundelse og resultat

De omhandlede ejendomme blev i juli 2010 udstykket fra Y1, som senest var blevet offentligt vurderet i 2008. Efter udstykningen blev ejendommene værdiansat pr. 1. oktober 2010 på grundlag af et byggeretsværdiprincip og med 2008 som basisfir.

Spørgsmålet under denne sag er, om 2001 eller 2008 skal anvendes som basisår.

Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, skal der ved den almindelige vurdering eller en omvurdering foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. pkt. Det følger videre af bestemmelsens 2. pkt., at hvis den udstykkede ejendom har været offentligt vurderet, skal det seneste vurderingsår for denne anvendes som basisfir ved vurderingen af den nye ejendom. Har den udstykkede ejendom ikke været vurderet, anvendes som basisfir i stedet det seneste vurderingsfir for de omkringliggende ejendomme af samme art som den nye ejendom, jf. bestemmelsens 3. pkt.

Uanset at Y1 har været delvis fritaget for betaling af grundskyld, har den været offentligt vurderet med 2008 som seneste vurderingsår forud for udstykningen. Det følger derfor af § 33, stk. 18, at 2008 skal anvendes som basisfir ved den vurdering, der skal foretages af de nye ejendomme, der er opstået i 2010 ved udstykning fra Y1.

Indholdet af forarbejderne til ændringen af vurderingsloven ved lov nr. 1047 af 17. december 2002, herunder det anførte om formfilet med lovændringen, kan ikke fore til et andet resultat. Der er heller ikke fremkommet oplysninger, der giver grundlag for at anvende et andet år som basisår som følge af, at de omhandlede, nye ejendomme er udstykket fra en erhvervsejendom. Der er ved valget af vurderingsprincip taget højde for, at de nye ejendomme, som er til boligformål, skal vurderes efter et andet princip end den udstykkede erhvervsejendom. Den omstændighed, at SKAT i en afgørelse, som ikke er i overensstemmelse med praksis, som denne er udtrykt i SKATs juridiske vejledning, har fastlagt basisår under hensyn til en ændret anvendelse af en landbrugsejendom, kan heller ikke fore til et andet resultat.

Efter sin karakter og sit indhold, herunder at der alene er tale om en vejledende udtalelse, hvori det udtrykkeligt er anført, at den ikke er bindende for SKAT, kan SKATs mail af 5. februar 2010 ikke - heller ikke ud fra et forventningsprincip - føre til, at der gives sagsøgerne medhold. Den omstændighed, at en lignende besked flere gange skulle være givet telefonisk, kan ikke fore til et andet resultat.

Uanset den umiddelbare og væsentlige forskel i forhold til grundskylden af sammenlignelige ejendomme i området, som er konsekvensen af anvendelsen af 2008 som basisår, finder landsretten, at der efter ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., ikke er grundlag for at vælge et andet år som basisår ved fastsættelsen af grundværdien for de omhandlede ejendomme.

På den anførte baggrund frifinder landsretten derfor Skatteministeriet i sagerne.

Sagsøgerne, A og B, skal in solidum betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 50.000 kr., der er til dækning af udgifter til advokatbistand, er fastsat på grundlag af sagens værdi, omfang og hovedforhandlingens varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A og B in solidum betale 50.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter