Dato for udgivelse
16 Sep 2016 12:52
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
31 Mar 2016 10:27
SKM-nummer
SKM2016.404.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 45C-4129/2012
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsbeskatning, maskeret, udlodning, handelspriser, interesseforbundne,parter, projektsalg
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgerne 2 til 6, som anpartshavere i sagsøger 1, købte lejligheder ud af sagsøger 1 til underpris, og om skattemyndighederne derfor var berettiget til at korrigere handelsværdien.

Retten fandt, at anpartshaverne og anpartsselskabet var interesseforbundne uden modstående interesser, idet alle anpartshaverne havde en fælles interesse i at købe deres lejlighed til en så lav pris som muligt, mens anpartsselskabet på den anden side ikke havde en modstående interesse i at opnå en så høj pris som mulig på disse lejligheder, som følge af at ejerkredsen var identisk med anpartshaverne.

På denne baggrund fastslog retten, at skattemyndighederne var berettiget til at prøve de aftalte afståelsespriser og at skattemyndighederne kunne tilsidesættes priserne, såfremt de ikke var udtryk for markedsværdien, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Retten lagde til grund, at ejerlejlighederne blev besigtiget af Landsskatterettens sagsbehandlere, og at Landsskatteretten ved værdiansættelsen af ejerlejlighederne tog hensyn til, at ejerlejlighederne blev overdraget som projektsalg, og at ejerlejlighederne var beliggende på forskellige etager. Sammenholdt med den værdiansættelse som skønsmanden havde foretaget, fandt retten ikke, at sagsøgerne havde påvist forhold, der medførte, at Landskatterettens skøn hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Landsskatterettens værdiskøn lå i fire ud af fem tilfælde under skønsmandens værdiansættelse.

Det af sagsøgerne fremførte om, at der ligeledes skulle indregnes en mængderabat, at Landskatteretten ved prisfastsættelsen ikke tog hensyn til, at markedet for projektsalg var gået i stå, og at værdiansættelsen af to af de øvrige anpartshaveres lejligheder ikke var blevet anfægtet af skattemyndighederne, kunne ikke føre til et andet resultat.

Retten tog ikke stilling til spørgsmålet om anvendelsen af ligningslovens § 2.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit C.H.2.1.8.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2017-1, afsnit C.B.3.5.4.3

Redaktionelle noter

Se Landsrettens dom, SKM2017.441.ØLR, af den 19/6-2017. 


Dommen 

Parter

H1 (v/advokat Hans Henrik Thorsen)

og A, B, C, D og E

Mod

Skatteministeriet (v/Kammeradvokaten v/advokat Daniel Constantin B. Pedersen)

Afsagt af byretsdommer

Lena Falk

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, som er modtaget den 10. september 2012, drejer sig om, hvorvidt et anpartsselskab har solgt sine ejerlejligheder til underpris til anpartshaverne, og om skattemyndighederne derfor har været berettiget til at korrigere overdragelsessummerne.

Sagsøgerne H1 (anpartsselskab) og A, B, C, D, E (de 5 anpartshavere) har nedlagt påstand om principalt, at Skatteministeriet skal anerkende, at de af Landsskatteretten anfægtede handelspriser med rette er fastsat svarende til det af sagsøgerne aftalte og selvangivne. Subsidiært skal Skatteministeriet anerkende, at der alene er grundlag for en mindre forhøjelse af de aftalte og selvangivne handelspriser, og at sagsøgernes skatteansættelser derfor alene skal korrigeres i overensstemmelse med en sådan mindre forhøjelse. Mest subsidiært skal sagen hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagsøgte Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteret afsagde den 19. juni 2012 to kendelser vedrørende H1 (sagsøger 1) for indkomstårene 2007 og 2008, og fem kendelser vedrørende anpartshaverne A (sagsøger 2, indkomståret 2008), B (sagsøger 3, indkomståret 2007), C (sagsøger 4, indkomståret 2007), D (sagsøger 5, indkomståret 2007) og E (sagsøger 6, indkomståret 2007). Af kendelsen vedrørende indkomståret 2007 for sagsøger 1 fremgik blandt andet:

"...

Klagen skyldes, at SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2007 med 4.180.145 kr., idet selskabet findes at have overdraget fem ejerlejligheder beliggende Y10, København ... til selskabets anpartshavere til underpris.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse således, at selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2007 alene forhøjes med 2.045.716 kr.

Møde mv.

Ejerlejlighederne er besigtiget af Landsskatterettens sagsbehandler sammen med selskabets repræsentant den 19. april 2012.

Sagens oplysninger

Selskabet H1 er stiftet af A, LJ, D, E, B, C, KJ og G1 i forbindelse med erhvervelse af ejendommen beliggende Y10 i december 2006.

Ejendommen, der tidligere har været anvendt som skole, er efter erhvervelsen renoveret og ombygget til 16 moderne ejerlejligheder og et studie.

Alle selskabets anpartshavere erhvervede i forbindelse med ejendommens renovering og ombygning hver en ejerlejlighed, således at syv ejerlejligheder, herunder studiet, blev overdraget ultimo 2007, og én ejerlejlighed blev overdraget medio 2008.

Ejerlejlighederne var ikke færdigopførte på tidspunktet for overdragelserne til anpartshaverne, hvorfor de er overdraget som projektsalg.

Ejerlejlighederne er overdraget til anpartshaverne til følgende priser:

Y1: 2.028.571 kr., der svarer til 24.739 kr. pr. m2 (2008)

Y2: 3.348.571 kr., der svarer til 27.447 kr. pr. m2 (2007)

Y3: 4.048.571 kr., der svarer til 32.915 kr. pr. m2 (2007)

Y3: 3.678.571 kr., der svarer til 29.666 kr. pr. m2 (2007)

Y11: 3.598.571 kr., der svarer til 28.789 kr. pr. m2 (2007)

Y6: 4.048.571 kr., der svarer til 32.389 kr. pr. m2 (2007)

Y7: 4.428.571 kr., der svarer til 35.147 kr. pr. m2 (2007)

Y8: 4.300.000 kr., der svarer til 47.253 kr. pr. m2 (2007)

SKAT har ikke korrigeret de af parterne aftalte salgspriser for så vidt angår ejerlejlighederne beliggende Y7. og Y8 (studiet).

Selskabet har i december 2006, forinden ombygningen af ejendommen, fået udfærdiget en mæglervurdering af R1. Vurderingen fastslår, at ejerlejlighederne i ejendommen efter endt ombygning og opdeling vil kunne sælges til kvadratmeterpriser mellem 22.297 kr. og 47.010 kr. For så vidt angår de påklagede ejerlejligheder, er disse vurderet at kunne sælges til kvadratmeterpriser mellem 31.494 kr. og 37.190 kr.

Selskabet har endvidere i marts 2009 fået udfærdiget en mæglervurdering af R3. Af vurderingen fremgår det, at ejendommen er total gennemrenoveret, at arkitekten og bygherrens valg er udpræget luksus med sans for detaljen, og at ejerlejlighederne er udpræget liebhaveri. Byggeriet beskrives generelt som flot og meget velgennemført, herunder med køkkener af høj klasse, lækre badeværelser og IHC-styring af strøm, gulvvarme mv. Ejerlejlighederne er vurderet at kunne sælges til kvadratmeterpriser mellem 28.000 kr. og 36.000 kr. De påklagede ejerlejligheder er ikke besigtiget i forbindelse med mæglervurderingens udarbejdelse.

Selskabet har i 2008 solgt to færdigrenoverede ejerlejligheder til uafhængig tredjemand til følgende priser:

Y12: 5.150.000 kr., der svarer til 39.922 kr. pr. m2.

Y13: 4.800.000 kr., der svarer til 44.860 kr. pr. m2.

I forbindelse med Landsskatterettens besigtigelse af de påklagede ejerlejligheder kunne det konstateres, at man ved ombygningen har fastholdt ejendommens gamle stil således, at en række af de gamle bevaringsværdige vinduer er genbrugt, ligesom en udsmykket stuk ved den gamle indgang er bibeholdt. Endvidere blev det konstateret, at alle ejerlejligheder er moderne og egoistisk indrettet med lækre materialer, gulvvarme, højt til loftet, store og åbne rum samt med vinduer i fuld højde og store altaner. Til ejendommen hører en lille og aflukket fælles gård, hvor der også er cykelskur.

Studiet er tillige beliggende i gården. Der er ingen parkeringspladser tilknyttet ejendommen.

Det blev i forbindelse med besigtigelsen oplyst, at det har været vanskeligt at sælge de øvrige ejerlejligheder i ejendommen, hvorfor seks ejerlejligheder på nuværende tidspunkt er udlejede. Lejen udgør omkring 15.000 - 16.000 kr. pr. måned eksklusiv forbrug.

..."

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst for 2007 med 4.180.145 kr.

SKAT finder ikke, at ejerlejlighedsoverdragelserne er sket til markedspris, og det bemærkes, at overdragelsessummen mellem en køber og en sælger, i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, er undergivet SKATs prøvelse.

Det anføres, at anpartshaverne og selskabet ikke kan antages at have modstridende interesser, uanset at ingen af anpartshaverne kan betegnes som en part med bestemmende indflydelse over selskabet. Alle anpartshavere vil have en naturlig interesse i at nedbringe købesummen, men selskabet har ikke nogen modstridende interesse heri, idet anpartshaverne tilsammen har indflydelse på selskabets beslutninger. Overdragelsessummerne findes på denne baggrund af skulle korrigeres til markedsprisen.

SKAT skønner, at der kan anvendes en kvadratmeterpris på 37.000 kr. Der er herved særligt henset til, at markedet for projektsalg på overdragelsestidspunktet var dalende, og at ejerlejlighederne er totalt istandsat, hvorved der er anvendt dyre materialer. Idet der ikke foreligger klare objektive eller subjektive kriterier for, hvorledes kvadratmeterprisen skal differentieres mellem ejerlejlighederne alt efter etagebeliggenhed og indretning, er der anvendt en fast pris pr. kvadratmeter.

Der er herefter foretaget følgende korrektion:

Y2.: forhøjet fra 3.348.571 kr. til 4.514.000 kr.

Y3.: forhøjet fra 4.048.571 kr. til 4.551.000 kr.

Y4.: forhøjet fra 3.678.571 kr. til 4.588.000 kr.

Y11: forhøjet fra 3.598.571 kr. til 4.625.000 kr.

Y6.: forhøjet fra 4.048.571 kr. til 4.625.000 kr.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

For interesseforbundne parter gælder det, at de ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten bemærker, at selskabet og dets anpartshavere, i kraft af anpartshavernes ejerskab og det sammenfald af beslutningskompetence, der foreligger mellem parterne, er at anse for interesseforbundne parter.

For så vidt angår det af selskabet anførte om, at anpartshaverne i kraft af den indgåede anpartshaveroverenskomst udøver fælles bestemmende indflydelse over selskabet og derfor er omfattet af ligningslovens § 2, skal Landsskatteretten bemærke, at spørgsmålet herom, som har betydning for adgangen til betalingskorrektion i henhold til ligningslovens § 2, stk. 5, på nuværende tidspunkt behandles hos SKAT som en selvstændig sag.

Landsskatteretten kan derfor ikke tage stilling til spørgsmålet i nærværende sag.

Korrektion af de mellem selskabet og anpartshaverne aftalte overdragelsessummer er sket efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, der giver SKAT adgang til at efterprøve en aftalt overdragelsessum.

Landsskatteretten finder, at de af selskabet foretagne ejendomsoverdragelser er sket til underpris, og at der derfor er grundlag for korrektion i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Retten har herved særligt lagt vægt på foreliggende sammenlignelige salg samt den foretagne besigtigelse af ejerlejlighederne.

Landsskatteretten finder, at der ved en korrektion af de mellem selskabet og anpartshaverne aftalte overdragelsessummer skal fastsættes forskellige kvadratmeterpriser afhængig af, på hvilken etage ejerlejlighederne er beliggende, ligesom der skal tages hensyn til, at der er tale om projektsalg.

Henset til, at salget af ejerlejligheden Y7. er et fuldt ud sammenligneligt salg, at den for ejerlejligheden aftalte kvadratmeterpris på 35.429 kr. ikke er anfægtet af SKAT, og at en kvadratmeterpris på 35.429 kr. stemmer overens med øvrige sammenlignelige salg, finder retten, at der passende kan tages udgangspunkt i denne kvadratmeterpris og herefter differentieres mellem etagerne således:

Ejerlejligheder beliggende på 3. sal:                          35.500 kr. pr. m2.

Ejerlejligheder beliggende på 2. sal:                          33.500 kr. pr. m2.

Ejerlejligheder beliggende på 1. sal:                          32.500 kr. pr. m2.

Ejerlejligheder beliggende i stuen:                            31.500 kr. pr. m2.

Ejerlejlighederne kan herefter værdiansættes således:

Y2.                                                                                    3.960.000 kr.

Y3.                                                                                    4.120.000 kr.

Y4.                                                                                    4.150.000 kr.

Y11.                                                                                  4.180.000 kr.

Y6.                                                                                    4.430.000 kr.

For så vidt angår ejerlejligheden Y3., finder retten, at differencen mellem den aftalte og den korrigerede overdragelsessum, der udgør ca. 1,7 %, falder inden for skønsusikkerheden, og at der derfor ikke er grundlag for at korrigere den mellem parterne aftalte overdragelsessum.

SKATs afgørelse af 29. august 2011 ændres herefter således, at selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2007 alene forhøjes med 2.045.716 kr.

..."

Det er endvidere oplyst, at der blev foretaget en mæglervurdering af R2 den 7. november 2007. Vurderingen blev foretaget af de lejligheder, der ikke skulle overtages af anpartshaverne på nær to. Kontantprisen udgjorde mellem 2.995.000 kr. til 5.375.000 kr. svarende til mellem 40.163 kr. pr. m2 til 50.708 kr. pr. m2.

Den 31. marts 2014 traf Landsskatteretten afgørelse, hvorved Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om nægtelse af betalingskorrektion, jf. ligningslovens § 2, stk. 5.

Der har under sagens forberedelse i byretten været foretaget syn- og skøn. Af skønserklæringen af 23. november 2015 og tillæg af 19. januar 2016 fremgår blandt andet, at:

"...

Det er sædvanlig praksis, at udbud og salg af ejerlejligheder på projektstadiet gennemføres med en reduceret pris på ca. 5-10 % i forhold til markedsprisen på tilsvarende eksisterende/opførte og sammenlignelige ejerlejligheder.

...

Det er sædvanlig praksis, at udbud og salg af ejerlejligheder i en eksisterende ejendom på projektstadiet gennemføres med en reduceret pris på indtil ca. 5 % i forhold til markedsprisen på tilsvarende eksisterende/opførte og sammenlignelige ejerlejligheder.

...

7. Det bedes i den forbindelse oplyst, hvordan markedet for projektsalg af ejerlejligheder så ud i Københavnsområdet i perioden maj 2007 - december 2007 og i juni 2008 herunder ønskes det oplyst om der gjorde sig særlige markedsforhold gældende i denne periode.

Markedet for projektlejligheder faldt iflg. Realkreditrådet med op til 11 % i løbet af bare 6 måneder. De Københavnske projektsalgslejligheder lignede meget markedet for de almindelige ejerlejligheder. Under perioden var projektsalgslejligheder mere sårbare af flere årsager, en af disse var den lange overtagelsestid og flere projektudviklere tilbød køberne at sikre køberne mod dobbelt husleje.

...

Det generelle aftagne marked i perioden maj 2007 - december 2007 og i juni 2008 påvirkede i særdeleshed også prisfastsættelsen ved projektsalg af ejerlejligheder i Københavnsområdet.

...

Der vil generelt være forskel på kvadratmeterprisen ud fra den enkelte lejligheds beliggenhed i ejendommen herunder etage, dog forudsat, at der er tale om sammenlignelige lejligheder herunder antal værelser, størrelse, indretning m.m.

Stuelejligheden vil generelt opnå den laveste kvadratmeterpris og den øverste lejlighed den højeste kvadratmeterpris.

...

Priserne fastsættes som følger:

Y1

32.000 kr. m2 Q2/07, 30.000 kr. m2 Q4/07, 29.000 kr. m2 Q2/08

Y2

36.000 kr. m2 Q2/07, 34.000 kr. m2 Q4/07

Y4

38.000 kr. m2 Q2/07, 36.000 kr. m2 Q4/07

Y6

40.000 kr. m2 Q2/07, 38.000 kr. m2 Q4/07

Y11

36.000 kr. m2 Q2/07, 34.000 kr. m2 Q4/07

...

Såfremt det antages at salgsprocessen og markedsføringen dokumenterbart har været i gang et stykke tid, her estimeret til 3-6 måneder uden der er fremkommet køberemner eller købstilbud, og der herefter findes en køber, som ønsker at erhverve 7 eller evt. 8 enheder, vil vi vurdere, at der i sådanne forhandlingerne skal forventes en "mængderabat" på 5-10 %.

Såfremt der er 7 eller 8 forskellige købere kan en "mængde" rabat alene forventes mulig, såfremt erhvervelsen sker under samme forhandling. I modsat fald vil eventuel reduceret salgspris være af mindre størrelse.

Ovennævnte besvarelse forudsætter dog, at de oprindelige udbudte salgspriser på udbudstidspunktet var markedskonforme.

..."

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A og B.

A (sagsøger 2) har forklaret, at han er uddannet som arkitekt og har arbejdet som sådan i 25 år, heraf i 15 år med boligbyggeri. I 2005 henvendte nogle kunstnere sig til G2 for at få tegnet et projekt vedrørende et studie. G2 tegnede et projekt til dem i Ørestaden. Det blev imidlertid alt for dyrt og blev derfor ikke gennemført. G2 undersøgte derfor andre steder i byen og fik samtidig ideen, at de kunne bo sammen. G2 så i den forbindelse udbuddet fra ... Kommune vedrørende den gamle bygning. De besluttede sig derfor at byde på den gamle bygning. Efter to budrunder købte de bygningen i 2006 og fik nøglerne i 2007.

Sagsøger 2 havde siden år 2000 beskæftiget sig med rådgivning omkring boligbyggeri. Først gik det rigtigt godt på boligmarkedet, men i 2006 kunne de godt se, at projektsalget var gået i stå. Mange af sagsøger 2s kunder kunne ikke længere sælge de boliger, som de i første omgang havde regnet med.

Mange projektbyggerier blev derfor lukket ned for at mindske tabet. I 2006 var projektsalget som sagt gået i stå, og det var det tidspunkt, hvor de skulle til at gå i gang med projektet med den gamle skole.

De var to grupper en gruppe af arkitekter og en gruppe af kunstnere der gik ind i projektet. Aftalen var, at de 7 anpartshavere skulle udvikle et projekt sammen, hvor de alle sammen samtidig skulle bo. Forudsætningerne ændrede sig imidlertid undervejs, og på et tidspunkt blev der megen opmærksomhed på at fastholde alle anpartshaverne. De aftalte derfor, at alle 7 anpartshavere havde en pligt til at købe en lejlighed. Sagsøger 2 var direktør i anpartsselskabet og stod for de små daglige forhold, såsom deltagelse i byggemøder o. lign. Beslutninger skulle ske af hele bestyrelsen, og selv regninger blev skrevet under af hele bestyrelsen. Anpartshaverne havde en vetoret, fordi det var vigtigt, at de stod sammen, så ikke et simpelt flertal kunne bestemme.

De lånte penge til projektet. I første omgang lånte de 58 mio. kr., hvoraf de betalte 28 mio. kr. for bygningen. De resterende penge skulle bruges til ombygningen af bygningen. Da de gik i gang, viste det sig imidlertid, at der var problemer med bygningen, idet der blandt andet var asbest, råd i tagkonstruktionen, problemer med bærende vægge, facaden og vinduerne. De måtte derfor låne flere penge og i den forbindelse blev anpartshavernes selvskyldnerkaution også hævet fra 2 mio. kr. til 3 mio. kr. Ideen var, at de skulle bruge et halvt år til ombygningen, men da det viste sig, at der var problemer med bygningen forsinkede det processen. Tidsplanen skred derfor ret hurtigt, og de lagde derfor 6 måneder til og fokuserede på først at færdiggøre 6 lejligheder, som blev færdige til årsskiftet 2007/2008.

De fik vurderet projektet af R1. Mægleren foreslog, at de ikke skulle bygge studiet, da det ville hæve prisen for de øvrige lejligheder uden et studie. Der kom imidlertid flere nye udgifter til projektet, så for at finansiere disse, valgte de i februar 2007 i stedet for at reducere haverne ud for de nederste lejligheder, og så lavede de alligevel studiet. De 3 stuelejligheder blev til 4 lejligheder, hvoraf den ene af lejlighederne kun har lys fra den ene side.

Da de startede projektet var alle begejstret, og de kunne godt lide tanken om, at de som venner skulle bo sammen. De 7 anpartshavere skulle derfor bo der, og de øvrige lejligheder skulle sælges. G2 lavede en hjemmeside i februar/marts 2007, hvor de lagde projektet ud. De brugte meget de sociale medier og lavede arrangementer, hvor de viste rundt på bygningen. Derudover var der de almindelige salgstiltag. De vidste ikke med sikkerhed fra starten, hvilke lejligheder hver anpartshaver skulle have, men de fandt ud af det bortset fra to af lejlighederne, hvor de til sidst trak lod. Oprindelig skulle anpartshaverne have købt deres lejligheder i maj, men det blev forsinket på grund af problemerne med bygningen. Fordelingen og salget af lejlighederne skete derfor først senere. Sagsøger 2 valgte først en lejlighed i maj, men valgte senere en anden lejlighed, som han endte med at købe. Af personlige årsager valgte sagsøger 2 og hans familie ikke at flytte ind i ejendommen. Sagsøger 2 købte derfor en stuelejlighed. Da sagsøger 2 ikke flyttede ind i ejendommen, blev lejlighederne til de 6 andre anpartshavere færdiggjort først.

Ejendommen ligger i Y14, hvor der er et hårdt miljø, og det skræmte mange købere væk. Hertil kom, at der er tale om store lejligheder, og der er ingen elevator i bygningen. Der var mange folk, der var interesseret, men de hoppede fra til sidst. Der var nogle købere, der gav bud, men buddene var helt urealistisk lave. I efteråret 2007 var økonomien i projektet derfor stram tiden løb og det kostede penge. Der var som sagt mange forhold i bygningen, der gjorde det dyrere og hertil kom, at salget på boligmarkedet også var dårligt. De penge som de havde lånt, kunne de derfor ikke færdiggøre projektet med. De havde derfor brug for endnu flere penge. De overvejede flere alternativer, herunder at sælge hele ejendommen til hotel eller restaurant. De valgte imidlertid at lave projektet færdigt, da de andre alternativer ville betyde store tab. De var reelt konkurs på dette tidspunkt. Der skulle penge i kassen hurtigst muligt. De startede derfor med at færdiggøre de 6 lejligheder, som skulle sælges til anpartshaverne for at få penge til projektet. Banken pressede også på. I maj 2007 var boligpriserne faldet i forhold til R1s mæglervurdering, hertil kom, at de alligevel lavede studiet, selvom R1 havde frarådet dette. Til gengæld kunne de sælge studiet og få penge for det. Priserne på lejlighederne i maj justerede de derfor med udgangspunkt i R1s vurdering i december. I maj blev prisen på lejlighederne derfor sat ned i forhold til R1s vurdering, bortset fra lejligheden 3. tv., der er væsentlig forskellig i forhold til lejligheden 3. th. Alle anpartshaverne satte sig sammen og talte om priserne på lejlighederne, som de blev enige om i maj 2007. Priserne for salget i december 2007 blev igen reguleret. De blev også enige om prisen på sagsøger 2s lejlighed, selvom han først skulle købe senere. Alle 7 lejligheder blev derfor prissat i november 2007, det fremgår ligeledes af skødet på sagsøger 2s lejlighed. De 7 anpartshavere talte om priserne, som blev fastsat så ingen følte sig snydt, og der skulle ikke være nogen særlig billig lejlighed. Skøderne blev underskrevet i december 2007 på 6 af lejlighederne. De havde advokater, som lavede skøderne. Det var vigtigt, at de stod sammen og var fælles om at købe det var også et krav fra de andre. Der var flere, der gerne ville ud af projektet. Der blev ikke givet noget til nogle af anpartshaverne. Prisen blev sat til det, som de mente, at lejlighederne skulle koste. R2 havde også foretaget en vurdering af prisen på lejlighederne i ejendommen. R2 foreslog, at de skulle sætte en meget høj pris for derved at vise, at der var tale om meget eksklusive lejligheder. R2s vurdering var derfor helt urealistisk. Anpartshaverne har ikke tjent noget på projektet.

B (sagsøger 3) har forklaret, at han har et selskab. Det hele startede med, at de var 4 kunstnere, der boede til leje i hver deres bolig, og derudover lejede de et studie. De talte derfor om at købe noget, hvor de kunne bo sammen og samtidig have deres musikstudie. Sagsøger 3 havde en ven, der kendte A, som de kontaktede. De var ikke ejendomseksperter og var derfor lidt skeptiske over at kaste sig ud i projektet. De forsøgte derfor at sikre sig ved at indhente ekspertise med boligprojekter ved at gå sammen med den anden gruppe, som bestod af arkitekter. De var glade for vetoretten i dokumenterne. De var forberedt på, at de skulle kautionere. Det var kunstnernes ønske, at studiet skulle bygges, så da R1 sagde, at det ikke var hensigtsmæssigt, diskuterede de det meget internt, da de 4 kunstnere gerne ville have det.

Oprindeligt skulle anpartshaverne købe hver en lejlighed i maj 2007. Men på grund af asbest og andre ulykker blev byggeprojektet forsinket. De argumenterede og diskuterede fordelingen af lejlighederne. De havde ikke aftalt en pris på studiet, så igen diskuterede de, hvad det skulle koste, særligt fordi R1 jo havde skrevet, at det forringede værdien på de øvrige lejligheder, så der opstod modstridende interesser mellem anpartshaverne. Sagsøger 3 syntes faktisk, at det endte med at studiet blev meget dyrt. A havde først valgt en lejlighed på 3. sal, men af personlige årsager, så valgte han ikke at flytte ind i ejendommen og valgte derfor en anden lejlighed. Lejligheden på 3. sal blev derfor solgt til KJ. Alle lejligheder har fordele og ulemper.

Da selskabet manglede kapital til gennemførelse af projektet, prioriterede de at få færdiggjort de store lejligheder, mens As lejlighed blev nedprioriteret. De havde R1s vurderingen fra december, men boligmarkedet var nedadgående. Det kunne de også se på de bud, som de fik, da de var meget lave. Anpartshaverne fandt derfor et prisleje, der var rimeligt i forhold til de priser, de så ude på ejendomsmarkedet. Den lejlighed som sagsøger 3 endte med at købe, var der en, som havde budt 3 mio. kr. på. Buddet modtog han, før han selv købte, men husker ikke tidspunktet nærmere. Sagsøger 3 købte lejligheden for 3,6 mio. kr. Inden anpartshaverne købte en lejlighed hver, var alle lejlighederne sat til salg, og der var udarbejdet salgsmateriale på alle lejligheder, som alle kunne se på ejendomsmæglerens hjemmeside.

I december 2007 købte anpartshaverne lejlighederne på samme tid. A var også forpligtet til at købe en lejlighed. Anpartshaverne fastsatte derfor prisen på alle 7 lejligheder i december 2007. As lejligheden var imidlertid ikke færdig og kunne derfor ikke tinglyses, som de øvrige 6 lejligheder. Alle 7 anpartshavere skulle imidlertid gøre det samtidigt. Det skulle forhindre, at der var nogen, der hoppede fra, eller at prisen skulle ændres, fordi markedet ændrede sig. Anpartshaverne fastsatte ikke priserne lavt.

Årsagen til, at KJs lejlighed efter skattemyndighedernes opfattelse ligger på markedsprisen, kan måske skyldes, at KJ var dårligere til at forhandle prisen internt end de øvrige anpartshavere. Hertil kommer dog også, at KJs lejlighed er den bedste i bygningen. De havde kautioneret hver især og ville ikke sælge for billigt til hinanden. Projektet var ikke nogen god forretning.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument af 12. februar 2016 anført blandt andet og i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed:

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende:

at det ved bedømmelsen af de aftalte handelspriser må lægges til grund, at den enkelte køber og selskabet på sædvanlig vis har haft modstridende interesser, og at korrektion af de aftalte priser derfor allerede af den grund er udelukket.

I relation til de af Landskatteretten fastsatte priser:

Gøres det principalt gældende

  • at de af Landsskatteretten fastsatte priser ikke giver tilstrækkelig sikkert grundlag for at foretage en korrektion af de mellem sagsøgerne aftalte priser:Dels fordi der ved fastsættelsen af priserne ikke er henvist til ét eneste sammenligneligt projektsalg,

Dels   fordi der ved fastsættelsen af priserne ikke taget hensyn til den rabat, der sædvanligvis må ydes ved projektsalg, og ej heller det forhold, at der konkret i forhold til sælgerselskabet var tale om 8, subsidiært 7 sammenhængende handler og

Dels   fordi der ikke ved prisfastsættelsen er taget behørigt hensyn til det forhold, at markedet for projektlejligheder på tidspunktet for overdragelserne var gået helt i stå.

Subsidiært gøres det gældende

  • at de differencer, der fremkommer ved anvendelse af Landskatterettens priser efter deres karakter herunder navnlig deres divergerende størrelse, samt det forhold, der samtidig blev indgået 3 yderligere handler, der ikke er anfægtet af SKAT må antages at være udtryk for sædvanlige afvigelser i et marked præget af stor usikkerhed, og
  • at der derfor ikke er grundlag for at antage, at eventuelle differencer i forhold til markedsprisen ikke har været båret af rimelige og reelle forretningsmæssige hensyn, og
  • at der derfor efter en samlet vurdering af sagens faktiske omstændigheder ikke er grundlag for en korrektion af de aftalte priser.

Specielt i relation til genstanden for prøvelse:

Gøres det gældende

  • at skattemyndigheden ikke bør kunne fratage en Klager dennes retskrav på betalingskorrektion ved at vælge at foretage korrektionen med hjemmel i andre bestemmelser i skattelovgivningen, eller med støtte i retspraksis, når forholdet rent faktisk er omfattet af ligningslovens § 2,
  • at dette må være gældende uanset om behandlingen sker i første instans eller i ankeinstansen, og uanset om der samtidig verserer sag om samme spørgsmål andetsteds i det administrative system, idet hjemmelen i LL § 2 må opfattes som primær i forhold til andre mulige hjemmelsgrundlag,
  • at det derfor er en fejl, at Landskatteretten ikke har forholdt sig til denne problematik,
  • at domstolenes prøvelsesadgang på dette område ikke ses begrænset som anført af sagsøgte, og at domstolene derfor både er berettiget og forpligtet direkte til at prøve spørgsmålet om anvendelse af LL § 2 under nærværende sag.

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det videre overordnet gældende:

  • at der ikke fra sagsøgtes side er påvist et interessefællesskab af en karakter, der kan begrunde korrektionsadgang overfor sagsøgerne,
  • at Landsskatterettens afgørelser i øvrigt både faktisk, retligt og i relation til skønsudøvelsen er fejlbehæftet i væsentlig grad,
  • at Landsskatterettens afgørelser derfor skal tilsidesættes overfor sagsøgerne, som værende ugyldige, subsidiært hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne,
  • at der ikke gælder nogen for domstolene bindende begrænsninger i domstolenes prøvelsesadgang være sig i forhold til faktum, jus eller i forhold til prøvelsen af skønsudøvelsen.

Sagsøgtes udlægning af skønsrapporterne bestrides,

idet det gøres gældende,

  • at skønsrapporterne understøtter og bekræfter, at der er handlet på markedsvilkår.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 17. februar 2016 anført blandt andet og i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed:

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse af lejlighederne.

Landsskatterettens skøn kan kun tilsidesættes, såfremt skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR 2016.191H (SKM2015.615.HR), UfR 2011.1471H (SKM2011.210.HR) og UfR 2009.476 2H.

Det er sagsøgerne, der har bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse af lejlighederne. Sagsøgerne har imidlertid ikke godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat.

De mellem anpartsselskabet og anpartshaverne foretagne overdragelser af lejligheder er sket til underpriser, der ikke svarede til lejlighedernes værdi i handel og vandel.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 er bl.a. den samlede kontantomregnede afståelsessum, som parterne har aftalt, undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Skattemyndighedernes afgørelse er bindende for både sælger og køber.

Henset til at parterne i kraft af ejerskabet til sælgeren af lejlighederne samt købernes beslutningskompetence i sælger, er interesseforbundne og ikke har modstående interesser, har Landsskatteretten derfor været berettiget til at tilsidesætte de aftalte overdragelsessummer og foretage korrektioner af lejlighedernes handelsværdier som sket.

Der er derfor hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 til at korrigere den aftalte afståelsessum. Sagsøgerne har ikke bestridt, at skattemyndighederne har korrektionsadgang efter bestemmelsen.

Der er ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn af værdien af de enkelte lejligheder, som er overdraget fra sagsøger 1 (selskabet) til sagsøger 2 til 6.

Det må ved rettens vurdering af overdragelsessummen tillægges vægt, at værdiansættelse af fast ejendom er udtryk for et skøn. Domstolene er traditionelt tilbageholdende ved tilsidesættelse af myndighedernes værdiskøn, jf. f.eks. UfR 2007.204H (lejeværdi), UfR 2009.749H (grundværdi), UfR 2011.1616H (SKM2011.242.HR) (værdi af fri bolig) og UfR 2011.2590H (værdi af gældsbrev).

Skatteretlige skøn, herunder værdiskøn, tilsidesættes kun såfremt, skønnet er udøvet på et forkert grundlag,eller det har medført et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR 2009.476 2H og UfR 2011.1471H (SKM2011.210.HR). Landsskatterettens afgørelse er hverken faktisk, retligt eller i relation til skønsudøvelsen fejlbehæftet i væsentlig grad. Sagsøgeren har ikke nærmere redegjort for, på hvilket grundlag dette skulle være tilfældet.

Hertil kommer, at Landsskatterettens værdiansættelse bl.a. er foretaget på baggrund af en fysisk besigtigelse af lejlighederne.

Det er sagsøgerne, der har bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse af lejlighederne. Sagsøgerne har imidlertid ikke godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat. Sagsøgerne har således ikke løftet denne bevisbyrde, og der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens værdiansættelse af lejlighederne.

Sagsøgerne har foranstaltet bevisoptagelse ved syn og skøn med henblik på at opnå en uafhængig vurdering af lejlighederne, der imidlertid klart viser, at lejlighederne er solgt til underpriser. Bevisoptagelsen viser faktisk, at Landsskatterettens skøn over værdierne af lejlighederne er lempeligt for sagsøgerne.

Sagsøgerne har heller ikke godtgjort, at der er grundlag for, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos skattemyndighederne. Sagsøgerne har end ikke redegjort for, hvad grundlaget herfor skulle være.

Ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn

Landsskatterettens skøn støttes for det første på, at Lejligheden Y7. ..., ligesom lejlighederne købt af sagsøger 2 til 6, er solgt på projektstadiet og at lejligheden er solgt samtidigt med de øvrige lejligheder. Lejligheden Y7., er derfor sammenlignelig med lejlighederne solgt til sagsøger 2-6.

Lejligheden Y7 er afstået til kr. 4.428.571,-, hvilket svarer til en m2 pris på kr. 35.429,- .... Prisen er ikke anfægtet af skattemyndighederne, og sagsøger 1 til 6 har under skattesagens administrative behandling gjort gældende, at standardprisen på sagsøgernes lejligheder i fravær af objektive kriterier for en anden prisfastsættelse, som udgangspunkt skal fastsættes til en m2-pris på kr. 35.427, dog således at prisen differentieres efter etagebeliggenhed ....

Landsskatteretten har på denne baggrund med rette taget udgangspunkt i lejligheden Y7., og herudfra korrigeret den fastsatte afståelsessum alt afhængig af etagebeliggenheden .... At etagebeliggenheden har betydning for prisen har desuden støtte i en statistik fra Boliga.dk ..., som også var fremlagt under sagens administrative behandling. Det kunne desuden ved Landsskatterettens besigtigelse af lejlighederne konstateres, at lejlighederne afhængig af etagebeliggenhed havde forskelligt lysindfald .... Dette forhold har Landsskatteretten inddraget i sine vurderinger af lejlighederne, idet Landsskatteretten fastsatte m2-priserne for de 5 lejligheder til mellem kr. 31.500,- til kr. 35.500,-, afhængigt af den konkrete etagebeliggenhed i ejendommen.

At lejligheden Y7., er retvisende som udgangspunkt for værdiskønnet støttes desuden af, at lejlighederne ..., Y12 og Y13. i 2008 efter renovering og færdiggørelse er solgt til uafhængige tredjemænd til m2- priser på 39.922,- og 44.860,-. Disse m2-priser svarer til, at der er givet et afslag på henholdsvis ca. 11 % og 26 % i forhold til de priser, som de i sagen omhandlede lejligheder er solgt til. Lejligheden ..., Y13 udmærker sig dog ved, at være ejendommens øverste lejlighed og være udstyret med en stor tilbagetrukket altan, hvilket gør lejligheden særligt attraktiv.

For det andet støttes Landsskatterettens skøn af, at der umiddelbart før sagsøgernes erhvervelse af lejlighederne for m2-priser på mellem kr. 24.739,- (Y1) og kr. 32.389 (Y6), blev foretaget en mæglervurdering af R1 ... den 12. december 2006, hvor m2-priserne på lejlighederne blev vurderet til mellem kr. 31.494,- (Y1) og kr. 37.190 (Y6), ligesom der den 7. november 2007 blev foretaget en mæglervurdering af de resterende lejligheder, herunder Y1., hvor m2-prisen på lejlighederne blev vurderet til mellem kr. 40.882,- og kr. 50.708,- .... På trods af dette blev Y1. kort tid efter overdraget til en af sagsøgerne for en m2-pris på kr. 24.739,-.

For det tredje støttes Landsskatterettens skøn af det i sagen udmeldte syn og skøn og den i sagen udarbejdede skønserklæring ....

Skønsmanden har på baggrund af det i sagen udmeldte syn og skøn fastsat nedenstående m2-priser på de i sagen omhandlede lejligheder, idet der ved skønsmandens fastsættelse af priserne er taget højde for ejendommens centrale beliggenhed i København ..., den konkrete etagebeliggenhed i ejendommen, kvaliteten af lejlighederne samt det forhold at der var tale om projektlejligheder opført i en eksisterende ejendom:

  • Y1, fastsættes til 32.000 kr. pr. m2 i andet kvartal 2007, 30.000 kr. pr. m2 i fjerde kvartal 2007 og 29.000 kr. pr. m2 i andet kvartal 2008.

  • Y2, fastsættes til 36.000 kr. pr. m2 i andet kvartal 2007 og 34.000 kr. pr. m2 i fjerde kvartal 2007.

  • Y4, fastsættes til 38.000 kr. pr. m2 i andet kvartal 2007 og 36.000 kr. pt. m2 i fjerde kvartal 2007.

  • Y6, fastsættes til 40.000 kr. pr. m2 i andet kvartal 2007 og 38.000 kr. pr. m2 i fjerde kvartal 2007, og

  • Y11, fastsættes til 36.000 kr. pr. m2 i andet kvartal 2007 og 34.000 kr. pr. m2 i fjerde kvartal 2007.

I skema 1 nedenfor er oplistet de m2-priser, som sagsøgerne faktisk erhvervede lejelighederne til (bilag 1), sammenholdt med de m2-priser som R1 ..., Landskatteretten ... og Skønsmanden ... har fastsat de i sagen omhandlede lejligheder til.

For så vidt angår Y1, er det den af skønsmanden fastsatte pris for andet kvartal 2008, der er oplistet. For så vidt angår de øvrige lejligheder er det de af skønsmanden fastsatte priser for fjerde kvartal 2007, der er oplistede.

SKEMA 1

Lejlighed

Faktisk pris

R1

Landsskatteretten

Skønsmanden

Y1.

24.739 kr. pr. m2

31.494 kr. pr. m2

31.500 kr. pr. m2

29.000 kr. pr. m2

Y2.

27.447 kr. pr. m2

32.083 kr. pr. m2

32.500 kr. pr. m2

34.000 kr. pr. m2

Y4.

29.666 kr. pr. m2

35.537 kr. pr. m2

33.500 kr. pr. m2

36.000 kr. pr. m2

Y6

32.389 kr. pr. m2

37.190 kr. pr. m2

35.500 kr. pr. m2

38.000 kr. pr. m2

Y11.

28.789 kr. pr. m2

32.114 kr. pr. m2

33.500 kr. pr. m2

34.000 kr. pr. m2

I skema 2 nedenfor er oplistet de kontantpriser, som sagsøgerne faktisk erhvervede lejlighederne til ..., sammenholdt med de kontantpriser som R1 ..., Landskatteretten ... har fastsat lejlighederne til. For så vidt angår de af skønsmanden fastsatte kontantpriser, har skønsmanden ikke selv fastsat kontantpriser på lejlighederne. Priserne nedenfor er beregnet på baggrund af de af skønsmanden fastsatte m2-priser ...

SKEMA 2

Lejlighed

Faktisk pris

R1

Landsskatteretten

Skønsmanden

Y1

2.028.571 kr.

2.425.000 kr.

2.580.000 kr.

2.378.000 kr.

Y2

3.348.571 kr.

3.850.000 kr.

3.960.000 kr.

4.148.000 kr.

Y4

3.678.571 kr.

4.300.000 kr.

4.150.000 kr.

4.464.000 kr.

Y6

4.048.571 kr.

4.500.000 kr.

4.430.000 kr.

4.750.000 kr.

Y11

3.598.571 kr.

3.950.000 kr.

4.180.000 kr.

4.250.000 kr.

I skema 3 nedenfor er beregnet og oplistet forskellen i kroner på kontantprisen for lejlighederne på baggrund af de kontantpriser, som sagsøgerne faktisk erhvervede lejelighederne til ..., i forhold til de kontantpriser som Landskatteretten ... har fastsat lejlighederne til og i forhold til de kontraktpriser, som kan beregnes på baggrund af de af skønsmanden fastsatte m2-priser ....

For så vidt angår Y1, er beregningerne baseret på den af skønsmanden fastsatte pris for andet kvartal 2008. For så vidt angår de øvrige lejligheder, er beregningerne baseret på de af skønsmanden fastsatte priser for fjerde kvartal 2007.

SKEMA 3

Lejlighed

Faktisk pris

Landsskatteretten

Forskel

Skønsmanden

Forskel

Y1.

2.028.571 kr.

2.580.000 kr.

551.429 kr.

2.378.000 kr.

349.429 kr.

Y2.

3.348.571 kr.

3.960.000 kr.

611.429 kr.

4.148.000 kr.

799.429 kr.

Y4.

3.678.571 kr.

4.150.000 kr.

471.429 kr.

4.464.000 kr.

785.429 kr.

Y6

4.048.571 kr.

4.430.000 kr.

381.421 kr.

4.750.000 kr.

701.429 kr.

Y11

3.598.571 kr.

4.180.000 kr.

581.429 kr.

4.250.000 kr.

651.429 kr.

Endelig er i skema 4 nedenfor beregnet og oplistet den afrundede procentuelle forskel mellem de kontantpriser, som sagsøgerne faktisk erhvervede lejelighederne til ..., i forhold til de kontantpriser som Landskatteretten ... har fastsat lejlighederne til og til de kontraktpriser, som kan beregnes på baggrund af de af skønsmanden fastsatte m2-priser ....

For så vidt angår Y1, er beregningerne baseret på det den af skønsmanden fastsatte pris for andet kvartal 2008. For så vidt angår de øvrige lejligheder, er beregningerne baseret på de af skønsmanden fastsatte priser for fjerde kvartal 2007.

SKEMA 4

Lejlighed

Faktisk pris

Landsskatteretten (afrundet)

Skønsmanden (afrundet)

Y1.

2.028.571 kr.

27 % højere

17 % højere

Y2.

3.348.571 kr.

18 % højere

24 % højere

Y4.

3.678.571 kr.

13 % højere

21,5 % højere

Y6

4.048.571 kr.

9,5 % højere

17,5 % højere

Y11

3.598.571 kr.

16 % højere

18 % højere

På baggrund af de kontantpriser, som Landsskatteretten har fastsat ..., kan det konstateres, at priserne på lejlighederne burde have været mellem ca. 9,5- 27 % højere, end de priser som lejlighederne faktisk blev handlet til.

Ud fra de kontantpriser, som kan beregnes på baggrund af de af skønsmanden fastsatte m2-priser ..., kan det konstateres, at priserne på lejlighederne burde have været mellem ca. 17-24 % højere, end de priser som lejlighederne faktisk blev handlet til.

Endelig understøtter skønserklæringen og de af skønmanden fastsatte m2- priser, at der ved de af Landsskatteretten fastsatte priser er taget hensyn til, at lejlighederne er blevet handlet på projektstadiet.

For det fjerde støttes Landsskatterettens skøn af det i sagen udarbejdede tillæg til skønserklæringen ....

De af sagsøgerne opstillede forudsætninger for skønsmandens besvarelse af spørgsmål 13A og 14A samt de af skønsmanden opstillede forudsætninger for i højere eller lavere grad at opnå en "mængderabat" er ikke til stede.

Sagsøgerne har ikke godtgjort, at salgsprocessen og markedsføringen for de i sagen omhandlede lejligheder dokumenterbart havde været i gang i 3-6 måneder uden, at der var fremkommet køberemner eller købstilbud.

Desuden har situationen aldrig været den, at en køber under en forhandling ønskede at erhverve 7 eller 8 lejligheder.

Henset til, at køberne af lejlighederne samtidig var anpartshavere i det selskab, som solgte lejlighederne, savner det i det hele taget mening at tale om en forhandling, da forhandlingsparterne i nærværende sag var sammenfaldende.

Endelig har sagsøgeren ikke godtgjort, at eventuelle oprindelige udbudte salgspriser på de i sagen omhandlede lejligheder på udbudstidspunktet var markedskonforme.

Ikke en sammenhængende handel

Der ikke holdepunkter for at lægge til grund, at salget af de i sagen omhandlede lejligheder skal betragtes som en sammenhængende handel med den effekt, at der kunne opnås en mængderabat. At salget af lejlighederne er sket nogenlunde samtidigt kan ikke tages til indtægt for, at der er tale om en sammenhængende handel. Hertil bemærkes, at det i nærværende sag er ejerlejligheder, der er solgt mellem parterne til underpris og ikke fjernsyn.

Sagsøgerne har heller ikke godtgjort, at situationen har været den, at 7 eller 8 forskellige købere hver især erhvervede en lejlighed under samme forhandling. At sagsøgerne forud for erhvervelserne af lejlighederne havde indgået Aftale om projekt Y10, ... og Anpartshaveroverenskomsten, ..., og at det således fra projektets start var en forudsætning, at samtlige anpartshavere hver især skulle erhverve en lejlighed efter nærmere aftale, ændrer ikke herpå.

Afvigelserne i priserne på lejlighederne og den manglende systematik i afvigelserne på priserne, som sagsøgerne selv påpeger i replikken ..., understøtter derimod, at der netop er tale om 5 separate og forskellige handler. Det samme gør det forhold, at skattemyndighederne alene har fundet anledning til at korrigere de aftalte priser i 5 ud af de 8 samtidige handler.

Selv i det tilfælde, at det kunne lægges til grund, at salget af de i sagen omhandlede lejligheder skete som en sammenhængende handel, er der heller ikke holdepunkter for synspunktet om, at der alene er grundlag for korrektioner af enkelthandler i opadgående retning, hvis en uvildig tredjemand samlet set ville have givet mere for "den samlede pakke". Sagsøgerne har ikke godtgjort, at en uvildig tredjemand samlet set ville have givet mere for den "samlede pakke" det i sagen afholdte syn og skøn godtgør heller ikke dette.

Selv i det tilfælde, at det kunne lægges til grund, at salget af de i sagen omhandlede lejligheder skete som en sammenhængende handel, og at sagsøgerne i forbindelse med erhvervelsen af lejlighederne derfor havde opnået en berettiget mængderabat på mellem 5-10 % i forhold til de udbudte salgspriser, understøtter de kontantpriser, som Landsskatteretten har fastsat og de kontantpriser, som kan beregnes på baggrund af de af skønsmanden fastsatte m2 priser (skema 4 ...) forsat, at de mellem anpartsselskabet og anpartshaverne foretagne overdragelser af lejligheder er sket til underpriser, der ikke svarede til lejlighedernes værdi i handel og vandel.

Ikke modstående interesser mellem anpartshaverne og selskabet

Der har ikke har været modstående interesser mellem selskabet (sagsøger 1) og anpartshaverne (sagsøgerne 2-6).

Det forhold, at skattemyndighederne alene har fundet anledning til at korrigere de aftalte priser i 5 ud af de 8 samtidige handler godtgør ikke, at der har foreligget sædvanelige modstridende interesser mellem anpartshaverne og selskabet ved overdragelsen. Derimod godtgør dette forhold alene, at hovedparten af anpartshaverne har erhvervet lejlighederne til en underpris i forhold til markedsprisen, mens et mindretal af anpartshaverne har erhvervet lejlighederne til en pris, der lå mere på tråd med markedsprisen. Det er i øvrigt heller ikke godtgjort, at disse afvigelser i priserne er båret af rimelige og reelle forretningsmæssige hensyn.

Uanset at sælgerselskabet på tidspunktet for frasalgene til anpartshaverne reelt var nødlidende, og at selskabsdeltagerne havde påtaget sig krydskautioner for selskabets og hinandens gæld, ændrer ikke på, at selskabet og dets anpartshavere, i kraft af anpartshavernes ejerskab, er at anse for interesseforbundne parter uden modstående interesser.

I en normal situation, hvor parterne ikke er interesseforbundne, vil den ene part have en naturlig interesse i at sælge til den højeste pris, mens den anden part vil have en naturlig interesse i at købe til den laveste pris dermed har parterne modstående interesser.

I nærværende sag, hvor anpartshaverne og anpartsselskabet er interesseforbundne, er de modstående interesser imidlertid sat ud af spil. Dette skyldes, at anpartshaverne som købere af lejlighederne har en naturlig interesse i at købe til den laveste pris, mens anpartshaverne samtidigt er anpartshavere i det sælgende selskab, der derfor ikke har en naturlig interesse i at sælge til den højeste pris.

Havde parterne haft modstående interesser, ville dette have vist sig ved, at selskabet ville have forsøgt at sælge lejlighederne til anpartshaverne til væsentlige højre priser for derved efter bedste evne at betale sine gældsforpligtelser og få et rimeligt afkast af sine investeringer. Imidlertid har anpartshaverne selv reguleret priserne på de i sagen omhandlede lejligheder til under markedspris på trods af, at R1 ... forinden havde vurderet lejlighederne væsentligt højere, end hvad selskabet solgte lejlighederne til.

Ikke desto mindre har selskabet i mindst 5 ud af 8 handler solgt lejlighederne for billigt til anpartshaverne, og salgene til anpartshaverne til underpris understøtter, at parterne ikke har modstående interesser.

Genstanden for prøvelse

Det er alene de forhold, som har været prøvet af Landsskatteretten, som kan være genstand for prøvelse i denne sag. Dette følger af skatteforvaltningslovens § 48, stk. 1, 1 pkt. hvorefter en afgørelse truffet af en skattemyndighed først kan indbringes for domstolene, når afgørelsen er blevet prøvet eller afvist af den øverste administrative klageinstans på området. Har spørgsmålet, som indbringes for domstolene, ikke været prøvet af den øverste klagemyndighed, afvises sagen for domstolene som den klare hovedregel, jf. f.eks. UfR 2007.1312/2H (SKM2007.183.HR) og UfR 2009.1264H (SKM2009.173.HR).

Spørgsmålet om hvorvidt overdragelsen retligt kan/skal kvalificeres under ligningslovens § 2 om kontrollerede transaktioner, med eventuel deraf følgende mulighed for at foretage betalingskorrektion efter § 2, stk. 5, er ikke behandlet af Landsskatteretten ..., idet anmodning om betalingskorrektion blev fremsat over for SKAT under Landsskatterettens behandling af sagen. Landsskatteretten har derfor ikke prøvet forholdet.

Hertil bemærkes, at Landsskatteretten ved afgørelse af 31. marts 2014 særskilt har meddelt sagsøgerne afslag på betalingskorrektion (bilag 15). Sagsøgerne har efterfølgende indbragt denne afgørelse for domstolene. Sagen behandles under Byrettens sagsnr. BS 41B-3106/2014.

Spørgsmålet om betalingskorrektion kan derfor ikke prøves i denne sag.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten lægger til grund som ubestridt, at de 7 anpartshavere i H1 ved stiftelsen aftalte, at hver anpartshaver skulle købe en ejerlejlighed i ejendommen, og at de resterende ejerlejligheder skulle sælges til andre købere. Ejendommen blev opdelt i 16 ejerlejligheder og et studie. Heraf købte anpartshaverne 7 ejerlejligheder og en mindre gruppe af anpartshaverne købte studiet. Retten finder, at de 7 anpartshavere herved havde et interessefællesskab, idet alle anpartshaverne havde en fælles interesse i at købe deres lejlighed til en så lav pris som muligt, mens anpartsselskabet på den anden side ikke havde en modstående interesse i at opnå en så høj pris som mulig på disse lejligheder, som følge af at ejerkredsen var identisk med de 7 anpartshavere. Det forhold, at der var aftalt en vetoret i selskabet, hvorefter alle beslutninger i selskabet krævede enighed blandt anpartshaverne, var bl.a. med til at sikre, at ingen anpartshaver ville kunne opnå en særlig billig lejlighed i forhold til de andre.

Som følge heraf kan retten tiltræde, at skattemyndighederne var berettiget til at prøve de aftalte afståelsespriser og kunne tilsidesætte disse, hvis de ikke var udtryk for markedsværdien, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse, at ejerlejlighederne blev besigtiget af Landsskatterettens sagsbehandlere, og at Landsskatteretten ved værdiansættelse af ejerlejlighederne tog hensyn til, at ejerlejlighederne blev overdraget som projektsalg, og at ejerlejlighederne er beliggende på forskellige etage. Herefter sammenholdt med den værdiansættelse som skønsmanden har foretaget, finder retten ikke, at sagsøgerne har påvist forhold, der medfører, at Landskatterettens skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Det af sagsøgerne fremførte om, at der ligeledes skal indregnes en mængderabat, findes ikke at kunne føre til et andet resultat. Retten har herved navnlig lagt vægt på det interessefællesskab, der var mellem anpartsselskabet og anpartshaverne, ligesom at det fra projektets start var en forudsætning, at alle anpartshavere skulle købe en lejlighed hver. Forudsætningen for at indregne en mængderabat findes således ikke at være til stede.

Heller ikke det af sagsøgerne anførte om, at Landsskatteretten ved prisfastsættelsen ikke har taget hensyn til, at markedet for projektsalg var gået i stå, kan føre til et andet resultat. Retten har herved lagt vægt på, at udviklingen i ejendomsmarkedet i perioden maj 2007 til december 2007 og juni 2008 er beskrevet i skønsrapporten og indgår i skønsmandens værdiansættelse af lejlighederne. Herefter sammenholdt med at Landsskatterettens værdiskøn i fire ud af fem tilfælde ligger under skønsmandens værdiansættelse, findes det ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn ikke har taget højde for udviklingen på markedet for projektsalg.

Endelig kan det forhold, at værdiansættelsen af to af de øvrige anpartshaveres lejligheder ikke er blevet anfægtet af skattemyndighederne, heller ikke føre til et andet resultat. Retten har herved lagt vægt på, at sagsøgerne ikke nærmere har dokumenteret, hvilke forhold der lå til grund for de aftalte overdragelsessummer for de 7 ejerlejligheder.

Som følge af det ovenfor anførte tages Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

Retten har ikke taget stilling til spørgsmålet om anvendelsen af ligningslovens § 2.

Efter sagens udfald skal sagsøgerne i sagsomkostninger in solidum betale 189.062,50 kr., heraf 150.000 kr. inklusive moms som et passende beløb til dækning af advokatbistand og 39.062,50 kr. til syn og skøn. Herudover skal sagsøgerne endelig afholde 73.437,50 kr. og 2.000 kr. vedrørende syn og skøn, svarende til det af sagsøgerne hidtil udlagte.

Der er ved fastsættelse af sagsomkostninger taget hensyn til sagens omfang, herunder sagens værdi, at der har været afholdt syn og skøn og hovedforhandlingens varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet frifindes.

H1, A, B, C, D, E skal in solidum inden 14 dage betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 189.062,50 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.