Dato for udgivelse
05 Sep 2016 12:45
SKM-nummer
SKM2016.375.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
12-0278469
Dokument type
Afgørelse
Emneord
Ordinær genoptagelse, ejendomsværdi, grundværdi.
Resumé

Landsskatteretten pålagde SKAT at genoptage ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008. For så vidt angik ansættelse af grundværdien blev SKATs afslag på genoptagelse pr. 1. oktober 2008 stadfæstet. Det forhold at SKAT havde anvendt kvadratmeterprincippet som beregningsprincip kunne ikke i sig selv føre til genoptagelse.

Reference(r)

Dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2.
Vurderingslovens § 2, 2. pkt., § 6, 2. pkt., § 6, jf. § 9, stk. 1, § 13, stk. 1 og 2, § 16 og § 39, stk. 3.
§ 1, nr. 22 i Lov nr. 483 af 7. juni 2001.

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, afsnit A.A.8.4.3.


Klagen vedrører afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 i henhold til dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten pålægger SKAT at genoptage ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på ordinær genoptagelse af grundværdien pr. 1. oktober 2008.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er [...] beliggende ved siden af [...].

Ejendommen er af SKAT tildelt benyttelseskode 10 - statsejendom (bebygget og ikke-landbrug).

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds [...] By Y1 i grundværdiområde [...].

Ejendommen omfatter et grundareal på 620 m2 og er bebygget med 1 bygning.

Ifølge BBR er bygningen opført i 1800. Bygningen er fredet iht. bygningsfredningsloven. Bygningen anvendes til kontor, handel, lager, herunder offentlig administration. Ydervæg er af mursten, og tagdækning er af fibercement, herunder asbest. Det samlede bygningsareal er på 650 m2, og det samlede erhvervsareal er på 650 m2.

Der er ingen varmeinstallation, og bygningen har ingen supplerende varme. Bemærkninger for bygningen: [...].

SKAT har pr. 1. oktober 2006 vurderet ejendommen til 5.150.000 kr. og grundværdien til 9.033.400 kr. SKAT har anslået årslejen til 513.500 kr., og faktoren er ansat til 10,1. Lejen for bygningen er ansat til 790 kr. pr. m2. 

SKAT har pr. 1. oktober 2008 vurderet ejendommen til 10.800.000 kr. og grundværdien til 9.033.400 kr. Der er ikke sket ændringer på ejendommen siden 2006. SKAT har anslået årslejen til 585.000 kr., og faktoren er ansat til 18,6. Lejen er ansat til 900 kr. pr. m2.

Ejendommen er på vurderingstidspunktet omfattet af By Y1 Kommune Kommuneplan 2005 - [...]. Det fremgår af kommuneplanen, at ejendommen er beliggende i området [...] og er udlagt til serviceerhverv (områdetype S). Der er ikke fastsat maksimal bebyggelsesprocent, maksimal bygningshøjde eller friarealprocent for områdetype S.

Der fremgår følgende af kommuneplanen:

"For [...] inden for [...] gælder, at de fleste områder mellem havnen og [...] er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageareal og friarealprocent. Inden for disse områder med betydelige kulturhistoriske værdier og helt særlige bevaringshensyn stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning.

Sikring af disse hensyn skal ved nybyggeri, ombygninger og nedrivninger, der har særlig indflydelse på omgivelserne, ske gennem udarbejdelse af lokalplaner, der bl.a. skal indeholde en bebyggelsesplan, hvori indgår fredede og bevaringsværdige bygninger og anlæg, samt detaljerede retningslinier for bebyggelsens ydre fremtræden. Bebyggelsesplanen muliggør retablering samt ved karrebebyggelse opførelse af sluttet randbebyggelse med et etageareal og en husdybde svarende til det i karreen sædvanlige, afvejet med hensynet til lys- og friarealforhold. Der kan tillades enkelte mindre, arkitektonisk motiverede afvigelser herfra samt opførelse af mindre bygninger, skure og lignende i gårdrummene. Ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer og indgå i fællesanlæg"

Af ejendommens jordforureningsattest fremgår, at matriklen ikke er kortlagt, og at Region [...] for nuværende ikke har oplysninger om jordforurening på matriklen.

Områdepriser for sammenlignelige grundværdiområder
Ejendommen er beliggende i grundværdiområde [...]. Ejendommen er udlagt til plantype G; område med blandet bolig og erhverv. Kvadratmeterprisen var pr. 1. oktober 2008 ansat til 14.570 kr.

I 2008 var områdepriserne for sammenlignelige grundværdiområder udlagt til plantype G bl.a. som følger:

Grundværdiområde

Vejnavn

Kvadratmeterpris

[...]

[...]

16.390 kr.

[...]

[...]

21.420 kr.

[...]

[...]

17.610 kr.

[...]

[...]

21.420 kr.

[...]

[...]

14.570 kr.

[...]

[...]

14.570 kr.

[...]

[...]

12.920 kr.

[...]

[...]

21.420 kr.

[...]

[...]

21.420 kr.

SKATs afgørelse
Anmodningen om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 er afslået.

SKAT begrunder afslaget på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 med følgende:

"Derfor ændrer vi ikke vurderingen
Ejendomsværdien skal iflg. Vurderingslovens § 6, fastsættes til ejendommens værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet. I henhold til den daværende Skatteforvaltningsloens § 33 stk. 2 kan SKAT genoptage en ansættelse af en fast ejendom, når en klageberettiget senest 1. maj i det 4. år efter vurderingsårets udløb fremlægger oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Der skal være tale om faktiske oplysninger, som ville have medført en anden vurdering, hvis SKAT havde haft kendskab til dem på vurderingstidspunktet. En oplysning om at der er udøvet et forkert skøn, kan som hovedregel ikke begrunde en genoptagelse, ligesom faktiske oplysninger, der ikke giver anledning til en væsentlig ændring af vurderingen, heller ikke vil kunne begrunde, at vurderingen genoptages. De oplysninger, som genoptagelsesreglen i første række dækker, er sådanne, der vedrører ejendommens fysiske beskaffenhed. Som eksempel på oplysninger, der i praksis har givet adgang til genoptagelse, kan nævnes fejl i matriklens arealangivelse og væsentlige fejl i bygning og boligregistret (BBR).
Der henvises til nogle tidligere afgørelser fra Vurderingsankenævn [...] og fra Landsskatteretten, hvoraf bl.a. fremgå, at "Landsskatteretten har fastslået, at der ikke er retmæssigt grundlag for, at offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 er forhøjet i forhold til vurdering pr. 1. oktober 2006."

Landsskatteretten har i nogle tidligere kendelser nedsat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 til niveauet pr. 1. oktober 2006".
Ejendomsvurderingen By Y1 skal i den anledning bemærke, at Landsskatteretten efter SKATs opfattelse ikke har en fast retspraksis, som ovenfor beskrevet, men behandler hver klage individuelt.

Selv om Landsskatteretten skriver, at "Efter Landsskatterettens praksis sættes ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 derfor til samme niveau som for ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006", så er der som nævnt ovenfor ikke tale om en fast retspraksis, blot fordi Landsskatteretten i nogle tidligere kendelser har nedsat 2008 vurderingen til 2006 niveau.

Det bemærkes, at vurderingsankenævnet efterfølgende har truffet afgørelse og fulgt SKATs indstilling om, at genoptagelse 2008 skal nægtes.

SKAT finder derfor ikke, at betingelsen i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 om "oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen", er opfyldt.

Derfor fastholdes ejendomsværdien for 2008.

Grundværdierne i [...] By Y1 - vurderingskreds [...], Vurderingskreds [...] og dele af vurderingskreds [...] - er foretaget efter kvadratmeterprincippet.

Der er ved vurderingen taget hensyn til gadeprisniveauet, som fastsættes på grundlag af samtlige foreliggende oplysninger, der tjener til bedømmelse af grundens handelsværdi, AT der er sammenlignet med de gadepriser, man når til i de forskellige kvarterer og gader, således at det indbyrdes forhold mellem vurderingerne stemmer med den opfattelse af de forskellige gaders karakter og værdi, AT der er taget hensyn til foreliggende salgsoplysninger og udnyttelsesmuligheder samt, AT der er taget hensyn til den enkelte grunds individuelle og specielle forhold med hensyn til størrelse, form, dybde, facadelængde, hjørne, særlig byggeret, bagside, baghuse, bagjordspriser m.m.

På denne baggrund er der derfor meget store forskelle på de enkelte ejendomme i kvadratmeterprisen på den enkelte ejendom i [...] By Y1. Herunder tillige, om der er tale om en strøggade eller en sidegade. 

Samtidigt er der metodefrihed i vurderingsprincipperne. Grundværdien fastholdes i kvadratmeterprincippet og til nuværende pris niveau for 2008.

Der anses således ikke at være fremkommet nye, faktiske, retlige og væsentlige oplysninger, der skulle kunne begrunde en genoptagelse af ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2008.

Det er den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder."

SKAT bemærker bl.a. følgende i deres udtalelse til vurderingsankenævnet:

"Klager mener, at ejendomsværdien skal nedsættes til 2006 niveau. Samt at grundværdien skal ansættes efter etagearealprincippet og der skal være ny bebyggelsesprocent. Derfor skal grundværdien være kr. 1450.800.

Skat henviser til udsendte høring og afgørelse.

Der ses ingen andre forhold, der berettiger et yderligere nedslag i ejendomsvurderingen. Det er derfor vores vurdering, at ejendomsvurderingen er i god overensstemmelse med handelspriserne i området. Derfor skal vurderingen fastholdes"

Klagerens opfattelse
Klagers repræsentant har nedlagt påstand om, at SKAT i henhold til dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, skal tilpligtes at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008.

Repræsentanten har i brev til SKAT begrundet anmodningen om genoptagelse med bl.a. følgende:

"1. EJENDOMSVÆRDIEN

Ejendomsværdien blev ved ejendomsvurderingen 2006 ansat til kr. 5.150.000.

SKAT ansatte ved ejendomsvurderingen 2008 ejendomsværdien til kr. 10.800.000 - svarende til en fremskrivning på ca. 109,7 % i forhold til ejendomsværdien 2006.

Fremskrivningen af ejendomsværdierne 2008 blev fortaget på baggrund af salgsstatistikker, som SKAT havde udarbejdet i perioden fra ejendomsvurderingen 2006 til ejendomsvurderingen 2008.

Salgsstatistikkerne inkluderede således de meget høje ejendomspriser i 2006 og 2007 og også de ejendomshandler, som efterfølgende har vist sig at være foretaget som led i de såkaldte "pantebrevskarruseller" og som derfor på ingen måde afspejlede den reelle markedsværdi for ejendommene.

Salgsstatistikkerne "tegnede" således ikke et korrekt billede af ejendomsmarkedets tilstand pr. 1. oktober 2008.

Dette er baggrunden for, at Landsskatteretten i sine sager vedrørende ejendomsvurderingerne 2008 har anlagt den praksis, at ejendomsværdierne 2008 skal ansættes i samme niveau som ejendomsværdierne 2006.

Landsretten begrunder sin praksis således:

"Priserne på erhvervsejendomme fortsatte med at stige efter ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006, mens markedet med erhvervsejendomme næsten var gået i stå på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2008, hvor et større prisfald på erhvervsejendomme var i gang. SKATs statistik over ejendomssalg viser imidlertid, at salgspriserne for erhvervsejendomme pr. 1. oktober 2008 ikke var faldet til under niveauet pr. 1. oktober 2006, men at niveauet har været omtrentligt det samme.

Efter Landsskatterettens praksis sættes ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008mderfor til samme niveau som ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006."

Af "Processuelle Regler" (Juridiske Vejledning) fremgår det under pkt. A.A.8.6 vedr. genoptagelse af vurdering af fast ejendom:

"Hensigten med at genoptage er, at stille ejeren som om vurderingen havde været foretaget ud fra de nu kendte oplysninger. Derfor kan der som hovedregel ændres på forhold, der ville have medført en ændret vurdering, hvis de havde været fuldt ud oplyste på vurderingstidspunktet."

Som beskrevet har Landsskatteretten slået fast at SKATs salgsstatistikker var/er fejlbehæftede og at den generelle prisstigning på ca. 15 % ikke burde være gennemført og at ejendomsværdien 2008 dermed burde have været ansat til samme niveau som ejendomsværdien 2006.

Dette er et forhold, som ville have medført en anden vurdering pr. 1. oktober 2008, såfremt forholdet havde været kendt på vurderingstidspunktet.

2.         GRUNDVÆRDIEN

SKAT har ved ejendomsvurderingen 2008 anvendt et kvadratmeterprincip ved fastsættelse af ejendommens grundværdi. Grundværdien 2008 skal efter vores opfattelse ansættes ved brug af etagearealprincippet.

Der er ikke vedtaget en lokalplan for det område, hvor ejendommen er beliggende. Ved ansættelse af grundværdien skal derfor henses til de benyttelses- og bebyggeregulerende bestemmelser, der er optaget i kommuneplanens rammedel, jf. Vurderingsvejledningen 2012, afsnit A.5.1. under "Kommuneplaner", hvor der henvises til TfS 2004.823 H (SKM2004.460.HR).

Af "By Y1s Kommuneplan 2005 - Rammer for lokalplanlægning - Område S" og "By Y1s Kommuneplan 2009 - Rammer for lokalplanlægning - Område S" fremgår, at ejendommen er udlagt til kontor og serviceerhverv. Kommuneplanerne er tavse om bebyggelsesprocenter for området "S".

Af Vurderingsvejledningen 2012 pkt. A.5.1 under "Byggeloven" og pkt. C.2.2 under "Bebyggelsesprocenter" fremgår, at Bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsesprocenter finder anvendelse i en situation, hvor en lokalplan, en byplansvedtægt eller en reguleringsplan ikke bestemmer andet vedr. bebyggelsesprocenten, jf. tillige Bygningsreglementets § 1, stk. 1 hvoraf fremgår, at Bygningsreglementet gælder for alt byggeri.

Bygningsreglementets § 1, stk. 2 bestemmer, at reglementet finder anvendelse ved de byggearbejder, der er nævnt i Byggelovens § 2.

§ 2 i Byggeloven omfatter opførelse af ny bebyggelse, tilbygning til bebyggelse, ombygning af og andre forandringer i bebyggelse samt ændringer i benyttelse af bebyggelse, som er væsentlige i forhold til Byggelovens eller Bygningsreglementets bestemmelser, samt nedrivning af bebyggelse.

Af Bygningsreglementets kapitel 2 - de bygningsregulerende bestemmelser - fremgår af pkt. 2.7 om byggeret, at en ejendoms etageareal ved opgørelse af bebyggelsesprocenten ikke må overstige 45 % for kategorien "anden bebyggelse", jf. reglementets pkt. 2.7.1, stk. 1, nr. 5. "Anden bebyggelse" defineres i Bygningsreglementet som erhverv eller institutioner.

Af Vurderingsvejledningen 2012 pkt. C.2.1.3 fremgår, at områder som er udlagt til erhvervsformål er omfattet af anvendelsesområdet for etagearealprincippet. Det er således etagearealprincippet som skal danne grundlag for beregningen af grundværdien 2008.
Vurderingslovens § 13, stk. 1 bestemmer, at grundværdien skal ansættes som ubebygget under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Det fremgår af TfS2004.823H, at der som led i værdiansættelsen efter Vurderingslovens § 13 må tages hensyn til de udnyttelsesmuligheder der, i henhold til gældende planlægningsbestemmelser, eksisterer for grunden.

Da kommuneplanerne er tavse om bebyggelsesprocenter, er det således Bygningsreglementets bestemmelser om udnyttelsesgrader, der er de bestemmende planlægningsbestemmelser for den ubebyggede grund.

Ved ansættelse af grundværdien 2008 for ejendommen skal det derfor lægges til grund, at ejendommen er beliggende i et område som er udlagt til kontor og serviceerhverv. Herudover skal det lægges til grund, at ejendommens bebyggelsesprocent er 45.

Som beskrevet ovenfor er ikke vedtaget en lokalplan for det område, hvor ejendommen er beliggende. Ved ansættelse af grundværdien skal derfor henses til de benyttelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser, der er optaget i kommuneplanens rammedel, jf. Vurderingsvejledningens afsnit A.5.1 under "Byggeloven" og under "Kommuneplaner", hvor der henvises til TfS2004.823H.

Af Vurderingsvejledningen afsnit C.2.2 under "Bebyggelsesprocenter" fremgår, at bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsesprocenter finder anvendelse i en situation, hvor en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan ikke bestemmer andet vedr. bebyggelsesprocenten.

Det er således reglerne om bebyggelsesprocenter i det til enhver tid gældende Bygningsreglement, som skal lægges til grund, i de tilfælde hvor kommunen ikke har fastsat bebyggelsesprocenten i en lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan.

Der kan i denne forbindelse henvises til Landsskatterettens afgørelse i TfS1989.332.

Sagen omhandlede en ejendom som var beliggende i et område, hvor der ikke var fastsat en bebyggelsesprocent. Et af spørgsmålene i sagen var derfor, hvordan man skulle beregne grundværdien i et sådant tilfælde.

Landsskatteretten besvarede dette med, at grundværdiansættelsen skulle foretages på grundlag af en bebyggelsesprocent på 40 ifølge den daværende Kommuneplanlovs § 42, stk. 1, litra d, idet der på vurderingstidspunktet ikke forelå en planlægning for området.

Afgørelsen slår således fast, at i de tilfælde hvor en maksimal bebyggelsesprocent ikke er fastsat i plangrundlaget, skal udgangspunktet tages i de legale bebyggelsesprocenter, som måtte fremgå af lovgivningen på området.

Det bemærkes i denne forbindelse, at reglen i den daværende Kommuneplanlovs § 42, stk. 1, i dag er overført direkte til Bygningsreglementet afsnit 2.7.1. stk. 1. Overførslen skete uden realitetsændringer, og bestemmelsen i Bygningsreglementet afsnit 2.7.1. stk. 1, er derfor blot en videreførelse af den tidligere Kommuneplanlovs § 42, stk. 1.

Dette betyder, at retspraksis vedrørende denne bestemmelse har gyldighed i dag.

Afgørelsen i TfS 1989.332 skal således tages til indtægt for, at det er bebyggelsesprocenterne i Bygningsreglementet afsnit 2.7.1. stk. 1, som er gældende i de tilfælde, hvor bebyggelsesprocenten ikke fremgår af byplansvedtægt, lokalplan eller kommuneplan.
Bygningsreglementets maksimale bebyggelsesprocent på 45 medfører derfor, at der ved ejendomsvurderingen 2008 skal lægges til grund, at der alene kan opføres et samlet bygningsareal på 279 m2 på grunden.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen 2009, afsnit A.5.1., at det er den maksimale bebyggelsesprocent i plangrundlaget, som skal anvendes ved udregningen af grundværdien, også selvom den faktiske bebyggelse måtte afvige herfra. Dette er en naturlig konsekvens af, at grunden vurderes i ubebygget stand.

Prisen pr. m2 etageareal

Vurderingslovens § 13, stk. 1 bestemmer, at grundværdien skal ansættes som ubebygget under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Af Vurderingsvejledningen pkt. A.5.1 under "kommuneplaner" fremgår, at der ved ansættelse af grundværdien skal henses til lokalplanens bestemmelser om anvendelse af grunden.

Det fremgår ligeledes af TfS2004.823 H, at der som led i værdiansættelsen efter Vurderingslovens § 13 må tages hensyn til de udnyttelsesmuligheder der, i henhold til gældende planlægningsbestemmelser, eksisterer for grunden.

Ejendommen er, som beskrevet ovenfor, udlagt til kontor og serviceerhverv i By Y1s Kommuneplan 2005 og 2009.

I By Y1s indre by er hver m2 etageareal vurderet i niveauet kr. 2.800 til kr. 6.000 afhængigt af bestemmelser vedr. benyttelsen.

På vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2008 var prisen pr. etagemeter kr. 5.200 for velbeliggende ejendomme som Adresse Y1..

Det er derfor vores opfattelse, at hver m2 etageareal bør ansættes til kr. 5.200 ved beregningen af grundværdien 2008 for ejendommen Adresse Y1, By Y1.

Ejendommens grundværdi 2008 bør derfor på baggrund af ovenstående ansættes til kr. 1.450.800 (279 m2 etageareal x 5.200 kr. pr. m2 etageareal).

De forhold der begrunder genoptagelsen udgør oplysninger af såvel faktisk som retlig karakter.

Faktisk i den forstand at den anvendte fremskrivning, samt det af SKAT anvendte beregningsprincip er forkerte og retlig i den forstand, at forholdet vedrørende fremskrivningen er slået fast i Landsskatterettens praksis.

På baggrund af ovenstående er det vores overbevisning, at ejendomsvurderingen 2008 bør genoptages ordinært. Ejendomsværdien skal i denne forbindelse nedsættes fra kr. 10.800.000 til kr. 5.150.000, og grundværdien nedsættes fra kr. 9.033.400 til kr. 1.450.800."

Efter Skatteankestyrelsens anmodning om yderligere oplysninger har repræsentanten bl.a. anført følgende:

"Det skal indledningsvist bemærkes, at stemningen i efteråret 2008 var præget af begivenheder som eksempelvis Nationalbankens overtagelse af Roskilde Bank ultimo august 2008, Lehmann Brothers konkurs i september 2008 og oprettelsen af Finansiel Stabilitet i oktober 2008. Tiden omkring 1. oktober 2008 var kendetegnet af et totalt fastfrosset penge- og kreditmarked, ligesom investerings- og risikolysten var på et historisk lavpunkt.

Denne stemning påvirkede naturligvis også efterspørgslen på lejemål, hvorfor lejeniveauet pr. 1. oktober 2008 - også for nærværende ejendom - var faldet markant.

Pr. 1. oktober 2008 kunne ejendomme købes til markant reducerede priser; der var imidlertid ikke mange, der havde finansieringen og modet til at optræde som køber på dette tidspunkt.

Landsskatterettens praksis i sager vedr. ejendomsvurderingen 2008 slår fast, at der ikke er belæg for at fremskrive ejendomsværdierne fra 2006 til 2008.

Vi har kendskab til, at Landsskatteretten har afsagt mere end 190 kendelser vedrørende ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 i hele By Y1s Kommune.

Jeg har vedhæftet en oversigt over de 190 kendelser, som vi har kendskab til. Det er muligt, at Landsskatteretten har truffet flere afgørelser siden oversigten blev udarbejdet (Oversigt LSR sager i [...]).

Af oversigten ses bl.a. den oprindelige ejendomsværdi 2006, ejendomsværdien 2006 efter påklage, den oprindelige ejendomsværdi 2008, samt ejendomsværdien 2008 efter påklage samt hvilke instanser der har truffet afgørelse vedr. den gældende vurdering (I 2008 er det i alle sager Landsskatteretten, som har truffet afgørelse).

Jeg har endvidere vedhæftet et foto, hvorpå jeg har indtegnet de ejendomme, som er beliggende tæt på Adresse Y1, og hvor Landsskatteretten har truffet afgørelse vedr. ejendomsvurderingen 2008 (Foto over afgørelser nær Adresse Y1).

Ejendommene kan via nummereringen på fotoet slås direkte op i oversigtsskemaet.

Som det fremgår af det vedhæftede foto, har Landsskatteretten truffet utallige afgørelser i sager vedr. ejendomsvurderingen 2008, i det område hvori Adresse Y1 er beliggende.

Et udpluk af sagerne viser, at Landskatteretten inden for en radius på kun få hundrede meter fra Adresse Y1 har truffet afgørelse vedr. ejendomsværdien 2008 for flere ejendomme, herunder:

  • Adresse Y2, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 311.000.000 til kr. 256.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.
  • Adresse Y3, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 152.000.000 til kr. 97.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.
  • Adresse Y4, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 49.000.000 til kr. 37.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.
  • Adresse Y5, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 121.000.000 til kr. 101.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.
  • Adresse Y6, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 315.000.000 til kr. 119.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.
  • Adresse Y7, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 166.000.000 til kr. 96.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.
  • Adresse Y8, By Y1 à Landsskatteretten har i denne sag nedsat ejendomsværdien 2008 fra kr. 153.000.000 til kr. 94.000.000, hvilket svarer til niveauet pr. 1. oktober 2006.

Som det fremgår af ovenstående, har Landsskatteretten truffet afgørelse vedr. ejendomsvurderingen 2008 for flere ejendomme beliggende inden for en radius af kun få hundrede meter fra Adresse Y1.

I samtlige sager har Landsskatteretten nedsat ejendomsværdien 2008 til niveauet pr. 1. oktober 2006.

Dette dokumenterer, at SKAT ved ejendomsvurderingen 2008 har anlagt sig et markant for højt vurderingsniveau for Adresse Y1.

Landsskatterettens praksis medfører, at ejendomsværdien 2008 for Adresse Y1, som minimum skal nedsættes fra kr. 10.800.000 til kr. 5.150.000, hvilket begrunder genoptagelse af ejendomsvurderingen 2008.

Jeg kan oplyse dig om, at ejendommen blev anvendt til garage for [...] biler, klargøringsrum dertil, samt møbelopbevaring pr. 1. oktober 2008.

Til yderligere illustration af, at den af SKAT ansatte ejendomsværdi på kr. 10.800.000 ved ejendomsvurderingen 2008 er for høj, kan der henvises til, at SKAT ved ejendomsvurderingen 2008 har anvendt en kapitaliseringsfaktor på 18,6.

Af Vurderingslovens § 6 fremgår, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Ved værdien i handel og vandel forstås den almindelige pris, der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber.

Ved bedømmelsen af en ejendomsværdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifter til drift og vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. Prisen for en udlejningsejendom vil derfor i handel og vandel være bestemt af ejendommens afkast samt den potentielle købers - og markedets - forrentningskrav ved investering i en udlejningsejendom.

Omkostningerne ved drift af en veldrevet erhvervsejendom er typisk 25 % af den samlede indtægt ved ejendommen. En kapitaliseringsfaktor på 18,6 ved ejendomsvurderingen 2008 medfører derfor, at en investor ved køb af ejendommen pr. 1. oktober 2008 ville oppebære en nettoforretningsprocent på 4 % ved sin investering.

En nettoforretning på 4 % pr. 1. oktober 2008 er ikke tilfredsstillende for en investor for investering i en ejendom der anvendes til garage og opbevaring.

Det er vores opfattelse, at der skal tages udgangspunkt i en nettoforrentning på 7 %, hvilket indebærer, at bruttoforrentningen kan ansættes til 9,33 %, svarende til en lejefaktor på 10,7.

Dette begrunder ligeledes genoptagelse af ejendomsvurderingen 2008.

Udover ovenstående er det vores overbevisning, at ejendomsvurderingen 2008 indeholder en retlig mangel.

Vurderingslovens § 39, stk. 3 bestemmer følgende:

"Ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober, jf. § 2, anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning af prisniveauet skal godkendes af Skatterådet."

Jeg vedhæfter Rigsrevisionens rapport fra august 2013 vedr. den offentlige ejendomsvurdering.

Rapporten indeholder under pkt. 3 B (side 15 og frem) en beskrivelse af SKATs tilrettelæggelse af vurderingsopgaven.

Af figur 3 (side 16) fremgår det, at SKAT alene indhenter Skatterådets godkendelse af fremskrivningsprocenten ved ejerboliger (ejendomme som vurderes i de ulige år).

Skatterådets godkendelse af fremskrivningsprocenten for erhvervsejendomme (ejendomme vurderet i de lige år) indhentes derimod ikke.

Der er intet i Vurderingslovens § 39, stk. 3 eller i lovens forarbejder, som understøtter SKATs praksis - Skatterådet burde således også godkende SKATs fremskrivningsprocenter for erhvervsejendomme.

Da Skatterådet ikke har godkendt SKATs fremskrivning af prisniveauerne fra 2006 til 2008 lider vurderingen af en retlig mangel, som er tilstrækkeligt til at pålægge SKAT at genoptage ejendomsvurderingen 2008."

Repræsentantens bemærkninger til det af Skatteankestyrelsen udsendte forslag til afgørelse:

"Vi er enige med SANST i, at ejendomsvurderingen 2008 skal genoptages fsva. ejendomsværdiansættelsen pr. 1. oktober 2008.

Det er imidlertid vores opfattelse, at ejendomsvurderingen 2008 ligeledes skal genoptages fsva. grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2008.

*****

Grundværdien er pr. 1. oktober 2008 ansat til kr. 9.033.400.

SKAT har ved ejendomsvurderingen 2008 ansat ejendommens grundværdi efter kvadratmeterprincippet på baggrund af en kvadratmeterpris på 14.570.

Vurderingslovens § 13, stk. 1 bestemmer, at grundværdien skal ansættes som ubebygget under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Af Vurderingsvejledningen pkt. A.5.1 under "kommuneplaner" fremgår, at der ved ansættelse af grundværdien skal henses til plangrundlagets bestemmelser om anvendelse af grunden.

Det fremgår ligeledes af TfS2004.823 H, at der som led i værdiansættelsen efter Vurderingslovens § 13 må tages hensyn til de udnyttelsesmuligheder der, i henhold til gældende planlægningsbestemmelser, eksisterer for grunden.

Vurderingslovens § 13 medfører således, at grundværdien skal ansættes under hensyntagen til, hvilken kvadratmeterpris en investor er villig til at betale pr. m2 grundareal, under hensyn til udnyttelsesmulighederne i det underliggende plangrundlag.

Ejendommens bebyggelsesregulerende bestemmelser

Adresse Y1, By Y1, er pr. 1. oktober 2008 omfattet af By Y1s Kommuneplan 2005 - [...] - planområde S, der udlægger ejendommen til kontor og serviceerhverv.

Om bebyggelsesmulighederne i [...] fremgår følgende af By Y1s Kommuneplan 2005:

"For [...] inden for [...] gælder, at de fleste områder mellem havnen og [...] er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageareal og friarealprocent. Inden for disse områder med betydelige kulturhistoriske værdier og helt særlige bevaringshensyn stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning.

Sikring af disse hensyn skal ved nybyggeri, ombygninger og nedrivninger, der har særlig indflydelse på omgivelserne, ske gennem udarbejdelse af lokalplaner, der bl.a. skal indeholde en bebyggelsesplan, hvori indgår fredede og bevaringsværdige bygninger og anlæg, samt detaljerede retningslinier for bebyggelsens ydre fremtræden.

Bebyggelsesplanen muliggør retablering [min fremhævning] samt ved karrebebyggelse opførelse af sluttet randbebyggelse med et etageareal og en husdybde svarende til det i karreen sædvanlige, afvejet med hensynet til lys- og friarealforhold. Der kan tillades enkelte mindre, arkitektonisk motiverede afvigelser herfra samt opførelse af mindre bygninger, skure og lignende i gårdrummene [min fremhævning]..."

Som det fremgår af By Y1s Kommuneplan 2005, er ejendommen Adresse Y1, By Y1, beliggende i et område med stærke bevaringshensyn, hvori der stilles strenge krav til bebyggelsens omfang og udformning.

Nybyggeri skal ske igennem udarbejdelse af lokalplaner indeholdende bebyggelsesplaner, som muliggør retablering.

For de ejendomme i [...] - herunder Adresse Y1, By Y1 - som i Kommuneplanen 2005 er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent mv., lægger By Y1s Kommuneplan således klart op til, at der ved nybyggeri, kan tillades opførelse af en bebyggelse, svarende til den bebyggelse der faktisk er opført på ejendommen.

Såfremt man forestiller sig, at ejendommen Adresse Y1, By Y1, var ubebygget, kan der således tages udgangspunkt i, at der kan opføres en bebyggelse svarende til den faktiske bebyggelse på ejendommen, som udviser et etageareal på 650 m2.

*****

Grundværdien pr. 1. oktober 2008 er som nævnt fastsat med på baggrund af en kvadratmeterpris på kr. 14.570 pr. m2.

Med udgangspunkt i det faktiske antal opførte etagemeter på ejendommen på i alt 650 m2 svarer dette til en pris på kr. 13.897 pr. etagemeter (kr. 9.033.400 / 650 etagemeter).

Det bemærkes i denne forbindelse, at SKAT ved ejendomsvurderingen 2008 har anvendt et niveau på kr. 5.850- kr. 6.000 pr. etagemeter ved vurderingen af de bedst beliggende ejendomme i By Y1:

  • Adresse Y9 By Y1, var pr. 1. oktober 2008 vurderet til kr. 6.500 pr. m2 etageareal - ejendommen var pr. 1. oktober 2008 omfattet af lokalplan nr. 183, som udlagde denne til serviceerhverv.
  • Adresse Y10, By Y1, var pr. 1. oktober 2008 vurderet til kr. 6.000 pr. m2 etageareal - ejendommen var pr. 1. oktober 2008 omfattet af lokalplan nr. 305, som udlagde denne til serviceerhverv.
  • Adresse Y11, By Y1, var pr. 1. oktober 2008 vurderet til kr. 5.850 pr. m2 etageareal - ejendommen var pr. 1. oktober 2008 omfattet af lokalplan nr. 300, som udlagde denne til boliger og serviceerhverv.

Ovennævnte sammenligningsejendomme er i deres respektive lokalplaner udlagt til serviceerhverv nøjagtig ligesom Adresse Y1, By Y1.

De anvendte etagemeterpriser på kr. 5.850 - kr. 6.500 for ovennævnte ejendomme indikerer klart, at den af SKAT anvendte kvadratmeterpris på kr. 14.570 - svarende til en etagemeterpris på kr. 13.897 - er markant for højt.

Såfremt der tages udgangspunkt i de dyreste etagemeterpriser fra SKAT på kr. 6.500 ved ejendomsvurderingen 2008, svarer den af SKAT anvendte kvadratmeterpris på kr. 14.570 i øvrigt til, at den retlige bebyggelsesprocent for Adresse Y1 skulle være 224.

Som ovenfor nævnt stiller By Y1s Kommuneplan 2005 meget strenge krav til netop bebyggelsens omfang og udformning fsva. de ejendomme, der er beliggende i [...] og som er friholdt for de standardiserede rammebestemmelser. Dette skal sammenholdes med, at den faktiske bebyggelsesprocent for Adresse Y1 kun udgør 104, og at den højeste tilladte bebyggelsesprocent i By Y1s Kommuneplan 2005 for delområde "S" er 150 (område S2).

Det forekommer derfor som værende højst usandsynligt, såfremt den retlige bebyggelsesprocent for Adresse Y1 skulle være 224.

Dette forhold dokumenterer ligeledes, at den af SKAT anvendte kvadratmeterpris på kr. 14.570 er for høj.

*****

Som ovenfor nævnt, lægger By Y1s Kommuneplan 2005 klart op til, at der ved nybyggeri på Adresse Y1, kan tillades opførelse af en bebyggelse, som svarer til den faktiske bebyggelse, der findes på ejendommen.

Det er således vores opfattelse, at der ved ansættelsen af kvadratmeterprisen for Adresse Y1, skal henses til, hvor mange etagemeter der faktisk er opført på ejendommen og hvilke etagemeterpriser SKAT opererede med for sammenlignelige erhvervsejendomme på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2008.

Med udgangspunkt i det faktiske etageareal på 650 m2 og SKATs dyreste etagemeterpriser på kr. 6.500, kan grundværdien pr. 1. oktober 2008 for Adresse Y1, By Y1, således ansættes i niveau kr. 4.225.000.

Dette svarer til, at kvadratmeterprisen skal nedsættes til kr. 6.814 (620 m2 x kr. 6.814 pr. m2 = kr. 4.224.700), hvilket begrunder genoptagelse af grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2008."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Efter dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, skal en klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt SKAT skal pålægges at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008.

Ejendomsværdi:
Det følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, at ejendomsværdien skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen skal der foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Den påklagede ejendom er en statsejendom, der anvendes til garage og opbevaring. Den årlige leje er i 2006 ansat til 790 kr. pr. m2 og til 900 kr. pr. m2 i 2008. Faktoren er i 2006 ansat til 10,1 og til 18,6 i 2008.

Repræsentanten anfører yderligere, at ejendomsvurderingen for 2008 indeholder en retlig mangel, idet Skatterådet ikke har godkendt SKATs fremskrivning af prisniveauerne fra 2006 til 2008. Der er herved henvist til vurderingslovens § 39, stk. 3, og Rigsrevisionens rapport fra august 2013 vedrørende den offentlige ejendomsvurdering.

Der er efter repræsentantens opfattelse intet sted i vurderingsloven eller i forarbejderne til vurderingslovens § 39, stk. 3, anført, at der ved ansættelsen af en fremskrivningsprocent skal sondres mellem forslagsejendomme og forretningsejendomme. Skatterådet burde således, efter repræsentantens opfattelse, også have godkendt SKATs fremskrivningsprocenter for erhvervsejendomme.

Vurderingslovens § 39, stk. 3, har følgende ordlyd:

"Ved bedømmelse af prisforholdene pr. 1. oktober, jf. § 2, anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning af prisniveauet skal godkendes af Skatterådet."

Vurderingslovens § 39, stk. 3, blev indført ved § 1, nr. 22, i lov nr. 483 af 7. juni 2001. Af de almindelige bemærkninger til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

"3.4 Fremskrivning af prisniveauet
(...)
Lovforslagets indhold
Det foreslås, at vurderingsloven ændres, så lovteksten bringes i overensstemmelse med den nuværende praksis, dvs. at de senest foreliggende oplysninger om salgspriserne for sammenlignelige ejendomme suppleres med en fremskrivning for prisudviklingen i resten af året. Lovforslaget indgår også i vurderingsudvalgets redegørelse.
Efter gældende praksis forsyner Told- og Skattestyrelsen således for de mest almindelige ejendomskategoriers vedkommende vurderingsrådene med maskinelt beregnede forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi. Forslagene fremkommer ved en statistisk bearbejdning af indberetninger om stedfundne salg frem til omkring den 1. september i året forud for vurderingsåret samt en fremskrivning af prisniveauet for resten af året. Efter forslaget skal Ligningsrådet fremover godkende den fremskrivning af prisniveauet, som Told- og Skattestyrelsen anvender."

Af bemærkningerne til § 1, nr. 22, i lovforslaget fremgår følgende:

"Til nr. 2 og 22
Med lovforslaget ændres bestemmelserne, så lovteksterne kommer til at svare til den nuværende praksis, dvs. at prisniveauet fastlægges på grundlag af de senest foreliggende oplysninger om salgspriser for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet for resten af året.

Det bestemmes som noget nyt, at den fremskrivning af prisniveauet, som Told og Skat foretager, skal godkendes af Ligningsrådet."

Loven bygger bl.a. på et af skatteministeren nedsat vurderingsudvalgs redegørelse, betænkning nr. 1378 om vurdering af fast ejendom. Af betænkningens punkt 6.6.6 fremgår bl.a. følgende:

"6.6.6 Ændring af vurderingsterminen
Udvalget har overvejet at ændre vurderingsterminen, som efter de gældende regler er den 1. januar.

Som det er nu, kender vurderingsmyndighederne reelt kun ejendomsprisernes udvikling frem til september måned, når niveauet for næste års vurdering fastlægges. Vurderingen af forslagsejendommene bygger således til dels på en prognose for prisudviklingen i årets sidste måneder.
(...)
Efter en samlet afvejning af de forskellige løsningsmuligheder finder udvalget det mest hensigtsmæssigt, at den nuværende praksis præciseres i lovgivningen. Udvalget finder, at en sådan præcisering vil være hensigtsmæssig, og være med til at fjerne nogle af de misforståelser, der efter de gældende regler kan opstå ved udsendelsen af ejermeddelelsen."

Af Rigsrevisionens beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering fra august 2013 fremgår under punkt III, B, side 15-16, bl.a. følgende:

"Efter indstilling fra SKAT skal Skatterådet godkende fremskrivningen af prisniveauet for ejerboliger frem til den 1. oktober."

Af figur 3 "Oversigt over vurderingsprocessen" på side 16 fremgår ligeledes, at indstillingen til Skatterådet kun vedrører ejerboliger.

Landsskatteretten finder, at vurderingslovens § 39, stk. 3, skal forstås således, at Skatterådet alene skal godkende fremskrivningen af prisniveauet for forslagsejendomme, jf. herved forudsætningsvist vurderingslovens § 2, 2. pkt., og § 6, 2. pkt.

Henvisningen i bestemmelsen til de senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme må forstås som en henvisning til forslagsejendomme, da der alene for disse typer af ejendomme foretages en vurdering med udgangspunkt i konstaterede handelspriser af sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober.

Vurdering af erhvervsejendomme som den i denne sag omhandlede ejendom sker derimod ud fra forventningerne til afkastet.

Det er således Landsskatterettens opfattelse, at § 39, stk. 3, ikke omhandler erhvervsejendomme.

Denne fortolkning understøttes ligeledes af forarbejderne til vurderingslovens § 39, stk. 3.

Der kan i den forbindelse særligt henvises til det af skatteministeren nedsatte vurderingsudvalgs redegørelse, betænkning nr. 1378 om vurdering af fast ejendom punkt 6.6.6, hvori der bl.a. anføres:  

"Vurderingen af forslagsejendommene bygger således til dels på en prognose for prisudviklingen i årets sidste måneder." og "Efter en samlet afvejning af de forskellige løsningsmuligheder finder udvalget det mest hensigtsmæssigt, at den nuværende praksis præciseres i lovgivningen."

Vurderingslovens § 39, stk. 3, blev indført ved § 1, nr. 22, i lov nr. 483 af 7. juni 2001. Af såvel de almindelige bemærkninger til lovforslaget som bemærkningerne til § 1, nr. 22, fremgår, at lovteksten ændres, så lovteksten bringes i overensstemmelse med den nuværende praksis. Der bemærkes i den forbindelse, at lovforslaget også indgår i vurderingsudvalgets redegørelse.

I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er der ved omtalen af nuværende praksis alene henvist til "de mest almindelige ejendomskategorier". Hvilket, efter rettens opfattelse, normalt forstås som forslagsejendomme og ikke erhvervsejendomme.

Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 lider derfor ikke af en retlig mangel.

Landsskatteretten finder dog under hensyntagen til den påklagede ejendoms beliggenhed og anvendelse samt det af Landsskatteretten fastsatte niveau i området ved vurderingen pr. 1. oktober 2008, at den af SKAT ansatte ejendomsværdi kan anses at afvige fra handelsværdien pr. 1. oktober 2008 i en sådan grad, at der er grundlag for ordinær genoptagelse af ejendomsværdien efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2.

Landsskatteretten pålægger således SKAT at genoptage ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008.

Grundværdien:
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Ejendommen er på vurderingstidspunktet omfattet af By Y1s Kommunes Kommuneplan 2005. Den påklagede ejendom er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageareal og friarealprocent.

Repræsentanten anfører, at der ved ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2008 skal anvendes etagearealprincippet.

Landsskatteretten bemærker, at beregningsprincipperne, der anvendes ved ansættelsen af en ejendoms grundværdi, er vurderingstekniske hjælpemidler til at ansætte en grunds handelspris.

Det forhold, at SKAT har anvendt kvadratmeterprincippet ved ansættelsen af den påklagede ejendoms grundværdi pr. 1. oktober 2008, udgør ikke en oplysning af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde en ændring i grundværdien.

SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2008 til 9.033.400 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i kvadratmeterprincippet og en pris pr. m2 på 14.570 kr.

Landsskatteretten finder henset til niveauet pr. 1. oktober 2008 for de sammenlignelige grundværdiområder samt henset til grundens beliggenhed, at SKATs ansættelse af grundværdien ikke kan anses for at afvige fra handelsværdien for grunden i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse i en sådan grad, at der er grundlag for ordinær genoptagelse af grundværdien efter dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2.

Det forhold, at SKAT har anvendt kvadratmeterprincippet som beregningsprincip ved ansættelsen af ejendommens grundværdi, kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afslag på ordinær genoptagelse af ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2008.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter