Dato for udgivelse
06 Oct 2016 14:48
SKM-nummer
SKM2016.446.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
16-0333234
Dokument type
Afgørelse
Emneord
Ordinær genoptagelse, ejendomsvurdering.
Resumé

Landsskatteretten fandt, at genoptagelse af en ejendomsvurdering med rette var afslået, idet forhold vedrørende ejendommens anvendelsesmuligheder, vedligeholdelsesmæssige stand samt forurening ikke blev anset for fejlagtige registreringer omfattet af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

 

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 1, jf. § 35 a, stk. 2

 

Henvisning

-


Klagen vedrører afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende i By Y1 tæt på By Y1 Station og centrum. Området er udlagt til boliger med etagebebyggelse, og ejendommen benyttes til forretningsejendom. Grundarealet er på 1.204 m2, som er bebygget med to bygninger. Bygning ét er i én etage med et samlet bygningsareal på 390 m2, som anvendes til erhverv. Bygning to er i én etage med et samlet bygningsareal på 292 m2, som anvendes til produktion.

Ejendommen er sammen med naboejendommen beliggende Adresse Y2, By Y1 solgt ved tvangsauktion d. 19. november 2013 til F1-Bank A/S til en handelspris på 1.900.000 kr. Købesummen er i henhold til ejendommenes tingbogsattester ikke fordelt mellem ejendommene. Fra den påklagede ejendom har der tidligere været drevet autoværksted og [...]. Driften af autoværkstedet ophørte i 1970, og [...] ophørte i 2008.

I forbindelse med tvangsauktionen har F1-Bank A/S transporteret ejendommenes skøde til selskabet. Overtagelsesdatoen er i henhold til transportskødet aftalt til d. 1. januar 2014.

Selskabets repræsentant oplyser i klage af 28. juli 2014, at ejendommenes erhvervsareal ikke har været udlejet i tre år.    

Ejendommen er d. 29. maj 1997 kortlagt som forurenet på vidensniveau 2. Der er fundet benzen, olie-benzin og BTEX på grunden. Forureningen er indplaceret i forureningskategori F0, og der vil ikke kunne forventes en yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen. Forureningen ligger dybere end anvendelsesdybden og udgør ingen sundhedsmæssig risiko for beboelse.

Ejendommen har siden vurderingen pr. 1. januar 1998 fået nedslag i grundværdien for forurening. Nedslaget udgjorde ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 345.080 kr.

Området var pr. 1. oktober 2012 ikke underlagt en lokalplan.

Af kommuneplan 2009-2020 fremgår blandt andet følgende af rammebestemmelserne for området:

"Område [...] og [...] - Boligområder omkring Adresse Y3

  1. Områderne skal anvendes overvejende til etageboliger og et mindre område med parcelhuse. Der må indrettes serviceerhverv i stueetagen langs Adresse Y3.
  2. Langs Adresse Y4 er der mulighed for indretning af serviceerhverv, administration, undervisning samt erhverv indtil virksomhedsklasse 2.
  3. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 60 for etageboliger.
  4. Bebyggelse med etagehuse må ikke opføres i mere end 3 etager og ikke højere end 12,5 m.
  5. Bebyggelse med parcelhuse må ikke opføres i mere end 1 etage med udnyttet tagetage og ikke højere end 8,5 m.

Intentioner for [...] og [...]
Områdets karakter af etagehusbebyggelse skal fastholdes. Der skal opretholdes stramme gaderum med ubrudt etagebebyggelse i rød, blank mur på begge sider."

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 af SKAT ansat således:

Ejendomsværdi

   1.600.000 kr.

Grundværdi

   955.200 kr.

Selskabet har ligeledes påklaget SKATs afslag på genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012 for naboejendommen beliggende Adresse Y2, By Y1.

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 30. april 2014 afvist at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2012.

Til støtte herfor gøres blandt andet gældende:

"Vi kan ikke genoptage ejendomsvurderingerne for 2012 og tidligere år, da betingelserne ikke er opfyldt. Det er derfor de oprindelige vurderingsmeddelelser, der gælder.

...

I mener, at vurderingerne skal genoptages, da handelspriserne for de 2 ejendomme sammenlagt er væsentlig lavere end de 2 offentlige ejendomsvurderinger sammenlagt pr. 01.10.12.

I begrunder det bl.a. med følgende:

  • Faldende lejeindtægter på boligdelen og erhvervsdelen.
  • Forurening på grundene.
  • Begrænset anvendelsesmuligheder for ejendommene - med henvisning til kommuneplan 2009 -2020 - Rammebestemmelse, område 185 og 186.
  • At ejendommene er i forfald.

...

Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis I kan dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Vi mener ikke, at betingelserne for at få genoptaget vurderingerne er opfyldt, da der ikke er kommet nye eller yderligere oplysninger, som kan begrunde en genoptagelse af ejendomsvurderingerne.

Om der skal reguleres ellers give yderligere nedslag på grund af de kortlagte jordforureninger på vidensniveau 2, beror på et vurderingsmæssigt skøn. Dette skøn blev foretaget i forbindelse med tidligere fastsatte grundværdier og ejendomsværdier. Der er således ikke tale om registreringsfejl, som giver mulighed for en genoptagelse af grund- og ejendomsværdierne."

Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har d. 28. juli 2014 nedlagt påstand om, at SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2012.

Af klagen fremgår bl.a.:

"Vi skal klage over, at SKAT ikke har villet genoptage ejendomsvurderingerne og de dertil hørende ejendomsskatter for 2012, 2011 og 2010 for ejendommene Adresse Y1 og Y2, By Y1 med ejendomsnumrene [...] og [...].

Vi er uenige med SKAT i, at der skulle være foretaget et korrekt skøn over ejendommenes forurening og vurdering, da SKAT ikke har taget højde for, at der i hele ejendommens levetid har været autoværksted og [...] på nær de sidste år, hvor virksomheden har været lukket.

Det fremgår ingen steder, at SKAT har taget højde for at [...] er lukket, og deraf de begrænsede anvendelsesmuligheder for ejendommene jf. By Y1 Kommunes oversigt/skrivelse om ejendommenes anvendelse.

Erhvervsdelen for de 2 ejendomme kan derfor kun anvendes begrænset som følge af, at ejendommene ikke har været anvendt til erhvervsformål i over 3 år. Dette har SKAT ikke taget med i vurderingen. Det vil med andre ord sige, at ejendommen Adresse Y1 står til nedrivning og en større oprensning af grunden mangler, som [erhvervsmægler] oplyser i deres salgsannonce.

Vi har I vores første skrivelse meddelt, at ejendommene samlet havde en forhøj ejendomsvurdering. Dette skal hermed uddybes: Ejendommene kan ikke sælges til 2 forskellige personer/juridiske enheder, da de skal have samme ejer. Da ejendommene er meget forskellige, får det en utrolig negativ indflydelse på ejendomsprisen. Ejendommen Adresse Y2 er f.eks. til bolig og lettere erhverv, mens ejendommen Adresse Y1 er til industri og lager. Det er 2 forskellige købeemner ejendommene henvender sig til. Dette har SKAT heller ikke taget med i vurderingen.

Det er derfor helt klart, at der er tale om registreringsfejl fra SKATs side.

Den korrekte handelspris samlet for de 2 ejendomme er derfor kr. 1.900.000,00. Det der kan være tvivl om, det er, hvordan denne pris skal fordeles på de 2 ejendomme, da de er købt samlet."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, at en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Ved vurderingen af om ansættelsen af ejendomsværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag lægges der afgørende vægt på, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, om SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2012. Retten bemærker, at det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT i den beløbsmæssige vurdering af ejendommen ikke kan gøres til genstand for genoptagelse.

Ad ordinær genoptagelse som følge af begrænsede anvendelsesmuligheder

Landsskatteretten bemærker, at klagers repræsentant gør gældende, at den påklagede ejendom har begrænsede anvendelsesmuligheder, som der ikke er taget højde for ved SKATs vurdering. Det gøres endvidere gældende, at dette udgør en registreringsfejl fra SKATs side.

Repræsentanten anfører til støtte herfor, at den påklagede ejendom skal sælges sammen med naboejendommen, og at disse to ejendomme er registreret som henholdsvis beboelse og forretning samt forretningsejendom med fabrik og værksted. Endvidere anføres det, at ejendommens tidligere ejer har lukket sin virksomhed fra adressen, og at ejendommen herefter ikke har været anvendt til erhvervsformål i mere end tre år. 

Retten bemærker, at den vurderingsmæssige betydning af den påklagede ejendoms anvendelsesmuligheder henhører under SKATs vurderingsmæssige skøn. Retten finder herefter ikke, at det forhold at ejendommen ifølge klagers repræsentant har begrænsede anvendelsesmuligheder kan begrunde genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det bemærkes, at der således ikke er påvist fysiske/materielle fejl i vurderingsgrundlaget pr. 1. oktober 2012.

Retten bemærker endvidere, at klagers repræsentant har henvist til rammebestemmelserne i kommuneplan 2009-2020 for delområde [...] og [...], der beskriver områdets anvendelse og bebyggelsens omfang.

Retten bemærker, at den påklagede ejendoms anvendelsesmuligheder i henhold til rammebestemmelserne i kommuneplanen ikke udgør en fejlagtig registrering af et fysisk/materielt forhold efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Retten finder herefter, at betydningen af kommuneplanens rammebestemmelser henhører under SKATs vurderingsskøn og det bemærkes, at der således ikke er påvist fejl i vurderingsgrundlaget pr. 1. oktober 2012.  

Retten finder herefter ikke, at forholdet kan gøres til genstand for ordinær genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Ad ordinær genoptagelse som følge af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand

Repræsentanten har gjort gældende, at den påklagede ejendom er nedrivningsmoden.

Retten bemærker, at den påklagede ejendoms vedligeholdelsesmæssige stand ikke udgør et fysisk/materielt forhold i skatteforvaltningslovens forstand, men at den vurderingsmæssige betydning af vedligeholdelsesstanden beror på et vurderingsskøn. Retten finder således ikke, at betingelsen for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, er opfyldt.

Retten finder herefter ikke, at forholdet kan gøres til genstand for ordinær genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Ad ordinær genoptagelse som følge af ejendommens forurening

Klagers repræsentant har gjort gældende, at SKAT ikke har taget højde for, at der i hele ejendommens levetid har været autoværksted og [...], og at ejendommen således er forurenet.

Retten bemærker, at ejendommen d. 29. maj 1997 er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2. Retten finder, at et eventuelt nedslag for forurening i ejendommens grundværdi henhører til SKATs vurderingsskøn. Det bemærkes, at der således ikke er påvist fysiske/materielle fejlregistreringer i vurderingsgrundlaget pr. 1. oktober 2012.  

Retten finder herefter ikke, at forholdet kan gøres til genstand for ordinær genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster herved SKATs afslag på anmodning om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012. 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter