Dato for udgivelse
12 Oct 2016 09:38
SKM-nummer
SKM2016.457.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
13-6727694
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Når man ønsker en sag genoptaget
Emneord
Ordinær genoptagelse, ejendomsvurdering.
Resumé

Landsskatteretten fandt, at genoptagelse af en ejendomsvurdering med rette var afslået, idet forhold vedrørende krav i lokalplaner og placering i grundværdiområde ikke blev anset for fejlagtige registreringer omfattet af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 1, jf. § 35 a, stk. 2. § 33, stk. 3 og § 33, stk. 5.

Henvisning

-


Klagen vedrører afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, 1, og § 33, stk.3.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 af SKAT ansat til:

Ejendomsværdi                            6.000.000 kr.
Grundværdi                                  4.171.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, og ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende i udkanten af By Y1 nær By Y2 - grundværdiområde [...] og vurderingskreds [...]. Grundens areal er på 19.310 m2.

Landsskatteretten har tidligere truffet afgørelse vedrørende ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012. Den af SKAT ansatte ejendomsværdi blev nedsat fra 6.000.000 kr. til 2.150.000 kr., mens grundværdien blev nedsat fra 4.171.000 kr. til 2.124.100 kr.

Grundværdiområdet er registreret som et boligområde, hvori grundværdien på vurderingstidspunktet ansættes efter byggeretsprincippet med en normalpris på 450 kr./m2 og en normalgrundstørrelse på 800 m2. Den påklagede ejendom er vurderet efter kvadratmeterprincippet og har været det siden vurderingen pr. 1. januar 1996. Vurderingen pr. 1. januar 1996 er den ældste vurdering, Skatteankestyrelsen har adgang til.

Der fremgår ikke nærmere oplysninger omkring placering i grundværdiområdet af selskabets skattebillet.

Der er én bygning på grunden med et samlet erhvervsareal på 997 m2, der anvendes til opbevaring af landbrugsmaskiner. Bygningen er ikke opvarmet, uisoleret og uden fast gulv, idet gulvet består af stabilgrus. Bygningen er opført i 1994.

Der er desuden opført antenneanlæg på grunden tilhørende [...] og [...]. Lejeindtægten for disse udgjorde i 2013 31.290 kr.

Klager har ejet ejendommen siden 1. oktober 1992.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [...] for Ny Y1, der udlægger ejendommen til erhverv. Det fremgår således af lokalplanens bestemmelser under punkt 3.3, at:

"Det kan tillades, at der opføres bebyggelse til lettere, ikke generende industri, lager- og værkstedsvirksomhed.

Det er tilladt at indrette forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder.

Detailhandel med dagligvarer/udvalgsvarer må ikke finde sted.

Det kan tillades, at der opføres enkelte boliger i området, når boligen har tilknytning til virksomheden."

Det følger ligeledes af lokalplanens bestemmelser under punkt 8.3, at der skal anlægges et 10 meter bredt plantebælte/rabat langs en del af ejendommen. Dette forhold er påklaget d. 26. marts 2015 og er indgået i sagsbehandlingen af klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012.

Selskabets repræsentant har under sagens behandling fremlagt en vurderingsrapport, foretaget af [...] i juni 2013, der ansætter ejendommens handelsværdi til 1.725.000 kr. Der fremgår af denne bl.a. følgende omkring ejendommen:

"Ejendommen er bebygget med en koldlagerbygning af et samlet bebygget areal på 997 m2. Ydervægge er udført i stål. Taget er eternit. Den bærende konstruktion er stålsøjler / spær. Bygningen er uopvarmet, uisoleret og uden fast gulv (stabilgrus) der er indlagt Ca. 63 Amp. Strøm. Sidehøjden indvendigt er ca. 4,5 meter og i kip ca. 8 meter. På ejendommen er desuden opført antenneanlæg tilhørende [...] og [...]. Ejendommen har ingen spildevandskloakering, men alene regnvandskloakering med afløb gennem forsinkelsesbassin på grundarealet.

Taget, der som nævnt er belagt med eternit er tjenelig til udskiftning. Det forudsættes for vurderingen, at ejendommen sælges som den er og forefindes, og at det vil være op til køber at pålægge ny tagbelægning. Det vurderes, at der vil skulle gives et afslag herfor i størrelsesordenen kr. 250.000,-"

Ejendommens lejeindtægter er anslået til 130.990 kr.

Vurderingsrapporten konkluderer, at ejendommens vurdering må anses for ude af trit med markedssituationen for ejendomme af denne karakter. Vurderingen af ejendommens markedspris på 1.725.000 kr. er således ansat under forudsætning af, at den offentlige vurdering reduceres til et niveau, der modsvarer markedsværdien, idet de til ejendommen pålagte udgifter til skatter og afgifter er beregnet til 82.788 kr. på baggrund af vurderingen pr. 1. oktober 2012.

Udgifter til skatter og afgifter er herefter beregnet til at udgøre ca. 63 % af ejendommens anslåede årlige lejeindtægter.

Vurderingen af ejendommens markedspris er herefter i rapporten ansat således:

Koldhal med naturligt tilhørende grundareal på ca. 4.000 m2

             1.250.000 kr.

Heraf grundværdi (kr. 100,- pr. m2)

                400.000 kr.

"overskydende grundareal" (kr. 50,- pr. m2)

                565.500 kr.

Værdi af antennekontrakter, kan opsiges med 6 mdr. varsel

                150.000 kr.

Skønsmæssigt afslag for defekt tag

                250.000 kr.

Ejendommens vurdering afrundet

              1.725.000 kr.

Der er ligeledes fremlagt en vurderingsrapport foretaget af [...] i august 2006, der ansætter ejendommens værdi pr. 10. august 2006 til 2.700.000 kr. Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2006 udgjorde 4.200.000 kr., og grundværdien udgjorde 3.263.400 kr.

Af denne fremgår nedenstående omkring lokalplanens krav om udlægning af areal til plantebælte/rabat.:

"Ubebyggede arealer: Inden for område E udlægges areal til et 10 meter bredt plantebælte langs Adresse Y1 og Adresse Y2. Langs Adresse Y2 udlægges areal til en rabat som ud for boldbanerne. Beplantning skal udføres som vist på principskitsen. Inden for område E må udendørs oplagring kun finde sted på dertil indrettede, tæt hegnede arealer. Bestemmelsen gælder ikke for udstillinger. Inden for område E skal ubefæstede og ubebyggede arealer tilsås med græs eller beplantes. Mindst 5 % af den enkelte grunds areal skal kunne anvendes til opholdsareal."

SKAT har ansat vurderingen pr. 1. oktober 2010 således:

Grundværdi:

Kvadratmeterpris 19.310 m2 á 216 kr. 4.170.960 kr.
Grundværdi, afrundet                    4.171.000 kr.

 

Ejendomsværdi:

Brug Areal Anslået leje pr. m2 Anslået årlig leje
Lager 997 m2 350 kr. 348.950 kr.
Samlet anslået årlig leje     348.950 kr.
Lejefaktor: 11,5    
Ejendomsværdi (11,5 x 348.950 kr.)   4.012.925 kr.
Stort grundareal                     2.018.000 kr.
Ejendomsværdi i alt     6.030.925 kr.
Ejendomsværdi afrundet     6.000.000 kr.


Anmodningen om genoptagelse er indgivet til SKAT den 6. juni 2013.

 

SKATs afgørelse
SKAT har ved afgørelse af 9. september 2013 afslået at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2010.

Til støtte for dette gøres bl.a. gældende:

"Da vi har fået din henvendelse senere end den 1. januar 2013, gælder reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det betyder, at vi kun kan genoptage vurderingen, hvis du kan dokumentere, at den er foretaget på en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Af noterne til skatteforvaltningsloven, fremgår det, at ejer skal godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, dvs. at der fysisk/materielt er faktafejl. Som eksempel er der nævnt at der skal været tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal eller planforhold, herunder, at ejendommen er henført til et forket planområde og denne fejlregistrering, har givet udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt faktagrundlag, vil ikke kunne genoptages og ændres.

I dit tilfælde har vi lagt vægt på, at du ikke har dokumenteret, at vurderingen bygger på et fejlagtigt eller manglende grundlag. Ejendommens grundværdi er ansat med udgangspunkt i lokalplan [...], der udlægger området, til erhvervsområde.

Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet som typisk anvendes ved vurdering af erhvervsgrunde, men ved inddelingen i grundværdiområder, er ejendommen placeret i et boligområde. Placeringen i et boligområde har kun betydning for fremskrivningen af grundværdien idet fremskrivningen vil det ske på baggrund af salg af ubebyggede grunde til beboelse.

Vurderingen af grunden, er dermed foretaget i overensstemmelse med principperne i den gældende lokalplan og der er dermed ikke konstateret objektive fejl i de underliggende forhold, der kan begrunde en genoptagelse.

Vi skal endvidere anføre, at der intet sted i vurderingsloven angives, efter hvilket princip en vurdering skal foretages, men alene det, at vurderingen skal afspejle grundens handelspris i ubebygget stand og til en økonomisk god anvendelse, og at der efter praksis, alene kan klages over selve grundværdien og ikke de beregningsmetoder der er anvendt.  

Grundværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6 jf. § 13 stk. 1, udgøre grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13 stk. 3.

Ifølge § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings og omlægningsmuligheder.

Det er derfor den samlede grundværdi der skal tages stilling til og det er dermed den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder.

Da betingelserne for den ordinære genoptagelse ikke er opfyldt, kan der heller ikke ske genoptagelse af tidligere år, jævnfør Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3."

SKAT har endvidere ved udtalelse af 18. december 2013 anført følgende:

"I BBR er bygningen beskrevet som en hal, der benyttes til landbrugsmaskiner. Hallen er opført i metalplader med fibercementtag og uden varme. Der er ingen oplysninger om tilslutning til vand og kloak. Til tros for at ejendommen i lokalplan [...] er udlagt til erhverv/lettere industri, har man placeret ejendommen i et grundværdiområde oprettet som et byggeretsværdiområde til parcelhuse, men denne ene grund er vurderet med en kvm-pris på ca. halvdelen af områdeprisen for byggeretten. SKAT mener dermed ikke at der er fejl i de underliggende forhold. Vurderingen af ejendommen er foretaget på baggrund af oplysningerne i BBR i forhold til ansættelse af bygningen og på baggrund af lokalplanen mht grundværdiansættelsen.

Vi har dog ved klagebehandlingen af 2012-klagen ændret grundværdiansættelsen og flyttet ejendommen til et grundværdiområde, der kun indeholder ejendomme, ansat efter kvadratmeterprincippet. Denne ændring er ikke foretaget på grund af en fejl i de matrikulære forhold men fordi vi konstaterede, at grundværdien for denne ejendom var for højt ansat i forhold til sammenlignelige ejendomme i områder med kvadratmeterprincippet.

Da anmodningen om genoptagelse er indkommet efter 1. januar 2013 kan vi ikke længere genoptage skønnet og da der ikke er tale om fejl i de underliggende forhold som BBR eller lokalplanen, fastholder vi at der ikke er hjemmel til genoptagelse af 2010-vurderingen."

Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har den 17. december 2013 påklaget SKATs afslag på anmodning om genoptagelse.

Af klagen fremgår bl.a.:

"Undertegnede påklager herved på vegne af H1 ApS vurdering pr. 1. oktober 2010 på ejendommen Adresse Y2, By Y2.

Skat har i brev af 9. september 2013 meddelt, at de ikke vil genoptage vurderingen.

I henhold til skatteforvaltningsloven er der mulighed for genoptagelse når der har indgået fejlagtige forhold i vurderingen.

Denne ejendom har jvf oplysninger fra skat fejlagtigt været vurderet ud fra beliggenhed i boligområde, hvor det faktiske forhold er, at beliggenheden er i erhvervsområde.

Det betyder der er lagt fejlagtige planforhold til grund for vurderingen, og dermed at sagen kan genoptages. Der henvise i øvrigt til tidligere fremsendt korrespondance i sagen, herunder mæglervurderinger fra både 2006 og 2013."

I klage af 6. juni 2013 anmoder selskabets repræsentant SKAT om at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2010.

Repræsentanten gør i anmodningen bl.a. gældende:

"Såvel vurdering på grundarealet som bygningen er væsentligt for høj.

Bygningen består af en koldhal uden gulvbelægning. vedligeholdelsesstanden på ejendommen er dårlig, tag utæt(eternit) og skal udskiftes m.v.

Grunden er et større grundareal, beliggende ud til trafikeret, offentlig vej. Grunden er skrånende, uden kloaktilslutning og vandforsyning.

Samtidig med klagen over seneste vurdering anmodes om genoptagelse for tidligere år, idet vurdering også i disse år har været misvisende.

Til orientering kan oplyses ejendommen i 2006 er vurderet af mæglerfirmaet [...] og blev da vurderet til kr. 2.700.000.

Ejendommen er ikke blevet handlet dengang og nu forsøger man igen, vurderingsrapport foreligger endnu ikke men Mægleren gav udtryk for at prisen forventes at ligge i samme niveau som i 2006."

Endvidere anfører selskabets repræsentant bl.a. følgende i bemærkninger af d. 11. april 2016:

"Med henvisning til den fremsendte sagsfremstilling har vi følgende bemærkninger:

Det, at ejendommen i forbindelse med klagen over vurderingen for 2012 er flyttet til et grundværdiområde, der indeholder ejendomme som ansættes efter kvadratmeterprincippet, må være udtryk for, at ejendommen tidligere har været placeret forkert( registreret sim boligområde). Det må betyde, at der kan ske genoptagelse.

Der henvises ligeledes til det styresignal som Skat har udsendt om fortolkning af skattestyrelsesloven §33. Iflg dette er der ligeledes mulighed for genoptagelse som følge af fejlagtige eller manglende registreringer i Skats egne systemer."

Repræsentanten har endvidere den 26. marts 2015, under Skatteankestyrelsens behandling af sagen, gjort gældende, at der på ejendommen, som følge af lokalplanens krav om etablering af plantebælte/rabat, er udlagt et areal på ca. 3.400 m2 som ejer ikke har rådighed over.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, at en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde. Ved vurderingen af om ansættelsen af ejendomsværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag, lægges der afgørende vægt på, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, kan told- og skatteforvaltningen efter anmodning fra en klageberettiget eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. § 33, stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering efter denne bestemmelse, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 %.

Det følger endvidere af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, at anmodningen om genoptagelse efter lovens § 33, stk. 3, skal indgives senest 6 måneder efter, at den klageberettigede har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse.

Ad ordinær genoptagelse som følge af lokalplanens krav om etablering af plantebælte/rabat.
Det følger af pkt. 8.3 i den for ejendommen gældende lokalplan, at der skal udlægges et areal til etablering af et 10 meter bredt plantebælte/rabat langs en del af ejendommen.

Landsskatteretten bemærker, at klagers repræsentant har gjort dette forhold gældende overfor Skatteankestyrelsen den 26. marts 2015, og at forholdet ikke har været påklaget til SKAT i forbindelse med anmodningen om genoptagelse af 6. juni 2013. Landsskatteretten finder herefter ikke, at forholdet kan indgå i klagebehandlingen jf. principperne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 2. pkt., hvorefter den klageberettigede ved indgivelse af anmodning om genoptagelse samtidig skal dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag over for told- og skatteforvaltningen.

Ad ordinær genoptagelse som følge af ejendommens placering i grundværdiområde udlagt til beboelse.

Retten bemærker, at ejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 var placeret i grundværdiområde [...], der er registreret som et boligområde, hvor grundværdien på vurderingstidspunktet blev ansat efter byggeretsprincippet med en normalpris på 450 kr. pr. m2 og en normalgrundstørrelse på 800 m2.

Endvidere bemærkes det, at lokalplan [...] udlægger ejendommen til erhverv, og at SKAT har anvendt en kvadratmeterpris på 216 kr. ved beregning af grundværdien pr. 1. oktober 2010.

Det bemærkes, at ejendommens grundværdi er blevet reguleret på baggrund af prisudviklingen for salg af ubebyggede grunde i grundværdiområdet. Retten finder, at denne regulering henhører under SKATs vurderingsskøn.

Landsskatteretten finder herefter ikke, at der ved placeringen af en erhvervsejendom i et grundværdiområde udlagt til beboelse er foretaget en fejlagtig registrering af sådanne faktiske forhold, der kan begrunde en genoptagelse. Der er herved lagt vægt på, at underliggende forhold, såsom ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller øvrige fysiske/materielle forhold ikke er fejlregistreret.

Ad ekstraordinær genoptagelse.
Landsskatteretten bemærker, at betingelserne for ordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, ikke er opfyldt, og der kan således heller ikke ske ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.                                                                                                        

Landsskatteretten stadfæster herved SKATs afslag på anmodning om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2010.